업무와 주거기능을 함께 갖춘 부동산이 오피스텔이다. 자영업자, 1인(소호) 기업, 전문직업인들이 선호하는 오피스텔은 요즘 인기 상종가이다. 특히 강남, 서초, 송파와 수도권 신도시 역세권 인기지역이나 대학가 일대의 중소형 오피스텔은 품귀현상까지 빚고 있을 정도로 수요가 많다.1인 가구나 늘고 전세 값 상승세가 두드러지면서 오피스텔에 대한 투자수요가 크게 늘어나고 있다. 경매시장에서도 마찬가지다. 1억 원 안팎의 비교적 적은 금액으로 소형 오피스텔 경매 투자가 가능한데다 임대수요가 넉넉해 투자실패로 이어지는 경우는 드물다. 월세비율이 높고 중·소형은 환금성이 좋아 투자 초보자들이 선호하는 경매 투자종목으로 꼽힌다. 세금강화와 거래규제, 투자금 대비 수익성이 떨어져 하향 안정세에 접어든 주택상품과 달리 소형 오피스텔 경매물건은 수익성부동산의 틈새 투자처로 급부상하며 떠오르는 소액투자처로 관심이 몰리고 있다. 2000년 초 공급과잉으로 몸살을 앓았으나 2003년 이후부터 공급이 줄며 수요가 늘어나면서 향후 대표적인 수익성 임대용 부동산으로 전망이 밝다.도심 오피스텔, 투자자금 회수 용이한 달이면 전국에서 오피스텔 경매물건 700~800여건이 입찰에 부쳐진다. 서울 수도권은 300~400건 입찰되고 서울 90%, 수도권 75%의 낙찰가율을 보인다. 그 중 중소형 오피스텔 경매물건 매물의 비율은 40~50% 안팎이다. 중소형 오피스텔의 낙찰가율은 전국 평균 70%대로 높지 않은 편이다.입찰자들은 주로 임대사업용 또는 자영업자들의 사무실, 주택의 대체상품으로 낙찰 받는다. 서울 수도권의 낙찰가율은 1회 유찰 후 80~90%선, 광역시와 지방은 60~70%선에서 낙찰된다. 입찰 경쟁률은 서울의 경우 5대 1, 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이다. 낙찰가율이 점점 높아지고 있어 고가낙찰에 주의해야 한다.오피스텔은 거주가 가능한 사실 상 주택이면서도 건축법상 업무용 시설로 분류돼 주택 관련 규제를 받지 않는다. 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등에서도 자유롭다. 장기적으로 도심권이나 역세권을 중심으로 공급 과잉도 해소돼 투자성이 돋보인다.주거와 사무실 기능을 함께 갖춘 공간으로 재택근무자, 자영업자, 대학생, 전문직업인들을 상대로 한 임대상품과 함께 실사용목적으로도 투자 적격이다. 주택보다도 임대가 비율이 높기 때문에 고정적인 임대수익을 노릴 수 있고 투자자금 노출을 막을 수 있는 대표적인 수익성 부동산 상품이다.오피스텔은 교통이 편리한 도심에 위치해 있어 교통체증을 피해 도심지역에서 나만의 공간을 갖고자 하는 개인 투자자에게 선호종목이다. 또 환금성이 뛰어나며 임대가 손쉬운 장점이 있다. 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상이어서 투자금 회수가 용이하다. 사무실 임대가격 정도의 싼 금액으로 주거와 업무를 겸한 공간을 마련할 수 있어 도심 내 33㎡(10평)대의 초소형 매물은 수요가 꾸준히 늘어난다.자기만의 공간이 필요한 재택근무자나 거창한 살림살이가 필요 없는 1인 가구, 독신, 미혼남녀에게도 오피스텔은 매력적인 주거공간이자 투자대상이다. 도심에 위치한 소형 오피스텔은 노령인구의 증가와 인구 저성장, 도심 부동산 수요의 증가, 이혼·만혼·단독세대 증가 여파로 수요가 꾸준하다.소형 오피스텔 수요 늘어 임대용 인기오피스텔 경매투자는 아파트 경매와 같이 손쉽게 낙찰 받을 수 있다. 그러나 몇 가지 확인해야 할 점을 꼼꼼히 체크해봐야 한다. 되도록 오피스텔에 투자할 때는 외곽보다는 도심, 부도심에 위치해 있으면 임대가 비율 높고 공실가능성 적다. 