기다림은 부동산 투자의 기본세상에는 다양한 일들이 벌어지듯, 부동산 투자에서도 성공과 실패는 아주 사소한 차이에서 결정되기도 한다. 처음에는 성공한 듯 보이다가 나중에 실패하거나 반대로 실패한 듯 보였다가 결국에 성공하는 등 희비가 엇갈리는 천태만상의 사례들이 존재한다.서울 송파구에서 학원을 운영하는 전??씨(48)는 치밀한 조사와 탐문 끝에 길이 뚫리는 토지를 인수해 큰 수익을 남긴 케이스다. 부동산투자에 대한 기본상식조차 없던 그는 2006년 경기도에서 입시학원을 운영하는 친구에게 2억5000만원을 빌려줬다. 친구 소유의 땅을 1순위 담보(근저당)로 잡고 돈을 빌려주면서 6개월 약정기간 안에 돈을 갚지 않으면 경매를 부치기로 합의를 봤다. 경기도 화성에 있는 농지 680㎡로 친구는 현재는 별 볼일 없는 전(밭)이지만 주변에 2차선 도로가 개설될 예정이니 돈 떼일 염려는 하지 않아도 된다고 설득했다. 돈 빌려간 지 서 너 달은 꼬박꼬박 이자는 내더니 얼마 후 연락이 두절된 상태였다. 수소문해 알아보니 운영하던 학원을 부도내고 원장인 친구는 종적을 감춘 상태였다. 그래도 친구 소유의 땅에 근저당을 설정한 탓에 담보권 실행을 통해 저당 잡은 땅을 임의경매에 부칠 수 있었다.전씨는 경매가 진행되면 채권자로서 직접 낙찰 받기로 결정했다. 법원 감정가가 빌려준 원금보다 작은 2억2000원밖에 되지 않아 채권 확보를 위해 본인이 직접 낙찰 받아 소유하는 것이 훨씬 낫겠다고 판단했다. 감정가에 낙찰 받아 소유권을 넘겨받고 나자마자 인근 공인중개사사무소에서 자꾸 찾아봤다. 3억 원에 매수자가 있으니 땅을 넘기는 게 어떠냐며 재촉하는 것이다.땅을 팔아야할지 그냥 보유해야 할지를 고민하다가 갑자기 돈 떼먹고(?) 잠적한 친구의 말이 떠올랐다. “길이 곧 뚫릴 것이다”는 말이 생각난 것이다. 예상대로 길이 뚫리는지 여부를 확인하기 위해 현장 답사해 조사해 봤다. 지적도와 각종 서류를 확인해 땅 모양과 여건 등을 조사하고 마지막으로 도로담당 공무원을 만나 도로개통 여부를 직접 확인해보니 결국 인수한 땅 전면에 2차선 도로가 개통될 것이라는 점을 알아냈다.전씨는 도로가 개통되기를 기다리며 3년을 버텼다. 전씨의 바람대로 예정됐던 도로가 생겼고, 길이 난지 얼마 지나자마자 도로 주변에는 음식점 상가들이 줄줄이 들어서기 시작했다. 갑자기 농지에서 도로변 땅으로 바뀌면서 근린생활시설로 건축하려는 실수요자들이 자꾸 찾아와 땅을 팔라는 제의가 잦았다. 급하게 사겠다고 하는 사람도 찾아왔다. 결국 6억 원에 땅을 넘겼다.불과 2년 반 만에 세후 두 배 이상의 차익을 넘기고 되팔았다. 전 씨는 전화위복을 겪고서 땅 투자의 매력을 알게 됐다. 이후부터 이제 도로 개통 계획 소문이 난 지역이라면 당장 달려가 땅의 가치를 따져보는 토지 전문가로 변신했다. 단기 차익 노렸다간 원금 까먹어 부동산으로 시세차익을 노리려다 원금을 까먹는 우(愚)를 범하는 사례는 주변에 비일비재하다. 장밋빛 개발계획에 현혹되거나 유난히 좋은 조건에 반해 큰돈을 묻었다가 투자실패로 이어지는 경우이다. 특히 무허가 토지업자에게 속아 돈 벌려다 오히려 돈을 떼이는 순진한  투자자들이 너무 흔하다.서울 은평구에 사는 김??씨(55)는 땅 투자에 관심을 갖고 있던 중 보상예정 토지에 돈을 묻었다 적지 않은 재산 손실을 입은 사례이다. 알고 지내던 지역 중개업자의 소개로 인천 중구 운서동에 소재한 임야 7000㎡를 3.3㎡당 10만원씩 2억1000만 원을 들여 사들였다. 매입 후 1년 정도 지나 보상이 나오면 최소 20만원은 훨씬 넘을 거라는 업자의 말을 찰떡같이 믿었다.높은 보상비를 예상하고 토지수용 예정지를 사들였지만 1년 후의 보상가는 실제 3.3㎡당 5만~6만원씩에 불과했다. 자그마치 8000만원이 넘는 손실을 순식간에 입었다. 까다롭고 변수가 많은 토지 보상과정을 예상치 못하고 업자의 말만 맹신했다가 결국에 큰돈을 날리고 말았다.알고 보니 김씨 외에도 업자들의 꾐에 빠져 2~5배 비싼 가격에 토지를 매입한 외지인들이 많았다. 보상가가 5만원인 임야를 심지어 30만원에 산 경우도 있어 고스란히 투자자들의 손해로 이어지고 말았다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

금융자산시장의 자금 유입 효과 포석인듯 부동산 버블문제를 10여 년 전부터 줄기차게 제기하는 기관과 연구소 대부분은 은행과 증권사를 자회사나 연관회사로 거느리고 있는 경우가 많다. 즉, 팔은 안으로 굽듯이 부동산 비중보다는 주식이나 예금등의 금융비중을 늘려서 자사의 이익을 극대화하려는 의도도 일부 숨어 있다고 해도 과언이 아니다. 결과적으로 근래들어 이들의 말을 믿고 펀드나 주식에 뛰어든 사람들은 상당한 손해를 보았다. 주식 전문가들의 ‘지금은 바닥이다’ 라는 전망이  시장상인 들이 흔히 말하는 ‘밑지고 판다’ 라고 동의어일 정도로 시중에서  믿지 못하는 말중의 하나라고 회자되고 있다.미국의 연간 펀드 회전율(200~300%)에 비해 우리나라 증권회사 연간 평균 회전율은 800~1000% 정도로 수수료 수입을 목적으로 고객을 봉 취급하고 있을 정도다. 1억원을 펀드에 가입했을 때 초기수수료(판매+운용)로 평균 300만원정도 떼고 9700만원의 8배~10배 금액 정도를 그들의 수수료 수입을 위해  사고 팔고 한다는 말이다. 그것도 모자라  매년 운용수수료로 원금의 1~2%를 주기적으로 수수료로 떼고 있다.부동산 버블, 환금성 떨어지는 주거용에 국한부동산 버블은 좁혀 말하면 환금성이 떨어지는 주거용 부동산 버블로서 일컬어 지는게 정확하다. 하지만 이들은 막연히 부동산 버블만 애기하고 대안 부동산 투자처는 제시하지 못하고 있다. 주거용 부동산 비중은 줄이고 환금성 높은 소형부동산이나, 수요가 많은 임대 부동산으로 서서히 갈아타면 된다.  계약서를 거의 적어본 적 없는 탁상공론만 일삼는 부동산 비전문가집단은 대안책을 내놓지 못하고 연일 탁상공론식 버블 굿판을 벌이고 있다.경쟁적으로 여기저기 널려져 있는 자료 가공하기 전에 책상에서 일어나 직접 현장에 나가서 부동산 돌아가는 시스템을 익혔으면 한다. 이들은 주로 현장을 모른 채 주로 미국이나 일본 등의 발표된 사례를 여기저기서 취합해, 짜맞추 듯 자료를 가공하고 있다.우리와 같은 아시아 국가이면서 주택보급율이 100% 넘고 땅덩어리가 좁은 싱가포르나 홍콩의 부동산 가격이 상당히 고가로 형성되고 있다는 점은 설명하지 못하고 있다. 특히 필자가 현장에서 확인한 결과, 부유층이 많이 고급주거지일수록 고가의 부동산들이 즐비했다. 부동산 부정론자가 여러모로 입지굳히기 유리?최근에 급부상한 민간연구소의 보고서를 보면 마치 버블과 더블딥이 빨리 와야 한다고 주장하면서 매일같이 굿판을 벌이고 있는 느낌이다. 버블과 더블딥에 대한 이론이 굳이 새로운 이론이 아님에도 불구하고 현장 실무경험없이 주기적으로 탁상공론식 자료를 생성하는데 다분 정치적인 색깔까지 덧입혀져 있다.   부동산 분야에 햇병아리 라고 할 수 밖에 없는 이들이 운영하는 블로그나 책자를 보면 수십년째 현장과 학계에서 활동하는 부동산 전문가들의 의견은 깡그리 무시하고 모두 엉터리나 투기꾼이라고 싸잡아 비난하고 있다. 폭란론자들의 주장은 일부는 맞는 부분이 있지만 현실감각이 떨어지는 이론과 논리로  본인의  의견만 강하게 고집하는 마치 칭얼대는 어린 아이들같다.