서울 주요 재건축 단지에서 조합원 분담금이 수억원씩 늘어나면서 정비사업의 수익성에 대한 우려가 커지고 있다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 전용면적 84㎡를 소유한 조합원이 재건축 후 같은 면적의 새 아파트를 받기 위한 추정 분담금은 1년 새 1억8000만원에서 4억3000만원으로 뛰었다. 압구정과 여의도 등 주요 재건축 단지에서도 수억원대 분담금이 예상된다. 서울시가 용적률 인센티브 등을 통해 정비사업 활성화에 속도를 내고 있지만, 공사비와 금융비용 상승으로 늘어난 사업비를 일반분양 수익만으로 충당하기는 쉽지 않은 상황이다. 사업성이 확보된 단지라도 조합원들이 추가 분담금을 감당하지 못하면 사업이 지연될 가능성도 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “공사비 상승에 금융비용 부담까지 더해지면서 재건축 분담금이 계속 늘어날 가능성이 있다”며 “앞으로 분담금이 10억원을 넘는 사례도 나올 수 있다”고 전망했다. 이어 “재건축 사업성은 일반분양 물량만 보는 것이 아니라 얼마에 분양할 수 있는지, 주변 신축 아파트 가격이 얼마나 받쳐주는지를 함께 봐야 한다”고 강조했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 김 소장과 재건축 분담금이 급증하는 배경과 사업성을 좌우하는 핵심 변수, 재건축을 기대하고 구축 아파트를 매수할 때 확인해야 할 조건 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―재건축 분담금이 10억원을 넘는 시대가 올 수 있다고 보는 이유는 무엇인가? “가장 먼저 공사비가 계속 오르고 있다. 과거에는 원자재 가격 상승이 큰 원인이었다면 최근에는 금리와 인건비, 각종 안전·노동 관련 비용 등 여러 요소가 함께 영향을 미치고 있다. 공사기간이 길어지는 것도 비용 상승과 연결된다. 과거에는 대규모 아파트도 3년 안팎이면 짓는 경우가 많았지만 최근에는 4년 가까이 잡는 현장도 적지 않고, 초고층 건축물은 그보다 더 긴 시간이 필요하다. 공사기간이 길어지면 건설사가 같은 기간에 수행할 수 있는 사업 수도 줄어든다. 그만큼 개별 사업장에서 확보해야 할 수익이 커지고, 이러한 부담이 공사비에 반영될 수 있다. 이런 요인들이 누적되면서 앞으로 조합원의 분담금 역시 계속 높아질 가능성이 있다.” ―공사비 외에 재건축 사업성을 위협하는 요인은 무엇인가? “공사비 다음으로 주목해야 할 것은 금융비용이다. 개인이 집을 살 때는 대출 자체가 제한돼 있어 금리가 올라도 체감이 크지 않을 수 있다. 하지만 정비사업은 상황이 완전히 다르다. 서울의 대규모 재개발·재건축 사업은 수천억원에서 많게는 조 단위의 자금이 필요하다. 대부분 외부에서 자금을 조달해야 하기 때문에 금리가 조금만 올라가도 이자 부담이 크게 늘어난다. 예를 들어 사업비가 수천억원이라면 금리가 1%포인트 오르는 것만으로도 추가로 부담해야 하는 이자가 상당해진다. 문제는 이 비용을 결국 조합이 자체적으로 감당하는 것이 아니라는 점이다. 사업비와 금융비용이 커지면 최종적으로 조합원들이 부담해야 할 분담금에도 반영된다. 따라서 재건축 사업성을 판단할 때는 공사비뿐 아니라 자금 조달 비용과 사업기간까지 함께 살펴봐야 한다.” ―용적률이 낮고 대지지분이 넓으면 재건축 사업성이 좋다는 말은 틀린 것인가? “재건축 사업성을 볼 때 흔히 용적률과 대지지분부터 확인한다. 물론 중요한 지표이지만 그것만으로 사업성을 판단해서는 안 된다. 일반분양 물량을 얼마나 확보하느냐 못지않게 그 물량을 얼마에 분양할 수 있는지가 중요하기 때문이다. 매출을 ‘가격(P)×물량(Q)’으로 생각하면 이해하기 쉽다. 기존 용적률이 낮고 대지지분이 넓다면 일반분양 물량은 많이 나올 수 있다. 그러나 일반분양 세대가 많더라도 분양가가 낮다면 총수입은 기대만큼 늘지 않을 수 있다. 반대로 일반분양 물량이 상대적으로 적더라도 입지가 좋아 높은 가격에 분양할 수 있다면 부족한 사업성을 어느 정도 보완할 수 있다. 용적률 인센티브 역시 공짜가 아니다. 종상향 등을 통해 용적률이 높아지면 세대 수는 늘어나지만 그 과정에서 공공기여나 기부채납, 임대주택 등 함께 부담해야 할 조건도 늘어난다. 따라서 ‘용적률이 올라가니까 무조건 사업성이 좋아진다’고 단순하게 생각하면 안 된다. 실제 조합에 얼마나 이익이 남는지를 따져봐야 한다.” ―서울의 중층 구축 아파트는 재건축 사업성을 확보하기 어려운가? “현재 기준으로 사업성이 부족한 단지가 상당히 많다. 서울도 예외가 아니다. 1990년대에 지어진 중층 아파트 가운데는 이미 용적률이 200% 중반대인 곳이 많다. 서울시 제3종 일반주거지역의 용적률 기준을 생각하면 새로 확보할 수 있는 용적률 여력이 크지 않은 단지들도 있다. 여기에 용적률을 더 높이는 과정에서 공공기여나 임대주택 공급 등이 수반되면 실제 사업성 개선 효과가 기대보다 작을 수 있다. 그렇다고 모든 중층 구축의 재건축이 불가능하다는 의미는 아니다. 같은 사업 구조라도 어느 지역에 있느냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있다. 결국 핵심은 일반분양 물량과 함께 분양가격이 얼마까지 가능한지를 보는 것이다. 입지가 좋고 주변 신축 가격이 높다면 일반분양 물량이 많지 않아도 사업을 추진할 여력이 생길 수 있다.” ―분담금이 10억원을 넘어도 재건축을 추진하는 단지가 있는 이유는 무엇인가? “분담금이 많더라도 재건축 이후 주택의 자산가치가 그만큼 높아질 수 있다고 판단하기 때문이다. 강남권에서도 대지지분이 크지 않고 일반분양 물량이 많지 않아 사업성 자체만 보면 좋다고 하기 어려운 재건축 단지들이 있다. 그런데도 사업은 진행된다. 이유는 주변 신축 아파트 가격이 충분히 높기 때문이다. 예를 들어 현재 집값이 40억원인데 재건축 이후 주변 신축 아파트 가치가 60억~70억원 이상이라고 판단한다면 분담금으로 10억원 이상을 내더라도 사업을 추진할 유인이 생길 수 있다. 반대로 분담금이 5억원이라고 해도 재건축 이후 주택가격이 이를 충분히 보상하지 못하는 지역이라면 조합원이 사업 추진에 부담을 느낄 수 있다. 결국 ‘분담금이 얼마냐’만으로 사업이 될지 안 될지를 판단할 수 없다. 분담금을 내고도 재건축 이후 자산가치가 얼마나 높아질 수 있는지, 주변 신축 아파트 시세가 그 가격을 받쳐줄 수 있는지가 더 중요한 기준이다.” ―조합원 동의율을 충분히 확보했다면 재건축 사업도 빠르게 진행될 수 있나? “조합원들의 합의와 조합 집행부의 능력은 당연히 중요하다. 하지만 그것만으로 사업 속도가 결정되지는 않는다. 과거에는 동의율을 확보하는 데 상당한 시간이 걸렸지만 최근에는 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이가 커지고 정비사업 필요성에 대한 인식도 높아지면서 주민들이 비교적 적극적으로 참여하는 지역도 많다. 문제는 주민 동의를 확보하더라도 사업 단계에 따라 거쳐야 할 인허가 절차가 남아 있다는 점이다. 정비사업은 정비구역 지정이나 각종 심의뿐 아니라 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 여러 행정절차를 거쳐야 한다. 서울시와 자치구 등 인허가권자가 정비사업을 얼마나 적극적으로 지원하고 행정절차를 신속하게 처리하는지에 따라서도 사업 속도가 달라질 수 있다. 따라서 재건축 아파트를 매수할 때는 조합원 동의율뿐 아니라 현재 어느 인허가 단계에 있는지, 앞으로 어떤 절차가 남았는지까지 함께 살펴봐야 한다.” ―재건축을 기대하고 구축 아파트를 매수한다면 무엇을 가장 주의해야 할까? “대지지분이 넓다는 이유만으로 사업성이 좋다고 판단하는 것이 가장 위험하다. 통상 대지지분이 20평 이상이면 사업성이 좋다는 이야기를 많이 한다. 실제로 대지지분이 넓으면 일반분양 물량을 확보하는 데 유리한 것은 맞다. 하지만 대지지분이 30평이라고 해도 주변 주택가격이 낮고 새 아파트를 높은 가격에 분양하기 어려운 지역이라면 사업성이 떨어질 수 있다. 반대로 대지지분이 14~15평 수준이어도 입지가 좋고 높은 일반분양가를 받을 수 있으며, 주변 신축 가격이 충분히 높다면 재건축이 추진되기도 한다. 따라서 재건축 구축을 살 때는 대지지분 하나만 봐서는 안 된다. 주변 신축 아파트의 가격이 얼마인지, 향후 일반분양가를 어느 정도 받을 수 있을지, 공사비와 금융비용을 감안한 분담금을 조합원들이 감당할 수 있는지를 함께 살펴야 한다. 특히 대지지분은 넓지만 주변 시세와 분양수요가 뒷받침되지 않는 곳은 주의할 필요가 있다. 결국 일반분양 물량과 가격이 함께 받쳐줘야 재건축 사업성을 확보할 수 있다. 여기에 조합원 동의율과 인허가 진행 상황까지 살펴야 실제 사업이 끝까지 추진될 가능성을 가늠할 수 있다.”

