서울 주요 재건축 단지에서 조합원 분담금이 수억원씩 늘어나면서 정비사업의 수익성에 대한 우려가 커지고 있다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 전용면적 84㎡를 소유한 조합원이 재건축 후 같은 면적의 새 아파트를 받기 위한 추정 분담금은 1년 새 1억8000만원에서 4억3000만원으로 뛰었다. 압구정과 여의도 등 주요 재건축 단지에서도 수억원대 분담금이 예상된다. 서울시가 용적률 인센티브 등을 통해 정비사업 활성화에 속도를 내고 있지만, 공사비와 금융비용 상승으로 늘어난 사업비를 일반분양 수익만으로 충당하기는 쉽지 않은 상황이다. 사업성이 확보된 단지라도 조합원들이 추가 분담금을 감당하지 못하면 사업이 지연될 가능성도 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “공사비 상승에 금융비용 부담까지 더해지면서 재건축 분담금이 계속 늘어날 가능성이 있다”며 “앞으로 분담금이 10억원을 넘는 사례도 나올 수 있다”고 전망했다. 이어 “재건축 사업성은 일반분양 물량만 보는 것이 아니라 얼마에 분양할 수 있는지, 주변 신축 아파트 가격이 얼마나 받쳐주는지를 함께 봐야 한다”고 강조했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 김 소장과 재건축 분담금이 급증하는 배경과 사업성을 좌우하는 핵심 변수, 재건축을 기대하고 구축 아파트를 매수할 때 확인해야 할 조건 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―재건축 분담금이 10억원을 넘는 시대가 올 수 있다고 보는 이유는 무엇인가? “가장 먼저 공사비가 계속 오르고 있다. 과거에는 원자재 가격 상승이 큰 원인이었다면 최근에는 금리와 인건비, 각종 안전·노동 관련 비용 등 여러 요소가 함께 영향을 미치고 있다. 공사기간이 길어지는 것도 비용 상승과 연결된다. 과거에는 대규모 아파트도 3년 안팎이면 짓는 경우가 많았지만 최근에는 4년 가까이 잡는 현장도 적지 않고, 초고층 건축물은 그보다 더 긴 시간이 필요하다. 공사기간이 길어지면 건설사가 같은 기간에 수행할 수 있는 사업 수도 줄어든다. 그만큼 개별 사업장에서 확보해야 할 수익이 커지고, 이러한 부담이 공사비에 반영될 수 있다. 이런 요인들이 누적되면서 앞으로 조합원의 분담금 역시 계속 높아질 가능성이 있다.” ―공사비 외에 재건축 사업성을 위협하는 요인은 무엇인가? “공사비 다음으로 주목해야 할 것은 금융비용이다. 개인이 집을 살 때는 대출 자체가 제한돼 있어 금리가 올라도 체감이 크지 않을 수 있다. 하지만 정비사업은 상황이 완전히 다르다. 서울의 대규모 재개발·재건축 사업은 수천억원에서 많게는 조 단위의 자금이 필요하다. 대부분 외부에서 자금을 조달해야 하기 때문에 금리가 조금만 올라가도 이자 부담이 크게 늘어난다. 예를 들어 사업비가 수천억원이라면 금리가 1%포인트 오르는 것만으로도 추가로 부담해야 하는 이자가 상당해진다. 문제는 이 비용을 결국 조합이 자체적으로 감당하는 것이 아니라는 점이다. 사업비와 금융비용이 커지면 최종적으로 조합원들이 부담해야 할 분담금에도 반영된다. 따라서 재건축 사업성을 판단할 때는 공사비뿐 아니라 자금 조달 비용과 사업기간까지 함께 살펴봐야 한다.” ―용적률이 낮고 대지지분이 넓으면 재건축 사업성이 좋다는 말은 틀린 것인가? “재건축 사업성을 볼 때 흔히 용적률과 대지지분부터 확인한다. 물론 중요한 지표이지만 그것만으로 사업성을 판단해서는 안 된다. 일반분양 물량을 얼마나 확보하느냐 못지않게 그 물량을 얼마에 분양할 수 있는지가 중요하기 때문이다. 매출을 ‘가격(P)×물량(Q)’으로 생각하면 이해하기 쉽다. 기존 용적률이 낮고 대지지분이 넓다면 일반분양 물량은 많이 나올 수 있다. 그러나 일반분양 세대가 많더라도 분양가가 낮다면 총수입은 기대만큼 늘지 않을 수 있다. 반대로 일반분양 물량이 상대적으로 적더라도 입지가 좋아 높은 가격에 분양할 수 있다면 부족한 사업성을 어느 정도 보완할 수 있다. 용적률 인센티브 역시 공짜가 아니다. 종상향 등을 통해 용적률이 높아지면 세대 수는 늘어나지만 그 과정에서 공공기여나 기부채납, 임대주택 등 함께 부담해야 할 조건도 늘어난다. 따라서 ‘용적률이 올라가니까 무조건 사업성이 좋아진다’고 단순하게 생각하면 안 된다. 실제 조합에 얼마나 이익이 남는지를 따져봐야 한다.” ―서울의 중층 구축 아파트는 재건축 사업성을 확보하기 어려운가? “현재 기준으로 사업성이 부족한 단지가 상당히 많다. 서울도 예외가 아니다. 1990년대에 지어진 중층 아파트 가운데는 이미 용적률이 200% 중반대인 곳이 많다. 서울시 제3종 일반주거지역의 용적률 기준을 생각하면 새로 확보할 수 있는 용적률 여력이 크지 않은 단지들도 있다. 여기에 용적률을 더 높이는 과정에서 공공기여나 임대주택 공급 등이 수반되면 실제 사업성 개선 효과가 기대보다 작을 수 있다. 그렇다고 모든 중층 구축의 재건축이 불가능하다는 의미는 아니다. 같은 사업 구조라도 어느 지역에 있느냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있다. 결국 핵심은 일반분양 물량과 함께 분양가격이 얼마까지 가능한지를 보는 것이다. 입지가 좋고 주변 신축 가격이 높다면 일반분양 물량이 많지 않아도 사업을 추진할 여력이 생길 수 있다.” ―분담금이 10억원을 넘어도 재건축을 추진하는 단지가 있는 이유는 무엇인가? “분담금이 많더라도 재건축 이후 주택의 자산가치가 그만큼 높아질 수 있다고 판단하기 때문이다. 강남권에서도 대지지분이 크지 않고 일반분양 물량이 많지 않아 사업성 자체만 보면 좋다고 하기 어려운 재건축 단지들이 있다. 그런데도 사업은 진행된다. 이유는 주변 신축 아파트 가격이 충분히 높기 때문이다. 예를 들어 현재 집값이 40억원인데 재건축 이후 주변 신축 아파트 가치가 60억~70억원 이상이라고 판단한다면 분담금으로 10억원 이상을 내더라도 사업을 추진할 유인이 생길 수 있다. 반대로 분담금이 5억원이라고 해도 재건축 이후 주택가격이 이를 충분히 보상하지 못하는 지역이라면 조합원이 사업 추진에 부담을 느낄 수 있다. 결국 ‘분담금이 얼마냐’만으로 사업이 될지 안 될지를 판단할 수 없다. 분담금을 내고도 재건축 이후 자산가치가 얼마나 높아질 수 있는지, 주변 신축 아파트 시세가 그 가격을 받쳐줄 수 있는지가 더 중요한 기준이다.” ―조합원 동의율을 충분히 확보했다면 재건축 사업도 빠르게 진행될 수 있나? “조합원들의 합의와 조합 집행부의 능력은 당연히 중요하다. 하지만 그것만으로 사업 속도가 결정되지는 않는다. 과거에는 동의율을 확보하는 데 상당한 시간이 걸렸지만 최근에는 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이가 커지고 정비사업 필요성에 대한 인식도 높아지면서 주민들이 비교적 적극적으로 참여하는 지역도 많다. 문제는 주민 동의를 확보하더라도 사업 단계에 따라 거쳐야 할 인허가 절차가 남아 있다는 점이다. 정비사업은 정비구역 지정이나 각종 심의뿐 아니라 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 여러 행정절차를 거쳐야 한다. 서울시와 자치구 등 인허가권자가 정비사업을 얼마나 적극적으로 지원하고 행정절차를 신속하게 처리하는지에 따라서도 사업 속도가 달라질 수 있다. 따라서 재건축 아파트를 매수할 때는 조합원 동의율뿐 아니라 현재 어느 인허가 단계에 있는지, 앞으로 어떤 절차가 남았는지까지 함께 살펴봐야 한다.” ―재건축을 기대하고 구축 아파트를 매수한다면 무엇을 가장 주의해야 할까? “대지지분이 넓다는 이유만으로 사업성이 좋다고 판단하는 것이 가장 위험하다. 통상 대지지분이 20평 이상이면 사업성이 좋다는 이야기를 많이 한다. 실제로 대지지분이 넓으면 일반분양 물량을 확보하는 데 유리한 것은 맞다. 하지만 대지지분이 30평이라고 해도 주변 주택가격이 낮고 새 아파트를 높은 가격에 분양하기 어려운 지역이라면 사업성이 떨어질 수 있다. 반대로 대지지분이 14~15평 수준이어도 입지가 좋고 높은 일반분양가를 받을 수 있으며, 주변 신축 가격이 충분히 높다면 재건축이 추진되기도 한다. 따라서 재건축 구축을 살 때는 대지지분 하나만 봐서는 안 된다. 주변 신축 아파트의 가격이 얼마인지, 향후 일반분양가를 어느 정도 받을 수 있을지, 공사비와 금융비용을 감안한 분담금을 조합원들이 감당할 수 있는지를 함께 살펴야 한다. 특히 대지지분은 넓지만 주변 시세와 분양수요가 뒷받침되지 않는 곳은 주의할 필요가 있다. 결국 일반분양 물량과 가격이 함께 받쳐줘야 재건축 사업성을 확보할 수 있다. 여기에 조합원 동의율과 인허가 진행 상황까지 살펴야 실제 사업이 끝까지 추진될 가능성을 가늠할 수 있다.”

