서울 뉴타운 분양시장의 가격 상단이 다시 높아지고 있다. 서울 동작구 노량진뉴타운에서는 전용면적 84㎡ 일반분양가가 20억원대 후반까지 올라섰다. 발코니 확장비와 유상 옵션까지 더하면 실제 계약금액은 30억원에 육박하는데도 수요가 몰린 것이다. 부동산 시장에서는 “이 돈이면 강남 간다”는 말보다 “지금이 가장 싸게 살 수 있다”는 인식이 강해지고 있다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 노량진뉴타운을 여의도·광화문·강남 접근성을 두루 갖춘 입지로 평가했다. 재개발이 마무리돼 대규모 신축 주거지로 탈바꿈하면 평지가 많은 장점까지 더해져 장기적으로 흑석뉴타운을 뛰어넘을 가능성도 있다는 분석이다. 다만 이미 가격이 크게 오른 노량진이 부담스럽다면 장위뉴타운 등 아직 정비사업이 진행 중인 지역을 살펴볼 수 있다. 낮은 매매가격만 보고 접근하기보다 입주권 취득 가능 여부와 추가분담금, 사업 단계 등을 함께 따져야 한다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―요즘 같은 집값 상승기에 주목할 부동산 트렌드는? “최근에는 주택 수를 늘리기보다 한 채를 지키는 데 집중하는 흐름이 강하다. 2013년부터 2018년까지는 집을 한 채 가진 사람이 두 채를 사고, 두 채 가진 사람이 세 채를 사는 식으로 주택 수를 늘렸다. 하지만 2020년 이후 다주택자 규제가 강화되면서 주택 수를 줄이는 사람이 늘었다. 주택 규제가 많아지면서 지식산업센터나 생활형숙박시설 같은 상품에 투자했다가 손실을 경험하는 사례도 반복됐다. 결국 집이 없는 사람은 내 집 마련을 하고, 이미 집이 있는 사람은 가치가 높은 한 채를 지키는 ‘똘똘한 한 채’가 다시 주택시장의 핵심 트렌드가 됐다. 아파트를 전세 끼고 사기 어려워지면서 자녀에게 재개발 빌라를 사주는 부모도 있다. 부모의 도움을 받지 않더라도 5년, 10년 동안 돈을 모아 1억~3억원을 마련한 30대 청년들도 서울 정비사업 구역으로 많이 들어오고 있다.” ―국민평형 분양가가 30억원에 육박한 노량진뉴타운을 어떻게 평가하나 “노량진뉴타운은 이미 가격이 많이 올랐지만 여전히 가치가 있다고 본다. 약 5년 전에는 10억원 이하로 접근할 수 있는 재개발 물건도 있었지만, 지금은 일반분양 가격이 20억원대 중후반까지 올라왔다. 노량진의 신축 아파트가 30억원이라고 하면 비싸다고 생각할 수 있지만, 강남의 신축 아파트가 50억~60억원인 상황에서 거리와 교통을 비교하면 충분한 가치가 있다는 판단이다. 노량진의 장점은 입지다. 여의도와 광화문 접근성이 좋고 지하철 9호선을 이용하면 강남으로 이동하기도 편하다. 재개발이 완료되면 대규모 신축 주거지로 거듭난다. 흑석보다 평지가 많고 신축 아파트와 교통 접근성을 고려하면 장기적으로 흑석뉴타운을 뛰어넘을 가능성도 있다고 본다. 더 이상 노량진을 ‘옛날에 재수하던 곳’이라는 식의 낡은 이미지로 바라봐서는 안 된다.” ―이미 가격이 오른 노량진 대신 지금 살펴볼 뉴타운은 어디? “서울의 뉴타운 지역은 가능성이 상당히 높다. 흑석과 노량진뿐 아니라 한남, 수색·증산, 아현동, 옥수·금호동 등도 뉴타운 개발을 통해 주거 환경이 달라졌다. 그렇다면 아직 남아 있는 대규모 뉴타운이 어디냐고 할 때 장위뉴타운을 볼 수 있다. 일부는 이미 입주했고 일부는 사업이 진행 중인데, 아직 3억~4억 원으로 접근할 수 있는 구역들이 있다. 장위뉴타운도 관심을 가져볼 만하다. ―서울 진입이 어려운 실수요자가 경기·인천에서 상대적으로 접근할 만한 지역은 “서울만 바라보면 선택지가 좁아질 수밖에 없다. 경기와 인천으로 범위를 넓히면 교통망이 개선되면서 서울 접근성이 좋아지는 신도시들이 있다. 