현장은 확실히 바닥 다져나가고 있는 중앵커1) 언론을 통해 '집값 바닥론'이 확산된 주요 근거는 전국 아파트 거래건수로 보이는데요.  박) 네~ 국토해양부에 따르면, 지난 9월 신고된 전국 아파트 거래는 모두 3만3685건으로 8월(3만1007건)에 비해 8.6% 증가했다. 수도권 아파트 역시 8월(8091건)에 비해 11.5% 늘어난 9022건의 거래가 이뤄졌다.  앵커2) 매매시장의 선행지표라고 할수 있는 경매시장도 조금씩 움직이고 있죠?박) 네, 최근 경매시장이 활기를 띠는 가운데 수도권 아파트 낙찰가율이 두 달 연속 상승세를 이어가고 있어 눈길을 끌고 있다. 또한 낙찰된 물건 가운데 낙찰가율이 80% 이상으로 높게 낙찰된 물건의 비율이 지난달 대비 크게 늘어나고 있다. 아무래도 실수요자들보다 투자자들의 비중이 높을 수밖에 없는 경매시장의 특성상  경매시장에서 먼저 바닥을 감지하고 있는 분위기다. 경매정보제공업체 지지옥션에 따르면 이달들어 지난 15일까지 집계된 수도권 아파트 낙찰가율은 77.8%로 전달 같은 기간보다 76.6%보다 1.2% 상승했으며, 바닥이었던 8월(75.9%)이후 2개월 연속 상승세를 보이면서 회복조짐이 두드러지게 나타나고 있다.특히 이달 낙찰된 수도권 아파트 중 감정가의 80%를 넘겨 낙찰된 물건의 비율이 60.6%로 전달 53.2%보다 크게 늘었다. 서울을 포함한 수도권 지역에서 낙찰된 아파트 10건 중 6건은 80%이상에 낙찰된 셈이다. 낙찰가율 80% 이상 으로 집계된 최근 추이를 살펴보면 7월 49%, 8월 45%, 9월 53.2%, 10월 60.6%로 여름 이후 차츰 높아지는 것으로 분석됐다. 최근 들어 전세난에 부동산 회복 기미가 더해지면서 소형 아파트의 경우1회 유찰된 물건에도 응찰하는 경우가 늘어난 것이다.2회 이상 유찰된 물건에는 많은 응찰자가 몰려 종전 최저가를 넘겨 낙찰되는 사례도 나타나고 있다. 지난 11일 감정가 3억5000만 원에서 1회 유찰돼 서울남부지원에서 입찰에 부쳐진 강서구 가양동 가양6단지(전용 58.7㎡)에는 4명이 입찰표를 제출해 감정가의 90%인 3억1500만 원에 낙찰됐다. 지난 5월28일 동일단지 전용58.7㎡ 경매는 2회 유찰 후 2억8578만 원(감정가의 75.2%)에 낙찰된바 있다.서울동부지방법원에서 지난 11일 감정가 6억 원에서 2회 유찰 후 경매된 강동구 암사동 강동현대홈타운(전용 84.5㎡)에는 24명이 응찰해 4억9388만 원(감정가의 82.3%)에 주인을 찾았다. 지난 9월 최저가 4억8000만원에 경매됐을 때는 한 사람도 응찰한 사람이 없어 거듭 유찰을 했지만 이번에 사람이 많이 몰리면서 지난 최저가를 넘겨 낙찰된 것이다.앵커 3) 최근 자료를 보니까 시중은행의 원화대출이 큰 폭의 증가세를 나타내고 있다. 주택자금으로의 대출이 커진 데 따른 것으로도 파악 되는데요.박) 은행권에 따르면 국민,신한, 우리, 하나, 기업은행 등 5개 시중은행의 원화대출 잔액은 지난달 말 현재 649조5465억원으로 전월 말보다 5조631억원 급증했다.월중 원화대출 증가액이 5조원을 웃돈 것은 작년 2월 6조4441억원 이후 1년8개월 만에 처음이다. 원화대출은 올 들어 증가세로 전환된 이후 꾸준히 늘어나고 있다.이중에서 주택http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101104000060 담보대출은 194조9558억원으로 1조4138억원 증가하면서 증가액이 지난 7월 이후 석 달 만에 1조원대로 올라섰다.앵커4) 한편으론 예년의 통계치 기준으로는 아직 ‘바닥’으로 보기는 힘든 것으로 보는 시작도 있죠박 )네~ 주택 매매가격 변동률과 거래 상황, 일선에서 체감하는 수급 상황 등이 침체 국면에 빠진 지난해와 크게 다르지 않기 때문이다. 다만 올가을 들어 전세난 등의 영향으로 분위기 다소 호전되고 있어 계절적 비수기로 접어드는 오는 11월을 지나야 ‘바닥’ 여부를 명확히 확인할 수 있을 것으로 예상되고 바닥들 다지는중으로 표현하는게 보다 정확하다.    .우선 국토해양부와 국민은행 등에 따르면 전국의 아파트  주간  매매가격 변동률은 지난 4월 5일부터 9월 13일까지 2주(7월 12일 -0.1%, 8월 30일 0.1%)를 제외하곤 연속 0.0%로 ‘제자리걸음’을 했다. 다만 9월 27일 0.1%로 상승 전환한 뒤 지난 18일까지 4주 연속 0.1%씩 올랐다. 수치상로는 집값이 완만한 상승세를 보였지만 지난해 같은 기간과 비교하면 아직 바닥을 찍었다고 판단하기 어려운 상황이다. 지난해 집값은 6월 8일부터 11월 9일까지 23주 연속 주간 0.1% 이상씩 올랐다. 지난해와 비교하면 아파트값은 상승세가 뒤늦게 시작된 것으로 볼 수 있을 뿐 상승폭은 비슷한 수준이다.앵커5)최근의  아파트 전셋값 오름세가 매매로 이어지긴 어려울 거라는 전망이 발표되었죠?박 대표) 현대경제연구원의 '최근 아파트 시장 트렌드와와 2011년 전망' 보고서에  매매가 대비전세가 비율이 아직은 매매 수요를 자극할 만한 수준은 아니라고 분석했다.작년 1월부터 지난 달까지 서울의 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 11.5% 상승한  46%다. 하지만 이는 2002년 초 전셋값의 상승이 매매값 상승으로 이어질 당시 66.4%에는 크게 부족한 수치이다. 즉,  전셋값이 오르면 주택구매 수요로 매매값이 오르는  경향을 보이나, 최근 전세가율은 아직 수요를 크게 자극할 만한 수준은 아니라는 분석이 보고서의 내용이다. "최근 전세가격 상승이 빠른 시일 내에 매매가 상승으로 이어지기 어려울 것"이라며 "2000년대 초반 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어진 당시와 비교하면, 아직 매매가 자체가 높기 때문"이 주요 원인이라고 주장하고 있다.앵커6)  끝으로,  박 대표님 개인적으로 부동산 세미나를  많이 진행하고 직접 방문고객들을 대상으로   컨설팅을 하고 있는 걸로 알고 있는데 예전과는 사뭇 다른 분위기 일 것 같은데~ 네, 한달전부터 눈에 띄게  투자 손님들이 늘었다고 볼수 있다. 4주연속 토요일 일요일까지 회사에 나와서 일하는 것은 올해들어 처음이다. 간간히 진행하는 부동산세미나도 연일 만석으로 성황리에 끝내고 있다.  이미 발표된 거래량지표나 전세비율, 경매낙찰가율, 주택담보대출증가속도는 별개로 하고 현장만 놓고 볼때고 현재 주택시장은 바닥을 다져나가고 있는 게 확실하다.유엔알 컨설팅 12일(금) 오후2시 부동산세미나‘시장을 이기는 부동산 특강 SHOW’ (매경 출판)출간 기념‘부동산시장 바닥론과  2011년 부동산 투자전략’부동산 투자컨설팅업체인 유엔알컨설팅이 오는 12일(금) 오후 2시부터 5시 까지   강남역 7번 출구 새롬 패스넷(파리바게트 뒤편)에서 ‘‘부동산시장 바닥론과  2011년 부동산 투자전략’대해  세미나를 개최한다. 연말과 내년  부동산시장에 대한 진단과 소액 투자상품,유망지역 주택투자포인트, 수익형 부동산 투자법, 신축주택개발 노하우,풍수지리로 본 부동산 투자법,  고수익 특수 물건에 대해 질의 응답식으로 세미나를  진행할 계획이다. 참가비는 무료이고 교재비는 1만원이다. 문의 새롬 패스넷 (02)557-7474박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597

