올해 국회 국토교통위원회 국정감사에서는 과거 정부의 부동산 정책을 둘러싼 여야 공방이 거칠게 이어졌다. 집값과 대출규제 등 민생 현안을 놓고도 날 선 질의가 오갔다. 홍지선 국토교통부 장관은 연말까지 서울 집값 상승세가 둔화할 것으로 내다봤지만, 오세훈 서울시장은 내년 초까지 상승세가 이어질 가능성이 높다고 전망했다. 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 집값이 급락할 가능성까지 언급했다. 21일 국회 등에 따르면 국토위의 ‘부동산 블랙리스트’ 공방은 7일 국토부 국감에서 불거졌다. 국민의힘 김은혜 의원이 문재인정부 당시 부동산 정책에 비판적인 민간 전문가들의 정보를 수집한 문건을 공개하며 불법 사찰 의혹을 제기하자, 민주당 윤종군 의원은 전전 정부의 일을 끌어와 정쟁을 벌이고 있다며 “박정희 정권 때까지 해야 합니까. 적당히 하시지요”라고 날을 세웠다. 이 논란은 15일 한국부동산원 국감에서도 이어졌다. 김 의원은 김현미 전 국토부 장관이 증인 채택을 요국하며 “국가가 국민을 불법으로 사찰한 구체적인 문건이 나와도 증인 한 명 제대로 못 부르겠다는 것이 오늘 국토위의 현실”이라고 비판했다. 민주당 전용기 의원은 “정치적 음모론을 가지고 와서 김 전 장관을 부르겠다고 한다”며 “김건희 여사도 증인으로 부르겠다”고 맞받았다. 이른바 ‘부동산 블랙리스트’ 의혹은 2019년 국토부와 한국부동산원이 당시 정부의 부동산 정책에 비판적인 민간 전문가 19명의 발언과 부동산 보유 현황, 매입 경위 등을 수집·정리했다는 내용이다. 국민의힘은 정부가 정책 비판자들의 개인정보를 수집한 건 불법 사찰에 해당한다고 주장하고 있다. 민주당은 문건의 작성 경위와 성격이 확인되지 않은 상황에서 불법 사찰로 단정하는 것은 정치 공세라고 반박하기도 했다. ◆집값 전망 제각각…대출규제 논란에 LH 공급·재무 부담 도마 주택시장에 대한 정부와 서울시의 엇갈린 진단도 눈길을 끌었다. 오 시장은 19일 서울시 국감에서 “연말이나 내년 초까지 집값이 떨어질 확률보다는 오히려 계속 우상향할 가능성이 더 높다는 게 부동산 전문가들의 대체적인 예측”이라고 말했다. 오 시장은 “서울 동북권과 서남권의 경우 전세 물량이 10∼20%가 아니라 70∼80% 줄어든 상황”이라며 “실거주에 집착하는 정책 기조를 전환해 매매가격을 자극할 정도의 전월세난을 해소할 방안을 내놓아야 한다”며 정부의 부동산 정책 전환을 촉구했다. 이성훈 LH 사장은 집값 급락 가능성을 언급했다. 이 사장은 국민의힘 김은혜 의원의 질의에 “앞으로 집값이 급락할 가능성이 좀 많다”고 말했다. 그는 “2021년 집값이 피크(정점)를 찍은 뒤 고금리가 되면서 많이 내려왔는데, 그와 같은 현상이 발생할 가능성이 높다”고 설명했다. 이 사장의 주택담보대출 규제 강화 주장도 도마에 올랐다. 국민의힘 김미애 의원은 이 사장이 지난달 30일 기자간담회에서 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도인 6억원을 줄일 필요가 있다는 취지로 발언한 점을 지적하며 “국민 염장지르지 마시라”고 비판했다. 같은 당 엄태영 의원도 평범한 국민은 평생 모은 돈에 대출을 보태 내 집 마련을 꿈꾼다며 LH 사장이 대출규제 강화를 주장할 게 아니라 약속한 주택사업부터 제때 이행해야 한다고 꼬집었다. 이 사장의 해당 발언은 국토부·금융위원회와 사전 조율되지 않은 개인 의견으로 알려졌다. 주택공급 확대를 둘러싼 실효성 논란과 LH의 재무 부담도 도마에 올랐다. 국민의힘 김정재 의원은 LH가 실제 공사에 들어가기 전 착공신고필증만 발급받아도 착공 실적으로 인정하는 방식을 문제 삼으며 공급 실적 부풀리기 가능성을 지적했다. 지난해 말 기준 LH의 부채는 173조6567억원, 부채비율은 230.79%에 달한다. 정부가 LH 조직 분리 개편과 공공주택 공급 확대를 추진하는 가운데 막대한 부채를 안고 공급 목표를 달성할 수 있을지가 과제로 떠올랐다. 홍지선 국토부 장관은 LH의 손실이 방만 경영보다는 공공임대주택 공급에 따른 구조적 문제라며 재정 지원 필요성을 강조했다. 23일 종합감사를 앞두고도 집값 안정과 주택공급 확대를 위한 구체적인 해법 마련은 과제로 남아 있다. 여야가 과거 정부의 책임을 둘러싼 공방을 넘어 공급 계획의 실행 가능성과 정책 실효성을 점검할 수 있을지 주목된다.

