정부가 조만간 내놓을 주택공급 대책에 서울 강남 등 일부 지역의 개발제한구역(그린벨트)을 활용한 신규 주택공급 방안이 포함될 가능성이 거론된다. 다만 그린벨트를 풀더라도 지구 지정과 토지 보상 등 후속 절차를 거쳐 실제 착공까지는 상당한 시간이 필요하다. 공급 물량을 추가로 제시하는 것을 넘어 사업 절차를 얼마나 단축해 실제 ‘첫 삽’으로 연결하느냐가 이번 대책의 실효성을 가를 것으로 보인다. 10일 정부와 부동산업계 등에 따르면 서울 서초구 내곡동 예비군훈련장과 강남구 세곡·자곡동, 수서차량기지 일대, 송파구 방이동 등 강남권 그린벨트가 신규 공급 후보지로 거론되고 있다. 국토교통부는 이날 설명자료를 통해 “수도권 그린벨트 해제를 통한 주택공급 방안은 확정된 바 없다”고 밝혔지만, 서울의 가용 택지가 부족한 만큼 정부 안팎에서는 그린벨트 활용 가능성이 계속 거론되고 있다. 더불어민주당 주택시장안정화태스크포스(TF) 소속 한 의원실 관계자는 이날 통화에서 “지난 공급대책 때도 서울에서 가능한 지역을 상당 부분 검토했다”며 “추가 공급지가 나와도 과거 거론됐지만 당시에 빠졌던 지역들이 다시 검토될 것”이라고 말했다. 관건은 후보지 발표 이후다. 신규 택지는 지구 지정과 개발계획 수립, 토지 보상 등을 거쳐야 해 후보지 발표가 곧바로 주택공급으로 이어지는 것은 아니다. 정부는 공공주택지구 방식을 활용해 그린벨트 해제와 택지 개발에 필요한 행정절차를 최대한 단축하는 방안을 검토하고 있다. 현행 공공주택특별법에 따라 국토부 장관이 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자의 제안을 받아 지구를 지정하고 지구계획을 승인하면 그린벨트 해제를 위한 도시·군관리계획 결정도 이뤄진 것으로 본다. 서울시가 별도로 그린벨트 해제 절차를 주도하지 않더라도 중앙정부가 공공주택지구 사업을 직접 추진할 수 있는 구조다. 정부는 이를 뒷받침하기 위해 지난 6월 국가가 추진하는 공공주택지구의 그린벨트 해제 면적을 국무회의 심의 등을 거쳐 지방자치단체별 해제 가능 총량에서 제외할 수 있도록 관련 제도도 손질했다. 총량 예외가 적용되면 서울에 배정된 기존 그린벨트 해제 한도를 소진하지 않고도 국토부 주도로 추가 택지를 확보할 수 있다. 오세훈 서울시장이 그린벨트 해제에 부정적 입장을 보이는 상황에서 지방자치단체와의 협의 등에 걸리는 행정 시간을 줄이려는 취지로 풀이된다. 오 시장은 이날도 KBS 시사프로그램에 출연해 “서울시는 처음 도시 계획을 할 때부터 녹지 면적이 턱없이 부족했고, 생활권 녹지가 전 세계 대도시 평균에 비춰볼 때 굉장히 적다”며 “다행히 용산 미군 기지 부지가 비어 녹지로 만든다는 게 가능해졌고 특별법까지 만들어 보존하고 있는데, 도심 한가운데 유일하게 남은 녹지에 손을 대려 한다”고 비판했다. 과거 이명박정부의 보금자리주택 사업에서는 지구 지정 이후 1년여 만에 착공까지 이어진 사례가 있다. 서울 강남 보금자리주택지구는 2009년 6월 지구 지정 이후 2010년 8월 대지조성공사에 들어가 약 15개월이 걸렸다. 서초지구도 2009년 6월 지정된 뒤 이듬해 7월 공사에 착수해 약 13개월이 소요됐다. 그러나 전문가들은 현재는 당시와 같은 속도로 사업을 추진하기 쉽지 않다고 본다. 행정절차는 공공주택특별법상 특례 등을 활용해 단축할 여지가 있지만, 토지 보상과 이주, 문화재 조사 등은 순차적으로 진행해야 하는 경우가 많아 기간을 줄이는 데 한계가 있다는 것이다. 