인천에서는 송도와 청라, 검단처럼 주거 인프라가 갖춰진 신도시가 상대적으로 먼저 움직일 가능성이 있다. 검단신도시에는 7억원대에 역세권 아파트를 살 수 있는 곳도 있다. 인천지하철 1호선을 이용해 계양역에서 공항철도로 환승할 수 있어 서울 서북권으로 이동할 수 있다. 서울에 살 돈이 부족하다고 내 집 마련 자체를 포기할 필요는 없다. 경기·인천까지 범위를 넓히고 GTX나 신안산선 등 실제 공사가 진행 중인 교통망과 주거 인프라를 함께 살펴보면 예산에 맞는 선택지를 찾을 수 있다.” ―서울로 출퇴근해야 하는 신혼부부가 눈여겨볼 신도시는? “서울에서 집을 사기 어렵지만 신혼부부처럼 거주할 집이 필요하고 서울로 출퇴근해야 하는 사람들은 주거 인프라가 좋은 신도시를 선택할 수 있다. 경기 남부에서는 분당과 과천, 판교가 먼저 움직였고 이후 용인 수지와 광교로 상승세가 이어졌다. 이들 지역의 가격이 크게 오르면서 동탄으로 수요가 이동했다. 동탄에서도 모든 아파트가 똑같이 오른 것은 아니다. 역 주변 인기 단지와 선호도가 높은 신축 아파트로 수요가 쏠리면서 일부 거래만으로도 가격이 빠르게 올라갔다. 동탄은 삼성전자 등 주요 일자리로 출퇴근할 수 있고 학교와 상업시설, GTX역 등 주거에 필요한 조건을 갖췄다. 구리도 서울 지하철 8호선 별내선 개통으로 잠실 접근성이 좋아지면서 신혼부부 등 실수요자의 관심이 커졌다. 동탄과 구리가 규제로 묶이면 동탄 인근 병점·오산·평택의 신도시나 구리와 인접한 남양주 다산신도시 등으로 수요가 이동할 가능성이 있다. 주택 수요는 사라지기보다 출퇴근이 편하고 주거 인프라가 좋은 지역을 찾아 계속 이동한다. 규제가 특정 지역의 매수를 막더라도 인근 지역으로 풍선효과가 나타날 수 있다는 의미다.” ―수도권 투자 지역을 고를 때 경기 남부와 북부를 어떻게 봐야 하나 “일반적인 투자 관점에서는 경기 남부가 상대적으로 유리하다. 강남에서 판교·분당과 과천, 용인·수원·동탄을 거쳐 평택까지 이어지는 이른바 경부축에는 일자리와 교통망이 집중돼 있다. 지역들이 경부고속도로와 철도망을 따라 포도송이처럼 연결되며 확장돼 왔다. 지난 30~40년 동안 경기 남부 경부축의 가격 탄력성이 높았던 이유다. 경기 북부는 남부보다 일자리가 부족하고 지역 간 확장성도 상대적으로 약하다. 그렇다고 북부를 무조건 제외할 필요는 없다. 경기 남부 가격이 지나치게 올랐거나 직장이 북부에 있다면 북부가 더 현실적인 선택지가 될 수 있다. 의정부와 양주 등에서도 지하철망이 연결되거나 GTX, 7호선 연장과 같은 교통 개선이 구체적으로 진행되는 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 학교와 상업시설 등 주거 인프라를 갖춘 신도시와 신축 아파트가 상대적으로 먼저 반응할 가능성이 있다.” ―정부의 부동산 정책은 어디에 초점을 맞춰야 하나 “지금까지는 강남 집값을 잡으면 주변 집값도 안정될 것이라는 관점이 강했다. 하지만 최근에는 강남보다 서울 외곽과 경기 일부 지역의 가격이 더 빠르게 오르는 흐름도 나타났다. 그런데도 정책이 고가 아파트 시장 안정에만 집중되면 청년층과 무주택 실수요자가 체감하는 주거 문제를 해결하기 어렵다. 서울 외곽과 경기에서 집을 사는 사람 가운데는 투자 목적보다 전세 매물을 구하기 어렵거나 월세 부담을 견디지 못해 매수에 나서는 실수요자가 많다. 전월세 시장이 안정되지 않으면 집값이 올라도 어쩔 수 없이 주택을 사는 수요는 계속 발생한다. 보유세를 비롯한 세제를 조정하더라도 그 효과가 고가 주택에 집중되면 서울 외곽과 경기 실수요 시장을 안정시키는 데 한계가 있을 수 있다. 정부가 강남 집값뿐 아니라 전월세 시장과 실수요자의 주거 안정을 정책의 중심에 둘 필요가 있다.”

