불황일수록 편리한 도심에 몰려  정부의 규제여파로 고급아파트나 주상복합에 대한 관심도가 식으면서 친환경과 편리성을 내세운 고급빌라에 대한 관심이 집중되고 있다. 대표적으로 도심과 가까우면서 전통적으로 부촌으로 꼽히는 단독주택과 타운하우스 등이 밀집한 평창동, 한남동 등이 인기 주거지역으로 떠오르고 있다. 용산구 한남동의 유엔빌리지 내 최고 분양가로 이름을 알린 ‘루시드하우스’의 515㎡(156평형)는 2007년 40억원이었던 분양가가 현재는 60억∼70억원으로 올랐을 정도다.  불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다. 미국 유럽, 일본 등 선진국일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져 있다.  따라서 저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부하고 편리한 도심 지역에 위치한 부동산에  수요가 몰려있다는 걸 알수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가 등은 침체 양상을 걷고 있다.명품 주거지역으로 거듭날 용산구 한남동은 전통적으로 부자들이 선호하는 지역인데 이들 지역은 물을 휘감고 도는 곳으로 재물운이 있는 명지로 알려져 있다. 즉 허리에 벨트를 찬듯이 집터를 둥글게 감싸는 금성수(金 星 水)로 재물을 불러들이는 자리다. 즉, 산으로부터 지맥이 뻗어와서 지지가 왕성히 응집되고 바람도 순하다 즉 한남동은 한강의 한과 남산의 남이 합쳐진 글자로 배산임수형의 완벽한 풍수로 각국의 대사관저와 대기업의 대표들의 저택이 밀집되어 있다. 자산가들은 주택을 고르는 기준이 시세차익보다는 재물운등을 동시에 보는 경향이 여타 일반인들과 사뭇 다르다.지난해 초 금융위기의 충격이 남아있는 상태에서 분양한 한남동 ‘더힐’은 자산가들의 관심을 끌어모아 성공리에 분양을 마쳤다. 아파트 2000세대를 지을 수 있는 대지에 350세대 정도의 고급형으로 이뤄진 대형 타운하우스인 한남 더힐은 임대보증금만 14억~25억원에 달하는 값비싼 민간 임대아파트라 초기에는 분양성공을 확신할 수  없었다. 뚜껑을 연 결과 자산가들이 선호하는 지역과 맞춤형 상품설계으로 최고 청약률 51대1로 대 히트를 쳤다.이처럼 자산가들잊 선호하는 한남뉴타운은 용산구 보광동, 한남동, 동빙고동, 이태원동 일대로 전체 69만3801㎡ 부지에 2017년까지 4층 이하 20%, 7∼15층 54%, 20∼29층 16%, 30층 이상 10%의 부지 비율로 1만2740가구가 들어선다. 시범공공관리제로 추진되는 한남뉴타운은 사업추진속도가 빠를 것으로 기대되어 한남뉴타운 사업이 완료되면 유엔빌리지를 포함한 주변 지역이 명품 주거지역으로 발돋음 할 것이다. 현재 한남뉴타운내 33㎡ 이하 소형 지분은 현재 6000만~7000정도 거래되고 있고 부동산 경기 영향으로 현재는 가격 상승세가 주춤한 상태다.  얼마전 모 일간지와 시중은행이‘10년 뒤 가장 인기가 있을 것으로 예상되는 주거 지역’을 묻는 설문조사에서 '서울 강남'을 제치고 용산 한남뉴타운 등 한강변 개발지역이 1위를 차지했다.특히 국내 자산가들과 연예인 기업 임원, 외국인등이 몰려있는 한남뉴타운   유엔빌리지에는 200여 개 고급빌라와 100여 개 단독주택이 밀집해 있다. 얼마전에도 CJ건설과 동양메이저건설이 40억원대 빌라를 분양하는 등 한남동 내 빌라 붐은 꾸준하다. 유엔빌리지 일대는 임대수요도 풍부하기 때문에 시세차익뿐만 아니라 임대소득을 노리고 계속적으로 관심을 갖는것도 좋다. 외국인들을 상대로 임대를 하면 주로 깔세(1~2년치 월세를 한꺼번에 내는 방식)로 처리되기 때문에 매달 월세받는 수고를 상당 부분을 덜수 있다.   렌트로 1년치 목돈이 들어오면 대출금을 상환하거나 추가로 투자대상을 물색할수 있다. 200억대 자산가로 알려진 가수 방미씨도 한남동 유엔빌리지 내 대형 빌라를 소유하면서 외국인에게 렌트를 주고 있다. 용산시티파크나 파크타워가 입주한 뒤로 임대료 상승율이 좀 주춤하긴 하지만 유엔빌리지 내 300~ 400㎡ 정도의 빌라는 현재까지 월 700~ 1200만원의 임대료를 형성하고 있다.유엔알컨설팅 4월 13일(화) 부동산투자 세미나 개최2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개유엔알컨설팅은 오는 13(화) 오후 7시에  '2010년,  부동산 핵심 투자처 대공개’란 주제로 세미나를 개최한다. 보금자리 주택 청약전략, 재개발 재건축, 빌라투자, 고수익 특수부동산 공략법 등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 장소는 선릉역 5번 출구  kra아카데미 (구 김영진 아카데미)다. 문의: 02-567-3736 박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597 

10년 후 우리나라는 만60세 이상 노인인구가 전 국민의 3분의 1을 차지하며 평균 수명도 95세로 늘어나는 등 심각한 고령화 사회로 진입하게 된다. 이미 65세 이상 노인인구 비중이 14%를 넘어섰고 2026년에는 20%를 넘어서 초고령사회로 빠르게 진입할 것으로 예상된다. 고령화가 예고된 시점에는 자산시장의 흐름을 진단하고 미리 인구구조에 맞는 투자처를 찾아 준비하는 지혜가 필요하다.실제 인생 2막을 준비하며 고령화 사회를 맞이해 알짜 부동산 투자처를 찾아 미래를 준비하는 부동산 투자자들의 움직임이 바쁘다. 가격거품이 빠지고 있는 요즘에도 우리나라 국민들은 은퇴 플랜과 노후준비를 위해 부동산투자에 관심이 많다. 경기침체에도 불구하고 알뜰하게 돈을 모아 소액 투자용 부동산을 사뒀다가 노후수입을 부동산 임대수익에 의존하려 한다.고령화 사회 부동산운용의 최우선은 가장 먼저 ‘안정성’에 초점을 맞춰야 한다. 무리한 부동산 투자는 금물이며 돈의 흐름상 안정적 수익을 내지 못하는 단기투자용 부동산도 되도록 피하는 게 바람직하다. 은퇴 후 자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 준비하는 시점에는  내 자금과 몸에 맞는 보수적이고 계획적인 자산투자를 하는 것이 필요하다. 덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 되팔기 어려운 종목에 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 손해를 입을 수 있다. 