지난 1월 온스당 5600달러에 육박하며 사상 최고 수준까지 치솟았던 국제 금값이 최근 4200달러 아래로 내려오면서 고점 대비 25% 넘게 하락했다. 미국의 고금리 장기화 우려 속에 내년에도 전고점 회복이 어려울 것이라는 증권가 전망까지 나온다. 긴축적인 유동성 환경에서는 금으로 자금이 유입되기 어렵다는 이유에서다. 하지만 최근의 가격 하락만으로 금의 장기 상승장이 끝났다고 판단하기 이르다는 분석도 있다. 금은 가격이 올라도 공급량을 빠르게 늘리기 어려워 상승과 하락 사이클이 길게 나타난다는 것이다. 조규원 금·은 투자 서비스 스태커스 대표 겸 작가는 “2019년 시작된 금 상승 사이클은 아직 진행 중”이라며 “이번 상승장이 2030년 전후까지 이어질 가능성도 있다”고 전망했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 조 대표와 함께 최근 금값 조정의 배경과 장기 상승 사이클의 지속 가능성, 안전자산으로서 금의 역할, 중앙은행의 금 매수가 가격에 미치는 영향 등을 짚어봤다. 금과 함께 대표적인 귀금속 투자자산으로 꼽히는 은의 특징과 투자 시 유의할 점도 살펴봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―최근 금값이 크게 하락했는데, 상승장이 끝났다는 신호인가 “가격은 계속 한 방향으로만 갈 수 없다. 상승하는 과정에서도 조정이 나타날 수 있고 때로는 몇 년씩 횡보하기도 한다. 최근 금값이 흔들린 주요 원인 가운데 하나는 금리 인상에 대한 우려다. 금은 이자나 배당을 주지 않는 반면 국채는 이자를 받을 수 있기 때문에 금리가 올라가면 상대적으로 금의 매력이 떨어질 수 있다. 여기에 금리를 올려 인플레이션을 억제할 수 있다는 기대까지 더해지면 단기적으로는 금 가격에 부담이 된다. 다만 ‘금리가 오르면 금값은 떨어진다’고 단순하게 볼 수는 없다. 중앙은행이 금리를 올린다는 것 자체가 물가 상승 압력이 쉽게 사라지지 않을 것이라고 판단하고 있다는 의미일 수도 있기 때문이다. 과거에도 금리가 상승하는 과정에서 금 가격이 함께 강세를 보인 시기가 있었다. 최근 조정의 원인 중 금리 문제가 있는 것은 맞지만, 이것만으로 장기 상승 사이클이 끝났다고 판단하기는 이르다.” ―현재 금값은 장기 상승 사이클의 어느 지점에 와 있나? “금의 사이클을 볼 때 중요하게 살펴야 할 요소 가운데 하나가 공급이다. 대부분의 원자재가 수요와 공급의 영향을 받지만 금은 특히 공급이 가격에 반응하는 속도가 굉장히 느리다. 새로운 금광을 찾아 실제 생산에 들어가기까지 10~15년 정도의 시차가 발생한다. 가격이 오른다고 당장 생산량을 크게 늘릴 수 없는 구조다. 이 때문에 금은 공급이 늘어날 때도, 줄어들 때도 긴 흐름이 이어지고 가격 역시 상승과 하락 사이클이 길게 나타나는 경향이 있다. 공급과 실질금리, 가격 모멘텀 등을 종합하면 이번 상승 사이클은 2019년부터 시작됐다고 판단한다. 과거 상승 사이클이 짧게는 9년, 길게는 13년 정도 이어졌던 흐름을 감안하면 현재는 전체 사이클의 중반을 지나 후반부로 향하고 있는 과정이다. 이를 기준으로 보면 이번 상승장이 2030년 전후까지 이어질 가능성도 생각해볼 수 있다.” ―금의 상승 사이클이 끝났는지는 무엇을 보고 판단해야 하나? “가장 중요하게 보는 신호는 공급이다. 앞서 설명했듯 금은 가격이 올라도 공급량이 늘어나기까지 상당한 시간이 걸린다. 따라서 그동안 개발해온 광산들이 본격적으로 생산을 시작하면서 공급량이 가파르게 늘어나는 시점이 상승 사이클의 종료를 판단할 수 있는 중요한 신호가 된다. 현재 광산 개발 일정 등을 토대로 예상하면 이르면 2029년 전후부터 공급 증가 가능성이 나타날 수 있다. 실제로 2029년부터 공급이 늘어난다면 2030년 전후에 금 가격이 고점을 형성한 뒤 하락 사이클로 넘어가는 시나리오도 생각할 수 있다. 다만 지금부터 ‘2030년이면 무조건 고점’이라고 정해놓을 필요는 없다. 그 시점에 실제 금 생산량과 공급 흐름이 어떻게 변하는지를 확인하면서 판단하는 것이 중요하다.” ―가격 변동성이 큰 금을 여전히 안전자산이라고 볼 수 있나? “안전자산이라고 해서 반드시 가격 변동이 작아야 하는 것은 아니다. 어떤 위기가 왔을 때 무엇으로부터 자산을 지켜주느냐가 중요하다. 달러와 금도 역할이 다르다. 모든 자산을 처분해 현금을 확보해야 하는 유동성 위기나 디플레이션 상황에서는 달러가 강한 안전자산 역할을 할 수 있다. 반면 금은 화폐가치가 크게 떨어지는 인플레이션 상황에서 구매력을 방어하는 자산으로 활용돼 왔다. 최근에는 물가가 오를 가능성이 커지더라도 중앙은행이 금리 인상이나 긴축정책으로 대응하기 때문에 금값이 단기적으로 반대로 움직일 수도 있다. 시장이 장기적인 인플레이션보다 당장의 금리 인상과 경기 충격에 먼저 반응하기 때문이다. 그렇다고 인플레이션에 대응하는 금의 장기적인 역할까지 사라졌다고 보기는 어렵다.” ―금값을 판단할 때 기준금리보다 실질금리가 중요한 이유는? “단순히 금리가 몇 퍼센트인지보다 물가까지 함께 봐야 한다. 예를 들어 은행에서 연 10%의 이자를 준다고 해도 같은 기간 물가가 두 배로 오른다면 돈의 액수는 늘었지만 실제 구매력은 크게 떨어진다. 이를 보여주는 것이 실질금리다. 쉽게 표현하면 명목금리에서 물가상승률을 뺀 값이다. 실질금리가 충분히 높으면 국채나 예·적금처럼 이자를 주는 자산이 매력적이다. 