값싸게 낙찰 받아 ‘고쳐 쓰기’ 전략요즘같이 부동산 침체기일 때는 법원 경매시장을 잘 살펴보면 의외로 괜찮은 부동산을 찾기 쉽다. 경매는 부동산 떨이시장인 동시에 우량 부동산의 공급처이기도 하다. 각종 알짜 경매물량이 꾸준히 경매시장에 공급되고 있기 때문에 목적을 갖고 부지런히 다리품을 팔면 진 흙 속의 진주를 고르는 게 어렵지 않다.현재는 허름해 볼품없는 부동산을 싼값에 낙찰 받은 다음 입지나 상권에 맞게 개·보수하면 얼마든지 수익성부동산으로 바꿀 수 있다. 저금리 기조가 흔들릴 가능성이 적은 만큼 투자자들의 경매 낙찰 후 개·보수는 새로운 부동산 투자기법으로 정착되는 기미가 뚜렷하다. 비싼 값에 제대로 된 부동산을 사기보다는 싸게 사서 고쳐 쓰는 실용적인 투자자세가 자리 잡고 있는 셈이다.서울 강동구에 사는 장 씨(43)는 올해 4월 성동구 구의동에 있는 대지 231㎡, 건평 268㎡ 2층 단독주택을 경매를 통해 낙찰 받았다. 지은 지 22년 된 허름한 주택이어서 남들이 거들떠보지 않은 탓에 2회씩이나 유찰한 물건을 감정가의 68%인 3억4820만원에 사들였다. 장씨는 소유권 등기와 세입자 집 비우기를 마친 후 바로 리모델링에 들어갔다.도로에 접한 마당은 주차장으로, 나머지는 근린시설로 바꿨다. 1층은 고급 의류매장 사업자가 보증금 8000만원에 월세 70만원 조건으로 세를 들어 왔고 지하 1층은 보증금 3000만원, 월 60만원에 커피숍이 들어섰다. 2층은 장 씨 살림집으로 꾸몄다. 공사비로 5800만원이 들었다. 결국 주택 구입비 중 1억1000만원은 보증금으로 바로 회수했고 매달 130만원의 고 수익이 들어오고 있다. 수익률로만 본다면 그리 큰 수익은 아니지만 장 씨가 거주비용을 해결했다는 점을 감안하면 꽤 수지가 맞는 장사를 한 셈이다.이번 사례는 싸게 나온 숙박업소를 경매로 잡은 다음 용도를 바꿔 재테크에 활용 한 사례다. 서울 구로동에 사는 박 씨(56)는 지난해 초 관악구 신림동 상업지역 이면도로에 위치한 대지 132㎡, 건물 280㎡ 노후 여인숙 을 감정가의 72%인 2억7890만원에 낙찰 받았다.박 씨는 내부구조를 거의 뜯어고쳐 원룸주택으로 개조하기로 했다. 3개월 동안 공사한 끝에 미니주방과 화장실을 갖춘 13~16㎡ 원룸 12개가 탄생 했다. 각종 세금으로 1680만원, 세입자 이사비 500만 원 등 낙찰 받는데 3억 원을 들였고 공사비는 6000만원이 들었다. 박 씨는 공사를 끝내고 한 달 만에 임대를 모두 마쳐 현재 보증금 6000만원과 매달 350만원의 월세 수입을 올리고 있다. 투자금액 대비 연 수익률이 은행금리 두 배 이상인 고정적인 임대 수익을 올리고 있는 셈.경매를 통해 싸게 낙찰 받은 다음 리모델링 과정을 거쳐 임대수익을 올리려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용성이 좋고 적은 비용으로 개·보수해 원룸이나 상가주택, 미니 업무용건물 등 지역여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이나 사무실은 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하면 짭짤한 수익 을 올릴 수 있다. 상업용 건물은 지역상권이 어느정도 무르익을 조짐이 있거나 상권변화가 예상되는 곳을 골라야 한다.경매 후 리모델링 기법은 잘만하면 수익성 높은 부동산을 효율적으로 잡는 방법이지만 주의해야 할 점도 많다. 우선 입찰 전 건물 노후 정도와 사업성 검토를 미리 마쳐야 한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 수요분석 과 함께 임대가능성, 투자성 분석을 거쳐야 한다. 특히 투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 개·보수가 불가능할 수도 있다.되도록 지은 지 20년 미만된 건물을 고르는 게 좋고 개·보수 가능여부 파악을 위해 입찰 전 건축설계사무소에 의뢰해 건축관련 법에 따른 증· 개축이 가능한지 알아보는 게 좋다. 특히 노후주택이 밀집된 곳은 시유지나 구유지가 도로에 물려있는 경우가 많다. 이때에는 땅을 추가로 매 입해야 개·보수가 가능하기 때문에 입찰 전 도시계획확인원과 지적도를 확인해 볼 필요가 있다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008      

추계세금으로 정산하는 사업자 물량 노릴 만 ‘빌라 떨이 없어요’?  서초동에 사는 김 미숙(45세. 가정주부 )는 주로 연말에 신축빌라 사냥(참조: 박상언의 시장을 이기는 부동산 특강 SHOW) 에 나선다. 연말이 되면 전통적인 부동산 비수기여서 급매물들을 싸게 살수 있기 때문인걸로 일반인들은 생각하기 쉽다. 하지만 결혼전 세무서에 근무해서 세금에 대해 누구보다는 해박한 김미숙씨는 빌라를 처음으로 신축하는 분들의 물건만을 노린다. 얼마전에는 지하철 인근 도심지역세권 지구 신축빌라를 시가보다 10% 이상 저렴하게 구입했다.  일반적으로 기장한 사업자의 소득금액 산출은 총수입금액에서 필요경비를 공제하여 계산한다. (소득금액 = 총수입금액 – 필요경비)하지만 사업자를 내어 빌라를 처음으로 신축하는 경우 추계장부로 보통 하는데  단순경비율 대상자로서 장부기장능력이 없거나 예상매출 이익이 얼마인지를 알 수 없기 때문이다.현행 상법에서는 상인은 1년에 1회 이상 결산을 하도록 되어 있는데 해당년도 사업기간•을 (회계연도)을 넘어가게 되면 세금이 중과되게 된다. 즉 주택 신축 사업자자 추계로 세금계산시 해를 넘기게 되면 팔지 못한 물량에 대해 사업자는 2배이상 세금을 내기 때문이다. 즉 남은 물량 1~2채 정도는 땡처리라도 3자에게 넘기는 게 유리할 수 있다는 얘기다.주택신축 판매시.주택신축판매업에서는 추계율은 9.1%다.(부동산매매업은 19.1%.)근린상가가 들어가면 추계율이 건물신축판매업으로 추계율이 매년 1%씩 올라가는 추세다. 2008년기준 12.4%이기에 간편장부를 작성한다고 하여도 그 수준에서 플러스 마이너스 1%다.즉  주택신축판매업 세금의 1.5배정도다. 부동산 매매업시 다음해로 물량을 넘겼을 경우 일반적으로 수입금액이 6천만~3억사이이므로 추계*2.3이다. (부동산매매업은 추계*2) 매출 30억을 넘는 경우가 대부분 없으므로 30억*9.1%이면 2.73억이므로 3억미만이므로 추계*2.3입니다.- 세액산식 : 전년도 매출액*19.1%(매매사업자의 세율)=세 전 이익금*과세비율 = 세액 - 예) 10억 원 * 0.191 = 191,000,000원 = 191,000,000원*0.35(2009년 양도세율)-13,140,000원 = 53, 710,000원기장하지 않은 사업자의 소득금액 계산장부가 없을 때는 기준경비율 또는 단순경비율에 의하여 소득금액을 계산하며, 이렇게 계산한 소득금액을 "추계소득금액 "이라고 한다. 장부를 기장하지 않으면 적자가 났거나 실제 소득이 추계소득금액보다 적더라도 이를 인정받지 못하고, 추계소득에 의하여 계산된 소득세를 내게 된다.(1) 기준경비율에 의한 소득금액 계산방법 소득금액 = 수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율)(2) 단순경비율에 의한 소득금액 계산방법소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)소규모 영세사업자에게 단순경비율이 적용되는데 그 대상은 직전연도 수입이 다음에 해당하는 자가 된다.박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597

