"송도 아파트, 지금 들어가도 되나요? 대표님 삼성이 투자한다고 하는데 좀 더 기다렸다가 팔까요?" 지난 2월 25일 삼성이 투자계획을 발표한 이후 일본발 악재에도 불구하고 송도지역 아파트 및 오피스텔에 대한 투자문의가 자사회원들을 중심으로 부쩍 늘고 있다. 실제로 미분양 아파트도 속속들이 팔리고 있는 가운데 분양예정 아파트 모델하우스에도 방문객이 조금씩 늘어나고 있다. ▶재비상(再飛上) 날개짓준비하는 송도 신도시 수년전만 해도 송도신도시는 분양현장마다 수십 대 1 이상의 청약경쟁율을 나타내는 속칭 ‘뭉칫돈’이 몰려들었던 지역으로, 서울강남권 투자자들까지 대거 끌어모았던 청약불패지역이었다. 하지만 송도신도시의 지지부진한 개발속도와 금융위기까지 겹쳐 1억원까지 치솟았던 프리미엄은 분양가 수준까지 내려왔다. 2009년까지 진행된 1단계 사업은 성적이 부진해 계획 달성에 의문이 증폭됐기 때문이다. 11개 사업(46.14㎢) 가운데 시가지 조성사업, 어민생활 대책단지만 완료했을 뿐이다.하지만 올해를 기점으로 희망의 빛줄기가 서서히 비치기 시작했다. 송도신도시에 다시 투자자들의 관심이 몰리고 있는 것은 삼성그룹이 최근 송도신도시에 바이오 산업단지를 조성하겠다고 밝힌게 주요 이유다. 이와 발맞추어 삼성 바이오센터 인근 부지에 분양을 앞두고 있는 건설사도 화색이 돌고 있다. 대우건설이 시공하고 있는 지식산업센터(아파트형공장)인 송도스마트밸리도 문의가 잇따르고 있다. 지난해 착공해 현재 분양중인 송도스마트밸리는 연면적 약 29만㎡ 규모에 지식산업센터, 기숙사동, 근린생활시설 등 총 6개동 최고 28층으로 건립된다. 한동안 미분양 상태였던 코오롱 '더프라우Ⅱ'도  문의전화가 대폭 증가하고 있다. 업체는 이에 발맞추어 계약금 분납제(5%+5%)실시, 선납할인율 8% 확대 적용, 추가적으로 아파트의 경우, 송도 최초로 아파트분양가 보장제(한시), 중도금 전액무이자 실시하고 있다. 오피스텔은 중도금 40% 무이자를 실시하고 있다. 소형평형 위주의 오피스텔은 계약 즉시 전매가 가능하다. 단지 주변에 약 39만6000㎡ 규모의 수변 생태공원이 있어 주거환경이 쾌적하며 생태공원 조망이 가능하다.불황기에도 일자리가 풍부한 도심권은 사람들이 몰려 부동산 가격이 유지되는 특성이 있어 삼성바이오메디센터 합작사 송도설립은 실수요자들뿐만 아니라 투자자들에게도 큰 의미가 부여된다.▶삼성바이오메디센터, 송도회생 기폭제 삼성은 5대 신수종 사업가운데 하나인 바이오제약 산업에 본격적인 진출을 위해 세계적 바이오제약 서비스 업체인 미국의  퀸타일즈(QUINTILES)사와 합작사를 설립하기로 결정했다. 합작사로는 삼성전자가 40%, 삼성에버랜드가 40%, 삼성물산이 10%, 퀸타일즈사가 10%의 지분을 소유하고 오는 2012년까지 단계적으로 2조1천억원을 투자할 계획이다.이러한 움직임의 일환으로 삼성은 이미 인천경제 자유구역청과 인천 송도 경제구역 내, 27만㎡ 부지에 바이오의약품 생산플랜트 건설을 위한 합의각서를 체결했다. 합의각서체결은 바이오제약 산업으로의 본격적인 진출을 위한 의미 깊은 일보로 평가되어진다. 냉장•냉동 항공 물류가 필요한 해외 수출용 제품이 대부분인 바이오 의약품의 특성을 고려했기 때문이다. 해외 제약업체들의 입출국과 외국인 임직원 거주가 편리하다는 점 역시 이번 체결에 영향을 미친 요소 중 하나다.이처럼 삼성이 바이오제약 산업에 진출하며 바이오파크 설립이 기정사실화되자 분양열기도 다시 달아오를 조짐을 보이고 있다.▶빼어난 건축미의 건축명작, 송도 신도시 주거단지 2007년 8월 분양 당시 평균 36.5 대 1의 높은 청약률을 기록했던 송도 자이 하버뷰는 입주가 한창이다. 단지 중앙부의 고층 타워동을 중심으로 판상형 아파트와 타운하우스，근린생활시설 등이 둘러싸듯 배치되어 있으며, 단지 가운데 조성된 경관수로 위에 수상건물로 지어진 주민공동시설과 친환경소재로 만들어진 놀이터가 이색적이다. 복층 구조로 이루어진 27층 펜트하우스에서는 센트럴파크를 한눈에 내려다 볼 수 있어 전망이 우수하다. 입주를 앞두고 있는 푸르지오 하버뷰는 현재 입주민을 맞을 준비가 한창이다. 1층은 필로티로 처리하고 2층부터 각 세대가 배치된 푸르지오하버뷰는 단지 중앙을 가로지르는 수경축을 중심으로 다양한 연출이 이루어지는 수공간이 조성돼 있다. 놀이터 주변으로 노천카페가 조성돼 아이들과 함께 여유를 즐길 수 있는 주거문화 공간으로 꾸며졌다. 주택형별 구성도 다양하다. 142㎡형의 경우 3면 개방 거실로 채광 및 조망을 확보해 센트럴파크와 탁트인 서해바다 조망이 가능하다. 센트럴파크에 위치한 주요 단지들의 입주가 시작되면서 송도신도시가 화사해지고 있다.▶명문대학도시로 거듭나는 송도신도시송도신도시는 국내외 유명대학을 앞세워 대학도시로 탈바꿈하고 있어 교육도시로도 가치를 드높일 전망이다. 졸업생 대다수를 미국 상위 명문대학에 진학시키는 미국의 최상급 명문사학인 채드웍국제학교가 지난해 9월 개교한데 이어 인천대학교와 연세대학교, 가톨릭대학교도 개교를 마쳤고 고려대•인하대•홍익대 및 글로벌대학캠퍼스에 미국의 유명 사립대캠퍼스가 개교를 타진중이다.▶업무지구로 거듭나는 송도신도시인천시는 송도지구(53.5㎢)를 2020년까지 국제비즈니스, 정보기술(IT)ㆍ바이오기술(BT)ㆍ연구개발(R&D) 도시로 구성해 계획인구 25만2000명 도시로 만들 예정이다. 현재 4만명이 거주하고 있지만 인천아시안게임이 열리는 2014년 전후까지 10만명으로 끌어올릴 계획이다.그러나 지금 사정은 달라지고 있다. 국제업무단지 등 서편 중심으로 진행되던 개발 사업이 동편 중심으로 이동하면서 서서히 균형을 잡아가고 있다. 여기에 국내 대기업이 잇달아 송도에 투자를 약속해 단점으로 부각되던 비즈니스 기능에도 파란불이 켜졌다. 지난해 10월 `바이오메디파크1`에 바이오연구소를 올해 중 착공하겠다는 cj에 이어 롯데는 백화점 등 종합쇼핑타운 건립에 1조원 투자를 약속한 상태다.최근엔 삼성이 2조원 규모 바이오시밀러 제조공장을 5공구에 건립하겠다고 밝혔다. 삼성이 입주할 `바이오메디파크2`는 28만㎡ 규모로 삼성이 20만㎡를 사용한다. 나머지 8만㎡에는 바이오 관련 연구시설이 들어갈 수 있는 데다 인천경제청이 11공구까지 바이오 산업 기반을 넓힐 계획이다. 삼성협력회사까지 감안하면 송도신도시 당초계획인구를 달성할 듯 싶다.인천경제청 안팎에서는 4공구에 조성된 `바이오메디파크1`에 존슨앤드존슨 등 기업이 추가로 들어가고, 삼성이 들어갈 `바이오메디파크2` 조성이 완료되면 송도는 동북아 최대 바이오클러스터로 성장할 수 있다.▶삼성투자로 ,송도신도시 기업체들 속속 이전 계기 전기될 듯 본사를 이미 송도로 이전한 포스코가 인천 송도국제신도시에 준공한 ‘포스코 글로벌 R&D 센터’는 연구개발 투자의 핵심축이다. 포스코는 송도 R&D 센터를 미래 신성장 동력 확보를 위한 중앙 연구소로 활용할 계획이다. 포스텍•포항산업과학연구원(RIST) 등과도 협력해 차세대 융복합 혁신 기술을 개발할 계획이다.　2008년 6월 착공해 27개월 만에 준공한 송도 R&D센터는 연구동과 지상 15층(지하 1층) 규모로 러닝센터, 컨벤션센터, 실험동(2개) 등 시설을 갖췄다. 대한항공도 인천국제공항의 인근의 바닷가에 요트장,클럽하우스,정비시설을 갖춘 ‘왕산마리나’조성 사업 계획이 있다. 롯데그룹차원에서도 송도국제도시에 대규모 복합 쇼핑몰인 ‘송도 롯데 쇼핑타운’을 건립하기로 했다.5000만달러의 외자들을 끌어들여 롯데백화점, 롯데마트,롯데시네마,쇼핑몰,롯데월드등을  2015년 3월까지 단계적으로 짓는다. 송도 컨벤시아,쉐라콘 워커힐 호텔, 센트럴파크와 연계되기 때문에 관광명소로 많은 사람들을 불러 모을 것으로 기대한다.   ▶국민소득 증가할 수록 강,바다 조망권 프리미엄 높아져소득수준이 높아질수록 강,바다조망권을 최우선시하고 다음으로 공원, 산 순이다. 1인당 국민소득이 3만불 달하는 싱가포르 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩등이 대거 몰려있다. 해당지역 주택 한채가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부 자들을 끌어들이고 있다.자산가들이 선호하는 국내주택시장의 투자패턴도1인당 국민소득이 증가할수록 급격히 변하고 있다. 90년대 중반까지 우리나라 최고의 부촌의 명성을 유지한 강남구 압구정동과 송파구아시아선수촌일대에서 강변 조망권에 대한 관심과 재건축에 대한 투자가치까지 겹쳐 압구정동.반포일대 아파트로 자산가들이 급격히 이동하고 있다. 인천지역 주택시장도 서울과 마찬가지로 구도심지역에서 바다조망이 가능한 송도신도시로 자산가들이  급격히 이동하고 있다. ▶눈길끄는 송도신도시 분양물량송도신도시에는 올해 총 8개 단지에서 8000여가구가 분양될 예정이다. 삼성 바이오파크의 설립이 가시화되면서 송도신도시 분양도 다시 뜨거워질 기미를 보이고 있다. 우선 대우건설이 4월경 송도국제도시 5공구 Rm1블록에 '푸르지오'를 분양할 예정이다. 전용면적 84~221㎡로 총 1703채 규모다. 단지 동쪽으로 걸어서 갈 수 있는 초 • 중 • 고교가 있고, 송도 글로벌캠퍼스도 조성 중이다. 인천지하철 1호선 테크노파크역을 도보로 10분 이내에 갈 수 있다. 인근에 상업시설도 들어설 예정이어서 입주 후 주거생활이 편리할 것으로 보인다.코오롱건설도 인천 송도국제도시에서 주상복합 아파트 공급을 앞두고 있다. 총 180채 중 114채가 일반 분양 물량이다. 공급 면적은 165~284㎡다. 지난해 7월 입주를 시작한 더프라우1차 부지 바로 옆에 있고 국제학교와 호수공원과도 가깝다.인천시 주택건설협회 소속 8개 회원사(세계건설, 정광종합건설,유승종합건성,창보종합건설,두손건설,대상산업,일주건설,원정건설)가 모여㈜송도 프로젝트금융투자회사(PFV)를 만들어 시행한물량을 주목할만 하다. 포스코 건설이 시공을 맡았다.5공구 일대(Rc3 블록)에 짓는 ‘송도 더샵 그린스퀘어’ 아파트 1516가구를 이르면 내달 내놓는다. 전용면적 64~126㎡로 이뤄져 있다.더샵 그린스퀘어는 송도신도시 최초로 9% 건폐율을 적용해 기존 아파트 보다 쾌적하다. 단지 외곽에는 산책로와 자전거 전용도로가 조성된다. 분양가는 비교적 저렴한 3.3㎡당 1300만원 전후로 결정될것으로 보인다.▶국내외적인 경기변수 감안해 투자전략 세울 것당국이 물가를 안정시키기 위해 금리인상시장 모드로 급선회하고 재건축 규제책을 내놓자 강남권을 중심으로 아파트시장이  다시 주춤하고 있다. 하지만  전세가격은 지속적으로 상승하고 있는데 강북권.신도시등의 상승세가 두드러진다. 한동안 충분한 입주물량으로 안정세를 나타내었던인천지역도 연수구를 필두로  올해들어 전세가격이 강세를 나타내고 있다.▶금리인상, 단지적인 악재, 중장기적으로는 호재이달 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 현행대로 연 3.0%로 유지하기로 결정했다. 하지만 금리인상 여지는 아직 남아있다. 점진적인 금리인상은 부동산 시장에 단기적으로 악재로 작용할 가능성이 농후하다. 하지만 금리와 부동산시장의 상관관계를 좀더 실증적으로 분석하면 금리인상이 반드시 부동산시장에 악재인 것 만은 아니다라는 것을 알 수 있다. 지난 2005년부터 2007년까지 한국은행 기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때 오히려 부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다. 80년대 후반 실질금리 수준이 10%를 넘나들 때 역시 경기상승의  영향으로 부동산가격이 수도권 지방 할 것 없이 큰폭으로 올랐다.  금리가 상승할때는 경기상승에 대한 기대감으로 오히려 부동산가격도 이내 상승세를 보인 것이다.경기가 좋아지면서 금리도 점진적으로 상승한다는 것은 자산구매력 증가요인으로 작용할수도 있기 때문에 부동산시장에도 호재로 작용할 수 밖에 없다. 결론적으로 여러연구기관의 자료를 바탕으로 분석해볼 때 우리나라의 향후 경제성장율이 한해 물가상승율을 상화할 것으로 생각되어지기 때문에 소폭의 금리인상은 부동산 시장에 미치는 영향이 작다고 할수 있다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

도시지역 내 농지는 농지이지만 대지(집 지을 수 있는 토지)화된 토지로써 그 지역 일대가 도시화가 진행되고 있어 투자성이 매우 높은 편이다. 특히 경매 취득 후 건축할 경우 통상 지목 변경(농지 전용) 또는 건축허가를 별도로 받지 않아도 대지나 상가로 활용이 가능해 활용도가 매우 높다.도시지역 내 농지는 법원의 경매감정 시 현황 상 지목인 농지로 간주해 감정평가되는 경우가 많아 활용도나 투자성에 비해 감정가가 아주 낮게 잡히는 경우가 많아 감정가 수준에 낙찰 받아도 시세차익을 10~20% 정도 높일 수 있는 게 통례이다.다만 도시지역 내 농지의 경우 인근 현지 주민들의 집중적인 투자대상으로 꼽히므로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)이 높고 입찰경쟁률이 타 농지에 비해 높은 편이다. 또 경매로 나오는 도시지역 내 농지의 경우 공유지분(일단의 토지가 두 사람 이상이 소유하고 있는 경우) 형태로 나오는 경우가 많다.등기부등본 상 공동소유(공유)의 토지인지 확인한 후 입찰해야 하는 건 기본이다. 통상 공유지분 토지의 경우 일부 다른 지분권자가 ‘공유자우선매수청구권’을 행사해 낙찰 받아 가는 경우가 많아 일반 투자자는 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격’이 생길 수 있고, 낙찰 받더라도 일부 낙찰 받은 토지의 소유권을 주장하기 위해 다른 공유자들을 상대로 공유물분할청구소송을 제기해야 하는 번거로움이 있을 수 있다.다만 물건공급이 많지 않아 투자대상을 선정하기 어려운 점이 있다. 수도권과 충청권의 경우 도시지역 내 농지가 거의 공급되지 않고 있으나 충북 등 외곽지역과 지방 광역시 일대 개발이 이루어지는 곳 일부에 간혹 공급되고 있다.투자 유의점중요한 것은 농취증 제출이 면제되는 농지라도 안심해서는 안 된다. 법원 측이 농취증 제출의 필요, 불필요 여부를 파악하지 못하고 있을 수 있기 때문에 반드시 농지 소재지 관할 시, 군, 구청에서 토지이용계획확인원(도시계획 포함)을 발급받아 매각결정기일 전까지 해당 경매계에 제출해야 한다. 자칫 이를 소홀히 했다가 법원이 농취증 미제출을 이유로 낙찰을 불허가할 수 있기 때문이다.투자 성공사례서울 송파구 잠실동에 사는 박○○(55)씨는 은퇴를 앞두고 있는 회사원. 박씨는 은퇴 후 재테크와 농지경작, 두 마리 토끼를 잡으려는 목적으로 개발지역 인근 위주로 농지경매를 몇 번이나 도전했으나 번번이 농취증 때문에 고배를 마셔야 했다.특히, 평택지원 입찰에서 농취증을 내지 못해 입찰보증금을 몰수당하는 시련을 겪고 난 뒤로부터는 농취증을 내지 않아도 되는 도시지역 내 농지에 관심을 갖게 되었다. 그러다 지난 해 초 전문가의 도움으로 충남 서산지원 입찰에 참여, 도시계획 상 일반주거지역으로 용도지정된 충남 태안읍 소재 농지 991㎡를 감정가의 60%에 불과한 9000만원에 낙찰 받았다.본건은 6m 도로에 접해있고 인접지역이 주거지역으로 한창 개발이 진행 중이어서 투자가치가 상당할 것으로 판단되었다. 얼마 전 잔금을 납부하고 소유권이전등기까지 마친 김씨는 요즘 행복한 나날을 보내고 있다. 토지 소재지 인근 부동산중개업소에서 토지를 매각하라는 권유 전화를 계속 받고 있기 때문이다.매수 희망가는 3.3㎡당 65만원. 감정가 보다 5000여 만 원 많은 약 2억 원이었다. 당장 매각한다 해도 취득시의 제세공과금 및 양도세를 공제하고도 약 5000만 원 정도의 투자수익이 예상되었다. 낙찰 후 6개월 만에 50%의 투자수익이 실현되는 것이다.하지만 박씨는 좀 더 상황을 지켜보기로 했다. 토지가격이 좀 더 올라갈 것으로 보이기 때문이다. 물론 토지거래허가 등 각종 규제로 외지인들이 땅을 매입하기 힘들겠지만 인근지역에서 각종 개발 사업이 벌어지고 있어 언제든 매각이 가능할 것으로 판단했기 때문이다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

