“지금 전세로 살고 있는 군포 46평 아파트가 5억4000만원에 급매로 나왔어요. 남편은 이 집을 사서 여기에 정착하자고 하는데, 저는 수원 쪽이 미래 가치가 더 높아 보이거든요.” 54세 주부 장모(가명)씨는 환갑을 앞둔 남편과 은퇴 후 정착지를 두고 고민하고 있다. 장씨 부부의 자산은 경기 수원시 장안구 정자동 34평형 아파트 한 채. 현재 수원 집은 세를 주고 가족은 군포시 당정동의 46평형 아파트에 전세로 살고 있다. 문제는 오는 8월 전세계약 만기를 앞두고 거주 중인 군포 아파트가 5억4000만원에 급매로 나왔다는 점이다. 남편은 시세 약 6억2000만원인 수원 아파트를 팔아 더 넓은 군포 집을 매수하자는 입장이다. 수원 집을 처분하면 내년에 결혼하는 아들의 결혼자금도 빚 없이 마련할 수 있다. 하지만 장씨는 수원 집을 계속 보유하고 싶어 한다. 25년 된 구축이지만 주변에 대단지 신축 아파트가 잇따라 들어서고 있어 향후 가치 상승이 기대되기 때문이다. 장씨는 “남편은 군포가 조용하고 한적하다며 좋아하지만 수원 집을 쉽게 팔고 싶지는 않다”며 “남편을 어떻게 설득해야 할지 고민”이라고 말했다. 가격이 싸다는 이유만으로 ‘급매’를 잡는 것이 좋은 선택일까. 전문가들은 당장의 가격보다 10년 뒤에도 사람들이 찾을 집인지를 먼저 따져야 한다고 조언한다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 수원 정자동 아파트를 유지하는 쪽을 추천했다. 김 소장은 “아파트는 내 선호도보다 많은 사람들이 좋아하는 곳으로 골라야 한다”며 “직장인의 출퇴근 교통과 자녀를 위한 학교·학원가 등 다양한 연령대가 함께 선호할 조건을 갖췄는지 여부가 향후 시세 상승이나 가격 유지에 도움이 된다”고 말했다. 특히 ‘급매’라는 말에 흔들려서는 안 된다고 강조했다. 최근 서울 거주자의 군포 원정매수가 늘면서 군포 아파트값도 상승하고 있지만, 모든 단지의 가치가 함께 오르는 것은 아니라는 의미다. 김 소장은 “급매로 나왔다는 것은 그만큼 수요가 적다는 의미일 수도 있다”며 “단순히 싸다는 이유로 집을 덥석 사서는 안 된다”고 했다. 이어 “군포에서 주택을 매수한다면 당정동보다 산본신도시의 신축·준신축이나 재건축·리모델링 추진 단지를 살펴보는 편이 낫다”고 덧붙였다. 은퇴를 앞둔 5060세대일수록 순간적인 가격 등락보다 긴 호흡으로 주택을 선택해야 한다. 김 소장은 “지금 당장 눈앞의 이익보다 10년 후 팔았을 때 잘 팔릴 수 있는지, 시세가 올라갈 수 있는지를 보고 결정해야 한다”며 “눈앞에 보이는 싼 집보다 10년 후에도 가치가 있을 집을 사야 한다”고 강조했다. 아파트의 입지를 비교하는 방법과 은퇴 전 마지막 갈아타기 전략에 대한 자세한 내용은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.

“남들 다 올랐는데 이 아파트만 안 올랐다면 단순히 싼 게 아니라 이유가 있는 겁니다.” 집값 상승장에서 상대적으로 덜 오른 아파트를 찾아 매수한 뒤 상급지로 갈아타려는 투자자들이 적지 않다. 하지만 단순히 ‘덜 올랐다’거나 ‘싸다’는 이유만으로 매수에 나서는 것은 위험하다. 가격이 일시적으로 눌린 아파트와 실제 수요가 약해 오르지 못한 아파트를 구분해야 하기 때문이다. 특히 부동산 시장의 변동성이 커진 상황에서는 단순한 가격 등락보다 ‘진짜 수요’가 살아 있는 입지와 전세가 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께 가격이 눌린 아파트를 구별하는 법부터 갈아타기 시점과 상급지 선택 기준까지 투자 실전 전략에 대해 알아봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―일시적으로 가격이 눌린 아파트와 수요가 줄어든 아파트는 어떻게 구분해야 하나 “특정 시기에 단기적으로 올라갔던 시세 착시를 지워야 한다. 최소 10년 단위의 시세를 살펴 안정적으로 우상향하는지 확인하는 것이 중요하다. 특히 매매가보다 ‘전세가’를 유심히 봐야 한다. 매매가는 투자 수요로 인해 뻥튀기될 수 있지만, 전세가는 속일 수 없는 실거주 수요다. 매매 시세와 전세가가 꾸준히 상승하는 지역을 선택해야 한다. 반대로 남들 다 올랐는데 이 아파트만 안 올랐다거나 무조건 싼 아파트라면 인터넷에 나오지 않는 결함이 있을 확률이 높으므로 피해야 한다.” ―전세가율이 높으면 투자하기 좋은 아파트라고 볼 수 있나? “전세가율이 높은 것은 오히려 위험 신호일 수 있다. 전세가율이 80~90%에 달하는 곳은 매매 수요가 없고 실거주 수요만 있는 경우가 많다. 서울 기준으로 전세가율은 50~60% 수준이 가장 적정하다. 실거주 수요를 반영하는 전세가가 안정적으로 오르면서 매매가도 함께 상승하는 구조가 이상적이다. 전세가율이 너무 높은 매물은 포트폴리오에서 제외하는 것이 좋다.” ―상급지 갈아타기 시 가장 중요하게 봐야 할 것은 “가장 중요한 것은 내가 어디로 갈지 목표를 미리 정하는 것이다. 상급지는 ‘더 좋은 입지’로 가거나 ‘더 좋은 상품(신축)’으로 가는 두 가지 방향이 있다. 입지를 바꾸기 어렵다면 해당 지역 내 신축이나 재건축 가능성이 높은 곳을 선택하고, 입지를 업그레이드할 수 있다면 약간 구축이더라도 입지가 더 좋은 곳을 선택하는 것을 추천한다. 실제로 신축으로 자산가치를 높인 뒤 이를 발판으로 입지가 더 좋은 지역의 구축으로 갈아타며 자산을 키운 사례도 많다.” ―그렇다면 갈아타기를 결정하는 적절한 시점은 언제인가 “목적에 따라 다르다. 자산 증식이 최우선 목적이라면 현재 주택의 가격이 상승했을 때 이를 발판 삼아 더 높은 상급지로 단계적으로 갈아타는 전략을 고려할 수 있다. 다만 현재 거주지에 대한 만족도가 높고 자산 증식이 최우선 목표가 아니라면 평생 실거주해도 무방하다. 결국 본인의 목적과 선택에 달린 문제다.” ―갈아타기를 할 때 가장 주의해야 할 점은? “확정되지 않은 호재를 믿고 무리하게 이동하는 경우다. 모아타운이나 지역주택조합(지주택) 등 사업 추진 여부가 불확실한 곳은 사업이 지연되거나 무산될 가능성까지 따져봐야 한다. 싼 매물은 다 그만한 이유와 리스크가 존재한다. 갈아타기의 기본은 감당할 수 있는 범위 내에서 현재 살고 있는 곳보다 조금이라도 더 비싸고 확실한 곳으로 단계별 이동을 하는 것이다. 자금이 부족하다면 무리한 대출보다는 1주택자 추첨제 청약이나 무순위 청약(줍줍) 등을 지속적으로 노려보는 전략이 바람직하다.”