장기간 저성장 경제성장율하에서의 극단적인 모델한국, 지속적인 경제성장율하에서는 일본보다 홍콩, 싱가포르 모델 따라갈 듯금융기관, 경제연구소 여기저기서 경쟁적으로 부동산에 대한 비관적 논조를 내세우며 부동산 버블론에 힘을 보태고 있다. 한국 부동산 시장의 버블가능성을 거론하는 측에서 주로 인용하는 나라는 일본이다.노무라보고서-2015 건설ㆍ부동산(노무라종합연구소) 내용을 보면 지난 2007년 일본 국내 건설 투자는 52조3000억엔으로 정점인 1992년 80조엔에 비해 60%로 감소한 상태다. 연구소는 이 수치가 2015년에 절반인 50% 수준까지 줄어들 것으로 예측한다. `잃어버린 10년`을 거치며 23년 만에 건설업이 반 토막 난 셈이다. 인구통계학적인 전망은 지난 10여 년간 일본 부동산산업은 인구가 줄어들고 고령화가 가속화하는 변화에 민감하게 반응했다. 일본의 `잃어버린 10년`은 증시와 부동산 버블 붕괴와 함께 1990년대 초 시작했다. 이라크의 쿠웨이트 침공 등 해외 변수가 주요 요인이었지만 인구구조 변화에 대한 염려도 작용했다.실제 10여 년 후인 2004년 총 인구 감소가 시작됐다. 노무라연구소는 11년 후인 2015년에 가구 수가 정점을 기록할 것으로 전망한다. 주택산업은 직격탄을 맞았다. 신축 주택은 1978년에 155만가구, 1990년에 171만가구, 1996년에 164만가구 등 몇 번에 걸친 정점 이후 2006년에 129만가구로 위축됐다. 정부 통계에 따르면 65세 이상 고령자 외엔 자가주택률이 지난 20년간 계속 감소하고 있다.그렇다면 한국은 어떨까. 2007년 건설 투자가 127조원에 달하며 사상 최대를 기록했다. 일본처럼 정점 이후 23년 만에 절반으로 위축될 것이란 전망은 없다. 통계청 수치를 보더라도 한국은 2018년에 인구 수가 감소할 것으로 예상되지만 수도권은 2022년까지 증가할 것으로 제시되어 있고 1~2인 가구수 증가는 2030년까지 증가할 것으로 나타나고 있다.인구구조 외에 경제성장율과 장래소득수준도 분석해야즉, 일본의 `잃어버린 10년`은 과잉 유동성과 글로벌 경제 변화에 따른 것이다. 부동산 가격변동은 단순히 인구구조로 판단할 수는 없고 오히려 산업구조적 발전이 더 연관되어 있다. 자본주의 사회에서 모든 산업은 순환주기를 가지고 있다. 부동산시장도 당연하게 일정한 순환주기를 가지고 있다. 자본주의 경기변동 순환주기는 콘트라티에프(Kondratiev) 파동과 같이 50~60년에 걸친 장기순환주기에서 키친(Kitchen) 파동처럼 수십 개월의 단기순환주기까지 여러 주기가 있다. 그리고 이들 순환주기가 중첩되어 현실의 경기순환이 되는데, 부동산경기의 순환주기는 이러한 일반경기 순환과 연관성을 가지면서도 나름의 독자적인 특성을 가지고 있다.외국의 여러나라와 비교할 때 인구구조만 가지고 부동산 시장을 분석할 때 실수를 범할 수 있다. 일본의 경우 30년대 태어난 베이비부머가 1991년 이후 은퇴하면서 이후 15년간 부동산가격이 80% 하락하는 극단적인 상황이 벌어졌다. 그리고 미국에서는 2006년 이후 부동산 시장의 붕괴, 특히 장기모기지(mortgage) 시장의 붕괴가 발생했다. 미국의 이러한 변화를 설명하는 강력한 도구 중의 하나가 인구구조 변화다. 미국은 1946년부터 7,820만 명에 달하는 베이비부머가 있고, 이들의 은퇴시기가 부동산시장 붕괴 시기와 맞아떨어지고 있다. 그렇지만 모든 설명을 인구구조 변화로 귀결시킬 수는 없다. 도시의 발전과 몰락은 오히려 산업구조적 발전과 더 관련이 많다. 세계적으로 신흥도시와 몰락한 도시의 격차가 뚜렷하게 나타나면서 그 원인에 대한 다양한 설명이 시도되고 있다. 왜 샌프란시스코나 시애틀은 성장하는데, 시카고나 미국 남부도시들은 몰락하는지, 왜 싱가포르나 홍콩, 상하이는 성장하는데, 과거 영화를 누리던 다른 아시아 도시들은 몰락하는지. 그래서 이러한 변화를 일으킨 원인이  무엇인지 아는 것은 결국 해당 도시의 부동산가격이 폭등하는 이유를 설명하는 기본적 틀이 된다.즉 모든 부동산 가격에 대한 원리를 ‘산업구조에 변화에 따른 소득’등의 외부효과는 도외시한 채 인구구조와 입주량 등 단순통계자료를 바탕으로 부동산 버블론의 근거를 내세우는 논리전개는 뭔가 알맹이가 빠진 느낌이다.    ‘숫자는 거짓말을 하고 거짓말쟁이는 숫자를 사용한다. 인구구조와 입주량등 단순 통계수치에만 빠져 산업구조와 소득증가 등의 외적인 현실을 도외시하는 분들을 두고 하는 말이다.한국과 여건이 비슷한 홍콩, 싱가포르등도 참조할 만단순히 일본 자료만 기대지 말고 우리나라처럼 국토가 좁고 주택보급율이 이미 100% 가 넘어도 경제가 지속적으로 성장해, 주택가격도 이에 따라 급등하고 있는 홍콩, 싱가포르 등도 유심히 살펴볼 필요가 있다.얼마전 필자가 직접 방문했던 홍콩과 싱가포르 주택 부동산 시장은 경제가 고속 성장하면서 그에 맞게 부동산시장도 해마다 높은 상승세를 유지하고 있다.1인당 국민소득이 5만불 달하는 싱가포르는 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩 등이 대거 몰려있다. 해당지역 주택 한채가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부자들을 끌어들이고 있다. 싱가포르의 중심업무지역이 오차드 로드를 중심으로 형성되어 있는 민간 고급 아파트의 평균 가격은 3.3㎡ 3000~3500만원을 웃돌고 있다. 홍콩의 고급주택가인 리펄스 베이 같은 경우 시끄럽고 습기가 많은 도심을 벗어나 편안하게 휴식을 취할 수 있는 바다와 산이 어우러진 유럽형 휴양지다. 과거 영국식민지 일때는 영국인들이 지금은 홍콩 최고의 부호들이 모여 사는 고급아파트와 빌라촌이 형성되어 있다. 홍콩의 아파트는 선시공 후 분양방식으로 공급되는데 리펄스 베이일대 40평대 정도면 50~60억원 정도고 임대료만 한달에 1500~2000만원에 달한다.한국, 일본과 같은 급격한 버블붕괴는 없을 듯 버블은 일부 아파트만의 문제선진국들의 사례를 보면 주택시장이 10~13년을 주기로 상승과 하락을 반복해오고 있다. 