굳이 이자가 나오지 않는 금을 가지고 있을 이유가 줄어든다. 반대로 실질금리가 낮아지거나 마이너스가 되면 현금이나 채권을 보유하고 있어도 구매력이 떨어질 수 있다. 이때 다른 자산으로 자금이 이동하면서 금에 대한 수요도 커질 수 있다. 특히 금 시장은 거대한 채권시장과 비교하면 규모가 작다. 채권에 있던 자금 일부만 이동해도 금 가격에는 상대적으로 큰 영향을 줄 수 있다. 그래서 금을 볼 때는 기준금리 자체보다 실질금리가 어느 방향으로 움직이는지를 함께 살펴야 한다.” ―각국 중앙은행이 금을 계속 사들이는 이유는 무엇인가? “중앙은행은 개인 투자자처럼 단기간의 수익을 목표로 자산을 운용하지 않는다. 앞으로 수십 년 동안 국가의 준비자산을 어떻게 구성할지를 고민한다. 화폐 시스템이 안정적이고 실질금리도 높다면 미국 국채처럼 이자를 주고 환금성도 좋은 자산을 보유하는 것이 유리하다. 그런데 최근 중앙은행들이 금을 계속 매입한다는 것은 준비자산을 달러나 국채에만 집중하기보다 다른 자산으로 분산하려는 움직임으로 해석할 수 있다. 중앙은행이 금을 산다고 해서 금값이 반드시 오르는 것은 아니다. 다만 중앙은행은 가격이 내려왔을 때 금을 매입하는 경향이 있기 때문에 금값이 조정받을 때 일정 부분 하방을 지지하는 역할을 할 수 있다. 또 중앙은행이 실물 금을 사서 장기간 보관하면 시장에서 실제로 거래되는 금의 물량도 줄어들 수 있다. 이후 다시 금 수요가 크게 증가하는 상황이 온다면 가격 상승폭을 키우는 요인이 될 수 있다.” ―지금 금 투자에 나서기엔 너무 늦었을까? “이번 상승 사이클을 기준으로 보면 지금이 너무 늦었다고 생각하지 않는다. 상승 사이클의 초반이라고 해서 반드시 투자하기 편한 것도 아니다. 초반에는 가격이 오랫동안 횡보하거나 큰 조정을 겪으면서 투자자가 버티기 어려운 구간이 나타날 수 있다. 현재는 그런 초기 구간을 지나 본격적인 상승장으로 넘어가는 과정이라고 판단한다. 다만 가격 변동이 커질 수 있기 때문에 단기적인 등락만 보고 접근해서는 안 된다.” ―은은 금과 어떻게 다르고, 투자할 때 무엇을 주의해야 하나? “은도 금과 함께 움직이는 자산이다. 역사적으로 금과 은은 모두 가치 저장 수단으로 사용돼 왔고 가격 움직임 역시 상당 부분 연동되는 경향이 있다. 그래서 은에 관심을 갖기 전에 먼저 금 가격이 장기적으로 상승할 것이라는 판단이 필요하다. 금이 움직이지 않으면 산업 수요 등 다른 호재가 있더라도 은 역시 힘을 받기 어려울 수 있다. 차이는 변동성이다. 은은 금보다 가격 움직임이 훨씬 크다. 금이 오를 때 더 크게 오를 수 있지만 떨어질 때의 충격 역시 더 클 수 있다. 따라서 은은 단순히 금보다 수익률이 높을 수 있다는 이유로 접근하기보다 더 큰 변동성을 감당할 수 있는지부터 생각해야 한다.”

“22억원짜리 아파트를 갖고 있지만 고정 수입이 없어서 노후가 걱정돼요. 집을 팔고 작은 집으로 옮겨 생활비를 마련하고 싶은데, 지금 파는 게 맞을까요?” 61세 여성 A씨는 서울 강동구 상일동에 시세 약 22억원의 34평형 아파트를 보유하고 있다. 12년 전 매수해 재건축 이후 2년가량 거주했고, 현재는 보증금 7억4000만원에 전세를 놓고 있다. A씨는 경기 수원의 20평대 아파트에서 전세로 살고 있으며, 65세 이후 받을 국민연금은 월 50만원 정도다. A씨는 “지금은 아르바이트로 생활하고 있어서 노후 생활비가 걱정”이라며 “상일동 아파트를 팔아 실거주할 집을 마련하고 남은 금액은 노후자금으로 확보하고 싶지만, 집값 상승 가능성과 세금 부담 등을 고려하면 언제 팔아야 할지 결정하기가 쉽지 않다”고 말했다. 고가 아파트를 보유하고도 안정적인 노후 생활비를 마련하지 못해 고민하는 이들에게는 집값 상승보다 실거주와 노후자금 확보를 우선하는 자산관리 전략이 필요하다는 조언이 나온다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 A씨에게 현재 보유한 아파트를 먼저 매도해 현금을 확보한 뒤 새 거주지를 찾을 것을 제안했다. 한 교수는 “절세 전략을 위해서라도 올해나 내년에 매도하는 게 맞다”며 “시장의 상승세가 유지되고 있을 때 매도를 추진하고, 계약금이 들어오면 천천히 발품을 팔며 새집을 알아보는 것이 좋다”고 말했다. 매도가격에 대한 지나친 욕심도 경계했다. 한 교수는 “조금 더 높은 가격을 기다리다 매도 시점을 놓치지 않는 것이 중요하다”며 “시세차익을 충분히 확보할 수 있다면 중개업소에 실제 거래 가능한 가격을 확인하라”고 강조했다. 새 거주지를 선택할 때는 예산과 입지를 함께 고려할 것을 권했다. 한 교수는 A씨가 고려 중인 송파·강동 대신 용인, 수원 등을 선택지로 제시했다. 반도체 클러스터 등 일자리 증가가 예상되는 지역을 중심으로 교통과 생활 여건을 살펴볼 필요가 있다는 설명이다. 무엇보다 은퇴 이후에는 집값 상승에 대한 기대감보다 남은 삶의 질을 우선해야 한다는 조언이다. 그는 “나의 꿈이 100억원짜리 아파트를 갖는 것이었는지, 아니면 20억원을 벌고 나머지 돈으로 여생을 사는 것이었는지 되돌아볼 필요가 있다”며 “스트레스를 받지 않는 자산관리 포트폴리오를 구성해야 한다. 과욕은 금물”이라고 당부했다. 안정적인 노후자금과 새 거주지를 마련하는 방법은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.