전문가라 하면 남의 의견도 경청하고 수용할 것은 수용해야 한다. 계약서도 거의 써 본적 없는 부동산경험이 미천한 영웅심에 사로잡힌 모 젊은 연구원은 정치적인 색깔론까지 덧입힌 그럴듯한 글로써 정부까지 싸잡아 비난하면서 연일 부동산 폭락론을 설파하고 다닌다. 2007년 박현주 미래에셋그룹 회장도 부동산 가격 거품에 대해 강도 높은 발언을 쏟아냈는데 ‘투자는 안하고 부동산 투기만 일삼는 우리의 어리석음이 실로 무섭다’라고 표현하면서 “부동산가격은 이미 버블수준에 와 있다"고 강조했다. 속내는 경제에 대한 우려감 보다 미래에셋그룹의 성장성은 펀드를 많이 팔아 수수료 수입을 올려야 한다는 깊은 뜻이 있는 말인지도 모른다.즉 미래에셋이 성장하려면 부동산이 아닌 자본시장으로 돈이 꾸준히 흘러와야 된다는 말이다. 결과론적으로 미래에셋의 꼬임과 바람몰이에 대다수의 순진한 국민들은 쌈짓돈까지 털어넣었는데 결과는 참담했다. 중국 펀드시장에 투기적으로 몰빵한 미래에셋 펀드들 대부분은 현재도 다른 자신운용사의 펀드와 비교해서 수익율이 꼴지에서 대부분 헤매고 있다.   해외에 체류하면서 사과 한마디 없는 박현주 미래에셋그룹 회장도 부동산에 대해서 가타부타하기전에 마이너스 수익율에 머물고 있는 미래에셋 펀드에 대해서 사과부터 해야 한다. 본인이 잘하는 주 종목부터 성공시킨 후 다른 분야에 대해 평가의 잣대를 들이대야 신뢰감이 생기는 건 명백한 이치다.부동산 대세 하락론이 제기되었던 10여년 전부터 최근까지도 비슷한 행태를 보이고 있다. 10여년 전부터 줄기차게 탁상공론식 부동산버블론을 언론과 방송에서 줄기차게 주장했던 모 민간 경제 연구소의 한 연구원은 결국엔 신뢰를 잃어 어느 순간 시장에서 잊혀졌다. 부동산 시장에서 긍정론보다 부정론자의 시각으로 입장을 표명하는 게 여러모로 유리할 수 있다는 게 주식시장에서 전문가들이 입지를 굳히는 생리와 같다고 볼 수 있다. 즉 버블폭발 시기를 정확히 맞혔을 경우 선견지명을 가진 유명한 전문가로 부상할 수 있는 기회를 잡는 것이다. 틀렸다고 하더라도  미리 그들이 버블에 대한 경고를 했기 때문에 버블붕괴가 연장되었다고 하면 그만이다.경제지 기자로서 오래 몸 담은 현직 경제기자가 얼마 전 내놓은 ‘안티 이코노믹스’를 읽어보면 위기를 예측한 경제학자는 전세계 강연회에 불러다니고 금세 석학대열에 오른다. 그러다보니 경제전문가들은 각종 수치가 수반된 전망을 내놓으면서 자신의 전문성을 뽐내기에 바쁘다. 비관론을 내놓은 뒤 경기가 나빠지면 “내지적이 정확히 맞은 결과” 라고 주장하고 경기가 풀리면 "내 지적대로 잘 해결한 결과”라고 주장하면 그만이다.  즉 부동산 폭락론이 빗나가게 되면 정부의 부양책 때문이라고 변명하는 것과 같은 이치다. 자칭 전문가인 그들은 왜 정부의 부양책 까지는 예측하지 못하는가? 역사적으로 보면 경기는 상승후퇴를 거듭하는데 상승기에는 저금리와 유동성을 수반한 정부의 부양책이 당연히 뒷받침의 연속선상에 되풀이 되어 왔다.     저녁 12시가 버블폭발시기라고 가정할 때, 시간이 잘 맞지 않은 시계도 언젠가 한번은 12시를 가르킬 수가 있다. 언젠가라는 시간이 내년이 될수도 있고 10년후, 아니 그 이후가 될수가 있다. 그렇다고 해서 이들을 전문가라고 치켜세우면 심각한 어불성설이다. 부동산이란 분야에서 전문가라고 이야기를 들으려면 아파트뿐만 아니라 다른 종류의 물건들을 분석할 수 있어야 하고  연구소들의 주특기인 탁상공론보다 실전 감각이 필수이기 때문이다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

3분기까지 약세 지속될 듯주상복합아파트의 대명사인 타워팰리스 집값 하락이 연일 계속되고 있다. 최근 일반아파트보다 주상복합 집값 하락세가 더욱 큰 모양이다. 서울 강남의 대표적인 주상복합이라 할 수 있는 타워팰리스2차 221㎡(이하 공급면적)의 현재 시세는 21억원 대에서 형성돼 있다. 이는 1년 전인 지난해 5월 수준(23억2000만원)보다 약 10% 떨어진 가격이다.타워팰리스 인근에 있는 도곡동 대림아크로빌의 하락속도는 더욱 심하다. 대림아크로빌 244㎡의 현재 매매가는 17억2500만원가량인데, 올 초 시세 19억5000만원에 비교해보면 4개월 새 약 11%가 빠진 셈이다.서울 강북과 분당 등지에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다.　종로구 사직동에 있는 광화문스페이스本 191㎡는 지난해 말 수준보다 2억5000만원가량(약 16%)이 떨어진 14억원에서, 자양동 더샾스타시티 171㎡도 같은 기간 동안 2억원(약 13%)이 하락한 13억원에서 시세가 형성돼 있다.현재 13억원 대인 아아파크 분당 201㎡는 2억3000만원(약 15%)이, 17억5000만원가량인 파크뷰 208㎡는 5억원(약 22%)이 떨어진 것으로 조사됐다.　지난해 5월부터 1년 동안 아파트 매매가 하락율이 평균 5~8%임을 감안하면 주상복합 내림세가 결코 완만하지 않다는 것을 알 수 있다.주상복합은 청약시장과 경매시장에서도 차가운 대우를 받고 있다. 인천 송도국제도시에서 나온 글로벌캠퍼스 푸르지오는 11개 주택형 중 5개가 미달됐다. 같은 지역에서 나온 코오롱 더프라우2차도 5개 주택형 중 2개가 3순위 마감, 1개는 미달된 것으로 확인됐다. 청약열풍의 중심지인 송도국제도시 물량이라는 것을 고려하면 상당히 부진했다는 평가다.경매시장만 살펴보더라도 잠실 '롯데캐슬골드'의 경우 지난 2월 22일 감정가인 24억원에서 세번 유찰돼 서울동부지방법원에서 입찰 부쳐쳤다. 전용면적 166.7㎡는 감정가 보다 10억원 가량 낮은 14억5230만원(60.5%)에 낙찰됐다.앞서 1월 18일에도 동일 면적의 롯데캐슬골드가 감정가인 21억 원에서 3번 유찰된 후 14억 100만원(66.7%)에 낙찰된 바 있다. 롯데캐슬골드는 앞으로도 3건이나 줄줄이 경매 대기 중에 있다.분당 정자동 '파크뷰'. 전용 182.2㎡는 감정가 24억원에서 2차례 떨어진 후 18억5100만원에 낙찰돼 낙찰가율이 77.1%에 그쳤다. 경매시장에서 낙찰가 하락세가 이어지고 있는 가운데 주상복합이 일반아파트 보다 낙찰가율 하락폭이 더 큰 것으로 나타났다. 수도권 일반 아파트와 주상복합 아파트의 낙찰가율을 비교한 결과 최근 6개월간 일반아파트는 평균 84.9%에 낙찰되는데 반해 주상복합아파트는 78.3%에 낙찰돼 주상복합아파트가 현저히 낮은 수치를 나타내고 있다.주상복합은 고분양가와 대형 평형이 동시에 맞물려있다. 일반아파트와 주상복합과 마찬가지로 편리한(온스톱) 생활이 가능하게 공급되기 때문에 경쟁력이 떨어지고 있다.과거 주상복합만이 가지고 있는 차별화가 부족한 점이다. 주상복합아파트는 아파트 시장이 회복될때까지 떨어질가능성있다 .적어도 3분기까지 약세가 예상된다.지금 시점에서 주상복합 투자시는 아파트 시장이 회복되지 않는 한 주상복합만의 상승은 힘들다는 점을 알아야 한다. 결론적으로 주상복합은 재건축도 힘들기 때문에 장기적이고 실수요 관점에서 투자해야 한다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