강민규 서울시립대 교수(도시행정학과)는 “지구 지정이나 지구계획 등 행정절차는 법적 특례를 통해 단축할 수 있지만 실제 착공 시점을 결정짓는 핵심 병목은 보상 갈등이나 외부 협의 변수”라며 “보상 일정을 고려하면 과거처럼 지구 지정 이후 13∼15개월 만에 대지조성공사에 들어가는 것은 현재로서는 쉽지 않다”고 말했다. 과거보다 복잡해진 토지 여건도 변수다. 이창무 한양대 교수(도시공학과)는 “지금 신규 택지로 거론되는 땅들은 기존 시가지와 인접해 있어 그동안 소유권 변동도 많았고 지장물도 많아 과거보다 갈등 요인이 많다”고 말했다. 이 때문에 이미 발표한 사업의 후속 절차를 얼마나 앞당기느냐도 이번 공급대책의 주요 과제로 꼽힌다. 정부는 1·29 공급대책에 포함된 태릉 골프장(CC)과 과천 경마장·옛 국군방첩사령부 부지 등에 대해서도 그린벨트 해제를 위한 절차를 밟고 있지만, 총량 예외가 적용되더라도 공공주택지구 지정과 지구계획 승인, 각종 영향평가와 토지 보상 등을 거쳐야 한다. 익명을 요청한 한 부동산학과 교수는 “과거에도 대규모 주택공급이 빠르게 이뤄졌던 시기에는 정부가 강한 의지를 갖고 사업을 추진했다”며 “인허가 절차도 사업을 어떻게 추진하느냐에 따라 기간을 단축할 수 있는 만큼 결국 정부의 의지와 집행력이 중요하다”고 말했다.

정부가 이달 발표할 수도권 공급대책에서 새로운 택지를 대거 내놓기보다 이미 발표한 공급사업의 속도를 높이는 데 무게를 둘 전망이다. 신규 택지 발굴도 병행하되 행정절차가 진행 중인 사업의 착공 시기를 앞당겨 실제 공급으로 이어지도록 하는 방안이 우선 검토되고 있다. 8일 대통령실과 국토교통부 등에 따르면 이재명 대통령은 전날 약 6시간 동안 부동산 정책 점검 2차 회의를 주재하고 주택공급 촉진을 위한 금융지원 방안과 조기 공급 유도 방안 등을 집중 논의했다. 강유정 대통령실 대변인은 서면 브리핑에서 “전폭적인 공급 확대와 이에 대한 신속 실행 방안이 폭넓게 개진됐으며 면밀한 검토가 이뤄졌다”고 밝혔다. 정부는 태릉CC와 과천 경마장 등 기존 공공주택 사업지의 후속 절차에도 속도를 내고 있다. 국토부에 따르면 태릉CC와 과천 경마장·옛 국군방첩사령부 등 1·29 공급대책에 포함된 사업지는 그린벨트 해제 총량 예외를 위한 중앙도시계획위원회 심의를 거쳤다. 총량 예외가 최종 확정되기까지는 국무회의 의결 등 후속 절차가 남아 있다. 이후 공공주택지구 지정과 지구계획 승인 등을 거쳐 사업이 추진된다. 국회 국토교통위원회 소속 여당 의원은 이날 통화에서 “기존 것도 제대로 안 되는데 자꾸 새로운 대책만 내놓는 것은 바람직하지 않다”며 “기존 1·29 공급대책 등 이미 발표한 사업의 집행력을 높이는 것이 우선”이라고 말했다. 이어 “새로운 공급대책도 필요하지만 기존 사업이 왜 지연되는지 점검하고 제대로 추진하는 것이 중요하다”며 “이번 대책에도 기존 사업의 속도를 높이기 위한 보완책이 담길 가능성이 있다”고 내다봤다. 신규 택지는 중장기 공급 기반을 확보하기 위한 카드로 병행될 전망이다. 다만 후보지 선정부터 지구 지정과 보상, 인허가 등을 거쳐야 해 실제 주택 공급까지는 시간이 걸린다. 정부 내부에서는 시장이 체감하기 어려운 장기 공급계획보다 향후 2~3년 내 착공이 가능한 사업을 중심으로 공급 물량을 제시하는 방안이 검토되는 것으로 전해졌다. 당초 거론됐던 5만가구보다 전체 규모가 다소 줄더라도 실제 추진 가능성이 높은 물량을 중심으로 대책을 구성하는 방안도 거론된다. 부동산업계 관계자는 “새로운 공급계획을 계속 발표하는 것보다 이미 발표한 사업이 실제 착공으로 이어지는 모습을 보여주는 게 중요하다”며 “인허가 등 사업 과정에서 지연되는 부분을 얼마나 줄일 수 있느냐가 이번 대책의 관건이 될 것”이라고 말했다.

