전국에서 동시다발적으로 터지고 있는 갭투자 피해는 투자자의 탐욕과 금융기관의 모럴 해저드, 부동산 불경기 등이 복합적으로 맞물리면서 시작됐다. 투자자가 무리하게 빚을 끌어모아 부동산을 사들였다가 부동산 경기 둔화와 대출 규제로 연쇄적으로 무너지는 구조다. 갭투자자들이 파산하면 피해를 보는 건 결국 무고한 세입자다. 이들은 전 재산이라고 할 수 있는 전세보증금을 잃을 위기에 놓인다. 집이 경매나 공매로 넘어갈 위기에 처하면 세입자들이 선택할 수 있는 방안은 많지 않다. 집이 다른 사람에게 넘어가는 걸 바라보고 있거나 빚을 내서라도 자신이 직접 집을 사들이는 게 전부다. 갭투자 피해를 예방하고, 피해 임차인을 구제하기 위한 방안은 무엇일까. ◆“갭투자는 비양심적인 도박행위” 권대중 명지대 부동산학 교수는 갭투자에 대해 “투기를 조장하는 갭투자자들 때문에 부동산 가격을 경쟁적으로 인상시킨다”며 “반대로 가격이 하락할 때는 세입자에게 불리한 상황을 만들어서 역전세난 등이 일어난다”고 지적했다. 부동산 전문 최광석 법무법인 득아 대표변호사는 “일부 악의적인 투자자의 경우 부동산 가격 하락 가능성까지 고려해 세입자 보증금을 반환하지 않을 의도로 재산을 다른 사람 명의로 돌려놓기도 한다”며 “갭투자는 다른 사람에게 손해를 줄 수 있는 비양심적인 도박 행위이자 나아가 사기에 해당하는 범죄 행위일 수 있다”고 비판했다. ◆“등기부등본 맹신 말아야” 전문가들은 한결같이 지금의 등기부등본 한계를 지적하면서 세입자의 보증금 액수 등을 의무적으로 공시하는 쪽으로 개선할 필요가 있다고 강조했다. 등기부등본은 세입자가 확인하는 가장 기본 서류이자 확실한 자료이기 때문에 등기부등본 기재사항을 우선 개선해야 한다는 얘기다. 최 변호사는 “안전한 부동산 거래를 위해서는 고려할 게 너무 많은데 등기부등본에는 정말 기본적인 권리관계만 적혀 있다”고 꼬집었다. 그는 이어 “등기부등본을 현실적으로 개선하는 게 (갭투자 피해를 막는) 방안이 될 수 있다”며 “임차인의 보증금이 얼마나 되는지, 내가 계약할 경우 순위가 어떻게 되는지 등을 공시하는 방법을 생각해 볼 수 있다”고 밝혔다. 권 교수도 “임대사업 등록을 낸 사업자가 운영하는 임대주택에 대해서는 임대사업 등록주택이라는 걸 등기부등본에 기재해야 한다”며 “동시에 보증금을 기재하는 방법도 강구해야 한다”고 말했다. 권 교수는 “전 세입자가 나가고 새로운 세입자가 들어오면 다시 의무적으로 그 내용을 등록하도록 하는 것도 필요하다”고 덧붙였다. ◆“최우선변제금 현실성 떨어져 늘려야” 최우선변제금이 지나치게 낮아 현실과 동떨어져 있다는 지적이 많다. 최우선변제 제도 대상이 서울시내 기준 보증금 1억1000만원 이하로 된 상태에서는 제도의 현실성이 사실상 없다는 지적이다. 권 교수는 “최우선변제 제도가 만들어진 취지는 금액이 적은 사람을 보호하자는 것”이라면서도 “전세 제도가 유지되는 한 전세보증금이 매매가에 근접해 높게 형성되는데, 최우선변제 금액을 현실적으로 대폭 상향조정하는 게 바람직하다”는 의견을 냈다. 그는 “최우선변제금이 적어도 서민주택가격의 전세보증금 가격인 3억5000만원에서 4억원 정도는 돼야 한다”고 말했다. 양지영 부동산 R&C 연구소장도 “지금의 최우선변제금은 현실성이 없다”고 목소리를 높였다. 양 소장은 “부동산시장의 과열, 침체 등 시장의 즉흥적인 변화에 정부가 발빠르게 대응하면서도 정작 임차인에 대한 정책은 더디고 미비하다”면서 “전세가의 70% 수준으로 최우선변제금을 올릴 필요가 있다”고 밝혔다. 이어 그는 “빌라·아파트·오피스텔 등 유형별로 보증금 액수가 다른 만큼 최우선변제금을 주거 유형별로 세부화하는 것도 고려해봄 직하다”고 강조했다. 반면 최 변호사는 최우선변제금 상향 문제에 조심스럽게 접근해야 한다는 입장을 보였다. 그는 최우선변제금을 올렸을 경우 예기치 못한 곳에서 문제가 터질 수 있다면서 풍선효과를 우려했다. 최 변호사는 “최우선변제권을 넓히면 영세세입자 보호 범위가 넓어지겠지만 금융기관을 포함한 일반 저당권자가 피해를 보게 된다”며 “결국 금융기관이 대출을 줄이게 되고 다른 투자처에서도 피해가 생길 수 있다”고 경고했다. ◆부동산 공인중개제도도 손봐야 세입자는 자신이 미처 인지하지 못했을 위험을 피하기 위해 중개수수료를 지불하며 국가 인증을 받은 공인중개사를 통해 집을 얻는다. 전문가들은 따라서 공인중개제도를 대대적으로 손볼 필요가 있다고 입을 모았다. 양 소장은 중개사 역할이 단순히 건물주와 세입자를 중개하고 거래를 성사시키는 데 그친다고 강조했다. 그는 “우리나라의 경우 중개의 범위가 너무 좁다. 미국 등 선진국에서는 공인중개사들이 중개 역할뿐만 아니라 관리·금융·판매 등 모든 걸 통틀어서 한다”고 전했다. 그는 이어 “우리 중개수수료가 선진국에 비해 저렴한 편이다. 중개수수료를 지금보다 높이되 세입자가 입주한 집에서 나갈 때까지 관리해주는 등 공인중개사의 역할 범위를 확대하는 방법을 고려해 봐야 한다”고 역설했다. 권 교수는 공인중개사의 질적 성장이 절실하다고 봤다. 권 교수는 “공인중개사에 대한 주기적인 윤리교육과 보수교육이 정말 강화돼야 한다”며 “더불어 공인중개사 밑에서 일하는 중개보조원 교육도 강화시켜야 한다”고 말했다. 그는 아울러 “공인중개사가 불법이나 탈법을 자행하는 경우 처벌을 강화할 필요도 있다”고 힘줘 말했다. 부동산 임대차 계약을 할 때 변호사가 동반하거나 확인하는 것을 의무화하고 비용을 중개비에 포함하는 방안도 나왔다. 하지만 우리 사회에서 실현되기까지 상당한 시간과 합의가 필요하다는 의견이었다. 최 변호사는 “부동산 계약 시 변호사가 입회하거나 서류 확인 등으로 확인하도록 의무화하는 것도 현실적인 방안”이라며 “법리적인 측면에서 부동산의 위험을 확인하면 터무니없는 사고를 방지할 수 있을 것”이라고 했다. 그는 다만 “추가비용이 발생하고 규제 성격이 강해 국민적 합의가 필요한 사항”이라고 조건을 달았다. ◆“부동산 사고 보험액도 상향해야” 전문가들은 현재 주택도시보증공사나 SGI서울보증을 통해서만 가능한 전세금반환보증보험을 일반 보험회사도 취급하게끔 해야 한다고 봤다. 권 교수는 “보증금을 반환받을 수 있는 여러 다양한 제도를 도입할 필요가 있다”며 “주택도시보증공사나 SGI서울보증 외에 일반 보험회사도 전세금반환보증보험을 도입해서 소비자들을 보호하는 방향으로 갔으면 좋겠다”고 밝혔다. 부동산 사고가 발생하면 공제받을 수 있는 보증금 한도액을 늘려야 한다는 지적도 나왔다. 