이재명 대통령이 3기 신도시 사업기간을 기존 60개월에서 절반 이하로 단축하는 방안을 검토하겠다고 밝히면서 공공분양에 대한 관심이 다시 커지고 있다. 공공분양은 주변 시세보다 낮은 가격에 신축 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 무주택 실수요자들에게 매력적인 내 집 마련 수단이다. 다만 입지와 분양가, 대출 가능 여부, 실거주 의무 등은 단지마다 달라 꼼꼼히 따져봐야 한다. 심형석 미국 인터내셔널아메리칸대 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 “무주택자라면 3기 신도시 청약은 적극적으로 도전할 필요가 있다”며 하남 교산과 고양 창릉을 가장 유망한 지역으로 꼽았다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 심 교수와 3기 신도시 청약 전략과 유망 입지, 청약 전 반드시 확인해야 할 조건 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰를 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―사업기간 단축이 예고된 3기 신도시, 지금 청약해도 될까 “무주택자라면 적극적으로 청약할 필요가 있다. 3기 신도시 공공분양은 주변 시세보다 낮은 가격에 공급되는 만큼, 수도권에서 신축 아파트를 마련할 기회가 될 수 있다. 사전청약 당첨자 가운데 포기한 물량도 있는 것으로 보이기 때문에 사전청약을 하지 않았던 사람도 본청약 물량을 확인해볼 필요가 있다. 당첨 이후 입주까지 시간이 남아 있어 그동안 자금 계획을 세울 수 있다는 점도 장점이다. 청약할 수 있는 조건을 갖췄다면 우선 도전해보는 것이 좋다.” ―3기 신도시 중 입지 경쟁력이 가장 높은 지역은? “사전청약 당시 선호도를 기준으로 보면 하남 교산의 인기가 가장 높았고, 그다음이 고양 창릉이었다. 하남 교산은 강남과 가깝고 주변에 이미 조성된 기반시설을 활용하기 좋다. 고양 창릉은 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재가 있고 서울 접근성도 뛰어나다. 두 지역은 사실상 서울 생활권으로 보고 접근해도 무방하다고 생각한다. 다만 무조건 인기 순위만 따라가기보다 자신의 직장 위치와 출퇴근 시간, 입주 시점에 갖춰질 교통망과 생활 인프라를 함께 따져야 한다. 청약은 가장 먼저 활용해야 할 내 집 마련 수단이다. 자금 계획을 세울 수 있다면 선호도가 높은 지역부터 꾸준히 도전해볼 필요가 있다.” ―3기 신도시 청약 전 반드시 확인해야 조건은 “먼저 전매제한과 실거주 의무를 확인해야 한다. 실거주 의무가 없는 단지라면 입주 시점에 전세나 월세를 활용할 수 있어 자금 계획을 세우기 상대적으로 수월하다. 두 번째는 대출 가능 금액이다. 일반 주택담보대출에는 소득과 기존 부채를 반영한 규제가 적용되기 때문에 자신의 소득으로 실제 얼마까지 대출받을 수 있는지를 먼저 계산해야 한다. 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책금융상품도 함께 살펴볼 수 있다. 일반 주택담보대출과 심사 기준이 다르고 상대적으로 낮은 금리를 적용받을 수 있지만 소득과 자산, 주택가격, 대출한도 등 여러 조건이 있다. 정책대출을 이용할 수 있다는 이유만으로 필요한 자금을 모두 마련할 수 있다고 생각해서는 안 된다. 계약금과 중도금, 잔금은 물론 입주 후 발생할 비용까지 포함해 자금 계획을 짜야 한다.” ―어떤 무주택자가 3기 신도시를 적극적으로 노려야 하나 “무주택자라면 기본적으로 청약을 검토해야 한다. 다만 가장 먼저 생각할 것은 직장과의 거리다. 출퇴근 시간이 지나치게 길면 입지가 아무리 좋아도 실제 거주 만족도가 떨어질 수 있다. 서울 접근성이 좋고 이미 기반시설이 갖춰져 있거나 교통망 개선이 예정된 지역은 적극적으로 청약해볼 만하다. 우리나라 신도시는 아파트가 먼저 들어서고 생활 인프라가 나중에 조성되는 경우가 많다. 따라서 현재의 모습만 보지 말고 입주 시점에 교통과 상업·교육시설이 어느 정도 갖춰질지를 살펴야 한다. 3기 신도시는 대부분 1기 신도시보다 서울에 가깝고 대규모 신축 주거지로 조성된다는 장점이 있다. 서울이 아니더라도 서울 접근성이 좋고 일정 규모의 기반시설을 갖춘 지역은 실거주뿐 아니라 장기적인 자산가치 측면에서도 검토할 수 있다.” ―청약만 기다려야 하나 아니면 기존 아파트 매수도 함께 고려해야 하나 “가능한 수단을 모두 열어두고 알아봐야 한다. 3기 신도시에 청약한다고 해서 반드시 당첨되는 것은 아니기 때문이다. 청약은 계속 넣되 자신이 매수할 수 있는 기존 아파트를 3∼5개 단지 정도로 좁혀 시세와 매물 상황을 꾸준히 확인하는 것이 좋다. 좋은 조건의 급매가 나온다면 청약 당첨만 기다리지 말고 매수를 검토할 수도 있다. 재개발이나 경매도 대안이 될 수 있다. 다만 다세대·연립주택을 매수하는 재개발 투자나 경매는 권리관계와 사업성을 공부하지 않고 무턱대고 접근하면 위험하다. 