거품 붕괴로 이어지기 위해서는  부동산 가격 급등이 필수조건이다. 거품 붕괴 전 5년간 일본의 6대 도시 땅값은 3배나 뛰었다. 1997~2006년 아일랜드의 주택값은 252%, 스페인은195%, 미국은 132% 올랐다. 한국은 8.4% 오르는 데 그쳤다. 지난 2000~2006년 주택가격을 비교해도 마찬가지다. 미국의 20개 주요 도시 집값은 100% 이상 올랐지만 한국은 평균 46%였다. 물론 지역별로 보면 서울은 69.2%(강남 90.4%, 강북 45.2%) 상승한 반면, 지방은 전체적으로 보합세를 보였다. 즉 한국의 집값 상승률이 선진국들의 절반에 못 미쳤다는 점이다. 지난 20여년의 기간을 놓고 볼 때 전국 주택가격 지수는 4.2 % 올라 물가상승율(4.61%) 보다 낮았다. 즉 주택가격은 장기간 하락했다. 서울의 아파트만 보면 연평균 8.18% 올랐지만 물가상승율을 초과했지만 근로자 가계 소득 증가율(10.27%)에는 미치지 못했다.2006년 우리나라 전체 가구의 평균 자산 가운데 부동산은 76.8%이며 전ㆍ월세 보증금을 부동산으로 간주하면 부동산 비중은 81%가 된다. 이는 미국(33.2%) 일본(39.0%) 영국(54.0%) 등 선진국 보다 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 월등히 높다는 게 부동산 버블론의 한 단서를 제공하고 있다. 현재 부동산 버블론이 제기되고 있는 주요한 타겟 부동산은 아파트라 해도 과언이 아니다. 전체 자산에서 부동산 자산 비중이 높아서 버블론이 제기되고 있는 것보다 환금성 떨어지고 월세 한푼 안 나오면서 더구나 개발가능성까지 미약한 대형아파트나 단독주택, 지방의 땅등이 버블론의 표적이 되고 있는 것이다.일본의 사례처럼 급격한 부동산 버블붕괴는 일본처럼 지속적으로 경제가 침체되지 않는한 일어날수 없다. 90년대 초반부터 시작된 일본의 버블 붕괴사례를 참조하면서 대비책을 제시하는 것은 바람직한 일이다. 하지만 경기 호불황과 기타 변수들을 무시한 채 최악의 시나리오인 일본 부동산 시장을 유독 강조하면서 비관론적인 관점과 이데올로기 측면에서 부동산 버블론을 전파시키는 것은 누구에게도 도움이 되지 않는다.박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597

무주택자의 꿈이 내 집 마련이라면 유주택자는 지금 살고 있는 집보다 더 넓고 인기 있는 동네에 살고 싶은 게 소망일 것이다. 요즘 중소형에서 대형으로, 수도권이나 강북권에서 강남권 등 인기지역으로 아파트를 갈아타려는 수요가 부쩍 늘어났다. 부동산침체 장기화로 아파트가격이 하향 평준화되면서 중소형 아파트와 대형 아파트 사이의 가격 폭이 점점 줄어들자 ‘갈아타기’에 관심을 갖는 실수요자들이 늘고 있다. 주택 갈아타기를 시도할 때 값싸고 면적 넓은 대형아파트를 찾는 것은 인지상정이다. 불황기를 맞아 경매로 나오는 아파트들은 고점 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있어 요즘 같은 거래 침체기에 경매만한 내 집 늘리기 방법도 없다. 호황기에는 대형 아파트 낙찰가율이 감정가에 육박하지만, 불황기에는 70% 선에서 낙찰 받을 수 있기 때문에 시세에 비해 월등히 낮은 가격으로 큰 집으로 갈아타기가 가능하다.  법원 경매나 한국자산관리공사의 공매를 활용해도 대형 아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 대형 경매물건은 늘고 있으나 부동산시장 위축과 경매물건 대출규제 여파로 시장 참여자가 적어 낙찰가율은 약보합세를 유지하고 있다. 시세 대비 30% 가까이 값싸게 나온 인기지역 대형주택을 경매로 잡으면 큰 평수의 내 집 마련과 시세차익이라는 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있다.  8·29 부동산 대책으로 강남3구를 제외한 곳에서 9억 원 이하 주택을 1주택자가 사면 DTI 규제가 완화되면서 자금 여유가 있는 수요자들이 집 늘리기용으로 버블세븐 지역의 대형 아파트 물건을 알아보는 사람들도 꾸준히 늘고 있다. 서울의 경우 지난해 강북 소형 아파트들은 가격이 강세를 보였지만 서울 강남과 기타 버블세븐 지역의 중대형 아파트들은 가격 하락세를 면치 못하고 있기 때문에 경매 시장 역시 비슷한 상황이 연출되고 있다.  대형 아파트 경매가 유리한 점은 입찰 경쟁률이 인기 많은 중소형 주택보다 낮고 저감률이 크다는 점이다. 즉 1회 유찰 시 가격이 20%씩 떨어지는 데 10억 아파트가 1회 유찰되면 2억 원이 떨어지지만 1억 아파트가 유찰하면 2000만 원이 떨어진다. 대형 아파트는 중소형보다 10~20% 정도 더 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 장점이 있다. 게다가 최근 경매에 나오는 아파트의 감정가는 침체기에 평가된 시세를 반영하고 있는 것도 메리트이다. 전용면적 135㎡(41평) 초과 대형아파트 경매물건은 내년까지 경매 법원에서 주요 매물로 꾸준히 공급될 것으로 보인다. 경기 침체에 따른 대형 아파트 선호도 감소, DTI 규제와 가계부채 증가 등 여파로 내 집 마련 수요자들에게 있어 대형의 수요가 줄어들고 있어서다. 또 대형 아파트는 침체기에 환금성이 결여된 상품으로써 가격 하락과 거래 마비 등으로 시장이 위축돼 대형주택 수요자들이 내 집 늘리기에 좋은 기회로 여기고 있다.  아파트 경매는 전국적으로 한 달에 약 5000여건이 경매에 부쳐지는 데 대형의 공급은 전체 아파트 경매의 25~30% 정도이다. 약 1500여건이 입찰에 부쳐지며 중소형 아파트 낙찰가율 80% 선에 비해 대형아파트 낙찰가율은 70~75% 선으로 소형에 비해 10% 정도 낮다. 입찰 경쟁률은 3대 1로 소형에 비해 2~3대 1 정도 낮아 수월하고 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 다만 강남3구 등 인기지역은 낙찰가율이 3~5% 정도 높은 편이다.  살던 집 먼저 팔고 입찰해야 유주택자는 교체 투자하기에 적당한 시기다.멀리 보면 집값 상승기보다 하락기가 평형(면적)과 지역 갈아타기에 욕심을 내볼 좋은 기회이다. 부동산가격 상승기에는 투자자들이 시장을 주도하지만 침체기에는 실수요자들이 가격 경쟁력이 있어 유리하다. 요즘 대형 아파트는 가격이 약보합세거나 가격이 추락하는 하락세인 데 반해 중소형 아파트 가격은 변동이 크지 않아 시세 폭이 좁아진 덕분이다. 아파트 갈아타기 할 때는 기존 살고 있던 주택을 먼저 매도한 후 새 주택을 사야 낭패를 당하지 않는다. 자칫 새 주택부터 낙찰 받고 기존주택을 서둘러 팔려 할 때 잘 팔리지 않아 애를 먹는 경우가 다반사다. 기존주택이 팔리지 않아 경매 낙찰 대금을 납부하지 못하면 자금융통 때문에 심각한 차질이 생길 수도 있다. 갈아타는 것은 좀 더 나은 곳으로 옮겨가는 것인 만큼 기존주택 처분은 빠를수록 유리하다.  