정부의 세제개편안 발표 이후 서울 주택시장에서 매매와 임대차 물량이 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 세 부담 증가를 우려한 집주인들이 매도를 저울질하며 매물은 늘고 있지만, 강한 대출 규제와 보유세 부담에 매수세는 좀처럼 붙지 않는 분위기다. 비거주 1주택자의 실거주 전환 움직임도 나타나면서 전월세 공급이 위축될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 여기에 정부가 수도권 추가 공급대책까지 예고하면서 시장의 셈법은 더욱 복잡해졌다. 정책이 빠르게 바뀌는 상황에서 투자자는 어떤 기준으로 집을 골라야 할까. 전문가들은 단기적인 세제 변화나 개발 호재만 좇기보다 지역의 본질적인 가치를 따져야 한다고 강조한다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울이든 지방이든 부동산 가치를 결정하는 핵심은 결국 일자리”라며 “매수 시점을 맞추려 하기보다 일자리와의 접근성이 확보되는 입지 자체에 집중하는 것이 훨씬 안전한 전략”이라고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 김 소장과 수도권 부동산 입지 평가 기준과 GTX 등 교통 호재 활용법, 서울 구축과 경기 신축 선택 기준, 실패를 줄이는 임장 전략 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―수도권 내에서 ‘제2의 강남’이 될 만한 유망 지역이 있을까? “단언컨대 ‘제2의 강남’은 없다. 강남의 일자리 증가 속도와 입지적 우위가 워낙 압도적이기 때문이다. 따라서 강남 자체에 진입하기 어렵다면, 강남 일자리로 빠르고 편하게 연결되는 지역에 주목해야 한다. ‘일자리 증가’, ‘강남 연결 교통망’, ‘신축 아파트’라는 3가지 호재가 겹치는 곳을 찾는 것이 핵심이다. 예컨대 GTX-A 라인의 파주 운정, 고양 킨텍스·대곡·창릉, 연신내 등이 대표적이다. 개통 완료 시점에는 강남 접근성이 획기적으로 개선되면서 가치가 크게 재평가될 수 있다.” ―그렇다면 부동산 입지 분석에서 가장 먼저 봐야 할 기준은? “단연 ‘일자리’다. 서울이든 지방이든 부동산 가치를 결정하는 핵심은 사람들이 먹고사는 문제, 즉 일자리다. 일자리가 많은 지역일수록 인구가 유입되고 인프라가 형성된다. 대표적으로 전국에서 시세가 가장 높은 강남구의 경우 인구는 50만명 수준이지만, 출퇴근 고정 일자리가 80만개를 넘는다. 관련 비즈니스 인구까지 더해지면 매일 수백만명이 몰리는 셈이다. 이처럼 선호도 높은 일자리가 풍부한 곳이 결국 가장 가치 높은 입지가 된다.” ―GTX 같은 대형 교통 호재는 어느 시점에 가격에 가장 많이 반영되나? “교과서적으로는 ‘개발 계획 발표 - 착공 - 개통(준공)’ 3단계로 오른다고 하지만, 실제로는 당시 부동산 시장 분위기에 따라 크게 달라진다. 예를 들어 2009년 개통한 지하철 9호선은 최고 인기 노선임에도 당시 금융위기 여파로 개통 직후 시세 반응이 미미했다. 따라서 특정 진입 시점을 맞추려 애쓰기보다는, 강남 접근성이 확보되는 ‘초역세권’ 입지 자체를 선점하는 데 집중하는 것이 훨씬 안전한 전략이다.” ―같은 예산이라면 ‘경기도 신축’과 ‘서울 구축’ 중 어디가 유리한가? “단순히 지역이나 연식만으로 우열을 가릴 수는 없다. 가장 명확한 기준은 ‘시세’다. 과거에는 서울 전체가 경기도보다 비쌌지만, 최근에는 과천이나 성남(판교) 등 경기도 상위권 입지의 시세가 서울 주요 지역을 위협하거나 넘어서기도 한다. 다만 최근에는 입지가 다소 열세이더라도 상품성이 우수한 ‘신축’에 대한 선호도가 크게 높아졌다. 입지 차이가 아주 크지 않다면 신축의 경쟁력이 높지만, 최종 결정은 해당 단지의 가격과 입지 여건을 종합적으로 비교해 판단해야 한다.” ―현장 임장을 갔을 때 반드시 확인해야 할 요소는? “가장 중요한 것은 ‘거주민의 성향’과 ‘단지 관리 상태’다. 특히 구축 아파트의 경우 원주민 비율과 이들의 재건축·리모델링 추진 의지를 잘 살펴야 한다. 스스로 추가분담금을 부담할 재력과 의지가 있는 주민들이 많아야 사업이 차질 없이 진행된다. 반대로 반대 의견이 강하거나 무조건적인 지원만 바라는 분위기라면 사업이 장기 체증될 수 있다. 또한, 단지 주변에 감춰진 혐오 시설이 없는지도 현장에서 직접 확인해 볼 필요가 있다.”

비거주 1주택자를 겨냥한 정부의 부동산 세제개편이 서울 전월세시장과 집값의 새로운 변수로 떠올랐다. 세를 놓고 있는 1주택자는 직접 살지 않는 집의 세제 혜택이 줄어들면서 집을 팔거나 실거주로 전환해야 할 유인이 커졌기 때문이다. 전월세 매물 상당수가 다주택자나 비거주 1주택자에서 나오는 만큼, 임대 물량이 줄어드는 상황에서 1주택자까지 직접 입주하면 세입자가 선택할 수 있는 집은 더욱 줄어들 수 있다. 매매시장에서도 무주택자가 체감할 만큼 매물이 늘어날지는 미지수다. 세제개편으로 나오는 고가주택은 일반 무주택자가 접근하기 어려운 데 반해 중저가 주택은 매물이 크게 늘지 않을 가능성이 있어 세입자와 무주택자의 주거 부담이 되레 커질 수 있다는 우려도 나온다. 심형석 미국 인터내셔널아메리칸대 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 “비거주 1주택자까지 실거주로 전환하면 서울 주거 선호지역의 전월세 매물이 크게 줄어들 수 있다”며 “교육이나 직장 때문에 이동하기 어려운 세입자들은 결국 더 높은 전월세 비용을 감당해야 할 수 있다”고 전망했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 심 교수와 이번 세제개편이 매매·전월세시장에 미칠 영향과 무주택자·1주택자·다주택자의 대응 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―이번 부동산 세제개편안의 핵심은 무엇인가 “세금을 더 걷는 것과 시장에 매물이 나오도록 유도하는 것이 핵심이라고 본다. 크게 세 가지로 정리할 수 있다. 첫 번째는 초고가 주택의 보유세 부담을 강화하는 것이고, 두 번째는 실제로 거주하지 않는 주택 보유자의 세제 혜택을 줄이는 것이다. 세 번째는 양도소득세와 장기보유특별공제 개편에 유예기간을 둬 주택을 매도할 시간을 준 것이다. 정부는 신규 입주 물량이 줄어드는 상황에서 기존 주택의 매물을 시장으로 끌어내려고 하는 것으로 보인다. 보유세 부담을 높이는 동시에 일정 기간 양도세 중과 부담을 낮춰 매도를 유도하려는 것이다. 다만 완화되는 세 부담이 크지 않다면 이미 보유를 선택한 다주택자들을 움직일 정도의 유인이 될지는 지켜봐야 한다.” ―비거주 1주택자는 지금 팔아야 하나, 직접 들어가 살아야 하나 “세금을 직접 계산해보면 선택이 비교적 명확하게 나올 것이다. 실제 거주하지 않고 보유기간에 따른 공제만 받는 것이 유리한지, 직접 들어가 거주기간을 채운 뒤 더 높은 공제를 받는 것이 유리한지 비교해야 한다. 앞으로 예상되는 집값 상승률도 함께 반영할 필요가 있다. 도저히 들어가 살 수 없고 앞으로도 실거주 가능성이 없다면 매도를 검토할 수 있다. 반대로 주택을 계속 보유하려는 사람은 실제 거주하는 방향을 선택할 가능성이 크다. 다만 비거주 1주택자가 집을 판 뒤 그대로 무주택자로 남을 가능성은 높지 않다고 본다. 