정부가 한국토지주택공사(LH)를 개발과 주거복지를 각각 맡는 두 개 공사로 나누는 방안을 추진한다. 택지개발·주택건설과 주거복지·자산비축 기능을 분리해 주택 공급에 속도를 내겠다는 취지다. 다만 173조원대 부채를 두 공사에 어떻게 나눌지, 주거복지 재원을 얼마나 지원할지 등 세부 방안은 아직 구체화되지 않았다. 공공택지를 민간에 팔지 않고 LH가 직접 주택을 짓는 물량도 늘어나는 가운데 분사 이후 재무 부담을 어떻게 나눌지가 관건으로 떠올랐다. 정부는 3일 2차 공공기관 지방이전 방안과 함께 발표한 ‘공공기관 기능개혁 추진방안’에서 LH를 ‘주택도시개발공사’(가칭)와 ‘주택도시자산공사’(가칭)로 분리하는 방안을 제시했다. 주택도시개발공사는 택지개발과 주택건설을, 주택도시자산공사는 공공임대 운영 등 주거복지와 자산비축 기능을 맡는다. 정부는 성격이 다른 개발과 주거복지 기능을 한 조직에서 함께 수행하는 게 효율적이지 않다고 판단했다. 택지개발과 주택건설은 속도와 사업성이 중요하고, 주거복지는 공공성이 우선되는 만큼 기능을 나눠 각 역할에 집중하도록 하겠다는 것이다. 지난해 출범한 LH 개혁위원회에서도 LH의 사업방식과 기능·역할을 재편하는 과정에서 개발과 주거복지 기능을 분리하는 방안이 논의돼왔다. 다만 실제 분사 과정에서 기존 자산과 부채를 어떻게 나눌지가 핵심 과제로 남았다. 공공기관 경영정보공개시스템 알리오에 따르면 지난해 말 기준 LH 부채는 173조7000억원으로 1년 전보다 13조6000억원 늘었다. 부채비율도 217.7%에서 230.8%로 높아졌다. 이번 방안에는 기존 자산과 부채를 두 공사에 어떤 기준으로 나눌지에 대한 구체적인 내용은 담기지 않았다. 주거복지 기능을 맡을 주택도시자산공사의 재정 부담도 변수다. 그동안 LH는 개발사업에서 얻은 수익으로 공공임대 등 주거복지 사업의 손실을 보전해왔다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 강대식 의원이 LH에서 받은 자료에 따르면 통합공공임대주택 1가구당 실제 사업비 가운데 정부 지원으로 충당되는 비중은 2016년 92.7%에서 지난해 57.8%로 줄었다. 정부 지원으로 메우지 못하는 금액은 같은 기간 800만원에서 1억5400만원으로 커졌고, 지난해 1가구당 발생 부채는 2억8800만원에 달했다. 정부는 분사 이후에도 개발사업 수익 일부를 주거복지에 활용한다는 방침이다. 주택도시개발공사의 이익 일부를 주택도시기금에 따로 모아 주택도시자산공사에 지원하는 방식이다. 다만 개발이익 가운데 어느 정도를 넘길지 등 세부 기준은 추가로 정해야 한다. 주거복지 기능뿐 아니라 개발 기능을 맡을 공사의 재무 부담도 커질 수 있다. 정부는 지난해 9·7 주택공급 확대방안에서 향후 매각 예정인 공동주택용지를 민간에 팔지 않고 LH가 직접 주택을 짓는 방식으로 전환하기로 했다. 민간에 택지를 매각하면 토지 대금을 곧바로 회수할 수 있지만, 직접시행으로 전환하면 LH가 사업 시행자로서 주택 공급까지 책임져야 해 자금 회수 시점이 늦어진다. 전문가들은 자산·부채와 인력, 기존 사업을 나누는 과정에서 주택 공급에 차질이 없도록 구체적인 이관 방안을 마련해야 한다고 지적한다. 익명을 요구한 한 주거정책 전문가는 “LH 내부에서도 과거 토지공사와 주택공사 출신 간 조직문화가 완전히 섞였다고 보기 어려운데, 다시 조직을 나눈다고 해서 근본적인 문제가 해결될지는 의문”이라며 “분리 이후 두 기관의 역할과 관계를 어떻게 설정할지도 함께 살펴봐야 한다”고 말했다.