나이가 들수록 여유자금이 있다고 해서 새롭게 부동산으로 눈을 돌리는 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다.임대수입 보장되는 ‘소형 물건’ 중심으로 운용고령화 사회에서는 임대수입이 보장되는 소형주택을 중심으로 자산운용을 해야 한다. 소형 아파트나 오피스텔 등 임대가 손쉬운 상품을 골라 투자하고 자금여력이 있다면 상가주택, 외국인임대주택을 매입해 운용하면 안정적인 수입이 발생한다. 도심이나 역세권에 위치한 주택이라면 높은 임대소득이 보장되고, 되팔기도 손쉬워 안정적으로 운용할 수 있다.소형 아파트, 원룸텔, 오피스텔이나 도심 원룸주택, 다가구주택도 임대 수익이 높은 상품으로 집 수선 등 세입자 관리가 손쉬운데다 월세비중이 상가 등 다른 종목보다 높아 위험 부담이 낮다. 그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 입주자들이 자금 부담을 느껴 구입가격만 비싸고 세가 나가지 않는 경우가 많은 것이 일반적인 단점이다.만약 큰 돈 없이 도심에 단독주택만 보유하고 있다면 재투자에 관심을 갖기보다는 기존 주택의 활용가치를 찾아보는 것도 좋은 방법이다. 낡은 단독주택이라도 부분 리노베이션을 시도하면 재테크의 기능을 갖춘 효자종목이다. 허름한 기존 주택을 원룸 또는 다가구주택으로 바꾸면 실속 있다. 다가구주택은 다세대주택으로 용도를 바꿀 수도 있다.전원주택은 도시와 가까운 농가주택을 구입하는 게 낫다. 직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾아오기 쉬운 도시 근교의 농가를 활용하면 알짜 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 금액대가 싼 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1~2억 원 선에서 매입할 수 있다. 이런 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 도시 근처에 위치한 부동산을 고르는 게 현명하다. 선진국형 투자 = ‘임대주택’과 ‘주택연금’ 활용가장 빠르게 고령화 사회에 들어선 일본은 이미 주택 전반에 수요는 감소하면서 대형 주택가격은 하락하고 소형평형에 대한 수요는 늘고 있다. 독신율, 이혼율 증가 등으로 단독가구는 꾸준히 늘어 임대가 쉽고 수익 높은 원룸주택 수요가 급증하고 있다. 여유자금이 많은 중년층은 임대수익을 겨냥한 원룸주택 투자가 인기이며 부동산펀드와 같은 간접 투자나 국채 등에 투자하는 성향이 두드러지고 있다.고령화 사회가 부동산투자의 패턴을 바꿔놓은 셈이다. 즉 임대용 소형주택 투자가 트렌드로 자리매김하고 있다. 주택 투자를 시세차익용으로 바라보기보다는 월 고정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익성부동산으로 바라보는 경향이 강해졌다. 또 리츠와 부동산 펀드 등 부동산의 소유권을 표준화한 소액단위로 분할한 뒤 그 지분을 자본시장에 유통시키는 증권화 상품이 인기를 끌고 있다.영국·호주 등 이미 고령화 사회에 진입한 선진국의 경우 경제활동을 하지 않는 노인인구의 증가로 소비 감소, 안전자산 선호, 부동산가격의 장기적인 하락 등을 수반하고 있다. 도심 근교의 은퇴 선호지역 내 소형평수의 주택과 주상복합, 오피스텔 임대와 은퇴자 대상의 주중텃밭, 주말농장, 지분소유 농원 형태로 투자관행이 변화되고 있다고 한다.고령화 사회에서 내가 가진 집으로도 얼마든지 재테크를 할 수 있다. 바로 한국주택금융공사의 주택연금제도이다. 65세 고령자가 자신의 주택을 담보로 제공하고 노후생활 자금을 연금형식으로 대출받는 제도이다. 2008년 7월부터 판매됐는데 가입자 본인과 배우자는 사망 시까지 정해진 월 지급금을 받기 때문에 종신생활비를 보장받으면서 살 집도 동시에 해결할 수 있다.주택 전반에 대한 수요가 감소하고 단독가구 또는 대형 주택가격은 하락하는 고령화 사회에서는 자산보다 수입을 확보한다는 계획으로 주택투자에 나서야 한다. 시세차익을 바라보고 투자에 나서면 장기적인 부동산값 안정 가능성으로 따져볼 때 불안이 커질 수 있다. 보유 부동산이 여러 개라면 전세보다 월세로 전환하고, 도심 소형주택으로 임대수익을 얻는 것이 현명한 투자법이다.  윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

2010년, 불황기  부동산 신투자전략유엔알컨설팅은 오는  13(화) 오후 7시에   '불황기  부동산 신투자전략’ 이란 주제로 세미나를 개최한다. 보금자리 주택 청약전략,재개발 재건축, 빌라투자, 고수익 특수부동산 공략법등에 대해 실전투자 경험을 곁들어    상세하게 알려줄 예정이다. 장소는 선릉역 5번 출구  kra 아카데미  (구 김영진 아카데미)다. 문의: 02-567-3736 )                                                                       박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597 

임대부동산에 서서히  관심 가져야‘지금은 밥만 먹고 살아요’요전날 60대가 훨씬 넘어 보이고 오히려 70세에 더 가까우신 분이 필자 사무실에 내방 하셨다. 투자해 놓은 용산구에 위치란 시가 20억대의 단독주택 1채, 10억원을 호가하는 지방땅 수천평 등 자산만 어림잡아 30억가량 된다.     젊었을 적 남편이 사업할 때는 해외도 자주 나가면서 남부럽게 살았는데 지금은 은퇴하고 밤 낮없이 돈되는 부동산 투자만 열심히 쫓아다닌다. 그나마 있는 자산도 전부 환금성도 떨어지고 월세도 안 나오는 부동산에 묶어 있는 것이다. 이분은 수중에 돈이 없어 집 앞 백화점에도 자주 가지 못하고 멀리 있는 마트만 주로 가시는데 그것도 휴일 하루 앞두고 마감 세일하는 저녁 6시 이후 자주 간다고 한다.  ‘길게 보면  좋지 않겠어요, 대표님’'그러지 마시고 지금껏 고생하셨으니 이제는 좀 쓰시면서 사셔야죠,  우선 땅 팔아서 일부는 월세 잘 나오는  조그만 상가나 오피스텔  구입하시고요. 