지난 1월 온스당 5600달러에 육박하며 사상 최고 수준까지 치솟았던 국제 금값이 최근 4200달러 아래로 내려오면서 고점 대비 25% 넘게 하락했다. 미국의 고금리 장기화 우려 속에 내년에도 전고점 회복이 어려울 것이라는 증권가 전망까지 나온다. 긴축적인 유동성 환경에서는 금으로 자금이 유입되기 어렵다는 이유에서다. 하지만 최근의 가격 하락만으로 금의 장기 상승장이 끝났다고 판단하기 이르다는 분석도 있다. 금은 가격이 올라도 공급량을 빠르게 늘리기 어려워 상승과 하락 사이클이 길게 나타난다는 것이다. 조규원 금·은 투자 서비스 스태커스 대표 겸 작가는 “2019년 시작된 금 상승 사이클은 아직 진행 중”이라며 “이번 상승장이 2030년 전후까지 이어질 가능성도 있다”고 전망했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 조 대표와 함께 최근 금값 조정의 배경과 장기 상승 사이클의 지속 가능성, 안전자산으로서 금의 역할, 중앙은행의 금 매수가 가격에 미치는 영향 등을 짚어봤다. 금과 함께 대표적인 귀금속 투자자산으로 꼽히는 은의 특징과 투자 시 유의할 점도 살펴봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―최근 금값이 크게 하락했는데, 상승장이 끝났다는 신호인가 “가격은 계속 한 방향으로만 갈 수 없다. 상승하는 과정에서도 조정이 나타날 수 있고 때로는 몇 년씩 횡보하기도 한다. 최근 금값이 흔들린 주요 원인 가운데 하나는 금리 인상에 대한 우려다. 금은 이자나 배당을 주지 않는 반면 국채는 이자를 받을 수 있기 때문에 금리가 올라가면 상대적으로 금의 매력이 떨어질 수 있다. 여기에 금리를 올려 인플레이션을 억제할 수 있다는 기대까지 더해지면 단기적으로는 금 가격에 부담이 된다. 다만 ‘금리가 오르면 금값은 떨어진다’고 단순하게 볼 수는 없다. 중앙은행이 금리를 올린다는 것 자체가 물가 상승 압력이 쉽게 사라지지 않을 것이라고 판단하고 있다는 의미일 수도 있기 때문이다. 과거에도 금리가 상승하는 과정에서 금 가격이 함께 강세를 보인 시기가 있었다. 최근 조정의 원인 중 금리 문제가 있는 것은 맞지만, 이것만으로 장기 상승 사이클이 끝났다고 판단하기는 이르다.” ―현재 금값은 장기 상승 사이클의 어느 지점에 와 있나? “금의 사이클을 볼 때 중요하게 살펴야 할 요소 가운데 하나가 공급이다. 대부분의 원자재가 수요와 공급의 영향을 받지만 금은 특히 공급이 가격에 반응하는 속도가 굉장히 느리다. 새로운 금광을 찾아 실제 생산에 들어가기까지 10~15년 정도의 시차가 발생한다. 가격이 오른다고 당장 생산량을 크게 늘릴 수 없는 구조다. 이 때문에 금은 공급이 늘어날 때도, 줄어들 때도 긴 흐름이 이어지고 가격 역시 상승과 하락 사이클이 길게 나타나는 경향이 있다. 공급과 실질금리, 가격 모멘텀 등을 종합하면 이번 상승 사이클은 2019년부터 시작됐다고 판단한다. 과거 상승 사이클이 짧게는 9년, 길게는 13년 정도 이어졌던 흐름을 감안하면 현재는 전체 사이클의 중반을 지나 후반부로 향하고 있는 과정이다. 이를 기준으로 보면 이번 상승장이 2030년 전후까지 이어질 가능성도 생각해볼 수 있다.” ―금의 상승 사이클이 끝났는지는 무엇을 보고 판단해야 하나? “가장 중요하게 보는 신호는 공급이다. 앞서 설명했듯 금은 가격이 올라도 공급량이 늘어나기까지 상당한 시간이 걸린다. 따라서 그동안 개발해온 광산들이 본격적으로 생산을 시작하면서 공급량이 가파르게 늘어나는 시점이 상승 사이클의 종료를 판단할 수 있는 중요한 신호가 된다. 현재 광산 개발 일정 등을 토대로 예상하면 이르면 2029년 전후부터 공급 증가 가능성이 나타날 수 있다. 실제로 2029년부터 공급이 늘어난다면 2030년 전후에 금 가격이 고점을 형성한 뒤 하락 사이클로 넘어가는 시나리오도 생각할 수 있다. 다만 지금부터 ‘2030년이면 무조건 고점’이라고 정해놓을 필요는 없다. 그 시점에 실제 금 생산량과 공급 흐름이 어떻게 변하는지를 확인하면서 판단하는 것이 중요하다.” ―가격 변동성이 큰 금을 여전히 안전자산이라고 볼 수 있나? “안전자산이라고 해서 반드시 가격 변동이 작아야 하는 것은 아니다. 어떤 위기가 왔을 때 무엇으로부터 자산을 지켜주느냐가 중요하다. 달러와 금도 역할이 다르다. 모든 자산을 처분해 현금을 확보해야 하는 유동성 위기나 디플레이션 상황에서는 달러가 강한 안전자산 역할을 할 수 있다. 반면 금은 화폐가치가 크게 떨어지는 인플레이션 상황에서 구매력을 방어하는 자산으로 활용돼 왔다. 최근에는 물가가 오를 가능성이 커지더라도 중앙은행이 금리 인상이나 긴축정책으로 대응하기 때문에 금값이 단기적으로 반대로 움직일 수도 있다. 시장이 장기적인 인플레이션보다 당장의 금리 인상과 경기 충격에 먼저 반응하기 때문이다. 그렇다고 인플레이션에 대응하는 금의 장기적인 역할까지 사라졌다고 보기는 어렵다.” ―금값을 판단할 때 기준금리보다 실질금리가 중요한 이유는? “단순히 금리가 몇 퍼센트인지보다 물가까지 함께 봐야 한다. 예를 들어 은행에서 연 10%의 이자를 준다고 해도 같은 기간 물가가 두 배로 오른다면 돈의 액수는 늘었지만 실제 구매력은 크게 떨어진다. 이를 보여주는 것이 실질금리다. 쉽게 표현하면 명목금리에서 물가상승률을 뺀 값이다. 실질금리가 충분히 높으면 국채나 예·적금처럼 이자를 주는 자산이 매력적이다. 굳이 이자가 나오지 않는 금을 가지고 있을 이유가 줄어든다. 반대로 실질금리가 낮아지거나 마이너스가 되면 현금이나 채권을 보유하고 있어도 구매력이 떨어질 수 있다. 이때 다른 자산으로 자금이 이동하면서 금에 대한 수요도 커질 수 있다. 특히 금 시장은 거대한 채권시장과 비교하면 규모가 작다. 채권에 있던 자금 일부만 이동해도 금 가격에는 상대적으로 큰 영향을 줄 수 있다. 그래서 금을 볼 때는 기준금리 자체보다 실질금리가 어느 방향으로 움직이는지를 함께 살펴야 한다.” ―각국 중앙은행이 금을 계속 사들이는 이유는 무엇인가? “중앙은행은 개인 투자자처럼 단기간의 수익을 목표로 자산을 운용하지 않는다. 앞으로 수십 년 동안 국가의 준비자산을 어떻게 구성할지를 고민한다. 화폐 시스템이 안정적이고 실질금리도 높다면 미국 국채처럼 이자를 주고 환금성도 좋은 자산을 보유하는 것이 유리하다. 그런데 최근 중앙은행들이 금을 계속 매입한다는 것은 준비자산을 달러나 국채에만 집중하기보다 다른 자산으로 분산하려는 움직임으로 해석할 수 있다. 중앙은행이 금을 산다고 해서 금값이 반드시 오르는 것은 아니다. 다만 중앙은행은 가격이 내려왔을 때 금을 매입하는 경향이 있기 때문에 금값이 조정받을 때 일정 부분 하방을 지지하는 역할을 할 수 있다. 또 중앙은행이 실물 금을 사서 장기간 보관하면 시장에서 실제로 거래되는 금의 물량도 줄어들 수 있다. 이후 다시 금 수요가 크게 증가하는 상황이 온다면 가격 상승폭을 키우는 요인이 될 수 있다.” ―지금 금 투자에 나서기엔 너무 늦었을까? “이번 상승 사이클을 기준으로 보면 지금이 너무 늦었다고 생각하지 않는다. 상승 사이클의 초반이라고 해서 반드시 투자하기 편한 것도 아니다. 초반에는 가격이 오랫동안 횡보하거나 큰 조정을 겪으면서 투자자가 버티기 어려운 구간이 나타날 수 있다. 현재는 그런 초기 구간을 지나 본격적인 상승장으로 넘어가는 과정이라고 판단한다. 다만 가격 변동이 커질 수 있기 때문에 단기적인 등락만 보고 접근해서는 안 된다.” ―은은 금과 어떻게 다르고, 투자할 때 무엇을 주의해야 하나? “은도 금과 함께 움직이는 자산이다. 역사적으로 금과 은은 모두 가치 저장 수단으로 사용돼 왔고 가격 움직임 역시 상당 부분 연동되는 경향이 있다. 그래서 은에 관심을 갖기 전에 먼저 금 가격이 장기적으로 상승할 것이라는 판단이 필요하다. 금이 움직이지 않으면 산업 수요 등 다른 호재가 있더라도 은 역시 힘을 받기 어려울 수 있다. 차이는 변동성이다. 은은 금보다 가격 움직임이 훨씬 크다. 금이 오를 때 더 크게 오를 수 있지만 떨어질 때의 충격 역시 더 클 수 있다. 따라서 은은 단순히 금보다 수익률이 높을 수 있다는 이유로 접근하기보다 더 큰 변동성을 감당할 수 있는지부터 생각해야 한다.”