‘월250만원씩, 1년치 3천만원을 깔세로 한꺼번에 준다는데 투자해도 될까요’  ‘대표님,‘외국인 대상 임대사업에 관심이 많은데요,  어디가 좋을까요?’정부가 최근 임대사업자들에게 대한 요건을 대폭 완화시키자 자산가들을 중심으로 외국인임대 사업에 관심을 보이고 있는 분들이 많다.게다가, 잇따른 지진과 방사능 공포에 일본과 지리적으로 근접하면서 상대적으로 안전한 한국으로 발길을 돌리는 다국적 기업들이 하나둘씩 늘어날 것으로 보인다. 실제로 상당수 일본주재 외국기업들은 천재지변에 따른 비상 이전계획에 따라 일본에서 철수하고, 가까운 한국과 홍콩에 오피스를 확충해 주요 임원급과 직원들을 이동시키는 방안을 마련하고 있는걸로 알려지고 있다.이에 따라 이들을 대상으로 하는 오피스시장과 더불어 주택임대 사업에 대한 관심도 시간이 갈수록 증가할 것으로 점쳐지고 있다외국인 대상 임대사업, 자산가에서 일반인까지 확산과거에는 해외체류 경험이 있는 분들과 일부 자산가들을 중심으로 외국인 임대에 관심을 보였지만 지금은 수익형 부동산에 관심이 있는 일반인들까지 관심을 니타내고 있다. 특히 고정 임대수입을 원하는 자산가들이나 은퇴자들의 성향은 공통적으로 임대료 문제로 인해 세입자와 직접 맞부딪히기를 원하지 않는다고 보면 틀림 없다.국내체류 외국인들은 대개‘깔세’라 하여 1~3년치 임대료(연6~8%)를 한꺼번에 내는 게 관례이기 때문에 외국인 임대사업이 자산가들의 성향에 딱 들어맞는다고 할 수 있다. ‘깔세’로  한꺼번에 받은 임대료를 비교적 이율이 높은 연5% 저축은행(원리금 보장 한도내 예치권함)에 예금해 두더라도 최소 연 11~13% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 특히 국내체류 외국인을 대상으로 하는 임대사업은 재계약때, 임대료 인상에 대해 그다지 저항감이 크지 않은 편이다. 대부분 외국인을 고용하는 회사나 해당 국가에서 임대료를 대신 지급해주고 세금계산서로 처리되는 경우, 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있기 때문이다.서울 광화문 일대에  52㎡ 오피스텔에 투자한 오성민(62세,은퇴)씨는 1억8000만원을 주고 오피스텔을 구매해 월 110만원에 임대를 주고 있다. 1년치 계약금 1200만원을 선불로 받았는데 연 수익률로 따지면 7%다. 그는 추가적으로  한채를 더 구입해 세를 놓을 생각이다.한남동에 위치한 신축고급빌라을 구입, 국내체류 외국인 대상 임대사업을 2년째 하고 있는 성미란(역삼동주부,49세)씨도 그런대로 만족하고 있다.비록 짧은 임대 경험이지만 성미란씨도 계약만료시, 하자 보수에 대한 부분을 중개업소의 도움을 받아 임차인과 별도로 확약을 맺었다. 1년전 원어민 외국인 선생이 현관열쇠를 반납도 안하고 갑자기 본국으로 출국하는 바람에 애를 태운 적이 있었기 때문이다. 침대를 사용하는 외국인의 특성상, 원목마루로 된 주거용 오피스텔 바닥이 곳곳에 흠이 가서 200만원정도 바닥 수리비를 지출한 적이 있었다.1~2억원 정도의 투자자금으로도 외국인 대상 임대사업을 할라치면 주거전용 오피스텔이 제격이다. 정부에서 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대했고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했기 때문이다. 바닥 난방이 가능하면서 외국인들이 선호할 만한 분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존오피스텔에도 관심을 가질 만하다. 외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔 중에서 주변에 원어민 영어학원이나 외국인 기업들이 많은 지역이 금상첨화다. 특히 외국어 학원이 밀집된 곳에 위치한 역세권 소형 오피스텔의 경우 외국인 강사들의 거주지인 동시에 공부방으로 운영되는 사례도 많다. 서초동의 한 오피스텔은 이들을 고용하는 영어학원에서 10여개 실을 외국인 선생님용으로 임대로 계약하고 있다.외국인의 주거취향, 우선 파악하라외국인들의 주거 문화와 선호 경향이 내국인과 다르기 때문에 외국인들의 주거 스타일을 파악한 후, 외국인 임대 주택을 선택해야 수익율을 극대화할 수 있다. 외국인 대상 임대사업을 할라 치면 탁 트인 ‘조망권’이 우선되어야 한다. 일광욕을 좋아하는 외국인들은 외부 전망과 함께 선텐 베드 등을 설치해 휴식을 취할 수 있도록 주택 전면부가 통유리로 꾸며지거나 발코니가 설치되는 주택을 좋아한다.또한 안전, 방범, 의사소통 면에서 편리하기 때문에 외국인들은 특정지역에 모여 사는 것을 좋아한다. 일반적으로 거주지로 분석해보면  한남동, 이태원동, 연희동, 성북동, 방배동 서래마을 등을  많이 찾는다. 주거형태로는  단독주택 중심에서  강남권, 용산 등지의 새아파트나 고급주상복합으로 확대되는 경향이 뚜렷하다. 해당 조건에 맞는 주택을 매입해서 임대하는 것도 좋지만 외국인 대상 맞춤형 주택을 분양받아 외국인을 대상으로 임대사업을 하는 것도 추천할만 하다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

정부가 22일 발표한 '주택거래 활성화 방안'의 주요내용은  총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 예정대로 3월말 종료시키고 보완책으로 거래 위축을 최소화하는 데 주안점을 두고 있다. 800조원을 초과하는 가계 부채 증가를 막고 동시에 취득세를 낮춰(연말까지 지금보다 50% 감면) 거래 비용을 줄이고，분양가 상한제를 폐지해 민간 부문의 주택 공급을 늘리겠다는 것이다.DTI 환원으로 투기지역(서울 강남 서초 송파구) 이외의 서울 지역에서 '총소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율'은 50%,인천 • 경기는 60%를 적용받게 된다. 투기지역인 강남 3구에선 현행처럼 DTI 비율 40%가 그대로 적용된다. 실수요 주택거래를 활성화하기 위해 '비거치식'에 대해서는 대출이 더 확대된다. 즉 기존 DTI 규제에선 분할상환은 5%포인트, 고정금리 • 분할상환은 10%포인트 DTI 비율을 확대해주는 가산항목이 있다.◆분양가상한제 폐지, 서울지역(강남권외) 재개발, 재건축시장 활성화 기대 그동안 전세가격 급등요인으로 지적되었던 민간주택 공급활성화 차원에 분양가 상한제 폐지(투기지역제외) 조치는 늦었지만 아쉬운대로 적절한 대책으로 평가할 수 있다. 분양가 상한제로 인한 조합원 분담금 급증으로 인한 사업성 저하로  전세난이 심했던 도심권에 집중된 재건축•재개발지역에서 신규공급이 나오지 않았던 건 사실이다.