청약통장을 깨는 사람들이 줄을 잇고 있다. 올해 7월 청약통장 가입자는 2577만명으로 4년 만에 282만명 줄었다. 지난 1~7월 해지액도 8조2000억원에 달한다. 대출 문턱은 높아지고 분양가는 치솟는 반면 분양은 줄고 당첨 경쟁은 치열해지면서 청약통장의 효용 자체에 의문을 품는 사람들이 늘고 있다. 특히 올해 1~7월 서울 아파트 청약에서 30대 이하 당첨률은 1.6%로, 전국 평균(10.9%)을 크게 밑돌았다. 2030세대와 1~2인 가구는 부양가족이 적어 가점 경쟁에서 불리한 데다 어렵게 당첨돼도 높은 분양가와 자금 조달이라는 벽을 넘어야 한다. ‘당첨되기도 어렵고, 당첨돼도 감당하기 어렵다’는 회의론이 커지는 이유다. 그렇다고 청약통장을 무작정 깨는 것은 위험하다. 한 번 통장을 해지하면 그동안 쌓아온 가입기간과 납입 실적을 되돌릴 수 없기 때문이다. 심형석 미국 IAU 대학 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 “청약만이 내 집 마련의 유일한 수단은 아니지만 여전히 우선적으로 검토할 만한 방법”이라며 가점이 높은 무주택자나 특별공급 대상자, 공공분양을 노리는 사람에게 청약통장은 여전히 버리기 아까운 ‘내 집 마련 카드’라고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 심 교수와 청약통장 이탈 원인과 청약통장을 지켜야 할 사람, 청약 외 내 집 마련 전략 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―청약통장 가입자가 계속 줄고 있다. 이제 청약으로 내 집 마련하기가 어려워진 건가? “청약을 통한 내 집 마련 기회가 줄어들고 문턱도 높아지고 있다고 볼 수 있다. 우선 분양 물량이 많이 감소했다. 공급이 줄다 보니 ‘청약통장을 가지고 있어도 실제로 당첨될 수 있을까’라는 회의적인 생각을 하는 사람이 늘어난 것 같다. 분양가가 크게 오른 점도 영향을 미쳤다. 특히 분양가상한제가 적용되지 않는 외곽지역의 분양가가 높아지면서 ‘차라리 기존 아파트를 사는 게 낫지 않느냐’고 생각하는 수요자도 생기고 있다. 청약에 관심이 많은 20~40대 가운데는 1~2인 가구 비중도 높다. 그런데 현재 청약제도는 가점제의 비중이 큰 만큼 이들에게는 당첨 문턱이 높게 느껴질 수밖에 없다. 그렇다고 청약통장을 서둘러 해지할 필요는 없다. 청약이 내 집 마련의 유일한 방법은 아니지만, 여러 선택지 가운데 여전히 우선적으로 검토할 만한 수단인 건 맞다.” ―그렇다면 지금 청약통장을 해지하면 안 되는 사람은 누구인가 “우선 청약 가점이 높은 무주택자는 통장을 계속 유지하면서 당첨을 노려볼 필요가 있다. 특별공급 대상자도 마찬가지다. 신혼부부나 다자녀, 생애최초, 노부모 부양 등 특별공급을 활용할 수 있다면 청약통장을 유지하면서 자신에게 맞는 물량을 꾸준히 살펴보는 것이 좋다. 공공분양을 노리는 사람도 통장을 지킬 필요가 있다. 공공분양 일반공급은 민간분양의 가점제와 달리 청약저축 납입횟수나 저축총액 등이 중요한 기준이 되기 때문이다. 특히 3기 신도시처럼 공공분양 물량이 나오는 지역을 생각하고 있다면 청약통장 가입기간과 납입 실적을 꾸준히 관리하는 것이 중요하다. 또 인기지역의 분양가를 감당할 만큼 자금 여력이 있는 무주택자라면 분양가상한제가 적용되는 주요 지역의 청약도 계속 살펴볼 필요가 있다.” ―요즘은 분양가가 주변 아파트 시세와 비슷하거나 더 비싸기도 하다. 그래도 청약이 유리한가? “분양가는 주변 아파트의 매매가격과 비교해 판단하는 것이 가장 적절하다. 그동안 분양가상한제에 익숙하다 보니 새 아파트 분양가는 당연히 주변 시세보다 싸야 한다는 인식이 강했다. 하지만 최근에는 주변 시세보다 높은 가격에 분양하는 단지도 적지 않다. 분양받은 주택은 실제 입주까지 3~4년이 걸릴 수 있다. 그동안의 물가상승률이나 시장 변화를 감안하면 현재의 기존 아파트 가격과 단순히 같은 선상에서 비교하기는 어렵다. 개인적으로는 주변 시세보다 10~20% 정도 높은 수준까지는 입주 시점과 신축 프리미엄 등을 고려해 판단해볼 수 있다고 본다. 특히 뉴타운처럼 주변 환경 자체가 크게 바뀌는 재개발·재건축 사업이라면 기존 아파트보다 높은 분양가도 어느 정도 받아들일 수 있다. 이제는 ‘분양가는 무조건 주변 시세보다 싸야 한다’는 인식에서 조금 벗어날 필요가 있다.” ―당첨돼도 돈이 없으면 못 산다. 청약이 결국 ‘현금 많은 무주택자’를 위한 제도가 된 것 아닌가 “그 부분은 안타깝다고 생각한다. 최근 이른바 ‘로또 청약’이라고 불리는 인기 단지는 분양가격 자체가 높은 데다 대출 규제까지 적용되다 보니 결국 충분한 자금을 동원할 수 있는 무주택자가 유리해질 수밖에 없다. 무주택이라는 조건을 충족한다고 해서 누구나 실제 분양대금을 마련할 수 있는 것은 아니기 때문이다. 그래서 초기 자금 부담을 낮출 수 있는 청약 모델이 더 필요하다. 토지임대부나 지분적립형처럼 처음부터 주택가격 전부를 부담하지 않아도 되는 방식 등을 확대할 필요가 있다. 대출 규제 역시 실수요자를 중심으로 다시 고민해볼 필요가 있다.” ―서울 30대 이하 당첨률이 1%대다. 2030세대나 1~2인가구에게 현재 청약제도가 지나치게 불리한 것 같은데 어떻게 바꿔야 하나? “현재 제도의 큰 틀을 전부 바꿀 필요는 없지만, 출산이나 다자녀 가구 등에 일정한 혜택을 주는 방향은 필요하다. 다만 1·2인 가구나 사회초년생이 청약에서 지나치게 불리한 구조는 개선할 필요가 있다. 청약 가점에서 부양가족 수가 차지하는 비중이 크다. 무주택기간과 청약통장 가입기간은 시간이 지나면 점수를 쌓을 수 있지만, 부양가족이 적은 1·2인 가구는 구조적으로 높은 가점을 받기 어렵다. 따라서 주택 면적 등에 따라 추첨제 비중을 좀 더 늘리는 방식을 고려할 수 있다. 기존 가점제를 유지하면서도 젊은 층에게 일정한 당첨 기회를 줄 수 있도록 제도를 이원화할 필요가 있다. 서울·수도권과 지방에 동일한 청약제도를 적용할 필요도 없다. 미분양이 많은 지방은 청약 조건이나 지역 제한을 보다 과감하게 완화하고, 서울·수도권은 실수요자 중심의 틀을 유지하는 방식도 검토할 수 있다.” ―5년 뒤에도 청약이 대표적인 내 집 마련 방법일까? “청약은 앞으로도 내 집 마련을 고민할 때 우선적으로 살펴볼 수 있는 방법 중 하나라고 본다. 일반 주택을 바로 매수하는 것보다 자금 조달 계획을 세울 수 있는 시간이 상대적으로 길고, 분양 과정에서 중도금 대출을 활용할 수 있다는 장점도 있다. 자금 여력이 부족한 사람에게는 여전히 활용 가치가 있다. 다만 청약에만 매달리는 것은 좋은 방법이 아니다. 급매나 경매, 재개발 지분 등 내 집을 마련할 수 있는 방법은 다양하다. 여러 선택지를 함께 살펴보다가 자신에게 가장 유리한 기회를 선택하는 것이 필요하다. 결국 청약은 내 집 마련의 유일한 답이 아니라 여러 선택지 가운데 하나다. 자신의 자금 여력과 청약 가점, 가족 구성, 거주 희망지역 등을 종합적으로 따져 청약과 기존 주택 매수를 함께 비교하는 것이 좋다.”