서울 아파트값이 87주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 갈아치웠다. 한국부동산원의 ‘10월 첫째 주 주간 아파트가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.12% 올랐다. 지난해 2월 첫째 주부터 이어진 상승세로, 문재인정부 시기의 최장 상승 기록을 넘어섰다. 반면 강남구와 서초구의 아파트 매매가격은 9주 연속 하락세를 기록했다. 정부의 ‘8·3 세제개편안’ 발표 이후 세금 부담을 우려한 강남3구에서는 매물이 늘고 가격이 하락하는 등 서울 아파트 시장의 양극화가 두드러지고 있다. 무주택자는 더 늦기 전에 집을 사야 할지 고민이다. 1주택자는 상급지 갈아타기를, 다주택자는 보유 주택 정리와 증여를 저울질한다. 세제개편의 불확실성에 대출 규제, 전월세 부담까지 겹치면서 어느 쪽도 쉽게 결정하기 어려운 분위기다. 부동산 세금 콘텐츠 크리에이터 제네시스 박으로 활동 중인 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 “집을 가지고 있다면 함부로 팔아서는 안 된다”고 조언했다. 서둘러 매도하기보다 보유 주택의 가치와 향후 세 부담을 종합적으로 판단해야 한다는 취지다. 무주택자에게는 집을 사지 않았을 때의 전월세 비용과 실제 매수에 필요한 자금, 주택의 상품성까지 함께 고려해야 한다고 강조했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 박 대표와 세제개편 이후 1주택자의 대응 전략부터 상급지 갈아타기, 다주택자의 증여 전략과 무주택자의 내 집 마련 대책까지 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―세제개편을 앞두고 집을 가진 사람은 팔아야 하나 “집을 가지고 있다면 함부로 팔아서는 안 된다. 우선 지금 가진 주택이 아주 좋지 않은 집이 아니라면 앞으로 가격이 오를 여지가 있다. 그런데 한 번 팔고 나면 비슷한 수준의 주택을 다시 사기가 쉽지 않다. 대출을 받기도 어렵고 토지거래허가구역에서는 거래 자체도 까다롭다. 반대로 현재 가지고 있는 집이 많이 아쉽고 상승 동력이 약하다고 판단한다면 과감하게 갈아타는 것도 방법이다. 세법에는 일시적 2주택 비과세 제도가 있어 신규 주택을 먼저 사고 일정 기간 안에 기존 주택을 처분할 수 있다. 하지만 실제 시장에서는 기존 집이 원하는 시점에 팔린다는 보장이 없다. 그래서 갈아타기를 한다면 기존 주택을 먼저 처분하고, 필요하면 단기 임대로 거주하면서 새집을 찾는 편이 낫다고 생각한다. 세법상 가능한 것과 실제 시장에서 안전하게 거래하는 것은 다른 문제다. 앞으로 국회에서 세제를 논의하는 과정에서 내용이 달라질 수도 있고, 이후 시행령이 어떻게 정비되는지도 봐야 한다. 아직 결정되지도 않은 세금 부담을 걱정해 급하게 집을 내놓기보다 제도가 어떻게 확정되는지 확인하고 차분하게 대응할 필요가 있다.” ―집값이 많이 올랐다. 1주택자의 상급지 갈아타기는 여전히 유효한가 “갈아타기는 언제든 유효하다. 다만 지금은 난도가 너무 높아졌다. 기준은 결국 본인만 알 수 있다. 현재 집을 팔고 세금과 대출을 정리한 뒤 남는 돈에 현금성 자산과 추가 대출을 더했을 때 지금보다 유의미하게 좋은 집으로 갈 수 있다면 굳이 미룰 이유가 없다. 반대로 집을 팔아도 비슷한 수준의 주택으로 옮기는 ‘옆그레이드’에 그친다면 움직일 필요가 없다. 특히 세금이 오를 것 같다는 막연한 불안감 때문에 아무 대책 없이 집부터 파는 것은 가장 피해야 할 선택이다. 현실적으로 1주택자가 갈아타려면 기존 주택을 먼저 처분해야 하는 경우가 많다. 자금 대부분이 현재 집에 묶여 있기 때문이다. 그 사이 단기 임대나 월세에 거주해야 할 수도 있어 쉬운 결정은 아니다. 기존 집을 먼저 팔기 어렵다면 조합원 입주권 같은 방법도 생각할 수 있다. 다만 재개발·재건축은 이미 완성된 아파트를 사는 것과 접근법이 완전히 다르다. 사업이 진행되는 과정에서 여러 변수가 생길 수 있기 때문에 처음 집을 마련하는 사람에게는 권하지 않는다.” ―내 집은 전세를 주고 다른 곳에 사는 전략, 앞으로는 불리해질까? “그건 사람마다 다르다. 비거주에 따른 세금이 조금 늘어난다고 해서 반드시 임대를 끝내고 내 집에 들어가 살아야 하는 것은 아니다. 실제 거주했을 때 줄어드는 세금과 이사 비용, 임대를 계속했을 때 얻을 수 있는 수익을 함께 계산해야 한다. 오히려 앞으로는 전세보다 반전세나 월세로 돌리는 집주인이 늘어날 수 있다. 전세보증금이 계속 오르면 나중에 집주인이 직접 들어갈 때 돌려줘야 할 보증금도 커지기 때문이다. 보증금을 계속 높이기보다는 일부를 월세로 전환해 현금흐름을 만드는 방식이다. 보유세가 조금 더 나오더라도 월세 수익으로 이를 감당할 수 있다면 굳이 당장 실거주로 전환할 필요는 없다. 결국 ‘비거주하면 무조건 불리하다’고 생각하기보다 자신이 부담해야 할 세금과 임대수익을 직접 비교해봐야 한다.” ―장기보유특별공제가 바뀐다는데 지금부터 매도를 고민해야 하나 “우선 자신이 실제로 장기보유특별공제 한도의 영향을 받는 사람인지부터 계산해야 한다. 가장 많이 헷갈리는 부분이 집값이 오른 금액과 장기보유특별공제 금액을 같은 것으로 생각하는 것이다. 예를 들어 10억원에 산 집이 30억원이 됐다면 양도차익은 20억원이다. 여기에 장기보유특별공제율이 50% 적용된다고 가정하면 공제금액은 10억원이다. 한도를 판단할 때 보는 것은 양도차익 20억원이 아니라 이 공제금액이다. 집값이 20억원 올랐다고 해서 곧바로 장기보유특별공제 한도에 걸리는 것은 아니라는 얘기다. 실제 한도의 영향을 크게 받는 사람은 양도차익이 상당히 크고 오랜 기간 거주한 고가주택 보유자에 집중될 수 있다. 그러니 세제개편 소식만 듣고 ‘지금 당장 팔아야 한다’며 겁먹을 필요는 없다. 취득가격과 예상 양도가격, 보유기간과 거주기간을 놓고 자신에게 실제로 어떤 영향이 있는지부터 계산해야 한다. 매도 시점 역시 세금만으로 결정해서는 안 된다. 해당 지역의 시장 흐름과 앞으로의 가격까지 함께 봐야 한다.” ―‘똘똘한 한 채’ 전략은 앞으로도 통할까? “오히려 더 강해질 수 있다. ‘똘똘한 한 채’ 선호가 본격적으로 강해진 계기 가운데 하나가 다주택자에 대한 취득세 중과였다. 여러 채를 보유할수록 취득세와 보유세 부담이 커지니 추가로 집을 사기 어려워지고, 기존 주택도 정리하게 됐다. 예를 들어 서울과 경기, 지방에 각각 주택이 있다면 상대적으로 선호도가 떨어지는 지방 주택부터 처분하게 된다. 보유 부담이 더 커지면 경기 주택도 팔고, 결국 서울 주택까지 정리한 뒤 가장 좋은 지역의 한 채로 갈아타려는 선택이 나올 수 있다. 그런데 사람들이 원하는 서울 중심지역의 새 아파트 공급은 충분하지 않다. 수요가 선호지역의 한정된 주택으로 몰릴 수밖에 없는 구조다. 결국 거주 중심으로 세제를 바꾸는 방향이 오히려 좋은 입지의 한 채에 수요를 더 집중시키는 결과로 이어질 수 있다.” ―다주택자가 자녀에게 주택을 증여해 주택 수를 줄이는 전략은? “자녀에게 주택을 증여해 주택 수를 줄이는 것도 충분히 활용할 수 있는 전략이다. 예를 들어 부모가 서울과 경기 지역에 각각 한 채를 가지고 있고 현재 경기 주택에 거주한다고 해보자. 서울 집의 임대차계약이 끝나면 세입자가 나간 뒤 부모가 서울 집으로 들어가 살고, 기존에 살던 경기 주택은 자녀에게 증여하는 식으로 자산 구조를 바꿀 수 있다. 그러면 부모는 서울의 한 채에 실거주하고 자녀는 경기 주택을 보유하는 형태가 된다. 일반 증여라면 증여받은 뒤 해당 주택을 임대하는 방식도 가능하다. 부담부증여나 저가 양수도처럼 거래 방식이 달라지면 따져봐야 할 조건도 달라진다. 중요한 것은 단순히 주택 수를 줄이는 데서 끝내지 않는 것이다. 부모가 어느 집에 거주할지, 자녀에게 어떤 주택을 넘길지, 이후 자산을 어떻게 이전할지까지 함께 계획해야 한다.” ―무주택자는 지금이라도 집을 사야 할까? “일종의 ‘생존 매수’라고 생각한다. 주식은 시장에 참여하지 않겠다고 결정하면 아예 사지 않을 수 있다. 하지만 주거는 다르다. 집을 사지 않더라도 어디선가는 살아야 하고 전세나 월세를 선택해야 한다. 집값이 떨어질 것이라고 생각해 매수를 미뤘더라도 월세가 계속 오르면 결국 주거비 부담을 피하기 어렵다. 그러다 보면 ‘이 정도 월세를 낼 바에는 차라리 집을 사겠다’는 수요가 생긴다. 예를 들어 월세로 매달 300만원을 내야 하는데 주택담보대출 원리금도 비슷한 수준이라면 매수를 고민하는 사람이 나타날 수밖에 없다. 물론 앞으로 집값이 떨어질 것이라고 판단한다면 매수하지 않을 수도 있다. 중요한 것은 집을 사지 않았을 때의 전월세 비용까지 함께 계산해 선택해야 한다는 점이다.” ―서울에서 내 집 마련을 하려면 어느 정도 예산이 필요하고, 어떤 지역을 살펴봐야 할까 “서울 외곽까지 놓고 보면 노원구 일부 지역의 경우 6억~7억원 정도가 하나의 진입선으로 보인다. 10억원 이하 아파트를 찾는다면 노원·성북·은평 등을 살펴볼 수 있다. 다만 가격만 보고 선택하면 안 된다. 같은 금액으로 서울에 들어가려다 보면 주택 면적이 상당히 작아질 수 있다. 최소한 20평대 정도는 돼야 실수요층이 비교적 넓은데, 10평대 소형 주택은 수요 자체가 제한적일 수 있다. 결국 작은 집이라도 서울에 들어갈 것인지, 같은 예산으로 조금 더 외곽으로 나가 면적과 주거환경을 확보할 것인지 선택해야 한다. 단순히 ‘서울이냐 아니냐’보다 실제로 내가 살 수 있는 주택의 상품성을 함께 봐야 한다. 자금 계획도 집값에 딱 맞춰 세워서는 안 된다. 주택을 취득하면 취득세뿐 아니라 중개보수 등 여러 부대비용이 들어간다. 매매가격과 별도로 세금과 거래비용을 충당할 여유자금까지 준비해야 한다.”