지방 중소도시에 들어선 나홀로 오피스텔은 임대 놓기가 쉽지 않다. 특히 인근 지역 내 경쟁 업무시설이 들어서면 임대가율이 급격히 떨어진다.또 사무실 임대료 상승률이 주변 건물에 비해 하락세인지 여부를 파악해야 한다. 대체로 노후화되고 공급물량이 포화상태가 된 오래된 물건은 새로 최첨단 소형오피스텔이 들어선다면 기존 오피스텔은 인기도가 떨어질 수밖에 없다. 따라서 임대가 수준, 건축년도, 내부구조와 시설 등은 감정서를 통해 확인하라.도로에 접한 면적이 넓은 중·소형 오피스 건물은 지역 내에서 인지도가 높아 환금성 면에서 양호하다. 신축, 증축, 개축 등 보수한지 오래되지 않은 오피스텔은 유치권, 법정지상권 여부를 조사해야 한다. 간혹 오피스텔 전체가 유치권 신고를 하여 낙찰자를 곤혹스럽게 하기도 한다. 그리고 세입자가 주거용 오피스텔로 이용 중에 있다면 세입자는 주택임대차보호법 적용됨으로 반드시 전입세대 열람을 확인해야 한다.세입자, 체납관리비 확인 후 입찰해야소유자나 세입자의 관리비 연체금액도 반드시 확인해야 한다. 적은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 연체금액이 수 백 만원에 달하는 물건도 왕왕 있다. 전 주인이 관리사무소와 짜고 거액의 관리비를 납부하지 않은 것으로 조작해 낙찰자를 골탕 먹이기도 한다. 소유자나 세입자가 관리비 연체 시 공용부분에 대해서는 낙찰자가 떠안아야 한다.오피스텔 평당 관리비는 일반 사무실관리비와 비슷하거나 조금 높다. 같은 규모의 아파트에 비해 2~3배 높은 관리비를 내야 하므로 입찰 전 규모 당 평균 관리비를 사전에 확인해봐야 한다. 그리고 미리 관리사무소에서 실제 소유자의 주거여부 또는 세입자 주거여부를 확인해 봐야 한다.입찰 물건에 점유자가 있고 주거용으로 이용 중이면 세입자는 주택임대차보호법이 적용된다. 말소기준권리 보다 앞서 전입신고를 갖추었다면 임차보증금을 물어줘야 한다. 또 업무·주거기능의 주(主) 사용용도, 업무시설의 지원정도, 주거기능이 어느 선까지 가능할 지 살펴보는 것은 필수 점검사항이다.오피스텔은 일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리하다. 즉 한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 실제로 경매시장에는 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매장에 나오는 물량이 늘고 있다. 묶음으로 나오다보니 값싸게 잡을 수 있다. 일괄입찰 시 너무 좋은 층?향 만 고르기보다 A~B급 보다는 C~D급을 노리면 최대 10% 가까이 저렴하게 낙찰 받는다.투자 목적으로 낙찰 받으려면 먼저 주변의 임대수요를 따져봐야 한다. 일반적으로 전세보증금의 비율이 매매가의 50~60%를 넘어서야 투자가치가 있다. 당연히 임대가율(매매가에서 임대가가 차지하는 비율)이 높은 지역일수록 임대수요가 높다. 외곽보다는 도심이, 소형 건물보다는 대형 오피스텔이 투자가치가 높다.되도록 최신형이거나 지역 내 대표(랜드마크) 오피스텔이라면 낙찰금액을 좀 더 높여 낙찰 받아도 무방하다. 복층구조나 온돌 등 주거기능을 강화시킨 오피스텔은 젊은 층 수요자로부터 인기가 높아 장기적으로 가격 탄력성이 높다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비여부를 꼼꼼히 따지고 재택근무자는 각종 첨단통신설비 등 후방지원기능 가능 여부를 검토하라.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