아파트값이 뛰고 전세 매물마저 귀해지면서 서울의 주거 수요가 상대적으로 진입 문턱이 낮은 빌라와 오피스텔 등 비아파트로 옮겨가고 있다. 아파트에서 시작된 가격 상승과 전월세난이 비아파트로 번지면서 매매와 임대차 모두 들썩이는 모습이다. 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9346억원으로 2021년 2분기 이후 가장 큰 규모를 기록했다. 실제로 올해 1~7월 서울에서 거래된 비아파트 가운데 약 65%가 전용면적 85㎡ 이하·4억원 이하 구간에서 이뤄졌다. 정부도 수도권 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 비아파트 공급 확대에 나섰다. 2030년까지 수도권에서 다세대·다가구·연립주택과 오피스텔 등 비아파트 13만호 착공을 추진한다. 내년부터는 연 소득이 7000만원 이하인 만 39세 이하 청년이 생애 최초로 4억원 이하 비아파트를 살 경우 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 ‘청년미래보금자리론’도 도입할 예정이다. 그러나 대출 문턱이 낮아졌다고 해서 값싼 빌라를 무조건 내 집 마련의 대안으로 삼아서는 안 된다는 지적이 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울에 4억원짜리 ‘새 빌라’는 없다”며 “결국 낡은 구축을 사라는 이야기인데, 투자 가치가 매우 떨어지므로 절대 매수해서는 안 된다”고 말했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 소장과 함께 정부의 비아파트 지원 정책과 무주택자의 내 집 마련 전략, 수도권에서 집을 고를 때 반드시 따져야 할 입지 조건을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―정부가 청년의 내 집 마련을 지원하기 위해 4억원 이하 비아파트를 매수하는 청년에게 저리로 최대 80%까지 대출을 지원한다고 한다.​ 대출 혜택이 크다면 비아파트 매수를 고려해도 될까? “솔직히 말씀드리면 눈 가리고 아웅 하는 정책이다. 정부는 비아파트 공급을 늘리기 위해 4억 원짜리 비아파트 매수 시 저리로 80%까지 대출을 해준다고 한다. 그런데 서울에 4억 원짜리 ‘새 빌라’는 없다. 결국 낡은 구축을 사라는 이야기인데, 이는 투자 가치가 매우 떨어지므로 절대 매수해서는 안 된다.” ―그렇다면 무주택자가 집을 고를 때 가장 먼저 따져야 할 것은 무엇인가 “부동산에서 입지가 가장 중요한데, 그 입지의 프리미엄을 결정하는 것은 결국 ‘일자리’다. 올해 경기도에서 가장 인기 있었던 동탄을 보면 알 수 있다. 서울 출퇴근이 사실상 어려운 거리임에도 시세가 크게 오른 이유는 반도체 벨트라는 확실한 자체 일자리가 있기 때문이다. 확실한 일자리가 성장하는 곳은 지방도 괜찮다. 판단이 어렵다면 강남, 종로·중구, 여의도 등 서울의 핵심 일자리에서 크게 멀어지지 않는 곳을 선택하는 것이 안전하다.” ―대출을 포함해 가용 자금이 10억원 정도라면 수도권에서 어느 지역을 우선적으로 보면 되나 “서울 강북권에서는 한강 벨트를 제외한 은평, 성북, 노원 등 6개 구의 신축이나 준신축을 추천한다. 그쪽이 어렵다면 조금 더 북쪽으로 올라가 보는 것도 방법이다. 경기도 규제 지역을 본다면 성남 분당의 재건축 단지나 중원·수정구의 59㎡(25평형) 새 아파트, 하남·광명의 59㎡ 새 아파트가 좋은 대안이다. 만약 84㎡(34평형) 이상 넓은 평형을 원한다면 구리, 남양주, 고양 덕양구, 부천 등을 눈여겨보시길 바란다.” ―일자리가 부동산 가치의 핵심이라면 기업이 입주하는 지식산업센터도 투자 가치가 높다고 볼 수 있나? “가산, 구로, 성수, 당산, 문정 등 서울 내 지식산업센터는 공실이 거의 없을 정도로 탄탄해 문제가 없다. 주의해야 할 곳은 경기·인천권이다. 고양시 덕양구 덕은지구나 향동지구는 주거지로서의 아파트 가격은 높지만, 지식산업센터는 공실이 넘쳐난다. 일자리 투자는 직원들의 출퇴근이 편해야 성공하는데, 이들 지역은 전철 등 교통망이 부족하기 때문이다. 교통망이 뒷받침되지 않는 지식산업센터는 투자성이 크게 떨어진다.” ―지금 무주택자는 어떤 전략으로 접근해야 하나 “무주택자에게는 지금이 내 집 마련의 가장 좋은 타이밍일 수 있다. 다주택자를 규제하던 정부가 이제는 1주택자까지 대출을 옥죄고 있지만, 반대로 무주택자에게는 저리의 정책 자금 등 다양한 혜택을 열어두고 있기 때문이다. 무주택자라면 이 대출을 최대한 활용해 가용한 자금 안에서 가장 상급지의 상품을 매수하는 것을 추천한다. 다소 알뜰하게 원리금을 상환해 나가야 하겠지만, 장기적으로 소중한 내 자산을 방어하고 키워나가는 가장 확실한 솔루션이 될 것이다.”