기존 주택을 매도해 장기보유특별공제를 정산한 뒤 비슷한 급지나 더 좋은 지역의 주택을 다시 살 수 있다. 예를 들어 마포의 주택을 팔았다고 서울 외곽으로 이동하기보다 다시 마포·성동의 아파트를 사거나 자금 여력이 있다면 강남 진입을 시도해볼 수 있다. 1주택자의 매도를 유도하더라도 주택 수요 자체가 사라지는 것은 아니라는 의미다.” ―세 부담을 높이면 실제 주택 매물이 늘어날까? “매도와 매물 잠김이 동시에 나타날 수 있다. 세 부담을 감수하면서 주택을 보유해온 다주택자는 정책이 바뀌어도 팔지 않을 가능성이 있다. 반면 비거주 1주택자나 보유세가 크게 늘어나는 고가주택 보유자는 매도를 고민할 수 있다. 특히 주택을 오래 보유했지만 소득이 많지 않은 사람에게 보유세 부담이 커지면 일부 매물이 나올 것이다. 문제는 이런 고가주택 매물을 일반 무주택자가 사기 어렵다는 점이다. 무주택자가 접근할 수 있는 중저가 주택은 세제개편 영향이 상대적으로 작아 매물이 크게 늘지 않을 수 있다. 결국 갈아타기 수요자나 자산가에게 더 직접적인 기회가 될 가능성이 크다.” ―실거주 중심 세제개편이 전월세시장에는 어떤 영향을 미칠까 “전세시장에는 상당히 큰 영향을 줄 수 있다. 임대를 놓고 있던 1주택자가 세제 혜택을 받기 위해 직접 들어가 살 가능성이 커지기 때문이다. 전월세 물량은 다주택자가 내놓거나 1주택자가 자신의 집에 살지 않으면서 공급하는 경우가 대부분이다. 다주택자의 임대 물량이 줄어드는 상황에서 비거주 1주택자까지 입주하면 서울 선호지역의 전월세 매물은 더 감소할 수 있다. 자녀 교육이나 직장 때문에 서울에 계속 살아야 하는 세입자는 임대료가 올라도 쉽게 이동하지 못한다. 결국 대출을 받거나 더 높은 비용을 감당해서라도 기존 생활권에 남으려는 수요가 생길 수 있다.” ―초고가 주택 규제가 다른 지역의 집값을 자극할까? “마포·성동 등 20억원대 아파트가 다시 주목받을 가능성이 있다. 초고가 주택을 누르면 전체 집값이 안정될 것이라고 생각할 수 있지만, 시장에서는 규제 부담이 상대적으로 작은 가격대부터 수요가 붙는다. 15억원대 아파트가 오르면 마포·성동의 20억원대 아파트와 가격 차이가 줄어든다. 강남과 마포·성동을 비교하던 수요자가 세 부담이 덜한 지역에 머물 수 있고, 앞으로는 25억∼40억원대 아파트까지 관심이 확대될 수 있다. 다만 현재 규제를 피했다고 계속 안전한 것은 아니다. 가격이 오르면 향후 고가주택 규제 범위에 포함될 수 있다는 점을 고려해야 한다.” ―무주택자·1주택자·다주택자는 각각 어떻게 대응해야 하나 “앞으로 전월세시장이 더 어려워질 가능성을 고려하면 무주택자는 내 집 마련을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 실거주를 유도하는 정책으로 임대 매물이 줄어드는 가운데 재개발·재건축에 따른 이주 수요까지 늘어나면 전월세시장의 부담이 더 커질 수 있다. 서울에 계속 거주해야 하는 무주택자는 자신의 자금 사정 안에서 매수를 고민해볼 필요가 있다. 1주택자는 세금보다 대출 문제가 더 클 수 있다. 기존 주택을 팔고 새 주택으로 이동하는 과정에서 받을 수 있는 대출금액이 줄어들면 원하는 지역으로 갈아타기 어려워진다. 세제 혜택을 받기 위해 집을 팔더라도 다음 주택을 마련하기 어려워 기존 주택에 그대로 머무는 사람도 많을 것으로 본다. 비거주 1주택자는 매도와 실거주 전환에 따른 세금 차이를 계산한 뒤 결정해야 한다. 갈아타기를 고민하던 사람이라면 적절한 매물이 나오는 시기를 기회로 활용할 수도 있다. 다주택자 중 이미 세 부담을 감수하면서 주택을 보유해온 사람은 매도 움직임이 제한적일 수 있다. 다만 양도세 중과 부담이 한시적으로 낮아지는 기간에 일부 주택을 정리할지는 다시 검토해볼 수 있다.”

“남편은 서초 땅을 밟아보고 싶다고 하는데, 저는 지금도 충분히 성공했다고 생각하거든요. 송파 헬리오시티에서 만족해야 할까요, 아니면 서초로 갈아타야 할까요?” 49세 주부 김모(가명)씨는 보증금 3000만원짜리 전세 지하방에서 신혼생활을 시작했다. 외식도 아껴가며 돈을 모으고 수차례 부동산을 사고팔며 갈아타기를 거듭한 끝에 재작년 서울 송파구 헬리오시티 32평형을 마련했다. 현재는 자녀 교육을 위해 강북에 전세로 거주하고 있으며 헬리오시티는 전세를 준 상태다. 자녀들이 고등학교를 졸업하는 4년 뒤 입주해 2년 실거주 요건을 채우고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 것이 당초 계획이었다. 하지만 남편이 은퇴를 앞두면서 부부의 생각이 엇갈리기 시작했다. 남편은 세금 부담을 감수하더라도 헬리오시티를 처분하고 서초구 아파트로 한 번 더 갈아타 자산 규모를 키우고 싶어 한다. 반면 김씨는 이제 갈아타기를 멈추고 송파에 정착해 안정적인 노후를 보내기를 바라고 있다. 헬리오시티는 8109가구 규모의 대단지로, 올해 5월 기준 시가총액이 22조6100억원에 달했다. 지난달 전용면적 150.09㎡는 25억원에 전세계약이 체결되며 신고가를 기록하기도 했다. 이미 전국을 대표하는 고가 아파트를 보유하고 있는데도 한 단계 더 높은 지역으로 이동해야 할까. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 김씨의 고민에 대해 아파트 갈아타기 전략 자체는 여전히 유효하다고 설명했다. 다만 일정 수준 이상의 자산을 마련한 뒤에도 계속 갈아타야 하는지는 별개의 문제다. 은퇴 시점과 부부의 생활 만족도, 노후 현금흐름, 자녀에게 자산을 이전하는 방법까지 함께 고려해야 하기 때문이다. 김 대표는 “상급지로 한 차례 갈아타는 것은 검토할 수 있지만 주택 수를 계속 늘리거나 노후 자금까지 부동산에 집중하는 것은 최근 흐름과 다르다”며 “과거처럼 부동산에 모든 자산을 집중하기보다 입지가 좋은 ‘똘똘한 한 채’를 보유하고 나머지 자산은 금융상품 등으로 분산할 필요가 있다”고 말했다. 자녀에게 일정 규모의 ‘씨앗 자산’을 마련해 직접 운용하도록 하는 방안도 제시했다. 부모가 보유한 집을 그대로 증여하거나 상속하기보다 자녀가 감당할 수 있는 범위의 재개발 물건 등을 마련해주고 사업 진행 과정과 자산 운용을 직접 경험하도록 하는 방식이다. 김 대표는 “최근에는 자녀에게 일정 규모의 자산을 마련해주고 스스로 불리도록 하는 사례가 늘고 있다”며 “재개발은 구역 지정과 조합 설립 등 여러 단계를 거치기 때문에 부동산 시장의 구조를 경험하는 데도 도움이 될 수 있다”고 설명했다. 김씨가 노후 생활비 마련을 위해 지방 아파트를 사서 월세를 받는 방안에 대해서는 신중해야 한다고 조언했다. 지방 일부 지역은 공급 과잉과 수요 부족으로 가격 상승이나 매각이 쉽지 않을 수 있고, 공실과 수리비 등 임대 관리의 변수도 크다. 은퇴 이후에는 정기적인 소득이 줄어드는 만큼 자산을 필요할 때 현금화할 수 있는지도 중요하다. 김 대표는 “월세만을 목적으로 연고도 없는 지방 아파트에 투자할 필요는 없다”며 “노후 현금흐름이 목적이라면 배당형 상장지수펀드(ETF) 등 관리가 쉽고 환금성이 높은 금융상품을 함께 검토하는 것이 나을 수 있다”고 조언했다. 갈아타기 전략과 은퇴 이후 자산관리 방법에 대한 자세한 내용은 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.

