서울 집값 상승세와 주택 공급 부족 우려가 이어지면서 재건축·재개발 등 정비사업 활성화 움직임이 빨라지고 있다. 여야가 관련 규제 완화를 위한 법안을 잇달아 내놓은 가운데, 오세훈 서울시장도 용적률 상향과 정비사업 촉진을 통해 2031년까지 서울에 31만가구 착공을 추진하겠다고 밝혔다. 하지만 정비사업 활성화 정책이 실제 사업 추진으로 이어지기까지는 넘어야 할 산이 많다는 지적이 나온다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서 “정치권의 지원 의지와 별개로 사업성이 확보되지 않는 정비사업은 추진이 어렵다”고 지적했다. 한 교수는 “과거처럼 재건축에 투자해 무조건 자산을 불리던 장밋빛 시대는 이미 끝났다”며 “매매·전세·월세 거래량의 동반 감소와 강제경매 증가 등 시장의 위험 신호에도 주목해야 한다”고 경고했다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―정부와 서울시가 용적률 상향 등으로 재건축·재개발 활성화를 추진하고 있다. 이런 정책이 사업성 개선에 도움이 되지 않을까? “오세훈 서울시장이 용적률을 올려 조합원의 분담금을 줄여주려 하지만 현실적인 딜레마가 크다. 용적률이 300%를 넘어가면 차량 통행 등 도시 기반 시설에 심각한 과부하가 걸리기 시작한다. 서울시도 이를 섣불리 꺼내지 못하고 있다. 용적률을 높여 분양 수익이 늘어나는 것처럼 보여도 결과적으로 도로 등 기반 시설 확충 비용을 감당하고 나면 실제 수익성이 기대에 못 미치는 현장도 적지 않다. 결국 정치권의 지원 의지와 무관하게 사업 자체의 수익성이 확보되지 않는 단지는 쉽게 진도를 내기 어렵다.” ―강남 주요 재건축 단지에서는 오히려 분담금이 수억원씩 늘고 있다. 지금 재건축에 투자해도 괜찮은가 “1970~1980년대 지어진 아파트처럼 재건축으로 자산을 두 배씩 불리던 장밋빛 시대는 지났다. 당시엔 기본 용적률이 70~120% 수준이라 사업성이 좋았지만, 지금 재건축을 추진하는 곳들은 대부분 이미 180~200% 수준이라 분양가가 크게 오르지 않으면 수익성이 나오지 않는다. 게다가 오는 12월 거주·비거주 세제 개편안이 확정되면 투자 목적으로 진입했던 다주택 조합원들이 매물을 대거 쏟아낼 가능성도 있다. 거시적 경제 변수도 얽혀 있기 때문에 지금은 섣불리 투자에 나설 적기가 아니다.” ―2026~2027년 수도권 입주 물량이 부족하다는 전망이 나온다. 공급 부족에 따른 집값 상승 가능성은 없나? “부동산의 대원칙인 수요와 공급의 법칙은 경제학의 ‘세테리스 파리부스(다른 조건이 일정하다면)’라는 전제하에 성립한다. 하지만 지금은 그 조건들이 크게 요동치고 있다. 가령 금리가 10%까지 치솟는다면 아무리 공급이 부족해도 대출 부담 때문에 집을 사려는 수요가 위축될 수 있다. 그만큼 금리는 핵심 변수다. 또한 강남 서리풀 지구 핵심지에 12억~13억원대의 반값 아파트 같은 매력적인 대체재가 공급된다면 기존 주택을 향하던 수요는 분산될 수밖에 없다. 2026~2027년 수도권 입주 물량이 부족한 것은 사실이지만, 고금리나 3기 신도시 등 수요를 줄이는 요인이 맞물리면 시장은 전혀 예상치 못한 하락장으로 접어들 수 있다.” ―서울 아파트값이 10월 첫째 주 기준 87주 연속 상승했고, 전셋값도 오르고 있다. 그런데도 집값 하락을 경고하는 근거는 무엇인가 “부동산 시장에서 매매, 전세, 월세는 서로 톱니바퀴처럼 맞물려 균형을 맞춘다. 보통 매매 거래가 줄면 전세 수요가 늘어나기 마련인데, 올해 6월부터 9월까지 4개월 연속으로 세 가지 거래량이 다 같이 감소하는 기현상이 나타났다. 이는 집값이 소비자가 도저히 감당할 수 없는 임계점에 다다르면서 시장 참여자들이 움직임을 멈춰버렸다는 의미로 볼 수 있다. 시장이 동맥경화에 빠지면서 급한 매도자들의 물건이 처분되지 못해 최근 서울의 강제경매 지표마저 늘어나기 시작했다. 이는 하락 반전을 알리는 매우 뚜렷하고 중요한 신호이므로 무주택자라면 연말 전후의 금리 방향과 대출 규제 여파를 살피며 차분히 기다리는 것이 현명하다.”