주택보다 집의 정서적 부분  중시해야'집과 주택의 차이점에 대해서 아십니까?'누구라도 이런 질문을 받게 되면 알 듯 말듯한 정답이 입술근처에서 맴돌지만 바로 답변하지 못합니다. 영어로'house'와‘Home’ 의 차이를 묻는 것과 같습니다.이스마엘 베아의 책의‘집으로 가는 길’의 원제는 A Long Way Gone: Memoirs of a Boy Soldier이고 장이모 감독의 영화 ‘집으로 가는 길’은 我的父親母親, The Road Home입니다.만약 누군가 똑같은 질문을 필자에게  던진다면  집이란, 단순히 3차원적인 공간에서 일컬어지는 물질적인 것이고 ‘Home’은 따뜻한 온돌방이 도는 방에서 가족들 모두 내가 오기를 손꼽아 기다리는 그리움 정도로 표현하고 싶습니다. 주택의 기능적 측면보다 집의 정서적 느낌에 대해 중요시하는 나이가 된 것 같습니다.부동산도 상대의 마음을 얻어야요즘은 심리학이 대세입니다. 모 케이블 TV의 ‘롤러코스터 남녀탐구생활 인기가 식을 줄 모르고 있고  서점가에서는 ‘서른살이 심리학에게 묻다’, ‘설득의 심리학’, ‘위험한 심리학 등의  책들이 베스트셀러 순위에 꾸준히 이름을 올리고 있습니다. 결국 부동산도 본인의 지식과 경험이 아무리 많아도 상대방의 심리를 못 읽고 마음을 얻는데 실패하면 계약도 물거품이 되기 십상입니다.남자도 나이가 들면 여성호르몬의 일종인 에스트로겐이 분비되어 감성적으로 변한다고 합니다. 반대로 여자들은 남성호르몬이 분비되기 때문에 나이가 들수록 집안에서 여자들의 목소리가 커진다고 합니다.장기간 운전을 하면서도 시간을 낭비하지 않기 위해 경제공부도 할 겸 해서 유명강사들의 강연 CD를 주로 듣고 다녔는데 요즘은 학창시절에 즐겨 들었던 70,80시절의  감미로운 음악을 듣습니다.  젊은 세대들과의 소통을 위해 간혹 최신 유행하는 노래도 간혹 듣긴 합니다.돈테크보다 중요한 사람테크세상을 둥굴 둥글 사는 법을 알 것 같습니다. 요즘 들어 부동산,경제등 업무관련 책뿐만 아니라  원만한 인간관계 책과  해당 방송프로그램을 열심히 보고 있습니다. 프로그램이 폐지되기 전까지만 해도 kbs에서 방영하는 ‘사랑과 전쟁’등 부부관계를 다루는 프로그램을   주로 보았습니다. 지금은 남녀간의 심리를 분석하는 프로그램인 롤러코스터과 유명강사들이 나오는 아침마당등은 안 놓치고  보고 있습니다. 그날 못 보면‘인터넷 다시보기’로 꼭 볼 정도입니다.부자가 되는 목적이 결국에는 행복하기 위해서인데 일차적으로 사람들사이의 관계가 좋지 않으면 돈버는 목적이 무의미 하기 때문입니다.행복한 삶에 대해 그 동안 틈틈히 적어놓은 글들이 있는데 인생의 참맛을 알기 시작하는 40대 후반까지 차분히 정리해서 50을 넘기기 전에 책으로 묶어야 할 것 같습니다.50줄에 이르기 전에 제가 바라는 것은 '오를 수 있는 유망 부동산을 잘 찍어주는 유명 부동산 강사'에서 ‘원만한 가정생활과 인간관계'를 알려주는 유명 강사로 거듭나는 것입니다.㈜유엔알컨설팅 1월 22일 (금) 부동산투자 세미나 개최'2010년  돈되는 부동산 핵심 투자처 대공개'부동산 투자자문회사 ㈜유엔알컨설팅이 오는 1월  22일 (금) 오후 7시~10시 까지   ‘ 부동산 투자세미나’를 개최한다. '2010년  돈되는 부동산 핵심 투자처 '에 대해  ㈜유엔알 컨설팅 박상언 대표가  3시간 동안  실전사례 위주로 집중적으로 강의할  예정이다. 강의 후 박상언 대표의 신간‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라’ 출간 기념사인회 및 투자상담도 이뤄진다. 장소는 강남역7번출구 새롬 패스넷(파리바게트  뒷편)이다.사전접수: 3만원 현장: 4만원 (신간 서적 1권 포함)접수문의: 02-557-7474 박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597 

