서울시장 보궐선거에 출마한 국민의힘 오세훈 후보와 국민의당 안철수 후보는 9일 각각 부동산 민심과 여성 표심을 겨냥한 행보에 나선다. 오세훈 후보는 이날 오전 강서구 마곡지구를 찾는다. 마곡지구는 서울도시주택공사(SH)가 아파트 분양 원가 자료를 고의 은폐했다는 의혹이 제기돼 논란이 일고 있는 곳으로, 오 후보는 SH에 대한 강도 높은 감사를 요구할 것으로 보인다. 오 후보는 이어 강서구 화곡본동시장을 방문한다. 안철수 후보는 신촌의 한 카페에서 대학원생들과 만나 교내 권력형 성폭력·인권침해 사건 대응 간담회를 한다. 간담회에는 국민의힘 성폭력대책특별위원이자 나경원 경선후보 캠프에서 고문으로 활동했던 이수정 경기대 범죄심리학과 교수도 참석한다. 이 교수는 안 후보 캠프에 아동여성정책 자문역으로 합류한 것으로 알려졌다.

문재인정부가 역대급 규모의 2·4 공급대책을 내놨지만, 아직 부동산 시장은 반신반의하는 분위기다. 주거정책 수장까지 나서 “믿고 기다려달라”고 했지만, 그간 쏟아낸 대책들이 번번이 효력을 발휘하지 못하면서 정책 신뢰도가 떨어진 탓이다. 전문가들은 이번 공급대책의 단기적 성과를 기대할 것이 아니라, 정부가 꾸준한 사후 관리를 통해 시장의 불안을 해소해주는 게 가장 중요하다고 강조했다. ◆“공급확대 계속된다”는 일관성 관건 8일 국토교통부 등에 따르면, 정부는 공공택지 개발과 함께 역세권 도심공공주택복합사업 등 다양한 정비사업을 위주로 주택을 공급할 예정이다. 공공이 직접 참여하는 방식으로 정비사업 기간을 최대한 앞당기더라도 사업 착수부터 착공까지는 최대 5년이 소요된다. 그 외 신축 매입과 리모델링 등 단시간에 공급이 가능한 물량은 이번 대책 86만여가구 물량 중 10만여가구에 불과하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부에서 여러 가지 방안을 내놨지만, 3∼5년 지나 공급되는 게 대부분”이라며 “집값 상승세가 꺾인다거나 단기적인 효과를 기대하긴 어렵다”고 내다봤다. 전문가들은 실제 공급이 늘어나는 데까지 수년의 시차가 있는 만큼 수요자들이 여유를 갖고 기다릴 수 있도록 정부와 정치권이 일관된 목소리를 내야 한다고 지적한다. 정부는 지난해 8·4 공급대책 발표를 앞두고 개발제한구역(그린벨트) 해제 문제를 놓고 엇박자를 냈다. 홍남기 경제부총리와 여당 일부 인사가 해제 가능성을 언급했지만, 국토부와 서울시 등이 반발하면서 없던 일이 됐다. 부동산 감독기구 개편 문제에 대해서도 기획재정부와 국토부 간 이견이 새어 나오기도 했다. 여권 내부에서 설익은 정책이 쉼 없이 공개되면서 부동산 시장의 변동성이 더 커질 수밖에 없었다는 것이다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “이번에도 4월 재·보궐선거를 앞두고 물량 풀겠다고 발표한 것이지, 나중에 어떻게 바뀔지 모르겠다는 것이 업계 대부분의 반응”이라면서 “앞으로도 꾸준히 공급 확대를 계속하겠다는 메시지를 주고, 추가 대책도 이어져야 집값이 안정될 수 있다”고 말했다. ◆‘선의의 피해자’ 없는 공정성 확보해야 2·4대책 발표를 기점으로 정부가 공공주도개발사업 구역의 부동산을 취득하면 우선공급권(입주권)을 주지 않겠다고 못 박으면서 노후 지역의 다세대·연립주택 소유자들의 반발이 커지고 있다. 개발구역이 확정되기 전에 주택을 매입했다가 향후 사업 구역으로 지정되면, 현금청산 대상이 되는 탓에 벌써부터 거래가 ‘올스톱’됐다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “아직 사업이 추진될지도 모르는 노후 지역의 빌라를 매입했다고 향후 소유권을 주지 않는 것은 형평성 논란이 제기될 수 있다”면서 “신축이나 지분 분할에 대해 규제하는 방향은 맞지만, 선의의 피해자가 나올 수도 있다”고 지적했다. 부동산대책을 둘러싼 형평성 논란은 이번이 처음이 아니다. 지난해 6·17대책 당시 규제지역을 대폭 확대하면서 새로 지정된 곳에서 신축 아파트를 분양받은 무주택자들이 주택담보대출비율(LTV) 제한으로 잔금 대출을 받지 못하는 사례가 생기면서 소급 적용 논란이 제기됐다. 새 임대차법은 실거주 목적으로 집을 산 경우에도 세입자의 계약갱신청구권 행사 시점에 따라 입주를 하지 못하는 사례가 늘면서 세입자에게 퇴거위로금을 주는 관행이 정착됐고, 결국 홍남기 부총리도 돈을 주고 세입자를 내보낸 것으로 알려졌다. 정부가 시장의 흐름을 제대로 파악하고 정책 공정성을 확보하기 위한 소통 노력이 부족하다는 지적도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 스무 번이 넘는 대책을 발표하면서 지역 주민이나 지방자치단체, 학계 전문가의 의견을 수렴하는 공청회 등의 절차를 거쳤다는 얘기는 듣지 못했다”면서 “정부가 소통하려고 하지 않으니, 언제부턴가 문제점을 지적하는 목소리를 내기도 힘들어졌다”고 꼬집었다. 박세준 기자 3jun@segye.com