지금은 공인중개업의 경우 개인 1억원, 법인은 2억원까지 보장하도록 돼 있다. 하지만 이는 사고 한건당 한도가 아니라 1년간 발생한 사고 전체의 한도라서 충분히 보상하기에 턱없이 낮다. 예컨대 공인중개사 1명의 과실로 한해 부동산 피해자 100명이 발생한 경우 한 사람당 100만원을 보장받는 것이다. 최 변호사는 “부동산 사고 건당 한도액을 적용하는 건 맞지 않고 한 해 발생하는 사고 전체의 한도액은 늘릴 필요가 있다”며 “사고에 대한 보상 한도를 올리는 방안이 필요하다”고 지적했다. 권 교수도 “공인중개사가 보증보험에 가입했다는 걸 안 세입자는 만일의 경우 1억원까지 보상받는 거로 알지만 다른 임차인들도 다 똑같이 생각할 것”이라며 “한 해 부동산 사고 공제금이 총 1억원이라는 건 말이 안 된다. 보증보험 금액을 대폭 인상할 필요가 있다”고 말했다. 이희진 기자 heejin@segye.com

갭투자로 보증금 피해를 본 임차인들은 지푸라기라도 잡는 심정으로 돈을 돌려받을 방안을 모색한다. 건물 소유주에 대한 배상청구나 갭투자자에게 돈을 빌려준 금융기관을 상대로 손해배상을 청구하기도 한다. 공인중개사가 중개 과정에서 의무를 게을리한 경우 한국공인중개사협회 또는 보증보험 회사를 상대로 피해 금액을 청구하는 길도 있다. 공인중개업을 하려면 중개사는 최소 1억원 이상, 법인의 경우 최소 2억원 이상 한도로 협회나 보증보험 회사에 의무적으로 공제 가입을 해야 한다. 임차 피해인들이 부동산 공제증서에 명시된 금액만 믿었다가는 낭패를 볼 수 있다. 공제증서를 보고 손해 발생 시 1억원을 보상받을 수 있다고 여기지만 함정이 있기 때문이다. 1억원이라는 금액은 부동산 사고 건당이 아니라 해당 중개업체와 관련해 1년 동안 발생한 사고 전체의 한도액이다. 서울 상도동 T빌리지의 임차 피해자 70명은 대부분 중개업체 한 곳을 통해 계약했다. 결국 70명 전체가 받을 수 있는 한도가 1억원으로, 소송에서 이기더라도 가구당 140여만원을 손에 쥐게 된다. 전세 임대차 피해를 예방하는 방안으로 ‘전세금보장 신용보험’ 제도가 거론되기도 하지만 근본적인 대책과는 거리가 멀다. SGI서울보증 기준으로 보면 아파트 전세금은 무제한, 아파트 이외의 주거공간은 10억원 이하까지 전세금보험에 들 수 있다. 또 전세 계약이 체결된 이후 10개월이 지나기 전에 가입해야 한다. 집주인이 과도하게 갭투자에 나서 금융기관의 대출이나 보증금이 많은 경우 가입하기가 어렵다. 금융기관의 대출액과 임차보증금 합산액이 집값보다 높으면 가입할 수 없기 때문이다. 예컨대, 추정 집값 20억원인 건물에 주택담보대출 5억원이 있다고 가정하면 해당 건물의 부채 비율은 25% 수준으로 낮은 편이다. 하지만 해당 건물이 다가구주택으로 임차인이 수십명이어서 전체 보증금 액수가 15억원이 넘어가면 해당 건물은 위험한 갭투자 건물이 되며, 전세보증보험 가입도 불가능하다. 대출금과 임차보증금 전체 액수의 합이 건물값인 20억원을 초과하기 때문이다. 특히 임차인들의 보증금 액수는 등기부등본에 나와 있지 않아 확인할 길이 없어 전세보증보험 가입은커녕 확정일자 순위도 알 수 없다. 김범수 기자

최근 갭투자 후폭풍으로 서울지역 피해자만 1000명이 넘는 것으로 추산된다. 갭투자 피해를 당한 임차인들이 바라는 건 전액까지는 아니더라도 보증금을 최대한 돌려받고 법적 분쟁으로 가더라도 재판 결과가 나오기 전까지는 내 집에서 쫓겨나지 않는 것이다. 피해 임차인들이 의지할 마지막 보루는 주택임대차보호법이다. 하지만 갭투자 건물의 세입자들은 법의 보호를 받기 어려운 처지가 상당수다. 임차인들이 살고 있는 집이 ‘담보신탁’ 된 건물일 경우 특별법인 신탁법과 주택임대차보호법이 충돌하면서 임차인 권리가 축소된다. 3∼4년 전부터 성행한 갭투자 피해가 최근 들어 본격화한 것이라서 신탁법과 주택임대차보호법 간 상충되는 권리관계에 대한 법원 판례가 거의 없다시피 하다. 최소 2년 걸리는 재판 결과를 기다리는 동안 임차인들은 단 한 푼의 보증금도 돌려받지 못한 채 사는 집에서 쫓겨날 수 있다. ◆주택임대차보호법과 신탁법의 충돌 최근 분쟁에 휘말린 갭투자 부동산을 보면 ‘담보신탁’이 된 사례가 많다. 서울 영등포구 R하우스와 상도동 T빌리지도 똑같이 담보신탁계약이 된 상태다. 16일 금융업계와 법조계에 따르면 담보신탁은 건물 소유주와 돈을 빌려주는 은행, 신탁회사가 맺는 계약이다. 건물주가 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고 신탁회사가 해당 부동산을 보증하면 은행이 건물주에게 정상적인 대출 시보다 더 많이 대출해 준다. 갭투자에 나선 이들은 자기 목돈 투자를 최소화한 채 대출금과 임차보증금으로 건물을 구입한 뒤 다시 건물을 담보로 대출받아 다른 부동산에 투자하려고 한다. 더 많은 대출을 받기 위해 기존 건물을 담보신탁에 넘기는 사례가 많다. 국내 11개 신탁사들은 전체 영업이익이 2014년 4455억원에서 지난해 1조2177억원으로 세 배 늘 정도로 호황을 누리고 있다. 담보신탁 부동산은 문제가 생기면 법리 관계가 복잡해진다. 신탁법을 근거로 한 신탁계약서와 주택임대차보호법을 기본으로 한 임대차계약이 충돌하는 경우가 잦다. 신탁법에 따르면 건물주가 이자 비용을 갚지 못하거나 해당 부동산에 문제가 생겼을 경우 돈을 빌려준 금융기관이 공매를 할 수가 있다. 공매를 통해 부동산을 처분하면 우선수익자인 금융기관이 원하는 대로 공매대금 배당 순서를 정할 수 있다. 임차인에게 최소한의 보증금을 가장 우선해 주도록 하는 최우선변제 제도는 무시된다. 영등포구의 R하우스 사건에서도 새마을금고측은 임차인들의 최우선변제를 부정하고 있다. 배당에서 후순위로 밀리면 돈을 돌려받을 가능성은 거의 없다. 반면 임대차보호법은 배당 순서를 세금, 최우선변제금, 확정일자로 정해 놓고 있다. 신탁법과 달리 은행이나 개인이 배당 순서를 정할 수 없다. ◆소송 통한 구제까지는 머나먼 길 신탁법과 주택임대차보호법이 충돌하면 세입자들은 결국 ‘배당이의소송’을 제기하는 수밖에 없다. 배당 순서를 법원이 판단해 달라는 소송이다. 법조계에 따르면 소송 결과가 나오려면 최소 2년 이상 걸린다. 이 과정에서 변호사 선임비나 법원 송달료·인지세 등의 비용도 지불해야 한다. 소송 기간 동안 임차인들은 단 한 푼의 보증금을 받지 못한 채 집에서 쫓겨날 수 있다. 