현금 좀 가지고 있다가 좋은 데 많이 다니시고 맜있는 것도 사 드시는 게 오히려 좋지 않을까요, 어머니' 10년 후 본인이 보유하고 있는  자산이 많이 올라 최소  50억 가량 가지 않겠냐고 확신에 찬 어조로 필자의 반응을 살펴본다.10년후가 되면 이 분 연세가 70이 훨씬 넘어 80을 향해 달려갈텐데…. 그 때까지 이 분이 생존하고 계실지…. 2배가 올라 상속한다고 해도 결국엔 세금으로 다 날라 갈텐테…. 이분이 들을세라 혼자말로 밖에 애기할 수밖에 없었다.필자는 나이가 지극한 분들이 상담차 오면 투자기간이 장기간 소요되는 재건축이나 재개발 투자컨설팅은 가급적 피한다. 투자 수익을 자기 세대에서 누릴려고 하는 분들에게 더욱 더 장기 투자는 권하지 않는다.우리나라 가구가 부동산자산 비중이 76.8%(2007년 기준)에 달해, 미국(36%) 케나다 (50%) 일본(61.7%)에 비해 압도적으로 높은 수준이다.환금성이 떨어지고 월세 한푼 안 나오는 대형 아파트나 단독주택, 지방 땅 등이 위험한 것이지 전체 자산에서 부동산 자산 비중이 높아서 위험한 것은 결코 아니다라고 본다.즉, 연세가 드실수록 월세 잘 나오고 환금성도 뛰어난 부동산으로 자산 비중을 이동하는 게 바람직한 방향이다. 오히려 이분들에게 여타 금융권 재테크 전문가처럼 위험자산인  주식을 권했다가는 돈뿐만 아니라 스트레스로 수명까지 단축되는 결과를 초래할 수 있다.  젊을 때 아파트나 빌라등 주택부터 시작해 토지 투자 하다가 나이가 먹을수록 관리하기 쉽고 월세 잘 나오는 수익형 부동산으로 자산을 재조정하는 게 ‘세상사는 이치’다.  아무래도 나이가 들수록 손 안에 쥐고 있는 현금을 이용해 자기 자신뿐만 아니리 주위분들을 잘 돌보라는 말이다. 하다못해 며느리들이 놀러올때마다 20만원씩만 현금으로 봉투에 넣어서 전달해보라. 즉시 본인을 대하는 표정부터  달라지고 손자들도 촬싹 달라 붙는게 세상사다. 나이가 들수록 베풀어야 주변분들에게 대접받고 본인도 행복해진다. 그럴려면 서서히 임대수익이 나오는 부동산위주로 부동산 포트폴리오를 조정해야 한다.끝으로 돈을 버는 목적을 정해 놓고 벌어야지 무작정 목적 의식 없이 재테크 전선에 뛰어드는 것은 오히려 아무것도 안 하는 것보다 더 위험하다.지난 2007년 인기리에 방영된 ‘쩐의 전쟁’에서  악덕사채업자로 유명한 마동포는 현금 50억을 보유하고 있었다. 마동포의 유일한 취미는 돈을 버는 즉시 잘 피고  다림질해 사무실 지하 비밀 금고에 차곡차곡 쌓는 일이다. 하지만 세상사람 아무도 믿지 않고 가족도 믿지 못해 돈이 어디 있는지 알리지 않아서 금나라(박신양)에게 이용만 당한다. 적어도 돈을 버는 목적을 명확히 하고  보관장소를 가족에게만이라도 공개했다면 평생 안쓰고 모은 돈을 적어도  자기 의지대로 사용했을 것이다.나이가 먹을수록 재산을 더 악착같이 지키고 모을려고 하는 것보다 하나하나  내려놓고 정리하고 주변에 베푸는 연습을 하는 게 남은 인생에서 더 가치 있는 일인지 모른다.    ㈜유엔알컨설팅 4월 19일(월) 부동산투자 세미나 개최2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개유엔알컨설팅은 오는 19(월) 12시 40분에  '2010년,  부동산 핵심 투자처  대공개’ 란 주제로 kra 아카데미에서 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장, 재개발 재건축, 빌라투자, 고수익 특수부동산 공략법 등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 장소는 신세계 백화점 영등포점이다. 문의: 02-2639-1500    박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597 

아파트값 하향 평준화로 ‘갈아타기’ 적기무주택자의 꿈이 내 집 마련이라면 유주택자는 지금 살고 있는 평수보다 좀 더 넓고 인기 있는 동네에 살고 싶은 게 소망일 것이다. 요즘 중소형에서 중대형으로, 수도권이나 강북권에서 강남권 등 인기지역으로 갈아타려는 수요가 부쩍 늘어났다. 부동산침체 장기화로 아파트가격이 하향 평준화되면서 소형아파트와 중대형 아파트 사이의 가격 폭이 점점 줄어들자 ‘갈아타기’를 시도하는 수요자들의 발길이 바빠지고 있다.실수요자들이 넓은 평수와 인기 유망지역으로 옮겨 타기에 관심이 많은 이유는 투자용 주택 갈아타기 수요가 늘었기 때문으로 풀이된다. 자산이 불어남에 따라 주택 규모를 늘리려는 대체수요도 있지만 경기 침체와 1인 가구 증가 등으로 대형 아파트 인기가 한풀 꺾인 데 반해 중소형아파트 가격은 꾸준히 오르고 있어 집을 넓히기에 적기라고 생각하는 탓이다.주택 갈아타기의 유형은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 살고 있는 주택 규모보다 넓은 평수로 늘려 가는 것이고 둘째는 살고 있는 지역보다 살기 좋고 쾌적한 인기지역으로 옮겨가는 것이다. 투자자의 형편에 맞는 자금조달 능력에 따라 갈아타기 타이밍을 잡되 경기가 회복돼 중대형 아파트가 제자리를 찾기 전에 재빨리 옮겨 타기 전략을 짜두는 게 바람직하다. ‘갈아타기’ 재테크가 손쉬운 듯이 보이지만 여러 가지 변수를 고려하지 않으면 헛수고가 될 가능성도 높다. 또 자칫 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치르거나 미리 기존 주택을 헐값에 매도해 손해를 입기도 한다. 한 번 갈아탄 뒤에는 다시 되돌리기 쉽지 않으므로 충분한 시간적 여유를 가지고 자금계획을 세우고 갈아 탈 아파트를 미리 물색해둬야 한다.유주택자는 교체 투자하기에 적당한 시기다. 멀리 보면 집값 상승기보다 하락기가 평형(면적)과 지역 갈아타기에 좋은 기회이다. 부동산가격 상승기에는 투자자들이 시장을 주도하지만 침체기에는 실수요자들이 경쟁력이 있어 유리하다. 요즘 중대형 아파트 가격은 보합세거나 떨어지는데 반해 소형 아파트 가격이 부쩍 올라 시세 폭이 좁아진 덕분이다.아파트 크기별 가격차가 줄어 갈아타기에 유리한 환경이 조성된 것이다. 최근 1년간 자금 부담이 덜한 소형(전용 60㎡ 이하)이 대형(135㎡ 초과) 아파트보다 2배 이상 가격이 오른 반면 중소형과 중대형 아파트의 가격차가 점점 좁혀지고 있는 추세다. 