집값은 오르는데 대출은 막혔다. 전셋값은 하루가 다르게 고공행진 중이다. 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 그린벨트 해제와 정비사업 규제 완화, 3기 신도시 공급 속도전까지 잇달아 카드를 꺼내 들었지만 새 주택이 실제 시장에 나오기까지는 시간이 필요하다. “기다려야 하나, 사야 하나.” 지금 무주택자에게 가장 어려운 질문이다. 정부의 대규모 공급이 예고된 상황에서 집을 샀다가 가격이 떨어질까 걱정되고, 그렇다고 기다리자니 집값 상승과 전세난이 계속될까 불안하기 때문이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “대규모 공급이 예정돼 있더라도 일자리와 가깝고 교통이 편리한 수도권 핵심 지역의 새 아파트는 늘 수요보다 공급이 부족하다”며 “무주택자라면 공급만 기다리기보다 직주근접과 교통망, 신축 여부를 따져 선별적으로 매수할 필요가 있다”고 조언했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 소장과 함께 정부 공급 대책의 실효성과 무주택자를 위한 매수 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―현재 수도권 주택 시장, 무엇이 가장 큰 문제인가? “한마디로 ‘총체적 난국’이다. 가격이 문제면 가격 안정 정책이, 수요 쏠림이 문제면 분산 정책이 나와야 하는데 지금은 완벽하게 모든 분야가 막혀 있다. 전국이 불장이었던 2021년보다 심각하다. 당시엔 비싸더라도 집을 살 수 있는 선택지가 있었지만, 지금은 대출 규제로 비싼 것도 못 사고 싼 것도 못 산다. 매매, 전세, 월세, 공급까지 모든 기능이 멈춰버린 상황이다.” ―시장을 정상화하려면 무엇부터 풀어야 하나 “확실한 방법은 ‘아파트 거래 활성화’다. 현재 정부는 거래가 이뤄질 때마다 시세가 오르는 것을 두려워해 매매와 임대차 거래 자체를 다 막고 있다. 단기간 시세가 오르더라도 거래를 풀어주는 게 맞다. 보통 집을 한 번 매수하면 10년 정도 거주하기 때문에 그 기간 동안 수요가 묶이게 된다. 그 시간 동안 신규 공급을 진행하면 된다.” ―정부와 서울시는 공급 확대를 위해 그린벨트 해제와 정비사업 규제 완화 등을 논의하고 있다. 지금 가장 우선해야 할 공급 해법은 무엇인가? “정비사업 인허가 기간을 78개월에서 38개월 수준으로 대폭 줄이겠다는 방향성은 긍정적이다. 하지만 실제 현장에서는 서울시 내 일부 구청장들이 뚜렷한 이유 없이 정비사업 인허가를 내주지 않고 있다. 2028년 이후 3기 신도시 물량이 나올 때까지 전세 대란 등을 우려해 의도적으로 서울의 재건축 이주 순서를 지연시키는 것 아닌가 하는 의심마저 든다. 그린벨트 해제 역시 마찬가지다. 서울 도심의 낡은 다세대 빌라와 30년 넘은 아파트를 재개발·재건축하는 것이 1순위다. 이를 우선적으로 해결하고, 그래도 공급이 부족할 때 그린벨트를 푸는 것이 순서에 맞다.” ―3기 신도시는 서울 수요를 분산하는 데 효과가 있을까 “충분히 효과가 있다. 과거 1기 신도시인 분당, 일산 등은 서울 중심부에서 20㎞ 이내에 위치해 서울 수요를 완벽히 분산시키며 집값 안정화에 큰 기여를 했다. 반면 2기 신도시는 서울에서 40㎞ 밖이라 수요 분산보다는 경기도 자체 공급 역할에 그쳤다. 3기 신도시는 서울에서 10㎞ 전후 거리에 위치하므로 확실하게 서울 수요를 분산시킬 수 있을 것으로 본다.” ―정부가 공급을 서두르고 있지만 실제 입주까지는 시간이 걸린다. 당장 무주택자는 어떻게 대응해야 하나 “대규모 공급이 예정돼 있더라도 일자리가 가깝고 역세권인 수도권 핵심 지역의 새 아파트는 늘 수요보다 공급이 부족하다. 무주택자라면 지금 당장 이런 괜찮은 입지의 물건을 매수하는 것이 맞다. 단, 단순히 ‘집이 없다’는 이유만으로 아무거나 사서는 안 된다. 매수 시 반드시 기억해야 할 세 가지 기준은 ▲직주근접 ▲주요 업무지구와 연결된 교통망 ▲새 아파트다. 이 기준에 부합하는 곳을 선별해 매수해야 한다.” ―지역별 공급 물량까지 고려하면 언제, 어디에 들어가는 것이 유리한가? “공급이 몰리는 지역은 매매와 전월세 모두 약세를 보인다. 이런 곳에 진입하려 한다면 오히려 입주 물량이 쏟아지는 타이밍을 노리는 것이 유리하다. 반대로 물량이 적은 지역은 ‘수요’를 먼저 따져봐야 한다. 수요는 많은데 물량이 적다면 가격 폭등 가능성이 높으니 적극적으로 접근해야 하고, 수요도 없는데 매물이 몰리는 지방이나 경기 외곽 지역은 폭락할 위험이 있으니 주의해야 한다. 본인의 자금과 매수 목적에 따라 전략적으로 접근하길 바란다.”

“답답하죠. 괜히 주식했나 싶고...” 올해 상반기 전례 없는 ‘불장’이 펼쳐졌던 국내 증시. 인천에서 30년간 치킨집을 운영해 온 61세 김민경씨는 지난 3월 주식 투자에 뛰어들었다. 김씨가 주식에 투자한 돈은 약 1억6000만원. 삼성전자와 알테오젠, 삼성중공업, 한화오션 등 여러 종목에 분산 투자했지만 현재 30% 가까이 손실을 보고 있다. 김씨 부부는 다행히 빚 없이 현금 약 3000만원을 보유하고 있다. 남편은 곧 월 30만원의 연금을 받을 예정이며, 김씨도 2년 뒤면 월 80만원의 연금 수령이 가능하다. 그러나 부부가 받게 될 연금 110만원만으로는 300만원가량의 월 생활비를 충당하기에는 역부족이다. 노후를 앞두고 시작한 주식 투자가 오히려 노후자금의 불확실성을 키운 상황. 주가가 반등할 때까지 버텨야 할지 아니면 떨어진 주식을 울며 겨자 먹기로 팔아야 할지 고민이다. 지난 6월 증시 과열을 경고했던 차영주 와이즈경제연구소장은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 이미 발생한 손실 때문에 서둘러 모든 종목을 처분할 필요는 없다고 말했다. 차 소장은 “삼성전자의 경우 이익이 늘어날 수 있는 기업인 만큼 조금 기다려볼 필요가 있다”며 “다른 종목들도 나쁜 종목이라고 보이지는 않지만 지금은 생활비를 걱정해야 하는 상황이라 원금 수준까지 회복되면 정리하는 것이 좋다”고 조언했다. 그는 이어 김씨 부부가 당장 연금 소득이 충분하지 않은 2년 동안은 보유 중인 현금 3000만원을 생활비에 활용하는 방안을 제안했다. 이후 주식에 묶여 있는 자금이 회수되면 일부를 즉시연금에 넣어 매달 일정 금액을 받는 방법도 검토할 수 있다고 덧붙였다. 차 소장은 “1억원 정도를 즉시연금으로 활용하면 월 고정 생활비를 확보할 수 있는 상품들이 있다”며 “은행에서 관련 상담을 받아볼 수 있다”고 말했다. 주식 투자 시 전체 자산 대비 얼마를 투자하는 게 적절할까. 차 소장은 김씨처럼 은퇴를 앞두고 주식 투자 경험이 많지 않은 경우라면 여유 자금의 10% 내외를 투자하는 것도 많을 수 있다고 경고했다. 그는 “주식 투자는 잘 몰라도 해야 한다고 생각하는 경우가 많다”며 “제대로 공부하지 않았거나 기업의 가치를 평가할 수 없다면 투자하지 않는 것도 방법”이라고 강조했다. 은퇴 후 생활비 마련과 손실 난 주식 정리, 노후자금을 안정적인 현금흐름으로 바꾸는 방법에 대한 자세한 내용은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.