서울 뉴타운 분양시장의 가격 상단이 다시 높아지고 있다. 서울 동작구 노량진뉴타운에서는 전용면적 84㎡ 일반분양가가 20억원대 후반까지 올라섰다. 발코니 확장비와 유상 옵션까지 더하면 실제 계약금액은 30억원에 육박하는데도 수요가 몰린 것이다. 부동산 시장에서는 “이 돈이면 강남 간다”는 말보다 “지금이 가장 싸게 살 수 있다”는 인식이 강해지고 있다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 노량진뉴타운을 여의도·광화문·강남 접근성을 두루 갖춘 입지로 평가했다. 재개발이 마무리돼 대규모 신축 주거지로 탈바꿈하면 평지가 많은 장점까지 더해져 장기적으로 흑석뉴타운을 뛰어넘을 가능성도 있다는 분석이다. 다만 이미 가격이 크게 오른 노량진이 부담스럽다면 장위뉴타운 등 아직 정비사업이 진행 중인 지역을 살펴볼 수 있다. 낮은 매매가격만 보고 접근하기보다 입주권 취득 가능 여부와 추가분담금, 사업 단계 등을 함께 따져야 한다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―요즘 같은 집값 상승기에 주목할 부동산 트렌드는? “최근에는 주택 수를 늘리기보다 한 채를 지키는 데 집중하는 흐름이 강하다. 2013년부터 2018년까지는 집을 한 채 가진 사람이 두 채를 사고, 두 채 가진 사람이 세 채를 사는 식으로 주택 수를 늘렸다. 하지만 2020년 이후 다주택자 규제가 강화되면서 주택 수를 줄이는 사람이 늘었다. 주택 규제가 많아지면서 지식산업센터나 생활형숙박시설 같은 상품에 투자했다가 손실을 경험하는 사례도 반복됐다. 결국 집이 없는 사람은 내 집 마련을 하고, 이미 집이 있는 사람은 가치가 높은 한 채를 지키는 ‘똘똘한 한 채’가 다시 주택시장의 핵심 트렌드가 됐다. 아파트를 전세 끼고 사기 어려워지면서 자녀에게 재개발 빌라를 사주는 부모도 있다. 부모의 도움을 받지 않더라도 5년, 10년 동안 돈을 모아 1억~3억원을 마련한 30대 청년들도 서울 정비사업 구역으로 많이 들어오고 있다.” ―국민평형 분양가가 30억원에 육박한 노량진뉴타운을 어떻게 평가하나 “노량진뉴타운은 이미 가격이 많이 올랐지만 여전히 가치가 있다고 본다. 약 5년 전에는 10억원 이하로 접근할 수 있는 재개발 물건도 있었지만, 지금은 일반분양 가격이 20억원대 중후반까지 올라왔다. 노량진의 신축 아파트가 30억원이라고 하면 비싸다고 생각할 수 있지만, 강남의 신축 아파트가 50억~60억원인 상황에서 거리와 교통을 비교하면 충분한 가치가 있다는 판단이다. 노량진의 장점은 입지다. 여의도와 광화문 접근성이 좋고 지하철 9호선을 이용하면 강남으로 이동하기도 편하다. 재개발이 완료되면 대규모 신축 주거지로 거듭난다. 흑석보다 평지가 많고 신축 아파트와 교통 접근성을 고려하면 장기적으로 흑석뉴타운을 뛰어넘을 가능성도 있다고 본다. 더 이상 노량진을 ‘옛날에 재수하던 곳’이라는 식의 낡은 이미지로 바라봐서는 안 된다.” ―이미 가격이 오른 노량진 대신 지금 살펴볼 뉴타운은 어디? “서울의 뉴타운 지역은 가능성이 상당히 높다. 흑석과 노량진뿐 아니라 한남, 수색·증산, 아현동, 옥수·금호동 등도 뉴타운 개발을 통해 주거 환경이 달라졌다. 그렇다면 아직 남아 있는 대규모 뉴타운이 어디냐고 할 때 장위뉴타운을 볼 수 있다. 일부는 이미 입주했고 일부는 사업이 진행 중인데, 아직 3억~4억 원으로 접근할 수 있는 구역들이 있다. 장위뉴타운도 관심을 가져볼 만하다. ―서울 진입이 어려운 실수요자가 경기·인천에서 상대적으로 접근할 만한 지역은 “서울만 바라보면 선택지가 좁아질 수밖에 없다. 경기와 인천으로 범위를 넓히면 교통망이 개선되면서 서울 접근성이 좋아지는 신도시들이 있다. 인천에서는 송도와 청라, 검단처럼 주거 인프라가 갖춰진 신도시가 상대적으로 먼저 움직일 가능성이 있다. 검단신도시에는 7억원대에 역세권 아파트를 살 수 있는 곳도 있다. 인천지하철 1호선을 이용해 계양역에서 공항철도로 환승할 수 있어 서울 서북권으로 이동할 수 있다. 서울에 살 돈이 부족하다고 내 집 마련 자체를 포기할 필요는 없다. 경기·인천까지 범위를 넓히고 GTX나 신안산선 등 실제 공사가 진행 중인 교통망과 주거 인프라를 함께 살펴보면 예산에 맞는 선택지를 찾을 수 있다.” ―서울로 출퇴근해야 하는 신혼부부가 눈여겨볼 신도시는? “서울에서 집을 사기 어렵지만 신혼부부처럼 거주할 집이 필요하고 서울로 출퇴근해야 하는 사람들은 주거 인프라가 좋은 신도시를 선택할 수 있다. 경기 남부에서는 분당과 과천, 판교가 먼저 움직였고 이후 용인 수지와 광교로 상승세가 이어졌다. 이들 지역의 가격이 크게 오르면서 동탄으로 수요가 이동했다. 동탄에서도 모든 아파트가 똑같이 오른 것은 아니다. 역 주변 인기 단지와 선호도가 높은 신축 아파트로 수요가 쏠리면서 일부 거래만으로도 가격이 빠르게 올라갔다. 동탄은 삼성전자 등 주요 일자리로 출퇴근할 수 있고 학교와 상업시설, GTX역 등 주거에 필요한 조건을 갖췄다. 구리도 서울 지하철 8호선 별내선 개통으로 잠실 접근성이 좋아지면서 신혼부부 등 실수요자의 관심이 커졌다. 동탄과 구리가 규제로 묶이면 동탄 인근 병점·오산·평택의 신도시나 구리와 인접한 남양주 다산신도시 등으로 수요가 이동할 가능성이 있다. 주택 수요는 사라지기보다 출퇴근이 편하고 주거 인프라가 좋은 지역을 찾아 계속 이동한다. 규제가 특정 지역의 매수를 막더라도 인근 지역으로 풍선효과가 나타날 수 있다는 의미다.” ―수도권 투자 지역을 고를 때 경기 남부와 북부를 어떻게 봐야 하나 “일반적인 투자 관점에서는 경기 남부가 상대적으로 유리하다. 강남에서 판교·분당과 과천, 용인·수원·동탄을 거쳐 평택까지 이어지는 이른바 경부축에는 일자리와 교통망이 집중돼 있다. 지역들이 경부고속도로와 철도망을 따라 포도송이처럼 연결되며 확장돼 왔다. 지난 30~40년 동안 경기 남부 경부축의 가격 탄력성이 높았던 이유다. 경기 북부는 남부보다 일자리가 부족하고 지역 간 확장성도 상대적으로 약하다. 그렇다고 북부를 무조건 제외할 필요는 없다. 경기 남부 가격이 지나치게 올랐거나 직장이 북부에 있다면 북부가 더 현실적인 선택지가 될 수 있다. 