“‘공급확대, 실수요 보호, 투기억제’ 3대 원칙 하에 부동산 정책을 일관되게 추진했다”

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 13일 부동산시장 점검 관계장관회의를 통해 이렇게 말했다. 문재인정부 마지막 부동산 관계장관회의인 점을 감안, 최근 부동산 시장 평가에 더해 현정부 부동산정책에 대한 총평을 내놓은 것이다.

기획재정부에 따르면 홍 부총리는 이날 문재인정부의 부동산 정책을 종합 점검하면서 “결과적으로 부동산 시장 안정으로 연결하지 못한 점에 대해 다시 한반 송구하게 생각한다”고 밝혔다. 하지만 홍 부총리의 메시지는 정책 실패에 대한 치밀한 분석과 보완책 제시보다는 ‘정책성과 홍보’에 방점이 찍혀 있었다.

구체적으로 홍 부총리는 문재인정부의 부동산 대책이 28번 이뤄졌다는 지적을 반박했다. 그는 “종합대책이라 할 수 있는 것은 그 절반 수준으로 나머지는 사실상 (이미 공표된) 발표대책의 후속대책 성격”이라고 말했다.

주택 공급이 적었다는 비판도 수긍하지 않았다. 홍 부총리는 “전반적으로 5년간의 주택공급을 보면 수급개선과 직결되는 주택 입주물량 및 미래 공급 기반 확보를 위한 공공택지 지정 실적 모두 과거 대비 많은 수준”이라고 설명했다. 2013~2016년 사이 입주물량이 연평균 45만호였는데 2017년 56만9000호, 2018년 62만7000호, 2019년 51만8000호, 2020년 47만1000호, 2021년 43만1000호로 현정부의 실적이 나쁘지 않았다는 것이다.

아울러 집을 ‘사는 것’(buying)이 아닌 ‘사는 곳(living)’으로 국민들의 관점을 전환시키기 위해 주택거래 전 단계에 걸쳐 시장안정을 위해 세제를 구축, 시행했다고 홍 부총리는 밝혔다. 즉 취득단계에서 다주택자와 법인의 취득세율을 인상하고 보유단계에서도 다주택과 법인의 종합부동산세를 강화하는 동시에 단기 및 다주택자를 대상으로 양도세 중과를 시행했다고 그는 설명했다. 홍 부총리는 “양도세 중중과 유예 종료 등 수요관리 패키지가 완성된 작년 하반기 이후 투기적 매수동기 감소 등에 따라 안정화 흐름이 조성됐다”면서도 “다만 이와 관련한 제도 변화에 대해서는 차기정부가 새 기조 하에 새 판단을 모색할 것”이라고 덧붙였다. 이와 함께 홍 부총리는 “임대차 3법의 경우 긍정적 효과에도 불구하고 전세가 불안 등 일부 문제가 제기돼 정책적 보완노력을 기울였다”고 말했다.

홍 부총리의 이런 평가는 문재인정부의 최대 실책으로 부동산정책을 꼽고 있는 전문가들의 인식과 상반된다. 세계일보가 국내 경제학자, 국책기관 및 금융 전문가를 대상으로 실시한 설문에 따르면 전문가 30명 중 24명이 문재인정부의 가장 잘못한 경제정책으로 ‘부동산정책’을 꼽았다. 한 전문가는 “부동산 정책 실패 등으로 빈부격차가 더욱 확대됐다”고 말했고, 다른 교수 역시 “주택가격을 상승시켜 부의 격차를 심화시켰으며 이는 향후 한국경제에 큰 부담으로 작용할 것”이라고 지적했다.

실제 문재인정부 내내 부동산정책은 여러 측면에서 문제점을 발생시켰다. 서울 등 수요가 집중된 곳에 주택을 공급하지 않고 1가구1주택 선호 현상을 인위적으로 만들기 위해 투기과열지역 지정, 다주택자 세금 강화 등 규제에만 집중해 각종 부작용을 초래했다는 비판이 대표적이다. 코로나19에 대응하기 위해 시중에 유동성이 급증한 상황에서 이뤄진 다주택자 규제는 똘똘한 한 채 선호 현상을 자극했다. 또 재건축 규제 강화로 아파트 공급 위축 우려가 심화되자 강남을 시작으로 강북 및 수도권 지역에서도 아파트 가격 상승 추세가 확산됐다.

여기에 보유세, 양도세 중과가 동시에 이뤄지면서 다주택자들의 퇴로를 막아 시장의 매물잠김 현상은 짙어졌다. 다주택자들은 이런 징벌적 과세를 피해 ‘증여’를 선택했다. 실제 서울의 아파트 거래 중 증여가 차지하는 비중은 문재인 정부 출범 첫해인 2017년 4.5%에서 2020년 14.2%로 급증했다. ‘부의 대물림’이 심화한 것이다. 아울러 자산 격차도 커졌다. 신한은행이 최근 발표한 ‘보통사람 금융생활 보고서’에 따르면 지난해 5구간(상위 20%)의 부동산 자산규모는 전년 대비 2억4183만 원 늘어난 12억2767만 원으로 집계된 반면 1구간(하위 20%)은 110만 원 줄어든 490만 원에 그쳤다. 이에 따라 5구간과 1구간 간 부동산 자산 격차는 251배에 달했다. 이런 가운데 20~30대를 중심으로 최대한 대출을 끌어 부동산을 구입하는 ‘영끌’이 이어졌다. 이런 영끌 현상은 최근 기준금리 인상과 맞물려 부채 급증이라는 ‘부메랑’으로 돌아와 한국 경제에 아킬레스건으로 작용할 가능성이 점점 커지고 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 ‘문재인 정부 부동산정책의 비판적 평가’를 통해 “문재인정부의 주택정책에는 그 기본적인 시각에 적지 않은 문제점이 있다”면서 “유기적인 매매시장과 전월세시장의 관계에 대한 이해부족, 시장상황에 대한 반응으로 발생하는 투기적 행태에 매몰된 과도한 규제, 1가구1주택이란 구호성 목표와 다주택자의 긍정적 측면을 무시한 징벌적 조세정책 등 여러 가지 문제점이 있다”고 지적하기도 했다.