국민의 절반 이상은 정부가 대규모 주택 공급을 약속한 2·4부동산 대책 효과에 회의적이라는 여론조사 결과가 8일 나왔다. 리얼미터가 지난 5일 YTN 의뢰로 전국 18세 이상 남녀 500명을 조사한 결과, ‘도움되지 않을 것’이라는 응답이 53.1%(전혀 도움되지 않을 것 27.3%·별로 도움되지 않을 것 25.8%)로 나타났다. ‘도움될 것’이라는 응답은 41.7%(매우 도움될 것 20.8%·어느 정도 도움될 것 20.9%)였다. 잘 모르겠다는 응답은 5.2%였다. 권역별로 특히 집값 폭등이 목격됐던 서울에서 ‘도움되지 않을 것’이라는 의견이 56.4%로 ‘도움될 것’이라는 의견(39.0%)보다 우세했다. 인천·경기(50.9%), 부산·울산·경남(54.7%), 대전·세종·충청(52.4%)에서도 ‘도움되지 않을 것’이라는 응답이 50%를 넘었다. 다만 광주·전라에서는 ‘도움 될 것’(46.1%) 의견과 ‘도움 되지 않을 것’(47.2%) 의견이 팽팽하게 갈렸다. 연령대별로는 20대에서 도움되지 않을 것이라는 응답이 62.7%에 달했다. 40대에서도 도움되지 않을 것이라는 응답이 56.0%로 절반을 넘었다. 정당 지지층별로 국민의힘 지지층에서는 79.3%가 ‘도움되지 않을 것’이라고 응답했지만, 민주당 지지층에서는 72.6%는 ‘도움될 것’이라고 답변했다. 이번 조사의 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±4.4%p다. 자세한 내용은 리얼미터 홈페이지나 중앙선거여론조사심의위원회의 홈페이지를 참조하면 된다. 나진희 기자 najin@segye.com 사진=연합뉴스

“실제 공급 확정 지역과 물량이 아닌 추정치만 발표한 부동산 대책은 처음 봤다. 신뢰가 가지 않는다.” 지난 4일 발표된 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’(2·4대책)을 살펴본 한 주택업계 관계자는 이렇게 평가했다. 정부가 2·4대책에서 밝힌 공급 규모는 총 83만6000가구다. 서울에서만 32만가구로, 이는 2018년 9·21대책에서 발표된 수도권 3기 신도시 총량 30만가구보다도 많다. 문제는 이들 주택이 어디에 언제 몇 채씩 들어서는지 확정된 게 현재까지 하나도 없다는 데 있다. ‘허수기반 대책’ 등의 논란이 제기되는 이유다. 특히 정부는 이처럼 공급 물량은 ‘미지’의 상태인데, 새로운 주택공급 방안에 적용할 신규 규제를 여럿 만들어 시장 불안을 가중했다. 현금청산 등으로 새 아파트를 분양받을 수 없는 수요는 기존의 신축 아파트로 몰려 ‘풍선효과’를 부르고, 정부를 믿고 대대적 공급 물량을 기다리는 수요는 전월세난을 촉발할 것으로 예상된다. 집값 안정을 위한 공급 확대 신호를 보내려던 정부 대책이 의도와 달리 불필요한 부작용만 양산할 수 있다는 지적이 나온다. 7일 변창흠 국토교통부 장관은 KBS 1TV 일요진단에 출연해 2·4대책에 대해 “서울 도심에서 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다”고 밝혔다. 변 장관은 “서울에 2025년까지 32만3000호를 공급한다는 것은 부지확보를 기준으로 한 것이지만, (공급 목표를) 매우 보수적으로 잡은 것”이라고 주장했다. 이어 “앞으로 (재건축·재개발사업) 성공사례가 나오면 참여율이 더 늘어나기 때문에 무궁무진한 공급이 가능하다”고 강조했다. 하지만 이는 달리 말해 정부가 상황을 오판했을 경우 공급량이 현저하게 줄어들 수 있다는 뜻도 된다. 정부가 동참할 것으로 잡은 25% 조합의 적극적인 참여가 없으면 공급량이 감소할 수밖에 없다. 정부가 주민 4분의 3 이상 동의에서 3분의 2 이상 동의로 재개발 등의 추진요건을 완화한 것 역시 3분의 1의 요구로 정비사업의 해제를 할 수 있는 법과 충돌할 경우 무력화한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “민간자발의 공급 의지에 따라 향후 주택공급 총량이 변할 가능성이 있는 만큼 정부가 목표로 한 공급량과 공급 효과의 변수는 열려 있다”고 지적했다. 서울의 재건축·재개발 추진 단지 반응도 이해득실에 따라 극명하게 갈린다. 사업성을 우선시하는 강남권은 시큰둥한 반응이다. 강남구 대치동 은마아파트 한 조합원은 “정부가 재건축초과이익환수제 면제 등 인센티브를 많이 준다고 하지만 대다수 주민은 공공이 직접 시행하는 것에 대한 거부감이 크다”고 말했다. 반면 재개발이 좌초된 옛 뉴타운 지역 등은 호응도가 높다. 2017년 뉴타운에서 해제된 서울 성북5구역의 모현숙 주민대표(명지대 부동산대학원 겸임교수)는 “이번 대책으로 빠른 사업 추진이 가능해지고 정부가 수익성까지 보장한다고 하니 주민들이 대환영하는 분위기”라며 “우리 지역은 주거환경개선이 최우선 과제이기 때문에 개발 수단은 중요치 않다”고 전했다. 업계에서는 2·4대책에서 정부가 약속한 주택공급이 실행되기까지의 과정에서 겪어야 할 시장 불안에 대한 걱정도 많다. 대책 발표일 이후 개발사업 지역의 부동산을 취득하면 분양권을 주지 않고 현금청산한다는 방침에 재산권 침해 문제가 제기된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “사업지 지정 전 매입자에게 현금청산을 소급 적용하는 것은 위헌 가능성이 있다”고 지적했다. 