정부가 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 당초 9억원에서 12억원으로 되돌리면서 시장 반발이 컸던 세제개편안을 일부 손질했다. 부부 공동명의 비거주 1주택자 공제도 1인당 4억원에서 6억원으로 높였고, 200%까지 올리려던 세 부담 상한도 현행 150%를 유지하기로 했다. 다만 고가주택과 비거주 1주택자에 대한 세 부담을 높이겠다는 큰 방향은 유지됐다. 1일 세계일보가 부동산 전문가들과 강남권 공인중개업소에 정부의 세제 조정이 시장에 미칠 영향을 물은 결과, 비거주 1주택자 공제가 원상복귀되면서 세 부담을 피해 서둘러 집을 내놓으려던 움직임은 일부 줄어들 수 있지만 고가주택 보유자의 매도 고민은 이어질 것이라는 전망이 나왔다. 대출 규제로 매수세도 위축돼 세제 조정만으로 거래가 살아나기는 어려울 것이란 분석이다. 이번 조정은 세제 강화 기조 자체를 바꾼 것이라기보다 시장 반발이 컸던 부분을 일부 되돌린 것으로 평가된다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “일부 후퇴로 볼 수 있지만 과세 강화 논의 자체가 완전히 후퇴한 것은 아니다”라고 말했다. 권대중 한성대 일반대학원 교수(부동산학)도 “기본공제만 3억원 올린 것이고 종부세 세율 자체는 인상됐기 때문에 ‘찔끔’ 물러났다고 봐야 한다”고 했다. 강남권 현장에서는 세제 조정보다 매수세 위축이 더 크게 체감되고 있다. 압구정 현대아파트 인근 공인중개업소 관계자는 “이 부분을 문의한 손님이 있었지만 결국 일단 지켜보자는 반응이었다”고 전했다. 개포동 래미안블레스티지 인근 공인중개업소 대표도 “매수가 없다. 2주 동안 매매 전화 한 통도 못 받았다”고 말했다. 현재 나온 매물도 대부분 ‘급매’라기보다 호가 매물로, 대출 규제로 매수자의 자금 조달이 어려워 거래 자체가 붙지 않는다는 설명이다. 고가주택 보유자의 매도 고민은 사라진 것은 아니라고 봤다. 김규정 한국투자증권 부동산전문위원은 “고가주택 보유자 중 종부세 부담 때문에 매도를 고민하던 사람들은 비거주 1주택 공제보다 높은 주택가격과 현금흐름 부족 때문에 고민하던 경우가 많다”고 말했다. 권 교수도 “10억~20억원짜리 주택이 40억~50억원이 된 경우 세 부담을 견디기 어려우면 매도에 나설 수 있다”고 봤다. 비거주 1주택 공제보다 종부세율 인상과 공시가격 상승 등이 고가주택 시장에는 더 큰 변수로 작용할 수 있다는 설명이다. 반면 세금 부담을 피하려고 급하게 내놓으려던 일부 매물은 줄어들 가능성이 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 비거주 1주택자의 기본공제가 종전 수준으로 돌아온 만큼 “종부세 부담을 우려해 매물을 내놓으려던 일부는 조금 홀드하는 경향은 있을 것”이라고 전망했다. 그렇지만 양도소득세 장기보유특별공제 개편 등 다른 세 부담이 남아 있어 고가주택의 매도 부담 자체가 사라진 것은 아니라고 봤다. ◆“완화보다 원상복귀”…세제 불확실성은 여전 세무 현장에서도 이번 조정을 큰 변화로 받아들이지는 않고 있다. 박진규 세무사(세무법인 택스케어)는 “원래 기본공제가 12억원이었던 만큼 이번 조정으로 큰 변화가 있다고 보기는 어렵다”며 “9억원으로 낮췄다면 반발이 더 컸겠지만, 12억원으로 되돌린 데 대해서는 ‘당연히 그렇게 했어야 한다’는 반응이 많다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 이번 수정이 정책 방향의 전환은 아니라고 봤다. 이 연구위원은 “기본공제와 세 부담 상한은 완화라기보다 종전 수준을 유지하는 것”이라며 “공정시장가액비율 등의 조정을 통해 향후 보유세를 높이는 데 걸리는 시간이 당초 개편안보다 늘어나는 정도”라고 말했다. 그는 이어 “보유세와 양도세를 강화하면 거래가 위축되면서 가격 변동성을 일부 억제할 수는 있지만, 그것만으로 시장가격이 급락하거나 안정되기는 쉽지 않다”고 했다. 김 전문위원은 이번 세제안이 아직 국회를 통과하지 않은 점도 관망세를 키우는 요인으로 봤다. 김 전문위원은 “향후 다시 바뀔 가능성까지 고려하면서 실제 매도 행동으로 바로 옮기지는 않을 것”이라며 “당분간 실제 거래는 없이 매도·매수를 저울질하는 관망세가 이어질 가능성이 있다”고 말했다.