5건 중 2건은 감정가 1억 미만경매투자법에도 이제 많은 변화가 생겼다. 1억 원 미만의 소액으로도 얼마든지 투자수익을 거둘 수 있는 우량한 물건이 경매시장에 풍부하게 있어서다. 전체 매물의 약 30~40%는 이에 해당한다. 소액투자자를 위한 가이드 정보와, 이들에게 요긴한 입찰 노하우를 소개한다. 큰돈을 가져야만 투자할 수 있는 시대는 지났다. 소액으로도 얼마든지 수익을 챙길 수 있다.경매시장을 잘 들여다보면 다양한 종목의 값싼 소액 매물이 풍부하다. 일반 부동산시장에서 볼 수 없는 특이한 현상이다. 경매물건 5건 중 2건은 감정가 1억 원 미만의 서민형 부동산이다. 그 중 5000만원 미만의 물건이 40% 정도를 차지한다. 경매 사이트에서 상세검색을 해보면 경매 진행되는 최저매각가 2~3000만 원 짜리 소액물건은 매달 4000여건을 넘는다. 때문에 적은 돈으로도 운용할 만한 경매물건은 기대 이상으로 많다.경매에서 1000만~5000만 원대 소액 매물은 종류별로 다양하다. 소형 아파트, 다세대에서부터 단독주택과 농가주택, 그리고 개발지 토지까지 그 종류가 무궁무진하다. 외환위기 때로 거슬러 올라가보자. 그때는 1000만 원짜리 주택 경매물건도 수두룩했다. 현재 부동산 자산가의 반열에 오른 갑부 중에는 소액으로 경매물건을 값싸게 샀다가 재미를 붙여 성공한 전문투자자로 변신한 이들도 꽤 많다. H씨는 외환위기를 겪으면서 15년 근속한 유통 관련 회사에서 명예퇴직했다. 40대 후반 나이에 무언가 해야겠다며 퇴직금으로 받은 5000만원의 종자돈으로 경매투자를 시작하겠다고 했다. 당시 많은 물건 중에 소액 임대수익용 경매물건을 적극 추천해줬다. 그가 처음 경매로 매입한 부동산은 상가 2건이었다. 고양시 일산서구 일산동에 있는 7층 근린건물의 6층 전용면적 38㎡(20평)와 7층 34㎡(17평)가 경매에 나왔다. 6층의 감정가는 6800만원인데 5회 유찰, 1회 변경됐다가 최저 매각가는 2228만원으로 떨어졌다가 2650만원에 낙찰 받았고, 7층은 감정가 6100만원이었다가 최저가 1998만원에서 2250만원을 써내 낙찰 받았다. 물건 당 평균 3명 정도가 입찰경쟁을 벌여 눈치작전도 치열했다.권리분석 등 공부한 뒤 나서야입찰 전에 왜 이렇게 여러 번 유찰됐는지를 확인해 본 결과 특별한 이유가 있었다. 법원서류와 매각공고에는 이 부동산의 용도가 근린(상가)으로 기재돼 있었다. 그런데 현장을 방문해보니 실제로는 방 3개짜리 살림방으로 개조한 다세대주택으로 용도 변경해 이용 중이었다. 인근 주민들에게 탐문해 본 결과 이 건물은 처음에는 상가로 분양하다 임대물건으로 나왔었다. 그런데 분양이 안 되자 건물 주인이 꾀를 내 부동산의 상층부 전체를 용도 변경해 한 채씩 분양할 수 있는 다세대주택으로 리모델링, 호수별로 분양을 했던 것. 개조비용은 금융권의 대출을 이용했다. 그런데 분양이 안 되고 대출금과 이자 회수가 늦어지자 상호신용금고가 주택 10여 채를 한꺼번에 경매에 부쳐버린 것이다. 부동산 용도가 근린으로 되어 있으니 입찰에 참여하는 사람이 없었고 당연히 여러 번 유찰된 것. 대체로 경매투자자들은 경매에 입찰할 때는 부동산의 용도를 먼저 보게 된다. 물건을 검색할 때 용도가 나와 맞지 않는다고 생각하면 물건을 거들떠보지 않고 지레 입찰을 포기하고 다른 물건을 찾게 된다.그러나 사실 경매현장에 있다 보면 공부상 용도와 실제 이용현황이 다른 물건 중에 돈 되는 물건이 꽤 많다는 것을 초보자들은 잘 모른다. 아마 처음부터 주택용도로 경매에 부쳐졌다면 다섯 번까지 유찰되지 않았을 것이다. 입찰 전 등기부등본을 분석해보니 인수해야 할 권리나 유치권도 없었다. 최초 근저당권 설정권자이자 경매신청권자인 서울상호신용금고가 10억원을 설정한 이후에 기록된 다른 근저당과 압류, 가처분 등은 낙찰 후 모두 소멸될 수밖에 없었다. 