공매를 통해 낙찰받은 새 주인이 기존 임차인들을 상대로 명도를 진행하면 속수무책이다. 법적으로 임차인들이 명도를 거부할 방법은 없다. 서초동의 한 변호사는 “배당이의소송은 보통 대법원까지 이어질 수밖에 없어 2∼3년 결리는 경우가 다반사”라며 “이 기간에 임차인들은 필연적으로 명도를 당하게 되는데 이를 막을 수 있는 방법은 없다”고 말했다. ◆미약한 최우선변제 제도 임대차보호법상 최우선변제 조항은 살던 집이 경매·공매로 넘어간 경우 세입자들의 권리를 최소한이나마 보호하는 장치다. 정부도 시장 상황에 맞춰 금액을 조정하고 있지만 여전히 시대 흐름을 반영하지 못하고 있다는 지적이 나온다. 현행 주택임대차보호법은 최우선변제 받는 보증금을 서울 1억1000만원, 세종·용인시 등 과밀억제권역 1억원, 광역시 6000만원 이하로 정하고 있다. 예를 들어 경매·공매 낙찰가가 10억원이면 법상 절반인 5억원을 최우선변제금에 우선적으로 써야 한다. 임차인이 20명이면 2500만원씩 받을 수 있다는 얘기다. 이때 최대로 받을 수 있는 금액은 가구당 서울 3700만원, 과밀억제권역 3400만원, 광역시 2000만원이다. 전세보증금이 1억1000만원을 초과할 경우 최우선변제를 적용받지 못하는 맹점이 있다. 최우선변제 취지가 사회초년생·독거노인·차상위계층 등 경제적 약자를 보호하는 것이라고 정부 관계자들은 강조한다. 경제적 약자가 1억1000만원을 넘는 집에 들어가 살지는 않을 것이라는 얘기다. 이는 최근 전세 시장의 흐름과 동떨어진 기준이다. 국토교통부 등에 따르면 올해 상반기 기준으로 사회초년생과 신혼부부 등이 주로 사는 서울시내 오피스텔 전세 가격은 평균 1억7990만원에 이른다. 상대적으로 집값이 저렴한 지역인 서울 관악구(1억2310만원), 중랑구(1억3346만원), 금천구(1억3629만원)도 최우선변제 적용 기준을 훌쩍 넘어서고 있다. 최우선변제 대상 보증금 범위를 늘려야 한다는 데 반대하는 의견도 있다. 최우선변제 범위를 확대하면 건물을 담보로 대출해준 금융기관의 권리를 침해하므로 시장경제 논리에 어긋난다는 것이다. 자칫 금융기관이 대출을 보수적으로 축소할 경우 다른 선의의 피해자가 나올 수 있다. 김범수 기자 sway@segye.com

갭투자 피해는 건물주가 집값에 비해 지나치게 많은 부동산 담보대출을 받으면서 비롯된다. 그나마 담보대출을 받기 전부터 살고 있던 초기 세입자는 피해가 적은 편이다. 건물주는 다른 부동산 투자나 사업 목적 등으로 대출을 계속 늘려나간다. 이 과정에서 집주인은 더 많은 대출을 받기 위해 세입자들의 보증금 규모를 축소해 금융기관에 제출한다. 대출실적을 올리려는 일부 금융기관은 서류 진위를 제대로 확인도 않고 대출에 나선다. 전세보증금과 대출금을 합치면 갭투자 수준(집값의 80% 안팎)을 넘어 배보다 배꼽이 더 큰 상황까지 된다. 이제 갭투자의 시한폭탄이 터지는 건 시간문제일 뿐이다. 금융기관으로서는 조금 부실한 대출이더라도 손해볼 일이 거의 없다. 선순위 세입자들이 계약기간 만료로 빠져나가고 새 세입자가 들어오면 이들은 금융기관보다 후순위에 있기 때문에 배당 시 금융기관이 먼저 돈을 받는다. 부동산을 공매에 넘길 권리는 전적으로 금융기관이 쥐고 있다. 금융기관의 ‘모럴 해저드’는 갭투자 피해를 묵인하고 심지어 키우고 있는 셈이다. 일부 금융기관 직원은 수사기관의 수사대상으로 올랐다. ◆금융기관의 대출서류 조작 정황 드러나 15일 세계일보 취재진은 세입자 142명이 100억여원의 피해를 본 서울 영등포구 ‘R하우스’에 대해 이뤄진 담보대출의 대출전표 13장을 입수해 분석했다. 신용이 좋지 않은 건물주 이모(59·구속)씨한테 대출용도로 명의를 빌려준 이정석씨가 대출 금융기관인 새마을금고로부터 확보한 것이다. 이 대출전표는 새마을금고 측이 기존에 대출을 해줬던 A신용협동조합의 대출금 등을 대신 갚아줬다는 영수증과도 같다. 부동산을 담보로 은행에 돈을 빌리는 사람은 일반적으로 대출금을 받자마자 그 전에 부동산에 걸려 있는 빚을 모두 갚아야 한다. 대출 즉시 이전에 부동산을 담보로 빌린 돈을 갚는 것이다. 그렇게 해야 대출이 확정되고 이때 발행되는 대출전표는 금융기관이 신규 대출을 올바르게 실행했다는 근거자료가 된다. R하우스는 원래 A신협 대출금과 일부 임차인이 설정한 임차보증금으로 인해 근저당이 설정돼 있었다. 건물주 이씨는 2015년 4월 R하우스를 담보로 새마을금고에서 총 54억원을 빌려 기존 근저당을 일시 해소했다. 이때 새마을금고가 발행한 대출전표 중 13장을 분석한 결과 이 중 7장은 대출자, 즉 이정석씨의 인감이 찍히지 않은 것으로 나타났다. 총 11억9000만원에 해당하는 대출금이다. 인감이 없는 대출전표에 적힌 서명에 대해 이정석씨가 “내 서명이 아니다”고 주장하면서 새마을금고 측이 문서 위조에 연루됐다는 의혹도 제기된다. 이정석씨는 “인감이 찍혀 있는 대출전표의 글씨는 내가 쓴 게 맞다”면서도 “인감이 없는 전표 서명은 내 것이 아니다. 딱 봐도 글씨체가 완전히 다르다”고 지적했다. 새마을금고 직원들이 대출실적을 올리려고 건물주 이씨의 서류조작을 묵인 또는 개입한 것 아니냐고 임차인들은 주장했다. 의정부지검 고양지청은 새마을금고가 보증금 사기에 관련돼 있다고 판단해 금고 대출담당자 4명 등을 사기방조 혐의로 수사 중이다. 검찰은 새마을금고 대출담당자가 부동산 담보 대출을 할 당시 R하우스의 시세와 보증금 액수를 정확히 확인할 의무가 있었는데, 현장 실사를 제대로 하지 않아 결과적으로 집주인 이씨의 갭투자 사기를 도운 결과가 빚어졌다고 보고 있다. 검찰은 서명이 위조된 R하우스 대출전표 등을 확보해 금고 직원들과 대출 브로커, 집주인 이씨 간에 금품수수가 있었는지도 확인 중이다. ◆폭탄이 터져도 면책받는 신탁회사 금융기관으로서 ‘모럴해저드’가 새마을금고만의 문제는 아니다. 최근 신탁회사를 통해 대출을 받은 ‘담보신탁’ 부동산이 늘고 있는데 신탁회사의 도덕적 해이도 심각하다. 집주인이 담보신탁을 하는 이유는 더 많은 대출을 받기 위함이다. 일정 기간 부동산 소유권을 신탁회사에 넘겨 놓으면 금융기관에서 많은 대출을 받기가 훨씬 수월하다. 이 경우 담보신탁 부동산의 법적인 소유주는 신탁회사다. 하지만 신탁회사는 부동산 관련 채무나 임대차 피해와 관련해 모두 책임을 전혀 지지 않는다. 신탁회사들이 갭투자 위험성이 있는 건물인데도 신탁을 해주는 이유다. 