서울 집값 상승세와 주택 공급 부족 우려가 이어지면서 재건축·재개발 등 정비사업 활성화 움직임이 빨라지고 있다. 여야가 관련 규제 완화를 위한 법안을 잇달아 내놓은 가운데, 오세훈 서울시장도 용적률 상향과 정비사업 촉진을 통해 2031년까지 서울에 31만가구 착공을 추진하겠다고 밝혔다. 하지만 정비사업 활성화 정책이 실제 사업 추진으로 이어지기까지는 넘어야 할 산이 많다는 지적이 나온다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서 “정치권의 지원 의지와 별개로 사업성이 확보되지 않는 정비사업은 추진이 어렵다”고 지적했다. 한 교수는 “과거처럼 재건축에 투자해 무조건 자산을 불리던 장밋빛 시대는 이미 끝났다”며 “매매·전세·월세 거래량의 동반 감소와 강제경매 증가 등 시장의 위험 신호에도 주목해야 한다”고 경고했다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―정부와 서울시가 용적률 상향 등으로 재건축·재개발 활성화를 추진하고 있다. 이런 정책이 사업성 개선에 도움이 되지 않을까? “오세훈 서울시장이 용적률을 올려 조합원의 분담금을 줄여주려 하지만 현실적인 딜레마가 크다. 용적률이 300%를 넘어가면 차량 통행 등 도시 기반 시설에 심각한 과부하가 걸리기 시작한다. 서울시도 이를 섣불리 꺼내지 못하고 있다. 용적률을 높여 분양 수익이 늘어나는 것처럼 보여도 결과적으로 도로 등 기반 시설 확충 비용을 감당하고 나면 실제 수익성이 기대에 못 미치는 현장도 적지 않다. 결국 정치권의 지원 의지와 무관하게 사업 자체의 수익성이 확보되지 않는 단지는 쉽게 진도를 내기 어렵다.” ―강남 주요 재건축 단지에서는 오히려 분담금이 수억원씩 늘고 있다. 지금 재건축에 투자해도 괜찮은가 “1970~1980년대 지어진 아파트처럼 재건축으로 자산을 두 배씩 불리던 장밋빛 시대는 지났다. 당시엔 기본 용적률이 70~120% 수준이라 사업성이 좋았지만, 지금 재건축을 추진하는 곳들은 대부분 이미 180~200% 수준이라 분양가가 크게 오르지 않으면 수익성이 나오지 않는다. 게다가 오는 12월 거주·비거주 세제 개편안이 확정되면 투자 목적으로 진입했던 다주택 조합원들이 매물을 대거 쏟아낼 가능성도 있다. 거시적 경제 변수도 얽혀 있기 때문에 지금은 섣불리 투자에 나설 적기가 아니다.” ―2026~2027년 수도권 입주 물량이 부족하다는 전망이 나온다. 공급 부족에 따른 집값 상승 가능성은 없나? “부동산의 대원칙인 수요와 공급의 법칙은 경제학의 ‘세테리스 파리부스(다른 조건이 일정하다면)’라는 전제하에 성립한다. 하지만 지금은 그 조건들이 크게 요동치고 있다. 가령 금리가 10%까지 치솟는다면 아무리 공급이 부족해도 대출 부담 때문에 집을 사려는 수요가 위축될 수 있다. 그만큼 금리는 핵심 변수다. 또한 강남 서리풀 지구 핵심지에 12억~13억원대의 반값 아파트 같은 매력적인 대체재가 공급된다면 기존 주택을 향하던 수요는 분산될 수밖에 없다. 2026~2027년 수도권 입주 물량이 부족한 것은 사실이지만, 고금리나 3기 신도시 등 수요를 줄이는 요인이 맞물리면 시장은 전혀 예상치 못한 하락장으로 접어들 수 있다.” ―서울 아파트값이 10월 첫째 주 기준 87주 연속 상승했고, 전셋값도 오르고 있다. 그런데도 집값 하락을 경고하는 근거는 무엇인가 “부동산 시장에서 매매, 전세, 월세는 서로 톱니바퀴처럼 맞물려 균형을 맞춘다. 보통 매매 거래가 줄면 전세 수요가 늘어나기 마련인데, 올해 6월부터 9월까지 4개월 연속으로 세 가지 거래량이 다 같이 감소하는 기현상이 나타났다. 이는 집값이 소비자가 도저히 감당할 수 없는 임계점에 다다르면서 시장 참여자들이 움직임을 멈춰버렸다는 의미로 볼 수 있다. 시장이 동맥경화에 빠지면서 급한 매도자들의 물건이 처분되지 못해 최근 서울의 강제경매 지표마저 늘어나기 시작했다. 이는 하락 반전을 알리는 매우 뚜렷하고 중요한 신호이므로 무주택자라면 연말 전후의 금리 방향과 대출 규제 여파를 살피며 차분히 기다리는 것이 현명하다.”

서울 아파트값이 87주 연속 상승하며 역대 최장 기록을 갈아치운 가운데, 집값 상승과 전월세난에 불안해진 청년층을 중심으로 ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출)’ 매수가 이어지고 있다. 지난 8월 서울 아파트 거래량은 전월보다 30.1% 줄었지만, 30대 매수 비중은 42.2%로 4.4%포인트 높아졌다. 상대적으로 저렴한 서울 외곽과 소형 아파트까지 매수세가 몰리면서 ‘지금 아니면 집을 살 수 없다’는 포모(FOMO·소외되는 것에 대한 두려움) 심리가 확산하는 모습이다. 하지만 집값 상승세가 언제까지 이어질지 불확실하다. 무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 집값이 떨어지거나 이자 부담이 커질 경우 대출금 상환에 어려움을 겪을 수 있다는 우려도 나온다. 내 집 마련을 서둘러야 할지, 조금 더 기다려야 할지 무주택자들의 고민이 깊어지는 이유다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 “현재 집값이 이미 임계점에 도달해 매매·전세·월세 거래가 동반 감소하는 현상이 나타나고 있다”며 무리한 추격 매수를 경계해야 한다고 강조했다. 특히 무주택자와 청년들에게는 정부의 추가 부동산 대책과 시장 변화를 확인한 뒤 매수 여부를 결정해도 늦지 않다고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 한 교수와 함께 청년층의 영끌 매수와 포모 현상이 확산하는 배경을 살펴보고, 무주택자의 내 집 마련 전략을 짚어봤다. 다음은 주요 인터뷰 내용을 일문일답 형식으로 재구성한 것이다. ―최근 2030세대를 중심으로 ‘지금 아니면 집을 못 산다’는 포모(FOMO) 심리가 확산하고 있다. 어떻게 보나? “지금 집을 사는 분들은 집값이 싸서가 아니라 ‘더 오르기 전에 어쩔 수 없이 사는’ 포모 심리에 쫓기고 있다. 원인은 복합적이다. 우선 과거 ‘둔촌주공 일병 구하기’ 등으로 자연스러운 시장 조정을 억지로 막으면서 정부가 정책 신뢰를 잃었다. 여기에 2022년 금리 폭등 당시 건설사들의 자금난 여파로 당장 2025~2027년 입주 물량이 부족할 것이라는 팩트가 더해지며 불안감을 키웠다. 게다가 집값이 비싼데도 대출 한도를 늘려주는 금융당국의 엇박자 정책과 시장을 부추기는 분위기가 결합해 쏠림 현상을 낳았다. 다만 최근에는 가격이 너무 올라 임계점에 이르다 보니 거래량이 다시 줄어드는 추세다.” ―노원·도봉·강북 등 서울 외곽 아파트값도 오르고 있다. 지금이라도 매수에 나서야 할까? “부동산 용어로 ‘키 맞추기’ 장세로 볼 수 있지만 꼼꼼히 따져봐야 한다. 외곽 지역의 상승세도 최근 멈추기 시작했다. 통계상 가격이 오르는 것처럼 보여도 이는 주로 분양가가 낮았던 신축 대단지 위주로 거래되며 평균값을 끌어올리는 ‘평균의 함정’일 가능성이 높다. 실제로 아직 전고점을 회복하지 못한 단지들도 수두룩하다. 현재 서울 시민의 평균 소득 구조를 고려할 때 무리하게 5억원 이상 대출을 받아 고가의 집을 살 경우 이자 감당이 안 돼 생활 자체가 불가능하다. 이미 가격 임계점에 도달해 매매·전세·월세 거래가 동반 감소하는 현상이 나타나고 있는 만큼 ‘남의 집 오르니 내 집도 오를 것’이라는 맹목적인 기대나 추격 매수는 극히 주의해야 한다.” ―정부의 부동산 정책이 현재 시장에 어떤 영향을 미쳤다고 보나? “개인적으로 현재 시장 상황을 긍정적으로 보지 않는다. 정부 정책의 뜻은 좋았으나 결과적으로 시장을 왜곡시켰다. 예를 들어 실거주 의무 등 제도를 도입할 때 전월세 물량 부족이 예견됐음에도 선제적인 대비가 부족했다. 특히 정부가 여러 차례 주택 공급 대책을 내놓았지만, 수요자들이 가장 중요하게 생각하는 분양가 기준이 빠져 있다. 최근 3기 신도시 사전청약 단지들의 본청약 분양가가 치솟으면서 수요자들은 ‘비싸도 기약 없는 신도시보다 당장 기존 주택을 사야겠다’며 한쪽으로 쏠리게 됐다. 앞으로 분양가 정책과 공급 일정에 대한 명확한 로드맵이 갖춰져야만 시장이 안정될 수 있을 것이다.” ―무주택자와 청년들은 언제, 어떻게 내 집 마련에 나서야 할까? “집값은 부담스러운 수준까지 올랐고 특별한 대책도 보이지 않아 매우 혼란스러운 시기일 것이다. 결론부터 말씀드리면 일단 연말이나 내년 초까지는 기다려보라고 조언하고 싶다. 현재 부동산 문제가 민심에 미치는 악영향이 크기 때문에 정부 입장에서도 이를 해결해야 한다는 의지가 강력할 수밖에 없다. 그동안 관료들의 미스매치 정책으로 효과가 반감됐지만, 최근 국토부·기재부 장관 등 경제 컨트롤타워가 대거 교체됐다. 이는 기존의 잘못된 방향을 바로잡고 획기적인 변혁을 꾀하겠다는 강력한 신호다. 연말 전후로 시장을 잠재울 새롭고 구체적인 대책이 나올 가능성이 높다. 그 결과를 확인한 뒤 매수 타이밍을 결정해도 늦지 않다.”