적은 평수에서 큰 평수로 한 단계 높이는 데 드는 비용이 모두 과거에 비해 크게 줄어들어 최근 집값이 급등한 소형에서 중대형으로의 갈아타기에 유리한 상황으로 바뀌고 있다.2~3년 전 서울의 전용 60㎡ 소형 아파트의 평균가는 3억 원 선, 85㎡ 중소형은 5억 원 정도여서 중소형 아파트로 갈아타려면 약 2억 원 정도의 추가금액이 들었으나 요즘은 소형 아파트 평균가가 3억6000만 원, 중소형 아파트는 변동이 없어 넓은 집 교체비용은 1억4000만 원 정도로 예전에 비해 약 6000여만 가량 차이가 줄었다. 중소형(85㎡)에서 중대형(102㎡)으로 옮기는 비용도 4000여 만 원 정도 감소했다.‘지역 갈아타기’도 ‘평형 갈아타기’ 못지않게 중요하다. ‘지역 갈아타기’를 할 경우에는 2단계나 3단계 전략을 짜는 것이 좋다. 수도권 외곽에 사는 사람이라면 1단계로 신도시나 서울에 진입한 다음 2단계로 강남3구 등으로 단계적으로 이동하는 게 유리하다. ‘지역 갈아타기’는 비수도권→수도권→서울이나, 수도권→신도시→서울로 진입해야만 갈아타기 재테크가 가능하다.현재 서울 강북권이나 수도권 인근에서 중소형 주택에 살고 있다면 서울 은평구·서대문구에 있는 주택을 잘 살펴볼 필요가 있다. 이들 지역은 교통과 주변 개발계획 등 호재가 많아 지역 갈아타기 할 때 유리하다. 강북이나 신도시에 살면서 어느 정도 여유가 있는 계층은 송파구·강동구·광진구 일대 한강변 일대로 옮기는 것을 고려할 만하다. 집값은 오르는 지역을 중심으로 오르기 때문에 집값 격차는 날이 갈수록 커질 가능성이 높으므로 집값이 꾸준히 오를 지역으로 갈아타는 것이 유리하다.서울에서 살기 좋은 곳들은 전통적인 부촌(富村)으로 조사됐다. 서울시정개발연구원 분석에 따르면 주거의 질에서 종합순위는 압구정-평창-상계-이촌-개포-서초 등의 순서를 기록했다. 주택가격 순과 정확히 일치하지 않지만 대체로 아파트 비중이 높은 곳이 높은 점수를 받았다. 또 서울시 통계에 따르면 강남구-송파구-서초구-강동구-양천구 순으로 주민의 주거만족도가 높은 것으로 나타났다.넓은 집 갈아탈 때 고려할 점갈아타는 시점에 대해서는 단기적으로 부동산시장에 변수가 많고 이해관계가 얽혀 있어 상승과 하락의 타이밍을 예측하기 쉽지 않은 상황이다. 다만 갈아 타기용 중대형 아파트의 경우 대출규제로 구매력이 크게 떨어져 수요가 위축된 상황이어서 가격의 보합세가 지속될 전망이다. 따라서 실물경기 회복으로 부동산수요 회복 가능성이 높고 금리인상으로 수요가 진정될 올 하반기 이후가 적당한 타이밍일 것으로 보인다.갈아타기 방법 가운데 비용이 가장 적게 드는 것은 큰 평수의 새 아파트를 분양 받는 방법이다. 청약통장을 활용한 단계적 평수 늘리기가 자금 조달에 용이하다. 가점이 높으면 도심 대단지나 재건축단지 등 유망 단지를 겨냥해 청약전략을 세우는 것도 한 방법이다. 최근 들어 분양가가 많이 오르기는 했지만 중도금 대출을 받을 수 있어 목돈부담을 덜 수 있고 분양권 값이 올라도 분양가를 기준으로 취득 등록세를 낸다는 점도 장점으로 꼽힌다.단기적인 측면에서 호재 있는 대단지 지역을 중심으로, 그 중에서도 급매물 위주로 관심을 갖는다면 알짜 중대형 아파트로 갈아타기가 가능하다. 저렴한 급매물을 잡기위해서는 입주 예정단지나 입주 3년차가 되는 아파트 단지에 관심을 갖고 중개업소를 방문해 매수의사를 확실히 해 믿음을 주는 게 필요하다. 특히 중대형 단지 위주로 거래가 한산해 낙폭이 큰 급매물 출현지역을 집중 공략할 필요가 있다.경매나 한국자산관리공사의 공매를 활용해도 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 중대형 경매물건은 늘고 있으나 부동산시장 위축과 경매물건 대출규제 여파로 시장 참여자가 적어 낙찰가율은 약보합세를 유지하고 있다. 시세 대비 20~30% 값싸게 나온 인기지역 대형주택을 경매로 잡으면 큰 평수의 내 집 마련과 시세차익이라는 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있다.주택 갈아타기 할 때는 기존 주택을 먼저 매도한 후 새 주택을 사야 낭패를 당하지 않는다. 자칫 새 주택부터 계약하고 기존주택을 서둘러 팔려 할 때 잘 팔리지 않아 애를 먹는 경우가 다반사다. 기존주택이 팔리지 않아 매수한 주택의 계약금을 떼어 자금융통 때문에 심각한 차질이 생길 수도 있다. 갈아타는 것은 좀 더 나은 곳으로 옮겨가는 것인 만큼 기존주택 처분은 빠를수록 유리하다.갈아타기 비용과 거래관련 세금을 감안해 손익부터 먼저 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 갈아타려는 주택가격은 지금 거주하는 집값보다 비싼 경우가 대부분이므로 미리 자금계획을 검토하고 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출 비율(LTV) 등의 규제를 받는지 여부를 체크해 봐야 한다. 주거래 은행을 찾아 대출가능 금액을 미리 알아본 뒤 새 주택 매매계약을 체결해야 한다.주택투기지역으로 지정된 곳에서는 아파트를 팔 때 양도세가 실거래가 기준으로 부과된다.  물론 1주택자는 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖추면 비과세 혜택을 받는다. 2008년 말 일시적 2주택 비과세를 위한 처분기한이 2년으로 연장됐다. 따라서 실수요자가 새 집을 사서 이사 갈 때 기존 주택은 새 집의 잔금지급일로부터 2년 내 처분하면 비과세를 받을 수 있다. 인기지역 주택은 대부분 주택거래신고지역으로 지정돼 구입비용이 많이 드는 점도 고려해야 한다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