영등포구 R하우스의 경우 M신탁사 대표이사의 직인이 찍힌 문서가 갭투자 사기에 활용됐다. 집주인 이씨는 2015년 4월 새마을금고 대출을 받을 때 담보신탁을 했다. 새마을금고 측 동의를 얻어 M신탁사로부터 문서까지 받았다. ‘임대차계약의 임대보증금은 우선수익자의 채권보다 선순위임’이라는 내용이 들어 있는 문서다. 새로 들어올 임차인들을 안심시킬 수 있는 내용이다. 이씨는 신탁사의 문서를 자신이 운영하는 공인중개업체에 넘겼고, 이씨에게 고용된 공인중개사는 이 문서를 활용해 임차인들을 모아 계약했다. 임차인들은 R하우스가 담보신탁된 사실을 알면서도 법적인 소유주인 신탁회사의 문서 내용을 믿고 임대차계약을 한 것이다. 결국 R하우스가 공매에 넘어가면서 진실이 드러났다. 신탁사와 새마을금고 측은 문서 존재를 인정하면서도 신탁법에 어긋나는 것이라서 내용까지는 인정할 수 없다고 주장하고 있다. ◆배(집값)보다 배꼽(대출금)이 큰 건물 갭투자에 나선 건물주들이 부동산에 얽힌 빚을 축소해 금융기관에 알리고 추가 대출을 받는 일이 비일비재하다. 그러다 보면 건물 값보다 전체 빚이 많아지는 ‘역전현상’이 벌어진다. 건물주들은 주로 임차인의 보증금을 낮춰 금융기관에 제출한다. 보증금 액수는 부동산 등기부등본에 오르지 않기 때문에 건물주가 마음먹으면 계약서를 위조해 금융기관에 제출할 수 있다. 금융기관은 부동산 담보대출 시 현장 조사를 통해 임차보증금 액수를 정확하게 파악해 이 액수를 빼고 대출 비율을 산정해야 하지만 제대로 지켜지지 않기도 한다. 총 68가구가 피해를 본 상도동 T빌리지 사례가 대표적이다. 집주인 오모씨는 임차보증금이 40억원 수준인데도 새마을금고에는 17억1500만원으로만 신고했다. 새마을금고 측은 오씨 주장을 그대로 받아들여 26억원의 대출을 실행했다. 세입자들의 실제 임차보증금 40억여원과 금융기관 대출금 26억원을 합치면 총 66억원에 이른다. 현재 이 건물 시세(58억원)보다 8억여원이 많은 금액이다. 새마을금고 측은 선순위 세입자들이 나가고 후순위 세입자들이 들어오므로 나중에 일이 터져도 손해를 보지 않는다. 반면 시간이 흐를수록 세입자들은 새마을금고보다 후순위 채권자로 밀려 피해를 고스란히 떠안을 수밖에 없다. 임대차계약이 대체로 2년 단위로 이뤄지다 보니 그 기간 차이를 이용해 새마을금고의 대출금만 확실하게 보장받는 셈이 된다. 문제가 생겨 공매에 넘길 권한은 금융기관에 있기 때문에 새마을금고로서는 적절한 시점에 공매를 부쳐 대출금을 회수하면 그만이다. 새마을금고중앙회 관계자는 “검찰 수사결과가 나오면 해당 직원과 지점에 대해 상응한 조치를 할 것”이라고 말했다. ◆갭투자 물건 우르르 … 법원경매 증가 깐깐해진 대출조건과 부동산 경기 불황 등으로 갭투자 대상이 된 부동산들이 급격히 경매·공매로 넘어가고 있다. 한 명의 투자자가 수십, 수백채의 부동산을 소유하는 갭투자의 ‘연쇄부도’ 현상이다. 15일 법원경매 전문기업 지지옥션의 ‘2019년 6월 경매 동향 보고서’에 따르면 지난달 전국에서 진행된 하루 평균 법원경매 건수는 551건이다. 이는 5월 하루 평균 506건과 4월 평균 515건에 비해 증가한 수치다. 하루 평균 법원 경매 건수는 2016년 7월 이후 매달 400건대에 머무르다 올해는 3월을 제외한 나머지 모든 달에서 500건 이상을 기록하고 있다. 지난달 일평균 경매 건수인 551건은 2016년 5월 607건 이후 약 3년 만에 가장 많은 건수이기도 하다. 주거시설만 따로 봤을 때는 전월 대비 경매 건수가 소폭 감소했다. 지난달 주거시설의 법원경매 건수는 4865건이다. 이는 지난달 5261건 대비 감소한 수치다. 하지만 6월 전국 법원의 입찰진행 일수가 5월보다 3일 적은 것을 감안해야 한다. 6월 법원 입찰진행 일수는 19일, 5월은 22일이다. 이를 감안하면 주거시설 경매 건수가 줄어들었다고 보기 힘들다. 주거시설 법원경매 건수는 지난달 5261건과 4월 5006건 등 연달아 5000건 이상을 기록했다. 전국 주거시설 경매 건수가 두 달 연속 5000건 이상을 기록한 건 2015년 3~4월 이후 처음이었다. 최근 전체 경매 건수 및 주거시설 경매 건수가 증가한 현상은 갭투자와 관련이 깊다는 분석이 나온다. 지난해 하반기부터 경기가 악화하고 동시에 주택시장까지 침체하면서 갭투자 물건이 경매로 나왔다는 분석이다. 장근석 지지옥션 팀장은 “최근에 전세가와 집값이 떨어지면서 수십 채에서 많게는 수백 채의 집을 가지고 있는 갭투자자의 집들이 한꺼번에 경매에 나오는 경우가 발생하고 있다”며 “이런 현상들이 주거시설 경매물건이 늘어나는 데 영향을 미쳤다고 본다”고 말했다. 김범수·이희진 기자 sway@segye.com

갭투자 피해는 건물주가 집값에 비해 지나치게 많은 부동산 담보대출을 받으면서 비롯된다. 그나마 초기 세입자의 경우 대출한 금융기관에 비해 선순위라면 피해가 적은 편이다. 건물주는 다른 부동산 투자나 사업 목적 등으로 대출을 계속 늘려나간다. 이 과정에서 집주인은 더 많은 대출을 받으려고 세입자들의 보증금 규모를 축소해 금융기관에 제출한다. 대출실적을 올리려는 금융기관은 서류 진위를 제대로 확인도 않고 대출에 나선다. 전세보증금과 대출금을 합치면 갭투자 수준(집값의 80% 안팎)을 넘어 배보다 배꼽이 더 큰 상황까지 된다. 이제 갭투자의 시한폭탄이 터지는 건 시간문제일 뿐이다. 금융기관으로서는 조금 부실한 대출이더라도 손해볼 일이 거의 없다. 선순위 세입자들이 계약기간 만료로 빠져나가고 새로운 세입자가 들어오면 금융기관보다 후순위로 밀려 대출금 회수에 문제가 없다. 부동산을 공매에 넘길 권리는 전적으로 금융기관이 쥐고 있다. 일부 금융기관의 ‘모럴 해저드’가 갭투자 피해를 묵인하고 심지어 키우고 있는 셈이다. 일부 금융기관 직원은 수사기관의 수사대상에까지 올랐다. ◆금융기관의 대출서류 조작 정황 드러나 15일 세계일보 취재진은 세입자 142명이 100억여원의 피해를 본 서울 영등포구 ‘R하우스’에 대해 이뤄진 담보대출의 대출전표 13장을 입수해 분석했다. 신용이 좋지 않은 건물주 이모(59·구속)씨한테 대출을 위한 명의를 빌려준 이정석씨가 대출 금융기관인 새마을금고에서 확보한 것이다. 이 대출전표는 새마을금고 측이 기존에 대출을 해줬던 A신용협동조합의 대출금을 대신 갚아줬다는 영수증과도 같다. 부동산을 담보로 은행에 돈을 빌리는 사람은 일반적으로 대출금을 받자마자 그 전에 부동산에 걸려 있는 빚을 모두 갚아야 한다. 