금융자산시장의 자금 유입 효과 포석인듯 

부동산 버블문제를 10여 년 전부터 줄기차게 제기하는 기관과 연구소 대부분은 은행과 증권사를 자회사나 연관회사로 거느리고 있는 경우가 많다. 즉, 팔은 안으로 굽듯이 부동산 비중보다는 주식이나 예금등의 금융비중을 늘려서 자사의 이익을 극대화하려는 의도도 일부 숨어 있다고 해도 과언이 아니다. 결과적으로 근래들어 이들의 말을 믿고 펀드나 주식에 뛰어든 사람들은 상당한 손해를 보았다. 주식 전문가들의 ‘지금은 바닥이다’ 라는 전망이  시장상인 들이 흔히 말하는 ‘밑지고 판다’ 라고 동의어일 정도로 시중에서  믿지 못하는 말중의 하나라고 회자되고 있다.

미국의 연간 펀드 회전율(200~300%)에 비해 우리나라 증권회사 연간 평균 회전율은 800~1000% 정도로 수수료 수입을 목적으로 고객을 봉 취급하고 있을 정도다. 1억원을 펀드에 가입했을 때 초기수수료(판매+운용)로 평균 300만원정도 떼고 9700만원의 8배~10배 금액 정도를 그들의 수수료 수입을 위해  사고 팔고 한다는 말이다. 그것도 모자라  매년 운용수수료로 원금의 1~2%를 주기적으로 수수료로 떼고 있다.

부동산 버블, 환금성 떨어지는 주거용에 국한

부동산 버블은 좁혀 말하면 환금성이 떨어지는 주거용 부동산 버블로서 일컬어 지는게 정확하다. 하지만 이들은 막연히 부동산 버블만 애기하고 대안 부동산 투자처는 제시하지 못하고 있다. 주거용 부동산 비중은 줄이고 환금성 높은 소형부동산이나, 수요가 많은 임대 부동산으로 서서히 갈아타면 된다.  계약서를 거의 적어본 적 없는 탁상공론만 일삼는 부동산 비전문가집단은 대안책을 내놓지 못하고 연일 탁상공론식 버블 굿판을 벌이고 있다.

경쟁적으로 여기저기 널려져 있는 자료 가공하기 전에 책상에서 일어나 직접 현장에 나가서 부동산 돌아가는 시스템을 익혔으면 한다. 이들은 주로 현장을 모른 채 주로 미국이나 일본 등의 발표된 사례를 여기저기서 취합해, 짜맞추 듯 자료를 가공하고 있다.

우리와 같은 아시아 국가이면서 주택보급율이 100% 넘고 땅덩어리가 좁은 싱가포르나 홍콩의 부동산 가격이 상당히 고가로 형성되고 있다는 점은 설명하지 못하고 있다. 특히 필자가 현장에서 확인한 결과, 부유층이 많이 고급주거지일수록 고가의 부동산들이 즐비했다. 

부동산 부정론자가 여러모로 입지굳히기 유리?

최근에 급부상한 민간연구소의 보고서를 보면 마치 버블과 더블딥이 빨리 와야 한다고 주장하면서 매일같이 굿판을 벌이고 있는 느낌이다. 버블과 더블딥에 대한 이론이 굳이 새로운 이론이 아님에도 불구하고 현장 실무경험없이 주기적으로 탁상공론식 자료를 생성하는데 다분 정치적인 색깔까지 덧입혀져 있다.   

부동산 분야에 햇병아리 라고 할 수 밖에 없는 이들이 운영하는 블로그나 책자를 보면 수십년째 현장과 학계에서 활동하는 부동산 전문가들의 의견은 깡그리 무시하고 모두 엉터리나 투기꾼이라고 싸잡아 비난하고 있다. 폭란론자들의 주장은 일부는 맞는 부분이 있지만 현실감각이 떨어지는 이론과 논리로  본인의  의견만 강하게 고집하는 마치 칭얼대는 어린 아이들같다.

전문가라 하면 남의 의견도 경청하고 수용할 것은 수용해야 한다. 계약서도 거의 써 본적 없는 부동산경험이 미천한 영웅심에 사로잡힌 모 젊은 연구원은 정치적인 색깔론까지 덧입힌 그럴듯한 글로써 정부까지 싸잡아 비난하면서 연일 부동산 폭락론을 설파하고 다닌다.
 