도심지역 역세권소형에  분산투자하라최근 부동산시장 흐름이 심상치 않다. 미분양은 시간이 갈수록 쌓여만 가고 엎친데 덮친격으로 입주 때까지 팔리지 않은 불꺼진 아파트가 건설사들의 목을 겨누고 있는 실정이다.한치 앞을 내다보지 못하는 경기상황과 저렴한 공공주택 위세에 눌려 대부분 건설사들은 분양일정을 잡지 못하고 있다. 다행히 한국은행 차기 총재로 김중수 OECD 대표부 특임대사가 내정되면서 상당기간 저금리 기조가 형성될 것으로 기대됨에 따라 주식시장 뿐만 아니라 부동산 시장에도 긍정적 요인으로 작용할 전망이다.또한 지난 18일 발표한 '지방 주택경기 활성화 방안'에서 내년 4월30일까지 다주택자가 지방 미분양 주택을 구입해 감면기간인 5년이 지나 양도할 경우라도 양도세를 중과하지 않고 기본세율(6~35%)을 적용함에 따라 부동산 시장에 긍정요인이다.부동산 투자 고수들은 완만한 상승기보다 오히려 현재와  같은 가격 조정기를 투자 적기로 보는 경향이 있기 때문에 성공적인 투자를 위해서는 남다른 발상의 전환도 필요한 시점이다.투자수익이 눈에 보이는 물건, 위주로 접근하라 분양시장에 접근할 때는 청약율이 높아 프리미엄이 기대되는 지역 물건 위주로 접근하는 게 안전하다. 예상대로 청약자들이 대거 몰렸던 위례신도시에 이어 4월 사전예약이 예정된 2차 보금자리를 노리는 게 낫다. 2차보금자리 지구 대부분은 서울 도심에서 15~21㎞ 근접하기 때문에 직주근접이 가능한 위치로서 투자성도 기대된다. 그중에서도 백미는 서울 세곡 2, 내곡지구에서 공급되는 아파트가 청약경쟁율이 높을 것으로 예상되어 상당한 프리미엄이 기대된다. 5월경에 공급될 것으로 예상되는 판교신도시, 성남 도촌지구나 송도 신도시등에서 공급되는 아파트도 관심을 가질 만 하다.    하반기로 갈수록 건설사들이 현금 확보를 위해 분양 중인 물건을  파격적인 가격으로 시장에 내놓을 가능성이 있는 만큼 여유를 가지고 실수요자 입장에서 노려보는 것도 좋다.  일반매물 같은 경우는 경매를 이용하거나, 시행사들이 자금 확보를 위해 처리하는 대물(代物 )  부동산 위주로 접근하는 것도 좋은 방법이다. 대물 부동산이란 통상 시행사가 자금난에 봉착했을 때 시공사나 하청업체에 공사비 대신 완공 중인 부동산으로 대납하는 과정에서 흘러나오는 물건을 말한다.이러한 대물들이 신속한 자금회수를 위해 시장에 나오면 통상 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 나오기 때문에 경매투자보다 훨씬 높은 투자수익을 올릴 수도 있다. 대물로 나오는 부동산은 아파트, 오피스텔, 상가 등 종류가 다양한데 보통 여러채씩 묶어서 ‘알을알음’ 시장에서 나오는데 건설사사의 지인이나 부동산 컨설팅사를 통해서 유통된다. 하지만 투자시 주의점은 이러한 물건들이 아무리 싸게 시장에 나오더라고 현지수요가 없으면 되파는데 어려움이 따를 수 있으므로 사전에 면밀한 시장조사가 필요하다.불황기 부동산 투자 팁도심지역 역세권소형에 집중  불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다. 미국, 유럽, 일본 등 선진국일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져 있다. 따라서 저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부한 도심지역에 위치한 부동산에 수요가 몰려있다는 걸 알수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가 등은 침체양상을 걷고 있다. 이왕이면 시세차익뿐만 아니라 임대수익까지 가능한 부동산이면 금상첨화이기 때문에 역세권에 위치한 소형이 제격이라 할수 있겠다. 소액 투자 가능한 도심권 역세권  틈새상품은 유도정비구역내 소형 빌라에 관심을 가질만하다.대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다. 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 투자가 유망하다. 현재 망원지구, 유도정비구역일대 연립·다세대 지분가격이3.3㎡(23㎡) 당 3300~3500만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의  주택이 대부분 이어서 전세를 안고 1억5천만원내외로 투자가 가능하다. 올해 안으로 유도정비구역으로 확정되면 동시에 건축 제한지역으로 지정될 가능성이 크기 때문에 매물부족 속에 가격이 상승할 수도 있다. 분산투자가 해법  덩치가 큰 부동산에 올인하는 것보다  덩치가 적은 부동산에 분산투자 해 놓는게 유리할 수 있다. 아무래도 분산투자해 놓으면 환금성 면에서 뛰어난데 매수자 입장에서도 보다 쉽게 투자할 수 있기 때문이다. 주거와 상가, 오피스텔 등으로 나눠 놓으면 세금측면에서도 유리한 면이 많다. 즉 투자금 10억원이 있다고 가정하면, 5억원 가량 대출을 끼고 15억원짜리 물건 하나에 올인하는 것 보다, 서로 다른 2억원짜리 물건 5개에 분산투자 해놓은 게 불황기 투자비법이다유엔알컨설팅 25일(목) 부동산투자 세미나 개최2010년,  부동산 핵심 투자처  대공개유엔알컨설팅은 오는 25(목) 오후 7시 '2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개’란 주제로 kra 아카데미에서 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장, 재개발 재건축, 빌라투자법, 고수익 특수 부동산 공략법 등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 강의 후 박상언 대표의 신간‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및 부동산 투자상담도 이뤄진다. 문의: 02-567-3736박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597  

역세권 분산투자가 답도심지역 역세권소형에 집중불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한  도심권으로 몰리기 마련이다. 미국 유럽, 일본 등 선진국 일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져 있다. 따라서 저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부한 도심지역에 위치한 부동산에 수요가 몰려있다는 걸 알수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택,상가등은 침체 양상을 걷고 있다. 이왕이면 시세차익뿐만 아니라 임대수익까지 가능한 부동산이면 금상첨화이기 때문에 역세권에 위치한 소형이 제격이라 할수 있겠다.분산투자가 해법덩치가 큰 부동산에 올인 하는 것보다  덩치가 적은 부동산에 분산투자해 놓는게 유리할수 있다. 아무래도 분산 투자해 놓으면 환금성 면에서 뛰어난데  매수자 입장에서도 보다 쉽게 투자할수 있기 때문이다. 주거와 상가, 오피스텔등으로 나눠 놓으면 세금측면에서도 유리한 면이 많다.즉 10억원의 투자금이 있다고 가정하면, 5억원 가량의 대출을 끼고 15억원짜리 물건하나에 올인하는 것 보다 서로 다른 2억원짜리 물건 5개에 분산투자 해놓은 게 불황기 투자법이다  1.