조합원들의 오랜 숙원이었던 분양가한제폐지로 서울지역의 재개발•재건축(강남권외)등 정비사업이 가속화될 가능성이 크다. 하지만 한 미분양과 주택공급과다로 몸살을 앓고 있는  대다수 수도권(서울지역제외)신규분양시장에서는 분양가상한제 폐지가 큰 힘을 발휘하지 못할 가능성이 크다. 아직까지 찬바람이 불고있는 민간분양시장에서, 무턱대고 분양가를 올렸다가는‘대량미분양’ 사태가 벌어질 가능성이 있기 때문이다. 따라서 민간업체들도 무작정 분양가상한제 폐지를 반길수 만은 없다.분양가상한제 폐지는 지금과 같은 부동산 불경기 보다는 오히려 호경기 때 전매가능장점까지 활용해 업체들과 수요자들 둘다 만족시킬 수 있는  정책이다.     전체적으로 보면 분양가 상한제 폐지로 단기적으로 분양시장과 매매시장 활성화 효과를 기대하기는 무리다. 오히려 DTI 규제부활로 인해 당분간 두시장 모두 눈치보기 장세가 될수밖에 없다. 하지만 장기적으로 경기부양 효과로 인한 부동산 경기가 눈에 띄게 나아진다면 서서히 공급물량도 늘어날 것이다.◆취득세 절반 감면, 거래 활성화에는 그다지 도움 안될 듯 매매보다는 전세난으로 더 옮겨갈 가능성 농후       DTI 규제 정상화에 맞춰 취득세부담이 절반으로 낮춰 주택거래를 활성화 시킨다는 계획이다.시장에서는 이미 DTI 규제 환원예고에 맞춰 강남권을 중심으로 거래량이 대폭 줄어들면서 매매호가도 떨어지고 있다. 지난 연말에 비해 올해 1, 2월 주택거래량이 크게 줄어든 것은 고가주택거래세감면종료와 더불어 금리인상, 국외정세,  DTI 규제환원예고에 따른 여러 복합적인 요인 때문이다. 실제로 자사회원을 중심으로 지난 연말 활발히 움직였던 회원들의 투자문의가 올해 불거진 여러가지 악재요인으로 인해 한 두달새 대폭 감소했다.DTI 규제환원예고, 물가인상 억제를 위한 당국의 금리인상 모드, 일본과 리비아 등 국외 정세 불안감으로 인한 복합적인 문제로 인해 주택수요가 대폭 감소하고 있다. 따라서 단순한 취득세 절반 감면만으로 주택 수요를 끌어내지는 못한다.오히려 이름뿐인 3.22'주택거래활성화 방안’으로 실수요자들의 매매수요 조차도 살리지 못하게 할 가능성이 있다.실수요자들의 주택수요를 유발하게 하는 요인은 일정 수준의 투자수요도 용인해줘야 하는 정책적 배려가 필요하다. 단순히 실수요자들만의 배려차원에서 DTI 규제를 안 하겠다는 의미로는 대다수 실수요자들은 움직이지 않는다. 투자수요가 전혀 없는 상태에서 단지 주택가격이 물가상승율 정도로 오르는 것도 용인하지 않는다면 은행에서 실수요자들에게 충분한 대출을 해주더라도 매매보다는  전세 수요만 증가시킬 뿐이다.  금리인상 모드와 국제 정세 불안감으로 인한 총체적인 수요 감소로 주택시장은 위기를 맞고 있다. DTI연장이 지속된다고 가정해도 지난해 연말처럼 일부 지역의 주택거래가 증가하면서 가격이 급등하는 현상은 일어나지 않을 것이다.  금리인상 모드 속에 DTI 연장불가 결정은, 100주 이상 오르고 있는 전세가격이라는 자전거 가속패달에 당국이 한 발을 더 올려, 서민들을 내리막으로 치닫게 할 가능성도 배제할 수 없다.  따라서 이제는 서민들이 눈앞에 닥친  전세난 해결을 위한 실질적인 대책을 당국은  내놓아야 할 것이다.유엔알 컨설팅제공 (www.youandr.co.kr)02-525-0597 

부동산 투자법에도 이제 많은 변화가 생겼다. 큰 돈을 가져야만 부동산 경매 투자에 나서던 시대는 지났다. 최소 기백만 원에서 천만 원 정도의 적은 종자돈으로도 얼마든지 소형 부동산에 투자해 짭짤한 임대수익과 함께 시세차익을 챙길 수 있다. 수 억원의 거금을 들여야만 투자성 있는 부동산을 구입할 것이란 선입관이 있다 보니 지레 부동산 투자를 아예 포기하고 사는 투자자들이 의외로 많다.경매시장을 잘 들여다보면 다양한 종목의 값싼 소액 경매물건 들이 풍부하다. 일반 부동산 거래시장에서 볼 수 없는 종자돈 투자물건들이 널려있다는 얘기다. 경매물건 4건 중 2건은 감정가 1억 미만의 서민형부동산이고 그중 5000만원 미만의 물건이 절반을 차지한다. 또 전체 4개 물건 중 하나는 3000만원 미만의 매물이기 때문에 경매시장에 눈을 돌리면 적은 돈으로도 운용할 만한 알짜 경매물건은 기대 이상으로 많이 있다.5000만 ~ 1억 원 이하 - 소형 오피스텔 · 아파트 투자 유망1억 미만의 종자돈으로 투자할 만한 경매 종목으로는 서울 외곽지역과 수도권 일대 오피스텔과 소형 아파트, 원투룸 다세대·연립주택, 신도시 일대 소형 상가, 수도권 외곽지역과 지방의 단독주택 등을 꼽을 수 있다. 1억 원 미만의 금액대에서 경매에 부쳐지는 아파트는  한 달이면 800여건에 달한다. 수도권보다 지방에 물량이 풍부하고 전세가 비율이 높아 투자성도 양호하다. 권리 상 하자 없는 안전한 물건을 집중적으로 노릴 만하다.이 금액대에 투자 가능한 소형 오피스텔 물량은 전국에서 매달 200여건에 달한다. 수도권 매물은 약 100여건이어서 공급량은 적지만 안정적 임대수익을 얻을 수 있어 초보자가 노릴 만하다. 시세차익은 많지 않지만 1회 이상 유찰 후 최저가 수준에 낙찰 받아도 짭짤한 임대수익을 얻는 게 가능하다. 소형 오피스텔의 낙찰가율은 통상 78%선이기 때문에 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유찰 후 최저가 수준에 입찰하는 걸 고려할만 하다. 1억 ~ 2억 원 이하 - 소형 상가나 임대 주택 관심내 집 마련과 장단기 투자 등 경매투자를 고려하는 수요자들이 공격적으로 투자에 나서는 자금대로써 투자층이 다소 두터운 편이다. 입찰 경쟁률도 치열하고 낙찰가율도 높은 편이다. 이 자금대에서는 서울 외곽의 소형아파트와 수도권 중소형과 재건축 아파트 입찰이 가능하다. 임대용 미니 다가구주택과 서울 중소형 다세대·연립 및 소형 아파트 상가와 도심 오피스텔과 수도권 전원주택, 투자성 있는 수도권 토지 입찰이 가능하다.이 자금대에서 투자 유망한 종목으로는 실수요 및 임대 가능한 종목인 소형 상가와 아파트, 다세대주택, 단지 내 상가 등이다. 이들 종목은 최근 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있는데다 낙찰가율이 하향 안정세에 머물고 있어 초보 투자자들이 관심을 기울이기에 좋은 투자대상이다. 특히 경매 상가는 입찰 물건이 매달 5000여건에 달하며 낙찰가율이 45~50%대여서 소액으로 입찰할 수 있는 경매 종목으로 꼽힌다.2억 ~ 5억 원 이하 - 인기지역 중소형아파트 노릴 만5억 미만의 자금으로는 서울 인기지역 내 중소형아파트와 수도권 중대형아파트, 도심 일대 중소형 다세대와 연립은 물론 재개발·뉴타운지역 내 소형 단독주택과 같은 주택을 공략할 수 있는 다소 선택의 폭이 넓은 금액이다. 또 임대용 종목인 1층 단지 내 상가, 외국인 임대주택(연립·다세대), 상가주택, 펜션, 근린주택과 수도권 일대에서 전원주택을 지을 수 있는 관리지역 농지 등 다양한 투자대상을 고를 수 있다.임대수익과 시세차익을 동시에 구현할 임대용 상품을 고르기에 적당한 금액이기 때문에 신도시 1층 아파트상가와 근린상가, 역세권 일대 중형급 오피스텔, 대학가 일대 원룸주택 등을 고르면 고정적인 임대수익을 노릴 수 있다. 싸게 낙찰 후 나중에 차익까지 챙길 수 있어 공격적으로 노려볼만 하다. 장기적으로 투자가치를 고려한다면 수도권에서 서울 출퇴근이 가능한 전원주택지나 택지지구 내 상가부지와 주택지 등도 좋은 투자대상이 될 수 있다.   5억 원 이상 - 안정적 임대수익, 장기 차익종목 노려라 부동산 상품별, 지역별 선택의 폭이 넓은 금액대여서 다양한 투자대상을 고를 수 있고 투자수익도 극대화할 수 있는 금액대이다. 내 집 마련에 대한 수요보다는 임대수익이나 재테크 차원에서 접근하는 수요가 많으므로 안정적 임대수익을 목표로 한 투자종목을 발굴하는 게 바람직하다. 주로 목 좋은 역세권 일대의 저층 근린 상가, 업무용 오피스텔, 도심 다가구주택이나 상가주택을 노리면 안정적인 노후 임대수익을 함께 시세차익도 얻을 수 있다.임대용 상품으로는 신도시 대단지 아파트 1층 상가와 역세권 일대 33㎡(10평) 이상의 근린상가가 실속 있다. 오피스텔은 서울과 신도시 오피스 밀집지역 내 매물을 고르면 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 장기적인 고정 임대수익을 올리려면 기존의 허름한 건물을 낙찰 받아 개보수 과정을 거치면 명품 투자 가능하다. 그러나 경매 시장에서 모든 조건을 갖추기 어려움으로 우량매물을 고르기 위한 정보수집을 생활화하고 열심히 발품을 팔아야 한다. 윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