국토부는 사업 후보지 중 거래가 빈번한 곳이 최종 선정되는 것을 최소화해 현금청산 대상자를 줄인다는 방침이다. 위헌 논란에 대해선 “대책을 준비하면서 이미 법률 검토를 거쳐 위헌성이 없다는 판단을 내렸다”고 밝혔다. ‘거래절벽’도 우려된다. 서울에서만 222곳에 달한다는 사업 후보지가 미공개 상태이기 때문에 이 지역을 피해서 집을 사는 것이 컴퓨터 ‘지뢰 찾기’ 게임에서 지뢰를 피하는 것과 마찬가지이기 때문이다. 국토부 홈페이지와 인터넷 포털 부동산 카페 등에는 “아직 공공정비사업 대상지가 한 곳도 정해지지 않았는데 어떻게 알고 피해서 집을 사란 말이냐”는 등의 항의성 글이 다수 올라왔다. 이런 분위기라면 앞으로 주택 매수세는 공공개발 가능성이 낮은 곳을 찾아 몰릴 것으로 예상된다. 그러면 해당 지역의 집값이 뛰는 ‘풍선효과’가 불가피해진다. 대표적인 곳이 신축 아파트다. 서울 마포구 염리동의 한 신축 아파트 인근 공인중개사 대표는 “대책이 나온 뒤 매도가를 올리려는 집주인의 문의가 많이 온다”며 “기존 입주권 문제로 기존 재건축·재개발단지 거래가 당분간 어려워질 것이라는 예상에 매도 우위세가 더욱 강화한 것”이라고 설명했다. 전세시장도 불안하긴 마찬가지다. 이미 3기 신도시 사전 청약 대기수요가 대거 유입된 상황에서 서울 도심권 곳곳에서 다양한 규모의 개발사업이 진행될 경우 이주수요가 급증할 수 있기 때문이다. 정부가 이번에 공공분양 주택에 추첨제를 도입하면서 이를 노리는 대기수요도 더 증가할 것으로 전망된다. 양지영 RC연구소장은 “청약 대기자가 발생하면서 전세수요가 늘어나고, 또한 재건축이 활발하게 되면 이주수요 발생으로 전셋값 불안을 가져올 수 있다. 앞으로 전세시장 안정화를 위한 추가 방안을 고민할 필요가 있다”고 말했다. 시장 밖의 변수도 고려해야 한다. 서울시장 보궐선거 결과에 따라 2·4대책 기조 전반이 흔들리거나 실행에 발목이 잡힐 수 있다. 야당 서울시장 후보로 나선 나경원 전 의원은 현 정부와 달리 ‘민간주도’ 대책의 추진을 공언했다. 재건축·재개발사업 규제 완화 등에 방점이 찍힌 것으로 풀이된다. 또 다른 야당 유력 주자인 안철수 후보도 “주택 건설은 기본적으로 민간의 주도로, 주민의 참여로 추진돼야 참여율도 높아지고 사업이 끝난 후 재정착률도 높아진다”는 입장이다. 나기천 기자 na@segye.com

‘2·4 공급대책’을 포함해 문재인정부는 모두 25차례 각종 부동산 관련 대책을 쏟아냈다. 투기 수요를 찍어 누르기 위해 규제 강도는 점점 높아지고, 발표 주기가 짧아졌음에도 시장은 대책에 대한 내성을 키우면서 막상 제대로 효과를 본 대책을 꼽기 어려울 정도다. 오히려 규제를 피해 주변 지역의 집값을 끌어올리는 ‘풍선효과’로 상황을 더욱 악화시켰다는 지적도 나온다. 7일 한국부동산원에 따르면, 2월 첫째주 서울 아파트값은 0.10% 올라 전주 대비 0.1% 상승폭이 커졌다. 2·4 대책의 효과가 반영되진 않았지만, 문재인 대통령을 포함한 정부·여당 관계자들이 지난해 연말부터 수차례 대규모 공급대책을 예고했음에도 서울을 포함한 수도권 아파트값 상승세는 새해 들어서도 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 부동산 업계에서는 집값이 정부의 의도대로 움직이지 않게된 원인을 그간 반복된 학습효과 탓으로 보고 있다. 정부 대책 발표 이후 집값이 잠시 주춤했다가 시차를 두고 다시 급등하는 현상이 반복됐다는 것이다. 2018년 정부는 강력한 대출 규제와 보유세 강화를 골자로 한 9·13 대책을 발표했다. 무섭게 치솟았던 집값 상승폭이 6개월가량 하락세로 접어들었지만, 누적 변동률은 -1%에 불과했다. 9·13 대책 발표 직전 4개월간 3.25%, 직전 1년간을 합치면 9.18%나 오른 것에 비하면 미미한 수치인 셈이다. 다시 치고 올라가는 집값을 잡기 위해 대출·세제·청약 관련 규제가 총 망라된 한층 더 강력한 12·16 대책이 공개됐지만, 서울 아파트값 하락세는 9주 만에 멈췄다. 서울은 물론 수도권 이곳저곳에서 폭등 현상이 벌어지자, 정부가 지난해 2·20 대책으로 수원과 안양, 의왕 등지를 조정대상지역으로 묶었다. 정부 대책을 비웃기라도 하듯이 재차 다른 비규제지역으로 풍선효과가 옮겨갔고, 정부는 아예 6·17 대책으로 수도권 전역을 조정대상지역으로 묶어버렸다. 하지만 집값 상승세를 일시적으로라도 누그러뜨렸던 9·13, 12·16 대책과는 달리 이번에는 어마어마한 역풍이 불어닥쳤다. “더 늦으면 영영 집을 살 수 없다”는 조바심에 20·30대를 주축으로 ‘패닉바잉(공포매수)’ 현상이 극에 달하면서 집값이 천정부지로 치솟았고, 7월 한 달간 주택거래량이 14만1000여건으로 역대 최고치를 찍었다. 부동산 정책 실패로 여권 지지율까지 급락하는 초유의 사태가 벌어졌다. 결국, 문재인 대통령이 당시 김현미 국토교통부 장관을 불러들여 추가 대책을 주문해 7·10, 8·4 대책이 발표됐지만, 상황이 나아지지 않았다. 되려 새 임대차법 시행(7월31일)과 함께 전세난까지 심화하며 지금도 집값 상승세는 계속되고 있다. 정부가 뒤늦게 수요 억제에서 공급 확대로 방향을 틀었지만, 대책 효과를 기대하기에는 이미 늦은 시점이라는 비판이 나오는 이유다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “초저금리 기조가 장기화하면서 풍부한 유동자금이 몰려들고, 코로나19 여파로 안전자산에 돈이 몰리는 흐름 등 여러 가지 상황이 복합적으로 작용했는데도 정부가 상황을 똑바로 보지 못했다”고 지적했다. 박세준 기자 3jun@segye.com