세입자 관계도 이상이 없었다. 분양하다 주인을 찾지 못한 채 통째로 비어 있었다.H씨는 잔금을 치른 후 바로 소유권등기를 마치고 인근 중개업소에 세를 내놓았다. 38㎡ 집은 보증금 500만원에 월 40만원, 34㎡는 보증금 1000만원에 월 20만원에 1년간 계약조건으로 세를 줬다. 그리고 기간 만료가 다가오자 H씨는 중개업소를 통해 급매물로 넘겨버렸다. 분양가보다 약간 싼값에 매물로 내놓자 6층은 세입자가 대출을 얻어 직접 6000만원에 매입했고, 7층은 지역주민이 전세를 안고 매입해 보겠다며 5500만원에 가져갔다. H씨는 1년 만에 매입가격의 두 배가 넘는 시세차익을 거뒀다. 차익을 남긴 이후 그는 시세보다 20~40% 값싸게 나온 소형 오피스텔, 공유 지분 토지, 선순위 세입자가 있어 보증금을 물어줘야 하는 주택을 값싸게 인수하며 나름대로 저가의 경매물건 사냥에 재미를 들였다. 그가 낙찰 받은 소액 물건만 20여 건이 넘는다. 차익만도 수억원이 된다.드디어 2005년에 그는 그동안의 투자 노하우를 바탕으로 수도권에 5층짜리 건물을 경매로 매입했다. 800만원대의 월세 수익을 거두는 부동산 자산가로 변신했다는 얘기다. 단돈 5000만원 투자자가 몇 해 만에 어엿한 임대용 빌딩의 주인이 되었다. 물론 H씨는 경매물건이 많았던 ‘좋은 시절’과 함께 투자 ‘운(運)’도 따라준 경우다.소액 투자에 적당한 경매물건은?부동산값이 천정부지로 오른 요즘에도 눈을 부릅떠보면 소액투자용 경매물건은 경매시장에 많다. 그러나 요즘 나오는 물건 중에는 쓸모없는 물건도 많다. 소액투자자는 신중에 신중을 기해야 한다. 특히 소액투자용이지만 절대로 매입을 해선 안 되는 물건도 많다. 미분양으로 쌓여 있다가 한꺼번에 쏟아져 나오는 애매한 입지의 도심쇼핑몰 상가, 활용가치가 거의 없는 지방 소도시의 농지와 임야, 권리관계 복잡한 토지나 주택, 모양만 번듯하고 활용가치 없는 토지나 임야, 여러 번 떨어져 지나치게 싼 매물은 애초 의심부터 해야 한다.인터넷이 급속히 활용되면서 요즘에는 여기저기서 경매펀드니 공동투자니 해서 소액투자자를 현혹해 투자를 권유하기도 한다. 모 인터넷카페에서는 공개적으로 공동으로 소액 경매 투자를 한다며 회원들을 유치했다가 투자자의 돈을 횡령해 카페 주인이 고소당하는 사기사건도 빈발한다. 또 그럴듯한 경력으로 포장한 악덕업자가 인터넷 카페를 만들어 놓고 무료로 경매 노하우를 강의하겠다며 회원을 모집하는 경우도 있다. 그런 끝에 공동투자를 유도하기도 한다. 고수익을 내세워 엉뚱한 물건을 낙찰 받아 종자돈을 날리는 무모한 일들도 판치고 있다. 경매투자는 실속 있는 알짜 소액 투자처이기는 하지만 조심해야 할 게 한두 가지가 아니다. 경매투자에서 가장 많이 필요한 지식이 권리분석이다. 낙찰 받고도 인수해야 할 권리가 있다면 여러 번 유찰과정을 거친 후에 낙찰 받아야 한다. 성공사례만 듣고 준비 없이 입찰했다간 배보다 배꼽이 큰 경우도 많다. 경험이 없다면 경매서적 100권을 탐독하고 몇 번이고 사전에 입찰장을 견학해 절차와 지식을 익힌 후 투자해야 한다. 소액 경매투자자가 함정에 빠지는 경우는 경제성 분석을 소홀히 했을 때다. 감정가가 낮은 소액물건이지만 최저가가 시세보다 비싸다면 경매를 통해 살 이유가 없다. 반드시 거래 시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다.초보자들은 입찰장에서 경쟁자가 많으면 입찰가격을 끌어올리는 경우가 많다. 하지만 경매는 반드시 저가매입 기준을 정하고 시세보다 충분히 싸다고 판단됐을 때만 입찰해야 한다.추가비용도 반드시 감안해야 한다. 