서울 아파트값이 87주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 갈아치웠다. 한국부동산원의 ‘10월 첫째 주 주간 아파트가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.12% 올랐다. 지난해 2월 첫째 주부터 이어진 상승세로, 문재인정부 시기의 최장 상승 기록을 넘어섰다. 반면 강남구와 서초구의 아파트 매매가격은 9주 연속 하락세를 기록했다. 정부의 ‘8·3 세제개편안’ 발표 이후 세금 부담을 우려한 강남3구에서는 매물이 늘고 가격이 하락하는 등 서울 아파트 시장의 양극화가 두드러지고 있다. 무주택자는 더 늦기 전에 집을 사야 할지 고민이다. 1주택자는 상급지 갈아타기를, 다주택자는 보유 주택 정리와 증여를 저울질한다. 세제개편의 불확실성에 대출 규제, 전월세 부담까지 겹치면서 어느 쪽도 쉽게 결정하기 어려운 분위기다. 부동산 세금 콘텐츠 크리에이터 제네시스 박으로 활동 중인 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 “집을 가지고 있다면 함부로 팔아서는 안 된다”고 조언했다. 서둘러 매도하기보다 보유 주택의 가치와 향후 세 부담을 종합적으로 판단해야 한다는 취지다. 무주택자에게는 집을 사지 않았을 때의 전월세 비용과 실제 매수에 필요한 자금, 주택의 상품성까지 함께 고려해야 한다고 강조했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 박 대표와 세제개편 이후 1주택자의 대응 전략부터 상급지 갈아타기, 다주택자의 증여 전략과 무주택자의 내 집 마련 대책까지 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―세제개편을 앞두고 집을 가진 사람은 팔아야 하나 “집을 가지고 있다면 함부로 팔아서는 안 된다. 우선 지금 가진 주택이 아주 좋지 않은 집이 아니라면 앞으로 가격이 오를 여지가 있다. 그런데 한 번 팔고 나면 비슷한 수준의 주택을 다시 사기가 쉽지 않다. 대출을 받기도 어렵고 토지거래허가구역에서는 거래 자체도 까다롭다. 반대로 현재 가지고 있는 집이 많이 아쉽고 상승 동력이 약하다고 판단한다면 과감하게 갈아타는 것도 방법이다. 세법에는 일시적 2주택 비과세 제도가 있어 신규 주택을 먼저 사고 일정 기간 안에 기존 주택을 처분할 수 있다. 하지만 실제 시장에서는 기존 집이 원하는 시점에 팔린다는 보장이 없다. 그래서 갈아타기를 한다면 기존 주택을 먼저 처분하고, 필요하면 단기 임대로 거주하면서 새집을 찾는 편이 낫다고 생각한다. 세법상 가능한 것과 실제 시장에서 안전하게 거래하는 것은 다른 문제다. 앞으로 국회에서 세제를 논의하는 과정에서 내용이 달라질 수도 있고, 이후 시행령이 어떻게 정비되는지도 봐야 한다. 아직 결정되지도 않은 세금 부담을 걱정해 급하게 집을 내놓기보다 제도가 어떻게 확정되는지 확인하고 차분하게 대응할 필요가 있다.” ―집값이 많이 올랐다. 1주택자의 상급지 갈아타기는 여전히 유효한가 “갈아타기는 언제든 유효하다. 다만 지금은 난도가 너무 높아졌다. 기준은 결국 본인만 알 수 있다. 현재 집을 팔고 세금과 대출을 정리한 뒤 남는 돈에 현금성 자산과 추가 대출을 더했을 때 지금보다 유의미하게 좋은 집으로 갈 수 있다면 굳이 미룰 이유가 없다. 반대로 집을 팔아도 비슷한 수준의 주택으로 옮기는 ‘옆그레이드’에 그친다면 움직일 필요가 없다. 특히 세금이 오를 것 같다는 막연한 불안감 때문에 아무 대책 없이 집부터 파는 것은 가장 피해야 할 선택이다. 현실적으로 1주택자가 갈아타려면 기존 주택을 먼저 처분해야 하는 경우가 많다. 자금 대부분이 현재 집에 묶여 있기 때문이다. 그 사이 단기 임대나 월세에 거주해야 할 수도 있어 쉬운 결정은 아니다. 기존 집을 먼저 팔기 어렵다면 조합원 입주권 같은 방법도 생각할 수 있다. 다만 재개발·재건축은 이미 완성된 아파트를 사는 것과 접근법이 완전히 다르다. 사업이 진행되는 과정에서 여러 변수가 생길 수 있기 때문에 처음 집을 마련하는 사람에게는 권하지 않는다.” ―내 집은 전세를 주고 다른 곳에 사는 전략, 앞으로는 불리해질까? “그건 사람마다 다르다. 비거주에 따른 세금이 조금 늘어난다고 해서 반드시 임대를 끝내고 내 집에 들어가 살아야 하는 것은 아니다. 실제 거주했을 때 줄어드는 세금과 이사 비용, 임대를 계속했을 때 얻을 수 있는 수익을 함께 계산해야 한다. 오히려 앞으로는 전세보다 반전세나 월세로 돌리는 집주인이 늘어날 수 있다. 전세보증금이 계속 오르면 나중에 집주인이 직접 들어갈 때 돌려줘야 할 보증금도 커지기 때문이다. 보증금을 계속 높이기보다는 일부를 월세로 전환해 현금흐름을 만드는 방식이다. 보유세가 조금 더 나오더라도 월세 수익으로 이를 감당할 수 있다면 굳이 당장 실거주로 전환할 필요는 없다. 결국 ‘비거주하면 무조건 불리하다’고 생각하기보다 자신이 부담해야 할 세금과 임대수익을 직접 비교해봐야 한다.” ―장기보유특별공제가 바뀐다는데 지금부터 매도를 고민해야 하나 “우선 자신이 실제로 장기보유특별공제 한도의 영향을 받는 사람인지부터 계산해야 한다. 가장 많이 헷갈리는 부분이 집값이 오른 금액과 장기보유특별공제 금액을 같은 것으로 생각하는 것이다. 예를 들어 10억원에 산 집이 30억원이 됐다면 양도차익은 20억원이다. 여기에 장기보유특별공제율이 50% 적용된다고 가정하면 공제금액은 10억원이다. 한도를 판단할 때 보는 것은 양도차익 20억원이 아니라 이 공제금액이다. 집값이 20억원 올랐다고 해서 곧바로 장기보유특별공제 한도에 걸리는 것은 아니라는 얘기다. 실제 한도의 영향을 크게 받는 사람은 양도차익이 상당히 크고 오랜 기간 거주한 고가주택 보유자에 집중될 수 있다. 그러니 세제개편 소식만 듣고 ‘지금 당장 팔아야 한다’며 겁먹을 필요는 없다. 취득가격과 예상 양도가격, 보유기간과 거주기간을 놓고 자신에게 실제로 어떤 영향이 있는지부터 계산해야 한다. 매도 시점 역시 세금만으로 결정해서는 안 된다. 해당 지역의 시장 흐름과 앞으로의 가격까지 함께 봐야 한다.” ―‘똘똘한 한 채’ 전략은 앞으로도 통할까? “오히려 더 강해질 수 있다. ‘똘똘한 한 채’ 선호가 본격적으로 강해진 계기 가운데 하나가 다주택자에 대한 취득세 중과였다. 여러 채를 보유할수록 취득세와 보유세 부담이 커지니 추가로 집을 사기 어려워지고, 기존 주택도 정리하게 됐다. 예를 들어 서울과 경기, 지방에 각각 주택이 있다면 상대적으로 선호도가 떨어지는 지방 주택부터 처분하게 된다. 보유 부담이 더 커지면 경기 주택도 팔고, 결국 서울 주택까지 정리한 뒤 가장 좋은 지역의 한 채로 갈아타려는 선택이 나올 수 있다. 그런데 사람들이 원하는 서울 중심지역의 새 아파트 공급은 충분하지 않다. 수요가 선호지역의 한정된 주택으로 몰릴 수밖에 없는 구조다. 결국 거주 중심으로 세제를 바꾸는 방향이 오히려 좋은 입지의 한 채에 수요를 더 집중시키는 결과로 이어질 수 있다.” ―다주택자가 자녀에게 주택을 증여해 주택 수를 줄이는 전략은? “자녀에게 주택을 증여해 주택 수를 줄이는 것도 충분히 활용할 수 있는 전략이다. 