경기 화성 동탄 아파트값이 6주간의 ‘숨 고르기’를 끝내고 다시 큰 폭으로 뛰었다. 동탄을 비롯한 경기 남부와 서울 중저가 지역에서 상승폭이 확대된 가운데 한국은행이 두 달 연속 기준금리를 올리면서 향후 매수세에 미칠 영향도 주목된다. 전문가들은 금리 인상으로 매수세가 둔화할 가능성이 있지만 수도권의 주택 공급 부족과 전·월세 가격 상승이 집값을 떠받치고 있어 당장 가격 하락으로 이어지기는 어렵다고 보고 있다. 30일 한국부동산원에 따르면 8월 넷째 주(24일 기준) 화성 동탄구 아파트 매매가격은 전주보다 0.54% 올랐다. 전주 상승률(0.12%)의 4배를 웃도는 수준이다. 최근 6주 연속 상승폭을 줄였던 동탄 집값이 다시 상승 탄력을 받은 것이다. 경기 남부 주요 지역도 일제히 오름폭을 키웠다. 용인 수지구는 0.30%에서 0.66%, 기흥구는 0.33%에서 0.63%로 각각 뛰었다. 경기도 전체 아파트값도 전주 0.15%에서 0.23%로 상승폭이 커졌다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “반도체 산업 경기 활황에 대한 기대감으로 동탄에서 시작된 경기 남부 주거지역의 가격 흐름이 최근 약세를 보였지만, 삼성전자 사내대출 등 추가적인 유동성 유입에 대한 기대감으로 다시 강세를 보이고 있다”며 “전반적으로 지난주보다 가격 상승폭이 크게 확대됐다”고 말했다. 수원 영통구에서도 매물 부족으로 호가가 높은 상황에서 반도체업 종사자를 중심으로 실수요 거래가 이어지고 있다. 남 연구원은 “반도체업에 종사하는 실수요자들을 중심으로 거래되면서 신고가가 발생하는 단지가 증가하고 있는 점이 가격에 반영된 것으로 추정된다”고 말했다. 서울에서도 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역이 상승세를 주도했다. 서울 아파트값은 이번 주 0.29% 올라 전주(0.22%)보다 상승폭이 확대됐다. 중랑구가 0.56%로 가장 많이 올랐고 성북·강북구가 각각 0.55%, 도봉·노원구가 각각 0.54% 상승했다. 반면 고가 주택이 몰린 강남권은 약세를 이어갔다. 강남구는 0.11%, 서초구는 0.05% 각각 하락했고 송파구는 0.09% 상승하는 데 그쳤다. 강남·서초는 3주 연속 하락세다. 남 연구원은 서울 외곽지역의 상승세에 대해 상대적으로 집값이 싼 지역으로 매수세가 옮겨가고 있다고 봤다. 노원·도봉·금천·관악 등에는 무주택 1인가구와 신혼부부를 중심으로 실수요가 이어지고 있다는 설명이다. 경기 남부의 상승세가 계속되면 갈아타기 수요가 서울 동남권으로 번질 가능성도 있다는 것이다. 하지만 고금리와 세제개편 등의 영향으로 강남3구가 단기간에 다시 과열될 가능성은 크지 않다고 봤다. 아울러 두 달 연속 이어진 기준금리 인상은 상승세를 제약할 변수다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 대출 5억원의 금리가 0.25%포인트 오르면 단순 계산으로 연간 이자 부담이 125만원, 월평균 약 10만4000원 늘어난다고 분석했다. 함 랩장은 대출 의존도가 높은 중저가 주택을 중심으로 매수세가 주춤하면서 거래량과 가격 상승폭이 둔화할 가능성이 있다고 봤다. 다만 수도권의 공급 부족과 전·월세 가격 상승이 이어지고 있는 만큼 금리 인상만으로 집값이 곧바로 하락세로 돌아서기는 어렵다고 내다봤다. 부동산R114에 따르면 8월 넷째 주 경기 아파트 전셋값은 0.17% 올랐고, 7월 한 달 상승률도 0.98%에 달했다.