기본 전략은 청약을 우선순위에 두되, 당첨되지 않을 가능성에 대비해 급매와 재개발, 경매 등을 보조 수단으로 함께 살펴보는 것이다.” ―3기 신도시 공급이 본격화되면 서울 집값도 안정될까 “3기 신도시는 서울에서 빠져나가는 주택 수요를 흡수하는 데 도움이 될 수 있다. 서울 집값이 많이 올라 서울과 인접한 신도시로 이동하려는 수요가 있기 때문이다. 하지만 3기 신도시 공급만으로 서울 집값을 하락세로 돌리기는 어렵다. 서울 내부의 아파트와 연립·다세대 공급이 부족한 상황에서 수도권 외곽에 주택을 공급한다고 서울의 수요를 완전히 대체하기는 어렵기 때문이다. 오히려 서울과 접근성이 좋은 3기 신도시 가격이 서울 집값과 함께 오르는 흐름이 나타날 수도 있다. 실수요자는 ‘3기 신도시가 공급되면 서울 집값이 떨어질 것’이라는 기대만으로 기다리기보다 공공분양의 가격 경쟁력과 자신의 자금 사정을 따져 청약 여부를 결정해야 한다.” ―인허가를 단축하면 1기 신도시 ‘2027년 착공·2030년 입주’ 가능할까 “비현실적이라고 본다. 2027년에 착공하는 것 자체도 어렵지만, 설령 착공하더라도 2030년 입주는 힘들다. 최근 정비사업 공사기간은 평균 40개월 안팎이다. 안전과 환경 문제가 과거보다 중요해지면서 기본적으로 약 4년은 생각해야 한다. 중간에 공사비 협상까지 벌어지면 전체 기간이 5년 정도로 늘어날 수 있다. 당초 일정대로라면 올해 이주를 해야 내년 착공이 가능한데, 현재 이주 단계에 들어갈 수 있는 단지가 없다고 본다. 이미 전체 일정에 차질이 생긴 셈이다. 정비사업이 지연되는 이유도 인허가 절차에만 있지 않다. 조합원 지위 양도 제한과 이주비 대출, 공사비 상승에 따른 사업성 저하 등이 동시에 얽혀 있다. 이런 문제 가운데 상당수는 경기도 차원에서 단독으로 해결하기 어렵다. 현실성 없는 일정을 제시하기보다 단지별로 사업을 막고 있는 요인이 무엇인지 파악해 구체적으로 지원하는 것이 중요하다.” ―여의도·목동·압구정 중 정비사업이 가장 빠르게 진행될 곳은 어디인가 “여의도, 목동, 압구정 순으로 진행될 가능성이 높다. 여의도 대교아파트는 이미 사업시행인가를 거쳐 관리처분인가를 받았고 앞으로 이주와 착공 단계로 들어간다. 공작아파트도 사업시행계획인가를 추진하고 있어 오세훈 서울시장 임기 동안 이주 단계까지 갈 가능성이 있다. 그다음은 목동이 빠를 것으로 본다. 목동은 2030년부터 고도 제한의 영향을 받을 수 있어 단지들이 그 전에 사업시행인가 단계까지 사업을 당기려고 할 가능성이 크다. 높이 제한을 받으면 건폐율을 높여 옆으로 넓은 형태로 지어야 할 수 있고, 목동의 장점인 쾌적함이 줄어들 수 있기 때문이다. 반면 압구정동은 상대적으로 시간이 더 걸릴 것 같다. 이해관계가 복잡한 데다 재건축 후 국내 최고가 주거지역이 될 가능성이 있어 서울시도 조심스럽게 접근할 수밖에 없다. 대규모 이주 수요가 주변 집값을 자극할 가능성도 압구정이 더 크다.”

정부가 이달 말 발표할 부동산 세제 개편안의 윤곽이 드러나고 있다. 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 주택 가액 중심으로 바꾸고, 양도소득세 장기보유특별공제는 보유 기간보다 실제 거주 기간에 더 큰 혜택을 주는 방안이 주요 쟁점으로 거론된다. 초고가·비거주 주택에 대한 공제 혜택을 줄여 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 투자 수요를 억제하려는 취지다. 아직 구체적인 기준과 세율은 확정되지 않았지만, 개편 방향에 따라 고가의 1주택을 보유한 5060세대의 보유세와 양도세 부담이 크게 달라질 수 있다. 특히 장기보유특별공제가 실거주 중심으로 재편될 경우 올해 집을 파느냐, 내년에 파느냐에 따라 양도세가 5억~7억 원까지 차이 날 수 있다는 분석도 나온다. 필명 ‘두꺼비 세무사’로 활동 중인 이장원 세무사는 “이번 개편은 다주택자보다 고가의 1세대 1주택자에게 더 큰 영향을 줄 수 있다”며 “개편안이 발표되면 자신의 주택에 적용해 세액을 시뮬레이션하고 자산 전략을 다시 짜야 한다”고 조언했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 이장원 세무사와 함께 부동산 세제 개편안의 주요 쟁점과 5060세대가 미리 준비해야 할 절세 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 내용을 일문일답 형식으로 재구성한 것이다. ―부동산 세제 개편안 발표를 앞두고 5060세대가 특히 주목해야 할 변화는 무엇인가 “다주택자는 과거 문재인정부 때부터 각종 세금이 중과돼 어느 정도 대비가 돼 있을 것이다. 지금 정말 주의해야 할 사람은 고가 주택을 보유한 1세대 1주택 은퇴 세대다. 우선 보유세가 바뀔 것이다. 주택 가격이 계속 올라가면서 재산세도 매년 상승한다. 직장에 다닐 때는 재산세나 종합부동산세를 낼 만하지만, 은퇴 후 공적 연금으로 월 80만 원(연 960만 원) 정도를 받는 상황에서 건강보험료와 재산세 등으로 연간 1000만 원 이상이 나가면 연금이 마이너스가 된다. 버티기 힘든 시점이 오면 자산 다운사이징을 고민해야 한다. 