36[TEST]경기침체에 초강력 외풍까지.. '부동산 빙하기' 오나

미국 금리인상.. 주택시장 설상가상

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미국의 전격적인 기준금리 인상으로 연말연시 주택시장이 혼돈에 빠졌다. 미국이 이번에 그치지 않고 내년에도 추가 금리 인상을 예고하면서 이 여파를 피하기 힘든 한국 주택시장도 상당한 변동성을 감수해야 할 것으로 보인다. 현 정부 들어 지속한 저금리에 사상 최대의 호황을 구가한 신규 아파트 청약시장이 가장 먼저 직격탄을 맞을 전망이다.

여기에 국내 경기 침체와 불확실성 증가 등의 악재가 더해질 경우 미분양 주택 양산 등 부작용도 우려된다. 가뜩이나 11·3 부동산대책과 이어진 금융규제 등의 여파로 가뜩이나 연말 주택시장은 쪼그라든 상태다. 최근 이어진 공급과잉에 따른 역전세난도 곳곳에서 현실화하는 모습이다.

15일 국토교통부에 따르면 지난달 주택매매·전월세 거래량이 모두 10월에 비해 줄었다. 정부가 11·3대책에서 집중 타깃으로 삼은 서울의 거래량 감소가 눈에 띈다.

지난달 서울 주택매매 거래는 10월보다 11% 줄었다. ‘강남3구’ 거래량은 한 달 만에 17.2% 감소했다. 11월까지 전국 주택 누적 거래량도 작년 같은 기간보다 12.8% 적었다. 11월 누적 거래량이 전년보다 줄어든 것은 2012년 이후 4년 만이다. 모두 정부 규제와 계절적 비수기의 영향으로 풀이된다.

11월 이후 시장이 이런 상황이라 미국 금리 인상의 충격파가 당장 시장에 미치진 않을 것이란 전망도 나온다.

특히 부동산 시장은 오랜 기간 저금리로 주식 등 다른 영역에 비해 여전히 투자 수익률이 상대적으로 높아 단기적인 급변동도 없을 것으로 보인다. 신정섭 신한은행 부동산팀장은 “현재 우리 주택시장은 투자보다는 실수요 위주로 변한 상태라서 미국 금리 인상의 영향이 당장은 크지 않을 것”이라며 “투자자들 입장에서 볼 때 금리가 오르더라도 임대료 자체가 예금 수익률보다는 크기 때문에 부동산 시장을 대체할 마땅한 투자처가 없어 그 영향 또한 제한적”이라고 말했다.

하지만 장기적으로 시장이 어떻게 돌변할지는 장담할 수 없다. 시장 입장에서 보면 내년부터 시장을 위축시킬 ‘악재’가 수두룩하기 때문이다.

우선 재건축 단지에 미치는 영향이 큰 재건축초과이익환수제 유예가 올해를 마지막으로 종료된다. 다음달부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출 시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화도 내년 7월에 없어진다. 설상가상으로 2014년 말부터 주택시장 호황으로 공급이 급격하게 늘어난 결과 2017년 아파트 입주 물량이 19년 만에 최대치까지 급증했다. ‘공급과잉’ 여파로 이미 일부 지역에선 국지적이지만 역전세난(공급과잉과 수요부족으로 집주인이 세입자를 구하는 현상)의 징후도 보인다.

이날 둘러본 성북구 길음뉴타운 인근이 그랬다. A공인중개사는 “‘미친 전세’라는 말도 있었는데 최근 들어 나온 매물은 한 달 넘게 지났는데도 거래가 쉽지 않다”며 “불과 1∼2개월 전 같은 평형대 가격에서 1000∼2000만원을 빼는 식으로 전세가 조정을 집주인에게 제안하기도 한다”고 전했다.

실제 서울부동산정보광장을 보면 지난 10월, 11월 각 2건씩 전세 거래가 성사된 길음뉴타운6단지래미안 59㎡의 경우 10월 3억9000만∼4억2000만원에서 11월 3억8500만∼3억9000만원으로 전세가가 조정됐다. B공인중개사는 “부동산 대책, 대출규제 등 큰 영향력 지닌 요소가 등장한 지 얼마 되지 않아 관망세가 이어졌고 전세수요 약세로도 이어져 공급과의 불균형이 나타나는 걸로 보인다”고 말했다.

나기천·김승환 기자 hwan@segye.com

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