2007년 박현주 미래에셋그룹 회장도 부동산 가격 거품에 대해 강도 높은 발언을 쏟아냈는데 ‘투자는 안하고 부동산 투기만 일삼는 우리의 어리석음이 실로 무섭다’라고 표현하면서 “부동산가격은 이미 버블수준에 와 있다"고 강조했다. 속내는 경제에 대한 우려감 보다 미래에셋그룹의 성장성은 펀드를 많이 팔아 수수료 수입을 올려야 한다는 깊은 뜻이 있는 말인지도 모른다.

즉 미래에셋이 성장하려면 부동산이 아닌 자본시장으로 돈이 꾸준히 흘러와야 된다는 말이다. 결과론적으로 미래에셋의 꼬임과 바람몰이에 대다수의 순진한 국민들은 쌈짓돈까지 털어넣었는데 결과는 참담했다. 중국 펀드시장에 투기적으로 몰빵한 미래에셋 펀드들 대부분은 현재도 다른 자신운용사의 펀드와 비교해서 수익율이 꼴지에서 대부분 헤매고 있다.   

해외에 체류하면서 사과 한마디 없는 박현주 미래에셋그룹 회장도 부동산에 대해서 가타부타하기전에 마이너스 수익율에 머물고 있는 미래에셋 펀드에 대해서 사과부터 해야 한다. 본인이 잘하는 주 종목부터 성공시킨 후 다른 분야에 대해 평가의 잣대를 들이대야 신뢰감이 생기는 건 명백한 이치다.

부동산 대세 하락론이 제기되었던 10여년 전부터 최근까지도 비슷한 행태를 보이고 있다. 10여년 전부터 줄기차게 탁상공론식 부동산버블론을 언론과 방송에서 줄기차게 주장했던 모 민간 경제 연구소의 한 연구원은 결국엔 신뢰를 잃어 어느 순간 시장에서 잊혀졌다.
 
부동산 시장에서 긍정론보다 부정론자의 시각으로 입장을 표명하는 게 여러모로 유리할 수 있다는 게 주식시장에서 전문가들이 입지를 굳히는 생리와 같다고 볼 수 있다. 즉 버블폭발 시기를 정확히 맞혔을 경우 선견지명을 가진 유명한 전문가로 부상할 수 있는 기회를 잡는 것이다. 틀렸다고 하더라도  미리 그들이 버블에 대한 경고를 했기 때문에 버블붕괴가 연장되었다고 하면 그만이다.

경제지 기자로서 오래 몸 담은 현직 경제기자가 얼마 전 내놓은 ‘안티 이코노믹스’를 읽어보면 위기를 예측한 경제학자는 전세계 강연회에 불러다니고 금세 석학대열에 오른다. 그러다보니 경제전문가들은 각종 수치가 수반된 전망을 내놓으면서 자신의 전문성을 뽐내기에 바쁘다. 비관론을 내놓은 뒤 경기가 나빠지면 “내지적이 정확히 맞은 결과” 라고 주장하고 경기가 풀리면 "내 지적대로 잘 해결한 결과”라고 주장하면 그만이다.  

즉 부동산 폭락론이 빗나가게 되면 정부의 부양책 때문이라고 변명하는 것과 같은 이치다. 자칭 전문가인 그들은 왜 정부의 부양책 까지는 예측하지 못하는가? 역사적으로 보면 경기는 상승후퇴를 거듭하는데 상승기에는 저금리와 유동성을 수반한 정부의 부양책이 당연히 뒷받침의 연속선상에 되풀이 되어 왔다.   
 
저녁 12시가 버블폭발시기라고 가정할 때, 시간이 잘 맞지 않은 시계도 언젠가 한번은 12시를 가르킬 수가 있다. 언젠가라는 시간이 내년이 될수도 있고 10년후, 아니 그 이후가 될수가 있다. 그렇다고 해서 이들을 전문가라고 치켜세우면 심각한 어불성설이다. 부동산이란 분야에서 전문가라고 이야기를 들으려면 아파트뿐만 아니라 다른 종류의 물건들을 분석할 수 있어야 하고  연구소들의 주특기인 탁상공론보다 실전 감각이 필수이기 때문이다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597