갈아타기 비용과 거래관련 세금을 감안해 손익부터 먼저 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 갈아타려는 경매 주택은 지금 거주하는 집값보다 비싼 경우가 대부분이므로 미리 자금계획을 검토하고 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출 비율(LTV) 등의 규제를 받는지 여부를 체크해 봐야 한다. 주거래 은행을 찾아 경락잔금 대출 가능여부나 대출 금액 등을 미리 알아본 뒤 새로 낙찰 받을 주택을 알아봐야 한다. 경매를 통해 내 집 늘리기에 나설 때는 명도 지연을 고려해 넉넉한 입주계획을 잡아야 실수를 줄이게 된다. 집을 팔고나서 바로 입주할 요량으로 주택을 낙찰 받으면 입주지연으로 애를 먹는 게 주택 경매의 단점이다. 낙찰잔금 납부 후 입주까지 통상 짧으면 3개월에서 길게는 6개월 정도 명도기간이 필요한 게 통례이다. 입찰 전 채무자나 세입자 탐문을 통해 낙찰 후 이주계획을 탐문하고 인도명령을 통해 협의인도를 추진하는 것이 바람직하다.  지역 대표아파트 입찰 전략 세워야 강남과 버블세븐 등 인기 대형 경매 아파트에 입찰을 고려한다면 되도록 감정가가 최근 시세를 반영한 상태에서 최소 1회 이상 유찰한 아파트를 중심으로 입찰물건을 선정하는 것이 바람직하다. 감정가가 최근의 시세를 반영하지 않은 아파트는 1회 유찰해도 별로 남지 않거나 가격 거품이 빠지지 않아 투자 메리트가 없다. 이사비, 체납관리비 등 아파트 낙찰 후 투입되는 필요적 추가경비도 감안한 후에 입찰해야 한다.  하반기 이후에 경매시장에 나온 아파트의 감정가는 가격의 거품이 충분히 빠져있는 상태이므로 유찰 후 최저가 수준에서 약간의 금액을 더 써내 낙찰 받으면 시세보다 저렴하게 매입한다. 다만 2~3회 유찰된 아파트는 경쟁이 치열해 낙찰가가 1~2회 유찰된 최저 가격 선까지 높아지는 경우가 왕왕 있으므로 수회 유찰한 물건보다는 감정가가 낮은 아파트 중 1회 이상 유찰된 아파트를 고르는 게 낙찰 확률을 높이는 방법이다. 대형 아파트의 경우 같은 단지라도 동?향?층에 따라 억 단위의 가격차이가 나는 게 보통이다. 입찰 전 급매물 시세와 적정 거래시세를 몇 군데 중개업소에 들러 시세확인을 해 두는 게 좋다. 특별한 이유 없이 여러 번 유찰된 아파트는 각별히 주의해 입찰해야 한다. 초보자가 보기엔 별 문제없어 보여도 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받아보는 세심한 주의가 필요하다. 경매 입찰 전에 되도록 점유자를 만나 이사 계획을 미리 탐문해 보는 것이 좋다. 대체로 대형 아파트 점유자들은 자존심이 강해 자진해 명도해주기도 하지만 일부 파렴치한 세입자의 경우 과다한 이사비를 요구하며 고의로 이사를 지연시키기도 한다. 명도가 손쉬운 대형 아파트는 채무자 겸 소유자가 거주하거나 사업가, 공직자 등이 거주하는 주택이며 전세권 등기를 마쳤거나 배당 순위에 해당돼 낙찰 대금에서 배당 받는 경우이다.  현재 부동산 시장에 급매물이 많이 나와 있기 때문에 철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 우량지역 내 대형 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008       

1. 2030 세대소득공제 혜택을 갖춘, 주택청약종합저축을 우선적으로 가입하는 게 필수. 주택소유 여부와 상관없고 미성년자도 가입이 가능하며, 국민주택과 민영주택 어디에나 청약이 가능한 다목적 통장이다.무주택자 뿐만 아니라 주택을 소유하고 있는사람, 그리고 미성년자까지, 1인 1통장으로 누구나 가입가능하다. 납입금은 매월 2만원에서 50만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입이 가능할 뿐만 아니라, 청약시에는 국민주택과 민영주택 어디에나 청약이 가능하고, 최초로 민영주택을 청약하는 경우라면 원하는 주택의 규모도 선택할 수 있다는 특징을 갖고 있다. 뿐만 아니라, 소득공제 혜택도 있는 만큼 연말 정산 앞둔 직장인들에게 제격이다.경제지 부동산 면이나 부동산 정보사이트을 부지런히 보면서 부동산 보는 안목을 넓히는 게 중요. 앞으로 소득이 늘어날것으로 예상되는 만큼 거주뿐만 아니라 투자가치가 되는 주택에 대한 관심을 갖는게 중요하다.2. 4050세대자가를 이미 소유하는 세대가 많이 분포해 있는 만큼 이제는 서서히 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심을 가질 때다. 토지 투자도 서서히 관심 가져야. 여유 자금의 규모가 큰 이들은 분산 투자가 필요하다. 주택 30%, 토지 30%, 수익형 부동산 40% 등으로 분산해두면 리스크를 예방할 수 있다.과거 고도성장기 때 처럼 급등한 주택시장에 대한 환상을 서서히 버려야 할때이다. 베이부머들에 대한 은퇴 연령기와 수익형 부동산에 대한 관심이 급속하게 증가하고 있기 때문에 남보다 한발 더 포트폴리오 전환을 준비할 나이다.3. 6070 세대꾸준히 안정적인 월세수익이 나오는 근린상가나 오피스텔 도시형 생활주택에 대한 관심 필요. 자녀 혼인과 본인들 노후 준비로 안정적인 현금창출이 필요하기 때문이다.한 번 실패하면 회복하기 힘든 나이기 때문에 수익형 부동산에 대한 투자도  돌다리도 두드리듯 신중하고 사전 투자하기 전에 전문가와 상담이 중요하다.도심 근교로 아파트를 옮기고 남은 돈으로 소형 아파트를 구입해 월 임대소득을 거두는 편도 낫다. 다만 자식들이 찾아올 때를 대비해 집을 너무 줄이지 않도록 하고 실물투자는 부담이 큰 만큼, 부동산 펀드나 고수익 펀드 등 간접투자 상품에 투자하는 것이 좋다.집 규모 자체도 줄일 필요가 있다. 남는 돈으로는 본격적인 실버 생활을 준비한다. 역모기론도 고려하고 도 수익률 7~8% 전후의 고수익 금융상품이 유망하다박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