서울 아파트값이 87주 연속 상승하며 역대 최장 기록을 갈아치운 가운데, 집값 상승과 전월세난에 불안해진 청년층을 중심으로 ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출)’ 매수가 이어지고 있다. 지난 8월 서울 아파트 거래량은 전월보다 30.1% 줄었지만, 30대 매수 비중은 42.2%로 4.4%포인트 높아졌다. 상대적으로 저렴한 서울 외곽과 소형 아파트까지 매수세가 몰리면서 ‘지금 아니면 집을 살 수 없다’는 포모(FOMO·소외되는 것에 대한 두려움) 심리가 확산하는 모습이다. 하지만 집값 상승세가 언제까지 이어질지 불확실하다. 무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 집값이 떨어지거나 이자 부담이 커질 경우 대출금 상환에 어려움을 겪을 수 있다는 우려도 나온다. 내 집 마련을 서둘러야 할지, 조금 더 기다려야 할지 무주택자들의 고민이 깊어지는 이유다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 “현재 집값이 이미 임계점에 도달해 매매·전세·월세 거래가 동반 감소하는 현상이 나타나고 있다”며 무리한 추격 매수를 경계해야 한다고 강조했다. 특히 무주택자와 청년들에게는 정부의 추가 부동산 대책과 시장 변화를 확인한 뒤 매수 여부를 결정해도 늦지 않다고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 한 교수와 함께 청년층의 영끌 매수와 포모 현상이 확산하는 배경을 살펴보고, 무주택자의 내 집 마련 전략을 짚어봤다. 다음은 주요 인터뷰 내용을 일문일답 형식으로 재구성한 것이다. ―최근 2030세대를 중심으로 ‘지금 아니면 집을 못 산다’는 포모(FOMO) 심리가 확산하고 있다. 어떻게 보나? “지금 집을 사는 분들은 집값이 싸서가 아니라 ‘더 오르기 전에 어쩔 수 없이 사는’ 포모 심리에 쫓기고 있다. 원인은 복합적이다. 우선 과거 ‘둔촌주공 일병 구하기’ 등으로 자연스러운 시장 조정을 억지로 막으면서 정부가 정책 신뢰를 잃었다. 여기에 2022년 금리 폭등 당시 건설사들의 자금난 여파로 당장 2025~2027년 입주 물량이 부족할 것이라는 팩트가 더해지며 불안감을 키웠다. 게다가 집값이 비싼데도 대출 한도를 늘려주는 금융당국의 엇박자 정책과 시장을 부추기는 분위기가 결합해 쏠림 현상을 낳았다. 다만 최근에는 가격이 너무 올라 임계점에 이르다 보니 거래량이 다시 줄어드는 추세다.” ―노원·도봉·강북 등 서울 외곽 아파트값도 오르고 있다. 지금이라도 매수에 나서야 할까? “부동산 용어로 ‘키 맞추기’ 장세로 볼 수 있지만 꼼꼼히 따져봐야 한다. 외곽 지역의 상승세도 최근 멈추기 시작했다. 통계상 가격이 오르는 것처럼 보여도 이는 주로 분양가가 낮았던 신축 대단지 위주로 거래되며 평균값을 끌어올리는 ‘평균의 함정’일 가능성이 높다. 실제로 아직 전고점을 회복하지 못한 단지들도 수두룩하다. 현재 서울 시민의 평균 소득 구조를 고려할 때 무리하게 5억원 이상 대출을 받아 고가의 집을 살 경우 이자 감당이 안 돼 생활 자체가 불가능하다. 이미 가격 임계점에 도달해 매매·전세·월세 거래가 동반 감소하는 현상이 나타나고 있는 만큼 ‘남의 집 오르니 내 집도 오를 것’이라는 맹목적인 기대나 추격 매수는 극히 주의해야 한다.” ―정부의 부동산 정책이 현재 시장에 어떤 영향을 미쳤다고 보나? “개인적으로 현재 시장 상황을 긍정적으로 보지 않는다. 정부 정책의 뜻은 좋았으나 결과적으로 시장을 왜곡시켰다. 예를 들어 실거주 의무 등 제도를 도입할 때 전월세 물량 부족이 예견됐음에도 선제적인 대비가 부족했다. 특히 정부가 여러 차례 주택 공급 대책을 내놓았지만, 수요자들이 가장 중요하게 생각하는 분양가 기준이 빠져 있다. 최근 3기 신도시 사전청약 단지들의 본청약 분양가가 치솟으면서 수요자들은 ‘비싸도 기약 없는 신도시보다 당장 기존 주택을 사야겠다’며 한쪽으로 쏠리게 됐다. 앞으로 분양가 정책과 공급 일정에 대한 명확한 로드맵이 갖춰져야만 시장이 안정될 수 있을 것이다.” ―무주택자와 청년들은 언제, 어떻게 내 집 마련에 나서야 할까? “집값은 부담스러운 수준까지 올랐고 특별한 대책도 보이지 않아 매우 혼란스러운 시기일 것이다. 결론부터 말씀드리면 일단 연말이나 내년 초까지는 기다려보라고 조언하고 싶다. 현재 부동산 문제가 민심에 미치는 악영향이 크기 때문에 정부 입장에서도 이를 해결해야 한다는 의지가 강력할 수밖에 없다. 그동안 관료들의 미스매치 정책으로 효과가 반감됐지만, 최근 국토부·기재부 장관 등 경제 컨트롤타워가 대거 교체됐다. 이는 기존의 잘못된 방향을 바로잡고 획기적인 변혁을 꾀하겠다는 강력한 신호다. 연말 전후로 시장을 잠재울 새롭고 구체적인 대책이 나올 가능성이 높다. 그 결과를 확인한 뒤 매수 타이밍을 결정해도 늦지 않다.”