호재 미리 알아내 우량물건 취득부동산 재테크에도 철저한 준비와 공부는 필수다. 전망이 좋다고 무턱대고 뛰어들었다간 낭패 보기 십상이다.서울 강동구에서 외식업체를 운영 중인 임 씨(49·여)는 제대로 준비하고 발품도 팔아 재테크에 성공한 케이스다. 사업에만 전념하던 그는 2006년부터 종잣돈으로 소형주택 경매에 나섰다. 1년여에 걸쳐 차근차근 경매서적을 읽고 일주일에 한 번씩 입찰장을 찾아가 현장 분위기를 익혔다. 그러다가 마음에 쏙 드는 소액 물건을 발견했다. 경기도 시흥시 뉴타운 호재를 갖고 있는 지하 다세대 주택이었다.이 물건은 대지 지분 44㎡, 건물 65㎡로 감정가 1억3500만원에서 3회 유찰돼 최저가가 6912만원까지 떨어진 상태였다. 전입신고를 마친 소액 임차인(전세보증금 3000만원)이 거주하고 있을 뿐 다른 권리 관계는 없는 안전한 경매물건이었다. 뉴타운에 편입될 예정이어서 호재도 많았다.12명이 벌인 입찰경쟁에서 임씨는 8971만원을 써내 최고가 매수인으로 결정됐다. 잔금납부 후 바로 세입자를 내보내고 40대 부부에게 보증금 2000만원, 월 35만원에 세를 줬다. 이후 뉴타운 사업이 진행되면서 집값이 올라 낙찰 받은 지 1년 만에 1억6000만원에 처분했다. 시세차익(세전)은 무려 7000여 만 원.소액 경매투자에 재미를 붙인 임씨는 국토해양부나 지방자치단체 홈페이지를 활용해 다양한 지역정보를 수집했다. 이를 바탕으로 부지런하게 발품을 팔았다. 이후 그는 수도권에서 재개발·뉴타운지역 매물을 공략했다. 다세대 주택과 상가는 물론 오피스텔까지 낙찰 받은 뒤 20~30%의 차익을 남기고 되팔았다. 1억 원 남짓으로 투자 일선에 뛰어들었던 임씨는 현재 뉴타운 지역 내 다세대주택 두 채와 수도권에 4층짜리 상가주택을 보유하고 있다.경매시장은 두 얼굴을 가진 투자처다. 대박 사례도 여럿 있지만 쪽박 사례도 비일비재하다. 싼 값에 현혹돼 투자했다가 권리분석을 잘못해 추가로 돈을 물어줘 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 흔하다.위치 확인 못해 엉뚱한 곳 낙찰도경기도 의정부시에 사는 김 씨(61)는 공기업을 명예 퇴직하고 경매 투자에 매력을 느껴 입문했지만 준비 부족으로 쓴맛을 본 사례다. 경매 투자에 나서기 전 경매 관련 서적 몇 권을 읽고 바로 투자에 나섰다.그는 포천시 W아파트 59㎡를 감정가 8500만원의 55%인 5510만원에 낙찰 받는 데 성공했다. 문제는 낙찰배당금으로 전셋돈을 돌려달라고 요구하지 않은 선순위 세입자가 버티고 있었던 것이다. 김씨는 세입자 전세금 3000만원을 물어줘야 하는 처지에 처했다. 돌려줘야 할 전세금을 감안하면 시세보다 비싸게 산 꼴이 됐다. 서울 대방동에서 자영업을 하는 장 씨(48)는 상가경매에 참여했다가 경매물건 위치를 확인하지 못해 엉뚱한 곳에 있는 상가를 낙찰 받았다가 입찰보증금만 날린 경우다. 지난 2월 서울 신대방동 아파트 단지 내 1층 상가 18㎡가 2회 유찰돼 최저가 5200만원에 경매시장에 나왔다.총 380채로 단지는 작은 편이었지만 대로변과 붙어 있어 투자목적으로 사뒀다 되팔기 위한 요량이었다. 문제는 상가 호수를 잘못 확인해 후면에 있는 구석진 상가를 낙찰 받은 것이다. 결국 입찰 보증금 550만원만 날리고 말았다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008       

우량 물건 선점은 빠른 정보수집부터모든 투자에는 고급 정보 입수가 최우선이듯 경매투자에도 사전에 발 빠른 정보취득이 관건이다. 값싸고 우량한 경매 부동산을 사려면 빠른 시간 안에 정확한 투자정보를 얻는 게 중요하다.일반 부동산 투자와 달리 법원 경매투자는 타이밍을 잘 맞춰야 한다. 아무리 괜찮은 경매물건이 입찰에 부쳐졌다 하더라도 정해진 입찰 기회를 놓치면 하염없이 다음 기회의 입찰기일을 기다릴 수밖에 없다. 투자자의 자금과 내 몸에 맞는 경매물건을 찾기 쉽지 않은 만큼 꾸준히 경매입찰 정보를 확보해 두는 게 경매를 통해 취득하는 지름길이다.경매정보는 세 가지 방법으로 접할 수 있다. 신문공고와 경매 법원의 매각서류 열람, 사설 경매정보지를 통해 정보를 얻을 수 있는데 서로 정보취득의 장·단점이 있기 때문에 미리 그 내용을 정확히 파악하는 게 좋다.매각기일 14일 전 신문에 나오는 경매입찰 매각공고는 입찰에 부쳐지는 부동산을 개략적으로만 공고한다. 사건번호, 물건번호, 소재지, 용도, 면적, 최저가 정도만이 표시되어 초보자들이 정보를 취득하는데 한계가 있다. 주요 일간지에 공고하지만 여러 신문에 순환적으로 게재되기 때문에 일일이 그 신문을 확인하지 않으면 자칫 입찰기일을 놓칠 확률이 크다. 다만 발 빠른 입찰기일 확인이나 기초 정보를 얻는데 도움이 되므로 참고할 필요가 있다.입찰기일 1주일 전에 법원에서 열람할 수 있는 매각물건 명세서는 경매에 부쳐지는 부동산의 사진과 함께 감정평가서, 가격, 임대차관계조사서 등 자세한 정보가 나온다. 신뢰성 있는 법원 자료로써 일반인들이 미리 열람할 수 있고, 이해관계인은 법원 경매계의 허가에 의해 복사가 가능하다. 경매계 순서대로 검은 표지에 철끈으로 묶어놓는데 일주일 후에 입찰에 부쳐질 물건을 사건번호 순으로 비치해 둔다.경매사건이 많은데다 열람 경쟁(?)이 치열하기 때문에 서둘러 열람을 마치는 게 요령이다. 투자대상을 선정하고 잘 정리된 입찰서류를 확인하는 자료이므로 반드시 열람 과정을 거쳐야 한다. 만약 시간이 없는 투자자라면 사진이나 위치도, 평면도 등을 통해 경매물건의 자세한 정보를 얻는데 유용한 자료다.사설 경매 정보지와 경매정보 사이트는 시중에 7~8개가 유통되고 있다. 경매 정보지에는 신문공고 내용과 입찰 명세서 등의 기본사항부터 유찰 횟수, 최저 경매가, 위치와 임대차 내용, 경제성 분석까지 자세하게 소개된다. 물론 100% 신뢰성 있는 자료로 보기에는 한계가 있지만 경매에 관심이 있는 초보자라면 반드시 입찰에 성공할 때까지 구독하는 게 좋다.경매정보 사이트는 회사마다 경쟁적으로 정확하고 풍부한 입찰 자료를 생산하기 때문에 경매전문가들도 정기 구독한다. 경제성 높은 투자대상을 선정하는데 꼭 필요한 자료들로 구성된 데다 최근 유사 및 지역 낙찰사례와 경매 상식, 낙찰가율까지 기록해 놓아 제법 유용하다.사설 경매정보지를 활용할 경우 정보지마다 고유한 정보를 잘 이용하면 고급정보를 얻을 수 있음은 물론이다. 특히 경매정보회사가 제작한 ‘현장조사보고서’는 현장을 가보지 않고도 얼마든지 현장을 가본 것 같은 많은 정보를 얻을 수 있어 유용하다. 점유자 조사내역과 지역조사, 부동산현황은 물론 시세조사까지 다양하고 유익한 정보를 얻을 수 있다.현장조사보고서에서 조사자의 의견을 확인하고 재검증하면 투자가부가 금새 판단된다. 이를 이용해 유찰 여부를 확인하고 바로 다음 번 입찰을 미리 준비하면 남들보다 먼저 투자유망한 경매물건을 잡을 수 있다. 또 최근 낙찰사례와 세대열람내역, 예상 배당표는 경매 투자시 수익성 여부를 판단하는 중요한 자료이다.미리 경매에 부쳐진 정보를 얻으려면 첫 입찰되는 물건부터 추적하는 게 좋다. 사설경매정보업체의 예정물건 정보를 미리 챙긴 다음 유찰여부를 확인한 다음 돈 되는 물건이라면 지속적인 관심을 가지고 입찰해야 한다. 통상 1회 유찰한 경우 다음번 경매기일은 약 한 달 후에 입찰되고 한 번 더 유찰하면 또 그 다음 달에 경매가 진행되기 때문에 경매계 별로 입찰 날짜를 체크해 두는 게 좋다.이런 세 가지 방식으로 경매정보를 얻은 다음에는 반드시 현장답사 과정을 거쳐야한다. 아무리 저가 물건에 대한 고급정보를 얻었다 하더라도 현장을 확인하지 않으면 나중에 후회하는 경우가 생긴다. 경매부동산 투자의 성패는 손품과 함께 가장 중요한 것은 바로 발품이 좌우한다는 점을 명심해야 한다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008        