대출 즉시 이전에 부동산을 담보로 빌린 돈을 갚는 것이다. 이때 발행되는 대출전표는 금융기관이 신규 대출을 올바르게 실행했다는 근거자료가 된다. R하우스는 원래 A신협 대출금과 일부 임차인이 설정한 임차보증금으로 인해 근저당이 설정돼 있었다. 건물주 이씨는 2015년 4월 R하우스를 담보로 새마을금고에서 총 54억원을 빌려 기존 근저당을 일시 해소했다. 새마을금고는 이때 대출전표를 발행했다. 대출전표 13장을 분석한 결과 이 중 7장은 대출자, 즉 이정석씨의 인감 없이 대출된 것으로 나타났다. 총 11억9000만원에 해당하는 대출금이다. 인감이 없는 대출전표에 적힌 서명에 대해 이정석씨가 “내 서명이 아니다”고 주장하면서 새마을금고 측이 사문서 위조에 연루됐다는 의혹도 제기된다. 이정석씨는 “인감이 찍혀 있는 대출전표의 글씨는 내가 쓴 게 맞다”면서도 “인감이 없는 전표 서명은 내 것이 아니다. 딱 봐도 글씨체가 완전히 다르다”고 지적했다. 새마을금고 직원들이 대출실적을 올리려고 건물주 이씨의 서류조작을 묵인해 준 것 아니냐는 의혹을 세입자들은 제기한다. 의정부지검 고양지청은 새마을금고가 보증금 사기에 관련돼 있다고 판단해 금고 대출담당자 4명 등을 사기 방조 혐의로 수사 중이다. 검찰은 새마을금고 대출담당자가 부동산 담보 대출을 할 당시 R하우스의 시세와 보증금 액수를 정확히 확인할 의무가 있었는데, 현장 실사를 제대로 하지 않아 결과적으로 집주인 이씨의 갭투자 사기를 도운 결과가 빚어졌다고 보고 있다. 검찰은 서명이 위조된 R하우스 대출전표 등을 확보해 금고 직원들과 대출 브로커, 집주인 이씨 간에 금품수수가 있었는지도 확인 중이다. ◆폭탄이 터져도 면책받는 신탁회사 금융기관으로서 ‘모럴해저드’가 새마을금고만의 문제는 아니다. 최근 신탁회사를 통해 대출을 받은 ‘담보신탁’ 부동산이 늘고 있는데 신탁회사의 도덕적 해이도 심각하다. 집주인이 담보신탁을 하는 이유는 더 많은 대출을 받기 위해서다. 일정 기간 부동산 소유권을 신탁회사에 넘겨 놓으면 금융기관에서 대출을 받기가 훨씬 수월하다. 이 경우 담보신탁된 부동산의 법적인 소유주는 신탁회사다. 하지만 신탁회사는 부동산 관련 채무나 임대차 피해와 관련해 모두 책임을 전혀 지지 않는다. 신탁회사들이 갭투자 위험성이 있는 건물인데도 신탁을 해주는 이유다. 영등포구 R하우스의 경우 M신탁사 대표이사의 직인이 찍힌 문서가 갭투자 사기에 활용됐다. 집주인 이씨는 2015년 4월 새마을금고 대출을 받을 때 담보신탁을 했다. 새마을금고 측 동의를 얻어 M신탁사로부터 문서까지 받았다. ‘임대차계약의 임대보증금은 우선수익자의 채권보다 선순위임’이라는 내용이 들어 있는 문서다. 새로 들어올 세입자들을 안심시킬 수 있는 내용이다. 이씨는 신탁사의 문서를 자신이 운영하는 공인중개업체에 넘겨줬고 이씨에게 고용된 공인중개사는 이 문서를 활용해 세입자들을 모아 계약했다. 세입자들은 R하우스가 담보신탁된 사실을 알면서도 법적인 소유주인 신탁회사의 문서 내용을 믿고 임대차계약을 한 것이다. 결국 R하우스가 공매에 넘겨지면서 진실이 드러났다. 신탁사와 새마을금고 측은 문서 존재를 인정하면서도 신탁법에 어긋나는 것이라서 내용까지는 인정할 수 없다고 주장하고 있다. ◆배(집값)보다 배꼽(대출금)이 큰 건물 갭투자에 나선 건물주들이 부동산에 얽힌 빚을 축소해 금융기관에 알리고 추가 대출을 받는 일이 비일비재하다. 그러다 보면 건물 값보다 전체 빚이 많아지는 기현상까지 벌어진다. 건물주들은 주로 임차인의 보증금을 낮춰 금융기관에 제출한다. 보증금 액수는 부동산 등기부등본에 오르지 않기 때문에 건물주가 마음먹으면 계약서를 위조해 금융기관에 제출할 수 있다. 금융기관은 부동산 담보대출 시 현장 조사를 통해 임차보증금 액수를 정확하게 파악해 이 액수를 빼고 대출 비율을 산정해야 하지만 이를 지키지 않는 곳도 있다. 총 68가구가 피해를 본 상도동 T빌리지 사례가 대표적이다. 집주인 오모씨는 임차보증금이 40억원인데도 새마을금고에는 17억1500만원으로만 신고했다. 새마을금고 측은 오씨 주장을 그대로 받아들여 26억원의 대출을 실행했다. 세입자들의 임차보증금 17억여원과 금융기관 대출금 26억원을 합치면 총 66억원에 이른다. 현재 이 건물 시세보다 8억여원이 넘는 금액이다. 새마을금고 측은 선순위 세입자들이 나가고 후순위 세입자들이 들어오므로 나중에 일이 터져도 손해를 보지 않는다. 반면 시간이 흐를수록 세입자들은 새마을금고보다 후순위 채권자로 밀려 피해를 고스란히 떠안을 수밖에 없다. 임대차계약이 대체로 2년 단위로 이뤄지다 보니 그 기간 차이를 이용해 새마을금고의 대출금만 확실하게 보장받는 셈이 된다. 문제가 생겨 공매에 넘길 권한은 금융기관에 있기 때문에 새마을금고로서는 적절한 시점에 공매를 부쳐 대출금을 회수하면 그만이다. 새마을금고중앙회 관계자는 “검찰 수사결과가 나오면 해당 직원과 지점에 대해 상응한 조치를 할 것”이라고 말했다. 김범수·이희진 기자 sway@segye.com

갭투자자는 건물주의 꿈을 꿨겠지만 다수 임차인은 마음놓고 생활할 공간이 절실했다. 갭투자 한 명이 대출금이나 이자를 감당하지 못해 주저앉는 순간 세입자 다수는 전 재산을 잃는다. 3∼4년 전 우리 사회를 열풍처럼 휩쓴 갭투자 폐해가 시한폭탄처럼 터지면서 큰 상처를 내고 있다. 세계일보가 최근 분쟁에 휘말린 서울시내 부동산 3곳의 현황을 파악한 결과 피해 세입자만 1000여명, 피해액은 1200억원이 넘는 것으로 집계됐다. 피해자들은 평범한 가장, 사회초년생, 신혼부부, 취업준비생들이었다. 이들은 한결같이 공인중개사를 통해 적법하게 임대차계약을 했으나 건물주가 파놓은 ‘개미지옥’을 벗어나지 못한 채 하루하루 고통스러운 날을 보내고 있다. ◆다자녀 가장=“딸 셋 데리고 어디로…” “집이 공매로 넘어간다는 소식을 들은 날, 잠든 딸들의 모습만 밤새 바라봤습니다.” 대기업에 근무하는 김모(44)씨는 피해자만 142명, 피해 보증금 100억원대의 ‘영등포구 갭투자 사기’ 사건을 맨 먼저 알게 된 임차인이다. 그는 지난해 3월 말 자신이 사는 영등포구 ‘R하우스’가 공매로 넘어간다는 사실을 알게 됐다. 서둘러 임대차계약서와 등기부등본 등 자료를 가지고 법무사를 찾아갔다. “전세보증금을 찾기 어렵고 그냥 내쫓길 수 도 있다”는 청천벽력 같은 소리를 들었다. 그가 집주인에게 낸 전세보증금은 2억2000만원, 입주자 중 가장 많은 액수다. 