서울을 비롯한 수도권 아파트 전월세 가격이 최근 수년간 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다. 서울 평균 월세는 5년 새 30만원 넘게 오르며 160만원에 육박했고, 경기도와 인천도 평균 월세가 100만원을 넘어섰다. 7일 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 강대식 의원이 국토교통부로부터 받은 ‘2021∼2026년 6월 연도별·지역별 아파트 평균 전세·월세가격 및 변동률’ 자료에 따르면 서울 아파트 평균 월세는 2021년 12월 125만원에서 올해 6월 159만원으로 27.2% 상승했다. 관련 통계 공개 이후 월별 기준 역대 최고 수준이다. 수도권 전역에서도 월세 부담이 커졌다. 경기도 평균 월세는 같은 기간 97만원에서 115만원으로 18.6% 상승했고, 인천은 85만원에서 102만원으로 올랐다. 전국 평균 월세도 81만원에서 96만원으로 18.5% 증가했다. 전세가격은 2022∼2023년 기준금리 인상 여파로 하락한 뒤 빠르게 반등했다. 서울 아파트 평균 전세가격은 2021년 12월 6억3000만원에서 2023년 말 5억3000만원까지 약 1억원 하락했다. 올해 6월에는 6억2000만원까지 올라 3년 만에 고점 수준을 회복했다. 경기와 인천도 2023년 저점 이후 전세가격이 각각 4000만원, 3000만원 가량 상승했다. 전문가들은 가구 증가 속도에 비해 주택 공급이 부족한 점을 전월세 가격 상승의 구조적 원인으로 지목했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 지난 6일 서울시가 개최한 ‘부동산 정상화를 위한 시민 대토론회’에서 “가구 수가 주택 수보다 빠르게 증가하면 전월세 시장은 주거비가 상승할 수밖에 없는 구조”라며 “민관이 함께 속도감 있게 주택 공급을 확대하고 경기·인천으로의 수요 분산 정책도 병행할 필요가 있다”고 제언했다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표도 “정부가 공급 목표를 제시하고 있지만 실제 착공은 목표에 크게 못 미치고 있다”며 “이미 누적된 공급 부족 물량을 어떻게 메울 것인지에 대한 추가 대책이 필요하다”고 말했다.