정부가 청년의 비아파트 구입을 지원하기 위해 ‘청년미래보금자리론’을 내놨다. 내년부터 만 39세 이하 생애최초 주택 구입 청년이 4억원 이하 연립·다세대·오피스텔(전용면적 85㎡ 이하) 등 비아파트를 살 때 저리 정책대출을 지원하는 제도로, 수도권에서는 주택가격의 최대 70%, 비수도권에서는 80%까지 대출을 받을 수 있다. 정부는 월세 수준의 원리금 부담으로 내 집을 마련할 수 있는 ‘주거 사다리’가 될 것으로 기대하고 있다. 하지만 현실의 문턱은 여전히 높다. 수도권의 경우 정책 대상 연립·다세대 거래 3건 중 2건은 매입에 필요한 자기자금이 월세 청년들이 동원할 수 있는 중위 종잣돈보다 1000만원 이상 많은 것으로 나타났다. 어렵게 자금을 마련해 집을 사더라도 아파트보다 환금성이 떨어지는 비아파트 특성상 향후 갈아타려 할 때 집이 팔리지 않아 자금이 묶일 위험도 있다. 심형석 미국 IAU 대학 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 정책대출을 받을 수 있다는 이유만으로 일반 빌라를 매입하는 데는 신중해야 한다고 조언했다. 심 교수는 “일반적인 빌라나 비아파트보다는 재개발 가능성이 있는 연립·다세대주택을 보는 것이 낫다”며 “현금 1억원을 가진 청년이라면 4억원짜리 빌라를 매입하기보다 전월세로 거주하면서 자금을 모으는 것을 권한다”고 말했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 심 교수와 청년미래보금자리론의 실효성과 서울 빌라·경기 아파트를 고르는 기준, 재개발 가능성이 있는 연립·다세대주택을 찾는 방법 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―청년미래보금자리론은 청년이 아파트로 갈아타기 위한 ‘주거 사다리’가 될 수 있을까 “현장에서 보면 빌라나 오피스텔 같은 비아파트를 샀다가 이를 발판으로 아파트로 갈아타는 경우를 찾기가 쉽지는 않다. 그렇기 때문에 단순히 일반 빌라나 비아파트를 매입하기보다는 재개발 호재가 있는 연립·다세대주택을 살펴보는 것이 더 낫다. 빌라는 아파트에 비해 환금성이 낮고 매도하기도 쉽지 않다. 팔려고 할 때 가격을 낮춰야 하는 상황이 생길 수도 있고, 최근 임대차시장도 전세보다는 월세 중심으로 이동하면서 활용할 수 있는 방법이 마땅하지 않은 경우가 많다. 정부가 청년미래보금자리론을 내놓은 뒤 젊은 층에서도 비아파트 구입을 지원하는 방식에 대한 반발이 나온 것으로 알고 있다. 결국 금융 지원이 있다는 이유만으로 매입하기보다는 이후 해당 주택을 어떻게 활용하고 처분할 것인지까지 충분히 고민해야 한다.” ―대출 혜택이 있어도 자기자금은 필요하다. 현금 1억원이 있다면 4억원짜리 빌라를 살까 아니면 전월세로 살며 돈을 더 모으는 것이 좋을까? “전월세로 거주하는 것이 좋다고 본다. 비아파트시장은 현재 매매시장보다는 전월세시장의 성격이 훨씬 강하다. 정부가 내놓은 지원책도 결국 비아파트를 활용해 청년의 전월세 부담을 줄이려는 성격이 있는 것이다. 따라서 당장은 전월세로 거주하면서 자금을 더 모으는 방법을 고려할 수 있다. 또 초기 자금 부담이 상대적으로 낮은 공공분양 상품도 함께 살펴볼 필요가 있다. 토지임대부주택이나 지분적립형주택처럼 처음부터 집값 전부를 부담하지 않아도 되는 방식도 대안이 될 수 있다.” ―그래도 빌라를 산다면 어떤 주택을 골라야 하나 “현재는 빌라에 대한 선호 자체가 높지 않다. 몇 년 전 전세사기 문제가 크게 불거지면서 빌라를 비롯한 비아파트시장에 대한 인식이 상당히 나빠졌다. 이런 상황에서 일반적인 빌라의 선호가 단기간에 크게 회복되기는 쉽지 않다. 그래서 연립·다세대주택을 매입한다면 향후 아파트로 바뀔 수 있는 상품을 고르는 것이 낫다. 재개발 가능성이 있는 주택을 보는 것이다. 다만 사업이 지나치게 초기 단계에 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 최소한 정비구역 지정 정도는 이뤄져 사업의 방향성이 어느 정도 확인된 지역을 살펴보는 것이 상대적으로 안전하다.” ―같은 4억~5억원이라면 서울 빌라와 경기 외곽 아파트 중 어느 쪽을 선택하는 게 나을까? “결국 어떤 상품이냐에 따라 판단이 달라진다. 서울의 연립·다세대주택을 본다면 우선 권리산정기준일이나 노후도 같은 법적 요건을 확인해야 하고, 재개발 추진 과정에서 주민 동의가 어느 정도 확보돼 있는지도 중요하다. 사업 추진 가능성이 높고 재개발이 가시화된 연립·다세대라면 경기 외곽 아파트보다 나은 선택이 될 수도 있다. 반대로 별다른 개발 호재가 없는 일반 연립·다세대라면 경기지역 아파트가 더 유리할 수 있다. 다만 경기 아파트 역시 단순히 가격이 저렴하다는 이유만으로 선택해서는 안 된다. 서울 접근성이 얼마나 개선될지, 교통 호재가 실제로 이어질지, 주변에 일자리가 충분한지 등을 함께 따져봐야 한다. 결국 비교해야 할 것은 ‘서울 빌라냐 경기 아파트냐’가 아니라, 재개발 가능성이 높은 서울 연립·다세대와 교통·일자리를 갖춘 경기 아파트 가운데 어느 쪽의 미래 가치가 더 높은지다.” ―재개발을 보고 빌라를 산다면 자금이 얼마나 오래 묶일 각오를 해야 하나 “사업 단계에 따라 크게 달라진다. 조합이 설립되고 사업시행인가까지 진행된 곳이라면 상대적으로 사업의 방향성이 많이 잡혀 있다. 반면 아직 정비구역조차 지정되지 않았거나 주민 간 의견이 계속 엇갈리는 지역은 사업에 굉장히 오랜 시간이 걸릴 수도 있다. 중요한 것은 그 기간 동안 투자한 자금이 묶일 수 있다는 점이다. 아파트는 가격을 어느 정도 낮추면 거래될 가능성이 있지만, 연립·다세대는 단순히 가격을 낮춘다고 해서 바로 팔리지 않을 수 있다. 특별한 개발 호재가 없다면 매수자를 찾기가 어려운 경우도 있기 때문이다. 특히 대출을 받아 매입한다면 사업이 예상보다 길어졌을 때도 원리금을 계속 감당할 수 있는지를 먼저 따져야 한다. 따라서 재개발 빌라를 매입할 때는 단기간에 가격이 오를 것이라는 기대보다 장기간 자금이 묶일 가능성을 먼저 생각해야 한다.” ―자산 가치가 있는 빌라를 고르려면 무엇을 봐야 하나 “우선 대지지분이 어느 정도 확보된 주택을 보는 것이 좋다. 연립·다세대주택은 저층으로 지어진 경우가 많기 때문에 일반적인 고층 아파트보다 대지지분이 큰 경우가 있다. 재개발을 염두에 둔다면 어느 정도 대지지분이 나오는지를 확인할 필요가 있다. 주민들의 재개발 동의율이 어느 정도인지도 살펴봐야 한다. 외부에서 정확하게 파악하기 쉽지는 않지만 주변 중개업소나 추진 상황 등을 통해 확인할 필요가 있다. 건축물의 노후도와 권리산정기준 등 정비사업 요건도 함께 봐야 한다. 결국 빌라는 단순히 가격이 저렴하다는 이유로 매입해서는 안 된다. 대지지분과 노후도, 정비사업 추진 상황, 권리관계 등을 함께 확인한 뒤 향후 아파트로 바뀔 가능성이 있는지를 판단하는 것이 중요하다.”

청약통장을 깨는 사람들이 줄을 잇고 있다. 올해 7월 청약통장 가입자는 2577만명으로 4년 만에 282만명 줄었다. 지난 1~7월 해지액도 8조2000억원에 달한다. 대출 문턱은 높아지고 분양가는 치솟는 반면 분양은 줄고 당첨 경쟁은 치열해지면서 청약통장의 효용 자체에 의문을 품는 사람들이 늘고 있다. 특히 올해 1~7월 서울 아파트 청약에서 30대 이하 당첨률은 1.6%로, 전국 평균(10.9%)을 크게 밑돌았다. 2030세대와 1~2인 가구는 부양가족이 적어 가점 경쟁에서 불리한 데다 어렵게 당첨돼도 높은 분양가와 자금 조달이라는 벽을 넘어야 한다. ‘당첨되기도 어렵고, 당첨돼도 감당하기 어렵다’는 회의론이 커지는 이유다. 그렇다고 청약통장을 무작정 깨는 것은 위험하다. 한 번 통장을 해지하면 그동안 쌓아온 가입기간과 납입 실적을 되돌릴 수 없기 때문이다. 심형석 미국 IAU 대학 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 “청약만이 내 집 마련의 유일한 수단은 아니지만 여전히 우선적으로 검토할 만한 방법”이라며 가점이 높은 무주택자나 특별공급 대상자, 공공분양을 노리는 사람에게 청약통장은 여전히 버리기 아까운 ‘내 집 마련 카드’라고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 심 교수와 청약통장 이탈 원인과 청약통장을 지켜야 할 사람, 청약 외 내 집 마련 전략 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―청약통장 가입자가 계속 줄고 있다. 이제 청약으로 내 집 마련하기가 어려워진 건가? “청약을 통한 내 집 마련 기회가 줄어들고 문턱도 높아지고 있다고 볼 수 있다. 우선 분양 물량이 많이 감소했다. 공급이 줄다 보니 ‘청약통장을 가지고 있어도 실제로 당첨될 수 있을까’라는 회의적인 생각을 하는 사람이 늘어난 것 같다. 분양가가 크게 오른 점도 영향을 미쳤다. 특히 분양가상한제가 적용되지 않는 외곽지역의 분양가가 높아지면서 ‘차라리 기존 아파트를 사는 게 낫지 않느냐’고 생각하는 수요자도 생기고 있다. 청약에 관심이 많은 20~40대 가운데는 1~2인 가구 비중도 높다. 그런데 현재 청약제도는 가점제의 비중이 큰 만큼 이들에게는 당첨 문턱이 높게 느껴질 수밖에 없다. 그렇다고 청약통장을 서둘러 해지할 필요는 없다. 청약이 내 집 마련의 유일한 방법은 아니지만, 여러 선택지 가운데 여전히 우선적으로 검토할 만한 수단인 건 맞다.” ―그렇다면 지금 청약통장을 해지하면 안 되는 사람은 누구인가 “우선 청약 가점이 높은 무주택자는 통장을 계속 유지하면서 당첨을 노려볼 필요가 있다. 특별공급 대상자도 마찬가지다. 신혼부부나 다자녀, 생애최초, 노부모 부양 등 특별공급을 활용할 수 있다면 청약통장을 유지하면서 자신에게 맞는 물량을 꾸준히 살펴보는 것이 좋다. 공공분양을 노리는 사람도 통장을 지킬 필요가 있다. 공공분양 일반공급은 민간분양의 가점제와 달리 청약저축 납입횟수나 저축총액 등이 중요한 기준이 되기 때문이다. 특히 3기 신도시처럼 공공분양 물량이 나오는 지역을 생각하고 있다면 청약통장 가입기간과 납입 실적을 꾸준히 관리하는 것이 중요하다. 또 인기지역의 분양가를 감당할 만큼 자금 여력이 있는 무주택자라면 분양가상한제가 적용되는 주요 지역의 청약도 계속 살펴볼 필요가 있다.” ―요즘은 분양가가 주변 아파트 시세와 비슷하거나 더 비싸기도 하다. 그래도 청약이 유리한가? “분양가는 주변 아파트의 매매가격과 비교해 판단하는 것이 가장 적절하다. 그동안 분양가상한제에 익숙하다 보니 새 아파트 분양가는 당연히 주변 시세보다 싸야 한다는 인식이 강했다. 하지만 최근에는 주변 시세보다 높은 가격에 분양하는 단지도 적지 않다. 분양받은 주택은 실제 입주까지 3~4년이 걸릴 수 있다. 그동안의 물가상승률이나 시장 변화를 감안하면 현재의 기존 아파트 가격과 단순히 같은 선상에서 비교하기는 어렵다. 개인적으로는 주변 시세보다 10~20% 정도 높은 수준까지는 입주 시점과 신축 프리미엄 등을 고려해 판단해볼 수 있다고 본다. 특히 뉴타운처럼 주변 환경 자체가 크게 바뀌는 재개발·재건축 사업이라면 기존 아파트보다 높은 분양가도 어느 정도 받아들일 수 있다. 이제는 ‘분양가는 무조건 주변 시세보다 싸야 한다’는 인식에서 조금 벗어날 필요가 있다.” ―당첨돼도 돈이 없으면 못 산다. 청약이 결국 ‘현금 많은 무주택자’를 위한 제도가 된 것 아닌가 “그 부분은 안타깝다고 생각한다. 최근 이른바 ‘로또 청약’이라고 불리는 인기 단지는 분양가격 자체가 높은 데다 대출 규제까지 적용되다 보니 결국 충분한 자금을 동원할 수 있는 무주택자가 유리해질 수밖에 없다. 무주택이라는 조건을 충족한다고 해서 누구나 실제 분양대금을 마련할 수 있는 것은 아니기 때문이다. 그래서 초기 자금 부담을 낮출 수 있는 청약 모델이 더 필요하다. 토지임대부나 지분적립형처럼 처음부터 주택가격 전부를 부담하지 않아도 되는 방식 등을 확대할 필요가 있다. 대출 규제 역시 실수요자를 중심으로 다시 고민해볼 필요가 있다.” ―서울 30대 이하 당첨률이 1%대다. 2030세대나 1~2인가구에게 현재 청약제도가 지나치게 불리한 것 같은데 어떻게 바꿔야 하나? “현재 제도의 큰 틀을 전부 바꿀 필요는 없지만, 출산이나 다자녀 가구 등에 일정한 혜택을 주는 방향은 필요하다. 다만 1·2인 가구나 사회초년생이 청약에서 지나치게 불리한 구조는 개선할 필요가 있다. 청약 가점에서 부양가족 수가 차지하는 비중이 크다. 무주택기간과 청약통장 가입기간은 시간이 지나면 점수를 쌓을 수 있지만, 부양가족이 적은 1·2인 가구는 구조적으로 높은 가점을 받기 어렵다. 따라서 주택 면적 등에 따라 추첨제 비중을 좀 더 늘리는 방식을 고려할 수 있다. 기존 가점제를 유지하면서도 젊은 층에게 일정한 당첨 기회를 줄 수 있도록 제도를 이원화할 필요가 있다. 서울·수도권과 지방에 동일한 청약제도를 적용할 필요도 없다. 미분양이 많은 지방은 청약 조건이나 지역 제한을 보다 과감하게 완화하고, 서울·수도권은 실수요자 중심의 틀을 유지하는 방식도 검토할 수 있다.” ―5년 뒤에도 청약이 대표적인 내 집 마련 방법일까? “청약은 앞으로도 내 집 마련을 고민할 때 우선적으로 살펴볼 수 있는 방법 중 하나라고 본다. 일반 주택을 바로 매수하는 것보다 자금 조달 계획을 세울 수 있는 시간이 상대적으로 길고, 분양 과정에서 중도금 대출을 활용할 수 있다는 장점도 있다. 자금 여력이 부족한 사람에게는 여전히 활용 가치가 있다. 다만 청약에만 매달리는 것은 좋은 방법이 아니다. 급매나 경매, 재개발 지분 등 내 집을 마련할 수 있는 방법은 다양하다. 여러 선택지를 함께 살펴보다가 자신에게 가장 유리한 기회를 선택하는 것이 필요하다. 결국 청약은 내 집 마련의 유일한 답이 아니라 여러 선택지 가운데 하나다. 자신의 자금 여력과 청약 가점, 가족 구성, 거주 희망지역 등을 종합적으로 따져 청약과 기존 주택 매수를 함께 비교하는 것이 좋다.”