소형 오피스텔  자산가들뿐 아니라 일반인들도 임대사업에 대한 관심이 지대한데 소액으로 투자가능한 소형오피스텔에 눈을 돌려보면 좋을 성 싶다. 정부에서도 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했기 때문이다.바닥 난방이 가능한 분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존에 분양했던 오피스텔에도 관심을 가질 만 하다. 오피스텔은 크게 업무형과 주거형으로 나눌 수 있는데 업무형 오피스텔은 주로 소규모 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직주근접형 베드룸 형태다. 주거형 오피스텔은 아파트 대체수요로 틈새시장을 노리면서 전성기를 맞았다. 욕조와 베란다만 없을 뿐 평면 구성이 일반 아파트와 다를 게 없어 전성기에는 수백 대 1의 청약과열 양상을 보이고 웃돈이 수천만원부터 억대를 호가하기도 했다. 수요가 풍부한  도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔이 그 대상이다.  2.역세권 내 한강변 유도정비구역    소액 투자 가능한 틈새 상품은 유도정비구역내 역세권 소형 빌라에  관심을 가질만하다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다. 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 투자가 유망하다. 현재  망원지구, 유도정비구역일대  연립·다세대 지분가격이3.3㎡(23㎡) 당 3200~3400만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의  주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5천만원내외로  투자가 가능하다. 올해 안으로 유도정비구역으로 확정되면 동시에 건축제한지역으로 지정될 가능성이 크기 때문에 매물부족 속에 가격이 상승할 수도 있다.3.역세권 근린상가  안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가를 꼽자면 역세권 근린상가라 할 수 있다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다.근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 볼수 있는 상가다. 보통 입주민을 배후세대로 하는 단지내상가, 오피스주변 상가, 아파트형 공장 상가로 세분화 할 수 있다.보통 연 수익률 4~7%정도의 5~30억원내의 자금이 소요되는 현재 운영중인 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다.비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 5~30억원내로 근린상가에 투자할려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대되기 때문이다.역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋고 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다.유엔알컨설팅 25일(목) 부동산투자 세미나 개최2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개유엔알컨설팅은 오는 25(목) 오후 7시 '2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개’란 주제로 kra 아카데미에서 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장, 재개발 재건축, 빌라투자법, 고수익 특수부동산 공략법 등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 강의 후 박상언 대표의 신간‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및 부동산 투자상담도 이뤄진다. 문의: 02-567-3736박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

자영업을 하고 있는 김○○씨(55)는 강남의 주상복합아파트 경매로 단숨에 재산을 불렸다. 지난 해 법원경매로 감정가 12억 원에서 2회 유찰해 최저가 7억6800만원까지 떨어진 서울 강남구 도곡동 A주상복합아파트를 경매에 참여해 8억7200만원에 낙찰 받았다. 낙찰 잔금과 세입자 이사비를 합쳐 총 9억1000만 원이 들었지만 급매가 대비 3억 원 이상 저렴한 가격이었다.이 아파트는 지은 지 5년 된 51층의 고층 주상복합 건물로 주변이 초고층 대형 주상복합 아파트들이 몰려있고 3호선 매봉역이 가까워 주거와 교통여건이 좋았다. 김 씨는 두 달간의 임차인을 내보내는 명도과정을 거쳤다. 아파트를 인도 받은 후 내부 인테리어 공사를 마치고 올해 입주를 마쳤다. 122㎡(50평형)로 집도 넓히고 낙찰 받은 금액도 저렴해 매우 흡족해 하고 있다.  유찰 늘어 시세대비 30% 싸게 낙찰부동산 활황기에 주변 시세를 견인했던 도심 주상복합아파트 경매량이 늘면서 낙찰가율이 하락하고 있다. 아파트와 다세대 등은 높은 경쟁률 속에 고가에 낙찰되는 것과 대조적으로 도심 주상복합 아파트는 찬밥신세로 전락했다. 2회 이상 유찰은 기본이고 낙찰가율이 대형 주상복합 아파트는 75%대로 떨어졌다. 3회 이상 유찰한 후 턱없이 값싸게 낙찰되는 사례도 심심찮게 발생하고 있다.이런 현상은 최근의 주택시장 침체와 함께 정부의 총부채상환비율(DTI) 규제 영향으로 고가 주상복합아파트는 시세차익에 대한 기대감이 상대적으로 낮기 때문인 것으로 풀이된다. 또 대형 고급주택이기 때문에 환금성이 떨어지는 반면 부채 부담을 안고 가격이 비싼 고가아파트를 사들이기보다는 재건축이나 중저가 아파트를 매입하려는 수요가 몰린 탓이다.“남이 팔 때 사고 남이 살 때 팔라”는 투자 명언(?)처럼 요즘처럼 낙찰가율 하락기에 인기지역 내 주상복합아파트에 투자하면 주변 시세보다 턱없이 값싸게 중대형아파트를 낙찰 받을 수 있다. 