정부의 내년도 세제개편안을 둘러싼 논란이 이어지는 가운데 대한주택임대인협회가 등록임대아파트 세제특례 폐지와 다주택자 종합부동산세 강화가 임대차시장 불안을 키우고 임차인의 주거안정을 해칠 수 있다며 전면 재검토를 촉구했다. 대한주택임대인협회는 7일 성명을 내고 “이번 세제개편안은 등록임대주택 제도의 신뢰를 근본적으로 훼손하는 것은 물론 임차인의 주거안정까지 위협하는 규제”라고 이같이 밝혔다. 협회는 이번 세제개편안에 포함된 조정대상지역 등록임대아파트의 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 특례 배제 방침을 정면 비판했다. 정부는 과세특례를 축소하는 대신 일정 기간 내 주택 처분을 유도하겠다는 입장이지만, 토지거래허가구역과 정비사업 등 각종 규제로 실제 매각이 쉽지 않은 사례가 많아 정책 효과도 제한적이라는 주장이다. 특히 등록임대주택이 시장에서 사라지면 ‘저렴한 임대주택’ 공급이 줄어 기존 임차인의 주거 불안이 커질 수 있다고 강조했다. 협회는 지난해 서울 등록임대주택의 평균 임대료가 일반 다주택자 임대주택 대비 전세는 53%, 월세는 54.7% 수준이라는 국회 분석을 인용하며 “등록임대주택은 사실상 시세 절반 수준의 임대료로 서민 주거를 떠받치는 공공적 기능을 수행하고 있다”고 주장했다. 협회는 또 의무임대기간을 모두 이행한 등록임대주택에 대해 뒤늦게 과세특례를 폐지하는 것은 국가가 약속한 세제 혜택을 뒤집는 것으로 소급입법 논란이 불가피하다고 지적했다. 김성호 대한주택임대인협회 고문변호사는 “이미 완료된 법률관계에 새로운 법률효과를 부여하는 것은 진정소급입법으로 평가될 가능성이 높으며 원칙적으로 헌법에 위반될 소지가 있다”고 말했다. 협회는 종부세 개편안에 대해서도 “영세 임대인까지 보유세 부담을 키워 결국 전월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다”고 주장했다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “등록임대아파트에 대한 소급적 과세특례 폐지와 영세 다주택자에 대한 보유세 증세는 공공임대에 버금가는 등록임대주택 공급을 위축시키고 임차인의 주거안정을 해칠 수 있다며 “정부와 국회는 세제개편안을 전면 재검토해야 한다”고 말했다.

정부가 인정한 전세사기 피해자가 처음으로 4만명을 넘어섰다. 피해는 청년층과 수도권, 보증금 3억원 이하 주택에 집중된 것으로 나타났다. 한국토지주택공사(LH)의 전세사기 피해주택 매입도 1만호를 돌파했다. 국토교통부는 7일 전세사기피해지원위원회가 지난달 세 차례 전체회의를 열어 심의 대상 1476건 가운데 609건을 전세사기 피해자로 추가 인정했다고 밝혔다. 이 중 563건은 신규·재신청 사례이며 46건은 이의신청이 받아들여진 사례다. 이에 따라 정부가 인정한 누적 전세사기 피해자는 4만278명으로 집계됐다. 피해는 보증금 3억원 이하에 집중됐다. 보증금 1억원 이하가 1만6899명(41.96%), 1억원 초과∼2억원 이하가 1만7479명(43.39%)으로 전체의 85% 이상을 차지했다. 2억원 초과∼3억원 이하도 4947명(12.28%)으로 나타났다. 지역별로 서울이 1만1688명으로 가장 많았다. 경기는 8925명, 대전 4480명, 부산 4087명, 인천 3816명 순이었다. 수도권 비중은 60.7%였다. 주택 유형별로 다세대주택이 28.7%로 가장 많았으며 오피스텔(20.8%), 다가구주택(18.5%), 아파트(13.3%)가 뒤를 이었다. 연령별로는 40세 미만이 전체의 75.94%를 차지해 청년층 피해가 집중된 것으로 나타났다. LH의 전세사기 피해주택 매입도 속도를 내고 있다. 지난달 말 기준 매입 실적은 1만256호로 1만호를 넘어섰다. 올해 1∼7월에만 5265호를 매입해 월평균 매입 건수는 752호를 기록했다. 이는 지난해 상반기 월평균(163호)의 약 4.6배, 지난해 하반기 월평균(654호)보다도 15% 가량 늘어난 수준이다. 국토부와 LH는 매입점검회의와 패스트트랙을 운영해 매입 절차를 단축하고 있다. 지방법원과 협의를 통해 경매 절차도 신속히 진행할 계획이다. 또한 전국 8개 전세피해 및 예방지원센터에서 예비 임차인을 대상으로 권리관계 분석과 계약서 검토 등을 지원하는 ‘안전계약 컨설팅’을 운영 중이다.