정부가 4일 발표된 ‘공공주도 3080플러스(+), 대도시권 주택공급 확대 방안’의 핵심인 공공시행 정비사업 등을 조속히 추진하기 위한 절차에 들어간다. 설 연휴 이후 공공정비사업이나 도심공공주택복합사업 등의 후보지로 추려진 지역에서 주민 의견수렴 등을 시작한다는 것이다. 국토교통부는 후보지가 서울에서만 222곳에 달한다고 밝혔다. 윤성원 국토교통부 제1차관은 5일 한 라디오 프로그램에 출연해 이같이 전했다. 국토부는 전날 공공정비사업과 역세권·준공업지역·저층주거지를 상대로 한 도심공공주택복합사업을 추진해 2025년까지 전국에서 83만6000호의 주택을 신규공급한다는 계획을 발표했다. 국토부가 꼽은 서울의 공공정비사업 후보지는 67곳이다. 또 도심공공주택복합사업 후보지는 155곳이다. 구체적인 지역은 공개되지 않았다. 아직 해당 지방자치단체 등과의 협의가 마무리되지 않았고, 사전에 투기 수요가 몰릴 경우 시장 교란이 우려되기 때문이다. 전국으로 보면 사업 후보지가 383곳에 달한다. 공공정비사업은 100곳, 도심공공주택복합사업 283곳 등이다. 이날 국토부와 서울시는 서울의 한복판 핵심 입지지만, 국내 최대 규모의 빈민촌으로 남은 서울역 인근 동자동 ‘쪽방촌’을 2030년까지 최고 40층 높이의 대규모 주거단지로 탈바꿈하는 계획도 내놨다. 대상 지역이 2·4대책에 포함된 역세권 고밀개발 등과 겹치지만 그 전에 추진된 계획에 따른 사업이다. 서울역 쪽방촌은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 공동 사업시행자로 참여하는 공공주택지구사업으로 개발된다. 올해 지구지정을 마치고, 2023년 공공주택 단지를 착공해 2026년 입주하고, 2030년에는 민간분양 택지 개발을 끝내는 일정이다. 단지는 공공주택 1450호, 민간분양 960호 등 총 2410호로 채워진다. 공공주택은 다시 임대주택 1250호와 공공분양 200호로 구성된다. 기존 쪽방촌 주민은 이곳에 지어지는 임대주택에 재정착한다. 서울시는 이곳의 건물 층수를 40층까지 허용하기로 했다. 대략 17개 동의 공동주택이 전체 사업지구에 들어설 것으로 예상된다. 서울역 쪽방촌은 1960년대 급속한 도시화·산업화 과정에서 밀려난 빈민이 서울역 인근에 대거 몰리면서 형성됐다. 이후 수차례 도시정비사업 등을 통해 규모는 축소되었지만, 아직도 1000여명이 거주하는 국내에서 가장 큰 쪽방촌으로 남아 있다. 정부는 앞서 서울 영등포역과 대전 대전역 쪽방촌 등을 대상으로 한 공공주택사업 계획도 발표하고 추진 중이다. 변창흠 국토부 장관은 “영등포 쪽방촌에서 시작된 쪽방촌 선순환 개발이 대전에 이어 규모가 가장 큰 이곳 서울역에서도 마침내 결실을 맺게 됐다”며 “정부는 앞으로 전국 다른 곳에서도 주거환경개선 사업을 통해 주택 경쟁력과 도시 경쟁력을 강화할 것”이라고 말했다. 나기천 기자 na@segye.com

정부가 4일 발표한 문재인정부의 25번째 부동산 대책은 올해부터 2025년까지 공공 주도로 전국에 83만6000가구를 공급하겠다는 내용이 핵심이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 “공급 쇼크 수준”이라고 표현할 정도의 물량이긴 하지만, 아직 구체적인 입지 등이 확정되지 않아 ‘허수 대책’이라는 비판이 제기됐다. 이밖에 공공 주도 개발의 실효성과 실제 공급까지의 괴리, 투기 확대 등의 우려에 대한 정부 측의 설명을 문답식으로 정리했다. -민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고 공공이 나서는 이유는. “정비사업은 도시계획·주거 환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 그간 소유주 중심의 조합 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다. 공공이 직접 시행하면 투기수요 유입 억제가 가능하고, 사업을 신속히 진행하고 세입자·상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용 완화가 가능하다.” -수용 방식의 사업 추진은 사유 재산에 대한 지나친 침해 아닌가. “토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 3분의 2, 면적 2분의 1)을 충족하는 경우에만 공공이 시행한다. 