이재명정부의 두 번째 국토교통부 장관 후보자로 홍지선 국토부 2차관이 지명되면서 정부의 부동산 정책이 공급대책의 실행에 한층 무게를 싣는 것 아니냐는 관측이 나온다. 정치인 출신인 김윤덕 장관의 후임으로 경기도에서 도시·주택 정책을 직접 다뤄온 실무형 관료를 발탁한 데다, 청와대도 홍 후보자의 ‘정책 설계부터 현장 집행까지’ 경험을 인선 배경으로 강조한 이유에서다. 30일 청와대에 따르면 이 대통령은 이날 홍 후보자를 신임 국토부 장관 후보자로 지명했다. 홍 후보자는 지방고등고시 2회로 공직에 입문해 경기도에서 건설국장과 철도국장, 철도항만물류국장 등을 거쳤다. 2020년부터 2023년 초까지는 도시주택실장을 맡아 도시·주택정책을 총괄했다. 특히 이 대통령이 경기도지사로 재임하던 시절에는 그의 대표 주거정책인 ‘기본주택’ 추진 실무를 맡았다. 기본주택은 소득이나 자산과 관계없이 무주택자라면 누구나 장기간 거주할 수 있는 공공임대주택이다. 홍 후보자는 당시 공공이 참여하는 재개발을 통한 도심 주택공급에도 힘을 실었다. 정부가 수도권 주택공급 확대를 주요 과제로 추진하고 있는 만큼 이 같은 경험에도 다시 관심이 쏠린다. 홍 후보자가 도시주택실장으로 재직하던 2022년 11월에는 광명3구역이 공공재개발 후보지로 선정됐다. 당시 1882가구였던 광명3구역은 공공재개발을 통해 2126가구로 늘어날 것으로 예상됐다. 공공이 재개발에 참여하고 용적률을 완화해 사업 속도를 높이고 주택 공급을 늘리는 방식이다. 홍 후보자는 당시 “공공재개발은 신속한 사업 추진과 용적률 완화로 도민에게 더 빨리, 더 많이 내 집 마련의 기회를 제공할 수 있다”고 밝혔다. 이같은 공급 확대와 속도전은 정부가 강조하는 주택정책 방향과도 맞닿아 있다. 이 대통령은 자신의 엑스(X)에 “서울 수도권의 주택 조기 대량 공급은 양수겸장 정책이라 반드시 시행한다”며 “정부는 주택 공급 물량 확대와 신속한 공급에 국가 역량을 총동원할 것”이라고 밝혔다. 이에 따라 홍 후보자가 국회 인사청문회를 거쳐 취임하면 이미 발표된 수도권 공급대책을 실제 사업으로 얼마나 빠르게 연결하느냐가 주요 과제가 될 전망이다. 정부가 공급 계획을 잇달아 내놓은 만큼 인허가와 보상, 착공 등 실제 사업에 속도를 내는 것이 관건이다. 아울러 서울 도심에서 추가 공급 부지를 확보하는 문제도 풀어야 한다. 국토부와 서울시는 최근 용산공원 활용을 놓고 이견을 보인 가운데 탄천 물재생센터 등 다른 부지의 주택 공급 가능성을 검토하고 있다. 정비사업 활성화를 통한 도심 공급 확대 역시 주요 과제로 꼽힌다. 청와대도 이번 인선에서 홍 후보자의 정책 집행 경험을 강조했다. 강훈식 청와대 비서실장은 홍 후보자에 대해 “경기도에서 주택 분야 요직을 두루 거친 현장형 관료”라며 “주택 공급 정책 설계부터 현장 집행까지 전 과정을 총괄하고 주거 안정을 실제 성과로 연결한 경험이 있다”고 전했다.

삼성전자가 다음달부터 무주택 임직원에게 연 1.5% 금리로 최대 5억원을 빌려주는 사내 주택대출을 시행한다. 최근 집값이 가파르게 오른 경기 남부 주택시장에 미칠 영향도 관심사다. 특히 삼성전자 사업장과 가까운 화성 동탄에서 저리 대출이 추가 매수세로 이어질 가능성이 거론된다. 26일 업계에 따르면 삼성전자는 9월1일부터 무주택 임직원을 대상으로 ‘주거안정대출’을 시행한다. 수도권과 6개 광역시에서는 가격 25억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택과 오피스텔 등을 구입할 때 최대 5억원을 연 1.5% 금리로 빌릴 수 있다. 본인과 배우자가 모두 무주택이어야 한다. 삼성전자는 지난 5월 노사 임금협약을 통해 사내 주택대출 제도를 도입하기로 했다. 회사가 부담하는 금리 차액은 임직원의 근로소득에 포함돼 과세된다. 사내대출에는 금융권 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 직접 적용되지 않지만 삼성전자가 대출금의 110% 수준으로 1순위 근저당권을 설정한다. 사내대출을 받은 뒤 금융권에서 추가로 받을 수 있는 주택담보대출 규모가 줄어들 수 있다는 의미다. 사내대출 시행을 앞두고 시장의 시선은 삼성전자 화성·기흥사업장과 가까운 동탄으로 향하고 있다. 직주근접 수요가 두터운 데다 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 등 교통 여건 개선이 맞물리면서 최근 아파트값이 빠르게 뛰고 있다. 한국부동산원 주간 아파트가격지수에 따르면 지난 5월25일부터 이달 17일까지 동탄구 아파트값은 11.33% 올랐다. 같은 기간 수도권 전체 상승률(2.21%)의 5배를 웃돈다. 성남 분당구(5.37%), 성남 중원구(5.31%), 수원 영통구(5.29%) 등 경기 남부 주요 지역보다도 상승폭이 컸다. 개별 단지에서는 최고가 거래가 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동탄역 인근 주요 단지를 비롯해 청계동과 영천동 등에서 종전 최고가를 넘어선 거래가 이어지고 있다. 이미 가격이 빠르게 오른 상황에서 최대 5억원의 저리 사내대출이 새로운 매수 변수로 작용할 수 있다는 관측도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “동탄은 삼성전자 화성·기흥사업장과 관련 기업이 가까워 직주근접 수요가 탄탄한 지역”이라며 “GTX-A 등 광역교통망과 생활 인프라 개선까지 더해져 수도권 남부의 주요 주거지역으로 자리 잡았다”고 말했다. 그럼에도 사내대출이 동탄 집값 전반을 추가로 끌어올릴지는 미지수다. 대출 대상이 무주택 임직원으로 제한되는 데다 수도권에서는 25억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택만 살 수 있다. 회사 대출을 받으면 해당 주택에 1순위 근저당이 설정돼 은행에서 추가로 받을 수 있는 주택담보대출 규모도 제한될 수 있다. 함 랩장은 “삼성전자 사내대출은 임직원들의 주택 구매력을 높이는 요인이 될 수 있다”면서도 “동탄 전체의 가격을 밀어 올리기보다는 직주근접성과 교통 여건이 좋은 선호 단지를 중심으로 매수 수요가 붙을 가능성이 있다”고 분석했다.