정부가 8·3 부동산 세제개편안을 발표한 지 하루 만에 각종 부동산 커뮤니티에서는 ‘비거주 1주택’ 관련 문의가 잇따르고 있다. 실거주 여부에 따라 세 부담이 크게 달라지는 것으로 알려지면서 세무업계에서는 관련 상담이 증가할 가능성에 대비하는 분위기다. 4일 국내 최대 부동산 커뮤니티인 ‘부동산 스터디’에는 “비거주의 기준이 정확히 무엇이냐”, “공동명의 비거주 1주택은 공제를 얼마나 받느냐”, “과거 거주했다가 전세를 준 경우도 비거주로 보느냐” 등 질문이 잇따라 올라왔다. 일부 누리꾼은 “(재정경제부에서) 배포한 자료에도 비거주에 대한 정의가 명확하지 않다”며 호소하기도 했다. 이번 개편안은 실거주 여부에 따라 종합부동산세와 양도소득세 혜택을 차등 적용하는 것이 핵심이다. 실거주 1주택자의 세 부담은 낮추는 대신 비거주 1주택자와 다주택자의 부담은 늘리는 방향으로 설계됐다. 이번 개편안은 ‘실거주’ 여부를 세 부담의 핵심 기준으로 삼았지만, 비거주의 판단 기준과 적용 시기 등 세부 내용은 아직 구체적으로 제시되지 않았다. 이 때문에 직장 발령이나 자녀 교육, 전세 계약 등으로 일시적으로 다른 곳에 거주하는 경우도 비거주로 분류되는지 등을 둘러싼 혼란이 이어지고 있다. 세무업계에서는 아직 개정안이 발표된 직후인 만큼 관련 문의는 많지 않은 상황이지만, 세부 기준이 마련되면 상담이 본격화할 것으로 보고 있다. 박진규 세무사(세무법인 텍스케어)는 “아직 관련 문의는 많지 않고 일반적인 양도세 상담이 대부분”이라고 현장 상황을 전했다. 원종훈 대표세무사(법무법인 가온)는 “거주 여부와 공동명의 특례 적용 등에 따라 세 부담이 달라질 수 있어 세부 기준이 마련되면 관련 상담 수요가 크게 늘어날 것”이라며 “상황별 세 부담을 계산해보려는 문의도 증가할 것으로 예상한다”고 말했다.

고양창릉 S4블록 사전청약 당첨자들이 청와대 앞에서 집회를 열고 정부에 구제 대책 마련을 촉구했다. 4일 고양창릉 S4블록 사전청약 피해자 비상대책위원회에 따르면 이들은 지난 1일 서울 종로구 청와대 사랑채 앞에서 ‘사전청약 피해자 권익 확보 촉구 2차 상경 집회’를 열었다. 이날 집회에는 사전청약 당첨자와 가족 등 50여 명이 참석했다. 비대위는 국토교통부가 한성숙 국무총리 지시에 따라 추진하고 있는 ‘사전청약 당첨자 간담회’ 대상에서 일반형인 고양 창릉 S4블록이 제외됐다며 형평성에 문제가 있다고 주장했다. 비대위는 “청약 유형에 관계없이 동일한 피해를 입었는데도 일반형을 배제한 것은 부당하다”며 S4블록도 간담회 구제 대상에 포함해야 한다고 요구했다. 이날 집회에 있던 한 참석자는 “휴가철 주말에도 아이를 맡길 곳이 없어 함께 나왔다”며 “아이와 함께 살아갈 집을 지키기 위해 이 자리에 설 수밖에 없었다”고 말했다. 비대위는 △S4블록을 국토부 간담회와 피해 구제 대상에 포함할 것 △분양가 산정 내역을 공개하고 오른 분양가를 재검토할 것 △사업이 실제로 지연된 기간을 반영해 피해 구제책을 마련할 것 △착공 전 본청약과 중도금 비율 상향으로 늘어난 계약자 부담을 개선할 것 등을 요구했다. 비대위는 한국토지주택공사(LH)와 국토부의 행정 처리 과정으로 사전청약 당첨자들의 부담이 커졌다고 주장했다. 