사진=연합뉴스

정부가 노후 아파트의 재건축 사업 추진 여부를 결정하는 안전진단 기준을 강화함에 따라 이미 재건축 안전진단을 통과한 단지의 경우 상대적으로 희소성이 부각될 것으로 보인다. 또 재건축에 대한 규제가 강화되면서 재개발·리모델링 사업 쪽으로 부동산 투자자금이 유입될 가능성이 높아졌다.

 
현재 서울에서 재건축 사업을 추진 중인 단지 중 안전진단을 받지 않은 가구의 비중이 가장 큰 양천구의 경우 재건축 사업에 급제동이 걸릴 전망이다. 앞으로 재건축 사업속도가 더뎌짐에 따라 서울 내 공급부족 문제도 심화될 것으로 보인다.

◇ 재개발사업·안전진단 통과단지 반사이익 가능성

21일 국토교통부에 따르면 앞으로 노후 아파트 재건축 사업 추진 여부를 결정하는 안전진단 기준이 까다로워지게 된다.

국토부는 그동안 재건축 사업추진이 형식적인 절차로만 운영되고 있다고 판단해 앞으로는 현지조사에 공공기관이 참여하도록 해 전문성을 확보하고 '조건부 재건축' 판정을 받은 경우 적정성을 검토를 거쳐 사업 추진여부를 결정할 수 있도록 했다.

즉 30년 재건축 연한을 다 채워도 안전에 문제가 없으면 재건축 허가를 받기가 어렵게 된다.

앞으로 재건축 단지의 안전진단 기준이 까다로워짐에 따라 이미 안전진단 검사를 통과한 사업지의 경우는 희소 가치가 더 커질 것으로 보인다.

양지영 R&C 연구소장은 "단기적으로 안전진단 통과로 사업을 추진 중인 강남권 재건축 아파트의 희소성과 가격 상승을 초래할 수 있다"고 분석했다.

재건축 시장으로 몰렸던 투자수요가 옮겨갈 가능성도 제기된다. 특히 리모델링 사업이나 재개발 사업으로 유입될 가능성이 크다는 전망이다.

리모델링 사업은 재건축과 다르게 사업 절차가 간소하고 초과이익환수제나 조합원 지위양도 금지 등 재건축에 적용되는 규제에서도 자유롭다. 사업가능한 시점도 재건축의 절반 수준인 15년이다. 현재 수도권에서 리모델링을 추진하고 있는 단지는 약 2만여 가구다.

특히 현재 재개발 사업이 활발히 진행되고 있는 한강변이나 강북권 재개발 사업에도 투자 수요가 늘어날 것으로 보인다.

업계 관계자는 "시장논리에 과도한 규제가 생기면 자연스럽게 반사이익이 생길 수 밖에 없다"며 "투자자금이 재건축 사업 외 재개발 사업등 다른 투자처를 찾을 가능성이 있다"고 말했다.

자료=국토교통부

◇ 비강남 재건축단지 직격탄…서울 공급 부족 우려도

한편 재건축 안전진단 강화에 따라 재건축 사업 추진속도에 제동이 걸리는 지역이 강남권보다 비강남권 단지일 가능성이 높다는 분석이다.

국토교통부 통계에 따르면 준공 후 30년이 지난 서울 아파트 단지 중 아직 안전진단을 받지 않은 곳은 총 10만 3822가구로 추산된다. 이 중 비강남권인 양천구가 2만4358가구로 가장 많고 노원구가 8761가구로 전체 2위를 차지했다. 양천구와 노원구의 비중은 서울 전체의 31% 수준이다. 이 외 영등포구가 8126가구로 4위를 차지했다.

반면 강남3구 재건축 추진 단지 중 안전진단 미실시 단지는 1만 7567가구로 전체의 약 16%에 그쳤다.

전체적인 재건축사업의 속도가 줄어들면서 공급이 줄어들 가능성도 점쳐진다.

양 소장은 "강남권에서 신규공급은 재건축이 유일하다"며 "수급불균형 문제를 보완할 필요가 있다"고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수도 "안전진단을 받아야 하는 단지는 가격이 떨어지고 이를 피한 단지는 가격이 급등해 양극화가 초래될 것"이라며 "장기적으로는 공급이 줄어들어 서울 집값이 오를 가능성이 커졌다"고 진단했다.

이상현 기자 ishsy@segye.com

<세계파이낸스>