또 기존 택지 사업은 수용 시 동의 요건을 따로 규정하지 않았지만, 이번에는 도심 내 사업임을 고려해 동의 요건을 도입했다.” -규제 완화로 개발 이익이 사유화되는 것은 아닌지. “개발 이익은 토지 등 소유자에게 적정한 수익(기존 기대수익률 + 10∼30%포인트)을 보장한다. 나머지는 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활SOC 확충 등에 재투자한다. 토지 등의 소유자로 구성된 조합이 사업 시행자가 돼 개발 이익을 독점하는 기존의 정비사업과는 다르다.” -공공 주도 개발 사업에 따라 강화되는 원주민·세입자 보호 방안은. “토지 소유자에게 신축 아파트 우선공급권을 부여해 재정착을 유도한다. 장래 부담할 신축 아파트값을 기존 소유 자산으로 현물 선납한 뒤 정산하는 방식(양도세 비과세)을 도입한다. 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공 자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 높은 집주인에게는 대출 지원 등 맞춤형 지원도 병행한다.” -이번에 공급될 주택에 대한 청약기회가 고소득 중산층에도 주어진다는데. “일반공급 비율을 기존 15%에서 50%로 올린다. 전용면적 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급 물량 중 30%는 추첨제로, 나머지 70%를 순차제로 공급한다. 전용면적 60㎡ 이하 주택의 분양가가 9억원을 넘기더라도 소득 요건을 적용하지 않기로 했다. 최근 주택 청약제도 개편을 통해 특별공급 물량을 늘리다보니 상대적으로 청약 시장에서 소외된 중산층에게 청약 기회를 보장해 주기 위한 것이다.” -물량이 실제 공급되기까지 장기간 공백이 있어 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어렵지 않나. “시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 주택을 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대한다.” -그동안 공급이 충분하다고 하지 않았나. “현 정부의 아파트나 주택 공급은 모두 역대 최고 수준이다. 다만 그동안 공급 기반 확충에도 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기는 한계가 있는 상황이다.” -이번과 같은 본격적인 도심 공급 방안을 그동안 마련하지 않은 이유는. “그간의 공급 방안은 국·공유지 활용이 중심적이었으며, 역세권·준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실이다. 현재의 이례적인 초저금리와 가구 분화 상황에서 시장 과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위해 이번에 특단의 대책을 마련한 것이다.” -다수 개발 사업의 동시 추진으로 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중될 가능성은. “제도 초기에는 사업지별 이주 시기를 조정하고, 인근 매입 임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비를 시행할 계획이다. 제도 정착기에는 개발 사업 간 순차 연계를 통한 임시 거주지를 마련할 예정이다.” -공공임대주택 공급이 후퇴할 우려가 있는데. “이번 대책은 공공분양이 중심이지만, 공공임대주택도 공공자가주택과 혼합해 공급할 예정이다. 추가되는 용적률을 통해 종전 가구 수 대비 1.5배(재개발은 1.3배) 주택 증가를 보장하므로, 임대주택 공급 총량은 기존 공급방식보다 증가할 전망이다.” -신규 주택공급이 늘어나 공공시행사(LH·SH)의 부채 증가 부담이 커지는 것 아닌가. “이번 공급 모델에서는 사업에 동의하는 토지 등 소유자는 현물 선납을 하고 새로 공급되는 아파트를 우선분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 다른 사업보다 적다. 세입자·상인 보호와 수용 시 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하지만, 분양수익 등을 통해 보전할 수 있어 공기업이 지게 되는 부채 부담은 크지 않다.” -수도권에 주로 주택이 공급되는데 비수도권에 대한 특별 대책은 없나. “추후 발표할 주거 뉴딜 구상에서는 주택과 사회서비스, 혁신공간, 일자리를 연계한 다기능 임대주택을 비수도권 지역에 주로 공급할 예정이다.” 세종=우상규 기자 skwoo@segye.com