퇴직을 불과 5년 앞두고 임대사업에 관심을 가지고 있던 중견기업에 근무하는 직장인  김 민식(55세)씨. 그동안 불입했던 펀드와 여윳돈삼아 4억원가량을 임대사업에 투자할 생각으로 올해초 필자의 회사를 방문했다. 상가와 같은 수익형 부동산에 투자해서 실패한 사례를 주변에서 많이 들은터라 차라리 정부의 임대사업자 활성화 방안에 맟춰 주택임대사업을 하기로 마음먹었다. 특히 2007년 ‘노도강’ 이란 신조어를 만들어낼 정도로 강북지역 투자 열풍이 불 때, 이 일대의 소형 아파트를 노후대비와 임대사업용으로 매입해 짭짤한 재미를 본 지인의 경험담도 상가나 오피스텔투자보다 주택임대사업으로 마음을 굳히는데 결정적인 역할을 했다. 주변 호재 많은 소형아파트 주목할만 송파문정시영, 성남구미동 주공, 상대원동 성지아파트 등현재 김민식씨가 임대사업으로 눈여겨 보고 있는 1순위 아파트는 우선 송파구 문정동의 시영아파트를 생각하고 있다. 14층 10개동 소형 아파트1316가구로 구성된 대단지로 위례신도시, 거여마천뉴타운, 문정법조타운 잠실 제 2롯데월드 착공등 굵직한 개발호재가 있어 투자가치가 높은 아파트로 여기저기서 추천을 받고 있기 때문이다. 조만간 리모델링도 가시화될 것 같아 1순위로 투자할 생각을 가지고 있다. 42㎡ 제곱미터의 경우 현재 시세가 1억 9천~2억 1천만원선으로 인근잠실지역의 같은평형대와 비교하면 딱 절반가격으로 투자메리트가 있어 보였다. 전세 6천에 대출 4천을 이용하면 1억이면 투자가능할 것 같다.두 번째로는 아파트 매매가가 용인수준에 머물고 있는 성남시 구미동 무지개주공 12단지도 투자리스트에 올렸다. 총 905가구로 이뤄져 있는 해당단지는  69㎡,81㎡,84㎡의 중소형으로 구성돼 있는데 미금역 인근인 분당선 오리역을 도보로 이용할 수 있고  69㎡ 의 전세가는 8000만원, 매가는 2억원 수준으로 채당 1억 2천정도면 투자가 가능하다. 끝으로 고려하고 있는 아파트는 준공20년이 넘은 441세대 규모의 성남시 중원구 상대원동 성지아파트다. 15평 매매가는 현재 1억3천으로 형성되어 있어 전세 4천에 대출 6천을 이용하면 불과 3천만원이면 투자가 가능할 것 같다. 준공업지역이라 용적율이 일반 주거지역보다 높아 향후 개발시. 투자가치가 높을 것으로 기대하고 있다.  ◇ 전세비율 높게 형성된지역 임대사업 하기에 제격 수도권 아파트 전세가율은 외환위기 이후 집값에 비해 전셋값 하락률이 적어 2000년 초까지 50~60%대를 유지했다. 이후 2002~2006년 부동산 경기 호황으로 매매가가 급등하면서 전세가율은 40% 이하로 떨어졌다.그러나 지난해 3월 이후 지속적으로 주택시장이 하락하면서 경기지역을 중심으로 40%대를 훌쩍 넘어섰다. 일부 역세권 소형아파트의 경우  '전세 값이 매매가의 70%’에 육박하는 곳도 있을 정도다. 전세가율이 높다는 것은 매맷값보다 전셋값 상승폭이 크다는 것으로 주택 구입 수요에 비해 전세 수요가 많고 월세로 환산하면 수익율도 그만큼 높게 형성된다고 볼 수 있다.   특히 대학가 인근이나 역세권, 실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대수익율이 높게 형성될 것으로 예상되는 전세비율이 높은 지역의 소형주택이 임대사업하기에 제격이다. 이런 지역들은 부동산 시장 침체기에도 하방경직성이 강해 하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있기 때문이다. ◇ 바뀌는 매입임대 사업자 세제 지원 요건  정부에서 발표한 '2ㆍ11 전ㆍ월세시장 안정대책'에 따르면 서울을 비롯한 수도권에 있는 주택은 연면적 또는 전용면적이 149㎡ 이하로서 구입 당시 공시가격이 6억원 이하인 주택을 같은 시ㆍ군 안에서 3채 이상을 5년 이상 임대해 주면 중과세를 하지 않는다. 임대사업자로 등록하면 구입 때 취득 • 등록세 면제(전용 60㎡ 이하)나 25% 감면(60~149㎡)된다. 중간에 임대가 되지 않아 비어있던 기간이 있어도 전 임차인이 퇴거한 날부터 3개월동안 임대를 준 기간에 포함해서 계산된다. 해당 임대주택을 상속받았을 때는 피상속인이 임대를 준 기간도 포함한다. 이러한 요건을 갖춘 임대주택과 다른 일반주택 한 채를 더 보유하고 있던 중 일반주택을 먼저 팔면 다주택자로 보아 1주택자에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없지만 중과세는 적용되지 않는다.또한 2010년 2월 11일 현재 미분양된 수도권 밖에 소재하는 주택을 2011년 4월 30일까지 선착순 방법으로 할인을 받아서 샀을 때는 처음 5년 동안 발생한 매매차익에 대한 양도소득세를 그 할인율에 따라 최저 50%에서 100%까지 감면받을 수 있다. 이렇게 감면을 받을 수 있는 미분양주택은 그 호수ㆍ임대기간ㆍ등록 여부ㆍ규모 등에 관계없이 비과세 여부를 따질 때 보유주택 수에서 빼줌과 동시에 중과세도 하지 않는다. ◇ 임대사업 절차  임대주택사업자가  반드시 마쳐야 하는 신고는 거주지와 물건지 관할 구청과  세무서이다. 임대주택 취득 후 30일 이내에 임대사업자로 등록해야 한다. 사업기간중에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일전에 물건 소재지 관할구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다. 임대 신고 때는 반드시 표준임대차계약서를 첨부해야 한다.  부동산 중개업소에서 취급하는 양식이나 문구점에서 파는 계약서양식이 아닌  시군구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다.  ◇ 임대사업시 주의점  임대주택사업은 예금 금리보다 높은 투자 수익률을 기대할 수 있고, 임대주택사업자로 등록하면 세제혜택까지 볼 수 있다. 하지만 통상 주택의 경우 임대 수익률은 오피스텔.도시형생활주택보다 투자수익율보다 낮게 형성되고 있는 경우가 대부분이다. 따라서  집값 전망이 불투명한 시점에서  무리하게 대출받아 임대사업용 주택을  매입할 경우  대출이자 부담 뿐만 아니라 집값 하락의 낭패를 볼 수 있다는 점에 유의해야 한다. 또한 임대주택 취득(통상 잔금지급일) 후 30일 이내에 해당 시•군•구에 임대사업자로 등록해야 한다. 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대기간 이내에 해당 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매도하는 경우에는 감면세액이 추징되므로 주의해야 한다. 결론적으로 임대주택사업의 투자 수익률은 입지여건, 주변환경 등에 따라 크게 달라질 수 있기 때문에 임대사업을 시작하기 전 꼼꼼한 현장확인과 전문가의 상담이 필수적이다.* 2011년 돈되는 부동산 투자전략 세미나23일(수),오후 2시 안국역 래미안갤러리오는 3월 23일(수) 오후 2시부터 래미안갤러리 (강북)에서 ‘2011년 부동산 실전투자 전략’에 대해 세미나를 개최한다. 이번 세미나는 총 2부로 나눠 진행된다. 1부에서는 베스트하우스 고종옥 대표가 돈 되는 도시형 생활주택 투자법에 대해  2부에서는 유엔알컨설팅 박상언 대표가 올해 돈되는 부동산, 종목별 전망 및 투자법에 대해 강의한다. 장소는 3호선 안국역 4번출구 삼성래미안 갤러리이다. 저자도서(2권 중 1권) 소지자에 한해 사전예약 및 참석이 가능하다.유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)02-525-0597