종합부동산세도 변화가 예상된다. 기존에는 1세대 1주택자에게 12억 원까지 비과세하고 고령자 및 장기 보유 감면을 최대 80%까지 해줬는데, 앞으로 실거주자에게만 이 감면 혜택을 적용하는 방식으로 바뀔 가능성이 있다. 그렇게 되면 공제 혜택을 받기 위해 뒤늦게 해당 주택에 허겁지겁 들어가 살아야 하는 상황도 생길 수 있다.” ―양도소득세 측면에서는 어떤 변화가 예상되나 “1세대 1주택자의 장기보유특별공제 방식도 바뀔 확률이 매우 높다. 현재는 보유 기간 최대 40%, 거주 기간 최대 40%를 합쳐 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 앞으로는 단순 보유 기간을 보지 않고 ‘거주 기간’으로만 80%를 채우는 식으로 바뀔 수 있다. 이 경우 보유만 하고 거주하지 않았던 분들은 올해 파느냐, 내년에 파느냐에 따라 비과세 혜택과 세액 차이가 5억에서 7억 원까지 벌어질 수 있다. 5억 원이면 은퇴 후 10년 치 생활비에 달하는 거액이다. 발표 후 세액 차이를 반드시 따져봐야 하는 이유다.” ―실거주 중심의 세제 개편이 이뤄지면 ‘1주택 실거주’가 뉴노멀(새로운 기준)이 될까 “실제 뉴노멀이 될 수도 있다고 본다. 주택에 대한 자본 투자가 빠지면 그 자금의 일부는 주택 시장의 블랙마켓(음성 시장)으로 쏟아질 수도 있어서 정부 차원의 고민도 필요해 보인다. 취득세의 경우 현재 1주택은 1.3~3.5% 수준이지만, 2주택부터는 8.4~9%의 취득세를 내야 한다. 그럼에도 어떤 투자자들은 추후 집값 상승으로 취득세 중과를 버텨낼 수 있다고 판단해 진입할 수도 있다. 정부가 정책의 예측 가능성을 준다면 시장의 극단적인 상승이나 혼란을 막는 데 도움이 될 것이다.” ―부부 공동명의가 절세에 유리하다는 공식은 여전히 유효한가 “그렇다. 비과세나 보유세 측면에서 분산하는 효과가 여전히 압도적이다. 고가 주택이어도 부부가 5대5 공동명의로 보유하면 종합부동산세를 각각 9억 원씩, 총 18억 원(시세 약 24억~25억 아파트 수준)까지 공제받을 수 있기 때문에 지분을 나누는 것이 유리하다. 다만 조정대상지역 내 2주택자부터는 보유세 중과세율이 매겨질 수 있으므로 주택 수와 지분 비율, 가격에 따라 시뮬레이션을 해봐야 한다. 또한 장기적으로 미래의 상속세 절세 효과도 있어 5대5 부부 공동명의는 세금 측면에서 여전히 유리한 방식이다.” ―보유세를 올리는 대신 취득세나 양도세 같은 거래세를 낮출 가능성은 “현재로서는 취득과 처분 단계의 세금을 적극적으로 낮출 생각은 없어 보인다. 취득세 중과는 2021년부터 시행돼 5년째 유지되고 있고, 지난 5월 9일을 기점으로 양도세 중과 배제 조치가 연장되지 않은 채 다주택자 중과세가 그대로 유지되고 있다. 매물이 나와야 거래가 돌 텐데 모든 단계에서 세금이 중과되니 시장이 꽉 막혀 있다. 양도세 최대 세율이 82.5%에 달하다 보니 다주택자들은 정책이 완화될 때까지 5년이고 10년이고 버티자는 생각으로 매물을 내놓지 않고 있는데, 이를 세금 용어로 ‘동결 효과(Freezing Effect)’라고 한다. 양도세 부담이 지나치게 크면 집을 팔기보다 정책이 완화될 때까지 버티는 쪽을 선택하게 된다. 예를 들어 양도가액 15억 원, 취득가액 7억 원으로 양도차익이 8억 원일 때 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 80% 적용받으면 양도세는 350만 원에 불과하지만, 3주택자 중과세가 적용되면 세금이 5억 9000만 원으로 치솟는다. 8억 벌어서 세금으로 6억 원을 내고 2억 원만 남기느니 안 팔고 버티는 쪽을 선택하는 것이다.” ―금융투자소득세(금투세) 재도입 논의가 시작된다면 개인 투자자는 무엇을 확인해야 하나 “개인적으로는 정책의 예측 가능성 측면에서 재도입되지 않기를 바란다. 세금 제도의 변화 자체가 자본시장에 큰 혼선을 줄 수 있기 때문이다. 만약 기존에 논의됐던 조건대로 도입된다고 가정하면 주식 등 금융투자 수익에 5000만 원의 기본 공제를 적용하고 그 초과분에 대해 22%의 세금을 매기게 된다. 도입 시점과 취득가액 산정 방식이 확정되면 시행 직전 해의 12월에 보유 주식을 모두 팔아 수익을 실현한 뒤 재취득하는 방안을 고민해봐야 한다. 취득가액을 미리 높여서 리셋해 두는 것이 세금 면에서 나을 수 있기 때문이다. 다만 구체적인 행동은 최종 제도가 확정된 뒤 세금과 거래비용을 함께 따져 결정해야 한다.” ―세제 개편안 발표를 앞두고 5060세대가 미리 준비해야 할 것은 무엇인가 “7월 말에 개편안이 발표되면 보통 내년 1월 1일부터 적용되므로 우리에게 남은 시간은 약 5개월이다. 이 기간 자신이 가진 주택에 개편안을 대입해 세액 시뮬레이션을 돌려봐야 한다. 그 결과에 따라 몇 년 치 보유세와 양도세가 달라지고, 노후 생활의 안정성도 크게 좌우될 수 있다. 자녀에게 주택이나 지분을 증여할 계획이라면 자녀의 경제적 상황도 먼저 살펴야 한다. 증여세를 감당할 여력이 있는지, 주택 지분을 받으면 청약을 위한 무주택 자격이 깨지지는 않는지 등을 가족끼리 미리 논의해야 의사결정 시간을 줄일 수 있다.”