문재인정부 사상 최대 물량인 83만호의 신규 주택을 공급하는 내용을 담은 ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안’(2·4대책)이 4일 발표됐다. 그동안 규제를 통한 수요 억누르기에 집중했던 정부가 뒤늦게라도 ‘공급을 통한 집값 안정’으로 정책방향을 선회한 점에서 의미가 있다. 지난 4년 내내 “공급은 충분하다”고 항변하던 정부가 25번째 대책에서 정책 실패를 사실상 시인한 것이다. 이번 정책은 방향이 옳지만 한계가 있다. 계획에 포함된 물량 대부분이 관련 지방자치단체·토지 소유주 등과 협의를 거쳐야 가능하다. 지금의 ‘아이디어’ 수준으로 실효성이 있을지 의문이다. 한국토지주택공사(LH) 등이 직접 시행사로 참여하는 공공개발 방식을 도입, 평균 13년 걸리던 사업을 5년 내에 사업을 완수한다는 계획은 주택공급 속도는 높일 수 있지만 ‘관제개발’, ‘사유재산침해’ 등의 논란을 부를 것으로 예상된다. 정부는 이번 2·4대책에서 공공 재개발·재건축, 역세권 개발 사업, 신규 택지조성 등을 통해 전국에 83만6000호의 주택을 공급하기로 했다. 서울에선 32만3000호가 공급된다. 도심지 역세권·준공업지역·저층주거지에 대해 정부가 직접 지구지정을 하고 공공기관이 주도하는 공공주택 복합사업 등이 핵심이다. 그동안 정부는 ‘부동산 투기 세력과의 전쟁’ 등을 언급하며 금융과 세제, 공급 규제 등을 총망라해 시장을 옥죄었다. 부족한 주택 공급과 넘치는 수요를 인정하지 않고 시장을 투기판으로만 본 것이다. 이는 매매·전세가 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과 발생, 자산 격차 확대라는 부작용만 낳았다. 최근 4년여간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했다. 제주를 제외한 15개 시·도에 걸쳐 조정대상지역이 생겼다. 뒤늦은 공급확대 정책마저도 여러 문제를 안고 있다는 평가다. 이날 발표된 83만6000가구는 개발 가능한 가구수를 모두 합친 것에 불과하다. ‘실체가 없는 공급 대책’이라는 말이 나온다. 83만6000호 공급 계획도 ‘부지확보’를 기준으로 했다. 2025년까지 주택 분양을 하겠다는 게 아니다. 실제 분양으로 이어지려면 그보다 더 오랜 시간이 예상된다. 시장이 단기 공급계획으로 필요성을 제기한 민간 재건축·재개발 등에 대한 규제완화도 전혀 반영되지 않았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 대책이 정비사업 전반을 포괄하는 규제완화가 아닌 공공정비사업 위주의 인센티브에 선별 집중된 데다가 부동산 및 건설업 공급 특성상 착공과 준공까지 시간적 간극이 불가피해 집값 상승폭을 둔화하는 정도로 효과가 제한될 가능성이 있다”고 말했다. 앞으로 풀어야할 숙제도 많다. 관련 법 개정과 국회, 부처, 지자체 간 협의가 순조로울지 의문이다. 더불어민주당과 정부는 이날 오전 당정협의를 열고 올해 상반기 중 이번 주택 공급대책을 위한 모든 입법 절차를 마무리한다는 데 의견을 모았다. 도시 및 주거환경정비법과 공공주택특별법, 빈집 및 소규모주택 정비 특례법, 도시재생 활성화 및 지원 특별법 등을 손봐야 한다. ◆한발 늦은 대신 물량 공세로 승부 정부가 4일 발표한 공급대책의 공식명칭은 ‘공공주도 3080 플러스(+) 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’이다. 3080 플러스는 서울 30만가구, 전국 80만가구를 훌쩍 넘는 획기적인 공급물량이 담겼다는 뜻이다. 앞서 발표한 3기 신도시 등 수도권 공급대책 127만2000가구에 이번 추가대책의 수도권 물량 61만6000가구를 합치면 모두 188만8000가구에 이른다. 과거 노태우정부가 내놓은 수도권 200만가구 공급계획과 맞먹는 수치다. 문재인정부는 정권 초기부터 줄곧 수요 억제에 방점이 찍힌 부동산 대책을 펼쳐왔다. 여권 관계자가 한목소리로 “주택공급은 이미 충분하다”는 입장을 고수했다. 2018년 수도권 30만가구 공급과 3기 신도시 계획을 발표하긴 했지만, 전반적으로는 주택자금 대출을 조이고 세제를 강화하는 등 투기 근절방안에 무게를 둔 정책 기조를 고수해왔다. 하지만 이례적인 초저금리 상황이 계속 이어지고, 급격한 가구 분화 현상까지 겹치면서 공급 확대 총력전으로 방향을 틀 수밖에 없는 상황이 됐다. 정부의 연이은 부동산 대책에도 이를 비웃기라도 하듯 집값이 계속 상승세를 기록한 만큼 이번에는 아예 시장의 기대치보다 훨씬 많은 주택 물량을 쏟아내 승부를 보겠다는 의지를 표현한 것이란 해석이 나온다. ◆역세권 등 고밀개발에 공공주도 방식 도입 정부는 그간 서울 도심에 새로 주택을 공급할 부지를 찾기 어려워진 상황에 애를 먹었다. 그럼에도 공급을 늘리기 위한 절박감을 바탕으로 새로운 방식을 고민했다는 게 국토교통부의 설명이다. 이번 공급대책의 핵심은 역세권·준공업지역·저층주거지에서 공공기관이 부지를 확보하고 사업을 추진하는 도심공공주택복합사업이다. 이 방식으로 서울 11만7000가구를 포함해 모두 19만6000가구의 주택을 신규 공급한다. 관련법이 개정되면, 정부가 지구를 지정한 뒤 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 땅을 확보해 개발 사업을 할 수 있게 된다. 법적 상한의 최대 140%까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제도 완화할 방침이다. 용적률 인센티브에 따른 기부채납 비율은 당초 알려졌던 50%보다 훨씬 낮은 15% 수준으로 정해졌다. 