정부가 공공분양주택 ‘뉴홈’ 사전청약 당시 제시한 금융지원 조건을 그대로 적용하기로 하면서 다른 사전청약 사업지에서도 당초 안내한 조건을 지켜달라는 요구가 커질 것으로 보인다. 본청약 지연과 분양가 상승으로 갈등을 빚고 있는 사전청약 단지가 적지 않은 가운데, 정부가 뉴홈 청약자들의 요구를 받아들이면서 다른 사전청약 당첨자들의 구제 요구에도 영향을 미칠지 주목된다. 25일 국토교통부에 따르면 정부는 뉴홈 사전청약 때 안내한 대출 조건을 그대로 적용하기로 했다. 나눔형 등 분양주택에는 최장 40년 만기에 연 1.9∼3.0%의 고정금리로 주택 구입자금을 대출한다. 일정 기간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 결정하는 ‘선택형’에는 연 1.7∼2.6%의 고정금리로 전세자금을 대출한다. ◆뉴홈 금융조건 ‘원안대로’…최장 40년·고정금리 유지 이번 논란은 고양창릉 S3블록의 본청약 과정에서 불거졌다. 국토부가 사전청약 때와 달리 금리와 만기 등 세부 조건에 무주택 실수요자를 위한 정책 주택담보대출인 ‘디딤돌대출’의 대출 신청 당시 기준을 적용하기로 하면서다. 사전청약 당첨자들은 정부가 처음 제시한 조건을 믿고 청약한 만큼 이를 그대로 적용해야 한다고 반발했다. 금리가 오르거나 대출 기간이 짧아지면 예상했던 것보다 상환 부담이 커질 수 있다는 이유에서다. 이들의 요구는 지난달 27일 열린 부동산정책 국민 대토론회에서도 공개적으로 나왔다. 고양창릉 S3 사전청약자인 하만환 뉴홈 나눔형·선택형 사전청약자 비상대책위원장은 “정부가 안내한 연 1.9∼3.0% 고정금리, 최장 40년 만기 등의 전용 모기지를 믿고 4년 가까이 기다렸다”며 사전청약 당시 조건을 적용해달라고 요구했다. 김윤덕 국토부 장관은 이에 “기존에 약속한 사항에 대해서는 분명히 해결하겠다”며 사전청약자들과 별도의 간담회를 열어 구체적인 조정이 필요한 부분을 논의하겠다고 밝혔다. 다만 당시에는 금리 등 일부 세부 조건은 아직 해결되지 않은 상태라고 설명했다. 한 달 만인 이날 정부세종청사에서 사전청약자들과 간담회가 열렸고, 정부는 결국 이들의 요구를 받아들여 사전청약 당시 제시한 대출 조건을 적용하기로 한 것이다. ◆제도는 폐지됐지만 갈등은 여전 고양창릉 S3의 금융지원 문제는 일단 해결됐지만 다른 사전청약 사업지에서는 여전히 갈등이 이어지고 있다. 사전청약 제도는 사업 지연 등 문제가 잇따르면서 2024년 폐지됐다. 하지만 제도 폐지 전에 당첨된 사전청약자들은 여전히 본청약과 입주를 기다리고 있다. 본청약이 늦어지는 동안 분양가가 크게 오른 사업지를 중심으로 당초 안내한 조건을 지켜달라는 요구도 계속되고 있다. 성남복정2 A1블록 신혼희망타운이 대표적이다. 2021년 12월 사전청약을 받았다. 2023년 4월 본청약을 거쳐 2025년 12월 입주할 예정이었지만 사업이 늦어지면서 본청약은 이달 10일에야 시작됐다. 입주 예정 시점도 2030년 5월로 밀렸다. 사전청약부터 실제 입주까지 8년 넘게 기다려야 하는 셈이다. 사업이 늦어지면서 분양가도 크게 올랐다. 전용면적 55㎡의 추정 분양가는 사전청약 때 5억3000만원대였지만 이번 본청약에서는 7억9800만원대로 뛰었다. 복정2 사전청약자들은 지난 23일 청와대 앞에서 집회를 열고 분양가를 다시 검토하고 금융지원을 확대해달라고 요구했다. 고양창릉 S3의 금융조건은 사전청약 당시대로 돌아갔지만, 비슷한 문제가 반복되지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다는 지적도 나온다. 공공주택은 사전청약부터 실제 입주까지 수년이 걸리는 만큼 그 사이 정책이 바뀌더라도 기존 청약자들이 불이익을 받지 않도록 해야 한다는 것이다. 익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “공급하려던 주택의 유형을 바꿔 공급하는 경우도 많았고, 이를 기대했던 사람들이 주거 계획을 접는 일도 있었다”며 “고질적인 문제로, 이를 개선할 법적인 장치가 없다면 같은 문제가 계속 반복될 수 있다”고 말했다.