의정부와 양주 등에서도 지하철망이 연결되거나 GTX, 7호선 연장과 같은 교통 개선이 구체적으로 진행되는 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 학교와 상업시설 등 주거 인프라를 갖춘 신도시와 신축 아파트가 상대적으로 먼저 반응할 가능성이 있다.” ―정부의 부동산 정책은 어디에 초점을 맞춰야 하나 “지금까지는 강남 집값을 잡으면 주변 집값도 안정될 것이라는 관점이 강했다. 하지만 최근에는 강남보다 서울 외곽과 경기 일부 지역의 가격이 더 빠르게 오르는 흐름도 나타났다. 그런데도 정책이 고가 아파트 시장 안정에만 집중되면 청년층과 무주택 실수요자가 체감하는 주거 문제를 해결하기 어렵다. 서울 외곽과 경기에서 집을 사는 사람 가운데는 투자 목적보다 전세 매물을 구하기 어렵거나 월세 부담을 견디지 못해 매수에 나서는 실수요자가 많다. 전월세 시장이 안정되지 않으면 집값이 올라도 어쩔 수 없이 주택을 사는 수요는 계속 발생한다. 보유세를 비롯한 세제를 조정하더라도 그 효과가 고가 주택에 집중되면 서울 외곽과 경기 실수요 시장을 안정시키는 데 한계가 있을 수 있다. 정부가 강남 집값뿐 아니라 전월세 시장과 실수요자의 주거 안정을 정책의 중심에 둘 필요가 있다.”

최근 서울 아파트 매수세가 강남과 한강변을 넘어 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’과 ‘금관구(금천·관악·구로구)’ 등으로 빠르게 번지고 있다. 서울 집값 상승세가 이어지는 가운데 대출 규제까지 강화되면서 신혼부부와 무주택 실수요자들이 상대적으로 자금 조달이 가능한 서울 외곽과 경기 지역으로 매수처를 옮기고 있다. 여기에 원하는 전세를 구하지 못하거나 월세 부담을 감당하기 어려워 “차라리 대출을 받아 집을 사겠다”고 나선 ‘생존형 매수’까지 가세하면서 외곽 집값을 밀어 올리고 있다는 분석이다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 “강남을 규제한다고 수요가 없어지는 것은 아니다”라며 “한강벨트에서 서울 외곽으로, 다시 경기 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다”고 진단했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 대표와 서울 외곽으로 번지는 매수세의 원인, 전세 불안과 집값의 관계, 무주택자의 내 집 마련 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―최근 서울 집값 상승세가 노도강·금관구 등 외곽으로 번지는 배경은 “집값은 하락했다가 다시 오를 때 강남과 같은 핵심 지역부터 회복한 뒤 주변으로 퍼지는 경우가 많다. 저수지에 물이 차오를 때 가장 깊은 중심부부터 채워지는 것과 비슷하다. 예를 들어 2025년 2월 잠실·삼성·대치·청담동 일부 아파트의 토지거래허가구역이 해제되자 수요가 몰렸는데, 시장 과열 우려로 강남 3구와 용산구가 다시 토지거래허가구역으로 묶였다. 이후 강남 매수가 어려워진 수요가 한강벨트를 거쳐 서울 외곽과 경기 지역으로 이동하면서 집값 상승세도 주변으로 확산하고 있다.” ―정부 규제가 집값을 잡기보다 수요만 이동시키는 이유는 “중심지를 규제한다고 주택 수요가 없어지는 것은 아니다. 수요는 다른 지역으로 이동할 가능성이 크다. 특히 대출 규제가 강화되면 고가 아파트 시장은 자기자본이 충분한 사람이 중심이 되고, 상대적으로 가격이 낮은 지역은 대출을 활용하려는 실수요자가 몰리게 된다. 강남을 살 수 없는 사람이 집 자체를 포기하는 것이 아니라 노도강이나 금관구, 경기 지역으로 눈을 돌리는 것이다. 결국 중심지만 규제하면 수요가 주변으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다. 최근 외곽 지역의 가격 상승도 이런 흐름과 무관하지 않다.” ―최근 신혼부부와 청년층이 주택 매수에 나서는 이유는 “결혼하면 전세든 월세든 거주할 집이 필요하다. 그런데 현장에 갔을 때 원하는 전세 매물이 없으면 불안해질 수밖에 없다. 남은 전세를 잡으려면 보증금을 더 올려줘야 하고, 월세로 가더라도 매달 부담이 커지기 때문에 결국 ‘매달 월세를 내느니 대출을 받아 집을 사자’는 판단을 하게 된다. 특히 15억원 이하 주택은 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 설정돼 있어 대출 여력이 있는 신혼부부와 무주택자들이 서울 외곽이나 경기 지역의 주택을 찾게 된다. 최근 외곽 매수세는 단순히 집값이 더 오를까 두려워 뛰어드는 투자 불안만으로 보기는 어렵다. 전세를 구하기 어렵고 월세 부담도 커지면서 주거 안정을 위해 어쩔 수 없이 집을 사는 ‘생존형 매수’의 성격도 있다.” ―보유세와 토지거래허가제가 전월세 시장에도 영향을 줄까 “토지거래허가구역에서는 실거주 목적의 매매가 원칙이기 때문에 전세를 끼고 주택을 매수하기 어렵다. 기존에 전세를 주던 집주인이 매도를 포기하거나 직접 입주하면 세입자가 들어갈 수 있는 전세 물량은 줄어들 수 있다. 다주택자의 보유세 부담이 커지는 경우도 마찬가지다. 집주인이 늘어난 세금을 그대로 감당하기보다 전세를 월세로 바꾸거나 보증금과 월세를 올리는 방식으로 일부 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 있다. 여기에 서울 입주 물량까지 줄고 있다. 서울은 빈 땅이 많지 않아 재개발·재건축을 통해 공급을 늘려야 하지만, 정비사업은 단기간에 끝나지 않는다. 지금 사업을 활성화하더라도 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸린다. 당장의 전세 부족과 공급 부족을 빠르게 해결하기 어려운 이유다.” ―서울 인구가 계속 줄어드는데도 집값은 왜 좀처럼 잡히지 않나 “서울 인구가 줄었으니 집값도 떨어질 것이라고 단순하게 접근하면 오류가 생긴다. 중요한 것은 서울에서 줄어든 인구가 어디로 갔느냐다. 높은 주거비를 감당하지 못한 일부 인구가 경기와 인천으로 이동했을 뿐 수도권 전체의 주택 수요가 사라진 것은 아니다. 서울에는 좋은 일자리와 자본, 교육과 생활 인프라가 집중돼 있다. 전국의 소득 수준이 높은 유효수요가 계속 서울로 들어오는 구조다. 우리나라는 서울 중심의 1극 체제가 강하기 때문에 이런 흐름이 단기간에 바뀌기 어렵다. 서울과 수도권 일부 지역은 수요가 많은데 공급은 부족하다. 