취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비 등을 감안하고 입찰해야 한다.소액 투자에 적당한 경매물건·경락인수 매물 = 경매대상 주택, 상가에 있는 선순위 세입자의 임차금 등을 인수하는 입찰을 말한다. 선순위 세입자의 임차기간 만료 후에는 새로운 임차인을 들이거나 대출을 받아 보증금을 물어주면 된다. 다만 여러 번 유찰된 물건을 사야 한다.용도 변경된 매물 = 상가에서 주거로, 주거에서 사무실로 용도 변경된 매물은 여러 번 유찰된다. 상가나 사무실이 사실은 주택으로 이용 중이라면 가격이 저평가되어 있는 셈. 감정가도 싸다. 입찰자가 적어 값싸게 살 수 있다.임대용 매물 = 오피스텔, 상가, 구분오피스, 농가주택, 소형 아파트 중에는 수천만원에 나온 매물이 많다. 오피스텔의 경우 5000만~6000만원대의 감정가에 1~2회 유찰된 물건은 임대용으로 적당하다. 입지와 지역에 따라 수익률은 천차만별이므로 알짜 매물만 겨냥해야 한다.지방 아파트 = 지역 호재를 안고 있는 중소도시나 재건축 호재를 안고 있는 지역의 소형 아파트는 값싼 감정가에 1회 이상 유찰된 매물을 공략해야 한다. 임대 후에 다시 매도를 할 때 시세차익도 기대할 수 있다. 소규모 단지라도 임대수요 및 매수세는 괜찮다.공동입찰 = 친구나 친인척, 직장동료와 어울려 1억원 남짓 중소형 매물을 2인 이상 공동으로 입찰한다. 환금성에 염두를 둔 소형 주택, 개발지 주택, 토지 등을 사야 안전하다. 공동입찰 방식은 위험을 분산하는 대신 투자자들 간 분쟁소지가 있다는 걸 알고 있자.농가주택 = 전원생활과 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 농가주택은 경매를 이용하면 5000만~7000만 원대에 낙찰 받을 수 있다. 수도권 외곽이나 강원권에 있는 농가주택은 서울과의 접근성을 따져 물건을 골라야 한다. 골조가 튼튼하면 개보수하기 쉽다.농지·임야 = 1000만 원대부터 경매에 나오는 농지와 임야는 일종의 적금용이다. 개발에 따른 자본수익을 기대하기보다는 ‘이용+활용’차원에서 물색해야 한다. 주말농장 목적으로 낙찰 받으면 ‘농지취득자격증명’ 발급이 어렵지 않다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

시세차익보다 꾸준한 임대수익으로 대전환 필요소형 오피스텔 투자경기가 회복세를 보이면서, 소액으로 투자하고 임대수익도 올릴 수 있는 오피스텔에 대한 상담이 증가하고 있다. 이와 때를 같이해 정부가 현행법상 ‘업무시설’인 오피스텔을 가칭 준주택으로 간주키로 함에 따라 오피스텔 공급이 급속이 늘 전망이어서 선택의 폭이 넓어졌다.국민주택기금을 지원하거나 용적률을 올려주는 등의 별도 인센티브가 제공되며 일정 면적 이하는 주거용으로 사용하더라도  주택 수에 넣지 않는 방법 등이 거론되고 있다. 이미  1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85m² 이하로 확대하고 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했다.오피스텔은 청약통장이 필요없고 주택에 적용되는 총부채상환비율 등 규제가 없어 소액 투자처로 각광받고 있다. 또한 매매금액도 아파트에 비해 저렴해  5천~1억이하정도면 전세를 안지 않고도 오피스텔 매입도 가능하다. 즉 전세를 안고 투자한다고 봤을 때 1~2천만원 가지면 수도권내 소형 오피스텔 투자가 가능하다. 담보인정비율도 60%까지 가능해서 대출여건도 주택처럼 까다롭지 않아 소액으로 투자하기에는 안성맞춤이다. 