정부의 강력한 가계부채 관리 기조로 수도권 전세 시장의 매물 기근이 심화하고 있다. 전세 대출·보증 규제 강화까지 맞물리면서 전월세로 밀려난 세입자들의 주거비 부담도 가중되는 모습이다. 반면 현금 여력이 있는 초고가 주택 시장은 대출 규제의 충격을 상대적으로 비껴가면서 실수요자와 자산가의 주택 구매 여건 격차도 더욱 벌어지고 있다는 지적이 나온다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 정부의 대출 규제가 정작 무주택자와 중저가 주택 시장에 더 큰 부담을 주고 있다고 진단했다. 김 대표는 “50억원짜리 강남 아파트가 급매로 45억원에 나온들 서민들의 삶과는 아무 상관이 없다”며 “투기 수요는 억제하되 청약에 당첨되고도 잔금 대출을 받지 못하는 무주택자나 생애 최초 주택 구입자 등 실수요자에게는 자금 조달의 길을 열어둬야 한다”고 강조했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 대표와 현행 대출 규제가 주택·임대차 시장에 미치는 영향과 무주택 실수요자가 금리 상승기에 어떻게 자금 계획을 세워야 하는지 알아봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―현재 정부의 대출 규제, 어느 정도 수준이라고 보나 “우리나라는 이미 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 통해 선진국 수준으로 대출 관리가 아주 잘 되고 있는 국가다. 여기에 대출 한도와 총량 규제까지 더해지니 관리를 하고 싶어도 더 할 게 없는 꽉 막힌 상태다. 다주택자나 1주택자의 갈아타기 대출을 제한하는 것은 어느 정도 수긍할 수 있다. 하지만 평생을 모아 청약에 당첨된 무주택자가 잔금을 치를 때 총량 규제에 막히는 등 서민들의 내 집 마련 꿈마저 짓밟는 상황은 너무 억울하고 가혹하다.” ―대출 규제가 실제 주택시장에는 어떤 영향을 미치고 있나? “재미있는 점은 15억원 이상 고가 아파트 시장은 대출이나 금리 인상의 영향을 거의 받지 않는다는 것이다. 애초에 대출이 거의 나오지 않아 순수 자기 자본(현금·증여 등)으로 움직이는 ‘그들만의 리그’이기 때문이다. 진짜 대출 리스크에 짓눌리는 곳은 오히려 수도권 외곽과 중저가 시장이다. 게다가 대출 문이 막혀 전월세로 밀려난 수요 때문에 임대차 시장마저 불안해지니 결국 집을 사지 않아도 될 사람들까지 전세난에 떠밀려 억지로 빚을 내어 집을 사게 되는 부작용이 발생하고 있다.” ―가계부채와 연체율 관리를 위해 규제가 불가피하다는 시각도 있는데 “최근 대출 연체율 상승을 이끈 것은 가계대출이 아니라 기업대출이다. 역설적으로 은행 입장에서 주택담보대출은 가장 안전한 대출이다. 만약 대출자가 원리금을 갚지 못해도 은행은 1순위 근저당을 잡아두었기 때문에 경매를 통해 채권을 회수할 수 있다. 이처럼 안전한 주담대마저 옥죄는 것은 가계부채 건전성 관리라기보다 단순히 매수자의 구매력을 제한해 집값 상승을 억누르려는 임시방편의 속마음이 크다고 본다.” ―정부가 가장 먼저 손봐야 할 대출 규제는 무엇인가? “부동산 정책의 목표는 강남 초고가 아파트 집값 잡기가 아니라 서민의 ‘주거 안정’으로 시급히 전환돼야 한다. 50억원짜리 강남 아파트가 급매로 45억원에 나온들 서민들의 삶과는 아무 상관이 없다. 정부는 서울 평균 집값과 맞물리는 20억원 이하 아파트 시장에 정책 역량을 집중해야 한다. 투기 수요 규제는 이어가되 무주택자나 생애 최초 주택 구입자, 특히 서민 주거와 직결된 집단대출인 중도금·잔금에 한해서는 합당한 범위 내에서 대출 규제를 풀어줘야 한다. 집을 꼭 사고 싶은 실수요자의 길은 열어두고, 집이 필요 없는 사람은 안심하고 전월세에 머무를 수 있도록 임대차 시장을 안정화하는 것이 가장 중요하다.” ―이런 상황에서 무주택자는 대출을 최대한 활용해 상급지로 가는 게 맞을까 “대출이 나와야 상급지에 가지 않겠나(웃음). 지금은 규제에 막혀 최대한도인 6억원조차 꽉 채워 받기 어렵다. 운 좋게 대출이 나온다 해도 무조건 받기보다는 자신의 상환 능력을 철저히 따져봐야 한다. 금리 인상기에는 예상치 못한 거시경제 변수로 시장 불확실성이 커질 수 있다. 만약 대출 금리가 1.5~2배 뛰어 이자 부담이 급증하고 집값이 떨어지는 최악의 상황이 오더라도 1년에서 3년 정도는 여행과 외식을 줄이고 허리띠를 졸라매어 버틸 수 있는지 점검해봐야 한다. 도저히 버틸 자신이 없다면 리스크 관리가 안 된 것이니 자금 계획을 더 보수적으로 전면 수정할 필요가 있다.”

한동안 멈췄던 용산공원 개발 논의가 다시 본격화할 전망이다. 홍지선 신임 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 지난달 30일 취임 후 처음 만나 주택 공급 확대를 위한 협력을 약속하고 협의체를 본격 가동하기로 했다. 다만 홍 장관은 용산공원의 핵심 공간을 보존하면서 부수적으로 미래 세대의 주거 안정에 기여할 방안을 검토하겠다는 입장인 반면, 오 시장은 본체 부지만큼은 1㎝도 양보할 수 없다는 입장이어서 용산공원을 둘러싼 이견은 여전하다. 용산공원 개발이 실제 주택 공급으로 이어지기까지 적지 않은 시간과 비용이 필요한 만큼, 당장의 공급 부족을 해소할 현실적인 대안인지 따져봐야 한다는 지적도 나온다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 “공원을 개발할 정도로 서울의 주택난이 심각하지만, 공원 개발만으로 해결될 문제는 아니다”라고 진단했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 대표와 용산공원 개발의 현실성과 서울 주택난을 해소하기 위한 실효성 있는 공급 대책을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―서울 주택난, 용산공원까지 개발해야 할 정도로 심각한가 “좋은 대학과 일자리, 주거 인프라가 몰려 있는 ‘일극 체제’의 서울 주택난은 과거부터 이어진 구조적인 문제다. 