생물들은 죽음과 같은 큰 충격을 받게 된다면 생존본능, 즉 씨를 뿌리고자 하는 원초적인 부분이 많이 작동한다. 시골 출신의 친구의 주장에 의하면 단풍잎이 유독 빨갛게 열리는 날은 분명히 그 해 날씨가 상당히 덥거나 추워, 생존본능이 발휘되어서 단풍잎이 새빨갛게 변했다고 한다. 솔방울도 마찬가지로 그 해 공기가 너무 안 좋아서  나무가 스트레스를 받으면 유난히 그 해는 열매가 많이 열린다고 한다.실제로 죽음을 앞둔 분들을 조사해보면 대개 사랑했던 가족들을 앞에 두고 좀 더 잘 해주지 못한 것을 애석해하면서 후회한다고 한다. 또한 좀 더 힘들더라도 ‘자녀들을 몇 명 더 나아서  키웠으면’ 하고 바란다.   인구 구조 측면에서 한국보다 미국은10년, 일본은 25년가량 선행하고 있다.미국의 베이비 부머미국의 베이비 부머는 제2차 세계대전이 끝난 1946년부터 64년까지 20년 동안 태어난 7800만 명. 의 인구를 가리킨다. 반면 한국의 베이비붐은 6•25가 끝난 직후인 1955년부터 1963년까지 9년동안 태어난 816만 명을 가르킨다.독일의 고급승용차인 메르세데스 벤츠의 미국 내 판매가 25만대를 기록한 2006년 이후 지속적으로 감소를 보이고 있다. 미국 역사상 가장 부유한 세대이자 주된 고급소비 계층인 베이비붐 세대가 은퇴를 앞두고 급격히 소비를 줄였기 때문이다. 우리나라 경차를 대표하는 기아자동차 ‘모닝’의 경우도 2009년국내 베스트셀링카 2위에 오른 아반떼를 제치고 쏘나타와 1위 다툼을 벌일 정도로 상승세가 가파르다. 경기회복의 기대감과 불황 장기화에 대한 불안감이 복합적으로 작용해 뜻하지 않은 판매기록 경신 행진으로 나타나고 있는것과 맥락을 같이한다.미국의 베이비붐 세대는 제2차 세계대전이 끝난 직후인 1946년부터 1964년까지 20여년에 걸쳐 태어난 세대이다. 2009년 현재 46~64세 사이의 연령층을 형성하고 있는 이들은 그 인구수만 해도 7700만명에 달해 미국 전체 인구의 30%를 차지하고 있다.일본의  단카이 세대일본의 ‘단카이(團塊) 세대(680만 명)’는1946년부터 49년까지 태어난 세대다. 경제평론가인 사카이야 다이치(堺屋太一)가 76년 『단카이 세대』라는 소설에서 만들어낸 말이다. 흙덩어리처럼 뭉쳐져 있는 세대로서 사회 전반에 새로운 현상을 일으키고 영향력을 미친다는 의미에서 이런 이름이 붙여졌다. 이들은 일본을 세계 2위의 경제대국으로 이끈 견인차가 됐다. 80년대 미국과 벌인 무역전쟁에 앞장서면서 밤늦게까지 회사에서 일하다 속출한 과로사의 주인공들이었다. 그래서 ‘이코노믹 애니멀(경제적 동물)’로 불린 주인공들이기도 했다. 동시에 일본 번영의 전성기였던 버블 경제의 ‘주범’들이었다.하지만 좀 더 면밀히 따져보면  일본 제국주의의 전성기인 1930~39년 태어난 2148만 명의 인구 집단이 ‘1차 베이비 부머’라고 보면 된다.  즉   단카이 세대는 ‘2차 베이비 부머’에 해당한다.‘단카이 세대’라 불리는 일본의 베이비붐 세대는  미국이나 한국에 비해 출생기간이 짧을 뿐만 아니라 절대적인 인구수나 비중도 낮은 편이다. 1947~1949년 상에 태어난 단카이 세대는 약 680만명으로 전체 일본 인구의 5%를 차지하고 있다.  2007년부터 시작된 단카이 세대의 대량 퇴직으로 일본의 노동력 인구는 급격히 감소해 부동시장에도 부정적으로 작용할것으로 본다. 한국인의 평균 퇴직연령은 57세 전후이나 통계청 자료 등을 통해 확인할 수 있는 실제 퇴직연령은 이에 못 미치는 53세에 머물러 있다.1930 년 중일 전쟁이후 태어난   베이비부머가 60세가 넘어  본격적인 은퇴시기를 맞은 90년초반대부터 일본 경제는 내리막길을 걷고 있다. 즉 일본 경제는 1990년 버블 붕괴 이후 사실상 성장이 중단됐다. 1992~2008년 16년간 연평균 1.1% 성장했을 정도고  잃어버린 10년을 넘어 벌써 20년째 경기가 내리막길을 걷고 있다.     일본 부동산시장은 금융위기로 큰 어려움에 직면했다. 2008년부터 일본의 전통 디벨로퍼인 부동산회사가 대거 부도가 났고, 건설부동산업계는 전체적으로 인원 축소, 비용 감축 등의 구조조정과정에 들어갔다. 일본에서도 가장 타격을 입은 업계는 공동주택을 짓는 맨션개발업자들이며, 이는 경기침체로 수요가 감소하는 것과 더불어 금융기관의 대출이 엄격해졌기 때문이다. 그렇지만 이러한 파산의 근원적 배경은 일본 인구의 감소라고 할 수 있다. 일본의 총인구는 2005년을 정점으로 감소세로 돌아섰다. 다만 총세대수는 2015년경까지 증가경향을 계속할 것으로 예측된다. 왜냐하면 핵가족화 및 아이를 적게 낳는 ‘소자화(少子化)’에 따라 1세대당 사람 수가 매년 감소하여, 인구감소는 시작되었지만, 세대수 증가는 당분간 계속되고 있기 때문이다. 아울러 OECD(Organization for Economic Co-operation and Development, 경제협력개발기구) 가입 30개국 중에서 이미 인구 감소가 시작된 나라는 독일, 체코, 헝가리, 폴란드, 일본 5개국뿐이다. 이를 보더라도 일본은 ‘인구 감소 선진국’이라 할 수 있다. 인구 감소는 국제 경제의 활력 저하, 시장 규모 축소를 초래하기 때문에 국제 사회에서의 영향력 저하로 이어질 위험이 있다.*2011년 돈되는  부동산투자전략세미나23일(수),오후 2시 안국역 래미안갤러리오는 3월  23일(수) 오후 2시부터 래미안갤러리 (강북)에서 ‘2011년 부동산 실전투자 전략’에 대해 세미나를 개최한다.이번 세미나는 총 2부로 나눠 진행된다.  1부에서는 베스트하우스 고종옥대표가  돈되는  도시형 생활주택 투자법에 대해  2부에서는  유엔알컨설팅 박상언 대표가  올해 돈되는 부동산 , 종목별 전망 및  투자법 에 대해  강의한다. 장소는 3호선 안국역 4번출구 삼성래미안 갤러리이다. 저자도서(2권중1권) 소지자에 한해 사전예약 및 참석이 가능하다.예약상담 및 문의: 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)02-525-0597사전 접수 : 유엔알컨설팅(www.youandr.co.kr)02-525-0597 

