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| 장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장 |
다만, 이번 규제가 LTV, DTI를 주요 골자로 하고 있는 대출 규제의 시작으로, 앞으로 DSR 규제까지 강화될 경우 내 집 마련은 더욱 녹록치 않을 것으로 보인다. 이에 정부가 발표한 규제와 이에 따른 시장에 대한 영향을 좀 더 면밀히 살펴보도록 하자.
우선 서울 모든 지역 분양권 전매를 입주 때까지 금지했다. 이에 따라 기존 서울 강남 4구만 제한적으로 적용했던 분양권 전매 제한을 전체 25개 구 전부로 적용하기로 하면서 기존 강남 4구를 포함한 전체 21개 구의 전매 제한 기간이 입주 때까지 막히게 됐다.
두 번째로는 LTV · DTI 선별 강화로, 청약 조정 지역의 LTV, DTI 대출 요율이 10%씩 줄어들었다. 이에따라 청약 조정 지역 40곳에서는 LTV가 70%에서 60%로, DTI가 60%에서 50%로 감소했다. 여기에 잔금대출에 대한 DTI 50%를 신규 적용하게 된다. 단, 서민 실수요자는 조정 지역이라도 기존대로 LTV, DTI 비율이 70%와 60%를 유지한다. 실수요자들의 요건으로는 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 7천), 주택 가격 5억 이하, 무주택 세대주 등의 자격을 모두 갖추고 있어야 한다.
이 규제들은 6.19대책의 가장 강력한 정책들로 아파트 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 강북권 시장의 경우 새로운 규제 대상 지역으로 추가됨에 따라 단기적으로 분양권 및 분양시장의 거래 감소가 있을 듯하다. 다만, 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 7000만원), 주택 가격 5억원 이하, 무주택 세대주 등의 실수요자들은 대출 규제에서 어느 정도 자유롭기 때문에, 아파트 가격이나 분양가가 저렴한 강북권 지역들은 대출 규제에 대한 경기 악화는 없을 것으로 보인다.
또 강북권의 경우 대부분 실수요층들이 대부분 차지하고 있어 전반적인 아파트 시장 분위기가 침체되는 일도 없을 듯하다. 단 분양권 전매 제한 기간이 길어지며 투자 수요가 다소 줄어들면서 청약시장이나 분양권 시장은 하향 조정될 것으로 예상된다.
강남권도 큰 영향을 받기는 어려워 보인다. 우선 자본력이 있어야 하는 강남권 아파트들은 대출 규제보다는 보유세나 거래세, 재건축 규제 등에 더 민감하게 반응하기 때문이다. 또 분양권 전매기간도 계속 유지됨에 따라 이번 정책으로 인한 부담은 적은 편이다.
다만, 정부가 앞으로 추가 대책으로 투기과열지구 지정 및 조합원 초과이익 환수제, 보유세 증가, DSR 규제(요율 증가) 등이 추진되면 전반적인 주택시장 과열양상은 줄어들 것으로 전망된다.
마지막으로 아파트보다는 주거용 오피스텔 인기 높을 것으로 판단된다. 주거용 오피스텔은 주택법에 적용받지 않아 분양권 전매기간이 없고 청약통장도 필요 없기 때문이다. 또 주택소유의 유무와도 상관없이 19세 이상이면 누구나 청약이 가능해 규제에서 자유롭다는 장점도 갖추고 있다.
이 밖에 '청약 조정 대상 지역으로 새롭게 지정된 경기도 광명시·부산 기장·부산 진구 등의 주택시장도 큰 영향은 없을 것으로 예측된다. 기존 청약 조정 대상 지역들을 중심으로 분양시장이 호황을 겪은 것을 감안하면 현재 분위기가 좋은 지역들의 분양시장들은 큰 영향을 받지 않을 것이기 때문이다.
마지막으로 '규제 지역 재건축 조합원 1주택만 분양 허용' 정책은 재건축 시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 기존 과밀억제권역에서는 최대 3주택까지, 억제 권역 밖은 소유 주택수만큼 분양이 가능했다. 하지만 이번 대책에선 과밀권역 여부 상관없이 조정 대상 지역에 포함될 경우 원칙적으로 1주택만 분양 허용하게 된다. 단 예외적으로 주택 가격과 전용 면적을 고려해 1주택이 60제곱미터 이하면 2주택이 허용된다.
하지만 1조합원 1주택 분양 허용은 재건축 시장에 큰 영향이 없을 것으로 보여진다. 참여정부 시절 재건축에 대한 가장 강력한 규제는 DTI와 종합부동산세, 양도세, 개발이익 부담금, 초과이익 환수제 등의 규제였다. 따라서 앞으로 강력한 보유세 증가 조치 및 개발이익에 대한 세금 환수제 등의 규제안이 나오기 전까지는 재건축 시장은 당분간 호황을 계속 이어갈 것으로 예상된다.
6.19대책은 투기수요를 억제하기 위한 정책으로 보인다. 따라서 당분간 아파트 시장은 실수요자들 중심으로 꾸준히 강세를 이어갈 것으로 보인다. 하지만 입주물량 증가와 추가 대책, 금리 상승이 한 변수가 있는 만큼, 실수요자들은 자금 여력에 한해서 입지가 뛰어난 상품으로 집중해야 할 필요가 있다.
<세계파이낸스>