홍콩 자산가들  산과 바다로원화강세로 다시 해외부동산 문의도 늘어나고 있고 마침 국내 부동산도 소강상태를 맞아 2박 3일 일정으로 홍콩을 다녀왔다. 3달 전 방문한 싱가포르에 이어 홍콩을 선택한 이유는 서울처럼 강변 쪽 개발을 통해 경제 발전과 관광산업까지 연결시켜 국부를 창출시키는 공통분모를 가지고 있기 때문이다. 홍콩은 땅덩어리가 좁은 관계로 짧은 기간으로도 어느 정도 시장 상황을 파악하는 게 가능했다.  고급 고층 빌딩들이 몰려있는 홍콩반도Sleepless in Hong-kong내심 '시애틀의 잠 못 이루는 밤(Sleepless in Seattle)' 에 나오는 톰 행크스 처럼 엠파이어 스테이트 빌딩에서의 인연을 바랐지만 ‘영화는 영화’일 뿐이었다. 나름대로의 한강변 개발 후의 서울의 미래상을 미리 체험하고 온다는 대명제하에 출발했기 때문에 관광보다는 학술적인 본연의 일에 충실할 수 밖에 없어 거의 잠을 자지 않고 여기저기 배회했다.홍콩하면 쇼핑천국이라고 한다. 여자친구라고 데리고 갈라치면 여행 비용보다도 더 넉넉히 쇼핑 경비를 준비해야 한다. 제주도 보다 작은 나라에 루이비통 매장만 7개로 매장마다 비치돼 있는 물건도 모두 다르고 다른 나라에 없는 물건이 홍콩 명품매장에는 있다. 명품 매장을 줄서서 들어가는 진풍경을 연출하기도 하는데 필자도 역시 루이비통, 구찌, 프라다 매장에서 10여분 정도 줄을 서서 안으로 들어갈 수 있었다.홍콩국제공항에서의 본 홍콩의 첫인상은 40층 이상의 고층 타워형 아파트가 도시 곳곳에 심어져 있어 마치 타워팰리스 군락처럼 경이롭게 보였다.강변 고층빌딩들의 레이저 쇼  홍콩하면 가장 기억에 남는 것을 물어보면 대부분 빅토리아 피크의 홍콩섬 야경을 꼽는다. 실제로 빅토리아 피크에서 본 홍콩섬 야경은 레이저쇼까지 곁들어 그야말로 환상적이다. 홍콩을 대표하는 30여 개의 멋스럽고 하나하나가 예술작품인 고층빌딩들이 마치 10년 후의 한강변의 미래상을 보는 듯 했다.홍콩 부자들은 산과 바다로홍콩부자들이 모여사는 고급주택가 리펄스베이리펄스 베이는 시끄럽고 습기가 많은 도심을 벗어나 편안하게 휴식을 취할 수 있는 바다와 산이 어우러진 유럽형 휴양지다. 과거 영국 식민지 일때는 영국인들이 지금은 홍콩 최고의 부호들이 모여 사는 고급아파트와 빌라촌이 형성되어 있다. 과연 고급주거지처럼 외국 명품차가 집앞에 즐비했다. 홍콩의 아파트는 선시공 후분양 방식으로 공급되는데 리펄스 베이일대  40평대 정도면 60억정도고 임대료만 한달에 1500~2000만에 달한다.홍콩의 부자들은 주로 고급아파트나 빌라에 모여 사는데 마치 우리나라 서울 성북구의 정릉이나 관악산 일대의 주거지가 해당된다. 아무래도 평지인 시내는 습기가 많기 때문에 오염이 되고 복잡하기 때문이다. 1천억 홍콩달러(약 15조원)의 유산을 둘러싸고 벌어진 '세기의 상속재판'이 진행되어 화제가 된  차이나켐(華懋) 그룹의 니나 왕(王如心.사망 당시 69) 이 통째로 매입한 고급아파트도 리펄스베이에 위치해 있다. 너무 비싼 가격 때문에 분양이 안되서 지금은 호텔로 다시 리모델링을 검토 중이다.홍콩 부동산 가격, 고공 행진 중일반적인 건물은 주로 저층은 상가, 고층은 아파트로 이뤄져 주상복합 렌트비가 과히 살인적이다. 구룡반도에 위치한 8평 정도의 서민아파트가 월 80만원 정도다. 일반 서민들이 사는 아파트는 주차장이 없어 차가 없거나 유료주차장에 주차할 수밖에 없다. 홍콩도 싱가포르처럼 습기가 많아서 아예 빨래를 창밖에 널린 상태로 보관한다.    지난 1년간 홍콩 부동산은 20~25% 가까이 뛰어 7개 도시 중 가장 많이 올랐는데 홍콩 요지에 있는 오피스 빌딩 가격은 3.3㎡당 평균 1억원 선이다. 얼마전 침실 5개의 한 고급 복층 아파트가 중국 본토인에게 미화로 5천650만 달러(한화 630억원)에 팔린 것으로 알려져 같은 종류 아파트론 세계 기록을 세우기도 했다. 고급 주거단지(골든스트리트) 중 하나인 홍콩 세번로드의 초호화 타운하우스 1채도 최근 3600만 달러(약 400억 원)에 팔렸다. 홍콩의 명물 빅토리아 항이 한눈에 내려다보이는 세번로드의 3층짜리(432m²131평) 타운하우스다. 1m²에 약 9800만 원에 이른다. 홍콩의 고급 부동산 수요는 도심 지역의 고급 타운하우스를 중심으로 지난 몇 년간 가파르게 성장해 왔다. 지난해 홍콩 도심의 호화 부동산 가격 상승률은 전체 부동산 가격 상승률 30%를 훨씬 웃도는 50%로 나타났을 정도다. 중국 본토인들이 고급 부동산 구입에 가세하고 있는데 홍콩 호화 주택 매입 비율은 2006년 8.3%, 2007년 9.2%, 2008년 11.2%로 계속 늘어나고 있다. 세계에서 소득 대비 집값이 가장 비싼 축에 속하는데 홍콩에서 집을 사려면 평균 10년치 이상의 소득을 모아야 한다. 홍콩 집값에 대한 이 측정치는 시드니 9.1년, 런던 7.1년, 뉴욕 7년, 토론토 5.2년, 시카고 3.4년과 대비된다.필자가 얼마전 방문했던 싱가포르에 비해 세 배이상 부동산 가격이 비싸게 느껴졌다. 현재 홍콩에서는 150m²넓이의 주택 한 달 월세가 1만달러에 달하는 데 비해 싱가포르에서는 그보다 몇 배 넓은 주택에 넓은 정원을 갖추고도 3500~4000달러 정도다.중국인들의 홍콩 부동산 매입 열기와 낮은 대출금리를 바탕으로, 올들어 홍콩 주택가격은 7.4% 올랐다. 지난 한해 동안에는 29% 상승했다. 홍콩 정부는 지난 10월 1000만 홍콩달러 이상의 주택에 대한 계약금 비율을 인상하는 등 부동산 대책을 내놨지만 별다른 효과를 보지 못했다.홍콩도 부동산 가격 억제책 진행 중최근 홍콩 정부는 또 한 차례 세율 인상을 통한 부동산 과열 억제책을 내놨다. 지난번 대책은 고급 주택을 겨냥했지만, 이번에는 보다 가격이 낮은 일반주택에까지 적용대상이 확대됐다. 2000만 홍콩달러(미화 258만 달러) 이하의 주택 거래시 인지세율을 높이고, 세금 납부 기한 연장을 금지하겠다고 밝혔는데 홍콩 정부는 지난 2월 2000만 홍콩달러 이상의 고급주택에 대한 인지세를 3.75%에서 4.25%로 높인 바 있다.앞으로 주택 공급도 확대할 계획인데  향후 3~4년 내 5만5000채의 주택 공급을 늘리겠다는 복안을 가지고 있다. 구룡지역을 포함해 4군대의 부지 매각에 나선다는 계획이다.'꽃보다 남자' 촬영지, 베네치안마카오면적 28㎢, 인구 50만 명으로 대구의 한 구(區)와 비슷한 크기인 마카오가 세계적으로 주목받는 명소로 탈바꿈하고 있다. 유네스코가 지정한 세계문화유산이 무려 25개나 될 정도로 도시 전체가 역사적인 유물들로 둘러싸여 있다. 마카오 중에서 백미는 최대 규모의 베네치안 마카오다. 축구장 3개를 합친 면적(5만735㎡)에 슬롯 머신 7000대, 도박 테이블 1150개가 들어선 세계에서 가장 큰 카지노다. 