최근 월배당 ETF가 은퇴를 앞둔 5060 투자자들 사이에서 ‘제2의 월급’으로 떠오르고 있다. 매달 분배금을 받을 수 있다는 점에서 노후 생활비를 보완할 수 있는 투자 수단으로 주목받고 있다. 하지만 매달 돈이 들어온다고 해서 반드시 좋은 상품인 것은 아니다. 분배금이 지급되더라도 ETF 가격이 하락하면 전체 수익률은 마이너스가 될 수 있고, 일부 상품은 원금 손실 위험이 있다. 특히 높은 분배율만 보고 투자하면 실제 자산 가치가 줄어드는 ‘분배율 착시’에 빠질 수 있다는 지적도 나온다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김진웅 NH투자증권 100세시대연구소 연구위원과 연금계좌 활용법, 월배당 ETF 투자 기준, 은퇴 전 반드시 준비해야 할 생활비 전략 등을 주제로 이야기를 나눴다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―자산 배분을 할 때 가장 먼저 살펴야 할 흐름은 “5060 투자자라면 금리와 달러, 인공지능(AI)이라는 세 가지 큰 흐름을 우선 살펴봐야 한다. 금리는 자산 가격을 결정하는 중요한 요소이고, 달러는 글로벌 자금의 이동 방향을 결정한다. AI 역시 산업 구조 자체를 바꾸는 변화인 만큼 함께 고려해 투자 결정을 내려야 한다. 미국 중간선거를 비롯한 대외 변수도 중요하다. 한국은 수출 중심의 경제 구조를 갖고 있어 미국 경제와 증시의 영향을 크게 받는다. 미국 증시가 많이 오른 만큼, 앞으로는 변동성이 커질 가능성도 염두에 둬야 한다. 이런 상황에서 투자자산 비중을 지나치게 높이는 것은 위험할 수 있다. 개인적으로도 은퇴를 앞두고 있어 최근 일부 자산을 현금화해 안전자산 위주로 운용하고 있다. 투자 비중을 낮춰두면 조정이 왔을 때 분할 매수할 여력을 남겨둘 수 있다.” ―연금계좌를 단순한 저축이 아닌 투자 수단으로 활용하려면? “장기 투자의 성과를 높이기 좋은 수단 중 하나가 연금계좌다. 연금계좌는 세액공제뿐 아니라 과세이연 효과가 큰 것이 장점이다. 일반계좌는 투자 과정에서 세금이 발생하지만, 연금계좌는 연금을 받을 때까지 세금 납부를 미룰 수 있다. 당장 세금으로 낼 돈까지 계속 운용할 수 있어 자산관리 측면에서 효율적이다. 다만 연금계좌에서 투자한다고 해서 원금이 보장되는 것은 아니다. 계좌 안에서도 주식형과 채권형, 배당형 상품 등을 적절히 섞어 포트폴리오를 구성해야 한다. 안정적인 수익률을 유지하면서 은퇴 후 필요한 현금흐름을 얼마나 만들 수 있는지 주기적으로 점검하는 것이 중요하다.” ―연금계좌에서 주식형·채권형·배당형 비중은 어떻게 정해야 하나 “은퇴까지 남은 기간을 기준으로 판단해야 한다. 은퇴가 10년 이상 남았다면 상대적으로 공격적인 투자 비중을 가져가도 되지만, 은퇴가 가까워질수록 주식형 상품의 비중을 줄이고 채권형이나 배당형의 비중을 늘리는 것이 일반적인 생애주기 투자 전략이다. 은퇴를 앞둔 투자자라면 주식형 ETF를 자산의 성장 동력으로 활용하고, 예금이나 채권형 ETF를 통해 안정성을 확보하는 방식으로 접근할 수 있다. 여기에 배당형 상품으로 꾸준한 현금흐름을 만드는 전략이 필요하다.” ―은퇴자가 월배당 ETF를 고를 때 확인해야 할 기준은? “월배당 ETF는 매달 현금이 들어온다는 점에서 은퇴자에게 매력적인 상품이다. 그러나 매달 분배금을 지급한다는 이유만으로 투자해서는 안 된다. 특히 커버드콜 ETF는 옵션 매도 전략을 활용하기 때문에 강한 상승장에서는 수익이 제한될 수 있고, 원금 손실 가능성도 있다. 배당주나 월배당 ETF에 투자할 때는 분배금이 지속적으로 지급될 수 있는지를 확인해야 한다. 또한 높은 분배율보다 ETF가 투자하는 기초자산이 안정적인지, 운용 전략이 합리적인지를 살펴봐야 한다. 총수익률도 함께 따져야 한다. 분배금을 많이 받더라도 ETF 가격이 계속 하락하면 전체 자산은 오히려 줄어들 수 있다. 분배금과 상품 가격의 변화를 함께 살펴 실제 수익률을 판단해야 한다. 은퇴자산 전체를 월배당 ETF에 넣기보다 포트폴리오 일부로 활용하는 것이 바람직하다.” ―소득이 끊기는 ‘퇴직 크레바스’에는 어떻게 대비해야 하나 “소득 크레바스는 단순히 소득이 없는 기간이 아니다. 