그동안 주식과열도 수차례  경고했어야부동산 전문가들은 대개 본인의 전공분야가 아닌 주식에 대해서는 발언을 회피하는 경향이 있다. 한국에서는 무슨 의도에서인지 유독 주식전문가들의 부동산관련 발언이 거세다. 최근 KTB투자증권, "부동산 경기, 이제 대세 상승은 없다"를 냈다.주내용은 올해는 물론이고 내년 이후 부동산 경기가 대세 상승으로 돌아설 가능성을 기대하기 어렵다는 보고서다. 기존에 이미 나왔던 자료를 다시 끄집어내어 발표되는 이러한 보고서가 주식시장에서 나오는 것은 관례적으로 되풀이 되고 있지만 일부 좌파성격의 언론매체는 ‘이례적이다’고 평가할 정도로 호들갑을 떨고 있다. 막상 보고서를 작성한 증권업계 분들과 부동산관련 이야기를 하면 실무 경험이 없어 오로지 숫자와 통계로만 이야기를 이끌어가 별 다른 내용이 없는 경우가 많다.이들은 최근뿐만 아니라 10여년전 부터 줄기차게 부동산 폭락설을 설파하고 있으면서 주식시장을 찬양하고 있다는 게 문제다. 개인적으로 고객들 상담을 하다 보면 반토막으로 손실난 M사 해외 펀드에 대한 불만이 가장 많다. ‘투자의 시대’니 하며 현란한 말솜씨나 자료를 만들어 펀드나 주식 보험 판매를 위해 활발히 활동하는 분들부터 개인적인 투자성적을 우선 공개하고 대중을 상대로 상품을 팔아야 한다. 필자가 아는 주식전문가 중에는 경력이 쌓일수록 자산보다 오히려 빚이 많은 분이 대다수다. 그들의 전문 분야인 금융과 주식부분에 대한 예측과 결과를 살펴보면 2000년대 초반 IT 인터넷 주식 거품붕괴 시기와 2008년 하반기 서브프라임 사태가 오기 한 두달전까지도 계속적으로 주식시장 상승세를 외쳤다. 결과적으로 주식시장 붕괴로 투자자들의 피 같은 돈을 내동댕이치면서 사과하는 금융기관과 증권사는 거의 없고 무책임하게 장기투자만 강요하고 저점에서 투자하기 좋은 때 라며 오히려 추가투자를 유인하면서 책임을 회피하고 있다.지난 10년을넘게 주식시장에도 발을 담그고 있는 필자의 입장에서 볼때, 아마 과열양상을 보이고 있는 지금이 주식시장을 냉정히 바라봐야 하는 시점이 아닌가 싶다.때에 따라 주식 버블도 경고했어야금융기관과 증권사도 또한 그들의 연관 연구소 등도 우선 그들의 전문분야인 금융, 증권에 대해서도 가격이 과도하게 올랐을 때 추가투자를 유도하기 보다  버블경고를 했어야만 했다. 하지만 필자 기억으로는 거의 없었다고 봐도 과언이 아니다.주식, 장기투자 하면 성공한다?주식 장기투자을 역설하는 이유는 평균 매입 단가를 낮추라고 하는 말인데 즉 적립식 투자는 주가가 우상향으로 가는 과거 대세 상승장에서 맞는 말이다. 미국은 지난 100년을 기준으로 놓고 볼 때 꾸준히 상승했고 한국의 주요 금융 모델은 미국을 벤치마킹한 측면이 많다. 우리나라 또한 1956년 2월 주식시장이 문을 연 이후 지난 2007년까지 50년 가까이 주가가 상승했으니 장기투자의 모델로 적합해 보이는 것도 사실이다.하지만 미국은 장기투자로서 모델이 흔들리고 있다. 미국의 다우지수는 지난 2000년 초 1만1000선이었고 지난해 말 8000선이었으니 주가지수 기준으로 10년간 원금 손실상태다. 물가상승률까지 감안하면 더욱 손실이 크다고 할 수 있다. 주가가 계속 오른다는 것은 경기가 성장세를 탈 때의 논리지만 지금은 전 세계적으로 경기가 꺾이고 있는 상태다.주가가 계속 오를 것으로 가장하고 장기투자하라는 것은 어불성설이고 고객들의 민원을 회피하기 위한 그들의 고도의 마케팅 수단일수도 있다. 일본의 부동산 버블 붕괴과정을 빗대면서 한국의 부동산 버블을 외치며 금융자산으로 자금유입을 노리지만 정녕 89년부터 20년 가까이 주가가 하락해 반에 반토막 나고 있는 일본주식시장은 애써 무시한다.부동산 버블문제를 10여년 전부터 줄기차게 제기하는 기관과 연구소 대부분은 은행과 증권사를 자회사나 연관회사로 거느리고 있는 경우가 많다. 즉, 팔은 안으로 굽듯이 부동산 비중보다는 주식이나 예금등의 금융비중을 늘려서 자사의 이익을 극대화하려는 의도도 일부 숨어 있다고 해도 과언이 아니다. 결과적으로 지난 수년간 이들의 말을 믿고 펀드나 주식에 뛰어든 사람들은 대부분 상당한 손해를 보았다. 주식 전문가들의  ‘지금은 바닥이다’ 라는 전망이  시장상인 들이 흔히 말하는  ‘밑지고 판다’ 라고 동의어일 정도로 시중에서  믿지 못하는 말중의 하나라고 회자되고 있다.수수료 폭리, 대한민국 펀드시장    2009년 상장주식회전율을 조사한 결과 유가증권시장 332.73%, 코스닥시장 670.36%로 전년대비 각각 148.93%p, 237.87%p 증가한걸로 나타났다. 미국의 연간 펀드 회전율(200~300%)에 비해 우리나라 자산운용사의 펀드 연간 평균 회전율은 300~1000% 정도로 수수료 수입을 목적으로 고객을 봉 취급하고 있을 정도다.1억원을 펀드에 가입했을 때 초기수수료(판매+운용)로 평균 300만원정도 떼고  9700만원의 5배~10배 금액 정도를 그들의 수수료 수입을 위해 사고 팔고 한다는 말이다. 펀드의 회전율이 100%라면 이 펀드는 1년 동안 0.3% 수준의 거래세를 부담해야 한다. 따라서 1년 동안의 비용을 차감한 펀드의 수익률이 지금보다 0.3% 낮아지게 되는 것이다. 그것도 모자라 매년 운용수수료로 원금의 1~2%를 주기적으로 수수료로 떼고 있다. 1997년 펀드평가회사 모닝스타가 회전율과 펀드수익률의 상관관계를 조사했는데, 그 결과에 따르면 회전율이 낮은 펀드가 높은 펀드보다 투자성과가 더 좋은 것으로 나타났다. 2004년 末 기준으로 분석한 데이터에서도 이와 비슷한 결과가 나왔다고 한다. 회전율이 낮은 펀드들이 1년, 3년, 5년 기간 모두 수익률이 좋은 것으로 나타났지만 우리나라 증권자산운용사는 자사이익 극대화를 위해 회전율을 극대화하고 있다. 금융기관들은 그들의 전공분야가 아닌 부동산에 대해 가타부타하기 전에 펀드유통구조를 단순화해 비용을 절감할 수 있는 온라인 비즈니스를 확대해야 한다.  매매비용과 펀드 수수료를 줄인 ETF와 인덱스 펀드 공급해서 진정으로 고객들을 위해서 거듭나야 한다.영국 `차일드 트러스트 펀드` 제도, 미국 `529플랜` 제도와 `401K` 제도, 호주 `슈퍼애뉴에이션(Superannuation) 기여금` 제도 등을 참조하면서 단기투자와 수수료위주의 상품설계와  판매에서 벗어나  장기투자붐으로  국민이 부를 축적할 수 있도록 계몽해야 한다.통상 많은 사람들은 여윳돈이 생기면 소비에 쓰기보다 주식시장에 그 돈을 투자해 가계를 더 위험에 빠뜨리는 경우가 많다. 적어도 부동산은 1년이상 보고 중장기 투자하는데 주식투자는 단기간에 대박을 낼려고 하는 투자자들이 많은 게 현실이다. 욕심을 통제하지 못하는 인간의 본성상 예로부터 그래왔고 앞으로도 그럴 것이다. 그렇다면 단기간에 투자수익을 올리려는 주식과 중장기 투자하는 부동산중 어떤 종목이 투기에 가까운가?본인이 잘하는 전공분야 부터 수수료폭리를 취하지 않으면서 스스로도 투자에 성공하고 다른 분야에 대해 평가의 잣대를 들이대야 신뢰감이 생기는 건 명불허전( 名不虛傳) 이다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597