여기에 수도 집중 현상까지 겹쳐 있어 서울 집값을 단순한 인구 감소만으로 해석해서는 안 된다.” ―앞으로 집값이 오를 지역과 떨어질 지역은 무엇으로 구분해야 하나 “모든 부동산이 계속 오르는 것은 아니다. 서울만 보면 부동산 불패처럼 느껴질 수 있지만 지방에는 10년이나 20년 전보다 가격이 떨어진 지역과 구축 아파트도 많다. 결국 수요와 공급의 문제다. 서울과 수도권 핵심 지역은 일자리와 자본, 생활 인프라가 집중돼 수요가 계속 유입된다. 반면 일부 지방은 주택이 부족한 것이 아니라 살 사람이 부족한 것이 더 큰 문제다. 서울이라고 모두 오르는 것도 아니고 지방이라고 모두 떨어지는 것도 아니다. 앞으로도 해당 지역에서 집을 찾는 사람이 꾸준히 있을지, 일자리와 교통, 교육, 생활 인프라가 유지될지를 봐야 한다.” ―내 집 마련을 준비할 때 가장 중요하게 봐야 할 기준은 “내 집 마련은 1~2년 뒤 가격보다 10년 뒤를 바라보고 해야 한다. 10년 후에도 해당 지역에서 주택을 찾는 사람이 공급보다 많을 가능성이 있는지를 생각해야 한다. 일자리와 교통, 교육, 생활 인프라를 살펴보고 수요가 꾸준히 유지될 지역인지 판단해야 한다. 다만 좋은 지역을 골랐다고 끝나는 것은 아니다. 외환위기와 글로벌 금융위기, 급격한 금리 인상기처럼 서울 집값도 대외적인 충격이 발생하면 떨어질 수 있다. 한국은행은 2026년 7월 기준금리를 2.75%로 올린 뒤 추가 인상의 시기와 속도를 물가와 경기, 금융안정 상황에 따라 결정하겠다고 밝혔다. 대출을 지나치게 많이 받으면 가격이 조정되거나 금리가 오를 때 버티기 어려울 수 있어 위기가 왔을 때 소비를 줄이고 이자를 내면서 견딜 수 있는 수준으로 대출을 받아야 한다. 좋은 지역을 고르는 것만큼 가격 조정기를 버틸 수 있도록 리스크를 관리하는 것도 내 집 마련의 중요한 조건이다.”

이재명 대통령이 3기 신도시 사업기간을 기존 60개월에서 절반 이하로 단축하는 방안을 검토하겠다고 밝히면서 공공분양에 대한 관심이 다시 커지고 있다. 공공분양은 주변 시세보다 낮은 가격에 신축 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 무주택 실수요자들에게 매력적인 내 집 마련 수단이다. 다만 입지와 분양가, 대출 가능 여부, 실거주 의무 등은 단지마다 달라 꼼꼼히 따져봐야 한다. 심형석 미국 인터내셔널아메리칸대 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 “무주택자라면 3기 신도시 청약은 적극적으로 도전할 필요가 있다”며 하남 교산과 고양 창릉을 가장 유망한 지역으로 꼽았다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 심 교수와 3기 신도시 청약 전략과 유망 입지, 청약 전 반드시 확인해야 할 조건 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰를 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―사업기간 단축이 예고된 3기 신도시, 지금 청약해도 될까 “무주택자라면 적극적으로 청약할 필요가 있다. 3기 신도시 공공분양은 주변 시세보다 낮은 가격에 공급되는 만큼, 수도권에서 신축 아파트를 마련할 기회가 될 수 있다. 사전청약 당첨자 가운데 포기한 물량도 있는 것으로 보이기 때문에 사전청약을 하지 않았던 사람도 본청약 물량을 확인해볼 필요가 있다. 당첨 이후 입주까지 시간이 남아 있어 그동안 자금 계획을 세울 수 있다는 점도 장점이다. 청약할 수 있는 조건을 갖췄다면 우선 도전해보는 것이 좋다.” ―3기 신도시 중 입지 경쟁력이 가장 높은 지역은? “사전청약 당시 선호도를 기준으로 보면 하남 교산의 인기가 가장 높았고, 그다음이 고양 창릉이었다. 하남 교산은 강남과 가깝고 주변에 이미 조성된 기반시설을 활용하기 좋다. 고양 창릉은 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재가 있고 서울 접근성도 뛰어나다. 두 지역은 사실상 서울 생활권으로 보고 접근해도 무방하다고 생각한다. 다만 무조건 인기 순위만 따라가기보다 자신의 직장 위치와 출퇴근 시간, 입주 시점에 갖춰질 교통망과 생활 인프라를 함께 따져야 한다. 청약은 가장 먼저 활용해야 할 내 집 마련 수단이다. 자금 계획을 세울 수 있다면 선호도가 높은 지역부터 꾸준히 도전해볼 필요가 있다.” ―3기 신도시 청약 전 반드시 확인해야 조건은 “먼저 전매제한과 실거주 의무를 확인해야 한다. 실거주 의무가 없는 단지라면 입주 시점에 전세나 월세를 활용할 수 있어 자금 계획을 세우기 상대적으로 수월하다. 두 번째는 대출 가능 금액이다. 일반 주택담보대출에는 소득과 기존 부채를 반영한 규제가 적용되기 때문에 자신의 소득으로 실제 얼마까지 대출받을 수 있는지를 먼저 계산해야 한다. 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책금융상품도 함께 살펴볼 수 있다. 일반 주택담보대출과 심사 기준이 다르고 상대적으로 낮은 금리를 적용받을 수 있지만 소득과 자산, 주택가격, 대출한도 등 여러 조건이 있다. 정책대출을 이용할 수 있다는 이유만으로 필요한 자금을 모두 마련할 수 있다고 생각해서는 안 된다. 계약금과 중도금, 잔금은 물론 입주 후 발생할 비용까지 포함해 자금 계획을 짜야 한다.” ―어떤 무주택자가 3기 신도시를 적극적으로 노려야 하나 “무주택자라면 기본적으로 청약을 검토해야 한다. 다만 가장 먼저 생각할 것은 직장과의 거리다. 출퇴근 시간이 지나치게 길면 입지가 아무리 좋아도 실제 거주 만족도가 떨어질 수 있다. 서울 접근성이 좋고 이미 기반시설이 갖춰져 있거나 교통망 개선이 예정된 지역은 적극적으로 청약해볼 만하다. 우리나라 신도시는 아파트가 먼저 들어서고 생활 인프라가 나중에 조성되는 경우가 많다. 따라서 현재의 모습만 보지 말고 입주 시점에 교통과 상업·교육시설이 어느 정도 갖춰질지를 살펴야 한다. 3기 신도시는 대부분 1기 신도시보다 서울에 가깝고 대규모 신축 주거지로 조성된다는 장점이 있다. 서울이 아니더라도 서울 접근성이 좋고 일정 규모의 기반시설을 갖춘 지역은 실거주뿐 아니라 장기적인 자산가치 측면에서도 검토할 수 있다.” ―청약만 기다려야 하나 아니면 기존 아파트 매수도 함께 고려해야 하나 “가능한 수단을 모두 열어두고 알아봐야 한다. 3기 신도시에 청약한다고 해서 반드시 당첨되는 것은 아니기 때문이다. 