장재현 리얼투데이 본부장

정부가 8·2대책을 발표한지 6개월이 지났다. 8·2대책은 분양권 전매제한과 다주택자 양도세 중과, LTV·DTI 대출규제 강화, 투기과열지구 내 조합설립 후 조합원지위양도 금지 등을 주요 골자로 하고 있다.

뒤이어 재건축 초과이익환수제 부활과 안전진단강화 등의 후속조치들이 이어지고 있는데다 신(新)DTI와 DSR 등의 시행으로 대출까지 더욱 옥죄이면서 주택시장은 더 어려워지고 있는 모습이다.

최근에는 정부가 보유세 인상까지 검토 중에 있다는 이야기가 나오면서 주택시장은 장기간 보합세를 이어 나갈 것이란 전망이 지배적이다.

그렇다고 정부의 강력한 규제가 가격을 잡는데 성공을 할까? 과거사례를 살펴보면 실패할 확률이 매우 높을 것으로 보인다. 오히려 아파트값이 단기간 급등하는 부작용을 초래할 수 있다.

실제 과거 참여정부 당시 8·31대책을 비롯해 여러 규제들을 진행한데다 세계금융위기로 인한 저축은행 사태 등이 터지면서 주택시장은 장기간 침체기로에 빠졌다. 부동산114 자료에 따르면 정부의 규제가 가장 많이 적용됐던 지난 2007년부터 2014년까지 서울 아파트값은 7%(3.3㎡당 1784만→1668원) 하락한 반면 규제가 완화되고 금리가 하락한 2014년부터 2018년 2월 현재(02.28 기준)까지 30%(3.3㎡당 1668→2167만원)이나 상승했다.

지난 2007년부터 2014년까지 재건축 아파트값은 9%(3.3㎡당 3211만→2919만원)가 하락했다. 반면 규제가 완화되고 금리가 하락한 2014년부터 2018년 2월 현재(02.28 기준)까지 59%(3.3㎡당 2919→4655만원) 상승했다.

거래량도 단기간 급증했다. 국토교통부 자료에 따르면 서울 아파트 매매거래량도 지난 2012년부터 2014년까지 18만5368건이었던 반면 지난 2015년부터 2017년까지는 31만5443건으로 70%나 증가했고, 재건축 아파트 거래량도 같은 기간 동안 57%(1만1670→1만8310건)이나 증가했다. 이처럼 거래량이 단기간 2배 가까이 늘면서 아파트값도 급등하게 됐다.

아파트값이 고점을 찍었던 지난 2006년부터 2008년동안 재건축 아파트 거래량이 1만4438건이었던 것을 감안하면, 고점을 찍었던 당시보다도 거래량이 늘었다.

이런 부분을 종합해보면 강력한 규제가 시행되고 있는 동안에는 거래량이 줄고 아파트값이 하향 안정화된다. 반면 규제가 완화되고 금리인하, 재건축∙재개발 등이 진행되는 시기가 오면 거래량이 증가하고 아파트값이 단기간 급등하는 부작용이 관측된다.

다만, 입주 10년 이상된 아파트가 78% 수준인 서울은 새아파트 공급이 부족한 반면 수요는 꾸준해 부동산 호황기에 가격상승률이 매우 높다는 것은 고려해야 한다. 이런 지역이라도 규제가 시행되면 단기간 아파트값은 잡힐 가능성이 높다.

과거 사례를 비추어 볼 때 앞으로는 아파트를 잘 사고, 잘 팔아야 되는 게 더욱 중요한 시기가 도래하고 있다. 과거 2010년 초반에는 수도권 주요 택지지구나 신도시들은 일시적인 공급량 증가로 분양가보다 낮게 가격이 하락한 곳들도 많았다. 깡통주택이나 깡통전세들도 당시에 생겨난 용어들이다.

따라서 앞으로도 문재인 정부가 주택시장 규제를 주요 정책 기조로 가져가고 있는 만큼 장기간 아파트는 투자보다 실거주 관점에서 접근해야 한다. 또 지난 몇 해 동안 아파트 시장 호황기에 단기 투자를 감행한 투자자들은 바뀌고 있는 금융조건이나 자금사정들을 고려해 전략을 다시 짜야 할 것으로 사료된다.

앞으로 금리상승과 규제가 지속적으로 진행될 가능성이 높은 만큼 실수요자들은 똑똑한 아파트 한 채를 어떻게 매입하느냐가 관건이 될 것이다. 또 다주택자들은 임대사업자등록이나 매도 등을 통해 보유부담을 줄이는 것을 고려해야 한다.

<장재현 리얼투데이 본부장>

<세계파이낸스>