생활비를 마련하기 위해 보유한 은퇴자산을 사용해야 하므로 자산이 가장 빠르게 줄어들 수 있는 위험 구간이다. 따라서 당장 생활비로 사용할 자산과 은퇴 생활 후반을 위해 운용할 성장자산을 구분해 관리해야 한다. 최소 3~5년 치 생활비는 예금이나 단기 금융상품, 변동성이 낮은 채권형 상품 등에 보관하는 것이 좋다. 자산을 인출할 때는 대체로 예금 등 현금성 자산을 먼저 사용하는 경우가 많다. 연금자산 중에서는 퇴직연금을 먼저 활용하고 이후 개인연금이나 연금저축 등을 사용하는 방법을 고려할 수 있다. 연금저축을 비롯한 일부 사적연금은 수령 시기를 늦추면 적용되는 세율이 낮아질 수 있으므로 가능한 한 늦게 인출하는 전략이 유리할 수 있다. 국민연금 수령이 시작되면 필요한 생활비 중 일부를 연금으로 충당할 수 있다. 국민연금 수령 전후의 현금흐름을 계산하고 각 연금의 수령 시기와 금액을 조절해 안정적인 소득 구조를 유지해야 한다.” ―은퇴를 앞둔 투자자가 특히 피해야 할 투자 습관은 “5060 투자자뿐 아니라 많은 투자자가 수익을 빨리 내고 싶다는 조급함 때문에 실수를 한다. 다른 사람이 돈 버는 모습을 보고 따라 투자하면 오히려 손실이 커질 수 있다. 최근 반도체 업종이 주목받고 있지만, 언제든 다른 변수가 발생할 수 있으므로 한 종목에 지나치게 집중하거나 가격이 오른 뒤 추격 매수하는 것은 피해야 한다. 경제활동 기간이 충분히 남아 있다면 투자 후 가격이 하락하더라도 회복을 기다릴 수 있지만, 은퇴를 앞둔 투자자는 기다릴 시간이 부족할 수 있다. 단기 수익을 좇기보다는 장기간 투자할 수 있는 자금으로 적은 금액부터 시작해 자산을 키워가는 것이 좋다. 최소 3~5년 치 생활비는 주식시장과 관계없이 사용할 수 있도록 따로 확보하고, 나머지 자산으로 투자해야 한다.” ―증시 상승장에서 소외될까 불안해하는 투자자들에게 필요한 조언은 “포모(FOMO·소외되는 것에 대한 두려움)는 투자에서 가장 비싼 감정 중 하나다. 다른 사람이 돈 버는 모습을 보고 따라 투자하면 손실이 났을 때 심리적으로 더 큰 타격을 받을 수 있다. 5060 투자자는 자산을 늘리는 것도 중요하지만 이미 모은 자산을 지키는 일도 중요하다. 무엇보다 자신이 적절한 자산 배분과 위험관리 원칙 안에서 투자하고 있는지 살펴봐야 한다. 투자는 개인에게 많은 기회를 주지만, 한 번 큰 손실이 발생하면 이를 회복하는 데 오랜 시간이 필요하다. 시장이 오르는 이유를 충분히 이해하지 못한 상태에서 추격 매수하는 것은 권하고 싶지 않다. 투자에서 중요한 것은 다른 사람보다 많은 돈을 버는 것이 아니다. 자신이 원하는 자산과 목표수익률을 달성하기 위한 과정을 꾸준히 관리하는 것이 중요하다. 시장에 늦게 진입한 투자자는 있어도 평생 늦은 투자자는 없다. 조급함을 내려놓고 분산투자와 장기투자라는 기본 원칙을 지킨다면 자산을 잃을 위험을 줄이고 장기적으로 자산을 늘릴 기회를 만들 수 있다.”

최근 코스피가 삼성전자와 SK하이닉스를 중심으로 강한 흐름을 보이면서 5060 투자자들의 고민도 커지고 있다. 반도체 슈퍼사이클 기대감에 올라타야 할지, 이미 많이 오른 대형주를 추격 매수했다가 고점에 물리는 것은 아닌지 판단이 쉽지 않기 때문이다. 은퇴자산을 운용하는 투자자라면 수익률 못지않게 중요한 것이 ‘자산을 지키는 전략’이다. 반도체 상승장에서 소외되지 않는 것도 중요하지만, 특정 종목이나 업종에 과도하게 몰리는 것은 피해야 한다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김진웅 NH투자증권 100세시대연구소 연구위원에게 하반기 코스피 시장에서 주의해야 할 위험 신호와 은퇴자산 포트폴리오 구성법을 물었다. 다음은 주요 내용을 일문일답 형식으로 정리한 것이다. ―반도체 대형주 쏠림 장세, 어떻게 봐야 하나 “최근 코스피는 지수 투자라기보다 반도체 투자에 가까운 모습을 보이고 있다. 삼성전자와 SK하이닉스 비중이 커지면서 두 종목이 지수 흐름에 큰 영향을 미치고 있기 때문이다. 반도체 슈퍼사이클 수혜는 일부 누릴 필요가 있지만, 은퇴자산 전체를 삼성전자나 SK하이닉스에 집중하는 것은 바람직하지 않다. 