정부가 무주택 실수요자를 위한 공공주택 공급 확대에 나서고 있는 가운데, 기존 공공분양 사전청약 당첨자들은 장기간 사업 지연에 분양가 상승까지 겹치면서 어려움을 겪고 있다. 2021년 사전청약 당시 제시된 추정분양가보다 본청약 분양가가 40% 넘게 오른 단지가 잇따르면서 수년간 본청약을 기다려온 당첨자들의 자금 마련 부담도 커지고 있다. 11일 한국토지주택공사(LH)의 사전청약과 본청약 자료를 비교한 결과, 2021년 사전청약을 실시한 일부 신혼희망타운의 본청약 분양가는 당시 제시된 추정분양가보다 40% 이상 오른 것으로 나타났다. 성남복정2 A1블록의 경우 전용 55㎡ 추정분양가는 2021년 사전청약 당시 5억3840만원이었다. 지난 10일 공개된 본청약 분양가는 5층 이상 기준 평균 약 7억9800만원으로 2억6000만원가량 뛰었다. 시흥하중 A1도 전용 55㎡ 추정분양가가 사전청약 당시 2억9361만원이었지만 지난 4월30일 본청약 입주자모집공고에서는 약 4억2000만원 수준으로 올랐다. 인천계양 A9 역시 전용 55㎡ 추정분양가가 3억3913만원이었지만 지난 4월 본청약 평균 분양가는 주택형에 따라 4억9136만∼4억9654만원으로 뛰었다. 사전청약 이후 본청약까지 수년이 걸리면서 당초 예정된 일정도 미뤄졌다. 성남복정2 A1은 사전청약 당시 2025년 10월 입주 예정이었지만 실제 입주 시점은 2030년 5월로 4년7개월 밀렸다. 본청약이 지연되고 분양가까지 오르면서 당첨자들의 자금 마련 부담도 커졌다. 복정2 A1 사전청약 당첨자인 유모씨(가명)는 본청약 분양가가 공개된 뒤 통화에서 “4억원가량 대출받아야 하는데 큰일”이라고 말했다. 고양창릉 S4 사전청약 당첨자인 40대 김모씨도 “사전청약 당시 4억∼4억5000만원 정도였는데 본청약 분양가가 6억원을 훌쩍 넘었다”며 “보금자리론 같은 정책금융도 이용할 수 없게 된 상황”이라고 토로했다. 현행 보금자리론은 담보주택 가격이 6억원 이하인 경우에만 이용할 수 있다. 제도는 사라졌지만…뒤늦게 날아온 ‘청구서’ 사전청약은 본청약에 앞서 입주자를 미리 모집해 무주택 실수요자의 청약 시기를 앞당기는 제도다. 문재인정부는 수도권 주택 공급 효과를 조기에 내기 위해 2021년 7월 3기 신도시 등을 대상으로 사전청약을 본격 시행했다. 그러나 본청약 지연이 잇따르면서 당첨자들의 주거 계획에 차질이 빚어지자 윤석열정부는 2024년 5월 신규 사전청약 시행을 중단했다. 하지만 당첨자들이 떠안아야 할 비용은 뒤늦게 현실화하고 있다. 사전청약 당시 제시된 가격은 확정 분양가가 아닌 추정분양가로, 본청약 때 토지비와 건축비 등 변동분이 반영된다. 본청약이 수년씩 늦어진 단지에서는 그동안 누적된 사업비 상승분이 최종 분양가에 반영되면서 당첨자들의 자금 부담도 함께 커진 것이다. 공공주택 사업이 장기간 지연되면서 당초 제시한 공급 일정이나 조건이 달라지는 문제를 줄여야 한다는 지적이 나온다. 익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “공급하려고 했던 주택의 유형을 바꿔 공급하는 경우도 많았고, 이를 기대했다가 주거 계획을 접는 사람들도 있었다”며 “고질적인 문제로, 이를 개선할 법적 장치가 없다면 같은 문제가 반복될 수 있다”고 말했다.