예를 들어 부모가 서울과 경기 지역에 각각 한 채를 가지고 있고 현재 경기 주택에 거주한다고 해보자. 서울 집의 임대차계약이 끝나면 세입자가 나간 뒤 부모가 서울 집으로 들어가 살고, 기존에 살던 경기 주택은 자녀에게 증여하는 식으로 자산 구조를 바꿀 수 있다. 그러면 부모는 서울의 한 채에 실거주하고 자녀는 경기 주택을 보유하는 형태가 된다. 일반 증여라면 증여받은 뒤 해당 주택을 임대하는 방식도 가능하다. 부담부증여나 저가 양수도처럼 거래 방식이 달라지면 따져봐야 할 조건도 달라진다. 중요한 것은 단순히 주택 수를 줄이는 데서 끝내지 않는 것이다. 부모가 어느 집에 거주할지, 자녀에게 어떤 주택을 넘길지, 이후 자산을 어떻게 이전할지까지 함께 계획해야 한다.” ―무주택자는 지금이라도 집을 사야 할까? “일종의 ‘생존 매수’라고 생각한다. 주식은 시장에 참여하지 않겠다고 결정하면 아예 사지 않을 수 있다. 하지만 주거는 다르다. 집을 사지 않더라도 어디선가는 살아야 하고 전세나 월세를 선택해야 한다. 집값이 떨어질 것이라고 생각해 매수를 미뤘더라도 월세가 계속 오르면 결국 주거비 부담을 피하기 어렵다. 그러다 보면 ‘이 정도 월세를 낼 바에는 차라리 집을 사겠다’는 수요가 생긴다. 예를 들어 월세로 매달 300만원을 내야 하는데 주택담보대출 원리금도 비슷한 수준이라면 매수를 고민하는 사람이 나타날 수밖에 없다. 물론 앞으로 집값이 떨어질 것이라고 판단한다면 매수하지 않을 수도 있다. 중요한 것은 집을 사지 않았을 때의 전월세 비용까지 함께 계산해 선택해야 한다는 점이다.” ―서울에서 내 집 마련을 하려면 어느 정도 예산이 필요하고, 어떤 지역을 살펴봐야 할까 “서울 외곽까지 놓고 보면 노원구 일부 지역의 경우 6억~7억원 정도가 하나의 진입선으로 보인다. 10억원 이하 아파트를 찾는다면 노원·성북·은평 등을 살펴볼 수 있다. 다만 가격만 보고 선택하면 안 된다. 같은 금액으로 서울에 들어가려다 보면 주택 면적이 상당히 작아질 수 있다. 최소한 20평대 정도는 돼야 실수요층이 비교적 넓은데, 10평대 소형 주택은 수요 자체가 제한적일 수 있다. 결국 작은 집이라도 서울에 들어갈 것인지, 같은 예산으로 조금 더 외곽으로 나가 면적과 주거환경을 확보할 것인지 선택해야 한다. 단순히 ‘서울이냐 아니냐’보다 실제로 내가 살 수 있는 주택의 상품성을 함께 봐야 한다. 자금 계획도 집값에 딱 맞춰 세워서는 안 된다. 주택을 취득하면 취득세뿐 아니라 중개보수 등 여러 부대비용이 들어간다. 매매가격과 별도로 세금과 거래비용을 충당할 여유자금까지 준비해야 한다.”

정부의 강력한 가계부채 관리 기조로 수도권 전세 시장의 매물 기근이 심화하고 있다. 전세 대출·보증 규제 강화까지 맞물리면서 전월세로 밀려난 세입자들의 주거비 부담도 가중되는 모습이다. 반면 현금 여력이 있는 초고가 주택 시장은 대출 규제의 충격을 상대적으로 비껴가면서 실수요자와 자산가의 주택 구매 여건 격차도 더욱 벌어지고 있다는 지적이 나온다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 정부의 대출 규제가 정작 무주택자와 중저가 주택 시장에 더 큰 부담을 주고 있다고 진단했다. 김 대표는 “50억원짜리 강남 아파트가 급매로 45억원에 나온들 서민들의 삶과는 아무 상관이 없다”며 “투기 수요는 억제하되 청약에 당첨되고도 잔금 대출을 받지 못하는 무주택자나 생애 최초 주택 구입자 등 실수요자에게는 자금 조달의 길을 열어둬야 한다”고 강조했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 대표와 현행 대출 규제가 주택·임대차 시장에 미치는 영향과 무주택 실수요자가 금리 상승기에 어떻게 자금 계획을 세워야 하는지 알아봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―현재 정부의 대출 규제, 어느 정도 수준이라고 보나 “우리나라는 이미 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 통해 선진국 수준으로 대출 관리가 아주 잘 되고 있는 국가다. 여기에 대출 한도와 총량 규제까지 더해지니 관리를 하고 싶어도 더 할 게 없는 꽉 막힌 상태다. 다주택자나 1주택자의 갈아타기 대출을 제한하는 것은 어느 정도 수긍할 수 있다. 하지만 평생을 모아 청약에 당첨된 무주택자가 잔금을 치를 때 총량 규제에 막히는 등 서민들의 내 집 마련 꿈마저 짓밟는 상황은 너무 억울하고 가혹하다.” ―대출 규제가 실제 주택시장에는 어떤 영향을 미치고 있나? “재미있는 점은 15억원 이상 고가 아파트 시장은 대출이나 금리 인상의 영향을 거의 받지 않는다는 것이다. 애초에 대출이 거의 나오지 않아 순수 자기 자본(현금·증여 등)으로 움직이는 ‘그들만의 리그’이기 때문이다. 진짜 대출 리스크에 짓눌리는 곳은 오히려 수도권 외곽과 중저가 시장이다. 게다가 대출 문이 막혀 전월세로 밀려난 수요 때문에 임대차 시장마저 불안해지니 결국 집을 사지 않아도 될 사람들까지 전세난에 떠밀려 억지로 빚을 내어 집을 사게 되는 부작용이 발생하고 있다.” ―가계부채와 연체율 관리를 위해 규제가 불가피하다는 시각도 있는데 “최근 대출 연체율 상승을 이끈 것은 가계대출이 아니라 기업대출이다. 역설적으로 은행 입장에서 주택담보대출은 가장 안전한 대출이다. 만약 대출자가 원리금을 갚지 못해도 은행은 1순위 근저당을 잡아두었기 때문에 경매를 통해 채권을 회수할 수 있다. 이처럼 안전한 주담대마저 옥죄는 것은 가계부채 건전성 관리라기보다 단순히 매수자의 구매력을 제한해 집값 상승을 억누르려는 임시방편의 속마음이 크다고 본다.” ―정부가 가장 먼저 손봐야 할 대출 규제는 무엇인가? “부동산 정책의 목표는 강남 초고가 아파트 집값 잡기가 아니라 서민의 ‘주거 안정’으로 시급히 전환돼야 한다. 50억원짜리 강남 아파트가 급매로 45억원에 나온들 서민들의 삶과는 아무 상관이 없다. 정부는 서울 평균 집값과 맞물리는 20억원 이하 아파트 시장에 정책 역량을 집중해야 한다. 투기 수요 규제는 이어가되 무주택자나 생애 최초 주택 구입자, 특히 서민 주거와 직결된 집단대출인 중도금·잔금에 한해서는 합당한 범위 내에서 대출 규제를 풀어줘야 한다. 집을 꼭 사고 싶은 실수요자의 길은 열어두고, 집이 필요 없는 사람은 안심하고 전월세에 머무를 수 있도록 임대차 시장을 안정화하는 것이 가장 중요하다.” ―이런 상황에서 무주택자는 대출을 최대한 활용해 상급지로 가는 게 맞을까 “대출이 나와야 상급지에 가지 않겠나(웃음). 지금은 규제에 막혀 최대한도인 6억원조차 꽉 채워 받기 어렵다. 운 좋게 대출이 나온다 해도 무조건 받기보다는 자신의 상환 능력을 철저히 따져봐야 한다. 금리 인상기에는 예상치 못한 거시경제 변수로 시장 불확실성이 커질 수 있다. 만약 대출 금리가 1.5~2배 뛰어 이자 부담이 급증하고 집값이 떨어지는 최악의 상황이 오더라도 1년에서 3년 정도는 여행과 외식을 줄이고 허리띠를 졸라매어 버틸 수 있는지 점검해봐야 한다. 도저히 버틸 자신이 없다면 리스크 관리가 안 된 것이니 자금 계획을 더 보수적으로 전면 수정할 필요가 있다.”