특히 사업용으로 사용되고 있는 역세권 소형오피스텔의 경우 재계약 시 월세인상분에 대해 그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 한정해 관심을 가지는 게 좋다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자는 세무가 별도로 처리되기 때문에 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 역세권 소형오피스텔이 그 대상이다.원룸텔, 비즈니스텔 임대사업부동산경기 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들뿐 아니라 퇴직을 앞둔 분들까지 임대사업용으로 원룸텔에 눈을 돌리고 있다. TV, 침대, 옷장, 책상, 냉장고 등이 갖춰져 있는 원룸텔은 혼자 사는 회사원이나 대학생, 원거리 출·퇴근자, 주말부부, 외국인 노동자 등이 주로 이용한다. 화장실과 주방은 공동으로 사용하고 샤워실과 침실은 개인별로 만들어진 일종의 사설 기숙사 형태다. 임대사업자 입장에서는 매월 일정한 수익을 낼 수 있어 인기를 끌고 있다. 원룸과 고시텔, 리빙텔 같은 임대사업은 매월 고정수입이 발생하는 데다 수익률이 높을 경우 건물가치가 높아져 시세차익까지도 기대해볼 수 있다. 건물을 임차한 후 개조해서 원룸텔로도 활용할 수 있다.예컨대, 미분양 된 지하나 상층부상가를 건축주와 협의하여 분양가보다 훨씬 못 미치는 헐값으로 매입해서 원룸이나 비즈니스텔로 바꾸면 고수익을 올릴 수 있다. 건축주 입장에서도 장기간 미분양 된 지하상가를 방치하는 것보다 싸게라도 처리하는 것이 경매법정에선 대부분의 상가가 감정가 대비 낙찰가 45%~65% 사이에 낙찰되고 있다.원룸텔과 고시텔 등을 운영하기에 적당한 입지는 대학가, 지하철 역세권, 공장지역, 오피스 밀집상권 등이 유망하다. 월세는 서울 도심을 기준으로 할 때, 매월 35~45만 원 가량을 선불로 받을 수 있고 이외에 관리비나 수도요금, 전기사용료, 쓰레기 처리비용 등을 별도로 받지 않는다. 50실에서 나오는 월매출은 2,000만원 내외로 인건비, 월세 등등 기타비용을 빼더라도 1,500만원 안팎의 수익이 유지된다. 원룸텔, 고시텔, 리빙텔 등은 원룸과 달리 주차장을 확보하지 않아도 되고, 19가구 이상 지을 수 있기 때문에 원룸보다는 수익성이 높다고 할 수 있다.원룸텔 준비 시, 체크사항기존 건물을 임차할 경우에는 임대차 계약기간을 최소 3년 이상 확보해야 안정적으로 운영할 수 있다. 당연히 건물에 대한 제3자의 권리설정을 확인해야 하고 담보대출이 있다면 대출원금 총액이 감정가격의 50%를 넘지 않는지 확인해야 한다. 330㎡(100평)를 기준으로, 원룸텔 50개를 만든다고 가정하면 시설공사비로 3.3㎡당 250만원, 건물 보증금 5,000만원 등 3억 원 남짓 투자금이 소요된다.월세는 서울 도심을 기준으로 할 때, 매월 35~45만원 가량을 선불로 받을 수 있고 이외에 관리비나 수도요금, 전기사용료, 쓰레기 처리비용 등을 별도로 받지 않는다. 50실에서 나오는 월매출은 2,000만원 내외로 인건비, 월세 등등 기타비용을 빼더라도 1,500만원 안팎의 수익이 유지된다. 특히 몸만 들어와 바로 사업할 수 있는 종량제사무실(사용인원에 따라 요금부과) 같은 경우 요즘 같은 불경기에 인기를 끌 것으로 예상된다. 원룸텔, 고시텔, 리빙텔 등은 원룸과 달리 주차장을 확보하지 않아도 되고, 19가구 이상 지을 수 있기 때문에 원룸보다는 수익성이 높다고 할 수 있다.아파트형 공장내 상가요전날 아파트형공장에 위치한 교육업체에 동영상강의를 촬영한후 점심식사겸 1층에 위치에 있는 식당에 줄을 서서 기다리다가 지쳐 포기한적이 있었다.아파트형 공장보다 오히려 아파트형 공장내 상가가 임대수익을 노리는 투자측면에서 유리할수도 있다. 공장 내 상근인구 수요로 아파트형 상가의 경우 매출이 안정적이서  임대수익률도 높게 유지할수 있기 때문이다.