베네치안 카지노는 드라마 속에는 구준표의 회사, 신화그룹의 리조트로 나왔다. 홍콩 달러로 100달러 정도를 카지노 구경하는 값으로 생각하고 잃어주고 본격적으로 건물 곳곳을 살폈다. 3층에 도착하니 구름 몇 점 있는 파란 인공 하늘이 필자를 맞이했는데 마치 날씨 화창한 날   야외에 있는 듯한 착각을 하게 했다. 이탈리아 베니스를 그대로 본떠 3개의 실내 운하에 곤돌라(쪽배)가 떠다니고 성 마르코 광장을 재현한 대형 구조물이 세워졌으며 거대한 '인공 하늘' 천장이 만들어지는 등 종합 휴양관광지의 모습이다. 곤돌라를 젓는 어예쁜 '사공들이 노래까지 불러줘 몽환적인 분위기를 한껏 붇돋아줬다. 마카오는 게임 매출액 면에서 라스베이거스를 제쳤을 정도인데 1인당 소득에서도 마카오는 작년에 2만 8436달러를 기록, 홍콩(2만7641달러)을 앞질렀다. 단순 게임장 역할에 벗어나고자‘하이원 리조트’라고 이름까지 바꿔가면서 가족단위 리조트로 거듭나고 있는 강원랜드도 벤치마킹하고 있을 정도다. 유엔알컨설팅 5월 14일(금) 부동산투자 세미나 개최‘버블논란기 부동산시장 전망 및 핵심 투자처' 대공개  유엔알컨설팅은 오는 14(금) 오후 7시 30분에 '2010년, 부동산 시장 전망과 버블논란기 핵심 투자처 ’에 대해 세미나를 개최한다. 보금자리주택, 돈 되는 분양시장, 재개발 재건축, 빌라투자, 고수익 특수부동산 공략법 등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 장소는 역삼역 1번 출구 새빛증권 아카데미다. 수강료는 사전접수자에 한해 3만원이고 현장접수는 4만원이다. 접수 및 문의 02-539-3935박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597

가뭄에 단비효과, 중장기 효과는 미흡전국의 미분양 주택을 줄이기 위해 특단의 대책을 내놓았다. 대한주택보증을 앞세워 2만 가구(3조원)의 준공전 미분양 주택을 매입하고, 리츠.펀드 등을 활성화하는 방법으로 총 5조원의 자금을 직.간접적으로 투입해 미분양 주택 4만가구를 감축하는 것이 골자다.또한 건설사의 단기 유동성 지원을 위해 중소 건설사가 공공공사의 공사대금을 담보로 대출(브리지론, 공사대금 담보대출)을 받을 수 있도록 1년간 신용보증기금에서 브리지론 보증을 행할 방침이다. 정부는 이번 대책을 통해 현재 11만6천가구에 이르는 미분양 물량을 4만 가구 정도 줄여 7만5천가구 수준으로 유지할 방침이다.매입 대상은 공정률 50% 이상의 준공 전 지방 미분양이 우선이며 자금 여유가 있을 경우 수도권 미분양까지 사주기로 했다. 주택거래량이 적거나 가격 상승 우려가 낮은 수도권 지역에 한해서 DTI를 서서히 풀어줄 필요도 있다. DTI로 인해 꽉막힌 기존 주택시장이 활성화 되야 미분양시장도 서서히 해소되기 때문이다. 무엇보다도 DTI를 한도를 높여준다고 하더라도 과거처럼 집값 급등을 노리고 무작정 주택시장에 뛰어드는 분위기가 가라앉고 있기 때문이다.   미분양 펀드를 통한 매입준공 후 미분양 매입이 더 시급잔금이 제대로 들어오지 않거나 입주 후 불꺼진 아파트의 대규모의 출연으로 건설사의 부도와 심지어 금융권까지 위협하고 실정이다. 공정률 50% 이상의 준공 전 지방미분양이 우선이 아닌 수도권 지방 가릴 것 없이 준공후 미분양아파트 아파트 지원책이 우선이다. 현재 지방의 경우 준공 후 미분양 물량이 전체 미분양의 대부분을 차지 하고 있기 때문이다. 미분양 리츠·펀드를 통한 준공후 미분양 물량의 판매확대를 유도하기 위해 LH의 미분양 매입 확약 규모를 현행 5000억원에서 1조원 수준으로 늘리기로 한 것도 보완이 필요하다. 현재 준공후 미분양 물량 대다수가 대형 평형대지만 LH의 미분양 매입 확약은 149㎡ 이하만 가능하기 때문이다. 준공전 미분양 물량 매입가를 분양가의 50% 이하로 제한한 헐값 매입으로 건설업자들 입장에서 선뜻 물량을 내놓기가 어렵게 느껴질 수 있다.입주 예정 아파트 지원책소득기준과 투기지역제외로 인한 엄격한 잣대로 반쪽 지원책 전락 입주예정자가 보유한 기존주택을 매입하는 사람들에 대해서는 올해 말까지 총 1조원 규모의 국민주택기금이 지원될 예정이다 .입주 지정일을 경과해 신규주택에 입주하지 못하는 사람의 집을 사는 사람으로 국한된다. 이들에게 △국민주택기금을 통한 저리(가구당 2억원, 연리 5.2%)의 융자 지원과 △총부채상환비율(DTI) 규제완화 및 신용보증기금 보증을 통한 추가 대출로 구분된다. 국민주택기금을 통한 지원은 구입자가 무주택자이거나 1주택자로 부부 합산 연소득이 4000만원 이하여야 하며, 기존 주택은 투기지역이 아닌 곳의 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택이어야 한다.총부채상환비율(DTI) 규제완화 및 신용보증기금 보증을 통한 추가 대출로 인해 대출에 막혀 집을 사거나 팔 수 없는 분들에게 어느정도 숨통이 열린 것은 사실이다.   하지만 맞벌이 부부의 경우 4천이상인 경우가 많은 실정인데 연소득 제한이 너무 엄격하게 적용되고 있다. 특히 현재 투기지역의 경우 집값이 급락하고 있는 상황에서 굳이 강남3구 투기지역을 제외하고 이번 대책을 발표한 것은 코앞에 닥친 지방선거를 의식해 나온 포퓰리즘성격으로 비쳐지고 있다. 현재는 오히려 투기지역을 해제하는 게 맞는 실정인데 가격급락속에 급급매물도 소소화가 안되고 있기 때문이다. 투기지역 지정요건은 직전 1개월의 집값 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30%이상 높은 지역으로 최근 2개월간의 월평균 상승률이 전국 평균보다 30%이상 높거나 지난 1년간 연평균 상승률이 3년간 전국 평균 상승률보다 높은 지역이 대상이다.先 미분양 주택 해소, 後 보금자리 주택 공급 필요수도권 지역 미분양주택의 감소 방안은 무엇보다도 보금자리 주택의 시기조절이 필요하다. 건설사 부도와 금융기관 부실이 동시 진행되면 결국 국민세금으로 메꿔야 하기 때문이다. 보금자리 주택의 대규모 공급으로 미분양, 신규분양주택 기존 주택시장까지 얼어붙고 있다. 사전 청약부터 본계약, 정식입주때까지 최소 5년이상 걸릴것으로 예상되고 있고 보금자리 예정지의 토지보상이 지연되면 입주기간이 더 길어질 수 있다.따라서 미분양 주택 우선해소를 정책적 목표로 삼고 시간에 쫒겨 보금자리 주택공급을 하는 것 보다 시기 조절하는 게 필요하다.         지방에 치우친 반쪽짜리 미분양 대책현재 수도권 시장은 위축되고 상대적으로 지방이 서서히 살아나고 있는 실정이다. 수도권을 제외한 지방 미분양 주택에 대한 양도세 감면은 내년 4월말일까지 연장하기로 한 조세특례제한법이 시행되고 있다. 즉 이번 대책은 지방 위주 미분양 해소 대책이라 수도권 미분양 해소에는 다소 미흡한게 사실이다. 수도권 지역도 지방과 같이 분양가 인하율에 따아 양도세 특례조치를 연장하는 것과 임대사업자 활성화 대책도 검토해 볼만하다.현재 양도소득세 중과 배제와 종합부동산세 비과세 등의 혜택을 받는 매입 임대주택기준은 같은 시군구에 위치한 주택가격 3억원 이하 주택 5채를 10년이상 임대했을 경우다. 하지만 지방의 경우는 149㎡ 이하 주택 1채 이상을 7년 임대할 경우에 해당되어 상대적으로 수도권지역에서 임대사업을 하려는 분들에게는 불리할 수밖에 없다.  