한동안 멈췄던 용산공원 개발 논의가 다시 본격화할 전망이다. 홍지선 신임 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 지난달 30일 취임 후 처음 만나 주택 공급 확대를 위한 협력을 약속하고 협의체를 본격 가동하기로 했다. 다만 홍 장관은 용산공원의 핵심 공간을 보존하면서 부수적으로 미래 세대의 주거 안정에 기여할 방안을 검토하겠다는 입장인 반면, 오 시장은 본체 부지만큼은 1㎝도 양보할 수 없다는 입장이어서 용산공원을 둘러싼 이견은 여전하다. 용산공원 개발이 실제 주택 공급으로 이어지기까지 적지 않은 시간과 비용이 필요한 만큼, 당장의 공급 부족을 해소할 현실적인 대안인지 따져봐야 한다는 지적도 나온다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 “공원을 개발할 정도로 서울의 주택난이 심각하지만, 공원 개발만으로 해결될 문제는 아니다”라고 진단했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 대표와 용산공원 개발의 현실성과 서울 주택난을 해소하기 위한 실효성 있는 공급 대책을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―서울 주택난, 용산공원까지 개발해야 할 정도로 심각한가 “좋은 대학과 일자리, 주거 인프라가 몰려 있는 ‘일극 체제’의 서울 주택난은 과거부터 이어진 구조적인 문제다. 주택이 부족하다 보니 훼손된 그린벨트(서리풀지구 등)를 푸는 것에는 어느 정도 사회적 공감대가 형성돼 있다. 공원을 개발할 정도로 심각하다는 얘기다. 그렇지만 공원을 개발한다고 해서 해결되는 문제는 아니다. 최근 논란이 되는 용산공원은 특별한 케이스다. 오랜 외세 주둔의 아픔을 딛고 국민의 품으로 돌아온 상징적인 공간이다. 무엇보다 토지 오염이 심각해 정화에만 최소 7년, 1조원 이상의 예산이 든다. 당장 집이 부족한데 10~15년 뒤에나 나올 입주 물량에 매달리는 것은 비효율적이다. 정권이 바뀌면 하루아침에 백지화될 위험도 크다.” ―용산공원 대신 도심 유휴부지를 활용하는 것은 대안이 될 수 있나? “과거 정부에서도 관공서 이전 부지나 태릉골프장 등 도심 유휴부지 발굴에 총력을 기울였지만 한계가 뚜렷했다. 지역 주민들은 상습 교통 정체 등을 이유로 주택 대신 편의시설을 원해 거세게 반대한다. 힘들게 사회적 합의를 이끌어내 발굴해 봐야 1만~2만가구 수준인데, 서울의 연간 순증 수요인 9만~10만가구를 감당하기에는 턱없이 부족하다. 들이는 노력과 시간에 비해 공급 효과가 너무 작다.” ―이미 추진 중인 3기 신도시 공급도 예상보다 늦어지고 있는데 “과거 1기 신도시 시절에는 국가가 주도해 저렴하게 토지를 수용하는 것이 가능했지만, 지금은 정당한 자산 가치를 인정받으려는 시대라 토지 보상에 시간이 훨씬 오래 걸린다. 국민의 재산을 헐값에 강제 수용할 수 없는 만큼 차라리 예산을 좀 더 투입해 보상금을 현실화하더라도 속도를 끌어올리는 데 집중해야 한다. 10~15년씩 공급이 지연되면 무주택 서민들이 입는 피해가 훨씬 크다. 새 정부가 들어설 때마다 새로운 공급 브랜드를 찾으려 하기보다 이미 토지를 확보하고 사업을 진행 중인 3기 신도시 등 기존 인프라에 역량을 집중해야 한다.” ―주택 공급을 가장 빠르게 늘릴 현실적인 해법은 무엇인가 “가용할 수 있는 택지를 빨리 발굴하고 추진해 저렴한 가격으로 공급하는 것이 훨씬 효과적인 주택 공급 방안이다. 특히 이미 추진 중인 3기 신도시와 서리풀지구의 용적률을 높이는 것이 가장 빠르고 현실적인 대안이다. 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시 5곳의 기존 물량이 17만5000호 정도인데 현재 용적률이 낮아 매우 쾌적한 상태다. 이를 조금만 올려도 30만호까지 공급을 늘릴 수 있다. 국가 예산을 투입해 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망을 조기 개통하고 저렴한 가격에 주택을 공급한다면 청년들의 주거 안정을 충분히 도울 수 있다. 지금은 새로운 나무를 심을 때가 아니라 당장 열매를 딸 수 있는 곳에 집중할 필요가 있다.”

“집 두 채를 갖고 있지만 몇 년째 가격이 거의 오르지 않았어요. 두 채를 모두 팔고 2억원까지 대출받아 더 나은 곳으로 갈아타야 할까요?” 경기 고양시 일산에 사는 50대 김모씨는 일산 아파트 두 채를 보유하고 있다. 한 채에는 직접 거주하고 있고 다른 한 채는 전세를 놓고 있지만, 두 아파트 모두 최근 몇 년간 집값 상승폭이 크지 않아 자산 가치에 대한 고민이 깊어졌다. 김씨는 두 채를 모두 처분한 뒤 최대 2억원을 대출받아 상대적으로 입지가 좋은 아파트로 갈아타는 방안을 고민하고 있다. 현재 생활권과 부부의 직장, GTX 호재 등을 고려해 일산 내 다른 아파트를 우선 후보로 생각하고 있다. 하지만 은퇴를 앞둔 시점에 새로운 대출을 받는 것도 부담된다. 김씨는 “50대 후반에 2억원이라는 빚을 새로 지면서까지 갈아타는 것이 노후 대비 측면에서 현명한 선택인지 고민된다”며 “노후자금으로 마련해 둔 주식 4억원과 비상금은 최대한 건드리지 않고 싶다”고 말했다. 심형석 미국 IAU 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 현재 생활권에 얽매여 다시 일산 내 아파트를 매수하기보다는 ‘사는 곳’과 ‘자산으로 보유할 곳’을 분리해 생각할 필요가 있다고 조언했다. 심 교수는 “사는 곳과 내가 구입해 보유하는 아파트를 조금 분리할 필요가 있다”며 “두 채를 정리하고 2억원 정도 대출을 받으면 예산은 6억~7억원이 될 수 있다”고 말했다. 그는 김씨의 가용 예산을 고려해 서울 연신내역 주변을 투자 대안으로 제시했다. 다만 재개발 사업 초기 단계는 위험 요소가 큰 만큼, 사업이 상당 부분 진행된 입주권을 검토할 것을 권했다. 심 교수는 “재개발 초기 단계는 상당한 리스크가 있다”며 “연신내역 주변에는 관리처분인가를 받은 입주권 가운데 6억~7억원 정도로 매입할 수 있는 물건이 있어 이를 검토해볼 만하다”고 말했다. 또 다른 선택지는 자녀에게 일부 자산을 증여하고 고양 창릉 3기 신도시 청약을 활용하는 방안이다. 심 교수는 “연령을 고려하면 자녀 증여도 고민해야 할 시기”라며 “큰딸이 직장생활을 오래 했고 소득 여건이 된다면 현금을 일부 증여해 고양 창릉에서 분양받는 방안도 생각해볼 수 있다”고 덧붙였다. 가격 상승이 더딘 아파트 두 채를 활용해 노후 자산을 재편하는 방법은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.