올해 상반기 국내 증시를 이끌었던 삼성전자와 SK하이닉스의 기세가 한풀 꺾였다. 하반기 들어 두 종목이 큰 폭의 조정을 받은 뒤 반등을 시도하고 있지만, 투자심리는 좀처럼 회복되지 않는 모습이다. 실제로 ‘삼전닉스’의 일일 거래량은 올해 들어 최저 수준까지 떨어졌다. 지난달 28일 삼성전자의 거래량은 1510만6746주로 연평균 거래량(3045만주)의 절반에도 못 미쳤다. SK하이닉스 역시 같은 날 353만1892주가 거래돼 연평균 거래량(514만주)의 69% 수준에 머물렀다. 하지만 시장의 위축된 분위기와 달리 증권가에선 삼전닉스 주가가 과도하게 눌려 있다고 보고 있다. 두 회사의 실적 개선세가 이어지는 데다 인공지능(AI) 투자 확대에 따른 반도체 수요에 대한 기대도 여전하기 때문이다. 지난 6월 증시 과열을 경고했던 차영주 와이즈경제연구소장은 “삼성전자와 SK하이닉스의 영업이익이 늘어나는 흐름을 보면 반도체 슈퍼사이클은 아직 초입 단계”라며 ‘만스피’ 가능성도 여전히 열려 있다고 전망했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 차 소장과 삼성전자·SK하이닉스 투자 전략, 하반기 코스피 흐름과 반도체 슈퍼사이클 전망 등에 대해 이야기를 나눴다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―삼성전자와 SK하이닉스, 지금도 살 만한 구간이라고 보나 “삼성전자와 SK하이닉스는 현재도 적극적인 분할매수 구간이라고 본다. 주가만 보면 최근 변동성이 컸지만 중요한 것은 기업의 이익이다. 삼성전자와 SK하이닉스뿐 아니라 글로벌 반도체 업체들이 지금도 공장 증설에 적극적으로 나서고 있다. 중요한 건 빚을 내서 투자하는 게 아니라 벌어들이는 현금을 바탕으로 투자를 확대하고 있다는 것이다. 기업이 앞으로 돈을 벌기 어렵다고 생각한다면 이렇게 큰 규모의 투자를 계속하기는 어렵다. 향후 몇 년간 투자금을 회수할 수 있다는 자신감이 있다는 의미로 본다. 삼성전자 역시 향후 이익 증가를 감안하면 현재 밸류에이션이 과도하게 높다고 보지 않는다. AI 모멘텀에서 삼성전자와 SK하이닉스를 빼고 어떤 종목을 살 수 있을지도 생각해봐야 한다. 두 종목조차 불안하다고 느낀다면 지금 시장에서 다른 주식을 선택하기도 쉽지 않다.” ―그렇다면 반도체 슈퍼사이클은 지금 어느 단계인가? “아직 초입 단계라고 생각한다. AI 거품론이나 여러 우려가 있지만 한 시점의 주가만 보지 말고 이익의 흐름을 봐야 한다. 2분기보다 3분기 실적이 좋아지고, 올해보다 내년 이익이 더 늘어난다면 상승 흐름이 끝났다고 볼 이유가 없다. 물론 AI 투자도 언젠가는 과잉투자의 부메랑이 돌아올 수 있다. 영원히 투자하라는 의미는 아니다. 다만 최소한 2030년까지는 AI 모멘텀이 살아 있을 것으로 보기 때문에 현 단계에서 반도체 사이클이 끝났다고 판단하기에는 이르다고 생각한다.” ―최근 코스피도 급락 이후 반등하고 있지만 7000선을 쉽게 넘지 못하고 있다. 어떻게 전망하나? “코스피가 ‘만스피’까지 갈 수 있다고 본다. 다만 올해 안에 빠르게 도달하기보다는 천천히 올라가는 흐름이 더 바람직하다. 상반기 시장은 너무 빠르게 올랐다. 밥 세 공기를 먹을 수 있다고 해도 10분 안에 다 먹으면 탈이 나는 것과 같다. 주식시장도 너무 빠르게 오르면 그만큼 부담이 생긴다. 앞으로는 상반기와 같은 속도의 상승이 반복되기보다 속도를 조절하며 움직일 가능성이 크다고 본다. 그럼에도 ‘만스피’ 가능성을 보는 이유는 결국 삼성전자와 SK하이닉스의 영업이익이다. AI 관련 이익이 계속 늘고 있다면 아직 기대를 버릴 필요는 없다고 생각한다.” ―삼성전자와 SK하이닉스는 얼마부터 매도를 고민해야 할까? “현재는 오히려 바닥에 가까운 구간이라고 생각한다. 삼성전자는 40만원을 넘어가기 시작하면 매도를 고민할 필요가 있다고 본다. 가격이 충분히 오른 뒤 모든 투자자가 동시에 팔려고 하면 좋은 가격에 매도하기 어렵다. 야구 경기를 보더라도 우리 팀이 크게 이기고 있다면 마지막 아웃카운트까지 꼭 다 보고 나올 필요는 없다. 현재 20만원대 중반이라면 충분히 매력적인 구간으로 보고 있다. SK하이닉스는 300만원을 넘어가는 시점부터 매도를 고민할 수 있다고 본다. 시장에서 400만원 수준의 목표주가도 제시되고 있는 만큼 개인적으로는 SK하이닉스 300만원, 삼성전자 40만원 정도부터 매도를 고민하는 기준점으로 보고 있다.” ―삼성전자·SK하이닉스 단일종목 레버리지 규제 효과가 나타나고 있나 “정책 효과가 나타나고 있다고 본다. 단일종목 레버리지 상품이 등장했을 당시에는 ‘지금 안 사면 놓친다’는 포모(FOMO) 심리가 굉장히 강했다. 삼성전자와 SK하이닉스에 투자자가 몰리면서 레버리지 상품으로까지 수급이 집중됐고, 주가 변동성도 크게 확대됐다. 관련 규제가 강화되고 최근에는 삼성전자와 SK하이닉스를 무조건 따라 사야 한다는 포모 심리도 이전보다 약해졌다. 그만큼 과도했던 변동성이 어느 정도 잦아드는 효과가 나타나고 있다고 생각한다. 레버리지 상품 자체를 없애기는 어렵다. 해외에도 있기 때문이다. 결국 중요한 것은 지나친 수급 쏠림과 높은 변동성을 어떻게 줄이느냐다.” ―반도체 외에 전력기기 섹터도 장기 사이클이 가능할까? “AI 시대의 진짜 ‘청바지와 곡괭이’를 만드는 산업은 전력 인프라라고 생각한다. 골드러시 때 누가 금을 캘지는 몰라도 청바지와 곡괭이를 파는 사람들은 돈을 벌었다는 이야기가 있다. AI 산업도 최종 승자가 누가 될지는 아직 모른다. 반도체 역시 앞으로 새로운 경쟁자가 나타날 수 있다. 하지만 어떤 반도체와 AI 서비스가 살아남든 반드시 필요한 것이 전력이다. 데이터센터가 늘어날수록 변압기와 전선 등 전력 인프라가 필요하다. 특히 데이터센터는 비교적 빨리 지을 수 있지만 전력 인프라는 구축하는 데 훨씬 오랜 시간이 걸린다. 그래서 전력 인프라는 단기 매매보다 포트폴리오에 넣고 꾸준히 가져갈 만한 섹터라고 본다. 반도체와 전력 인프라는 함께 갈 가능성이 높다. 새롭게 투자한다면 작은 종목보다 대장주를 중심으로 볼 필요가 있다. 전력기기에서는 효성중공업을 대표 종목 중 하나로 보고 있다.” ―현대차는 로봇 기대감으로 다시 상승할 수 있을까? “현대차를 보는 시각은 크게 두 가지다. 하나는 로봇 기업으로 보는 것이고, 다른 하나는 여전히 자동차 회사로 보는 것이다. 