청약은 계속 넣되 자신이 매수할 수 있는 기존 아파트를 3∼5개 단지 정도로 좁혀 시세와 매물 상황을 꾸준히 확인하는 것이 좋다. 좋은 조건의 급매가 나온다면 청약 당첨만 기다리지 말고 매수를 검토할 수도 있다. 재개발이나 경매도 대안이 될 수 있다. 다만 다세대·연립주택을 매수하는 재개발 투자나 경매는 권리관계와 사업성을 공부하지 않고 무턱대고 접근하면 위험하다. 기본 전략은 청약을 우선순위에 두되, 당첨되지 않을 가능성에 대비해 급매와 재개발, 경매 등을 보조 수단으로 함께 살펴보는 것이다.” ―3기 신도시 공급이 본격화되면 서울 집값도 안정될까 “3기 신도시는 서울에서 빠져나가는 주택 수요를 흡수하는 데 도움이 될 수 있다. 서울 집값이 많이 올라 서울과 인접한 신도시로 이동하려는 수요가 있기 때문이다. 하지만 3기 신도시 공급만으로 서울 집값을 하락세로 돌리기는 어렵다. 서울 내부의 아파트와 연립·다세대 공급이 부족한 상황에서 수도권 외곽에 주택을 공급한다고 서울의 수요를 완전히 대체하기는 어렵기 때문이다. 오히려 서울과 접근성이 좋은 3기 신도시 가격이 서울 집값과 함께 오르는 흐름이 나타날 수도 있다. 실수요자는 ‘3기 신도시가 공급되면 서울 집값이 떨어질 것’이라는 기대만으로 기다리기보다 공공분양의 가격 경쟁력과 자신의 자금 사정을 따져 청약 여부를 결정해야 한다.” ―인허가를 단축하면 1기 신도시 ‘2027년 착공·2030년 입주’ 가능할까 “비현실적이라고 본다. 2027년에 착공하는 것 자체도 어렵지만, 설령 착공하더라도 2030년 입주는 힘들다. 최근 정비사업 공사기간은 평균 40개월 안팎이다. 안전과 환경 문제가 과거보다 중요해지면서 기본적으로 약 4년은 생각해야 한다. 중간에 공사비 협상까지 벌어지면 전체 기간이 5년 정도로 늘어날 수 있다. 당초 일정대로라면 올해 이주를 해야 내년 착공이 가능한데, 현재 이주 단계에 들어갈 수 있는 단지가 없다고 본다. 이미 전체 일정에 차질이 생긴 셈이다. 정비사업이 지연되는 이유도 인허가 절차에만 있지 않다. 조합원 지위 양도 제한과 이주비 대출, 공사비 상승에 따른 사업성 저하 등이 동시에 얽혀 있다. 이런 문제 가운데 상당수는 경기도 차원에서 단독으로 해결하기 어렵다. 현실성 없는 일정을 제시하기보다 단지별로 사업을 막고 있는 요인이 무엇인지 파악해 구체적으로 지원하는 것이 중요하다.” ―여의도·목동·압구정 중 정비사업이 가장 빠르게 진행될 곳은 어디인가 “여의도, 목동, 압구정 순으로 진행될 가능성이 높다. 여의도 대교아파트는 이미 사업시행인가를 거쳐 관리처분인가를 받았고 앞으로 이주와 착공 단계로 들어간다. 공작아파트도 사업시행계획인가를 추진하고 있어 오세훈 서울시장 임기 동안 이주 단계까지 갈 가능성이 있다. 그다음은 목동이 빠를 것으로 본다. 목동은 2030년부터 고도 제한의 영향을 받을 수 있어 단지들이 그 전에 사업시행인가 단계까지 사업을 당기려고 할 가능성이 크다. 높이 제한을 받으면 건폐율을 높여 옆으로 넓은 형태로 지어야 할 수 있고, 목동의 장점인 쾌적함이 줄어들 수 있기 때문이다. 반면 압구정동은 상대적으로 시간이 더 걸릴 것 같다. 이해관계가 복잡한 데다 재건축 후 국내 최고가 주거지역이 될 가능성이 있어 서울시도 조심스럽게 접근할 수밖에 없다. 대규모 이주 수요가 주변 집값을 자극할 가능성도 압구정이 더 크다.”

최근 글로벌 증시를 견인해 온 인공지능(AI) 랠리에 균열 조짐이 나타나고 있다. 경기조정 주가수익비율(CAPE)은 2000년 닷컴 버블 이후 최고 수준으로 치솟았고, 신용융자와 레버리지 ETF에는 막대한 자금이 몰리며 과열 양상이 이어지고 있다. 고환율 장기화와 미국 연방준비제도(Fed)의 금리 인상 기조, 중동 정세와 유가, 금값 변동성까지 겹치면서 글로벌 자산시장의 불확실성은 더욱 커지고 있다. 은퇴 자산을 지켜야 하는 5060세대라면 단기 수익률보다 시장의 위험 신호를 먼저 살펴야 한다는 조언이 나온다. 국민연금 투자운용팀장과 KB국민은행 수석 이코노미스트를 지낸 홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 “2000년 이후 가장 겁나는 장”이라며 “버블은 예상보다 오래 이어질 수 있지만, 무너질 수 있다는 징후를 미리 인지하고 위험을 경계해야 한다”고 말했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 홍 대표와 AI 버블 가능성부터 금리, 환율, 유가, 금값까지 최근 글로벌 자산시장의 핵심 변수와 대응 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰를 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―AI 버블, 지금 어느 국면에 와 있다고 보나 “상당한 과열이다. 쉴러 교수의 경기조정 PER(CAPE)가 41배로, 2000년 닷컴 버블 이후 최고치다. 막강한 자본력을 가진 빅테크, 즉 하이퍼스케일러(Hyperscaler)들이 끝없는 경쟁을 벌이고 있다. 문제는 이들 중 누군가가 경쟁에서 이탈(Drop)해 ‘불황이 오면 망한 회사들을 인수하겠다’는 전략으로 돌아서는 순간이다. 개인적으로는 애플이 이미 그런 전략을 취하고 있다고 본다. 누군가 포커판에서 발을 빼는 순간 붐이 순식간에 꺼질 수 있는 위태로운 상황이지만, 아직까지는 아무도 다이(Die)를 외치지 않고 있을 뿐이다.” ―연준의 기준금리 인상 기조는 시장에 어떤 의미인가 “글로벌 증시 입장에서는 매우 부정적이다. 자산시장에 버블이 낀 상황에서 연준은 ‘금융 시장의 안정을 위해 금리를 내리지는 않겠다’는 신호를 명확히 준 것이다. 현재 미국의 신용융자 잔고(Margin Debt)가 1조 4,000억 달러에 달하고, 레버리지 ETF에만 2,000억 달러가 몰려 있는 역사상 최대의 레버리지 장세다. 연준 입장에서는 이런 과열 속에 금리를 인하해 장을 더 띄우는 것이 올바른 일인지 시장에 반문하고 있는 셈이다.” ―원·달러 환율이 1,500원대에서 내려오지 못하는 이유는 무엇인가 “가장 큰 요인은 이웃 나라인 일본의 엔화 약세다. 일본 다카이치 정부가 들어선 이후, 막대한 국가 부채에도 불구하고 화폐 가치를 떨어뜨리는 정책을 펴면서 엔화가 심각한 약세를 보였고 우리 원화도 이에 동조화되어 움직이고 있다. 