주택이 부족하다 보니 훼손된 그린벨트(서리풀지구 등)를 푸는 것에는 어느 정도 사회적 공감대가 형성돼 있다. 공원을 개발할 정도로 심각하다는 얘기다. 그렇지만 공원을 개발한다고 해서 해결되는 문제는 아니다. 최근 논란이 되는 용산공원은 특별한 케이스다. 오랜 외세 주둔의 아픔을 딛고 국민의 품으로 돌아온 상징적인 공간이다. 무엇보다 토지 오염이 심각해 정화에만 최소 7년, 1조원 이상의 예산이 든다. 당장 집이 부족한데 10~15년 뒤에나 나올 입주 물량에 매달리는 것은 비효율적이다. 정권이 바뀌면 하루아침에 백지화될 위험도 크다.” ―용산공원 대신 도심 유휴부지를 활용하는 것은 대안이 될 수 있나? “과거 정부에서도 관공서 이전 부지나 태릉골프장 등 도심 유휴부지 발굴에 총력을 기울였지만 한계가 뚜렷했다. 지역 주민들은 상습 교통 정체 등을 이유로 주택 대신 편의시설을 원해 거세게 반대한다. 힘들게 사회적 합의를 이끌어내 발굴해 봐야 1만~2만가구 수준인데, 서울의 연간 순증 수요인 9만~10만가구를 감당하기에는 턱없이 부족하다. 들이는 노력과 시간에 비해 공급 효과가 너무 작다.” ―이미 추진 중인 3기 신도시 공급도 예상보다 늦어지고 있는데 “과거 1기 신도시 시절에는 국가가 주도해 저렴하게 토지를 수용하는 것이 가능했지만, 지금은 정당한 자산 가치를 인정받으려는 시대라 토지 보상에 시간이 훨씬 오래 걸린다. 국민의 재산을 헐값에 강제 수용할 수 없는 만큼 차라리 예산을 좀 더 투입해 보상금을 현실화하더라도 속도를 끌어올리는 데 집중해야 한다. 10~15년씩 공급이 지연되면 무주택 서민들이 입는 피해가 훨씬 크다. 새 정부가 들어설 때마다 새로운 공급 브랜드를 찾으려 하기보다 이미 토지를 확보하고 사업을 진행 중인 3기 신도시 등 기존 인프라에 역량을 집중해야 한다.” ―주택 공급을 가장 빠르게 늘릴 현실적인 해법은 무엇인가 “가용할 수 있는 택지를 빨리 발굴하고 추진해 저렴한 가격으로 공급하는 것이 훨씬 효과적인 주택 공급 방안이다. 특히 이미 추진 중인 3기 신도시와 서리풀지구의 용적률을 높이는 것이 가장 빠르고 현실적인 대안이다. 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시 5곳의 기존 물량이 17만5000호 정도인데 현재 용적률이 낮아 매우 쾌적한 상태다. 이를 조금만 올려도 30만호까지 공급을 늘릴 수 있다. 국가 예산을 투입해 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망을 조기 개통하고 저렴한 가격에 주택을 공급한다면 청년들의 주거 안정을 충분히 도울 수 있다. 지금은 새로운 나무를 심을 때가 아니라 당장 열매를 딸 수 있는 곳에 집중할 필요가 있다.”

아파트값이 뛰고 전세 매물마저 귀해지면서 서울의 주거 수요가 상대적으로 진입 문턱이 낮은 빌라와 오피스텔 등 비아파트로 옮겨가고 있다. 아파트에서 시작된 가격 상승과 전월세난이 비아파트로 번지면서 매매와 임대차 모두 들썩이는 모습이다. 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9346억원으로 2021년 2분기 이후 가장 큰 규모를 기록했다. 실제로 올해 1~7월 서울에서 거래된 비아파트 가운데 약 65%가 전용면적 85㎡ 이하·4억원 이하 구간에서 이뤄졌다. 정부도 수도권 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 비아파트 공급 확대에 나섰다. 2030년까지 수도권에서 다세대·다가구·연립주택과 오피스텔 등 비아파트 13만호 착공을 추진한다. 내년부터는 연 소득이 7000만원 이하인 만 39세 이하 청년이 생애 최초로 4억원 이하 비아파트를 살 경우 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 ‘청년미래보금자리론’도 도입할 예정이다. 그러나 대출 문턱이 낮아졌다고 해서 값싼 빌라를 무조건 내 집 마련의 대안으로 삼아서는 안 된다는 지적이 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울에 4억원짜리 ‘새 빌라’는 없다”며 “결국 낡은 구축을 사라는 이야기인데, 투자 가치가 매우 떨어지므로 절대 매수해서는 안 된다”고 말했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 소장과 함께 정부의 비아파트 지원 정책과 무주택자의 내 집 마련 전략, 수도권에서 집을 고를 때 반드시 따져야 할 입지 조건을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―정부가 청년의 내 집 마련을 지원하기 위해 4억원 이하 비아파트를 매수하는 청년에게 저리로 최대 80%까지 대출을 지원한다고 한다.​ 대출 혜택이 크다면 비아파트 매수를 고려해도 될까? “솔직히 말씀드리면 눈 가리고 아웅 하는 정책이다. 정부는 비아파트 공급을 늘리기 위해 4억 원짜리 비아파트 매수 시 저리로 80%까지 대출을 해준다고 한다. 그런데 서울에 4억 원짜리 ‘새 빌라’는 없다. 결국 낡은 구축을 사라는 이야기인데, 이는 투자 가치가 매우 떨어지므로 절대 매수해서는 안 된다.” ―그렇다면 무주택자가 집을 고를 때 가장 먼저 따져야 할 것은 무엇인가 “부동산에서 입지가 가장 중요한데, 그 입지의 프리미엄을 결정하는 것은 결국 ‘일자리’다. 올해 경기도에서 가장 인기 있었던 동탄을 보면 알 수 있다. 서울 출퇴근이 사실상 어려운 거리임에도 시세가 크게 오른 이유는 반도체 벨트라는 확실한 자체 일자리가 있기 때문이다. 확실한 일자리가 성장하는 곳은 지방도 괜찮다. 판단이 어렵다면 강남, 종로·중구, 여의도 등 서울의 핵심 일자리에서 크게 멀어지지 않는 곳을 선택하는 것이 안전하다.” ―대출을 포함해 가용 자금이 10억원 정도라면 수도권에서 어느 지역을 우선적으로 보면 되나 “서울 강북권에서는 한강 벨트를 제외한 은평, 성북, 노원 등 6개 구의 신축이나 준신축을 추천한다. 그쪽이 어렵다면 조금 더 북쪽으로 올라가 보는 것도 방법이다. 