아파트형 공장에 에 입점한 기업체들은 대부분 구내식당이 없어   1층이나 지하층에 위치한 식당이나 기타업종들은  항상 붐비기 마련이다. 아파트형 공장 상가의 경우 보통 1000~2000명 이상의 고정고객을 확보하고 있다. 게다가 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 근린 상가보다 수익률이 높은 곳이  많다.역세권 근린상가안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가를 꼽자면  역세권 근린상가라 할 수 있다.특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다.근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 볼수 있는 상가다. 보통 입주민을 배후세대로 하는 단지내상가, 오피스주변 상가, 아파트형 공장 상가로 세분화 할 수 있다.보통 연 수익률 4~7%정도의 5~30억원내의 자금이 소요되는 현재 운영중인 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다.비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 5~30억원내로 근린상가에 투자할려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대되기 때문이다. 역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋고 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다.*외국인 대상 임대사업도심권 외국인 대상 ‘깔세’ 유망우리나라가 개방경제를 지속하는 한 외국인의 국내유입은 더욱더 많아질 것이다. 외국인들은 대개 ‘깔세’라 하여 1년치 임대료(연8~10%)를 한꺼번에 내는데 이 돈을 고스란히 연6~ 7%를 보장해 주는 저축은행(원금과 이자를 포함하여 1인당 5,000만원까지 예금자 보호)에 저축해두더라도 연 15% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다.외국인이 임차인으로 많이 들어온 지역은 대사관과 미군부대가 많은 용산구 일대와 외국인 영어학원이 많이 밀집해있는 강남 서초동 일대 역세권 소형오피스텔등이다.절세 팁: 임대사업 시, 부가가치세 환급을 통한 절세소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것도 고려해볼만베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 투자 문의도 증가하고 있다. 특히 오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 소액투자자들에게 인기가 높다. 오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 오피스텔을 분양받게 될 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우(건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량) 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용 상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다. 상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 임대소득이 종합소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597