정부가 지난해 11·19 전세대책에서 발표한 전세 공급계획을 충실히 이행하고 있음에도 전세난이 좀처럼 진정되지 않는 것은 공급과 수요가 일치하지 않는 ‘미스매칭’이 원인으로 꼽힌다.

18일 국토교통부에 따르면, 정부는 11·19 대책을 통해 올해 6만1000가구의 신규 전세 주택을 공급했다. 11·19 대책에서 제시한 올해 목표치(7만5100가구)의 81.2%에 해당하는 물량이다. 당시 정부는 공공임대 공실활용과 공공 전세주택, 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등을 핵심 방안으로 발표했다. 공공임대 공실활용만 목표치를 상회했을 뿐 나머지 방식은 모두 목표의 절반도 채우지 못했다. 민간이 도심에 짓는 다세대·오피스텔을 공공이 사들여 전세로 공급하는 공공전세나 공공이 민간에 건설자금 조달 등을 지원한 뒤 전세용 주택을 짓는 방식의 신축 매입약정은 민간 사업자를 구하는 것 자체가 쉽지 않았기 때문이다. 호텔이나 사무실을 개조해 전세로 활용하는 비주택 공실 리모델링은 ‘호텔 전세’, ‘고시원 전세’라는 비난 여론에 시달리기도 했다.

국토부 관계자는 “연말까지 목표 총량을 맞추려 노력하고 있다”면서도 “신축 매입약정이나 공공전세는 민간 사업자들이 땅을 구하고 사업계획을 세운 뒤 사업 신청을 하면 현장 조사, 심의, 가격 협상 등 절차를 거쳐 약정을 맺어야 하는 등 시간이 오래 걸려 목표 달성이 쉬운 일은 아니다”라고 말했다.

목표치를 채운 공공임대 공실활용 물량도 전세 수요자가 원하는 주거 수준을 만족하긴 역부족인 사례가 많다. 공공임대 공실활용은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 운영하던 공공임대 중 빈방을 전세로 내놓는 구상인데, 주변 시세에 비해 월세가 훨씬 저렴한 편인데도 지금까지 공실로 방치된 것은 공급면적이 충분치 않았거나 입지여건이 불리한 경우 등 나름의 이유가 있다는 것이다.

결국 전세대책이 효력을 발휘하려면, 양적 측면보다 질적 측면을 우선 생각해야 한다는 지적이 나온다. 일단 목표치부터 채워놓자는 생각으로 전세 수요자가 원하지 않는 입지에 원하지 않는 주택 형태를 공급하는 식은 전세난을 해소하는 데 도움이 되지 않는다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서민들은 3∼4인 가구가 거주할 만한 아파트를 가장 선호하는데 정부 대책은 1, 2인 가구용 원룸이나 빌라 공급에 집중돼 미스매치가 발생했다”며 “정부가 애초에 시장을 제대로 이해하지 못했거나, 시장이 원하는 것을 외면한 채 전세대책을 세운 것은 아닌지 고민해볼 필요가 있다”고 꼬집었다.