경기도 규제 지역을 본다면 성남 분당의 재건축 단지나 중원·수정구의 59㎡(25평형) 새 아파트, 하남·광명의 59㎡ 새 아파트가 좋은 대안이다. 만약 84㎡(34평형) 이상 넓은 평형을 원한다면 구리, 남양주, 고양 덕양구, 부천 등을 눈여겨보시길 바란다.” ―일자리가 부동산 가치의 핵심이라면 기업이 입주하는 지식산업센터도 투자 가치가 높다고 볼 수 있나? “가산, 구로, 성수, 당산, 문정 등 서울 내 지식산업센터는 공실이 거의 없을 정도로 탄탄해 문제가 없다. 주의해야 할 곳은 경기·인천권이다. 고양시 덕양구 덕은지구나 향동지구는 주거지로서의 아파트 가격은 높지만, 지식산업센터는 공실이 넘쳐난다. 일자리 투자는 직원들의 출퇴근이 편해야 성공하는데, 이들 지역은 전철 등 교통망이 부족하기 때문이다. 교통망이 뒷받침되지 않는 지식산업센터는 투자성이 크게 떨어진다.” ―지금 무주택자는 어떤 전략으로 접근해야 하나 “무주택자에게는 지금이 내 집 마련의 가장 좋은 타이밍일 수 있다. 다주택자를 규제하던 정부가 이제는 1주택자까지 대출을 옥죄고 있지만, 반대로 무주택자에게는 저리의 정책 자금 등 다양한 혜택을 열어두고 있기 때문이다. 무주택자라면 이 대출을 최대한 활용해 가용한 자금 안에서 가장 상급지의 상품을 매수하는 것을 추천한다. 다소 알뜰하게 원리금을 상환해 나가야 하겠지만, 장기적으로 소중한 내 자산을 방어하고 키워나가는 가장 확실한 솔루션이 될 것이다.”

집값은 오르는데 대출은 막혔다. 전셋값은 하루가 다르게 고공행진 중이다. 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 그린벨트 해제와 정비사업 규제 완화, 3기 신도시 공급 속도전까지 잇달아 카드를 꺼내 들었지만 새 주택이 실제 시장에 나오기까지는 시간이 필요하다. “기다려야 하나, 사야 하나.” 지금 무주택자에게 가장 어려운 질문이다. 정부의 대규모 공급이 예고된 상황에서 집을 샀다가 가격이 떨어질까 걱정되고, 그렇다고 기다리자니 집값 상승과 전세난이 계속될까 불안하기 때문이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “대규모 공급이 예정돼 있더라도 일자리와 가깝고 교통이 편리한 수도권 핵심 지역의 새 아파트는 늘 수요보다 공급이 부족하다”며 “무주택자라면 공급만 기다리기보다 직주근접과 교통망, 신축 여부를 따져 선별적으로 매수할 필요가 있다”고 조언했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 소장과 함께 정부 공급 대책의 실효성과 무주택자를 위한 매수 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―현재 수도권 주택 시장, 무엇이 가장 큰 문제인가? “한마디로 ‘총체적 난국’이다. 가격이 문제면 가격 안정 정책이, 수요 쏠림이 문제면 분산 정책이 나와야 하는데 지금은 완벽하게 모든 분야가 막혀 있다. 전국이 불장이었던 2021년보다 심각하다. 당시엔 비싸더라도 집을 살 수 있는 선택지가 있었지만, 지금은 대출 규제로 비싼 것도 못 사고 싼 것도 못 산다. 매매, 전세, 월세, 공급까지 모든 기능이 멈춰버린 상황이다.” ―시장을 정상화하려면 무엇부터 풀어야 하나 “확실한 방법은 ‘아파트 거래 활성화’다. 현재 정부는 거래가 이뤄질 때마다 시세가 오르는 것을 두려워해 매매와 임대차 거래 자체를 다 막고 있다. 단기간 시세가 오르더라도 거래를 풀어주는 게 맞다. 보통 집을 한 번 매수하면 10년 정도 거주하기 때문에 그 기간 동안 수요가 묶이게 된다. 그 시간 동안 신규 공급을 진행하면 된다.” ―정부와 서울시는 공급 확대를 위해 그린벨트 해제와 정비사업 규제 완화 등을 논의하고 있다. 지금 가장 우선해야 할 공급 해법은 무엇인가? “정비사업 인허가 기간을 78개월에서 38개월 수준으로 대폭 줄이겠다는 방향성은 긍정적이다. 하지만 실제 현장에서는 서울시 내 일부 구청장들이 뚜렷한 이유 없이 정비사업 인허가를 내주지 않고 있다. 2028년 이후 3기 신도시 물량이 나올 때까지 전세 대란 등을 우려해 의도적으로 서울의 재건축 이주 순서를 지연시키는 것 아닌가 하는 의심마저 든다. 그린벨트 해제 역시 마찬가지다. 서울 도심의 낡은 다세대 빌라와 30년 넘은 아파트를 재개발·재건축하는 것이 1순위다. 이를 우선적으로 해결하고, 그래도 공급이 부족할 때 그린벨트를 푸는 것이 순서에 맞다.” ―3기 신도시는 서울 수요를 분산하는 데 효과가 있을까 “충분히 효과가 있다. 과거 1기 신도시인 분당, 일산 등은 서울 중심부에서 20㎞ 이내에 위치해 서울 수요를 완벽히 분산시키며 집값 안정화에 큰 기여를 했다. 반면 2기 신도시는 서울에서 40㎞ 밖이라 수요 분산보다는 경기도 자체 공급 역할에 그쳤다. 3기 신도시는 서울에서 10㎞ 전후 거리에 위치하므로 확실하게 서울 수요를 분산시킬 수 있을 것으로 본다.” ―정부가 공급을 서두르고 있지만 실제 입주까지는 시간이 걸린다. 당장 무주택자는 어떻게 대응해야 하나 “대규모 공급이 예정돼 있더라도 일자리가 가깝고 역세권인 수도권 핵심 지역의 새 아파트는 늘 수요보다 공급이 부족하다. 무주택자라면 지금 당장 이런 괜찮은 입지의 물건을 매수하는 것이 맞다. 단, 단순히 ‘집이 없다’는 이유만으로 아무거나 사서는 안 된다. 매수 시 반드시 기억해야 할 세 가지 기준은 ▲직주근접 ▲주요 업무지구와 연결된 교통망 ▲새 아파트다. 이 기준에 부합하는 곳을 선별해 매수해야 한다.” ―지역별 공급 물량까지 고려하면 언제, 어디에 들어가는 것이 유리한가? “공급이 몰리는 지역은 매매와 전월세 모두 약세를 보인다. 이런 곳에 진입하려 한다면 오히려 입주 물량이 쏟아지는 타이밍을 노리는 것이 유리하다. 반대로 물량이 적은 지역은 ‘수요’를 먼저 따져봐야 한다. 수요는 많은데 물량이 적다면 가격 폭등 가능성이 높으니 적극적으로 접근해야 하고, 수요도 없는데 매물이 몰리는 지방이나 경기 외곽 지역은 폭락할 위험이 있으니 주의해야 한다. 본인의 자금과 매수 목적에 따라 전략적으로 접근하길 바란다.”