주택 매수는 4분기경, 매도는 내년 이후가  적당할 듯  추석이후 부동산시장이 ‘막연하게 좋아지겠지’라고 낙관만 하고 있을 일이 아니다.추석을  목전에 둔 주택시장은 8.29 거래 활성화 대책에도 불구하고 여전히 깊은 침체의 수렁에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 총부채상환비율(DTI) 완화 대책이 시행된 이후, 은행 대출창구는 썰렁하고 신규 주택담보대출 실적도 오히려 줄어들었을 정도다.  예년같으면 추석을 전후로 들썩거렸을 주택시장은 이미 혼자서 추석 명절 다 쇠고 , 한겨울의동면 모드로  접어들었을 정도로 여전히 냉기가 감돌고 있다.      ◆추석이후에도  매매가 하락, 전세가 상승 엇박지 양상 될듯     추석이후 여러가지 국내외 부동산 시장 여건상 적어도 4분기까지는 주택시장 하락세가 지속될 것으로 보인다. 반대로 시장참여자들의 주택매매시장 참여 기피현상과 더불어 전셋값 등 임차가격 불안요소는 더욱 커질 것으로 보인다. 적어도 내년까지 전셋값 강세가 지속될 공산이 크다. 우선 정부의 8•29대책 발표가 3주째로 접어들고 있지만 여전히 주택거래가 드물고 매수심리가 회복되지 않고 있는 상황이다. 내년에는 수도권 입주 물량도 올해보다 대폭 줄기 때문이다.지난달 서울 아파트 매매가대비 전셋값 비율은 42.6%로 2007년 10월(42.7%) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 강남은 2006년 9월(40.9%) 이후 가장 높은 40.5%로 뛰었고 강북은 45.0%였다.  - 주택 매수는 4분기경, 매도는 내년 이후가 적당할 듯   내년부터 입주물량 대폭 감소, 올해말이 기회일수도 추석이후에도 주택시장은 대부분의 지역에서 하향 안정세를 보일 것으로 예상된다. 시장참여자들의 주택시장 하향 기대감과 더불어 미분양.미입주 물량까지 주택시장을 압박하고 있기 때문이다. 하지만 내년에는  입주물량이 크게 줄어들기 때문에 지역에 따라 시장상황이 호전될 수 있는 여지가 있다. 한 부동산정보업체에 따르면 내년 상반기 수도권 입주 예정 물량(임대 포함)은 총 4만4940가구로 나타났다. 이는 올해 하반기 입주 예정 물량인 9만5090가구의 47%에 불과한 실정이다. 무엇보다 경기도 지역의 물량 감소가 두드러진다. 경기도 입주 예정 물량은 올해 하반기 6만2675가구에서 내년 상반기 2만702가구로 67% 급감할 것으로 예상됐다. 서울은 1만9271가구에서 1만3140가구로 32%, 인천은 1만3144가구에서 1만1098가구로 16% 각각 입주물량이 감소할 것으로 전망됐다.올해 4분기경, 급매물 노려볼 만  현재 부동산 시장은 8ㆍ29대책에 큰 영향을 받지 않는 모습이며 추석 이후에도 매수세 부재속에 당분간 하락세가 지속될 것으로 보인다. 따라서 실수요자들은 시간을 가지고 부동산 시장을 들여다보면서 급매물 위주로 주택시장을 공략할 필요가 있다.내 집 마련을 준비하는 수요자들은 집값상승에 대한 확신과 충분한 자금력이 준비되지 않으면 무리하게 서두를 필요는 없다. 정부의 추가적인 부동산 규제완화책이 없으면 대내외적인 악재로 적어도 올해 하반기까지는 하락세가 지속될 것으로 보이기 때문이다. 따라서 주택시장이 바닥을 보일것으로 예상되는 올 4분기경, 시장상황을 차분히 지켜보면서 주택매수시시기를 저울질 하는 게  나아 보인다. 내년부터 수도권 입주물량이 대거 줄어듦과 별도로 , 우리나라 주택시장특성상 전세비율 이하로 주택가격이 내려가기 힘들기 때문이다. 정부에서도 급격한 주택시장 하락이 결국엔 금융기관과 가계들의 도산으로 이어지기 기 때문에  급격하고 계속적인 주택가격 하락을 방치하기 힘들다.따라서 연말이나 내년 초쯤 추가적인 활성화대책도 기대해 볼수도 있기 때문에 4분기경 급매물위주로 내 집 마련하는 것도 고려해볼 만하다.    전세비율 높은 지역의 주택을 공략하라  추석 이후 실수요자들의 내 집 마련전략은, 임차수요가 풍부하고 전세비율이 높은 지역 위주로 한정해 관심을 가지는 게 좋다. 일반적으로 실수요자들이 선호하는 지역은 2~4억원 이하의 중소형아파트로 구성되는 도심역세권 아파트를 일컽는다. 이런 지역들이 수요가 꾸준해 환금성이 뛰어나 제때 팔기도 쉽다. 매매가를 월세로 환산해서 연 6~9% 이상 나온다고 보면, 지금과 같은   금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다. 연 6~9% 정도의 임대수익율이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료수준에 맞게 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있기 때문이다.  신혼부부인 경우 8•29 대책에서 부활한 생애 최초주택 구입자금을 적극 활용할 필요가 있다. 생애최초주택구입자금을 대출받아 중소형 급매물을 노려볼 만하다. 부부합산 연소득 4000만원 이하로 최대 2억원까지 연리 5.2%로 최장 20년간 대출받을 수 있다.  ㈜유엔알 컨설팅 30일(목), 투자설명회시장을 이기는 부동산 新투자법부동산 투자정보업체인 ㈜유엔알컨설팅이 오는 30일(목) 오후2시~6시 까지  부동산써브 3층 교육장에서 ‘시장을 이기는 부동산 新투자법’에 대해 부동산 투자 세미나를 개최한다. 강사로는 유엔알컨설팅 박상언 대표가 나서며 하반기 부동산시장에 대한 진단과 전망, 소액임대상품 투자처, 틈새 부동산투자 전략 등을 다룰 예정이다. 참석자 전원에게 70만원상당의 부동산 자산관리상담권과 교재(10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라)를 증정한다. 참가비용은 부가세 포함 44,000이다. 문의02-2191-7477박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

낮은 감정가, 틈새 노리면 값싸게 낙찰시세보다 낮게 잡힌 감정가를 이용해 남보다 한발 앞서 입찰에 참여할 경우 치열한 입찰경쟁을 뚫지 않고 한결 수월하게 싼값에 낙찰 받을 수 있다. 요즘 나오는 경매물건은 감정가가 높은 게 사실이지만 들쭉날쭉한 감정가의 시차를 잘 공략하면 의외의 시세차익과 수익을 올리는 게 가능하다.보통 아파트가 법원 경매시장에 나오려면 통상 3개월에서 6개월 정도 걸리고 특별한 경우 길게는 1년 이상도 걸린다. 채무자 등 이해관계인들 간의 조율과 복잡한 법적 문제들을 어느 정도 해소한 후 경매에 부쳐지기 때문이다. 이때 시세가 낮게 형성된 시점에 감정되거나 주변 시세보다 크게 저평가되어 경매에 부쳐진 아파트는 감정가 자체가 작게는 10%에서 많게는 20%까지 낮게 평가돼 경매에 부쳐지기도 한다.지난 달 북부법원에서 입찰됐던 중랑구 망우동 G아파트 22㎡은 감정가가 1억7500만원으로 평가돼 경매됐으나, 이 아파트의 시세는 1억9000만원을 넘는다. 감정가 자체가 낮은데다 2회 유찰해 최저가는 1억1200만원으로 잡혔으나 이 날 낙찰가율 73%인 1억2900만원에 낙찰됐다.또 전셋값 수준에서 낙찰 받는 방법도 있다. 물론 권리관계가 불투명하고 나중에 대지지분을 별도로 사들여야 하는 번거로움도 있지만 대지권이 없는 아파트, 즉 건물만 입찰에 부쳐지는 아파트도 큰 돈 없이 아파트를 사야하는 서민들이 이용할 만한 투자 상품이다.대지권이 없다는 뜻은 아파트를 지을 때 아파트 대지지분을 정리하지 않았거나 토지만 별도로 등기되어 건물만 입찰되는 경우다. 이럴 경우 우선 아파트(건물분)만 입찰해 낙찰 받은 다음 추후 대지권이 정리되는 시점에 대지권을 사들이면 합법적으로 아파트 대지권을 취득할 수 있다. 대지권이 정리되는 때 공시지가 수준에서 매입하기 때문에 대지권 값이 그리 비싸지 않은 게 통례이다.