정부가 청년의 비아파트 구입을 지원하기 위해 ‘청년미래보금자리론’을 내놨다. 내년부터 만 39세 이하 생애최초 주택 구입 청년이 4억원 이하 연립·다세대·오피스텔(전용면적 85㎡ 이하) 등 비아파트를 살 때 저리 정책대출을 지원하는 제도로, 수도권에서는 주택가격의 최대 70%, 비수도권에서는 80%까지 대출을 받을 수 있다. 정부는 월세 수준의 원리금 부담으로 내 집을 마련할 수 있는 ‘주거 사다리’가 될 것으로 기대하고 있다. 하지만 현실의 문턱은 여전히 높다. 수도권의 경우 정책 대상 연립·다세대 거래 3건 중 2건은 매입에 필요한 자기자금이 월세 청년들이 동원할 수 있는 중위 종잣돈보다 1000만원 이상 많은 것으로 나타났다. 어렵게 자금을 마련해 집을 사더라도 아파트보다 환금성이 떨어지는 비아파트 특성상 향후 갈아타려 할 때 집이 팔리지 않아 자금이 묶일 위험도 있다. 심형석 미국 IAU 대학 교수 겸 법무법인 조율 수석전문위원은 정책대출을 받을 수 있다는 이유만으로 일반 빌라를 매입하는 데는 신중해야 한다고 조언했다. 심 교수는 “일반적인 빌라나 비아파트보다는 재개발 가능성이 있는 연립·다세대주택을 보는 것이 낫다”며 “현금 1억원을 가진 청년이라면 4억원짜리 빌라를 매입하기보다 전월세로 거주하면서 자금을 모으는 것을 권한다”고 말했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 심 교수와 청년미래보금자리론의 실효성과 서울 빌라·경기 아파트를 고르는 기준, 재개발 가능성이 있는 연립·다세대주택을 찾는 방법 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―청년미래보금자리론은 청년이 아파트로 갈아타기 위한 ‘주거 사다리’가 될 수 있을까 “현장에서 보면 빌라나 오피스텔 같은 비아파트를 샀다가 이를 발판으로 아파트로 갈아타는 경우를 찾기가 쉽지는 않다. 그렇기 때문에 단순히 일반 빌라나 비아파트를 매입하기보다는 재개발 호재가 있는 연립·다세대주택을 살펴보는 것이 더 낫다. 빌라는 아파트에 비해 환금성이 낮고 매도하기도 쉽지 않다. 팔려고 할 때 가격을 낮춰야 하는 상황이 생길 수도 있고, 최근 임대차시장도 전세보다는 월세 중심으로 이동하면서 활용할 수 있는 방법이 마땅하지 않은 경우가 많다. 정부가 청년미래보금자리론을 내놓은 뒤 젊은 층에서도 비아파트 구입을 지원하는 방식에 대한 반발이 나온 것으로 알고 있다. 결국 금융 지원이 있다는 이유만으로 매입하기보다는 이후 해당 주택을 어떻게 활용하고 처분할 것인지까지 충분히 고민해야 한다.” ―대출 혜택이 있어도 자기자금은 필요하다. 현금 1억원이 있다면 4억원짜리 빌라를 살까 아니면 전월세로 살며 돈을 더 모으는 것이 좋을까? “전월세로 거주하는 것이 좋다고 본다. 비아파트시장은 현재 매매시장보다는 전월세시장의 성격이 훨씬 강하다. 정부가 내놓은 지원책도 결국 비아파트를 활용해 청년의 전월세 부담을 줄이려는 성격이 있는 것이다. 따라서 당장은 전월세로 거주하면서 자금을 더 모으는 방법을 고려할 수 있다. 또 초기 자금 부담이 상대적으로 낮은 공공분양 상품도 함께 살펴볼 필요가 있다. 토지임대부주택이나 지분적립형주택처럼 처음부터 집값 전부를 부담하지 않아도 되는 방식도 대안이 될 수 있다.” ―그래도 빌라를 산다면 어떤 주택을 골라야 하나 “현재는 빌라에 대한 선호 자체가 높지 않다. 몇 년 전 전세사기 문제가 크게 불거지면서 빌라를 비롯한 비아파트시장에 대한 인식이 상당히 나빠졌다. 이런 상황에서 일반적인 빌라의 선호가 단기간에 크게 회복되기는 쉽지 않다. 그래서 연립·다세대주택을 매입한다면 향후 아파트로 바뀔 수 있는 상품을 고르는 것이 낫다. 재개발 가능성이 있는 주택을 보는 것이다. 다만 사업이 지나치게 초기 단계에 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 최소한 정비구역 지정 정도는 이뤄져 사업의 방향성이 어느 정도 확인된 지역을 살펴보는 것이 상대적으로 안전하다.” ―같은 4억~5억원이라면 서울 빌라와 경기 외곽 아파트 중 어느 쪽을 선택하는 게 나을까? “결국 어떤 상품이냐에 따라 판단이 달라진다. 서울의 연립·다세대주택을 본다면 우선 권리산정기준일이나 노후도 같은 법적 요건을 확인해야 하고, 재개발 추진 과정에서 주민 동의가 어느 정도 확보돼 있는지도 중요하다. 사업 추진 가능성이 높고 재개발이 가시화된 연립·다세대라면 경기 외곽 아파트보다 나은 선택이 될 수도 있다. 반대로 별다른 개발 호재가 없는 일반 연립·다세대라면 경기지역 아파트가 더 유리할 수 있다. 다만 경기 아파트 역시 단순히 가격이 저렴하다는 이유만으로 선택해서는 안 된다. 서울 접근성이 얼마나 개선될지, 교통 호재가 실제로 이어질지, 주변에 일자리가 충분한지 등을 함께 따져봐야 한다. 결국 비교해야 할 것은 ‘서울 빌라냐 경기 아파트냐’가 아니라, 재개발 가능성이 높은 서울 연립·다세대와 교통·일자리를 갖춘 경기 아파트 가운데 어느 쪽의 미래 가치가 더 높은지다.” ―재개발을 보고 빌라를 산다면 자금이 얼마나 오래 묶일 각오를 해야 하나 “사업 단계에 따라 크게 달라진다. 조합이 설립되고 사업시행인가까지 진행된 곳이라면 상대적으로 사업의 방향성이 많이 잡혀 있다. 반면 아직 정비구역조차 지정되지 않았거나 주민 간 의견이 계속 엇갈리는 지역은 사업에 굉장히 오랜 시간이 걸릴 수도 있다. 중요한 것은 그 기간 동안 투자한 자금이 묶일 수 있다는 점이다. 아파트는 가격을 어느 정도 낮추면 거래될 가능성이 있지만, 연립·다세대는 단순히 가격을 낮춘다고 해서 바로 팔리지 않을 수 있다. 특별한 개발 호재가 없다면 매수자를 찾기가 어려운 경우도 있기 때문이다. 특히 대출을 받아 매입한다면 사업이 예상보다 길어졌을 때도 원리금을 계속 감당할 수 있는지를 먼저 따져야 한다. 따라서 재개발 빌라를 매입할 때는 단기간에 가격이 오를 것이라는 기대보다 장기간 자금이 묶일 가능성을 먼저 생각해야 한다.” ―자산 가치가 있는 빌라를 고르려면 무엇을 봐야 하나 “우선 대지지분이 어느 정도 확보된 주택을 보는 것이 좋다. 연립·다세대주택은 저층으로 지어진 경우가 많기 때문에 일반적인 고층 아파트보다 대지지분이 큰 경우가 있다. 재개발을 염두에 둔다면 어느 정도 대지지분이 나오는지를 확인할 필요가 있다. 주민들의 재개발 동의율이 어느 정도인지도 살펴봐야 한다. 외부에서 정확하게 파악하기 쉽지는 않지만 주변 중개업소나 추진 상황 등을 통해 확인할 필요가 있다. 건축물의 노후도와 권리산정기준 등 정비사업 요건도 함께 봐야 한다. 결국 빌라는 단순히 가격이 저렴하다는 이유로 매입해서는 안 된다. 대지지분과 노후도, 정비사업 추진 상황, 권리관계 등을 함께 확인한 뒤 향후 아파트로 바뀔 가능성이 있는지를 판단하는 것이 중요하다.”