현대차를 이미 로봇주로 평가하는 투자자들은 상당수가 주식을 샀다고 본다. 이제 필요한 것은 아직 현대차를 로봇 기업으로 평가하지 않는 새로운 투자자를 끌어오는 것이다. 나 역시 로봇 시대가 온다는 데는 동의한다. 다만 개인투자자에게는 ‘시간’도 중요한 투자 자원이다. 로봇 시장이 앞으로 커진다고 하더라도 언제 본격적인 이익이 나올지, 경쟁 구도가 어떻게 형성될지는 아직 알 수 없다. 보스턴다이내믹스를 보유하고 있다는 이유만으로 로봇 시장 전체를 장악한다고 단정할 수도 없다. 현재 삼성전자처럼 눈앞에서 실적이 빠르게 늘어나는 종목이 있는데 굳이 먼 미래의 로봇 이익을 기다리면서 먼저 투자해야 하느냐는 문제다. 현대차의 로봇 사업을 부정적으로 보는 것은 아니지만 주가가 새로운 투자자까지 끌어들이려면 시간이 좀 더 필요하다고 생각한다.” ―최근처럼 변동성이 큰 시장에서 개인투자자는 어떻게 대응해야 하나 “우선 자신이 보유한 기업의 실적부터 확인해야 한다. 상반기까지 실적이 나왔는데도 이익을 내지 못한 기업을 갖고 있다면 계속 보유할지 고민할 필요가 있다. 반대로 실제 돈을 잘 벌고 있는 기업인데 단순히 시장 변동성 때문에 주가가 흔들리고 있다면 조금 더 여유 있게 볼 필요가 있다. 지금까지 시장이 고속도로였다면 이제부터는 국도에 들어왔다고 생각하면 된다. 시속 100~120㎞로 달리다가 40~50㎞로 속도가 줄어들면 굉장히 답답하다. 그렇다고 국도에서 앞차에 ‘왜 고속도로처럼 달리지 않느냐’고 재촉한다고 해결되지는 않는다. 지금은 시장이 감속하는 구간이라고 본다. 상반기와 같은 수익률과 속도를 계속 기대하기보다 기대치를 낮추고 차분하게 대응할 필요가 있다. 결국 중요한 것은 기업의 이익이다. 변동성에 흔들려 추격매수와 매도를 반복하기보다 실제로 돈을 벌고 있는 기업을 꾸준히 살펴보는 것이 지금 시장을 이겨내는 방법이라고 생각한다.”

올해 상반기 국내 증시에 전례 없는 ‘불장’이 펼쳐지며 직장인, 청년, 주부 등 너나 할 것 없이 주식 투자에 뛰어들었다. 한때 1만 포인트를 목전에 두며 사상 첫 ‘만스피’에 대한 기대감이 커졌던 코스피는 하반기 들어 7000선을 못 넘고 횡보하고 있다. 불과 얼마 전까지 오르는 주식을 놓칠까 걱정했다면 이제는 떨어진 주식을 어떻게 해야 할지가 고민이다. 고점에 산 주식을 ‘손절’해야 할지, 반등할 때까지 버텨야 할지, 가격이 떨어진 틈을 타 추가 매수해야 할지 판단하기 쉽지 않다. 아예 주식을 팔고 현금 확보를 저울질하는 투자자도 늘고 있다. 이처럼 변동성이 큰 장에서는 시장 움직임을 좇아 전략을 수시로 바꾸기보다 자신만의 투자 원칙을 지켜야 한다. 주가가 떨어졌다는 이유만으로 계획에 없던 ‘물타기’에 나서거나 막연한 기대감으로 버티기보다 기업이 실제로 돈을 벌고 있는지 확인하고, 매수와 매도 역시 미리 세운 기준에 따라 판단해야 한다. 지난 6월 증시 과열을 경고했던 차영주 와이즈경제연구소장은 “시장의 변동성이 커졌다고 투자 전략을 바꿀 필요는 없다”며 “결국 변동성을 이겨낼 수 있게 해주는 것은 기업의 이익”이라고 강조했다. 그는 좋은 종목이 보이지 않는다면 억지로 투자하지 말고 현금을 보유한 채 기다리는 것도 개인투자자가 가질 수 있는 선택지라고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 변동성이 큰 시장에서 개인투자자가 지켜야 할 투자 원칙과 기업을 고르는 기준, 포트폴리오 구성, 분할매수와 손절 기준 등에 대해 차 소장과 이야기를 나눴다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―변동성이 큰 시장에서는 투자 전략을 바꿔야 하나 “아니다. 똑같이 가져가야 한다. 주식시장에는 꾸준히 오르는 시장도 있고 떨어지는 시장도 있으며 변동성이 큰 시장도 있다. 이는 시장이 원래 가지고 있는 속성이다. 변동성이 커지면 투자자의 마음도 불안해진다. 달러나 금처럼 상대적으로 안전하다고 생각하는 자산으로 옮기고 싶어질 수 있다. 하지만 주식을 팔아 달러를 샀다가 시장이 다시 오르는 정확한 시점에 달러를 팔고 주식을 사는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 그 시점을 정확하게 알 수 없기 때문이다. 결국 변동성을 이겨낼 수 있게 해주는 것은 기업의 이익이라고 생각한다. 기업이 실제 이익을 내고 있고 그 이익이 증가한다면 주가 변동을 견딜 수 있는 힘이 생긴다. 반대로 단순한 기대감만 가지고 주식을 샀다면 변동성을 버티기 어렵다. 그래서 변동성이 클수록 기업의 이익을 더 봐야 한다.” ―전문가로서 오랫동안 지켜온 가장 중요한 투자 원칙은 무엇인가 “주식 투자의 기본은 기업의 이익에 초점을 맞추는 것이다. 주식은 여러 관점에서 투자할 수 있다. 기업의 이야기나 미래에 대한 기대를 보고 투자할 수도 있고, 이익을 보고 투자할 수도 있고, 차트를 보고 투자할 수도 있다. 하지만 그 중심에는 결국 기업의 이익이 있다고 생각한다. 나는 지극히 현실주의자다. 지금 당장 돈을 벌고 있는지, 현재의 이익을 바탕으로 앞으로도 돈을 벌 수 있는지를 본다. 먼 미래에 언젠가 돈을 벌 것이라는 이야기는 크게 관심을 두지 않는다. 5년, 10년 뒤 인생이 계획대로 흘러간다는 보장도 없다. 결국 현재 얼마만큼 돈을 벌고 있는지가 중요하다. 그런 기업을 중심으로 투자한다.” ―포트폴리오는 몇 종목으로 구성하고 현금은 얼마나 보유하나 “나는 1년에 두세 차례 정도밖에 투자를 하지 않는다. 나머지 기간에는 현금을 보유한다. 종목이 보일 때도 포트폴리오를 3종목 이상으로 늘리지 않는다. 집중투자를 선호한다. 개인투자자의 장점은 1년 내내 주식투자를 할 필요가 없다는 것이다. 좋은 종목이 보이지 않으면 투자하지 않으면 된다. 나는 원하는 종목이 원하는 가격에 올 때까지 기다린다. 필요하면 1년, 2년도 투자하지 않는다. 반대로 원하는 가격이 오면 과감하게 투자한다. 경우에 따라 투자할 수 있는 돈을 전부 넣을 때도 있다. 그렇다고 짧게 치고 빠지는 투자를 하는 것은 아니다. 투자할 때는 최소 2년 이상을 바라본다. 다만 예상보다 주가가 빠르게 오르거나 외부 변수로 급등해 내가 생각했던 목표 가격에 도달하면 매도한다. 주가가 내가 판 뒤 더 오르더라도 괜찮다. 