토지가 별도로 등기된 경매 아파트의 경우 바로 대지권이 정리되지 않을 경우 중간에 대지임대료만 주면 아파트에 거주하는 데 별 무리가 없다. 대지지분을 세를 줄 경우 임차료는 통상 가격산정시점 현재 토지가격의 연 5%선에서 결정되는 게 보통이다.틈새종목, 주상복합도 괜찮다주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어지는 만큼 수요자들이 많지 않다. 따라서 일반아파트 경매물건 보다 20% 정도 싼값에 낙찰된다.지난 달 중앙지법 경매계에서 입찰된 강남구 역삼동 H주상복합아파트 17㎡은 감정가 2억2000만원에 입찰이 시작됐으나 2회 유찰 후 감정가의 65%인 1억4388만원에 낙찰됐다. 역삼역과 가까운 역세권 아파트이지만 공급물량이 많고 나 홀로(단동) 주상복합 아파트라 인기를 끌지 못했다.이렇듯 주상복합, 소규모 단지, 외곽지역, 대형, 수도권과 지방 등 비인기지역 아파트, 다소 외관상 허점이 있지만 추후 법적으로 해결될 수 있는 경매 아파트를 잘 골라 매입하면 짭짤한 시세차익은 물론 내 집 마련을 위한 확실한 틈새 투자처로 삼을 수 있다.남들이 관심을 덜 쏟는 곳에 집중 투자하되 철저한 시세파악 후 제 경비와 추가비용을 뺀 금액에서 최소 20% 이상 남는 장사라면 적극적으로 입찰해 보는 전략을 세우는 것이 바람직하다.다소 복잡한 권리, 물건인 듯 보이는 매물이라도 얼마든지 법적으로 해결할 수 있는 경매아파트를 노려도 투자수익을 극대화할 수 있다. 예를 들어 입찰당시 등기부상 대지지분이 없는 아파트이지만 감정평가서에 대지권을 포함해 감정했다면 하자 없이 대지권을 취득할 수 있다. 일반인들은 물건 상 하자가 있는 것으로 판단해 투자를 꺼리지만 전문가의 조언을 받은 다음 입찰하면 아무 하자 없이 소유권을 취득할 수 있다.앞으로 경기침체 등으로 경매에 부쳐지는 우량 아파트 경매물건이 더 늘어날 가능성이 큰 만큼 ‘되면 좋고 안 되면 말고’ 자세로 지속적으로 입찰전략을 세우고 실행한다면 시세차익이 높은 우량 매물을 잡을 확률이 크다. 윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008       

보금자리분양주택 공공임대로 전환이 바람직  주택거래 활성화 대책이 나온지 2주째 접어들었는데 가격 하락세는 여전히  지속되면서 극심한 눈치보기 장세로 접어들었다. 추석이후에 시장이 좋아질것이라는 막연한 전망이 나오지만, 낙관할 수 만은 없다.8.29주택거래활성화대책의 핵심은 실수요자들에게 주택을 구입할수 있도록 금융거래를 원활히 해주는 것인데, 주택시장의 구조적인 문제가 해결되지 않으면  내년 시장도 긍정적이지 못하다. 주택 거래활성화를  위해서는  DTI와 같은 금융규제 완화와 동시에 보금자리분양주택의  폐지가  요원한 시점이다.8.29주택거래활성화대책 중인 하나인 보금자리주택은 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다.10월로 계획된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 줄이고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 주택시장 상황을 봐가며 탄력적으로 정할 방침인걸로 알려지고 있다. 생태계의 무법자 황소개구리연못이나 늪지대에 서식하며 일부지역을 제외한 전국적으로 분포되어 있는 외래종인 황소개구리. 70년대에 농가소득 일환으로 일본에서 들여와 식용으로 키우면서 양식장을 이탈해 개체수가 급격히 증가했다. 황소개구리는 토종개구리와 달리 겨울철에도  동면에 들어가지 않고 사계절 먹이 활동을 하는것으로 알려지고 있다.  황소개구리 수명은 5~7년정도 살수 있고 우리나라 참 개구리에 비해 몸집이 3~4배 이상이다.황소개구리는 한꺼번에 1만 5천개 정도의 알을 낳으며 번식이 매우 빠르고 서식 밀도도 계속 늘어났다. 놀라운 포식성과 육식성으로 소화력이 왕성하여 움직이는 모든 것을 다 먹어 치울 정도다.주로 어류, 뱀, 곤충등이며 심지어는 자기 동족인 올챙이와 자기보다 몸집이 적은 황소개구리와 일반 개구리등 닥치는데로 먹어 치우며 또한 물고기와 물고기 알, 도룡뇽 등 양서류를 잡아먹어 우리나라 토종 생물들을 마구 잡이로 잡아 먹는다. 물고기를 키우는 양식장까지 파고들어 양식업을 하는 사람들의 골칫덩어리가 되어 버렸다. 번식력이 강한  황소 개구리(보금자리주택)가 파충류(일반 주택시장)까지 먹이로 삼고 있는 것을 보면 생태계 먹이사슬 체계를 깨뜨리는 최악의 사태를 정부 스스로 좌초하고 있는 것이다.  일본 경기 침체, 보금자리 같은 대규모 공공주택 공급이 좌초   일본 정부는 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다. 하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해  미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 현재 일본은 적절치 못한 대규모 공공주택 공급이 원인이 되어 잃어버린 10년을 넘어 20년째 일본 경기가 급락하고 있다. 일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 물량채우기 목적의 아파트 위주의 대규모 보금자리 주택 공급보다는 주택수요를 세밀히 파악, 공급형태를 다양화 해야 한다. 일본의 사례를 볼 때, 부동산 경기 하락기 때 대량 공공주택 공급은 주택시장 뿐만 아니라 전체 경기를 장기간 후퇴시키는 역할을 한다. 보금자리와 같은 대량 공공주택 공급은 오히려 부동산 경기가 상승기로를 탈 때 공급하는 게 오히려 적절하다고 볼 수 있다.보금자리주택은 분양보다 공공임대가 바람직 서민들에게 저렴한 보금자리주택의 지속적인 대량공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리주택과 초기에 대거 미분양된 외곽지역 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다. 이미 보금자리 주택에 사전예약한 분들까지 주변 주택시장 하락으로 당초보다 비싸져 버린 분양가로 인해 본 계약을 망설이고 있을 정도에 이르렀다. 결론적으로 당초 취지와 달리 서민주택 취지에 맞지 않는  보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한  공공 임대아파트로 돌려 서민 주거환경을 꾀하는 것이 중요하다.  선순환구조로 잘 돌아가던 주택시장 생태계가 황소개구리로 비유되는 보금자리주택의 대량공급으로 최대위기를 맞고 있다.    한번 파괴된 생태계가 다시 복원되기를 기대한다면 결론적으로 보금자리 주택의 대대적인 물량공급축소가 따라야 한다. 다행히, 수년 전부터 '황소개구리'들이 개체수가 자연적, 인위적인 원인으로 감소하면서 생태계가 다시 정상을 찾아가고 있다는 점을 정책 당국자들은 잘 음미해 봐야 한다.    박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597