올해 상반기 국내 증시를 이끌었던 삼성전자와 SK하이닉스의 기세가 한풀 꺾였다. 하반기 들어 두 종목이 큰 폭의 조정을 받은 뒤 반등을 시도하고 있지만, 투자심리는 좀처럼 회복되지 않는 모습이다. 실제로 ‘삼전닉스’의 일일 거래량은 올해 들어 최저 수준까지 떨어졌다. 지난달 28일 삼성전자의 거래량은 1510만6746주로 연평균 거래량(3045만주)의 절반에도 못 미쳤다. SK하이닉스 역시 같은 날 353만1892주가 거래돼 연평균 거래량(514만주)의 69% 수준에 머물렀다. 하지만 시장의 위축된 분위기와 달리 증권가에선 삼전닉스 주가가 과도하게 눌려 있다고 보고 있다. 두 회사의 실적 개선세가 이어지는 데다 인공지능(AI) 투자 확대에 따른 반도체 수요에 대한 기대도 여전하기 때문이다. 지난 6월 증시 과열을 경고했던 차영주 와이즈경제연구소장은 “삼성전자와 SK하이닉스의 영업이익이 늘어나는 흐름을 보면 반도체 슈퍼사이클은 아직 초입 단계”라며 ‘만스피’ 가능성도 여전히 열려 있다고 전망했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 차 소장과 삼성전자·SK하이닉스 투자 전략, 하반기 코스피 흐름과 반도체 슈퍼사이클 전망 등에 대해 이야기를 나눴다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―삼성전자와 SK하이닉스, 지금도 살 만한 구간이라고 보나 “삼성전자와 SK하이닉스는 현재도 적극적인 분할매수 구간이라고 본다. 주가만 보면 최근 변동성이 컸지만 중요한 것은 기업의 이익이다. 삼성전자와 SK하이닉스뿐 아니라 글로벌 반도체 업체들이 지금도 공장 증설에 적극적으로 나서고 있다. 중요한 건 빚을 내서 투자하는 게 아니라 벌어들이는 현금을 바탕으로 투자를 확대하고 있다는 것이다. 기업이 앞으로 돈을 벌기 어렵다고 생각한다면 이렇게 큰 규모의 투자를 계속하기는 어렵다. 향후 몇 년간 투자금을 회수할 수 있다는 자신감이 있다는 의미로 본다. 삼성전자 역시 향후 이익 증가를 감안하면 현재 밸류에이션이 과도하게 높다고 보지 않는다. AI 모멘텀에서 삼성전자와 SK하이닉스를 빼고 어떤 종목을 살 수 있을지도 생각해봐야 한다. 두 종목조차 불안하다고 느낀다면 지금 시장에서 다른 주식을 선택하기도 쉽지 않다.” ―그렇다면 반도체 슈퍼사이클은 지금 어느 단계인가? “아직 초입 단계라고 생각한다. AI 거품론이나 여러 우려가 있지만 한 시점의 주가만 보지 말고 이익의 흐름을 봐야 한다. 2분기보다 3분기 실적이 좋아지고, 올해보다 내년 이익이 더 늘어난다면 상승 흐름이 끝났다고 볼 이유가 없다. 물론 AI 투자도 언젠가는 과잉투자의 부메랑이 돌아올 수 있다. 영원히 투자하라는 의미는 아니다. 다만 최소한 2030년까지는 AI 모멘텀이 살아 있을 것으로 보기 때문에 현 단계에서 반도체 사이클이 끝났다고 판단하기에는 이르다고 생각한다.” ―최근 코스피도 급락 이후 반등하고 있지만 7000선을 쉽게 넘지 못하고 있다. 어떻게 전망하나? “코스피가 ‘만스피’까지 갈 수 있다고 본다. 다만 올해 안에 빠르게 도달하기보다는 천천히 올라가는 흐름이 더 바람직하다. 상반기 시장은 너무 빠르게 올랐다. 밥 세 공기를 먹을 수 있다고 해도 10분 안에 다 먹으면 탈이 나는 것과 같다. 주식시장도 너무 빠르게 오르면 그만큼 부담이 생긴다. 앞으로는 상반기와 같은 속도의 상승이 반복되기보다 속도를 조절하며 움직일 가능성이 크다고 본다. 그럼에도 ‘만스피’ 가능성을 보는 이유는 결국 삼성전자와 SK하이닉스의 영업이익이다. AI 관련 이익이 계속 늘고 있다면 아직 기대를 버릴 필요는 없다고 생각한다.” ―삼성전자와 SK하이닉스는 얼마부터 매도를 고민해야 할까? “현재는 오히려 바닥에 가까운 구간이라고 생각한다. 삼성전자는 40만원을 넘어가기 시작하면 매도를 고민할 필요가 있다고 본다. 가격이 충분히 오른 뒤 모든 투자자가 동시에 팔려고 하면 좋은 가격에 매도하기 어렵다. 야구 경기를 보더라도 우리 팀이 크게 이기고 있다면 마지막 아웃카운트까지 꼭 다 보고 나올 필요는 없다. 현재 20만원대 중반이라면 충분히 매력적인 구간으로 보고 있다. SK하이닉스는 300만원을 넘어가는 시점부터 매도를 고민할 수 있다고 본다. 시장에서 400만원 수준의 목표주가도 제시되고 있는 만큼 개인적으로는 SK하이닉스 300만원, 삼성전자 40만원 정도부터 매도를 고민하는 기준점으로 보고 있다.” ―삼성전자·SK하이닉스 단일종목 레버리지 규제 효과가 나타나고 있나 “정책 효과가 나타나고 있다고 본다. 단일종목 레버리지 상품이 등장했을 당시에는 ‘지금 안 사면 놓친다’는 포모(FOMO) 심리가 굉장히 강했다. 삼성전자와 SK하이닉스에 투자자가 몰리면서 레버리지 상품으로까지 수급이 집중됐고, 주가 변동성도 크게 확대됐다. 관련 규제가 강화되고 최근에는 삼성전자와 SK하이닉스를 무조건 따라 사야 한다는 포모 심리도 이전보다 약해졌다. 그만큼 과도했던 변동성이 어느 정도 잦아드는 효과가 나타나고 있다고 생각한다. 레버리지 상품 자체를 없애기는 어렵다. 해외에도 있기 때문이다. 결국 중요한 것은 지나친 수급 쏠림과 높은 변동성을 어떻게 줄이느냐다.” ―반도체 외에 전력기기 섹터도 장기 사이클이 가능할까? “AI 시대의 진짜 ‘청바지와 곡괭이’를 만드는 산업은 전력 인프라라고 생각한다. 골드러시 때 누가 금을 캘지는 몰라도 청바지와 곡괭이를 파는 사람들은 돈을 벌었다는 이야기가 있다. AI 산업도 최종 승자가 누가 될지는 아직 모른다. 반도체 역시 앞으로 새로운 경쟁자가 나타날 수 있다. 하지만 어떤 반도체와 AI 서비스가 살아남든 반드시 필요한 것이 전력이다. 데이터센터가 늘어날수록 변압기와 전선 등 전력 인프라가 필요하다. 특히 데이터센터는 비교적 빨리 지을 수 있지만 전력 인프라는 구축하는 데 훨씬 오랜 시간이 걸린다. 그래서 전력 인프라는 단기 매매보다 포트폴리오에 넣고 꾸준히 가져갈 만한 섹터라고 본다. 반도체와 전력 인프라는 함께 갈 가능성이 높다. 새롭게 투자한다면 작은 종목보다 대장주를 중심으로 볼 필요가 있다. 전력기기에서는 효성중공업을 대표 종목 중 하나로 보고 있다.” ―현대차는 로봇 기대감으로 다시 상승할 수 있을까? “현대차를 보는 시각은 크게 두 가지다. 하나는 로봇 기업으로 보는 것이고, 다른 하나는 여전히 자동차 회사로 보는 것이다. 현대차를 이미 로봇주로 평가하는 투자자들은 상당수가 주식을 샀다고 본다. 이제 필요한 것은 아직 현대차를 로봇 기업으로 평가하지 않는 새로운 투자자를 끌어오는 것이다. 나 역시 로봇 시대가 온다는 데는 동의한다. 다만 개인투자자에게는 ‘시간’도 중요한 투자 자원이다. 로봇 시장이 앞으로 커진다고 하더라도 언제 본격적인 이익이 나올지, 경쟁 구도가 어떻게 형성될지는 아직 알 수 없다. 보스턴다이내믹스를 보유하고 있다는 이유만으로 로봇 시장 전체를 장악한다고 단정할 수도 없다. 현재 삼성전자처럼 눈앞에서 실적이 빠르게 늘어나는 종목이 있는데 굳이 먼 미래의 로봇 이익을 기다리면서 먼저 투자해야 하느냐는 문제다. 현대차의 로봇 사업을 부정적으로 보는 것은 아니지만 주가가 새로운 투자자까지 끌어들이려면 시간이 좀 더 필요하다고 생각한다.” ―최근처럼 변동성이 큰 시장에서 개인투자자는 어떻게 대응해야 하나 “우선 자신이 보유한 기업의 실적부터 확인해야 한다. 상반기까지 실적이 나왔는데도 이익을 내지 못한 기업을 갖고 있다면 계속 보유할지 고민할 필요가 있다. 반대로 실제 돈을 잘 벌고 있는 기업인데 단순히 시장 변동성 때문에 주가가 흔들리고 있다면 조금 더 여유 있게 볼 필요가 있다. 지금까지 시장이 고속도로였다면 이제부터는 국도에 들어왔다고 생각하면 된다. 시속 100~120㎞로 달리다가 40~50㎞로 속도가 줄어들면 굉장히 답답하다. 그렇다고 국도에서 앞차에 ‘왜 고속도로처럼 달리지 않느냐’고 재촉한다고 해결되지는 않는다. 지금은 시장이 감속하는 구간이라고 본다. 상반기와 같은 수익률과 속도를 계속 기대하기보다 기대치를 낮추고 차분하게 대응할 필요가 있다. 결국 중요한 것은 기업의 이익이다. 변동성에 흔들려 추격매수와 매도를 반복하기보다 실제로 돈을 벌고 있는 기업을 꾸준히 살펴보는 것이 지금 시장을 이겨내는 방법이라고 생각한다.”