‘괜찮은, 도시형 주택 없나요, 아무래도 조그만 게 좋겠죠?’‘이번에. 000에서 도시형 주택 분양하는데 월세 잘 나오겠죠?’ 도시형생활주택 광풍이 불고 있다. 필자를 상담차 찿아오는 고객중 대다수가 수익형 부동산 투자로 도시형생활주택이나 오피스텔을 염두해 두고 있는 경우가 많다. 또한, 도시형 생활주택에 관심있는 분들은 십중팔구 전세보다는 꼬박꼬박 매달 통장에 입금되는 월세를 원하고 있다.도시형 생활주택, 지원봇물1?13 전월세대책 후속조치로 연말까지 연 2% 저리대출국토해양부는 소형·임대주택 공급을 활성화하기 위해 10일부터 연리 2%의 저리로 국민주택기금을 지원한다다. 1·13 전·월세시장 안정방안의 후속조치며, 연말까지 한시적으로 이뤄진다. 지원대상은 도시형 생활주택, 다세대·다가구, 오피스텔 등 소형주택을  건설하려는 개인이나 업체다. 대출규모는 도시형 생활주택의 경우 현재 지역별 60~70% 수준인 집값 대비 대출비율을 70~80%로 10%p 상향조정해 대출가능액이 기존보다 50~60% 확대되도록 했다. 다세대·다가구주택 대출한도도 가구당 1500만원에서 3500만원으로 확대했다.소규모 건설업체 대출요건도 완화된다. 사업실적이 없거나 신설 1년 이내의 업체도 앞으로는 30가구 이상 도시형 생활주택과 모든 형태의 준주택을 건설할 때 기금대출을 받을 수 있다. 지금까지는 30가구 미만의 도시형 생활주택을 지을 때만 기금을 쓸 수 있었다. 또 현재 20가구 이상 도시형생활주택만 기금대출을 받을 수 있었으나 앞으로는 20가구 미만 도시형생활주택·준주택 건설사업도 대출을 받을 수 있다. 국토해양부도 최근 1년간 인가받은 20개 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts, 이하 ‘리츠’) 중 5개사에서 도시형생활주택에 1308억원을 투자해 오는 2013년 상반기까지 1161세대를 공급할 계획이다.도시형 주택, 원룸형만 대폭 증가1.13  전월세 대책을 살펴보면 민간 소형·임대주택의 원활한 공급을 위해서는 특별자금을 지원하고 관련 규제 완화하는 내용을 담고 있다. 이와 때를 같이하여 수익형 부동산으로 새롭게 각광받는 도시형생활주택 사업이 크게 늘었고 앞으로도 계속 늘어날 추세다.전·월세 부동산 시장에 안정적인 효과를 볼 수 있는 도시형생활주택을 올해 말까지 7000여 세대가 입주 예정인 가운데 내년도 1만5000여 세대 등 오는 2012년 말까지 총 2만2000여 세대를 확대 공급한다. 2009년 하반기 건축허가를 얻은 도시형생활주택 1701세대에 비해 2010년 상반기에는 이보다 1.3배 증가한 2281세대가, 하반기에는 전반기의 2.6배 증가한 5924세대가 건축허가를 얻은 것으로 조사되는 등 허가 물량이 지속적으로 증가 추세를 보이고 있다.  올해 건축허가 물량 역시 지난해 대비 1.5배 이상 늘어난 1만5000여 세대로 추정하고 있으며 이같은 물량은 2012년 입주물량으로 고스란히 이어질 것으로 분석하고 있다.국토해양부에 따르면 전국적으로 지난해 상반기 월평균 500여가구에 불과하던 사업승인 가구수가 지난 11월 말까지 2400여가구로 3배 이상 폭발적으로 급증했다. 하지만 1~2인 가구 대상인 원룸형 (전용 12~50㎡) 위주로 단지형다세대(전용 85㎡ 이하)는 거의 공급이 안되고 있는 실정이다. 지난해 1~11월 사업승인을 받은 전국 도시형생활주택 1만6426가구 중 원룸형이 90.5%인 1만4861가구다. 단지형 다세대는 6.4%에 불과한 1047가구다. 도시형생활주택 10가구 중 9가구가 원룸형인 셈이다. 원룸형주택이 단지형 다세대 보다 공급보다 9배나 많은 이유는 건축주나 임대사업자들의 이해타산이 맞기 때문이다.건축업자 입장에서  원룸형(12㎡~50㎡) 을 많이 공급하는 이유는 연립, 다세대형(85㎡이하)보다도 도시형주택호수를 더 많이 늘릴 수 있다. 또한 건축주나 투자자 입장에서 도시형생활주택을 전세나 월세를 놓더라도 단지형다세대 보다는 상대적으로 건축비가 적게드는 원룸형이 건축비 대비 전월세 가격을 더 높게 받을 수 있기 때문이다. (가령:원룸형 전세는 6천만원을 받는데 원룸형의 2배규모인 단지형이나다세대의 경우 전세가격이 9천만원에 형성된다. 따라서 건축업자들은 원룸형 2채를 지어 전세금 1억2천을 받는 걸 선호한다. 물론 월세도 똑같은 이치다.) 투자자 입장에서도 중형보다는 소형선호 현상이 강한 이유도 있어 건축업자들이 원룸형을 많이 공급하는 이유이기도 하다.도시형 생활주택은 주로 일반주거지역보다는 상업,준주거 지역에 주로 공급된다. 실제로 일반주거지역에서 주차장 설치기준이 60㎡당 1대이나 상업개인·준주거지역 120㎡당 1대 (주차장완화구역 내 200㎡당 1대)이기 때문에 현재 도시형 생활주택이 일반주거지역보다 상업이나 준주거, 주차장 완화구역에서 많이 나오는 있는 실정이다. 주차장을 적게 만들고 대신 세대수를 많이 늘리면 건축주의 시행이익은 더 커지게 되는 구조다. 반대로 상업·준주거지역 이나 주차장 완화지역에서 땅을 비싸게 산다면 건축업자들이 이익은 줄어들 수 있다. 최근에는 오피스텔과 도시형 생활주택의 동거 바람이 불고 있다. 오피스텔이 포함되는 것은 용도용적제로 도시형 생활주택 (상업지역에서 건축하는 주거및 주거외 건축물인경우)지을때 상업지구내 상가 비율(오피스텔) 비율을 30%로 채워야 한다는 의무 때문이다. 건축업자입장에서도 오피스텔과 도시형 생활주택(원룸형) 은 잘 팔리는 상품이나 이런 동거형 상품구성도 선호하고 있다. 또 오피스텔만 지을 때는 지하주차장 조성비로 인해 건축비가 큰 폭으로 늘어나기 때문에 업자들이 주차장을 적게 지어도 되는 도시형을 선호한다3~4인가구 전세난 해결위해 단지형다세대 공급확충 위한 금융지원 등 다각적 지원 필요정부에서는 전세난 해결책을 위해 연일 도시형생활주택을 권장하고 있다. 하지만 건축주들은 1~2 인가구가 타겟인 원룸형 도시형주택을 일반주거지역보다 상업·준주거지역에서 주로 공급하고 있다. 마찬가지로 투자자들도 임대수익을 올리려는 목적으로 비교적 규모가 적은 원룸형 주택만 분양받기를 원하고 있다. 결론적으로 3~4인가구 위주의 전세난 해결에 도움을 줄 수 있는 단지형 다세대형 도시형 주택 공급이 절실한 입장이다. 정부에서도 전세난 해소를 위해  3~4인가구가 필요로 하는 단지형 다세대 공급을 촉진하기 위해 별도의 정책적 배려와 금융지원이 요원하다.   *용어설명 :용도용적제주상복합 건축물의 용적율을 산정할 때 상업용도에는상업지역용적률을, 주거용도에는주거지역 용적률을 적용하는 제도다.건축허가를 받은 오피스텔의 대부분은 사실상 주거용으로 지어져 주차난 등 도심 난개발의 ‘주범’으로 지목되어 초고층 주상복합건물의 건축을 사실상 막자는 취지이다.용도용적제는 일률적으로 최대 800%까지 허용된 상업지역 내 오피스텔에 대한 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)을 오피스텔 면적 비율에 따라 차등 적용하는 것이다. 그렇기 때문에 판매 및 업무시설을 뺀 오피스텔 면적이 건물에서 차지하는 비율이 크면 클수록 용적률이 낮아져 고층으로 지을 수 없게 된다.예를 들어 주상복합 건물에 주거용도와 상업용도의 비율이 9대1이고, 주거지역 용적률이 300%, 상업지역 용적률이 800%라면 0.9*300 + 0.1*800 는 350%가 되며, 반대로 주상이 1대9인 경우는 750%가 된다.* 유엔알 컨설팅 주최로 세미나가 있습니다. 관심있는 분들은 사전 연락하시면 무료 참석하실수 있습니다. 유엔알 컨설팅 24일(목),오전 11시, 부동산 특강롯데백화점 강남점   오는 2월  24일(목) 오전 11시부터 롯데백화점 강남점에서 ‘2011년 부동산 실전투자 전략’에 대해 세미나를 개최한다. 유엔알컨설팅 박상언 대표가  올해 부동산 시장 종목별 전망 및   ‘시장을 이기는  실전투자법’에 대해 강의한다. 교재는 ‘시장을 이기는 부동산 특강 show’(박상언 저)다. 문의 및 사전예약 롯데 백화점 강남점 02-531-2100박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

