위 사진은 기사 본문 내용과 무관함. 세계일보 DB

음식점 창업에 필요한 기초투자자금 중 의사결정이 가장 어려운 것이 권리금이다. 부동산 임차보증금은 상권과 입지에 따라 형성된 가격대가 있고 측정도 가능하다. 인테리어 비용은 평당 얼마로 계산한 후 창업자금에 비추어 가감할 수도 있다. 그런데 권리금은 기준이 없다.

권리금이란 특정 장소에서 먼저 장사하고 있던 사람에게 그 장소에 대한 유무형의 권리를 넘겨 받는 대가(代價)로 주로 같은 처지의 세입자 간에 주고 받는 돈이다. 즉, 이전 세입자와 현재 세입자 간의 관행상의 금전거래로 법적으로 인정받지 못하는 비용이며, 건물주에게 청구할 수 없는 것이기 때문에 많은 문제가 나타날 수 있다. 권리금에는 통상 바닥권리금과 시설권리금 두 가지가 있다.

시설권리금은 인테리어 공사비와 설비, 집기 등 이전 세입자가 최초 투자한 비용에 대해 요구하는 권리금이다. 처음 구입한 거래명세서나 세금계산서 등 적격증빙서류를 통해 인정할 수 있는 금액 내에서 감가상각을 반영해 가치를 측정한다. 감가상각의 기준은 통상 5년(60개월)의 기간을 정액법으로 나누어서 남아있는 금액을 평가한다. 여기서 중요한 점은 남은 인테리어와 시설이 얼마나 활용 가능한지 여부다. 감가상각 후 남은 비용은 잔존가액일 뿐 시설의 사용가치를 평가한 금액은 아니기 때문이다.

이전 세입자가 그전 세입자에게 얼마의 권리금을 지불했는지, 매장에 인테리어비를 얼마나 지출했는지는 중요하지 않다. 지금 나에게 그 장소가 꼭 필요한 곳인지, 향후 몇 년 이내 순이익으로 회수할 수 있는 지가 중요하다. 더구나 이전 세입자가 최초 투자금의 거의 대부분을 요구한다면 말도 안되는 것이니 더 계산해 볼 필요도 없다. 이전 세입자도 임대주와 계약 연장이 안되면 빈손으로 나와야 하고 원상복구까지 해야 한다. 큰소리를 칠 수 있는 처지가 아니다. 또한 프랜차이즈 가맹점의 기존 점포 인수라면 몇 년 이내에 인테리어를 새로 해야 할 수 도 있으니 가맹본사와의 계약조건을 주의 깊게 봐야 한다.
문제가 많은 것이 바닥권리금인데 주식회사인 법인의 인수합병(M&A) 시 발생하는 영업권과 비슷하다고 볼 수 있다. 영업권은 무형자산으로 고객분석 자료, 영업 노하우, 브랜드 인지도, 영업장 입지 등을 평가해 측정한 것으로 무형자산상각이 가능한 유상으로 취득한 것만 인정하고 있다. 즉 객단가 대비 고객수를 통한 매출이 예측 가능 정도, 거래처와의 공급가액의 유지 여부, 신규 영업활동이 없어도 유입될 고객수 예측 등 명확한 지표가 있어야 한다.

입지가 좋은 곳이고 업종이 같다면 소액의 자릿세 정도는 애교로 지불할 수도 있다. 하지만 간판을 포함한 인테리어를 새로 해야하고 업종까지 다른데 거액의 바닥권리금을 지불해야 한다면, 꼭 여기서 장사를 해야하는지 백번은 더 생각해야 한다. 간혹 비어있는 장소임에도 권리금이 있는 이상한 경우도 있다. 더구나 권리금을 요구하는 사람이 건물주라면 독특한(?) 사람일 가능성이 높아 세입자가 마음 편하게 장사하기 어려울 수 있으니 특히 주의해야 한다.

이전 사업주가 하던 식당을 간판까지 그대로 받아서 하는 경우에도 아무리 장사가 잘 되고 POS에 고객정보가 많아도 이전 사업주의 고객이지 내 고객은 아니다. 이전 사업주가 근처에 다시 비슷한 식당이라도 낸다면 바로 다음날부터 매출은 없어진다. 1년 동안 고객수가 정확히 측정되고, 고객 방문빈도와 구간별 평균 객단가를 통해 예상 매출을 산출할 수 없다면 높은 권리금이 있는 장소는 다시 볼 필요도 없다.

권리금은 법적으로 인정받지 못한다. 따라서 이전 세입자가 주장하는 권리금의 산출 근거가 없고, 내가 처분할 시에도 입증할 자료가 불명확하다. 그러다 보니 들어갈 때는 부르는 데로 값을 치러야 하고, 계약 종료와 새로운 건물 주인에게 명도 등 임대주가 임대차계약 연장을 안 해주거나, 재개발로 인한 건물 철거라도 되면 어디서도 받을 수 없는 돈이니 주의해야 한다.

< 트리비아뉴욕(주) 대표 >

<남성뉴스>