“서울 재건축은 이미 너무 오른 것 같은데, 지금이라도 사야 할까요? 아니면 다른 곳을 찾아야 할까요?” 서울 핵심 재건축 단지의 가격이 크게 오르면서 뒤늦게라도 추격 매수해야 할지 망설이는 수요자들이 적지 않다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “떠난 버스를 쫓을 필요는 없다”고 말한다. 이미 가격이 오른 재건축만 바라보기보다 앞으로 정비사업이 본격화할 지역과 상대적으로 진입 부담이 낮은 역세권 재개발로 눈을 돌릴 필요가 있다는 것이다. 그렇다면 어디를 봐야 할까. 반포에서는 신반포2차, 송파에서는 아시아선수촌아파트가 향후 새로운 대장주가 될 가능성이 있다는 분석이 나온다. 여의도 주변에서는 노량진·신길과 문래·당산의 변화도 주목할 만하다는 설명이다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 박 교수를 만나 서울 주요 정비사업의 변화와 재건축 가격 상승 이후 눈여겨볼 지역, 현실적인 투자 전략을 물었다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―서울 재건축 가격이 이미 많이 올랐다. 지금 진입하기 부담스럽다면 어디를 봐야 하나? “이미 가격이 크게 오른 서울 재건축을 무리하게 추격 매수하는 것은 타이밍상 늦은 감이 있다. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 2년 의무 등 규제 부담도 크다. 현시점에서는 떠난 버스를 쫓기보다 ‘역세권 재개발’로 시야를 넓혀 단독·다세대(빌라) 투자에 집중하는 전략이 효과적이다. 서울시는 325개 역세권을 중심으로 대규모 주택 공급을 추진하고 있다. 역세권 장기전세주택(시프트), 역세권 활성화 사업, 민간 도시정비형 복합개발사업 등 ‘역세권 정비사업 3종 세트’를 면밀히 분석해 선제적으로 접근한다면 재건축 추격 매수보다 훨씬 효율적으로 자산 가치를 높일 수 있다.” ―핵심 지역의 대장 아파트가 재건축되면 주변 단지에도 영향을 미치나? “대장주가 신축으로 변신해 가치가 상승하면 주변 단지들도 자극을 받아 정비사업 추진 속도가 빨라진다. 일정 부분 가치 편차가 줄어들면 신축 연도와 입지에 따라 대장주가 바뀌기도 한다. 반포가 대표적이다. 아크로리버파크가 먼저 입주하며 선호도를 이끌었고, 지금은 래미안 원베일리가 대장주 역할을 하고 있다. 하지만 향후 입지적으로 반포의 중심이자 한강 접근성, 신세계백화점과 고속터미널역 인프라를 두루 갖춘 신반포2차가 재건축된다면 신반포2차가 새로운 대장주로 자리 잡을 가능성이 높다.” ―잠실주공5단지의 대안으로 눈여겨볼 단지가 있다면? “잠실에서는 잠실주공5단지와 함께 장미아파트를 주목할 만하다. 잠실주공5단지는 30평대로만 구성된 반면, 장미아파트는 20평대부터 60평대까지 중대형 평형을 갖춘 민간 아파트 출신이라 전통적인 부자 단지 성격을 띤다. 잠실역 접근성은 5단지가 다소 우세하지만, 두 단지가 한강변 쌍두마차 체제를 이룰 것이다. 다만 송파구 전체로 범위를 넓히면 ‘아시아선수촌아파트’를 대장주로 꼽을 수 있다. 대형 평형 중심의 부촌인데다 향후 잠실 마이스(MICE) 복합단지와 아시아공원을 품게 돼 한강 조망 여부와 무관하게 높은 가치를 지닌다. 이 외에도 올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운, 오금현대 등 사업성이 우수한 단지들이 포진해 있어 송파 일대의 잠재력은 매우 높다.” ―여의도 직주근접을 대체할 유망 배후지는 어디인가? “여의도 재건축으로 1만3000가구가 들어서면, 이를 동남쪽에서 받치는 ‘노량진뉴타운’(약 1만 가구)과 서쪽의 ‘신길뉴타운’(신길·대방역 일대 2만4000가구)이 여의도와 함께 트라이앵글을 형성하게 된다. 신길은 여의도 금융·증권·방송계 종사자들의 최적합 1차 배후 주거지로 손색이 없으며, 용산국제업무지구와 도심(시청·광화문) 접근성도 뛰어나다. 문래동과 당산역 일대 준공업지역도 주목해야 한다. 평지 입지에 2·5·9호선 지하철망과 여의도 접근성을 갖췄다. 서울시와 정부가 준공업지역 개발에 적극 나서고 있는 만큼, 용도지역 상향을 통해 고밀 개발이 이뤄진다면 도심 주거난 해소의 핵심 축이자 유망 주거지로 거듭날 것이다.”