여기에 외국인 투자자들이 글로벌 펀드 리밸런싱(비중 조절) 차원에서 한국 주식을 대거 매도하며 47조 원가량을 빼낸 것도 환율 상승을 부추겼다.” ―고환율 장기화가 우리 경제에 미치는 영향은 “극심한 양극화다. 환율이 오르면 1달러에 1,000원 하던 수출품을 1,500원에 팔 수 있으니 경쟁력 있는 수출 기업에게는 엄청난 호재다. 반면, 환율이 높고 한국은행이 금리 인상 기조를 유지하려다 보니, 외국인 관광객 수혜 업종을 제외한 순수 내수 시장은 심각하게 망가지고 있다.” ―전쟁 위기에도 대표적 안전자산인 금값이 하락한 이유는 “크게 두 가지다. 첫째, 러시아와 인도의 대규모 매도다. 러시아는 우크라이나의 정제 시설 타격으로 전쟁 자금줄이 마르자, ‘어둠의 함대’를 동원해 원유를 싸게 파는 한편 보유하던 금을 대거 내다 팔아 버텼다. 인도 역시 중동 사태로 자국 해외 노동자들의 송금이 급감해 외환보유고가 줄자 금을 팔아 대응했다. 둘째, 올해 초 온스당 5,000달러를 넘기며 금값 버블을 일으켰던 중국 개미 투자자들의 매수 붐이 꺼진 탓이다. 안전자산이라고 해서 가격이 늘 안전한 것은 아니며, 금융 시장 상황에 따라 코인처럼 큰 변동성을 보일 수 있다는 점을 유의해야 한다.” ―불안한 중동 정세가 유가와 증시에 미치는 영향은 “최근 유가가 60~80달러 선으로 진정된 것은 시장에 굉장히 다행스러운 일이다. 전 세계 빅테크 기업들이 높은 금리 부담 속에서도 주식을 발행하며 자금을 조달하고 있는데, 유가가 계속 100달러를 넘나들며 금리 급등을 부추겼다면 시장 수급은 이미 붕괴되었을 것이다. 유가 하락이 금리 상승세를 그나마 진정시켜 주면서 증시 추세가 살아남을 수 있었다.” ―마지막으로 당부하고 싶은 말은 “시장 참여자로서 감히 말씀드리면, 2000년 이후 가장 겁나는 장이다. 물론 버블은 사람들의 예상보다 훨씬 더 길게 이어질 수 있다. 따라서 언제 고점이 올지 타이밍을 맞추려 하기보다는, 버블이 무너질 수 있다는 징후를 미리 인지하고 위험을 경계하는 잣대로 삼으시길 바란다.”

최근 상장지수펀드(ETF) 투자 열풍이 이어지면서 ETF는 개인투자자의 대표 투자 수단으로 자리 잡았다. 하지만 변동성이 커진 시장에서는 어떤 ETF를 고르느냐보다 자산을 어떻게 나누고 관리하느냐가 장기 성과를 좌우한다. 특히 은퇴를 앞둔 5060세대에게는 높은 수익률보다 큰 손실을 피하는 전략이 더욱 중요하다. 홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 “국민연금처럼 자산을 분산 투자하는 원칙을 ETF 투자 전략에 활용하라”며 “현금성 ETF와 코스피200 ETF, 미국 리츠(REITs)를 조합한 장기 포트폴리오가 현실적인 은퇴 전략”이라고 조언했다. 세계일보 유튜브 코너 <잘살아보세>에서는 홍 대표와 ETF를 활용한 시장의 폭락에도 견딜 수 있는 국민연금식 투자법부터 자산배분 원칙, 피해야 할 ETF, 절세 전략 등에 대한 이야기를 나눴다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―국민연금식 장기 자산 배분을 ETF로 구현할 때 핵심 원칙은 무엇인가 “전체 자산의 절반은 현금성 자산, 나머지 절반은 주식형 ETF에 두는 것이다. 현금은 은행 예금 대신 양도성예금증서(CD) 금리를 추종하는 파킹형 ETF를 추천하고, 주식은 코스피200 인덱스 ETF에 투자하는 식이다. 한국 주식 시장은 3~5년에 한 번씩 30~40%가 빠질 정도로 외부 충격에 취약하다. 주식에만 올인하면 폭락장에서 버티지 못한다. 하지만 현금을 절반 정도 들고 있으면 시장이 무너졌을 때 저가 매수를 할 수 있고, 시장이 급등할 때는 차익을 실현해 다시 현금 비중을 5대 5로 맞추는 리밸런싱이 가능하다. 이 정도의 매매만으로도 연 수익률 8% 수준을 기대할 수 있고, 극단적인 손실 위험을 사실상 0으로 억제할 수 있다.” ―지금 시점에서 가장 추천할 만한 구체적인 ETF 포트폴리오가 있다면 “앞서 말한 한국 주식과 현금에 더해 미국 리츠 ETF인 ‘VNQ’를 조합하는 전략을 강력히 추천한다. VNQ는 미국의 부동산 리츠 ETF로 배당 수익률이 4~6%에 달한다. 한국 주식, 현금, 미국 부동산은 서로 가격 변화 방향이 다르기 때문에 자산 배분의 장점을 극대화할 수 있다. 국내 ISA나 퇴직연금 계좌에 현금(CD ETF)과 코스피200 ETF를 담고, 해외 증권 계좌로 VNQ를 보유한 뒤 1년에 한 번씩 목표 비율(예: 33%씩 균등 배분)을 맞추는 적립식 투자를 해보라. 지난 25년간 손실이 난 해가 2~3년에 불과할 정도로 질 수가 없는 최고의 전략이다.” ―신규 테마 ETF 투자 시 주의해야 할 사항이 있다면? “신규 테마 ETF는 단호하게 ‘투자 금지 종목’이라고 말씀드린다. 과거 우후죽순 생겨났던 BBIG 펀드나 소부장 펀드들이 현재 어떻게 되었는지 보라. 대부분 돈이 안 되어 상장 폐지되었다. 펀드 운용사들이 새로운 테마에 우르르 몰려들어 ETF를 출시할 때가 보통 해당 산업의 고점인 경우가 많다. 시장의 유행을 따라다니는 투자는 성공하기 어렵다.” ―해외 ETF 투자 시 환율 변동을 방어하는 환헤지 상품은 어떻게 보나 “환헤지를 한다는 것은 오만이다. 전문가들도 환율의 고점과 저점을 맞추는 것은 불가능에 가깝다. 당장 내년 환율을 예측하는 것도 번번이 빗나가지 않나. 무엇보다 환헤지 상품에는 연 2~3% 이상의 막대한 고정 비용이 수반된다. 장기적으로 7~8%의 복리 수익을 내야 하는 상황에서 벌든 못 벌든 고정적으로 수수료가 빠져나가는 구조는 천하에 쓸데없는 짓이다. 비용이 덜 드는 환노출형 투자를 권한다.” ―미국 지수 추종 ETF, 국내 상장과 미국 현지 상장 중 어느 쪽이 유리한가 “기준은 ‘금융자산 10억 원’이다. 만약 당신이 한국 상위 1%에 해당하는 금융자산 10억 원 이상 소유자가 아니라면 세금 부담이 적은 국내 상장 ETF를 사는 것이 압도적으로 좋다. 하지만 자산 규모가 커져 연간 이자와 배당 소득이 2,000만 원을 초과하면 금융소득종합과세 대상이 된다. 근로소득과의 합산 과세는 물론, 수천만 원에 달하는 막대한 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있다. 이 구간을 넘어선 자산가라면 차라리 22%의 양도소득세를 깔끔하게 내더라도 상품 선택지가 다양한 미국 현지 ETF에 직접 투자하는 것이 훨씬 현명한 절세 전략이다.”