지방자치단체·주민·세입자 등 각 구성원 간 입장차로 지연됐던 재개발·재건축 사업의 속도를 끌어올리기 위해 ‘공공 직접시행 정비사업’이라는 새로운 방식도 도입된다. 조합을 꾸릴 필요 없이 사업 추진이 확정되면, 공공기관이 부지를 확보하고 바로 사업을 시작할 수 있어서 과거 평균 13년 걸리던 정비사업이 앞으로는 5년 내에 마무리될 수도 있다는 게 정부 측 설명이다. 공공이 직접 시행하는 만큼 재건축 초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 등도 모두 면제된다. ◆집값 안정될까… 정비사업 참여율이 관건 전문가들은 정부의 공급 확대 시그널에 긍정적인 평가를 내리면서도 단기적으로 집값 안정세를 기대하긴 무리가 있다고 지적했다. 정부가 제시한 수치 자체가 재건축·재개발 단지의 사업 참여를 전제로 계산한 것이어서 상당 부분 허수가 있다는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 예상보다 많은 물량을 제시하며 화끈한 대책을 내놓은 것은 인정한다”면서도 “많은 공급 물량에 비해서 정작 실효성이 떨어져서 언제, 얼마나 완성될지는 알 수 없다”고 일축했다. 정비사업 추진 과정에서 용적률을 완화하는 등 혜택을 제공하기로 했지만, 실제로 토지 소유주가 수익성을 따져보고 사업을 결정하는 데까지는 변수가 많다는 설명이다. 양지영 R&C연구소 소장은 “민간 참여를 유도하는 부분보다는 정부가 주도하는 물량의 비중이 높다”면서 “부동산 시장에서는 아직 공공주택의 품질에 대한 인식이 좋지 않기 때문에 이런 부분을 어떻게 해결할지에 대한 고민도 필요하다”고 지적했다. 공공기관이 짓는 주택은 저렴하고 실용적인 부분을 중시하는 것과 달리 민간 건설사는 프리미엄 아파트 등 시장의 수요를 겨냥해 공간구조와 인테리어, 단지 조경 등에 공을 들이면서 젊은층의 선호도가 훨씬 높은 편이다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “정책 발표에 따라 개발 기대감이 커져 서울 등 전국이 개발 호재 대상이 됐다”며 “이로 인해 집값이 더 오르는 부작용이 발생할 우려도 있다”고 말했다. 나기천·이동수·박세준 기자, 세종=우상규 기자 na@segye.com

정부는 2025년까지 서울에만 32만호의 주택을 공급한다고 4일 밝혔다. 강남 3구 아파트 수에 맞먹는 물량으로, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “공급 쇼크”라는 표현까지 썼다. 공공개발 사업으로 4년 안에 대량 공급이 가능할지가 관건이다. 서울시 통계에 따르면 서울시 총 가구 수는 383만8934가구(2019년), 인구는 998만5652명(2020년 2분기)이다. 국토교통부가 공급하겠다고 한 32만여 호는 서울시 총 가구 수의 8%가량으로 상당한 물량인 건 분명하다. 공공개발 참여율과 속도를 끌어올려 이 목표를 달성하기 위해 정부가 제시한 당근은 초과 이익 환수금 미부과, 용적률 상향 등 과감한 규제 혁신이다. 재개발 지역 주민들과 부동산 업계 등은 이 같은 파격적인 제안을 일단 긍정적으로 해석했다. 다만 아직 구체적인 일정이나 계획이 나오진 않은 만큼 앞으로 이 방안이 얼마나 변함없이 추진될 것인지가 중요하다고 보고 있다. 서울 동작구 흑석2구역 재개발 지역 주민 김모씨는 “초과 이익 환수 배제 등 획기적인 규제 완화를 그대로 적용하기만 한다면 그동안 상가가 많아 개발이 부진했던 지역 등의 참여율이 높아질 것 같다”며 “실효성 있게 진행한다면 집값 안정화에는 기여할 것”이라고 말했다. 그러나 김씨는 “물량 규모만 밝힌 수준의 발표만으로 정부 말을 완전히 신뢰할 수는 없다”며 “정말 이대로 실현된다는 믿음을 줄 수 있는 조치가 더 필요하다”고 덧붙였다. 최근 흑석2구역은 공공재개발 인센티브로 당초 예상(용적률 최고 600%)보다 낮은 용적률 450%를 정부로부터 제안받으면서, 재개발 추진위원회가 “사업성을 확보할 수 없다”며 포기 의사를 내비친 바 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “그동안 걸림돌이었던 재건축초과이익환수제를 공공 재건축 방식일 경우 제외하고, 용적률 인센티브를 제공키로 한 점은 공급 물꼬를 트이게 할 것”이라며 “시장에 공급이 대폭 늘어난다는 신호를 강하게 보내는 셈으로 계획대로 속도감 있게 추진될 경우 무주택자의 심리 안정에 긍정적으로 작용할 것”이라고 분석했다. 일각에서는 역세권 위주 개발이 지역 간 격차를 키우고 도심 회귀 현상을 심화할 것이란 우려도 나온다. 서울 종로구 창신동 공공재개발 추진위원회 소속 강대선(50)씨는 “역 주변 주민들은 좋겠지만 원래 비싼 역세권이 더 오르면서 개발되지 않은 지역과 갈등이 커질 것”이라고 비판했다. 서울시 관계자는 “‘32만호’라는 공급량은 국토부가 역세권 면적과 용적률 등을 고려해 정한 것으로 서울시는 시가 운영하는 도시계획체계 안에서 정부의 주택 공급 방안에 협조할 방침”이라고 밝혔다. 정지혜·안승진 기자 wisdom@segye.com

