‘2·4 공급대책’을 포함해 문재인정부는 모두 25차례 각종 부동산 관련 대책을 쏟아냈다. 투기 수요를 찍어 누르기 위해 규제 강도는 점점 높아지고, 발표 주기가 짧아졌음에도 시장은 대책에 대한 내성을 키우면서 막상 제대로 효과를 본 대책을 꼽기 어려울 정도다. 오히려 규제를 피해 주변 지역의 집값을 끌어올리는 ‘풍선효과’로 상황을 더욱 악화시켰다는 지적도 나온다.

7일 한국부동산원에 따르면, 2월 첫째주 서울 아파트값은 0.10% 올라 전주 대비 0.1% 상승폭이 커졌다. 2·4 대책의 효과가 반영되진 않았지만, 문재인 대통령을 포함한 정부·여당 관계자들이 지난해 연말부터 수차례 대규모 공급대책을 예고했음에도 서울을 포함한 수도권 아파트값 상승세는 새해 들어서도 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

부동산 업계에서는 집값이 정부의 의도대로 움직이지 않게된 원인을 그간 반복된 학습효과 탓으로 보고 있다. 정부 대책 발표 이후 집값이 잠시 주춤했다가 시차를 두고 다시 급등하는 현상이 반복됐다는 것이다.

2018년 정부는 강력한 대출 규제와 보유세 강화를 골자로 한 9·13 대책을 발표했다. 무섭게 치솟았던 집값 상승폭이 6개월가량 하락세로 접어들었지만, 누적 변동률은 -1%에 불과했다. 9·13 대책 발표 직전 4개월간 3.25%, 직전 1년간을 합치면 9.18%나 오른 것에 비하면 미미한 수치인 셈이다. 다시 치고 올라가는 집값을 잡기 위해 대출·세제·청약 관련 규제가 총 망라된 한층 더 강력한 12·16 대책이 공개됐지만, 서울 아파트값 하락세는 9주 만에 멈췄다.

서울은 물론 수도권 이곳저곳에서 폭등 현상이 벌어지자, 정부가 지난해 2·20 대책으로 수원과 안양, 의왕 등지를 조정대상지역으로 묶었다. 정부 대책을 비웃기라도 하듯이 재차 다른 비규제지역으로 풍선효과가 옮겨갔고, 정부는 아예 6·17 대책으로 수도권 전역을 조정대상지역으로 묶어버렸다.

하지만 집값 상승세를 일시적으로라도 누그러뜨렸던 9·13, 12·16 대책과는 달리 이번에는 어마어마한 역풍이 불어닥쳤다. “더 늦으면 영영 집을 살 수 없다”는 조바심에 20·30대를 주축으로 ‘패닉바잉(공포매수)’ 현상이 극에 달하면서 집값이 천정부지로 치솟았고, 7월 한 달간 주택거래량이 14만1000여건으로 역대 최고치를 찍었다. 부동산 정책 실패로 여권 지지율까지 급락하는 초유의 사태가 벌어졌다. 결국, 문재인 대통령이 당시 김현미 국토교통부 장관을 불러들여 추가 대책을 주문해 7·10, 8·4 대책이 발표됐지만, 상황이 나아지지 않았다. 되려 새 임대차법 시행(7월31일)과 함께 전세난까지 심화하며 지금도 집값 상승세는 계속되고 있다. 정부가 뒤늦게 수요 억제에서 공급 확대로 방향을 틀었지만, 대책 효과를 기대하기에는 이미 늦은 시점이라는 비판이 나오는 이유다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “초저금리 기조가 장기화하면서 풍부한 유동자금이 몰려들고, 코로나19 여파로 안전자산에 돈이 몰리는 흐름 등 여러 가지 상황이 복합적으로 작용했는데도 정부가 상황을 똑바로 보지 못했다”고 지적했다.

박세준 기자 3jun@segye.com