올해 상반기 국내 증시에 전례 없는 ‘불장’이 펼쳐지며 직장인, 청년, 주부 등 너나 할 것 없이 주식 투자에 뛰어들었다. 한때 1만 포인트를 목전에 두며 사상 첫 ‘만스피’에 대한 기대감이 커졌던 코스피는 하반기 들어 7000선을 못 넘고 횡보하고 있다. 불과 얼마 전까지 오르는 주식을 놓칠까 걱정했다면 이제는 떨어진 주식을 어떻게 해야 할지가 고민이다. 고점에 산 주식을 ‘손절’해야 할지, 반등할 때까지 버텨야 할지, 가격이 떨어진 틈을 타 추가 매수해야 할지 판단하기 쉽지 않다. 아예 주식을 팔고 현금 확보를 저울질하는 투자자도 늘고 있다. 이처럼 변동성이 큰 장에서는 시장 움직임을 좇아 전략을 수시로 바꾸기보다 자신만의 투자 원칙을 지켜야 한다. 주가가 떨어졌다는 이유만으로 계획에 없던 ‘물타기’에 나서거나 막연한 기대감으로 버티기보다 기업이 실제로 돈을 벌고 있는지 확인하고, 매수와 매도 역시 미리 세운 기준에 따라 판단해야 한다. 지난 6월 증시 과열을 경고했던 차영주 와이즈경제연구소장은 “시장의 변동성이 커졌다고 투자 전략을 바꿀 필요는 없다”며 “결국 변동성을 이겨낼 수 있게 해주는 것은 기업의 이익”이라고 강조했다. 그는 좋은 종목이 보이지 않는다면 억지로 투자하지 말고 현금을 보유한 채 기다리는 것도 개인투자자가 가질 수 있는 선택지라고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 변동성이 큰 시장에서 개인투자자가 지켜야 할 투자 원칙과 기업을 고르는 기준, 포트폴리오 구성, 분할매수와 손절 기준 등에 대해 차 소장과 이야기를 나눴다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―변동성이 큰 시장에서는 투자 전략을 바꿔야 하나 “아니다. 똑같이 가져가야 한다. 주식시장에는 꾸준히 오르는 시장도 있고 떨어지는 시장도 있으며 변동성이 큰 시장도 있다. 이는 시장이 원래 가지고 있는 속성이다. 변동성이 커지면 투자자의 마음도 불안해진다. 달러나 금처럼 상대적으로 안전하다고 생각하는 자산으로 옮기고 싶어질 수 있다. 하지만 주식을 팔아 달러를 샀다가 시장이 다시 오르는 정확한 시점에 달러를 팔고 주식을 사는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 그 시점을 정확하게 알 수 없기 때문이다. 결국 변동성을 이겨낼 수 있게 해주는 것은 기업의 이익이라고 생각한다. 기업이 실제 이익을 내고 있고 그 이익이 증가한다면 주가 변동을 견딜 수 있는 힘이 생긴다. 반대로 단순한 기대감만 가지고 주식을 샀다면 변동성을 버티기 어렵다. 그래서 변동성이 클수록 기업의 이익을 더 봐야 한다.” ―전문가로서 오랫동안 지켜온 가장 중요한 투자 원칙은 무엇인가 “주식 투자의 기본은 기업의 이익에 초점을 맞추는 것이다. 주식은 여러 관점에서 투자할 수 있다. 기업의 이야기나 미래에 대한 기대를 보고 투자할 수도 있고, 이익을 보고 투자할 수도 있고, 차트를 보고 투자할 수도 있다. 하지만 그 중심에는 결국 기업의 이익이 있다고 생각한다. 나는 지극히 현실주의자다. 지금 당장 돈을 벌고 있는지, 현재의 이익을 바탕으로 앞으로도 돈을 벌 수 있는지를 본다. 먼 미래에 언젠가 돈을 벌 것이라는 이야기는 크게 관심을 두지 않는다. 5년, 10년 뒤 인생이 계획대로 흘러간다는 보장도 없다. 결국 현재 얼마만큼 돈을 벌고 있는지가 중요하다. 그런 기업을 중심으로 투자한다.” ―포트폴리오는 몇 종목으로 구성하고 현금은 얼마나 보유하나 “나는 1년에 두세 차례 정도밖에 투자를 하지 않는다. 나머지 기간에는 현금을 보유한다. 종목이 보일 때도 포트폴리오를 3종목 이상으로 늘리지 않는다. 집중투자를 선호한다. 개인투자자의 장점은 1년 내내 주식투자를 할 필요가 없다는 것이다. 좋은 종목이 보이지 않으면 투자하지 않으면 된다. 나는 원하는 종목이 원하는 가격에 올 때까지 기다린다. 필요하면 1년, 2년도 투자하지 않는다. 반대로 원하는 가격이 오면 과감하게 투자한다. 경우에 따라 투자할 수 있는 돈을 전부 넣을 때도 있다. 그렇다고 짧게 치고 빠지는 투자를 하는 것은 아니다. 투자할 때는 최소 2년 이상을 바라본다. 다만 예상보다 주가가 빠르게 오르거나 외부 변수로 급등해 내가 생각했던 목표 가격에 도달하면 매도한다. 주가가 내가 판 뒤 더 오르더라도 괜찮다. 내가 원했던 가격에서 수익을 냈다면 거기에 만족하고 다음 종목을 찾는다.” ―기업을 고를 때 재무제표에서 딱 세 가지만 본다면? “첫 번째는 이익보다 매출이다. 기업의 존재 목적은 결국 물건이나 서비스를 파는 것이기 때문에 매출이 늘어나는지가 중요하다. 두 번째는 영업이익이다. 물건을 많이 파는 것만으로 끝나는 것이 아니라 그 매출을 통해 실제 얼마만큼 이익을 만들어내는지를 봐야 한다. 세 번째는 현금흐름이다. 회계상 이익이 발생했다고 하더라도 실제 현금이 제대로 돌지 않는다면 기업은 앞으로 유상증자를 하거나 돈을 빌려야 할 수도 있다. 매출이 늘어나고, 그 매출로 영업이익을 만들고, 벌어들인 돈을 바탕으로 회사 내 현금이 원활하게 돌아가는 기업이 구조적으로 성장하는 기업이라고 본다. 매출과 영업이익이 잘 나와도 비용을 통제하지 못하면 잉여현금흐름이 좋지 않을 수도 있다. 그래서 매출과 영업이익, 현금흐름 이 세 가지가 유기적으로 잘 돌아가는지를 확인해야 한다.” ―좋은 종목을 찾았을 때 분할매수하는 게 좋은가 “주식투자를 처음 시작하는 투자자라면 분할매수가 맞다고 본다. 다만 분할매수와 물타기를 반드시 구분해야 한다. 분할매수는 처음부터 계획을 세워놓고 주가가 오르든 떨어지든 정해진 방식으로 사는 것이다. 반면 처음 주식을 샀는데 가격이 떨어지자 ‘그럼 분할매수해야지’라며 추가로 사는 것은 계획된 분할매수가 아니라 물타기다. 계획하지 않은 매수는 하지 않는 것이 좋다. 오히려 가격이 오를 때 추가 매수하는 ‘불타기’를 할 수도 있다. 처음 생각했던 투자 방향이 맞았다는 의미이기 때문이다. 평균 매입단가가 올라가 심리적인 저항이 생길 수 있지만, 10만원에 산 주식을 20만원에 팔겠다는 판단이 여전히 유효하다면 15만원에 추가로 사서 20만원에 팔 수도 있어야 한다. 이런 부분을 받아들이면 투자도 훨씬 편해질 수 있다.” ―손실이 발생하면 언제 팔아야 하나 “손실이 났을 때는 내가 처음 생각했던 것과 다르게 움직이고 있다는 의미다. 그럴 때는 과감하게 손절하는 것도 방법이다. 중요한 것은 주가가 떨어진 뒤 ‘얼마에 팔아야 하지’라고 고민하는 게 아니다. 매수하기 전에 어느 정도까지 떨어지면 손절할 것인지 미리 정해놔야 한다. 감정이 개입되지 않은 이성적인 상태에서 기준을 정해놓는 것이다. 반대로 기업의 가치와 투자 기간, 매수 시점 등을 충분히 고려해 투자했다면 극단적인 외부 변수가 발생하지 않는 이상 반드시 손절해야 하는 경우가 많지는 않을 수 있다. 수익이 났을 때는 선택지가 많다. 처음 목표했던 가격이 오면 팔 수도 있고, 추세가 강하다면 더 지켜볼 수도 있다. 하지만 투자자가 더 많이 고민해야 할 것은 ‘수익이 났을 때 얼마에 팔까’보다 ‘손실이 발생하면 어디에서 팔 것인가’다.” ―주식 초보자가 가장 먼저 버려야 할 것은 무엇인가 “욕심과 비교다. 남들처럼 돈을 벌어야 한다거나 주식으로 반드시 큰돈을 벌어야 한다는 생각부터 버려야 한다. 일상에서 투자 자금을 마련하는 데는 굉장히 오랜 시간이 걸린다. 그런데 막상 주식투자를 시작하면 돈을 너무 쉽게 생각한다. 주식을 통해 부족한 자금을 빠르게 마련하거나 큰돈을 벌 수 있다는 기대가 커진다. 주식투자는 긴 싸움이다. 그래서 반드시 가져야 할 원칙은 꾸준히 학습하는 것이다. 처음부터 완성된 투자 방법을 가질 수는 없다. 투자자의 목표는 주식으로 10배를 벌겠다거나 단기간에 경제적 자유를 이루겠다는 것이 아니라 자신만의 투자 방법을 찾는 것이어야 한다. 운 좋게 한두 번 주식으로 돈을 벌 수는 있다. 하지만 꾸준히 돈을 버는 투자자 가운데 자신만의 원칙이 없는 사람은 보지 못했다. 결국 주식투자에서 가장 먼저 만들어야 하는 것은 수익이 아니라 나만의 투자 원칙이다.”