문재인정부가 2025년까지 서울 도심에 32만여가구의 신규 주택을 공급하겠다는 25번째 부동산 대책을 4일 내놨다. 시장 전문가들은 정부가 대대적인 공급확대 시그널을 보낸 것을 높이 평가하면서도 대책 실효성에 대해서는 의구심을 보이고 있다. 2·4 대책에서 제시한 공급 물량이 실제 공급되기까지는 풀어야 할 과제가 적지 않다. 문재인정부 출범 초기에 내놓았어야 할 대책이 너무 뒤늦게 나왔다는 지적이 많다. ◆한발 늦은 대신 물량 공세로 승부 정부가 4일 발표한 공급대책의 공식명칭은 ‘공공주도 3080 플러스(+) 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’이다. 3080 플러스는 서울 30만가구, 전국 80만가구를 훌쩍 넘는 획기적인 공급물량이 담겼다는 뜻이다. 앞서 발표한 3기 신도시 등 수도권 공급대책 127만2000가구에 이번 추가대책의 수도권 물량 61만6000가구를 합치면 모두 188만8000가구에 이른다. 과거 노태우정부가 내놓은 수도권 200만가구 공급계획과 맞먹는 수치다. 문재인정부는 정권 초기부터 줄곧 수요 억제에 방점이 찍힌 부동산 대책을 펼쳐왔다. 여권 관계자가 한목소리로 “주택공급은 이미 충분하다”는 입장을 고수했다. 2018년 수도권 30만가구 공급과 3기 신도시 계획을 발표하긴 했지만, 전반적으로는 주택자금 대출을 조이고 세제를 강화하는 등 투기 근절방안에 무게를 둔 정책 기조를 고수해왔다. 하지만 이례적인 초저금리 상황이 계속 이어지고, 급격한 가구 분화 현상까지 겹치면서 공급 확대 총력전으로 방향을 틀 수밖에 없는 상황이 됐다. 정부의 연이은 부동산 대책에도 이를 비웃기라도 하듯 집값이 계속 상승세를 기록한 만큼 이번에는 아예 시장의 기대치보다 훨씬 많은 주택 물량을 쏟아내 승부를 보겠다는 의지를 표현한 것이란 해석이 나온다. ◆역세권 등 고밀개발에 공공주도 방식 도입 정부는 그간 서울 도심에 새로 주택을 공급할 부지를 찾기 어려워진 상황에 애를 먹었다. 그럼에도 공급을 늘리기 위한 절박감을 바탕으로 새로운 방식을 고민했다는 게 국토교통부의 설명이다. 이번 공급대책의 핵심은 역세권·준공업지역·저층주거지에서 공공기관이 부지를 확보하고 사업을 추진하는 도심공공주택복합사업이다. 이 방식으로 서울 11만7000가구를 포함해 모두 19만6000가구의 주택을 신규 공급한다. 관련법이 개정되면, 정부가 지구를 지정한 뒤 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 땅을 확보해 개발 사업을 할 수 있게 된다. 법적 상한의 최대 140%까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제도 완화할 방침이다. 용적률 인센티브에 따른 기부채납 비율은 당초 알려졌던 50%보다 훨씬 낮은 15% 수준으로 정해졌다. 지방자치단체·주민·세입자 등 각 구성원 간 입장차로 지연됐던 재개발·재건축 사업의 속도를 끌어올리기 위해 ‘공공 직접시행 정비사업’이라는 새로운 방식도 도입된다. 조합을 꾸릴 필요 없이 사업 추진이 확정되면, 공공기관이 부지를 확보하고 바로 사업을 시작할 수 있어서 과거 평균 13년 걸리던 정비사업이 앞으로는 5년 내에 마무리될 수도 있다는 게 정부 측 설명이다. 공공이 직접 시행하는 만큼 재건축 초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 등도 모두 면제된다. ◆집값 안정될까… 정비사업 참여율이 관건 전문가들은 정부의 공급 확대 시그널에 긍정적인 평가를 내리면서도 단기적으로 집값 안정세를 기대하긴 무리가 있다고 지적했다. 정부가 제시한 수치 자체가 재건축·재개발 단지의 사업 참여를 전제로 계산한 것이어서 상당 부분 허수가 있다는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 예상보다 많은 물량을 제시하며 화끈한 대책을 내놓은 것은 인정한다”면서도 “많은 공급 물량에 비해서 정작 실효성이 떨어져서 언제, 얼마나 완성될지는 알 수 없다”고 일축했다. 정비사업 추진 과정에서 용적률을 완화하는 등 혜택을 제공하기로 했지만, 실제로 토지 소유주가 수익성을 따져보고 사업을 결정하는 데까지는 변수가 많다는 설명이다. 양지영 R&C연구소 소장은 “민간 참여를 유도하는 부분보다는 정부가 주도하는 물량의 비중이 높다”면서 “부동산 시장에서는 아직 공공주택의 품질에 대한 인식이 좋지 않기 때문에 이런 부분을 어떻게 해결할지에 대한 고민도 필요하다”고 지적했다. 공공기관이 짓는 주택은 저렴하고 실용적인 부분을 중시하는 것과 달리 민간 건설사는 프리미엄 아파트 등 시장의 수요를 겨냥해 공간구조와 인테리어, 단지 조경 등에 공을 들이면서 젊은층의 선호도가 훨씬 높은 편이다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “정책 발표에 따라 개발 기대감이 커져 서울 등 전국이 개발 호재 대상이 됐다”며 “이로 인해 집값이 더 오르는 부작용이 발생할 우려도 있다”고 말했다. 박세준 기자 3jun@segye.com