이 중 절반은 은행 대출로 마련한 보증금이었다. 그날 밤 김씨는 잠을 이루지 못한 채 잠들어 있는 딸들을 바라봤다. 당시 중학교 3학년에서 초등학교 3학년까지 다니던 딸들이다. 집에서 쫓겨나면 얘들을 데리고 어디로 가야 할지 막막하기만 했다. 2017년 3월 임대차계약을 할 때 신탁회사 공문서를 철석같이 믿었다. R하우스는 ‘담보신탁’ 물건이라서 법적인 소유주는 신탁사였다. 건물주 이모(59)씨는 건물감정가 32억원인 이 건물을 담보로 더 많은 대출을 받아 다른 곳에 갭투자를 하려고 신탁계약을 한 것이었다. 미심쩍어하는 그에게 공인중개사는 신탁회사 대표의 직인이 찍힌 공문을 보여줬다. ‘임차인의 전세보증금을 우선적으로 보장한다’는 내용이 적혀 있었다. 건물이 공매로 넘어갈 위기에 처한 걸 알고 확인해 봤더니 신탁사 공문은 전적으로 인정받기 어려운 문서였다. 새마을금고의 근저당권을 우선적으로 인정한다는 신탁계약서와 권리가 충돌하기 때문이다. 건물주 이씨는 다른 사건으로 교도소에 수감 중이었다. 이씨가 고용한 공인중개사가 신탁사 공문으로 임차인들을 끌어 모은 것으로 드러났다. 김씨는 같은 상황의 주민 100여명을 모아 비상대책위원회를 만들어 지금껏 법적 싸움을 이어오고 있다. “1년 넘게 생존권 투쟁을 하면서 우리 가정에서 웃음소리가 사라졌어요.” 살던 집이 위기에 처한 이후 가족 구성원들은 늘 불안한 마음으로 살고 있다. 유학 중이던 둘째 딸은 조기 귀국했다. 여행이나 외식은 사라졌다. “둘째 딸이 귀국해서는 ‘돈 많이 버는 게 꿈’이라고 말했을 때 가슴이 가장 아팠어요. 건축사를 꿈꾸던 딸이었는데, 내 탓인 듯해서….” ◆신혼부부=“아이 가질 계획 미뤄야겠어요” 이모(62)씨는 서울 남서부지역의 오피스텔이나 다세대주택을 대상으로 하는 전문 갭투자자로 소문나 있다. 그의 끝없는 욕망에 신혼인 30대 중반의 A씨는 어렵게 장만한 보금자리를 잃을 판이다. 평범한 직장인인 A씨의 전세보증금은 1억5000만원, 서울에서 10년간 일해 모은 돈이다. 결혼 전 보증금 200만원, 월세 30만원짜리 고시원에 살면서 악착같이 모았다. 미래를 약속한 사람과 함께 할 공간을 마련하기 위해 짠돌이 소리를 들으면서 절약했다. 2016년 전세로 지금의 집으로 들어왔다. 절반 이상은 대출이었으나 신혼 보금자리를 꾸민 것에 행복해했다. 지난해 11월 그는 집주인이 건설사에서 이씨로 바뀐 사실을 알게 됐다. 새 집주인은 임차인의 전세보증금을 떠안고 적은 투자금으로 부동산을 추가 구입한 것이다. 그때까지만 하더라도 무슨 일이 생길 거라고 생각지도 못했다. 지난달 아내와 결혼식까지 올렸다. 그의 행복은 잠시뿐이었다. 집주인이 행방을 감췄다는 소문이 들려왔다. 피해자는 한둘이 아니었다. 강서·양천·구로구 등에 있는 건물 600여 가구 세입자들이 같은 처지였다. 피해 보증금 액수만 1000억원 상당이었다. 아들의 소식을 들은 어머니는 심근경색으로 쓰러져 입원까지 했다. “어머니한테 차라리 알리지 말 걸 그랬어요. 매일 후회가 몰려와요.” 웃음소리가 끊이질 않아야 할 신혼부부 집에는 침묵만 가득하다. 집에서 아내와 부둥켜안고 우는 날이 많다. “아이 계획도 기약없이 미뤄야겠어요. 지금 같이 힘든 상황에서는 아이를 제대로 키울 수 없을 것 같아서요.” ◆사회 초년생=“악착같이 모은 재산인데…” “대학생활 내내 아르바이트를 하고, 취직한 뒤에는 악착같이 모았어요. 전 재산인데 어떡해요.” 서울 상도동 T빌리지에 사는 30대 초반의 박모씨는 사회 생활 출발부터 쓴맛을 보는 중이다. 그가 건물에 들어갈 때만 하더라도 집주인 오모(65)씨가 받은 부채는 많지 않았다. 다른 곳에 쓸 돈이 궁해진 오씨가 전세보증금을 올리고 대출도 더 받으면서 위험 물건으로 전락했다. 오씨는 추가 대출을 받기 위해 전세계약서까지 위조해 금융기관에 낸 것으로 드러났다. 2017년 2월 이 집을 선택할 때 오씨가 꺼림직한 게 있기는 했다. 전세보증금 6000만원에 임대차계약을 할 당시 해당 부동산에 담보신탁이 되어 있었다. 그래도 법적으로 신탁사 소유니 별 문제가 없을 걸로 여긴 게 잘못이었다. 집을 소개한 공인중개사도 담보신탁에 대해 잘 몰랐다. 오씨가 근저당 이자를 제때 내지 못하면서 건물이 공매로 넘어가면서 박씨는 보증금을 모두 잃을 처지다. 규정상 박씨의 임대차계약서를 오씨가 신탁사에 보냈어야 하는데, 그렇게 하지 않았다. 오씨가 새마을금고에서 대출을 더 받으려고 계약 사실을 감춘 것이다. 최악의 경우 박씨는 임차인 인정을 받지 못할 수 있다. 신탁사는 박씨의 임대차계약서를 받지 못했으니 박씨의 보증금을 인정할 수 없다는 입장이다. 박씨와 같은 상황에 놓인 T빌리지 주민만 30여명이다. 오씨는 현재 회생절차를 진행하고 있다. 회생절차가 이뤄지면 박씨는 오씨한테서 보증금을 5년간 조금씩이라도 돌려받게 된다. 하지만 회생절차가 이뤄질지 미지수다. 오씨와 얽힌 채무자가 많아 이해관계가 복잡하다. 회생절차가 실패하면 박씨가 보증금을 돌려받을 길은 요원하다. 약 26억원의 새마을금고 근저당을 변제하고 나면 박씨에게 돌아갈 돈은 없다. T빌리지는 임대차보호법이 아니라 특별법인 신탁법 적용을 받기 때문에 소액임차인의 보증금 일정 부분을 보장해 주는 ‘최우선변제’ 대상이 되지 않을 수도 있다. 배당이의소송 재판 결과가 나오려면 2∼3년 걸린다. 하지만 재판 결과가 나오기도 전에 박씨는 살던 집에서 쫓겨나게 된다. 김범수·이희진 기자 sway@segye.com

서울 영등포구의 다가구주택 ‘R하우스’에 사는 정모(28)씨. 부모님이 마련해 준 전세보증금 6200만원을 모두 잃을 위기에 놓였다. 영등포구 내 건물 3개를 담보로 대출받아 ‘갭투자’를 한 집주인이 임차인들 보증금을 갖고 사라져 버렸기 때문이다. 은행 측은 이자가 연체되자 R하우스를 공매에 넘겼다. 공매가 이뤄지면 은행이 우선적으로 20억원 대출금을 가져간다. 은행보다 선순위 채권자인 일부 세입자는 그나마 보증금을 돌려받겠지만 순위가 밀리는 정씨는 손에 쥘 금액이 거의 없을 것으로 보인다. ‘조물주 위에 건물주’. 몇 년 전부터 우리 사회를 휩쓴 말이다. 자기 건물을 가지고 알토란 같은 임대수익을 얻으며 노후 걱정이 없는 삶. 씀씀이는 날로 급증하는데 수입은 제자리인 현실에서 벗어나기 위해 많은 이가 건물주의 꿈을 꿨다. 부동산 시장을 경제살리기에 동원한 박근혜정부는 “빚 내서 집 사라”며 투자 열풍을 부추겼다. 