비거주 1주택자를 겨냥한 정부의 부동산 세제개편이 서울 전월세시장과 집값의 새로운 변수로 떠올랐다. 세를 놓고 있는 1주택자는 직접 살지 않는 집의 세제 혜택이 줄어들면서 집을 팔거나 실거주로 전환해야 할 유인이 커졌기 때문이다. 전월세 매물 상당수가 다주택자나 비거주 1주택자에서 나오는 만큼, 임대 물량이 줄어드는 상황에서 1주택자까지 직접 입주하면 세입자가 선택할 수 있는 집은 더욱 줄어들 수 있다. 매매시장에서도 무주택자가 체감할 만큼 매물이 늘어날지는 미지수다. 세제개편으로 나오는 고가주택은 일반 무주택자가 접근하기 어려운 데 반해 중저가 주택은 매물이 크게 늘지 않을 가능성이 있어 세입자와 무주택자의 주거 부담이 되레 커질 수 있다는 우려도 나온다. 심형석 미국 인터내셔널아메리칸대 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 “비거주 1주택자까지 실거주로 전환하면 서울 주거 선호지역의 전월세 매물이 크게 줄어들 수 있다”며 “교육이나 직장 때문에 이동하기 어려운 세입자들은 결국 더 높은 전월세 비용을 감당해야 할 수 있다”고 전망했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 심 교수와 이번 세제개편이 매매·전월세시장에 미칠 영향과 무주택자·1주택자·다주택자의 대응 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―이번 부동산 세제개편안의 핵심은 무엇인가 “세금을 더 걷는 것과 시장에 매물이 나오도록 유도하는 것이 핵심이라고 본다. 크게 세 가지로 정리할 수 있다. 첫 번째는 초고가 주택의 보유세 부담을 강화하는 것이고, 두 번째는 실제로 거주하지 않는 주택 보유자의 세제 혜택을 줄이는 것이다. 세 번째는 양도소득세와 장기보유특별공제 개편에 유예기간을 둬 주택을 매도할 시간을 준 것이다. 정부는 신규 입주 물량이 줄어드는 상황에서 기존 주택의 매물을 시장으로 끌어내려고 하는 것으로 보인다. 보유세 부담을 높이는 동시에 일정 기간 양도세 중과 부담을 낮춰 매도를 유도하려는 것이다. 다만 완화되는 세 부담이 크지 않다면 이미 보유를 선택한 다주택자들을 움직일 정도의 유인이 될지는 지켜봐야 한다.” ―비거주 1주택자는 지금 팔아야 하나, 직접 들어가 살아야 하나 “세금을 직접 계산해보면 선택이 비교적 명확하게 나올 것이다. 실제 거주하지 않고 보유기간에 따른 공제만 받는 것이 유리한지, 직접 들어가 거주기간을 채운 뒤 더 높은 공제를 받는 것이 유리한지 비교해야 한다. 앞으로 예상되는 집값 상승률도 함께 반영할 필요가 있다. 도저히 들어가 살 수 없고 앞으로도 실거주 가능성이 없다면 매도를 검토할 수 있다. 반대로 주택을 계속 보유하려는 사람은 실제 거주하는 방향을 선택할 가능성이 크다. 다만 비거주 1주택자가 집을 판 뒤 그대로 무주택자로 남을 가능성은 높지 않다고 본다. 기존 주택을 매도해 장기보유특별공제를 정산한 뒤 비슷한 급지나 더 좋은 지역의 주택을 다시 살 수 있다. 예를 들어 마포의 주택을 팔았다고 서울 외곽으로 이동하기보다 다시 마포·성동의 아파트를 사거나 자금 여력이 있다면 강남 진입을 시도해볼 수 있다. 1주택자의 매도를 유도하더라도 주택 수요 자체가 사라지는 것은 아니라는 의미다.” ―세 부담을 높이면 실제 주택 매물이 늘어날까? “매도와 매물 잠김이 동시에 나타날 수 있다. 세 부담을 감수하면서 주택을 보유해온 다주택자는 정책이 바뀌어도 팔지 않을 가능성이 있다. 반면 비거주 1주택자나 보유세가 크게 늘어나는 고가주택 보유자는 매도를 고민할 수 있다. 특히 주택을 오래 보유했지만 소득이 많지 않은 사람에게 보유세 부담이 커지면 일부 매물이 나올 것이다. 문제는 이런 고가주택 매물을 일반 무주택자가 사기 어렵다는 점이다. 무주택자가 접근할 수 있는 중저가 주택은 세제개편 영향이 상대적으로 작아 매물이 크게 늘지 않을 수 있다. 결국 갈아타기 수요자나 자산가에게 더 직접적인 기회가 될 가능성이 크다.” ―실거주 중심 세제개편이 전월세시장에는 어떤 영향을 미칠까 “전세시장에는 상당히 큰 영향을 줄 수 있다. 임대를 놓고 있던 1주택자가 세제 혜택을 받기 위해 직접 들어가 살 가능성이 커지기 때문이다. 전월세 물량은 다주택자가 내놓거나 1주택자가 자신의 집에 살지 않으면서 공급하는 경우가 대부분이다. 다주택자의 임대 물량이 줄어드는 상황에서 비거주 1주택자까지 입주하면 서울 선호지역의 전월세 매물은 더 감소할 수 있다. 자녀 교육이나 직장 때문에 서울에 계속 살아야 하는 세입자는 임대료가 올라도 쉽게 이동하지 못한다. 결국 대출을 받거나 더 높은 비용을 감당해서라도 기존 생활권에 남으려는 수요가 생길 수 있다.” ―초고가 주택 규제가 다른 지역의 집값을 자극할까? “마포·성동 등 20억원대 아파트가 다시 주목받을 가능성이 있다. 초고가 주택을 누르면 전체 집값이 안정될 것이라고 생각할 수 있지만, 시장에서는 규제 부담이 상대적으로 작은 가격대부터 수요가 붙는다. 15억원대 아파트가 오르면 마포·성동의 20억원대 아파트와 가격 차이가 줄어든다. 강남과 마포·성동을 비교하던 수요자가 세 부담이 덜한 지역에 머물 수 있고, 앞으로는 25억∼40억원대 아파트까지 관심이 확대될 수 있다. 다만 현재 규제를 피했다고 계속 안전한 것은 아니다. 가격이 오르면 향후 고가주택 규제 범위에 포함될 수 있다는 점을 고려해야 한다.” ―무주택자·1주택자·다주택자는 각각 어떻게 대응해야 하나 “앞으로 전월세시장이 더 어려워질 가능성을 고려하면 무주택자는 내 집 마련을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 실거주를 유도하는 정책으로 임대 매물이 줄어드는 가운데 재개발·재건축에 따른 이주 수요까지 늘어나면 전월세시장의 부담이 더 커질 수 있다. 서울에 계속 거주해야 하는 무주택자는 자신의 자금 사정 안에서 매수를 고민해볼 필요가 있다. 1주택자는 세금보다 대출 문제가 더 클 수 있다. 기존 주택을 팔고 새 주택으로 이동하는 과정에서 받을 수 있는 대출금액이 줄어들면 원하는 지역으로 갈아타기 어려워진다. 세제 혜택을 받기 위해 집을 팔더라도 다음 주택을 마련하기 어려워 기존 주택에 그대로 머무는 사람도 많을 것으로 본다. 비거주 1주택자는 매도와 실거주 전환에 따른 세금 차이를 계산한 뒤 결정해야 한다. 갈아타기를 고민하던 사람이라면 적절한 매물이 나오는 시기를 기회로 활용할 수도 있다. 다주택자 중 이미 세 부담을 감수하면서 주택을 보유해온 사람은 매도 움직임이 제한적일 수 있다. 다만 양도세 중과 부담이 한시적으로 낮아지는 기간에 일부 주택을 정리할지는 다시 검토해볼 수 있다.”

최근 서울 아파트 매수세가 강남과 한강변을 넘어 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’과 ‘금관구(금천·관악·구로구)’ 등으로 빠르게 번지고 있다. 서울 집값 상승세가 이어지는 가운데 대출 규제까지 강화되면서 신혼부부와 무주택 실수요자들이 상대적으로 자금 조달이 가능한 서울 외곽과 경기 지역으로 매수처를 옮기고 있다. 여기에 원하는 전세를 구하지 못하거나 월세 부담을 감당하기 어려워 “차라리 대출을 받아 집을 사겠다”고 나선 ‘생존형 매수’까지 가세하면서 외곽 집값을 밀어 올리고 있다는 분석이다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 “강남을 규제한다고 수요가 없어지는 것은 아니다”라며 “한강벨트에서 서울 외곽으로, 다시 경기 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다”고 진단했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 대표와 서울 외곽으로 번지는 매수세의 원인, 전세 불안과 집값의 관계, 무주택자의 내 집 마련 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―최근 서울 집값 상승세가 노도강·금관구 등 외곽으로 번지는 배경은 “집값은 하락했다가 다시 오를 때 강남과 같은 핵심 지역부터 회복한 뒤 주변으로 퍼지는 경우가 많다. 저수지에 물이 차오를 때 가장 깊은 중심부부터 채워지는 것과 비슷하다. 예를 들어 2025년 2월 잠실·삼성·대치·청담동 일부 아파트의 토지거래허가구역이 해제되자 수요가 몰렸는데, 시장 과열 우려로 강남 3구와 용산구가 다시 토지거래허가구역으로 묶였다. 이후 강남 매수가 어려워진 수요가 한강벨트를 거쳐 서울 외곽과 경기 지역으로 이동하면서 집값 상승세도 주변으로 확산하고 있다.” ―정부 규제가 집값을 잡기보다 수요만 이동시키는 이유는 “중심지를 규제한다고 주택 수요가 없어지는 것은 아니다. 수요는 다른 지역으로 이동할 가능성이 크다. 특히 대출 규제가 강화되면 고가 아파트 시장은 자기자본이 충분한 사람이 중심이 되고, 상대적으로 가격이 낮은 지역은 대출을 활용하려는 실수요자가 몰리게 된다. 강남을 살 수 없는 사람이 집 자체를 포기하는 것이 아니라 노도강이나 금관구, 경기 지역으로 눈을 돌리는 것이다. 결국 중심지만 규제하면 수요가 주변으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다. 최근 외곽 지역의 가격 상승도 이런 흐름과 무관하지 않다.” ―최근 신혼부부와 청년층이 주택 매수에 나서는 이유는 “결혼하면 전세든 월세든 거주할 집이 필요하다. 그런데 현장에 갔을 때 원하는 전세 매물이 없으면 불안해질 수밖에 없다. 남은 전세를 잡으려면 보증금을 더 올려줘야 하고, 월세로 가더라도 매달 부담이 커지기 때문에 결국 ‘매달 월세를 내느니 대출을 받아 집을 사자’는 판단을 하게 된다. 특히 15억원 이하 주택은 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 설정돼 있어 대출 여력이 있는 신혼부부와 무주택자들이 서울 외곽이나 경기 지역의 주택을 찾게 된다. 최근 외곽 매수세는 단순히 집값이 더 오를까 두려워 뛰어드는 투자 불안만으로 보기는 어렵다. 전세를 구하기 어렵고 월세 부담도 커지면서 주거 안정을 위해 어쩔 수 없이 집을 사는 ‘생존형 매수’의 성격도 있다.” ―보유세와 토지거래허가제가 전월세 시장에도 영향을 줄까 “토지거래허가구역에서는 실거주 목적의 매매가 원칙이기 때문에 전세를 끼고 주택을 매수하기 어렵다. 기존에 전세를 주던 집주인이 매도를 포기하거나 직접 입주하면 세입자가 들어갈 수 있는 전세 물량은 줄어들 수 있다. 다주택자의 보유세 부담이 커지는 경우도 마찬가지다. 집주인이 늘어난 세금을 그대로 감당하기보다 전세를 월세로 바꾸거나 보증금과 월세를 올리는 방식으로 일부 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 있다. 여기에 서울 입주 물량까지 줄고 있다. 서울은 빈 땅이 많지 않아 재개발·재건축을 통해 공급을 늘려야 하지만, 정비사업은 단기간에 끝나지 않는다. 지금 사업을 활성화하더라도 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸린다. 당장의 전세 부족과 공급 부족을 빠르게 해결하기 어려운 이유다.” ―서울 인구가 계속 줄어드는데도 집값은 왜 좀처럼 잡히지 않나 “서울 인구가 줄었으니 집값도 떨어질 것이라고 단순하게 접근하면 오류가 생긴다. 중요한 것은 서울에서 줄어든 인구가 어디로 갔느냐다. 높은 주거비를 감당하지 못한 일부 인구가 경기와 인천으로 이동했을 뿐 수도권 전체의 주택 수요가 사라진 것은 아니다. 서울에는 좋은 일자리와 자본, 교육과 생활 인프라가 집중돼 있다. 전국의 소득 수준이 높은 유효수요가 계속 서울로 들어오는 구조다. 우리나라는 서울 중심의 1극 체제가 강하기 때문에 이런 흐름이 단기간에 바뀌기 어렵다. 서울과 수도권 일부 지역은 수요가 많은데 공급은 부족하다. 여기에 수도 집중 현상까지 겹쳐 있어 서울 집값을 단순한 인구 감소만으로 해석해서는 안 된다.” ―앞으로 집값이 오를 지역과 떨어질 지역은 무엇으로 구분해야 하나 “모든 부동산이 계속 오르는 것은 아니다. 서울만 보면 부동산 불패처럼 느껴질 수 있지만 지방에는 10년이나 20년 전보다 가격이 떨어진 지역과 구축 아파트도 많다. 결국 수요와 공급의 문제다. 서울과 수도권 핵심 지역은 일자리와 자본, 생활 인프라가 집중돼 수요가 계속 유입된다. 반면 일부 지방은 주택이 부족한 것이 아니라 살 사람이 부족한 것이 더 큰 문제다. 서울이라고 모두 오르는 것도 아니고 지방이라고 모두 떨어지는 것도 아니다. 앞으로도 해당 지역에서 집을 찾는 사람이 꾸준히 있을지, 일자리와 교통, 교육, 생활 인프라가 유지될지를 봐야 한다.” ―내 집 마련을 준비할 때 가장 중요하게 봐야 할 기준은 “내 집 마련은 1~2년 뒤 가격보다 10년 뒤를 바라보고 해야 한다. 10년 후에도 해당 지역에서 주택을 찾는 사람이 공급보다 많을 가능성이 있는지를 생각해야 한다. 일자리와 교통, 교육, 생활 인프라를 살펴보고 수요가 꾸준히 유지될 지역인지 판단해야 한다. 다만 좋은 지역을 골랐다고 끝나는 것은 아니다. 외환위기와 글로벌 금융위기, 급격한 금리 인상기처럼 서울 집값도 대외적인 충격이 발생하면 떨어질 수 있다. 한국은행은 2026년 7월 기준금리를 2.75%로 올린 뒤 추가 인상의 시기와 속도를 물가와 경기, 금융안정 상황에 따라 결정하겠다고 밝혔다. 대출을 지나치게 많이 받으면 가격이 조정되거나 금리가 오를 때 버티기 어려울 수 있어 위기가 왔을 때 소비를 줄이고 이자를 내면서 견딜 수 있는 수준으로 대출을 받아야 한다. 좋은 지역을 고르는 것만큼 가격 조정기를 버틸 수 있도록 리스크를 관리하는 것도 내 집 마련의 중요한 조건이다.”