가격 급락시 펀드 손실과 공기업 부채 증가  미분양 펀드의 재원조달을 위해 한국자산관리공사의 구조조정기금에서 올해 1조원 규모를 대출 또는 출자하는 방안을 추진한다. 미분양 펀드, 리츠를 통한 펀드는 미분양 매입 후 사업주체나 일반인에게 다시 되팔아 투자자금을 회수해야 하는 구조다. 하지만 시장 상황이 더욱 나빠지면 가격급락으로 인한 펀드손실과 주택금융공사 등을 비롯한 미분양 매입주체들의 부채가 더욱더 증가할 수 밖에 없다. 유엔알컨설팅 4월 29일(목) 부동산투자 세미나 개최‘버블논란기 핵심 투자처’대공개유엔알컨설팅은 오는  29(목) 오후 7시에 '2010년, 부동산 시장 전망과 버블논란기 핵심 투자처 ’에 대해 세미나를 개최한다. 보금자리주택, 돈 되는 분양 시장, 재개발 재건축, 빌라 투자, 고수익 특수 부동산 공략법 등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 장소는 강남역 7번 출구 새롬 패스넷(파리바게트 뒷편)이다. 사전접수: 3만원, 현장접수: 4만원이다. 접수문의: 02-557-7474박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

부동산경기 침체기에는 단독주택의 가격 하락폭이 큰 편이다. 아파트 값은 비인기 지역을 빼놓고선 가격이 소폭 하락하는 추세지만 단독주택은 침체의 골이 깊을수록 거래가 뜸하고 가격 하락폭이 크다. 이유는 아파트는 환금성이 우수한 주거시설인데다 여전히 내 집 마련 대기 수요자들이 꾸준하지만 단독주택은 불편한 구조로 젊은 층이 외면하면서 여유있는 중·장년층이 선호하는 주택으로 전락했다.그러나 대지가 넓고 입지여건이 좋은 단독주택은 활용도가 무궁무진하다. 개조나 증축으로 임대사업을 할 수 있고, 용도전환을 통해 상가나 사무실로 활용할 수 있다. 이미 도심 사무실 주변이나 역세권 일대의 중소형 규모의 단독주택들이 다양한 용도로 개발돼 높은 임대수익을 올리고 있는 것이 좋은 사례다.큰 돈 없이 부동산 투자에 나서거나 재활용(?)하려는 차원이라면 요즘 같이 경매물량이 풍부할 때 단독주택을 싸게 낙찰 받으면 실속을 챙기기 좋은 때다. 경매시장에서 공급되는 단독주택은 한 달이면 500~600건에 달한다. 낙찰가율은 몇 달 전에 비해 크게 떨어져 있다. 통상 70~80%이며 한 물건에 5명 정도가 입찰경쟁을 벌인다.단독주택 경매의 장점은 거래되는 시세보다 20~30% 이상 싸게 낙찰 받을 수 있다는 점이다. 주택은 거래가 쉽지 않아 법원에서 매긴 감정가가 5~10% 정도 낮게 잡히는 게 보통이다. 경매에 부쳐지는 첫 입찰 물건은 시세보다 10%정도 낮은 값에 감정되기 때문에 가격 메리트가 크다. 여기에 1회 이상 유찰할 경우 시세보다 20~30% 이상 싸게 경매를 통해 잡을 수 있다.공기업에 근무하는 김○○(46) 씨는 올 초 수도권에 있는 대지 260㎡, 건평 297㎡의 2층 주택을 감정가(4억2919만원)의 64%인 2억7504만원에 낙찰 받았다. 입찰 당일 경쟁자가 없어 두 번 유찰된 최저가에서 낙찰 받았다. 제 세금 1700만원과 세입자 이사비등 총 200만원을 들여 7월에 주택을 넘겨받았다.대학가에 위치한 이 주택을 임대전용주택으로 리모델링하기 위해 공사를 진행하고 있다. 소형 원룸을 들여 주변의 자취생들에게 값싸게 세를 줄 계획이다. 주택가 주변의 땅값이 3.3㎡당 800만원을 상회하는 곳에서 시세의 반값 보다 더 낮은 수준에  낙찰 받는 셈이다.또 종로에서 무역업을 하는 이○○(52)씨는 지난 해 11월 서울 은평구에 위치한 대지 339㎡, 건평 89㎡의 단층 주택을 감정가(2억8867만원)의 69%인 2억50만원에 낙찰 받았다. 건물 상태는 낡았지만 지하철과 가까운 곳에 있고 12m 도로변에 위치해 활용도가 많았다. 제 경비(1400만원)를 들이고 올 3월에 소유권을 넘겨받은 이 씨는 상가주택으로 신축했다.신축비용 3억 원을 들이고도 투자금액 대비 연 15%의 높은 임대수익을 올리면서 3층은 이 씨가 직접 거주하고 있다. 고정 임대수익은 물론 주거비까지 아낄 수 있었던 이 경매주택은 이 씨에게 효자 부동산이 된 것이다.도심과 가까운 곳에 위치한 단독주택 경매물건은 경기 침체로 앞으로 물량이 크게 늘어날 전망이다. 따라서 아파트 경매물건만 고집하기보다는 여윳돈을 활용해 투자성이 양호한 도심 단독주택 경매물건에 적극적인 입찰전략을 세우는 게 좋다. 주변 땅값을 기준해 시세보다 20% 이상 싼 경매주택이라면 입찰에 적극 나서는 게 유리하다. 특히 상가주택 용도로 개조가 가능한 대지 넓은 단독주택은 장기적인 안목에서 투자하면 높은 임대수익을 올리는 것은 물론 경기가 좋아질 쯤에는 자본소득을 올릴 수 있다.건물 개·보수를 통해 수익성을 높이려면 상가와 주거시설이 혼재된 일반주거지의 물건이 유리하다. 개정된 주택 관련법에 용적률과 주차장 강화 추세가 두드러지므로 입찰 전 고밀도로 개발이 가능한 주택인지 여부를 확인하고 입찰을 결정하는 게 좋다.도심 구옥 밀집지 내 주택 중 간혹 도시정비의 일환으로 시설 소방도로 예정부지 내에 편입된 노후들이 많다. 이럴 경우 소방도로로 편입돼 낭패를 당할 수 있으므로 반드시 해당 자치구 지적과에서 소방도로 편입 예정지 여부를 확인하는 것이 필요하다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

부동산 시장에 '춘래불사춘(春來不似春)'이라는 말이 회자되고 있는 가운데 주택거래 한파가 쉽게 풀리지 않는 기미가 보이고 있다. 그러나 유독 부동산 투자자들이 눈독을 들이는 종목이 따로 있다. 바로 호재를 안고 있는 토지다. 토지시장은 ‘겹호재’가 만발하기 때문이다. 시중의 풍부한 유동자금이 호재지역 토지로 유입되는 현상이 두드러지고 있어서다.토지시장 호재는 총 40조원에 달하는 막대한 보상비가 풀릴것으로 추정되면서 토지로 자금유입 조짐이 눈에 띄게 늘고 있다. 4대강 사업과 보금자리, 그린벨트 해제, 신도시 개발사업 토지보상비가 동시다발로 풀리게 된다. 또 지방선거를 기점으로 토지거래 규제완화가 기대되는 등 시장을 흔들 만한 호재가 산재해 있다. 실제 보상비 상당부분이 토지로 재투자돼 온 과거사례를 감안하면 보상금이 토지시장에 큰 영향을 줄 것으로 보인다.또 경기회복 기대감과 유동성, 세금 등 정책변수가 토지시장에 우호적으로 작용할 여지가 높다. 그동안 주택시장에 집중된 금융규제와 달리 토지시장은 규제가 자유로운데다 부재지주의 양도세중과 유예조치로 올 연말까지 땅을 살 경우 양도세 중과대상에서 제외되는 등 불투명성을 띠었던 토지시장에 관심이 집중돼 대중적인 투자수단으로 자리잡는 한 해가 될 것으로 보인다. 이렇게 호재 많은 토지시장에서 실수요자는 어떻게 접근하는 것이 좋을까?재료 있는 호재지역 투자 유망토지투자를 고려한다면 자금과 목적에 맞는 전략을 미리 짜둬야 한다. 토지매입 시에  분석기법과 투자전략이 핵심이다. 통상 토지투자 목적은 개발형과 이용자형으로 나뉜다. 개발형은 투자후 건물을 지어 임대수익 또는 시세차익을 보고 되파는 목적이다. 이용자형은 토지 실수요자가 주거 또는 주말주택 등 실제 사용목적에 맞게 이용하는 경우다. 따라서 토지를 고를 땐 목적에 맞는 지역과 땅의 용도를 찾아내는 것이 관건이다.