유찰 과정을 여러 번 거쳐 값싸게 나온 물건을 낙찰 받는 것은 경매 투자의 가장 큰 매력이다. 아파트는 1~2회, 다세대·연립 2회 이상, 토지의 경우 2~3회, 상가의 경우 3~4회 정도 유찰한 물건에 입찰하면 초기 투자자금의 부담이 덜하고 값싸게 낙찰 받을 수 있다.유찰이 잦은 경매물건은 권리 상 하자 문제뿐만 아니라 계절적 비수기와 경기 침체, 일시적 수요 부족 등 다양한 변수 때문인데 입찰 타이밍을 잘 잡으면 여러 번 떨어진 값싼 물건을 잡을 수 있다.유찰이 잦은 경매물건은 꾸준한 입찰전략을 세우는 게 가장 중요하다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 입찰을 금세 포기해 버린다.그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다. 최저 금액대에서 최소 5회 이상 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다.초기 자금 적게 들이고 입찰하는 물건으로는 미등기 건물과 저평가 감정물건, 법정지상권·위장임차인 있는 경매, 공동투자 등도 내 돈 적게 들이고도 투자에 나설 수 있는 대표적인 경매물건이다.다만 소액의 투자 금액으로 입찰할 수 있는 경매 물건들은 입찰 전 권리에 대한 철저한 분석과 함께 물건분석의 과정을 거쳐야 한다. 어떻게 보면 경매고수들만 노리는 물건이기 때문에 충분한 노하우를 익히거나 전문가의 도움을 받아 입찰하는 것이 바람직하다.외관 상 흠집 있는 경매물건이고 해결방안이 있어 남 보다 싸게 낙찰 받는다 하더라도 꼼꼼한 권리분석은 경매투자의 생명이다. 입찰 전 철저하고 치밀한 분석만이 낙찰 후 문제 소지를 없애는 지름길이다.세입자가 있는 경매물건의 경우 주민센터에서 세입자 현황을 파악하고 직접 탐문과정을 거쳐 혹시 서류상에 나타나지 않는 다른 점유관계 여부도 체크해야 한다. 또한 임장활동을 통해 인근 중개업소에서 시세와 호가를 체크해 팔고자 하는 금액 또는 사고자 하는 금액 등 이중으로 시세파악을 하는 게 바람직하다.            윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008 

“대표님, 연 10% 이상 임대료 나오는 수익형상품 추천좀 해 주세요?”“수도권과 지방 원룸중에 어디가 괜찮다고 보세요?”불과 2~3년 밖에 남지 않은 남편의 퇴직을 앞두고 고민중이던 분당에 거주하는 주부 김 민경(45세)씨.노후 대비로 매월‘월세를 꼬박꼬박 받을 수 있는  수익형 부동산이 최고’라는 얘기를 주변에서 듣고 주말이면 오피스텔이나 도시형 생활주택을 분양하는 모델하우스를 열심히 기웃거리고 있다. 하지만 막상 계약을 앞두고 계산기를 두드리면, 생각보다 임대수익율(연 4~6%)이 높지 않고 각종비용(취등록세, 중개수수료 등)과 대출이자, 공실에 따른 위험요소를 감안하면 오히려 예금이자(연 4.5~5.5)를 높게 쳐주는 금융권에 돈을 맡기는 게 나아 보였다.    외곽으로 갈수록 수익율 높아베이비 부머들의 은퇴와 맞물려 소액으로 투자할 수 있는 임대상품에 대한 관심이 높아지고 있는데 도시형 생활주택이 출연하기 전까지 대표적인 임대상품이 오피스텔이었다.갈수록 인기가 떨어지는 아파트에 비해 수익형 상품인 오피스텔에 대한 구애는 과열을 우려할 정도다. 일반적으로 오피스텔 임대수익율은 도심으로 부터 멀어질수록 높아지는 특성이 있다.즉 임대수익율은 강남권>강북>수도권순이다. 지난해 발표된 민간 부동산 정보업체의 서울 구별 6개월 누적 매매임대수익률만 놓고 볼 때 은평구가 7.66%로 가장 높았으며, 그 뒤를 성북(7.24%) 동대문(7.11%) 강북(7.06%) 금천(6.57%) 순이다. 용산, 송파, 강남, 서초, 마포, 종로 등지는 5%대 이하 임대수익율을 올리는 데 그치고 있다. 하지만 수도권역세권 오피스텔은 연 8%이상 수익율이 나오는 오피스텔이 수두룩하다. 전철개통 예정지나 개발지 인근에는 완만한 시세차익까지 기대해 볼 수 있다.    같은 이치로 볼 때 수익율만 놓고 볼때는 굳이 수도권만 고집할 필요는 없다. 투자반경을 수도권에서 벗어나 부동산 시장이 비교적 완만하게 상승하고 있는 지방대도시에 관심을 가질 필요가 있다. 지난해는 부산을 필두로 지방시장이 오히려 수도권보다는 높은 매매가 상승율을 보이고 있다. 심지어는 수익형 부동산에 관심을 보이고 있는 수도권에 거주하는 투자자들도 수도권에 비해 높은 임대수익율을 보이고 있는 지방 부동산에 관심이 많다.김민경씨는 남편을 설득해 대전시 소재 대학가밀집지에 위치한 원룸에 투자하였다. 대학생뿐만 아니라 인근의 직장인들이 수요가 꾸준해 공실은 걱정할 필요가 없었다. 은행대출이자를 제외하고도 연 15% 정도의 안정적인 임대수익을 올리고 있어 김민경씨는 자신의 선택에 매우 흡족해 하고 있다.김민경씨가 투자한 원룸은 대학가/사무실 인근으로, 초기에 임대가 100% 완료된 상태였다. 18개의 룸(풀 옵션) 있는 4개층구조의 원룸을 2억2천을 투자했다. 부족한 자금은 보증금과 은행대출을 이용했다. 실제 원룸 매매가는 5억5천으로 보증금 2억 3천, 융자 1억을 이용했다. 21300원 투자해 은행 대출이자를 제외하면 매월 280만원을 꼬박꼬박 받고 있는 것이다.투자를 결정하기 전 지방에 위치해 있기 때문에 관리상의 어려움이 있지 않을까 내심  걱정했다. 하지만 월세도 매월 관리회사가 세입자에게 대신 받아주고 무료 재임대나 관리 수선까지 해주기 때문에 수월하게 임대사업을 할 수 있었다. 원룸이 위치한 지역 주변부에 대규모 개발도 예정되어 있어 인구유입효과로 인한 개발기대감으로 시세차익도 기대하고 있다.중앙행정기관 이전계획에 따라 세종시에 대한 관심이 연일 뜨거운데 근래들어 한국토지주택공사(LH)가 세종시 첫마을에 공급하는 '퍼스트 프라임' 아파트 잔여분 204가구에 1만여명의 신청자가 몰릴정도로 대전권 부동산에 투자자들이 몰리고 있다. 총 1582가구로 구성된 '퍼스트 프라임'은 지난해 11월 분양 이후 1378가구는 계약이 체결됐지만, 204가구가 미계약분으로 남아 있었다. LH는 잔여분에 대한 신청을 받은 결과 총 3700여명이 접수할 정도로 신청자가 폭주했다. 아파트분만 아니라 세종시 인근 대전, 공주, 연기, 부여일때까지 개발 기대감에 부동산시장 분위기가 나쁘지 않다. 특히 작년 한해 동안 땅값이 가장 많이 오른 지역은 대전으로 1.55%의 상승률을 보였다. 세종시 개발이 본격화될 것이라는 기대감과 첫 공급된 퍼스트프라임의 프리미엄이 뛰면서 대전지역 땅값이 오르고 거래량도 다른 지역보다 많이 늘게 된 것이다.대전에 위치한 수익형 부동산의 일종인 원룸에 투자한 김민경씨는 안정적으로 연 15% 정도의임대수익을 올리면서 느긋하게 중장기적으로 토지가격 상승도 노리고 있다.임대사업시, 부가가치세 환급을 통한 절세소득이 적은 배우자 명의로 계약하는것도 고려해 볼만수익형 부동산 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 통상 수익형 부동산을 분양받게 될 경우 건물 부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우(건물분의 10%,통상총분양가의5~ 7%가량) 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 따라서 일단 수익형 부동산을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.수익형부동산을 분양받아 임대했을 경우에 임대소득이 종합소득에 해당되기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다. 유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr)제공 02-525-0597