분양가는 당초 예상보다 약 30% 상승했고, 본청약 시점과 중도금 납부 조건 변경 등도 계약자들에게 불리하게 적용됐다는 것이다. 비대위는 국민권익위원회에 관련 자료를 제출했으며, 권익위 주선으로 예정된 LH와의 협의에 국토교통부도 참석해야 한다고 요구했다. 또 협의가 성과 없이 끝날 경우 국민권익위 조사와 감사원 공익감사를 청구하겠다고 밝혔다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 아파트가 집중된 지역에서 신규 착공이 대폭 늘어난 것으로 나타났다. 정부가 건설경기 회복 등을 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 주택 매입을 확대하자 건설사들이 ‘밑질 것 없는 기회’로 여기고 마구 뛰어드는 것 아니냐는 지적이 나온다. 3일 국토교통부 주택통계에 따르면 지난 6월 말 기준 집을 다 짓고도 팔리지 않은 준공 후 미분양 주택은 전국 2만9786가구로 집계됐다. 이 중 지방이 2만5091가구로 전체의 84.2%를 차지했다. 지역별로 보면 대구 3575가구, 부산 3292가구, 경남 3226가구, 경북 2973가구, 경기 2568가구, 충남 2372가구 등이다. 이들 악성 미분양 상위 10개 지역 중 6곳은 올해 상반기 착공이 지난해 같은 기간보다 증가했다. 경북은 올해 1∼6월 착공 물량이 8242가구로 작년 같은 기간보다 459.2% 폭증했다. 충남은 285.4%, 전남은 121.4%, 인천은 102.6%, 대구는 94.9%, 경남은 10.8% 늘었다. 이는 시장 회복에 따른 공급 확대라기보다 그동안 사업성이 악화돼 미뤄졌던 사업들이 금융비용 부담 등을 이유로 더 이상 착공을 늦추기 어려워졌기 때문이란 게 업계 설명이다. 아울러 공공이 미분양 물량을 어느 정도 받아준 데 따른 것이기도 하다. 정부는 지방 건설경기 회복을 위해 지방 준공 후 미분양 주택 매입 물량을 기존 3000가구에서 8000가구로 늘리고, 매입 상한가도 감정평가액의 83%에서 90%로 올렸다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 한성숙 국무총리 주재 부동산 토론회에서 지방 미분양 문제를 언급하며 “국가가 적극적으로 매입하는 것이 중요하고 가격도 상당히 원활하게 줄 수 있도록 했다”고 했다. 정부는 건설경기 회복을 위한 조치라고 설명하지만, 업계에서는 미분양 사업장의 리스크를 회피해 주는 안전판이 됐다는 평가도 나온다. 한 건설업계 관계자는 “분양이 잘되면 수익을 낼 수 있고, 미분양이 발생하더라도 LH가 매입해 주는 구조가 마련돼 사업 부담이 이전보다 줄어든 측면이 있다”고 말했다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “공공이 미분양을 떠안으면 사업 경쟁력이 떨어지고, 수요가 있는 곳에 공급하거나 가격을 낮춰 시장 안정을 유도하려는 시장 기능도 제대로 작동하기 어렵다”며 “감정평가액의 일정 비율로 매입하기보다 해당 지역의 실제 수요를 반영한 역경매 방식을 도입해야 한다”고 말했다.