투자자 본인에게 맞는 땅을 고르려면 가장 먼저 투자지역부터 선정하는 게 최우선이다. 사실 전국에는 지역호재를 안고 있는 지역이 다수 분포해 있어서 투자목적에 맞는 지역선정부터 하는 것이 투자의 첫 단추를 꿰는 순서다. 주택투자와 마찬가지로 토지수요가 풍부하고 도로 등 인프라가 잘 정비된 수도권에서 땅값 상승 재료가 있는 투자처를 찾아내야 한다.재료 있는 금싸라기 땅이란 지역개발 호재가 있는 땅을 말한다. 도로 개통, 그린벨트 해제, 택지개발지구 지정 등으로 땅값이 강세를 보이는 주변지는 개발혜택 때문에 매입해 두면 돈 되는 부동산이다. 현재 도로에서 다소 떨어져 있더라도 도로 확장계획이 있거나 지방자치단체의 개발계획에 따라 순차적으로 개발할 가능성이 큰 땅은 투자자금 회수가 빠르고 땅값 상승분이 커 상당한 시세차익을 거둘 수 있다.투자유망 상품으로 급부상하고 있는 토지투자에서 개발과 도로·철도개통과 관련해 유망투자처는 어디이고 앞으로 10년 이상 토지시장 블루칩으로 급부상할 지역은 어디일까? 유망 투자처를 발굴함에 있어서 가장 손쉽고 효과적인 방법은 역시 도로, 철도 등 길을 따라 투자하는 전략이다. 개발 또는 이용형이든 개통을 앞둔 고속도로나 지하철 수혜지역을 선점하는 것이 안전하다.토지투자 유망지역으로는 수도권과 광역시 대형택지 주변과 교통망 개선지역, 4대강 사업지 주변, 용인·김포 경전철 수혜지, 제3경인고속도로, 제2경부고속도로 및 제2자유로, 보금자리주택지구 추가 지정, 신규 교통망 확충 등 교통 수혜지 등을 주요 투자 가능지역으로 노릴 만하다. 이들 지역은 이미 개발호재가 반영돼 다소 부담이 되지만 초보자들의 안정적 투자처로서는 최적의 투자처라고 할 수 있다.  토지 매입 전 체크사항하지만 재료 있는 금싸라기 땅을 발견했다고 해서 덥석 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다. 땅은 주택과 달리 특수성이 강해 같은 지역이라도 땅 모양과 활용도 등에 따라 가격이 천차만별이다. 한 번 선택하면 이를 바꾸기도 쉽지 않으므로 매입하기 전에 면밀히 검토해야 한다. 따라서 토지 활용가능성을 따져보고 투자하는 것이 좋다.땅 용도확인은 필수다. 토지는 개별적인 규제를 받는 경우가 대부분이므로 땅 형질 변경·전용을 통해 부가가치를 높일 수 있는지 따져봐야 한다. 대지는 건축할 때 인허가를 제대로 받을 수 있는지, 용적률과 건폐율은 얼마인지를 미리 알아봐야 투자 실패 확률을 줄인다. 매입 전 반드시 건축 전문가에게 구체적인 기획설계안을 자문 받거나 지자체 홈페이지에서 최신 개정 조례정보를 입수해 건축제한 여부를 확인하는 게 바람직하다.토지 계약을 할 때는 공인중개업소를 이용하는 것이 바람직하다. 무허가 중개업소나 지역주민 알선을 받아 매입 후 턱없이 싼 물건을 잡았다고 좋아하다 사기를 당하는 경우를 종종 보게 되는데, 이는 실수요자들의 경험부족을 노리고 사기 치는 브로커들의 농간 때문이다. 가능하면 현지에서 오래 영업한 토지거래 전문 공인중개사를 통해 계약하는 게 낫다.유동성, 정부정책, 토지보상비 등을 고려할 때 올 하반기 호재지역의 완만한 땅값 가능성이 매우 높은 게 사실이다. 다만 땅에 투자할 때 절대 과욕은 금물이다. 가능하면 여윳돈 투자가 정석이다. 아파트나 주택과 달리 땅은 손쉽게 팔리지 않는다는 특성에서다. 급한 경우 팔려고 할 때는 턱없이 낮은 값에 내놓아야 하므로 만일의 경우에 대비해 여윳돈을 활용하고 대출비중은 가능한 한 낮게 하는 게 좋다.  윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008 

시장 하락기 역발상 투자기회1)내재가치도 우수한 부동산에 집중하라향후 10년 이내에 다가올 인구감소와 고령화로 과거에 겪지 못했던 새로운 변화가 밀려들 것이다. 따라서 부동산 시장에 접근시 새로운 시각 조정과 패러다임의 대거 변화가 요구된다. 이럴 때일수록 실수요자가 선호하는 미래가치가 높고 내재가치도 우수한 부동산에 집중할 필요가 있다. 특히 내재가치가 우수한 부동산은 투자자보다 실수요자들의 비중이 높은 부동산이다. 대표적으로 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있다.2)전통적인 아파트 투자에서 벗어나라2006년 우리나라 전체 가구의 평균 자산 가운데 부동산은 76.8%이며 전ㆍ월세 보증금을 부동산으로 간주하면 부동산 비중은 81%가 된다. 이는 미국(33.2%) 일본(39.0%) 영국(54.0%) 등 선진국보다 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 월등히 높다는 게 부동산 버블론의 한단서를  제공하고 있다. 현재 부동산 버블론이 제기되고 있는 주요한 타겟부동산은 아파트라 해도 과언이 아니다. 전체 자산에서 부동산 자산 비중이 높아서 버블론이 제기되고  있는 것보다 환금성 떨어지고 월세 한푼 안 나오면서 더구나 개발가능성까지 미약한 대형아파트나 단독주택, 지방의 땅등이 버블론의 표적이 되고 있는 것이다.3)임대상품으로 서서히 전환하라2020년 전후로 인구가 본격적으로 줄어들 것으로 보여지고 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없다. 때문에 고도성장기시대의 단순한 시세차익보다 서서히 임대수익을 노리는 투자로 가야 한다. 즉 전통적인 아파트투자 일변도에서 벗어나 임대형 상품이라고 할 수 있는 오피스텔, 다가구, 원룸 상가 등에 서서히 관심을 가져야 한다. 특히 국내 체류 외국인 110만명 시대(2009년 말 기준) 외국인들을 대상으로 하는 임대사업은 IMF 때에도 활황세를 보였는데 우리나라가 개방 경제를 지속하는 한 외국인대상임대 수요는 증가할 수밖에 없다.  대개 ‘깔세’라 하여 1년치 임대료(연8~10%)를 한꺼번에 내기 때문에 월세가 밀리는 고민이 없는 게 장점이다. 특히 외국인을 대상으로 하는 사업용으로 임대를 놓을시, 재계약시즌이 돌아와도 임대료 인상분에 대해 그다지 민감하지 않다. 대부분 경우 외국인을 고용하는 회사나 국가에서 임대료를 지급해주기 때문이다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우는 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔이 그 대상이다.4)도심역세권지역에 관심가져라  불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다. 미국, 유럽, 일본 등 선진국 일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져  있다. 따라서 저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부하고 편리한 도심지역에 위치한 부동산에 수요가 몰려있다는 걸 알 수 있다.반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가 등은 침체 양상을 걷고 있다. 특히 우리나라의 경우 도심주변에 가깝게 위치한 보금자리 주택의 대거 물량 공급으로 수도권 외곽쪽에 위치한 주택보다 도심에 위치한 주택이 버블론이 횡행하고 있는 이때, 오랫동안 견딜수 있는 부동산이다.  