◇최근 부동산 침체로 미분양 아파트가 속출하고 있는 가운데 수원의 한 아파트 모델하우스에서 시민들이 조감도를 구경하고 있다. 세계일보 자료사진

집값 상승과 하락의 명암

한때 ‘강남불패’라는 말이 유행한 적이 있다. 정부가 강남의 부동산 가격을 잡기 위해 각종 대책을 내놓아도 자고나면 수천만원씩 오르는 강남의 부동산 가격을 보며 만들어낸 말이었다. 대한민국에서 큰돈을 벌려면 빚을 내서라도 강남에 부동산을 사라는 말이 있을 정도였다. 부동산 가격의 급격한 상승은 필연적으로 여러가지 사회적인 문제점을 가져온다.

일단 양극화가 극심해진다. 집을 보유한 사람은 보유한 집값이 올라 이익을 보지만 집을 보유하지 못한 사람은 집을 사기가 더욱 힘들어진다. 또 과도한 집값 상승은 투기 세력을 조장하고 주택 가격에 거품을 만들어 결국 사회 경제 전반이 지나치게 과열되는 역효과를 일으킨다. 그러나 최근 들어 우리 사회에는 집값 상승에 대한 우려의 목소리 대신 집값 하락에 대한 염려의 목소리가 점점 커지고 있다. ‘상전벽해’라는 말처럼 빠르게 상승했던 부동산 가격이 어느덧 하락추세로 변한 탓이다. 그렇다면 집값이 빠르게 하락할 때는 어떤 일들이 발생할까?

기반 산업들 연쇄적으로 타격

집값이 급격하게 떨어지면 집을 보유한 가계보다 더욱 울상을 짓는 곳이 건설업체다. 특히 아파트를 주로 짓는 곳이라면 타격이 크다. 대규모로 건설한 아파트가 분양되지 않아 이른바 ‘유령아파트’라 불리는 미분양 아파트들이 속출하면서 회사에 돈이 들어오지 않아 결국 부도 위험에까지 이르게 된다. 문제는 여기서 그치지 않는다. 건설업체가 부도 위기에 처한다면 이 건설업체에 대출을 해준 금융기관 역시 심각한 타격을 입는다. 건설업체가 도산하면서 건설업체로부터 회수해야 할 자금을 돌려받지 못하기 때문이다. 더욱이 건설업 자체가 시멘트, 철강, 기계 등 사회의 많은 기반사업을 통해 이뤄지므로 건설업이 타격을 받는다면 사회의 많은 기반 산업들이 연쇄적으로 타격을 입게 된다.

급격한 집값 하락의 또 다른 부작용은 가계와 연결돼 있다. 우리나라 국민들은 과거에 집값 상승으로 인한 이익을 목적으로 금융권의 대출을 통해 주택을 구입했다. 이런 경우 집값이 떨어지는 경우 불어나는 대출금 이자 등을 충당할 수 없어 막대한 피해에 직면하게 된다. 결국 급격한 집값하락으로 인해 가계부채가 부메랑이 되어 가계에 돌아오게 되는 것이다. 이런 경우 가계의 소비가 극도로 위축되면서 생산 역시 위축되어 사회가 경기침체 상황에 접어들 수도 있다. 실제로 일본의 장기 경기침체 역시 부동산 경기 침체에서 촉발된 소비침체가 생산전반의 침체로 이어지면서 확산된 바 있다.

집은 사는 것이 아니라 사는 곳

김민성 비상교육 연구원

부동산 경기 침체는 우리 경제에 위기인 동시에 기회이기도 하다. 실제로 부동산 경기 침체 상황에서 위기를 맞이한 건설업체들은 구조조정을 통해 재무구조를 개선하고 사업구조를 다변화하려는 노력을 하고 있다. 특히 일부 우량 건설업체의 경우 기존의 주택 건설 위주의 사업에서 탈피해 해외 플랜트 건설 사업 등으로 사업 역량을 확대하고 있다. 플랜트 건설의 경우 산업의 기반 시설 등 생산에 필요한 기초 시설을 건설하는 사업이기 때문에 국내 부동산 경기와 크게 상관없이 꾸준한 실적과 성과를 쌓을 수 있다.

하지만 건설업체의 생존보다 더욱 중요한 것은 우리 가계와 연결된 부동산 문제이다. 특히 과도한 주택 담보 대출로 집값이 하락할 경우 직격탄을 맞을 수 있는 가계들은 문제가 더욱 심각하다. 이러한 문제를 해결하기 위해서 가장 중요한 것은 주택을 비롯한 부동산이 투기의 대상이 아닌 주거와 삶의 공간으로 거듭나야만 한다는 것이다. 사실 우리나라의 주택 문화를 대표하는 아파트는 급격한 산업화와 도시화를 상징하는 대량생산체제의 산물이다. 이제는 우리의 주택 문화도 이익 중심의 대량생산체제의 구조에서 벗어나 주택이 얼마나 친환경적이고 문화적일 수 있는가에 초점이 맞추어져야 할 것이다. 그런 인식의 전환이 선행되어야만 과도한 대출을 통해서 위험을 부담하면서까지 주택을 구입하는 악순환의 고리를 끊을 수 있다.

‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳’이라는 말처럼 이번 부동산 경기 침체를 교훈 삼아 아파트를 비롯한 주택이 투자 및 투기의 대상에서 벗어나 주거 공간이라는 본질적 가치에 집중한다면 우리나라의 부동산 문화는 한층 발전할 수 있을 것이다. 그러나 급격하고 과도한 집값 하락은 기업과 가계에 큰 충격을 줄 수 있으므로 이러한 충격이 최소화될 수 있도록 국가는 현명하게 부동산 정책을 조율해야 할 것이다.

김민성 비상교육 연구원