“다주택자와 고가주택 보유자, 고령층 등을 중심으로 매물이 늘 가능성은 있지만, 서울 핵심지역은 공급 부족과 대기수요가 충분해 곧장 가격 하락으로 이어질 가능성은 크지 않다.” 이재명정부의 8·3 부동산 세제개편안에 대해 전문가들은 대체적으로 이 같은 반응을 보였다. 세제만으로 서울 집값의 흐름을 하향 안정화로 돌려놓기는 어려울 것이란 얘기다. 일단 다주택자 양도소득세 중과가 한시적으로 완화되는 2027년에는 매도 물량이 늘 것이란 관측이 나왔다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 3일 통화에서 “(이번 개편안은) 강남 주요 지역의 고가·비거주 주택을 정조준한 핀셋 규제”라며 “다주택자 중과세율 완화와 기존 장기보유특별공제 적용, 임대사업자 세제 혜택이 상당 부분 남아 있는 2027년 막판 매물 출회가 집중될 수 있다”고 내다봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고령 1주택자의 지방 이전 감면까지 맞물리면 수도권 주택 매도도 일부 증가할 수 있다”고 말했다. 서울 서초구 반포동의 한 공인중개사는 “초고가 주택 보유자들은 ‘매달 정부에 수백만원씩 월세 내고 사는 꼴’이라고 걱정이 많다”며 “세부담을 감당하기 힘든 은퇴자 등은 ‘평생 거주하던 터전에서 나가야 하냐’며 불만을 제기한다”고 전했다. 그래도 서울 핵심지역의 집값이 크게 내려가기는 쉽지 않을 것이란 전망이 상당하다. 함 랩장은 “서울 등 공급이 부족한 핵심 지역에서는 매물 증가가 가격 하락으로 이어질 가능성이 크지 않다”고 했다. 박훈 서울시립대(세무학) 교수도 “보유세와 양도세 부담이 커진다는 신호가 단기적으로 보유자 심리에는 영향을 줄 수 있다”면서도 “결국 시장은 세제뿐 아니라 공급과 금리, 대출 규제, 경기 상황이 함께 맞물려 움직인다”고 했다. 과거 노무현·문재인정부도 부동산시장 안정 대책으로 보유세를 강화했지만, 풍부한 유동성과 공급 부족, 집값 상승 기대가 맞물리면서 세제만으로 가격 상승세를 꺾지는 못했다. 이번 개편은 보유 부담을 높이면서도 양도세 중과를 한시적으로 낮춰 다주택자 퇴로를 열어줬다는 점에서 차이가 있다. 이에 따라 해당 기간 동안 절세 매물이 증가할 수 있지만, 서울 핵심지역의 경우 대기수요가 충분히 흡수할 것으로 보이는 데다 자금 여력을 갖춘 보유자들이 버티기를 택할 경우 집값 안정 효과가 제한적일 수 있다. 강남권 고가주택 중심으로 쏠린 ‘똘똘한 한 채’ 수요도 사라지기보다는 대상과 가격대가 달라질 가능성이 크다. 초고가주택보다 세 부담이 낮고 거주 여건이 좋은 시가 30억원 안팎의 주택으로 갈아타기 수요가 옮겨갈 수 있어서다. 8·3 세제개편안으로 특히 가슴이 답답한 사람들은 ‘비거주 1주택자’일 공산이 크다. 자금 동원력이 부족해 전세를 끼고 어렵게 내집 마련을 하거나 직장·가정 사정 등에 따라 장기간 실거주가 어려운 1주택 보유자가 대표적이다. 원종훈 세무법인 가온 대표세무사는 “정부 취지가 실거주자 보호이지만 현실적으로 실거주하기가 힘든 사람들도 있는데 이들의 세 부담이 늘어날 수 있다”고 말했다. 가장 우려되는 대목은 가뜩이나 불안한 임대차 시장을 심하게 흔들 수도 있다는 점이다. 남 연구원은 “매매시장에서는 절세 목적의 손바뀜을 촉진하는 동시에, 임대차 시장에서는 ‘전세 매물 감소 및 월세화’ 현상을 동반할 수 있으니 예의주시해야 한다”고 했다. 실제 과거 보유세 강화 국면에서 집주인의 세 부담이 임차인에게 옮겨갔다는 분석도 있다. 