내가 원했던 가격에서 수익을 냈다면 거기에 만족하고 다음 종목을 찾는다.” ―기업을 고를 때 재무제표에서 딱 세 가지만 본다면? “첫 번째는 이익보다 매출이다. 기업의 존재 목적은 결국 물건이나 서비스를 파는 것이기 때문에 매출이 늘어나는지가 중요하다. 두 번째는 영업이익이다. 물건을 많이 파는 것만으로 끝나는 것이 아니라 그 매출을 통해 실제 얼마만큼 이익을 만들어내는지를 봐야 한다. 세 번째는 현금흐름이다. 회계상 이익이 발생했다고 하더라도 실제 현금이 제대로 돌지 않는다면 기업은 앞으로 유상증자를 하거나 돈을 빌려야 할 수도 있다. 매출이 늘어나고, 그 매출로 영업이익을 만들고, 벌어들인 돈을 바탕으로 회사 내 현금이 원활하게 돌아가는 기업이 구조적으로 성장하는 기업이라고 본다. 매출과 영업이익이 잘 나와도 비용을 통제하지 못하면 잉여현금흐름이 좋지 않을 수도 있다. 그래서 매출과 영업이익, 현금흐름 이 세 가지가 유기적으로 잘 돌아가는지를 확인해야 한다.” ―좋은 종목을 찾았을 때 분할매수하는 게 좋은가 “주식투자를 처음 시작하는 투자자라면 분할매수가 맞다고 본다. 다만 분할매수와 물타기를 반드시 구분해야 한다. 분할매수는 처음부터 계획을 세워놓고 주가가 오르든 떨어지든 정해진 방식으로 사는 것이다. 반면 처음 주식을 샀는데 가격이 떨어지자 ‘그럼 분할매수해야지’라며 추가로 사는 것은 계획된 분할매수가 아니라 물타기다. 계획하지 않은 매수는 하지 않는 것이 좋다. 오히려 가격이 오를 때 추가 매수하는 ‘불타기’를 할 수도 있다. 처음 생각했던 투자 방향이 맞았다는 의미이기 때문이다. 평균 매입단가가 올라가 심리적인 저항이 생길 수 있지만, 10만원에 산 주식을 20만원에 팔겠다는 판단이 여전히 유효하다면 15만원에 추가로 사서 20만원에 팔 수도 있어야 한다. 이런 부분을 받아들이면 투자도 훨씬 편해질 수 있다.” ―손실이 발생하면 언제 팔아야 하나 “손실이 났을 때는 내가 처음 생각했던 것과 다르게 움직이고 있다는 의미다. 그럴 때는 과감하게 손절하는 것도 방법이다. 중요한 것은 주가가 떨어진 뒤 ‘얼마에 팔아야 하지’라고 고민하는 게 아니다. 매수하기 전에 어느 정도까지 떨어지면 손절할 것인지 미리 정해놔야 한다. 감정이 개입되지 않은 이성적인 상태에서 기준을 정해놓는 것이다. 반대로 기업의 가치와 투자 기간, 매수 시점 등을 충분히 고려해 투자했다면 극단적인 외부 변수가 발생하지 않는 이상 반드시 손절해야 하는 경우가 많지는 않을 수 있다. 수익이 났을 때는 선택지가 많다. 처음 목표했던 가격이 오면 팔 수도 있고, 추세가 강하다면 더 지켜볼 수도 있다. 하지만 투자자가 더 많이 고민해야 할 것은 ‘수익이 났을 때 얼마에 팔까’보다 ‘손실이 발생하면 어디에서 팔 것인가’다.” ―주식 초보자가 가장 먼저 버려야 할 것은 무엇인가 “욕심과 비교다. 남들처럼 돈을 벌어야 한다거나 주식으로 반드시 큰돈을 벌어야 한다는 생각부터 버려야 한다. 일상에서 투자 자금을 마련하는 데는 굉장히 오랜 시간이 걸린다. 그런데 막상 주식투자를 시작하면 돈을 너무 쉽게 생각한다. 주식을 통해 부족한 자금을 빠르게 마련하거나 큰돈을 벌 수 있다는 기대가 커진다. 주식투자는 긴 싸움이다. 그래서 반드시 가져야 할 원칙은 꾸준히 학습하는 것이다. 처음부터 완성된 투자 방법을 가질 수는 없다. 투자자의 목표는 주식으로 10배를 벌겠다거나 단기간에 경제적 자유를 이루겠다는 것이 아니라 자신만의 투자 방법을 찾는 것이어야 한다. 운 좋게 한두 번 주식으로 돈을 벌 수는 있다. 하지만 꾸준히 돈을 버는 투자자 가운데 자신만의 원칙이 없는 사람은 보지 못했다. 결국 주식투자에서 가장 먼저 만들어야 하는 것은 수익이 아니라 나만의 투자 원칙이다.”

“아이들도 독립하고 남편과 둘이 살다 보니 40평대 집이 이제 너무 크게 느껴져요. 집을 줄여 노후자금을 여유롭게 마련하고 싶은데 어디로 옮기는 게 좋을까요?” 61세 주부 A씨는 남편과 은퇴 후 연금으로 생활하고 있다. 부부가 거주하는 곳은 경기 성남시 위례신도시의 40평형 아파트. 2016년 분양받아 입주한 집으로 현재 시세는 약 20억원, 주택담보대출은 1억원가량 남아 있다. A씨는 부부 둘이 살기에는 집이 크다고 판단해 20평형대 초반으로 옮기고 차액을 노후자금으로 확보하고 싶어 한다. A씨는 딸이 사는 서울 광진구 자양동을 우선 고려하고 있다. 30년 가까이 유지한 청약통장을 활용해 신규 분양을 받을지, 기존 아파트를 매수할지 고민 중이다. 20억원 상당의 집을 가진 은퇴 부부가 주거 수준을 크게 낮추지 않으면서 노후자금까지 확보하려면 어떤 선택을 해야 할까. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 “올해 말 이후 위례 아파트를 매도한 뒤 주택 가격을 낮춰 갈아타는 방안이 있다”고 제안했다. 박 교수는 A씨가 현재 집에 2016년 입주한 점을 고려하면 올해 12월 보유·거주 기간이 10년에 이르는 만큼, 세금 측면에서 매도를 검토할 만한 시점이라고 설명했다. 다만 A씨가 희망하는 자양동으로 옮길 경우 원하는 만큼의 노후자금을 확보하기 쉽지 않을 수 있다. 자양동은 지하철 2·7호선에 건대 상권과 대학병원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 집값도 높은 편이다. 박 교수는 자양동 대신 강동구 명일동의 재건축 추진 단지를 대안으로 제시했다. 그는 “명일동은 공원이 많고 지하철 5호선에 향후 9호선 연장도 기대할 수 있어 노후에 살기 괜찮은 지역”이라고 말했다. 광운대역 부근도 선택지로 거론됐다. 이 일대는 25평형이 약 10억원대인 데다 GTX-C 개통도 예정돼 있다. 하지만 재건축 추진 단지인 만큼 향후 5억~6억원가량의 추가 분담금이 발생할 가능성도 고려해야 한다. 서울을 벗어나면 선택지는 더 넓어진다. 남양주 평내호평 등 수도권 GTX 역세권도 검토할 수 있다. 박 교수는 “우리나라는 가계 자산의 상당 부분이 부동산에 묶여 있어 은퇴 후 집의 자산 가치뿐 아니라 실제 생활에 사용할 수 있는 현금흐름을 확보하는 것이 중요하다”며 “과도하게 부동산에 몰려 있는 자산을 이제는 리모델링할 때”라고 강조했다. 은퇴 후 집을 줄여 노후자금을 마련하는 방법과 노후 거주지 선택 기준에 대한 자세한 내용은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.