특히 재개발·재건축 정비사업이 가능한 도심역세권에 위치한 소형 빌라나 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다. 서울시의 2010 민간시프트 공급확대 방안에 따르면 역세권 내에선 주택 재개발·재건축정비사업 용적률을 최대 500%까지 완화, 고밀개발이 가능토록 하고, 이중 증가분의 2분의 1에 해당하는 용적률 만큼 시프트로 공급받도록 하는게 주요 요지다.역으로부터 250m 이내의 1차 역세권은 원칙적으로 용도지역을 준주거지역으로 상향, 용적률을 500%까지 완화하고 역에서 250m~500m 이내의 2차 역세권은 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 완화하는 등 용도지역과 밀도를 차등 적용할 예정이다. 따라서 용적률 상향이 가능한 지하철 역세권 위주로 투자반경을 좁힐 필요가 있다.   5)분산투자가 해법이다  부동산 버블론이 다시 제기되고 있는 이때  덩어리가 큰 부동산에 몰빵 투자 하는 것보다  투자금액이 적은 부동산에 분산투자해 놓는 게 유리할 수 있다. 분산투자해 놓으면 매수자 입장에서도 보다 쉽게 투자할 수 있어 환금성 면에서 뛰어나기 때문이다. 현행 세법 측면에서도 주택과 상가, 오피스텔, 토지 등으로 나눠서 투자해 놓으면 여러모로 유리한 면이 많다. 즉 6억원의 투자금이 있다고 치면, 2억원가량의 대출을 끼고 8억원 정도 가치가 되는  부동산에  무리하게 몰빵투자하는 것 보다 부동산 상품별로 2억원짜리 물건 3개에 분산투자 하는 게 버블논란기 부동산 투자법이다.  6)1~2인 가구 시대를 대비하라중대형보다는 소형에 집중하라급격한 ‘초고령화 사회’ 진입으로 인해 주택가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 부동산 투자자들도 서서히 패러다임변화를 인식해야 한다.예를 들어, 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 필히 저성장구조로 갈 수밖에 없어 자연스레 중대형 주택의 감소로 이어질 수  있다. 따라서 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선별하여 투자금액이 비교적 낮은 소형물건 위주로 투자전략을 짜야 한다.통계청에 따르면 저출산 현상이 지속되면서 인구는 줄어도 가구 수는 지속적으로 증가할것으로 기대된다. 1인 가구는 2008년 336만 가구에서 2018년 398만 가구, 2030년에는 471만 가구로 늘어난다. 2009년말 현재 1~2인가구는 728만4684가구로 전체가구의 43.06%에 달한다. 이는 9년 전인 2000년(34.65%)에 비해 8.41%포인트 늘어난 것이다. 2030년이 되면 1~2인가구는 전체의 51.81%로 절반을 훌쩍 뛰어넘는다.1~2인가구의 증가는 곧바로 소형 부동산수요를 확대를 의미한다. 부동산 버블이 폭발로 장기간 경기침체를 겪고 있는 일본의 경우만 보더라도 중대형 보다는 소형 주택 수요가 크게 늘어나고 있다. 정부에서도 늘어가는 1~2인가구를 대비해 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했을 정도다.  7)양극화 시대 대비하라 버블논란 이후 경기회복 속 차별화 대비해야버블논란이 잠잠해고 경기도 회복세로 돌아서면 부동산 시장의 차별화 현상은 더욱더 심화될 것이다. 즉 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 지역은 철저히 외면받는 ‘부익부빈익빈’ 현상이 가속화될 것이다.현재 주택시장의 트렌드만 보더라도 실수요자로 대표되는 소형주택과 자산가들을 타겟으로 하는 펜트하우스만 인기가 있고 중대형은 인기가 급락하고 있다. 일반적으로 소득수준이 높아질수록 자산가들이 선호하는 지역과 그렇지 않은 지역으로 양극화가 심화되기 마련이다. 주택을 고르는데 중요한 요소가 된 조망권만 놓고 보더라도 자산가들은 강조망권을 최우선시하고 있다. 그 다음으로 공원, 산 순이다. ‘국민소득이 증가 할수록 양극화가 심화되면서 자산가들의 고급명품주택에 대한 수요는 꾸준하다는 것은  두어달 전  필자가 직접 방문했던 싱가포르주택시장이 이를  방증한다.1인당 국민소득이 3만불 달하는 싱가포르는 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩등이 대거 몰려있다. 해당지역 주택 한채 가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부자들을 끌어들이고 있다.반면에 정부에서 지원하는 HDB공공아파트의  3.3㎡ 분양가는 800만원에도  채 미치지 못하고 있지만 싱가포르의 중심업무지역이 오차드 로드를 중심으로 형성되어 있는 민간 고급 아파트의 평균 가격은 3.3㎡  3000~3500만원을 웃돌고 있다. 이는 HDB아파트보다 3~4배 이상 높은 가격이다.특히 서울 한강변에 위치한 주택처럼 싱가포르도 금융센타와 카지노등이 몰려 있는 강변쪽에 위치한 주택가격이 수십억원을 호가할 정도인데 지난 몇 년간 중국, 인도, 유럽 등의 부유층들의 대거 매집에 나섰을 정도다.  투자자의 관점에서 본 강남권에 위치한 주택시장 선호도도 서서히 변화하고  있다. 그 동안 각광을 받았던 대치, 도곡동, 개포동에서 현재는 한강변 조망권에 대한 관심으로 압구정, 반포동 일대로 급격히 이동하고 있다. 대표적으로 역세권 개발 계획과 한강변 수혜까지 동시에 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 관심있게 지켜볼 필요가 있다.현재 망원지구, 유도정비구역 일대  연립·다세대 지분가격이3.3㎡당 3300~3600만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다.전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5천만원 내외로 접근이 가능하다. 서울시에서 추진중인‘한강르네상스 계획’이 차근차근 계획대로 실현되고 동시에 경제성장률도 높아질수록 싱가포르 강변쪽에 위치해 있는 주택처럼 한강변에 위치한 주택들은 한 단계 더 각광 받을 것이다.끝으로 버블논란기 부동산 신투자법’의 핵심은 부동산을 단순히 재테크 수단으로 여기기보다 인생가치의 극대화 수단으로서 삼는 자세가 필요하다는 것이다. 본인이 부동산 투자로 성공을 하든 실패하든 결과에 상관없이 끝까지 나를 지켜주고 응원하는 분들은 내 가족과 친구, 친척들이기 때문이다.㈜유엔알컨설팅 4월 19일(월) 부동산투자 세미나 개최2010년, 부동산 핵심 투자처  대공개유엔알컨설팅은 오는 19(월) 12시 40분에 '2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개’란 주제로 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장, 재개발 재건축, 빌라투자, 고수익 특수부동산 공략법 등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 장소는 신세계 백화점 영등포점이다. 문의: 02-2639-1500  박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597