평균 낙찰가율이 70%선이어서 감정가 대비 30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 최근 경매 주상복합 아파트는 가격거품이 빠진 상태에서 감정됐기 때문에 시세차익도 볼 수 있다.주상복합아파트는 2000년대 중반 도심 노른자위 상업지역에 건축돼 최고 위치에 있는데다 역세권내 초고층으로 세대수가 많은 단지형으로 지어졌다. 따라서 일반 단지에 비해 매매가격이 10% 이상 높고, 조망권과 호텔식 부대시설 덕분에 ‘부의 상징’이라고도 불려 고급아파트 인식이 강하다. 지역 랜드마크 아파트이어서 지역 집값을 리드하는 경우가 많다.경매 주상복합 아파트는 서울 수도권 합쳐 한 달에 약 80~100건 정도다. 최근 공급량은 늘고 있으나 입찰자는 줄고 있다. 주상복합 경매물량이 느는 이유는 부동산소유자의 사업악화로 빚이 많은 상태에서 경매에 부쳐진 경우가 많고 호황기 때 투자목적으로 과다한 대출을 얻었다가 이자부담으로 경매시장에 나오는 경우도 상당수다. 사업자는 기업대출과 함께 개인대출도 많아 주택의 가치보다 대출규모가 큰 특징이 있다.주상복합 경매물건을 검색할 때는 강남3구 등 인기지역에서 매물을 찾고 시내 주상복합 밀집지역에서 고르면 쉽게 찾을 수 있다. 토지는 상업지역이며 1~3층 등 저층은 주로 상업시설, 상층부는 고층아파트 건축형태로 배치돼 건물의 층수가 높은 아파트 매물을 찾으면 된다. 구분건물 감정평가명세표에 저층은 판매 및 업무·영업시설로 표기되고 상층부는 주거용도의 건축물로 표기된다.도심 랜드마크급 아파트 노려볼 만투자 유망한 아파트는 도심에 위치해 최고의 교통환경을 갖추고 편의성과 조망권을 확보한 아파트다. 전용율이 높고 인근에 고급 복합아파트들이 집단적으로 모여 있는 경우 매매가의 변동률이 적고 환금성도 양호하다. 저층에 수영장, 골프연습장 등 편익과 복리시설이 잘 갖춰진 경우 고소득 전문직종사자와 기업오너 등이 입주해 투자가치와 상품성이 뛰어나다.경매 입찰을 준비할 때는 중개업소를 들러 유사매물의 평면도를 통해 내부구조와 배치상태를 확인하는 것이 좋다. 입찰자가 직접 경매에 부쳐진 아파트 내부를 확인하기 어려우면 중개업소에 나온 유사 매물을 통해 간접적인 확인을 해보는 게 좋다. 지은지 오래됐거나 비인기 지역 아파트는 일반아파트보다 주거환경이 떨어지는 경우도 많으므로 주의해야 한다.도심 중대형아파트의 선택기준으로는 편의성과 조망권 확보여부가 생명이다. 생활의 편의성과 함께 주거의 쾌적성을 따져 입찰을 결정하고 다른 주상복합과 비교해 전용율이 적으면  실제 주거 사용면적을 적어 투자가치가 떨어지므로 다른 단지와 비교해 봐야 한다. 특별히 감정가가 저렴하지 않는 한 낙찰가율은 2회 유찰 후 75%선에서 낙찰 받는 게 좋다.정확한 시세파악도 관건이다. 현재 매물로 나와 있는 급매물 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준해보면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 권리관계가 안전한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 강남권 등 인기지역은 투기과열지구이기 때문에 DTI 규제가 남아있다. 값싸게 아파트를 낙찰 받았지만 대출규제를 체크하지 않고 입찰했다 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다. 입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 대금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 생긴다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

가평,양평 일대 주목할만전원생활도 겸해 토지투자에 관심이 있는 자산가들을 상담해보면 대부분 양평이나 가평, 강화도 등 개발호재 있는 수도권 지역토지에 관심이 집중되어 있다. 특히 가평과 양평은 강남과의 거리로 봤을 때 오히려 어지간한 강북권을 오가는 거리와 비근할 정도로 지척이다.양평은 중앙선 복선화가 국수역, 용문역까지 완료되어 안산, 수원 보다 더 가깝고 서울로 출퇴근이 가능해졌다. 남한강 물줄기를 품에 안고 뒤로는 용문산, 청계산, 유명산과 같은 산줄기가 흐르는 등 천혜의 자연환경을 갖춘 경기 양평군 일대는 예로부터 전원주택지 최적의 장소로 꼽혀 왔다.양평 일대 호재도 많다보니 개발업자들의 개발도 대거 몰려있다. 특히 양평은 옥천IC와 중앙선 복선전철역인 아신역일대에 상담문의가 꾸준하다. 지난해 말 팔당~국수 중앙선 개통에 이어  국수~용문 구간이 연장되면서 양평 일대는 교통호재라는 날개를 달게 됐다. 전철개통여파로  국수역 주변에서 아신이나 용문쪽으로 급속하게 투자처가 움직이고 있다. 용문면 일대는 전원주택 부지가 3.3㎡당 100~150만원 이상 호가가 형성되어 있는데 2~3년전에 비해 갑절이나 올랐다.전원주택 부지뿐만 아니라 용문역 주변은 펜션부지로도 각광을 받고 있는데 단월면 산읍리는 3.3㎡당30~ 40만원 정도, 역에서 거리가 좀 떨어져 있는 청운면은 20~30만원 선에 가격이 형성돼 있다. 사실 그동안 우수한 경관에도 양평은 6번 국도에만 소통을 의존하다시피 해 단조로운 교통여건이 늘 흠이었다. 하지만 이번 연장선 개통으로 용산에서 용문까지 1시간 30분 거리에 들어오면서 양서면 대심리 중심이었던 전원주택 시장의 흐름이 아신, 용문 등으로 확산될 것이다.   전원주택가격은 3~4년전  660㎡기준으로  3억~4억원이면 살 수 있었는데 지금은 5억~6억원으로 호가가 형성돼 있다.2013년 개통예정인 제2영동고속도로의 양평군 대신IC와 2011년~2013년 완공예정인 양평~여주간 고속도로 (36.6㎞) 양평~화도 간 고속도로,  2014년 개통목표인 양평군 양서~하남~송파민자 고속도로 (22.8㎞)등 광역 교통망, 수도권 제2 외곽순환 도로 등 이 수년 내 완공 및 착공될 예정이다. 앞으로 광역교통망이 완공되면  30~40분 내 강남진입도 가능할 것으로 보인다. 이 같은 교통망이 추가로 확충되면 양평은 주거환경으로 한단계 더 업그레이드 될것으로 보인다. 특히 까다로운 토지거래허가가 필요없는 양평은 앞으로도 토지 투자수요가 급속하게 늘어날 것으로 보인다.유엔알컨설팅   25일(목) 부동산투자 세미나 개최2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개유엔알컨설팅은 오는  25(목) 오후 7시   '2010년, 부동산 핵심 투자처  대공개’ 란 주제로 kra 아카데미에서 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장,재개발 재건축, 빌라투자법, 고수익 특수부동산 공략법등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및 부동산 투자상담도 이뤄진다. 문의: 02-567-3736박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