“서울 재건축은 이미 너무 오른 것 같은데, 지금이라도 사야 할까요? 아니면 다른 곳을 찾아야 할까요?” 서울 핵심 재건축 단지의 가격이 크게 오르면서 뒤늦게라도 추격 매수해야 할지 망설이는 수요자들이 적지 않다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “떠난 버스를 쫓을 필요는 없다”고 말한다. 이미 가격이 오른 재건축만 바라보기보다 앞으로 정비사업이 본격화할 지역과 상대적으로 진입 부담이 낮은 역세권 재개발로 눈을 돌릴 필요가 있다는 것이다. 그렇다면 어디를 봐야 할까. 반포에서는 신반포2차, 송파에서는 아시아선수촌아파트가 향후 새로운 대장주가 될 가능성이 있다는 분석이 나온다. 여의도 주변에서는 노량진·신길과 문래·당산의 변화도 주목할 만하다는 설명이다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 박 교수를 만나 서울 주요 정비사업의 변화와 재건축 가격 상승 이후 눈여겨볼 지역, 현실적인 투자 전략을 물었다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―서울 재건축 가격이 이미 많이 올랐다. 지금 진입하기 부담스럽다면 어디를 봐야 하나? “이미 가격이 크게 오른 서울 재건축을 무리하게 추격 매수하는 것은 타이밍상 늦은 감이 있다. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 2년 의무 등 규제 부담도 크다. 현시점에서는 떠난 버스를 쫓기보다 ‘역세권 재개발’로 시야를 넓혀 단독·다세대(빌라) 투자에 집중하는 전략이 효과적이다. 서울시는 325개 역세권을 중심으로 대규모 주택 공급을 추진하고 있다. 역세권 장기전세주택(시프트), 역세권 활성화 사업, 민간 도시정비형 복합개발사업 등 ‘역세권 정비사업 3종 세트’를 면밀히 분석해 선제적으로 접근한다면 재건축 추격 매수보다 훨씬 효율적으로 자산 가치를 높일 수 있다.” ―핵심 지역의 대장 아파트가 재건축되면 주변 단지에도 영향을 미치나? “대장주가 신축으로 변신해 가치가 상승하면 주변 단지들도 자극을 받아 정비사업 추진 속도가 빨라진다. 일정 부분 가치 편차가 줄어들면 신축 연도와 입지에 따라 대장주가 바뀌기도 한다. 반포가 대표적이다. 아크로리버파크가 먼저 입주하며 선호도를 이끌었고, 지금은 래미안 원베일리가 대장주 역할을 하고 있다. 하지만 향후 입지적으로 반포의 중심이자 한강 접근성, 신세계백화점과 고속터미널역 인프라를 두루 갖춘 신반포2차가 재건축된다면 신반포2차가 새로운 대장주로 자리 잡을 가능성이 높다.” ―잠실주공5단지의 대안으로 눈여겨볼 단지가 있다면? “잠실에서는 잠실주공5단지와 함께 장미아파트를 주목할 만하다. 잠실주공5단지는 30평대로만 구성된 반면, 장미아파트는 20평대부터 60평대까지 중대형 평형을 갖춘 민간 아파트 출신이라 전통적인 부자 단지 성격을 띤다. 잠실역 접근성은 5단지가 다소 우세하지만, 두 단지가 한강변 쌍두마차 체제를 이룰 것이다. 다만 송파구 전체로 범위를 넓히면 ‘아시아선수촌아파트’를 대장주로 꼽을 수 있다. 대형 평형 중심의 부촌인데다 향후 잠실 마이스(MICE) 복합단지와 아시아공원을 품게 돼 한강 조망 여부와 무관하게 높은 가치를 지닌다. 이 외에도 올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운, 오금현대 등 사업성이 우수한 단지들이 포진해 있어 송파 일대의 잠재력은 매우 높다.” ―여의도 직주근접을 대체할 유망 배후지는 어디인가? “여의도 재건축으로 1만3000가구가 들어서면, 이를 동남쪽에서 받치는 ‘노량진뉴타운’(약 1만 가구)과 서쪽의 ‘신길뉴타운’(신길·대방역 일대 2만4000가구)이 여의도와 함께 트라이앵글을 형성하게 된다. 신길은 여의도 금융·증권·방송계 종사자들의 최적합 1차 배후 주거지로 손색이 없으며, 용산국제업무지구와 도심(시청·광화문) 접근성도 뛰어나다. 문래동과 당산역 일대 준공업지역도 주목해야 한다. 평지 입지에 2·5·9호선 지하철망과 여의도 접근성을 갖췄다. 서울시와 정부가 준공업지역 개발에 적극 나서고 있는 만큼, 용도지역 상향을 통해 고밀 개발이 이뤄진다면 도심 주거난 해소의 핵심 축이자 유망 주거지로 거듭날 것이다.”