저금리 속에 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제까지 풀었다. 남녀노소가 ‘갭투자’ 대열에 뛰어들었다. 광풍이 휩쓸고 가면서 남긴 그림자가 너무 짙다. 투자자 한 명이 쓰러지자 수십, 수백명의 꿈이 스러지고 있다. 14일 금융투자업계에 따르면 3∼4년 전 부동산시장에서 하나의 큰 흐름이었던 갭투자의 후유증이 지난해부터 서울·수도권에서 나타나고 있다. 갭투자는 매매가격과 전세보증금의 차액을 활용한 부동산 투자를 일컫는다. 세입자들의 보증금을 낀 채 대출 등으로 매매가격과 전세금 차액만 자기 돈을 들여 투자하는 것이라서 적은 돈으로 ‘건물주’가 될 수 있다. 예컨대 집값이 1억원이고 전세보증금이 9000만원이라면 갭투자자는 집 한 채 값으로 10채를 사들일 수 있다. 오피스텔이나 아파트는 물론이고 등기는 하나이나 수십명이 거주하는 다가구건물도 대상이다. 부동산 호황기에는 별 문제가 없으나 부동산 경기가 침체되면 연쇄 피해가 발생할 수 있다. 집주인이 대출금과 이자를 갚지 못하거나 집값이 떨어지면 바로 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 넘쳐나게 된다. 2016년 2월 주택담보대출 금리는 3% 이하를 유지하다가 같은 해 7월 2.66%로 5년 새 최저점을 찍었다. 시중 유동 자금이 부동산으로 몰리면서 시장이 과열되고 대규모 갭투자 열풍이 불었다. 하지만 대출 금리는 2016년 말부터 3% 이상 오른 뒤 상승세로 돌아서 지난해 5월에는 3.49%까지 치솟았다. 반면 부동산시장을 안정시키기 위한 각종 규제가 이뤄지면서 얼어붙기 시작했다. 전국 부동산 매매가와 전세가 변화율은 지난해 각각 1.1%, -1.8%로 둔화한 뒤 올 상반기에는 -0.9%, -1.4%로 하락세에 접어들었다. 갭투자에 나섰던 건물주는 높은 이자비용을 감당하지 못하고 계약이 끝난 임차인의 전세보증금을 돌려주기가 여의치 않은 상황에 내몰렸다. 금융기관이 대출회수에 나서 부동산이 공매 등에 부쳐지면서 세입자들이 고스란히 피해를 보고 있다. 서초동의 한 변호사는 “넓게 보면 부채비율이 80% 이상인 부동산은 모두 갭투자 부동산”이라며 “갭투자 부동산은 부동산 경기와 대출금리 등 외부요인에 취약한데 피해 대상이 대부분 사회약자 계층이라는 점에서 문제가 심각하다”고 말했다. ◆사회 초년생의 ‘피눈물’… 절반은 “보증금 대출” 갭투자 부동산에 거주하다가 피해를 본 임차인들 상당수는 사회 초년생들이었다. 대다수가 전세보증금을 대출이나 부모 지원으로 마련한 사회적 약자로 드러났다. 14일 세계일보 취재진이 최근 서울시내에 발생한 갭투자 피해 임차인 221명을 대상으로 설문조사한 결과 피해자 중 110명(49.7%)이 만 30∼34세로 나타났다. 만 35∼39세 54명(24.5%), 만 25∼29세 32명(14.5%)이 그 뒤를 이었다. 피해자 10명 중 6명 이상이 사회 초년생인 셈이다. 직업은 사기업에 근무한다는 응답자가 126명(57%)으로 가장 많았고, 전문직이 28명(12.7%)으로 뒤를 이었다. 경찰을 포함한 공무원·공기업 직원도 10명(4.5%)이나 됐다. 피해자 상당수가 고학력자에다가 전문직까지 포함된 점은 누구라도 갭투자 임차 피해자가 될 수 있음을 보여준다. 피해 임차인의 개별 보증금 액수는 1억5000만∼2억원이 62명(28.1%)으로 가장 많았다. 6000만원 이상∼7000만원 미만이 55명(24.9%)으로 뒤를 이었고, 2억원 이상도 53명(24%)이었다. 보증금을 어떻게 마련했는지를 물었더니 10명 중 9명은 대출이나 부모 지원으로 마련했다고 답했다. 대출을 받았다는 피해자가 105명(47.5%)이었고, 부모의 지원으로 마련했다고 답한 사람이 44명(19.9%)이었다. 전액을 저축으로 모았다는 응답자는 27명(12.2%)에 그쳤다. 비싼 수도권 전세보증금을 마련하기 위해 피해자 대부분이 사회적 약자라서 금융기관이나 가족한테서 돈을 빌렸음을 알 수 있다. 피해자들이 임대차 계약을 진행한 경로는 ‘직방’, ‘다방’ 등 부동산 애플리케이션이 143명(64.7%)으로 가장 많았다. 지역 공인중개사를 통해 계약했다고 응답한 피해자는 61명(27.6%)이었다. 지금 사는 부동산을 선택한 이유로는 피해자 66명(29.9%)이 편리한 교통을 꼽았다. 저렴한 보증금 44명(19.9%), 공인중개사 신뢰 42명(19%)이 뒤를 이었다. 김범수 기자 sway@segye.com

서울 영등포구의 다가구주택 ‘R하우스’에 사는 정모(28)씨. 부모님이 마련해 준 전세보증금 6200만원을 모두 잃을 위기에 놓였다. 영등포구 내 건물 3개를 담보로 대출받아 ‘갭투자’를 한 집주인이 임차인들 보증금을 갖고 사라져 버렸기 때문이다. 은행 측은 이자가 연체되자 R하우스를 공매에 넘겼다. 공매가 이뤄지면 은행이 우선적으로 20억원 대출금을 가져간다. 은행보다 선순위 채권자인 일부 세입자는 그나마 보증금을 돌려받겠지만 순위가 밀리는 정씨는 손에 쥘 금액이 거의 없을 것으로 보인다. ‘조물주 위에 건물주’. 몇 년 전부터 우리 사회를 휩쓴 말이다. 자기 건물을 가지고 알토란 같은 임대수익을 얻으며 노후 걱정이 없는 삶. 씀씀이는 날로 급증하는데 수입은 제자리인 현실에서 벗어나기 위해 많은 이가 건물주의 꿈을 꿨다. 부동산 시장을 경제살리기에 동원한 박근혜정부는 “빚 내서 집 사라”며 투자 열풍을 부추겼다. 저금리 속에 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제까지 풀었다. 남녀노소가 ‘갭투자’ 대열에 뛰어들었다. 광풍이 휩쓸고 가면서 남긴 그림자가 너무 짙다. 투자자 한 명이 쓰러지자 수십, 수백명의 꿈이 스러지고 있다. 14일 금융투자업계에 따르면 3∼4년 전 부동산시장에서 하나의 큰 흐름이었던 갭투자의 후유증이 지난해부터 서울·수도권에서 나타나고 있다. 갭투자는 매매가격과 전세보증금의 차액을 활용한 부동산 투자를 일컫는다. 세입자들의 보증금을 낀 채 대출 등으로 매매가격과 전세금 차액만 자기 돈을 들여 투자하는 것이라서 적은 돈으로 ‘건물주’가 될 수 있다. 예컨대 집값이 1억원이고 전세보증금이 9000만원이라면 갭투자자는 집 한 채 값으로 10채를 사들일 수 있다. 오피스텔이나 아파트는 물론이고 등기는 하나이나 수십명이 거주하는 다가구건물도 대상이다. 부동산 호황기에는 별 문제가 없으나 부동산 경기가 침체되면 연쇄 피해가 발생할 수 있다. 