지금 살고 있는 아파트의 면적을 늘려 좀 더 넓은 평수의 중대형 아파트로 갈아타고 싶은 욕심을 누구나 갖고 있다. 그렇다면 집값 비싼 서울을 벗어나 수도권 신도시 일대 값싼 경매 아파트로 눈을 돌려보면 어떨까. 대체로 수도권 일대는 서울과 가까워 출퇴근이 용이할 뿐 아니라 자연환경도 뛰어난 게 보통이다.경기 침체로 거래도 한산한 만큼 대형 평수로 갈아타기를 할 실수요자라면 법원경매를 이용해 수도권 신도시 일대 주택을 낙찰 받으면 여러모로 유리하다. 우선 시세보다 20~30% 정도 싼 값에 넓은 평수의 경매아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있어 큰 돈 들이지 않고 넓은 평수로 갈아탈 수 있다. 최근에는 단기차익을 노린 투자용으로도 중대형 경매투자가 각광받고 있다.신도시 아파트 경매시장 동향신도시 일대 부동산은 가격 하락세를 이어가고 있다. 경기 침체에다 전반적인 경기 하락세로 소강상태에 접어 들었다 아파트?주택 등 수요가 많은 부동산도 지속적인 수요 감소로 매물이 누적돼 급매물이 적체되어 있는 상태다.특히 대형아파트 매매가와 전세가 중심으로 하락세를 이어가고 있는데 중소형 아파트와 목 좋은 소형 상가 등은 경기 여파와 무관하게 꾸준히 수요는 늘고 있는 추세이다. 수도권 신도시 일대 경매물건은 한 달이면 500여건씩 공급되며 상반기를 지나면서 매월 5~10%씩 증가하고 있다.낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 평균 70% 안팎으로 최소 2회 이상 유찰 후 낙찰되고 있어 투자 메리트가 상당하다. 분당?일산 등 수도권 인기 신도시의 경우 아파트 낙찰가율이 75%대로 서울 경매아파트 수준을 거의 맞먹고 있다. 그러나 단독?다세대?상가건물 등은 60~70% 대로 서울과 비교해 10% 가까이 낮게 낙찰되고 있다.신도시 경매 투자의 장점신도시는 정부나 지자체가 체계적으로 조성한 ‘계획도시’인 탓에 자연과 도시가 잘 조화돼 생활에 필요한 편의시설을 잘 갖추고 있다. 또 신도시는 전원 분위기에다 조용하고 공기가 맑은 쾌적성, 서울의 직장과 1시간 이내 거리, 서울의 시설 들을 쉽게 이용할 수 있는 편리함, 저렴한 아파트 관리비, 적절한 집 값 등의 조건들이 서울 보다 부동산을 찾는 수요자들을 만족시키는 게 보통이다.이런 신도시에 위치한 부동산을 취득가가 싼 법원경매를 통해 사면 현재 거래 시세의 70% 수준에서 구입할 수 있다. 잘 만하면 서울 도심의 전셋값 수준에서 아예 집을 장만하거나 소형 주택 소유자도 현재 같은 불경기 때 중대형 주택으로 늘려갈 수 있는 기회이다. 신도시 경매 최대의 장점은 공급물량이 풍부해 주택?상가 등의 선택의 폭이 넓은 게 보통이다. 감정가 자체가 서울 보다 낮게 잡히는 게 통례이다. 서울보다 10~20% 가까이 낮게 책정되는데다 낮게 잡힌 감정가에 2회 이상 유찰된 경매물건을 낙찰 받으면 시세보다 크게 낮은 값에 경매로 아파트를 살 수 있다.신도시 아파트 경매투자 전략신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 왠만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하고 입찰 경쟁률도 지속적으로 상승하고 있다. 따라서 수회 유찰되기를 기다리기 보다는 한 타이밍을 앞서 입찰에 나서는 게 유리하다.최근 2회 유찰 후 낙찰되는 신도시 아파트의 경우 감정가가 시세를 충분히 반영했거나 낮게 잡힌 경우 1회 유찰 후 최저가로 낙찰 받는 게 오히려 유리할 수 있다. 또 신도시 주택은 되도록 지하철과 인접해 있고 교통과 생활편익시설 이용이 편리하며 주위에 각종 공원과 체육시설을 두루 갖춘 곳이라야 투자성이 있다. 되도록 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 물건을 고르는 게 경매투자의 핵심전략이다. 분당, 일산, 과천 등 인기지역은 잘 짜여진 도로망에 백화점, 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 밀집되고 자연과 도시가 잘 조화된 현대식 공원과 체육시설 등 생활이 쾌적하다. 이런 수도권 신도시 부동산은 경기 부침에 민감하지 않아 가격 변동이 적어 환금성이 뛰어난 게 보통이다.정확한 시세파악 후 입찰해야최근 경기침체로 신도시 경매아파트의 완만한 하락세를 유지하고 있는 만큼 무리한 경매투자 보다는 충분한 시세차익을 거둘 수 있는 알짜 아파트 경매물건을 위주로 경매 사냥에  나서는 게 유리하다. 은행권의 부실채권 증가로 인해 꾸준하게 경매물건이 유입하고 있는 만큼 조급한 경매투자는 실패로 이어질 수 있다.신도시 주택은 경기 침체기 때 서울보다 가격 하락폭이 큰 게 통례이다. 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것은 상대적으로 인기가 없고 수요가 많지 않다는 점에 염두에 두고 막연히 가격이 오르리라는 심리로 투자하는 건 금물이다.최근 서울 수도권 아파트가 저점을 찍었다는 기대심리로 인해 중소형 아파트에 대한 과열양상이 나타나고 있다. 분당 등 일부 신도시는 경매 과열양상까지 띄며 낙찰가가 감정가에 육박하는 현상도 속출하고 있다. 되도록 예정 입찰 가격을 정해 고가에 낙찰 받는 경우를 피해야 한다.또 신도시 개발예정지역이나 후보지 등으로 거론되는 지역을 주변 사람들의 개발소문 만 믿고 투자할 경우 나중에 낭패를 당할 수 있다. 되도록 주거환경 쾌적한 곳에 투자하는 게 바람직하다. 특히 2회 유찰되어 겉으로는 싼 아파트 경매물건으로 보이지만 실상은 비인기층이거나 과대 감정가, 부실공사로 인한 가격하락지역도 있다.철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008