최근 서울 주요 재건축 단지들이 사업시행인가를 받거나 시공사 선정에 나서는 등 사업에 속도를 내고 있다. 강남의 전통적인 재건축 대어인 은마아파트와 잠실주공5단지, 압구정 현대는 물론 목동, 여의도, 상계동 등 대규모 노후 주거지 재건축에 대한 실거주자와 투자자들의 관심도 뜨겁다. 하지만 재건축은 입지만으로 판단하기 어렵다. 높은 추가분담금과 사업 지연 가능성 등 따져봐야 할 변수가 적지 않기 때문이다. 같은 재건축이라도 기존 용적률과 대지 지분, 평형 구성 등에 따라 사업성과 미래 가치가 크게 달라질 수 있어 ‘옥석 가리기’가 중요하다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수에게 서울 핵심 재건축 사업장별 투자 포인트와 완공 후 대장주 전망, 단지별 주의해야 할 위험 요인을 물었다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―은마아파트와 잠실주공5단지의 사업성을 비교한다면? “두 단지는 1978~1979년에 입주한 연년생 형제 격 단지다. 30평대 단일 규모로 가구 수(잠실5단지 3,930가구, 은마 4,424가구)도 비슷하지만 사업성에서 큰 차이가 난다. 은마아파트는 현재 용적률이 204% 수준이라 300% 남짓으로 재건축해도 일반분양분이 많지 않다. 여기에 상가 조합원 아파트 배정 문제까지 겹쳐 추가분담금 부담이 커질 수 있다. 반면 잠실5단지는 기존 용적률이 140%에도 못 미쳐 재건축 후 약 320%까지 높아지면 일반분양 물량을 확보할 여지가 훨씬 크다. 완공 후에는 인 근 장미아파트와 함께 잠실을 대표하는 최고 랜드마크가 될 가능성이 높다. 은마 역시 입지적 강점은 뚜렷하지만, 대치동 내에서는 기존 용적률이 170%대로 낮고 중대형 위주인 ‘우선미(우성·선경·미도)’ 중 미도아파트의 사업성이 더 우세하다.” ―압구정 현대아파트 구역별 핵심 포인트는? “압구정 현대는 1~6구역 중 2구역(신현대)과 3구역(구현대)이 핵심이다. 3구역은 11개 단지가 묶인 최대 규모 대단지로 공원 조성 등 매력적인 요소를 갖췄지만, 단지 수가 많아 통합 추진 과정에서 사업 속도에 대한 변수가 있다. 반면 2구역(신현대)은 속도가 가장 빠르다는 장점이 있다. 압구정역과 현대백화점을 단지 내 상가처럼 이용할 수 있고 한강공원 접근성도 뛰어나, 가장 먼저 신축으로 변신해 시장을 선도할 가능성이 높다.” ―완공 시 강남과 강북의 ‘최종 대장주’가 될 단지는? “강남에서는 압구정 현대의 신현대·구현대를 꼽을 수 있고, 강북에서는 용산 서빙고 신동아아파트를 주목해야 한다. 신동아아파트는 한강 변에 약 1km가 접해 있어 탁월한 한강 조망권을 확보하고 있다. 뒤편으로는 용산공원 조망과 공원 이용 가치를 동시에 누릴 수 있는 최상의 입지 조건을 갖추고 있어 미래 가치가 독보적이다.” ―여의도와 목동 신시가지 중 미래 선호도가 더 높을 곳은? “재건축 후 가치는 여의도가 더 높을 것으로 본다. 목동은 14개 단지가 약 4만 7,000가구 신도시급으로 변신한다는 강점이 있다. 9호선 접근성이 좋은 1단지나 안양천 조망과 개방감이 우수한 6단지, 역세권 학원가 중심인 7·8단지가 돋보인다. 다만 재건축으로 크게 늘어나는 가구 수에 따른 증차를 현재의 도로망이 원활히 수용할 수 있을지는 고민거리다. 여의도는 사통팔달 교통망과 한강 조망권 가치 덕분에 재건축 후 파급력이 더 클 전망이다. 65층 초고층으로 개발되는 1,594가구 시범아파트가 대표 랜드마크가 될 것이고, 남측 개방감과 조망권 측면에서는 목화아파트도 눈여겨볼 만하다.” ―가격이 저렴해 보이는 노원 상계주공 재건축 시 주의할 점은? “상계 신시가지는 대부분 10~20평대 중소형 평형 위주로 구성돼 있어 재건축 시 늘어날 수 있는 용적률에 한계가 있다. 기존 조합원이 30평대 새 아파트를 분양받으려면 용적률 증가분의 대부분을 조합원이 소화해야 해 일반분양분이 적다. 예컨대 상계주공 5단지는 5층 저층임에도 기존 평형이 11평 단일이라 전용 84㎡로 늘리려면 추가분담금이 5억~7억 원 수준까지 거론된다. 대다수 조합원이 이 비용을 감당하기 어려우면 사업 진척이 크게 지연될 수 있으므로 분담금 리스크를 신중히 따져보고 접근해야 한다.”

“남편은 큰 평수를 받자는데, 앞으로 들어갈 병원비를 생각하면 저는 평수를 줄이는 게 맞는 것 같아요. 어떻게 해야 할까요?” 69세 주부 A씨는 현재 암 투병 중인 74세 남편과 재건축 아파트의 평형 신청을 두고 고민에 빠졌다. 부부가 보유한 집은 서울 송파구 문정동 현대1차 32평형 아파트. 남편은 추가 분담금을 내더라도 대출을 받아 32평형을 신청하자는 입장이다. 새 아파트가 완공된 뒤 가격이 오르면 집을 팔고 작은 평형으로 옮겨 남은 돈을 노후자금으로 활용하자는 것이다. 하지만 A씨는 추가 분담금 없이 오히려 환급금을 받을 수 있는 25평형이 낫다고 생각한다. 가장 큰 이유는 남편의 치료비 때문이다. 지난해 암 진단을 받은 남편은 내년부터 의료비 지원 혜택이 종료될 예정이다. 치료가 계속될 경우 3주마다 400만원 이상의 병원비를 부담해야 할 수도 있다. A씨는 “노후 의료비가 얼마나 들어갈지 모르는 상황에서 추가 분담금까지 감수하면서 큰 평형을 선택하는 것이 맞는지 고민”이라며 “남편의 병원비에 대비하면서 안정적인 노후를 보내려면 어떻게 해야 할지 막막하다”고 말했다. 당장의 현금 확보와 향후 자산 가치 가운데 무엇을 우선해야 할까. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 “재건축 평형 신청은 ‘거거익선’”이라며 큰 평수를 택하라고 조언했다. 김 소장은 “개인의 사정이나 분담금을 생각하면 ‘이렇게 넓은 집이 나에게 필요할까’라는 고민을 할 수 있다”면서도 “실제 신축 아파트 가격을 보면 대형 평수가 훨씬 비싼 만큼, 큰 평수를 선택하는 것이 맞다”고 말했다. 관건은 추가 분담금을 감당할 방법이 있느냐다. 김 소장은 A씨 부부의 경우 재건축 단지가 이주·철거 단계에 들어가면 이주비 대출을 활용할 수 있고, 큰 평형을 신청하면서 발생하는 추가 분담금 역시 중도금 대출을 이용할 수 있다고 설명했다. 준공 이후에는 선택지가 더 생긴다. 새 아파트를 매도해 대출과 분담금을 정산한 뒤 작은 집으로 옮길 수도 있고, 당장 팔지 않는다면 전세를 놓아 보증금으로 관련 비용을 상환하는 방안도 검토할 수 있다. 다만 매도 가능 여부는 조합원 지위 양도 제한 등 개별 요건을 따져봐야 한다. 김 소장은 “자산 가치 측면에서는 30평대, 더 나아가 40평대가 좋다고 본다”며 “그럼 이걸 감당할 수 있느냐가 문제인데 전세로 돌리는 방법 등이 있기 때문에 가능하다고 본다”고 덧붙였다. 은퇴 이후에는 소득이 줄어드는 만큼 부동산의 미래 가치뿐 아니라 당장 쓸 수 있는 현금 흐름도 중요하다. 다만 현금이 부족하다는 이유만으로 자산 가치를 높일 수 있는 선택지를 처음부터 포기할 필요는 없다는 게 김 소장의 조언이다. 재건축을 앞둔 은퇴 가구의 평형 선택과 분담금 마련 전략에 대한 자세한 내용은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.