국토연구원이 2023년 발표한 ‘부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향 연구’ 보고서를 보면, 2006∼2021년 16개 광역지자체 자료를 분석한 결과 종합부동산세 인상 조치 이후 2년 이내에 전세가격이 상승한 것으로 나타났다. 연구진은 이를 보유세 부담 증가분이 임차인에게 전가된 영향으로 판단했다. 박 교수는 “서울처럼 공급이 부족하고 집주인이 시장 우위에 있는 곳에서는 늘어난 보유세가 임차인에게 전가될 유인이 있다”며 “실거주자를 보호한다는 정책 취지와 달리 세입자의 주거비 부담이 커질 가능성도 살펴봐야 한다”고 했다. 강남권 일부 현장에선 세 부담과 매도 시점을 묻는 문의가 이어지고 있다. 강남구 개포동의 한 공인중개업소 대표는 “지난달부터 매도 문의가 계속 들어오고 있고 실제로 집을 팔지 고민하는 분들도 상당하다”며 “집값 상승으로 보유세 부담이 커진 은퇴자와 지방 거주 집주인, 갭투자자들이 세금이 얼마나 달라지는지를 주로 묻는다”고 말했다. 반면 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 인근 공인중개업소 관계자는 “실거주 1주택자는 세금 차이가 크지 않아 당장 집을 팔 분위기는 아니다”며 “자금 여력이 있는 고가주택 보유자도 바로 매물을 내놓기보다는 일단 지켜보려는 경우가 많다”고 말했다.

지난 4∼5월 고가 아파트 거래가 급증했던 것으로 나타났다. 강력한 대출 규제에도 불구하고 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 시행되고, 정부의 초고가 주택 보유세 인상이 추진되면서 일시적으로 매도 수요가 증가한 것으로 보인다. 정부 세제 개편을 통해 초고가 주택의 보유세와 양도소득세 부담이 커지면 초고가 주택의 매도도 늘어날 전망이다. 2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 5월 서울 아파트 거래(공공기관 매수·계약 해제 제외) 8779건 중 15억원 초과 거래는 2446건으로 전체의 27.9%를 차지했다. 30억원 초과 거래도 514건으로 전체의 5.9%를 기록했다. 모두 연중 최고치였다. 서울의 15억원 초과 아파트 거래 비중은 올해 1월 21.1%에서 2월 18.9%, 3월 16.6%까지 감소하다 양도세 중과 시행을 앞둔 4월 24.2%로 반등하고, 5월에는 27.9%까지 치솟았다. 30억원이 넘는 초고가 아파트 거래도 같은 흐름을 보였다. 거래 건수는 3월 156건에서 4월 442건, 5월 514건으로 증가했다. 거래 비중도 3월 2.84%에서 4월 5.11%, 5월 5.9%로 확대됐다. 100억원 이상 아파트 거래도 4월 3건에서 5월 7건으로 늘어났다. 부동산 업계에서는 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 절세 목적의 급매물이 시장에 대거 나온 영향이라고 분석했다. 양도세 중과 시행 이후 중저가 아파트 중심으로 거래가 재편됐다. 15억원 이하 거래 비중은 6월 76.5%로 높아졌고, 7월 현재까지는 82%를 차지했다. 반면 30억원 초과 거래 비중은 6월 4.6%, 7월 3.2%로 낮아졌다. 시장에서는 곧 발표될 세제개편을 통해 초고가 주택의 보유세와 양도세가 동시에 급증할 것으로 예상됨에 따라 초고가 매도 수요가 다시 증가할 것으로 예상한다. 이와 관련, 한 부동산 전문가는 “대출 규제와 재건축 단지 조합원 지위양도 제한 등의 규제가 완화하지 않으면 매물이 단기간에 급증하기보다 시기를 나눠 순차적으로 나올 가능성이 크다”고 말했다.