최근 서울 주요 재건축 단지들이 사업시행인가를 받거나 시공사 선정에 나서는 등 사업에 속도를 내고 있다. 강남의 전통적인 재건축 대어인 은마아파트와 잠실주공5단지, 압구정 현대는 물론 목동, 여의도, 상계동 등 대규모 노후 주거지 재건축에 대한 실거주자와 투자자들의 관심도 뜨겁다. 하지만 재건축은 입지만으로 판단하기 어렵다. 높은 추가분담금과 사업 지연 가능성 등 따져봐야 할 변수가 적지 않기 때문이다. 같은 재건축이라도 기존 용적률과 대지 지분, 평형 구성 등에 따라 사업성과 미래 가치가 크게 달라질 수 있어 ‘옥석 가리기’가 중요하다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수에게 서울 핵심 재건축 사업장별 투자 포인트와 완공 후 대장주 전망, 단지별 주의해야 할 위험 요인을 물었다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―은마아파트와 잠실주공5단지의 사업성을 비교한다면? “두 단지는 1978~1979년에 입주한 연년생 형제 격 단지다. 30평대 단일 규모로 가구 수(잠실5단지 3,930가구, 은마 4,424가구)도 비슷하지만 사업성에서 큰 차이가 난다. 은마아파트는 현재 용적률이 204% 수준이라 300% 남짓으로 재건축해도 일반분양분이 많지 않다. 여기에 상가 조합원 아파트 배정 문제까지 겹쳐 추가분담금 부담이 커질 수 있다. 반면 잠실5단지는 기존 용적률이 140%에도 못 미쳐 재건축 후 약 320%까지 높아지면 일반분양 물량을 확보할 여지가 훨씬 크다. 완공 후에는 인 근 장미아파트와 함께 잠실을 대표하는 최고 랜드마크가 될 가능성이 높다. 은마 역시 입지적 강점은 뚜렷하지만, 대치동 내에서는 기존 용적률이 170%대로 낮고 중대형 위주인 ‘우선미(우성·선경·미도)’ 중 미도아파트의 사업성이 더 우세하다.” ―압구정 현대아파트 구역별 핵심 포인트는? “압구정 현대는 1~6구역 중 2구역(신현대)과 3구역(구현대)이 핵심이다. 3구역은 11개 단지가 묶인 최대 규모 대단지로 공원 조성 등 매력적인 요소를 갖췄지만, 단지 수가 많아 통합 추진 과정에서 사업 속도에 대한 변수가 있다. 반면 2구역(신현대)은 속도가 가장 빠르다는 장점이 있다. 압구정역과 현대백화점을 단지 내 상가처럼 이용할 수 있고 한강공원 접근성도 뛰어나, 가장 먼저 신축으로 변신해 시장을 선도할 가능성이 높다.” ―완공 시 강남과 강북의 ‘최종 대장주’가 될 단지는? “강남에서는 압구정 현대의 신현대·구현대를 꼽을 수 있고, 강북에서는 용산 서빙고 신동아아파트를 주목해야 한다. 신동아아파트는 한강 변에 약 1km가 접해 있어 탁월한 한강 조망권을 확보하고 있다. 뒤편으로는 용산공원 조망과 공원 이용 가치를 동시에 누릴 수 있는 최상의 입지 조건을 갖추고 있어 미래 가치가 독보적이다.” ―여의도와 목동 신시가지 중 미래 선호도가 더 높을 곳은? “재건축 후 가치는 여의도가 더 높을 것으로 본다. 목동은 14개 단지가 약 4만 7,000가구 신도시급으로 변신한다는 강점이 있다. 9호선 접근성이 좋은 1단지나 안양천 조망과 개방감이 우수한 6단지, 역세권 학원가 중심인 7·8단지가 돋보인다. 다만 재건축으로 크게 늘어나는 가구 수에 따른 증차를 현재의 도로망이 원활히 수용할 수 있을지는 고민거리다. 여의도는 사통팔달 교통망과 한강 조망권 가치 덕분에 재건축 후 파급력이 더 클 전망이다. 65층 초고층으로 개발되는 1,594가구 시범아파트가 대표 랜드마크가 될 것이고, 남측 개방감과 조망권 측면에서는 목화아파트도 눈여겨볼 만하다.” ―가격이 저렴해 보이는 노원 상계주공 재건축 시 주의할 점은? “상계 신시가지는 대부분 10~20평대 중소형 평형 위주로 구성돼 있어 재건축 시 늘어날 수 있는 용적률에 한계가 있다. 기존 조합원이 30평대 새 아파트를 분양받으려면 용적률 증가분의 대부분을 조합원이 소화해야 해 일반분양분이 적다. 예컨대 상계주공 5단지는 5층 저층임에도 기존 평형이 11평 단일이라 전용 84㎡로 늘리려면 추가분담금이 5억~7억 원 수준까지 거론된다. 대다수 조합원이 이 비용을 감당하기 어려우면 사업 진척이 크게 지연될 수 있으므로 분담금 리스크를 신중히 따져보고 접근해야 한다.”