부모가 자녀에게 생활비를 보내거나 자신의 신용카드를 쓰게 하는 일은 흔하다. 계좌이체 대신 현금으로 건네면 과세당국이 알기 어려울 것이라고 생각하는 사람도 적지 않다. 하지만 경제활동을 하는 자녀에게 지속적으로 생활비를 지원하거나 그 돈이 주식·자동차 등 자산 취득에 사용되면 증여세 대상이 될 수 있다. 현금으로 전달하더라도 자녀가 주택이나 전세보증금을 마련하는 과정에서 자금 출처가 확인되면 과세를 피하기 어렵다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 이장원 세무사와 함께 가족 간 송금과 생활비 지원 시 반드시 알아야 할 증여세 기준부터 연말정산, IRP·ISA 활용법까지 5060 직장인이 꼭 알아야 할 절세 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 내용을 일문일답 형식으로 정리한 것이다. ―5060 직장인이 연말정산 시 가장 자주 놓치는 항목은 무엇인가 “세 가지를 짚어드릴 수 있다. 첫 번째는 자녀의 나이다. 자녀가 만 20세를 넘으면 인적공제 대상이 아닌데, 여전히 아이를 중학생 정도로 생각하고 반영했다가 공제를 못 받는 경우가 있다. 두 번째는 총급여 기준이다. 5060세대는 총급여가 7000만원을 넘어가는 경우가 많다. 지난해에는 기준 이하였더라도 올해 연봉이 오르면서 공제 대상에서 제외되거나 공제액이 크게 줄어들 수 있다. 세 번째는 주택 수 변동이다. 이 시기에는 집을 새로 취득하는 경우가 많은데, 주택 관련 소득·세액공제는 대부분 무주택 여부를 기준으로 적용된다. 주택이 하나 늘어 1주택자가 되는 순간 요건을 위배해 공제를 못 받게 된다. 다만 주택담보대출 이자 상환액 공제는 1주택자도 적용되는 만큼 꼭 확인해야 한다.” ―노후 대비와 절세를 위해 꼭 활용해야 할 계좌는 무엇인가? “IRP(개인형 퇴직연금)와 연금저축계좌다. 이 두 가지는 세액공제 때문에 하는 것이다. 900만 원 한도까지 채우면 본인의 총급여에 따라 다르지만 5060세대면 대부분 13.2%를 세액공제로 받는다. 계산해보면 100만 원이 넘는 돈이다. 연 900만 원에 대해 13.2%의 연수익을 내기가 쉽지 않기 때문에 연금저축과 IRP는 생각할 필요도 없이 무조건 디폴트(기본값)로 채워야 한다. 다만 계좌에 돈을 넣어두고도 원금 손실을 우려해 예적금(2~3%)으로만 보수적으로 묶어두는 분들이 많은데, 주말에 시간을 조금씩 내어 공부하면서 자산을 운용해보시길 권한다.” ―퇴직금을 일시금으로 받을 때와 IRP로 받을 때 세금은 어떻게 달라지나 “퇴직금을 일시금으로 받으면 퇴직소득세를 한 번에 정산해야 한다. 반면 IRP로 이전해서 가져가면 당장 퇴직소득세를 떼지 않고 연금 소득으로 가져갈 수 있다. 연금으로 받으면 10년 차까지는 퇴직소득세의 70%, 10년 이후에는 60%만 부담하면 되기 때문에 세금 면에서 확실히 유리하다. 무엇보다 퇴직금을 한꺼번에 받으면 성급하게 창업에 뛰어들었다가 자산을 잃는 사례도 적지 않다. IRP로 나눠 받으면 국민연금 수령 전 소득 크레바스(소득 공백기)를 메우면서 보다 계획적으로 노후를 준비할 수 있다.” ―ISA(개인종합자산관리계좌)는 어떻게 활용해야 하나 “ISA는 연 2000만 원까지 넣을 수 있고, 3년 만기 후 해지할 때 발생한 수익에 대해 일반형은 200만 원, 서민형은 400만 원까지 비과세를 해준다. 그 이상의 소득은 다른 소득과 합산하지 않는 9.9% 분리과세로 끝나며 손익통산도 되고 건강보험료 산정에도 반영되지 않는다. ISA에서 가장 유리한 활용법은 ‘배당과 분배금’을 받는 것이다. 일반 계좌는 배당소득세 15.4%를 내고 금융소득이 많으면 종합과세 대상이 되지만 ISA는 이런 부담을 줄일 수 있다. 5060세대는 근로소득이 높아 종합과세 구간(24%나 35% 구간)이 적용되면 세금 부담이 커져 세후 수익률이 크게 떨어질 수 있는데 ISA는 이를 해결해 준다. 다만 해외 주식을 직접 살 수는 없어 국내 상장 해외 ETF를 활용하는 것이 현실적인 방법이다. 단타(단기 매매)만 하거나 손실 가능성이 큰 상품을 거래하는 분들은 실익이 거의 없다. ISA 계좌에 예·적금만 넣기보다는 투자 경험을 쌓는 계좌로 활용하는 것이 좋다. 약간의 중위험이더라도 예적금보다 수익률이 높은 투자 자산을 배우며 인플레이션을 헤지하는 첫 단계로 삼아야 한다.” ―연금저축·IRP·ISA를 함께 운용한다면 어떤 순서로 납입하는 것이 좋나 “본인의 상황에 따라 다르다. 아직 직장생활을 하며 소득을 벌고 있는 5060 세대라면 13.2%의 수익이 거의 확정되는 IRP와 연금저축에 먼저 900만 원 최대 한도를 채우는 걸 권한다. 그 후 ISA를 한도 내에서 적정 수준으로 관리하는 것이 좋다. 배당 투자를 확대하고 싶다면 배우자나 자녀 명의 ISA를 활용하는 것도 방법이다. 반면, 이제 퇴직해 더 이상 세액공제를 받을 근로소득이 없는 상황이라면 ISA 계좌를 더 많이 운용하는 것이 실익이 있다. 세액공제 받을 게 없으니 ISA를 통해 최대한의 수익을 낸 뒤 비과세와 9.9% 분리과세 혜택을 극대화하는 편이 낫다.” ―IRP는 목돈이 묶여 부담스러운데, 중도 인출도 가능한가 “노동법(근로자퇴직급여 보장법)상 중도 인출이 가능한 요건이 있다. 무주택자가 최초로 주택을 취득하거나 주택 전세금을 내야 할 때는 제재 조건 없이 IRP 자금을 전부 뺄 수 있다. 실제로도 많은 직장인이 주택 가격이 오를 때 일시로 돈을 빼서 쓰며, 통계상으로도 중도 인출하는 경우가 허다하다. 유동성을 가질 수 있는 케이스가 있으므로 너무 부담을 갖지 않으셔도 된다.” ―가족 간 계좌이체를 할 때 안전한 기준이 따로 있나 “가족 간에 돈을 보냈다고 해서 무조건 증여가 되는 것은 아니다. 빌려준 돈이라면 실제로 대여한 사실을 입증할 수 있도록 차용증을 작성하고, 약정한 이자와 원금을 상환한 기록을 남겨야 한다. 차용증만 작성하고 실제 상환이 이뤄지지 않으면 증여로 판단될 수 있다. 부모가 자녀에게 생활비를 지원하는 것도 가능하다. 다만 세법상 생활비는 경제적으로 부양이 필요한 사람의 일상생활을 위해 실제 사용한 돈을 의미한다. 자녀가 충분한 소득이 있는데 부모가 별도로 돈을 지원하거나 신용카드를 사용하게 하면 증여 문제가 발생할 수 있다. 또 생활비로 받은 돈을 주식이나 자동차, 오피스텔, 주택 등 자산 취득에 사용하면 증여로 판단될 가능성이 커진다. 생활비는 일상생활에 필요한 비용으로 소비돼야 한다. 금액이 적거나 가족끼리 주고받은 돈이라는 이유만으로 세금 문제가 발생하지 않는다고 단정해서는 안 된다.” ―현금으로 주면 증여세를 피할 수 있나 “현금으로 주면 안전하다는 생각도 위험하다. 실제로 돈을 뽑는 것도, 쓰는 것도 생각보다 어렵다. 은행 창구에서 1000만 원 이상 인출하면 고액현금거래보고(CTR) 대상이 되고 용도를 확인한다. 자녀 주려고 뽑는다고 하면 증여 여부를 확인하는 대상이 될 수 있다. ATM도 한 번에 100만 원, 하루 600만 원까지밖에 인출할 수 없어 반복 인출하면 이상거래로 의심받을 수 있다. 무엇보다 현금으로 전달했더라도 그 돈이 주택이나 전세보증금, 주식 등 자산 취득에 쓰이면 자금 출처 조사 대상이 될 수 있다. 실제로 매일 ATM에서 165일 동안 총 9억9000만 원을 인출해 자녀 전세보증금을 마련해줬다가 적발된 사례도 있다. 주택을 살 때는 자금조달계획서를 제출하는 만큼 조세 행정을 쉽게 생각해서는 안 된다.”