2021년 한국토지주택공사(LH) 직원들의 3기 신도시 투기 의혹 사태 이후 정부와 LH가 임직원의 부동산 거래를 제한하고 내부통제를 대폭 강화했지만, 당시 수사 대상이 됐다가 무혐의·무죄가 확정된 직원들의 토지 보상을 둘러싼 논란이 다시 불거졌다. 현행 제도로는 이들의 보상을 제한할 근거가 없어, 강화된 이해충돌 방지 장치로도 과거 취득 부동산까지 규제하기 어렵다는 한계가 드러났다는 지적이 나온다. 앞서 세계일보는 지난 9일 <[단독] ‘LH 사태’ 투기 의혹 받았던 LH 직원들…무죄 뒤 수십억대 토지보상>을 통해 3기 신도시 투기 의혹으로 수사를 받은 LH 임직원 A씨와 B씨가 무혐의·무죄 확정 뒤 복직한 데 이어 이들이 보유한 광명시흥지구 토지에 대해 수십억원대 보상 절차를 밟고 있다고 보도했다. A씨와 B씨 소유 부동산의 감정평가액은 지장물 가액을 포함해 각각 22억1200만원과 16억2300만원으로 산정됐으며, 일부 필지는 LH와 협의매수 계약까지 체결됐다. 무죄 확정에 보상 제한 못해…“사유재산권” 두 사람이 해당 토지를 취득한 것은 현재와 같은 내부통제 장치가 마련되기 전이다. 이후 A씨와 B씨는 수사와 재판을 거쳐 각각 무혐의 처분이나 무죄 확정판결을 받고 복직했다. 문제의 토지를 둘러싼 형사적 판단이 마무리되고 해당 토지가 LH의 광명시흥지구 보상 대상에 포함된 것이다. 다른 직원 C씨는 과천지구 내 토지 1필지에 대해 2021년 11월 약 5억2100만원의 보상금을 지급받았다. C씨 역시 수사 이후 경찰의 무혐의 처분과 법원의 무죄 확정판결을 받은 뒤 복직했다. LH 관계자는 10일 통화에서 “당시 취득할 때는 현재와 같은 내부통제 시스템이 없었다”며 “무죄가 확정돼 사유재산권이 인정된 상황에서 LH가 이를 제한할 수 있는 사안은 아니다”고 말했다. 이어 “사업을 추진하려면 사업지구 내 토지를 취득해야 하는 만큼 특정 토지만 제외해 사업을 진행할 수도 없다”고 설명했다. ‘LH 사태’ 후 전 직원 재산등록…준법감시 강화 LH는 2021년 사태 이후 임직원의 부동산 투기를 막기 위한 내부통제 장치를 대폭 강화했다. 정부가 당시 발표한 ‘LH 혁신방안’에 따라 재산등록 대상은 기존 임원 7명에서 전 직원으로 확대됐다. 실사용·실거주 목적 외 토지 취득도 원칙적으로 제한됐다. LH 직원 소유 토지가 사업지구에 편입되더라도 대토보상이나 협의양도인 택지를 받을 수 없도록 했다. 임직원의 부동산 거래를 전문적으로 들여다보는 준법감시관 제도도 도입됐다. 준법감시관은 임직원의 부동산 소유·거래 여부를 확인하고 공공개발사업 과정에서 개발정보를 이용한 투기행위가 있었는지 조사할 수 있다. LH 관계자는 “사업지구와 관련해 전 직원에게 신고 의무가 있다”며 “해당 부동산을 원래부터 보유하고 있었는지, 지구 지정 시점을 전후해 취득했는지 등을 살펴보는 절차도 운영하고 있다”고 말했다. 복직한 A씨와 B씨 역시 자신이 토지를 보유한 사업지구나 토지보상 관련 업무에서는 배제됐다는 게 LH 측 설명이다. 현직 직원이 LH 사업지구 내 토지를 보유한 경우 관련 사실을 신고하고 이해충돌이 발생할 수 있는 업무를 맡지 않도록 하고 있다는 것이다. 그러나 이 같은 내부통제 장치로도 제도 도입 이전에 취득한 부동산까지 사후적으로 제한하기는 어렵다. A씨와 B씨가 수사와 재판을 거쳐 무혐의·무죄 판단을 받은 이상 과거 취득한 토지를 계속 보유하거나 적법한 절차에 따라 보상받는 것 자체를 제한할 근거가 없다는 게 LH 측 입장이다. 결국 이번 사례는 2021년 사태 이후 강화된 내부통제와 별개로, 개발정보를 취급하는 공공기관 임직원에 대한 이해충돌 관리와 무죄가 확정된 개인의 재산권 보호 사이의 경계를 다시 드러냈다. 또 다른 LH 관계자는 “국민 정서상 추가적인 제재가 필요하다는 의견이 있을 수 있다는 점은 이해한다”면서도 “법적으로 무죄 판결을 받고 복직한 직원들인 만큼 제도 범위를 넘어 추가 조치를 취하기는 어렵다”고 말했다.