“남들 다 올랐는데 이 아파트만 안 올랐다면 단순히 싼 게 아니라 이유가 있는 겁니다.” 집값 상승장에서 상대적으로 덜 오른 아파트를 찾아 매수한 뒤 상급지로 갈아타려는 투자자들이 적지 않다. 하지만 단순히 ‘덜 올랐다’거나 ‘싸다’는 이유만으로 매수에 나서는 것은 위험하다. 가격이 일시적으로 눌린 아파트와 실제 수요가 약해 오르지 못한 아파트를 구분해야 하기 때문이다. 특히 부동산 시장의 변동성이 커진 상황에서는 단순한 가격 등락보다 ‘진짜 수요’가 살아 있는 입지와 전세가 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께 가격이 눌린 아파트를 구별하는 법부터 갈아타기 시점과 상급지 선택 기준까지 투자 실전 전략에 대해 알아봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―일시적으로 가격이 눌린 아파트와 수요가 줄어든 아파트는 어떻게 구분해야 하나 “특정 시기에 단기적으로 올라갔던 시세 착시를 지워야 한다. 최소 10년 단위의 시세를 살펴 안정적으로 우상향하는지 확인하는 것이 중요하다. 특히 매매가보다 ‘전세가’를 유심히 봐야 한다. 매매가는 투자 수요로 인해 뻥튀기될 수 있지만, 전세가는 속일 수 없는 실거주 수요다. 매매 시세와 전세가가 꾸준히 상승하는 지역을 선택해야 한다. 반대로 남들 다 올랐는데 이 아파트만 안 올랐다거나 무조건 싼 아파트라면 인터넷에 나오지 않는 결함이 있을 확률이 높으므로 피해야 한다.” ―전세가율이 높으면 투자하기 좋은 아파트라고 볼 수 있나? “전세가율이 높은 것은 오히려 위험 신호일 수 있다. 전세가율이 80~90%에 달하는 곳은 매매 수요가 없고 실거주 수요만 있는 경우가 많다. 서울 기준으로 전세가율은 50~60% 수준이 가장 적정하다. 실거주 수요를 반영하는 전세가가 안정적으로 오르면서 매매가도 함께 상승하는 구조가 이상적이다. 전세가율이 너무 높은 매물은 포트폴리오에서 제외하는 것이 좋다.” ―상급지 갈아타기 시 가장 중요하게 봐야 할 것은 “가장 중요한 것은 내가 어디로 갈지 목표를 미리 정하는 것이다. 상급지는 ‘더 좋은 입지’로 가거나 ‘더 좋은 상품(신축)’으로 가는 두 가지 방향이 있다. 입지를 바꾸기 어렵다면 해당 지역 내 신축이나 재건축 가능성이 높은 곳을 선택하고, 입지를 업그레이드할 수 있다면 약간 구축이더라도 입지가 더 좋은 곳을 선택하는 것을 추천한다. 실제로 신축으로 자산가치를 높인 뒤 이를 발판으로 입지가 더 좋은 지역의 구축으로 갈아타며 자산을 키운 사례도 많다.” ―그렇다면 갈아타기를 결정하는 적절한 시점은 언제인가 “목적에 따라 다르다. 자산 증식이 최우선 목적이라면 현재 주택의 가격이 상승했을 때 이를 발판 삼아 더 높은 상급지로 단계적으로 갈아타는 전략을 고려할 수 있다. 다만 현재 거주지에 대한 만족도가 높고 자산 증식이 최우선 목표가 아니라면 평생 실거주해도 무방하다. 결국 본인의 목적과 선택에 달린 문제다.” ―갈아타기를 할 때 가장 주의해야 할 점은? “확정되지 않은 호재를 믿고 무리하게 이동하는 경우다. 모아타운이나 지역주택조합(지주택) 등 사업 추진 여부가 불확실한 곳은 사업이 지연되거나 무산될 가능성까지 따져봐야 한다. 싼 매물은 다 그만한 이유와 리스크가 존재한다. 갈아타기의 기본은 감당할 수 있는 범위 내에서 현재 살고 있는 곳보다 조금이라도 더 비싸고 확실한 곳으로 단계별 이동을 하는 것이다. 자금이 부족하다면 무리한 대출보다는 1주택자 추첨제 청약이나 무순위 청약(줍줍) 등을 지속적으로 노려보는 전략이 바람직하다.”

가수 은성(EUNSEONG)이 오는 31일 데뷔 앨범 <곁에(靜伴)>의 타이틀곡 ‘잠깐 여기 앉아도 될까’를 국내외 주요 음원 사이트를 통해 선공개하며 가요계에 첫발을 내딛는다. 은성은 어린 시절 3D 로봇 애니메이션 ‘바이클론즈’의 주인공 ‘피오’ 성우로 활약한 바 있다. 또한 SBS ‘내 마음의 크레파스’, EBS ‘엄마 없이 살아보기’ 등 다수의 어린이 성장 다큐멘터리에 출연해 대중에게 눈도장을 찍었다. 이후 오랫동안 내실 있게 음악적 역량을 다져온 그녀는 본인의 이름을 건 첫 음반을 통해 본격적인 아티스트로서의 행보를 시작한다. 앨범명 <곁에(靜伴)>는 ‘고요하게 곁을 지키는 동반자’라는 뜻을 품고 있다. 누군가의 일상에 조용히 스며들어 깊은 공감과 위로를 전하고자 하는 은성의 첫 번째 음악적 지향점이 담겼다. 타이틀곡 ‘잠깐 여기 앉아도 될까’는 따뜻한 감성이 돋보이는 발라드 곡이다. 화려한 기교를 덜어낸 담백한 가창과 진정성 있는 보컬로, 삶에 지친 이들에게 조용한 안식처가 되어주고 싶은 마음을 담아냈다. 이번 신곡은 국내외 주요 음원 플랫폼에서 동시 발매되며, 오피셜 뮤직비디오는 향후 공식 유튜브 채널을 통해 선보일 예정이다. 은성은 “이번 앨범을 시작으로 더 많은 이들과 음악으로 소통하며, 오랫동안 온기를 전하는 목소리로 기억되고 싶다”는 포부를 전했다.