집주인이 대출금과 이자를 갚지 못하거나 집값이 떨어지면 바로 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 넘쳐나게 된다. 2016년 2월 주택담보대출 금리는 3% 이하를 유지하다가 같은 해 7월 2.66%로 5년 새 최저점을 찍었다. 시중 유동 자금이 부동산으로 몰리면서 시장이 과열되고 대규모 갭투자 열풍이 불었다. 하지만 대출 금리는 2016년 말부터 3% 이상 오른 뒤 상승세로 돌아서 지난해 5월에는 3.49%까지 치솟았다. 반면 부동산시장을 안정시키기 위한 각종 규제가 이뤄지면서 얼어붙기 시작했다. 전국 부동산 매매가와 전세가 변화율은 지난해 각각 1.1%, -1.8%로 둔화한 뒤 올 상반기에는 -0.9%, -1.4%로 하락세에 접어들었다. 갭투자에 나섰던 건물주는 높은 이자비용을 감당하지 못하고 계약이 끝난 임차인의 전세보증금을 돌려주기가 여의치 않은 상황에 내몰렸다. 금융기관이 대출회수에 나서 부동산이 공매 등에 부쳐지면서 세입자들이 고스란히 피해를 보고 있다. 서초동의 한 변호사는 “넓게 보면 부채비율이 80% 이상인 부동산은 모두 갭투자 부동산”이라며 “갭투자 부동산은 부동산 경기와 대출금리 등 외부요인에 취약한데 피해 대상이 대부분 사회약자 계층이라는 점에서 문제가 심각하다”고 말했다. 김범수 기자 sway@segye.com

“공공 시장 중심의 에너지 수요관리 시장을 민간 투자자에게로 확산시켜야 한다.” 강승진 한국산업기술대학교 지식기반기술·에너지대학원 교수는 13일 ‘2019 세계에너지포럼’에서 정부가 2040년까지 최종 에너지 소비를 20% 가까이 절감하겠다는 정책목표를 달성하기 위해서는 에너지 수요시장을 효율적으로 관리해야 한다고 제언했다. 정부 주도로 에너지 수요관리를 위한 공공주도 인프라 구축은 확산되고 있지만 민간 투자 중심의 자생적 서비스 모델 창출노력은 부족하다는 지적인 것이다. 공공 인프라 구축만으로는 에너지 수요관리 시장을 활성화하는 데 한계가 있는 만큼 인센티브 지원 및 규제·제도 개선을 통해 에너지 수요 부문의 민간시장을 창출해야 한다는 취지다. 이를 위해 강 교수는 4차 산업혁명 기술을 이용해 에너지 수요를 실시간으로 관리하는 등 새로운 비즈니스를 만들어낼 필요가 있다고 강조했다. 강 교수는 산업용과 주택용 등으로 구분된 현행 용도별 전기요금체계로는 새로운 서비스 창출에 한계가 있는 만큼 에너지 가격체계를 합리화할 필요가 있다는 의견을 제시했다. 환경·안전 관련 외부 비용을 합리적으로 반영해 사회적 합의를 거쳐 상대 가격체계를 구축해야 한다는 제언이다. 이 제언대로라면 전기요금을 비롯한 에너지 가격 인상은 불가피하다. 이어 열, 가스 등 비전력 에너지 활용 확대와 에너지 효율향상 의무화 제도(EERS)도 주요한 에너지 수요관리 수단이라고 말했다. EERS란 에너지를 공급하는 사업자들에게 에너지 절감 목표치를 제시한 뒤 효율성 투자를 통해 목표치를 달성하면 인센티브를 부여하는 제도다. 강 교수는 정부가 산업·건물·수송 등 분야별로 에너지 효율을 강화해 수요관리에 나서겠다고 한 정책이 미흡하다면서 효율 향상을 위해 더 노력해야 한다고 지적했다. 토론에 나선 소진영 에너지연구원 에너지수요관리연구팀장은 “에너지기본계획 정책은 기본방향에 가까운 만큼 정책 목표나 취지에 맞게 세부 정책들의 계획이 수립되고 이행되어야 한다”며 “EERS의 경우 설계 과정에서 지원금이 과도하게 책정되거나 전체 소비자 비용이 상승하는 현상이 발생할 수도 있다”고 짚었다. 소 팀장은 강 교수가 에너지 가격 현실화 입장을 피력한 것과 관련해 “가격 합리화는 꼭 필요하지만 어느 방향에 가치를 두느냐에 따라 방향이 달라진다”며 “에너지 기술이 진보하면 (가격) 개선이 이뤄질 것으로 생각한다”고 말했다. 이도형 기자 scope@segye.com

13일 서울 중구 은행회관에서 열린 ‘2019 세계에너지포럼’의 세 번째 세션에서는 ‘전력시장 활성화 방안’에 대한 토론이 이어졌다. 발표자로 나선 박종배 건국대 교수(전기공학과)는 전력 사업의 주요 현안으로 전력시장제도(도매전력시장)의 선진화를 꼽으며 제한적 가격입찰제도의 도입과 경쟁을 활성화해야 한다고 강조했다. 박 교수는 “우리나라 전력시장제도의 선진화를 위해서는 변동비 기반 물량입찰에서 제한적 가격입찰로 제도를 전환할 필요가 있다”며 “선진 해외 전력시장의 모습에서 보듯 전력 도매시장과 소매시장이 체계적으로 연계돼야 한다”고 설명했다. 전력시장 운영과 관련해 전력 도매시장에서 계약 비중을 확대하고 현물시장 비중을 축소하는 한편 가격입찰로 전환해야 한다는 취지다. 박 교수는 올해부터 2033년까지 향후 15년간의 중장기 국가 전력수급 방안을 마련하는 제9차 전력수급기본계획의 총괄위원회 위원장을 맡고 있다. 박 교수는 이어 태양광발전의 중요성을 강조하며 앞으로 기술력 확보와 가격 경쟁력 강화를 위한 노력이 필요하다고 촉구했다. 그는 “2017년 전 세계 재생에너지 신규 투자 현황을 보면 태양광 97GW, 석탄화력 65GW, 풍력 48GW, 천연가스 56GW를 차지하고 있다”며 “태양광의 기술력과 가격 경쟁력을 어떻게 확보할지 향후 2∼3년 집중해야 할 부분”이라고 말했다. 이어 “태양광 기술력 확보에는 부가적으로 에너지저장장치(ESS) 기술력 확보가 필요하다. 우리나라가 반드시 챙겨야 할 부분”이라고 조언했다. 박 교수는 최근 정부가 공개한 제3차 에너지기본계획(에기본)의 주요 내용을 언급하며 각 에너지원별로 지속가능한 발전방안도 제시했다. 그는 “석탄의 경우에는 발전용 에너지원으로서 역할을 과감하게 축소하고 환경비용을 반영해 운용해야 하고, 천연가스는 발전용 에너지원으로서 역할 확대를 대비해 ‘수요처 다변화’를 강구해야 한다”며 “석유는 수송용 에너지 역할 축소로 석유화학 원료 활용을 확대하고 수소는 주요 에너지원으로서 위상 정립을 위한 기반이 조성돼야 한다”고 역설했다. 이번 세션의 토론자로 나선 김성수 한국산업기술대 교수(에너지·전기공학과)는 정부의 에너지 정책과 관련해 ‘큰 그림’을 체계적으로 그려나갈 수 있는 환경 조성이 절실하다고 지적했다. 김 교수는 “에너지 규제를 하는 정부의 담당자들이 순환보직이다 보니 큰 호흡에서 정책을 펼 수가 없다”며 “그때그때 문제를 제기해도 짜맞추기식이어서 근본적으로 에너지전환 정책을 펴기에는 제한이 많다”고 꼬집었다. 김선영 기자 007@segye.com