국내외 주식, 배당주, 채권, 현금성 자산을 함께 가져가며 위험을 관리해야 한다.” ―5060 투자자에게 적절한 자산 배분은? “성장주 비중은 전체 자산의 30~40% 정도, 배당주는 40~50%, 현금이나 예금 등 예측 가능한 자산에 20~30%를 배분하는 방법을 고려할 수 있다. 예를 들어 성장주·배당주·안전자산을 3:5:2 또는 4:4:2 정도로 나누는 방식이다. 다만 정답은 없다. 개인의 자산 규모, 소득 상황, 은퇴 시기, 생활비 구조에 따라 비율은 달라질 수 있다.” ―삼성전자·SK하이닉스, 지금 사도 되나 “과거 반도체 업황은 경기 흐름에 따라 움직이는 경향이 강했다. 현재는 AI 인프라 투자 확대와 고대역폭메모리(HBM) 수요 증가로 반도체 산업은 구조적 성장 국면에 들어섰다고 볼 수 있다. 다만 주가는 미래 실적을 선행해 반영한다. 실적 개선 기대가 이미 주가에 상당 부분 반영돼 있다면 변동성이 커질 수 있다. 반도체 산업의 성장성만 보고 반도체 대형주에 한꺼번에 투자하기보다 분산투자와 분할매수를 병행해야 한다.” ―하반기 코스피 시장에서 주의해야 할 위험 신호는? “첫째로 AI 투자 둔화 가능성을 살펴봐야 한다. 반도체 주가가 AI 기대감으로 많이 오른 만큼 관련 투자가 둔화하거나 실적 전망이 낮아지면 조정이 커질 수 있다. 둘째는 미국 금리다. 금리 인하가 예상보다 늦어지거나 오히려 금리가 다시 오르면 주식시장에 부정적인 신호로 작용할 수 있다. 셋째는 외국인 자금 이탈과 원화 약세다. 외국인 자금 유출이 다시 장기간 이어지거나 원화 약세가 심해지면 시장 변동성이 확대될 가능성이 높다.” ―이런 신호가 나타나면 어떻게 해야 하나 “이 같은 위험 신호가 나타날 때는 일부 이익을 실현하거나 투자 비중을 조절하는 방안을 고민해야 한다. 리밸런싱을 통해 수익이 많이 난 자산의 일부를 매도하고 상대적으로 비중이 낮아진 자산으로 옮길 수도 있다. 다만 가격이 하락했거나 수익률이 낮다는 이유만으로 무조건 자금을 옮겨서는 안 된다. 투자 과정에서 5~10% 정도의 가격 변동은 흔하게 발생한다. 자신이 투자한 기업과 산업의 이익 창출 능력과 성장성이 유지되는지 살펴보고, 성장성이 낮다고 판단되면 과감히 포트폴리오를 재편해야 한다.” ―고환율이 장기화되는 이유와 대응 방법은 “고환율이 이어지는 가장 큰 원인 중 하나는 미국 금리가 한국보다 높은 상황이 지속되고 있기 때문이다. 달러 강세와 전쟁을 비롯한 지정학적 불확실성, 국내 경기 둔화 우려도 영향을 준다. 당분간 환율 변동성이 이어질 가능성이 있는 만큼, 자산을 국내 주식에만 집중하기보다 해외 주식이나 글로벌 상장지수펀드(ETF)에 분산투자하는 것이 좋다. 해외자산이 있으면 환율 변화에도 전체 포트폴리오가 크게 흔들리지 않는 구조를 만들 수 있다.” ―성장주와 배당주는 어떤 기준으로 나눠 담아야 하나 “배당주는 안정적으로 꾸준한 현금흐름을 만들 수 있지만, 이익의 일부를 계속 배당으로 지급하기 때문에 주가가 성장주만큼 빠르게 오르지 못하는 경우가 있다. 물론 배당주라고 해서 무조건 안전한 것은 아니다. 지난해 배당을 많이 줬다고 올해도 같은 배당이 이어진다고 보면 안 된다. 배당금 규모뿐 아니라 현재 주가 대비 배당수익률, 기업의 이익 안정성, 장기간 배당을 유지할 수 있는 능력 등을 함께 봐야 한다. 은퇴 후 필요한 현금 흐름은 배당주로 확보하고, 5년이나 10년 뒤 사용할 자산은 성장주에 투자해 장기적으로 늘려가는 전략이 효율적이다.” ―개별주 투자가 어렵다면 ETF가 대안이 될 수 있나 “개별 기업 분석이 어렵다면 ETF 투자가 좋은 대안이 될 수 있다. ETF는 여러 종목에 투자하는 펀드이기 때문에 개별 종목보다 분산투자 효과가 있다. 개인투자자가 각 기업을 일일이 분석하지 않아도 전문 운용 인력이 정해진 전략에 따라 자산을 운용한다는 장점도 있어 ETF를 적립식으로 꾸준히 매수하면 장기적인 자산관리에 도움이 될 수 있다. 다만 ETF라고 해서 무조건 안전한 건 아니다. 예를 들어 반도체 ETF도 삼성전자와 SK하이닉스 비중이 높다면 사실상 두 종목의 주가에 큰 영향을 받을 수 있다. 매수 전 모바일트레이딩시스템(MTS)이나 홈트레이딩시스템(HTS)을 통해 편입 종목과 비중을 확인해야 한다. 특히 단일 종목 수익률을 배수로 추종하는 레버리지 상품은 변동성이 매우 크기 때문에 은퇴자산을 장기적으로 관리하는 수단으로는 적절하지 않아 주의가 필요하다.”