보금자리분양주택 공공임대로 전환이 바람직  주택거래 활성화 대책이 나온지 2주째 접어들었는데 가격 하락세는 여전히  지속되면서 극심한 눈치보기 장세로 접어들었다. 추석이후에 시장이 좋아질것이라는 막연한 전망이 나오지만, 낙관할 수 만은 없다.8.29주택거래활성화대책의 핵심은 실수요자들에게 주택을 구입할수 있도록 금융거래를 원활히 해주는 것인데, 주택시장의 구조적인 문제가 해결되지 않으면  내년 시장도 긍정적이지 못하다. 주택 거래활성화를  위해서는  DTI와 같은 금융규제 완화와 동시에 보금자리분양주택의  폐지가  요원한 시점이다.8.29주택거래활성화대책 중인 하나인 보금자리주택은 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다.10월로 계획된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 줄이고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 주택시장 상황을 봐가며 탄력적으로 정할 방침인걸로 알려지고 있다. 생태계의 무법자 황소개구리연못이나 늪지대에 서식하며 일부지역을 제외한 전국적으로 분포되어 있는 외래종인 황소개구리. 70년대에 농가소득 일환으로 일본에서 들여와 식용으로 키우면서 양식장을 이탈해 개체수가 급격히 증가했다. 황소개구리는 토종개구리와 달리 겨울철에도  동면에 들어가지 않고 사계절 먹이 활동을 하는것으로 알려지고 있다.  황소개구리 수명은 5~7년정도 살수 있고 우리나라 참 개구리에 비해 몸집이 3~4배 이상이다.황소개구리는 한꺼번에 1만 5천개 정도의 알을 낳으며 번식이 매우 빠르고 서식 밀도도 계속 늘어났다. 놀라운 포식성과 육식성으로 소화력이 왕성하여 움직이는 모든 것을 다 먹어 치울 정도다.주로 어류, 뱀, 곤충등이며 심지어는 자기 동족인 올챙이와 자기보다 몸집이 적은 황소개구리와 일반 개구리등 닥치는데로 먹어 치우며 또한 물고기와 물고기 알, 도룡뇽 등 양서류를 잡아먹어 우리나라 토종 생물들을 마구 잡이로 잡아 먹는다. 물고기를 키우는 양식장까지 파고들어 양식업을 하는 사람들의 골칫덩어리가 되어 버렸다. 번식력이 강한  황소 개구리(보금자리주택)가 파충류(일반 주택시장)까지 먹이로 삼고 있는 것을 보면 생태계 먹이사슬 체계를 깨뜨리는 최악의 사태를 정부 스스로 좌초하고 있는 것이다.  일본 경기 침체, 보금자리 같은 대규모 공공주택 공급이 좌초   일본 정부는 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다. 하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해  미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 현재 일본은 적절치 못한 대규모 공공주택 공급이 원인이 되어 잃어버린 10년을 넘어 20년째 일본 경기가 급락하고 있다. 일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 물량채우기 목적의 아파트 위주의 대규모 보금자리 주택 공급보다는 주택수요를 세밀히 파악, 공급형태를 다양화 해야 한다. 일본의 사례를 볼 때, 부동산 경기 하락기 때 대량 공공주택 공급은 주택시장 뿐만 아니라 전체 경기를 장기간 후퇴시키는 역할을 한다. 보금자리와 같은 대량 공공주택 공급은 오히려 부동산 경기가 상승기로를 탈 때 공급하는 게 오히려 적절하다고 볼 수 있다.보금자리주택은 분양보다 공공임대가 바람직 서민들에게 저렴한 보금자리주택의 지속적인 대량공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리주택과 초기에 대거 미분양된 외곽지역 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다. 이미 보금자리 주택에 사전예약한 분들까지 주변 주택시장 하락으로 당초보다 비싸져 버린 분양가로 인해 본 계약을 망설이고 있을 정도에 이르렀다. 결론적으로 당초 취지와 달리 서민주택 취지에 맞지 않는  보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한  공공 임대아파트로 돌려 서민 주거환경을 꾀하는 것이 중요하다.  선순환구조로 잘 돌아가던 주택시장 생태계가 황소개구리로 비유되는 보금자리주택의 대량공급으로 최대위기를 맞고 있다.    한번 파괴된 생태계가 다시 복원되기를 기대한다면 결론적으로 보금자리 주택의 대대적인 물량공급축소가 따라야 한다. 다행히, 수년 전부터 '황소개구리'들이 개체수가 자연적, 인위적인 원인으로 감소하면서 생태계가 다시 정상을 찾아가고 있다는 점을 정책 당국자들은 잘 음미해 봐야 한다.    박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

DTI선별적 폐지, 집값 상승기대감이 있어야  효과DTI선별적 폐지보다 보금자리주택과 같은 공공 주택 대규모 손질이 핵심  8.29대책의 핵심은 우선 실수요자가 투기지역이 아닌 곳에서 9억원 이하의 주택을 매입할 때 금융회사가 내년 3월 말까지 한시적으로 DTI를 자율 심사하도록 하는것이다. 실수요자는 무주택자 및 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건의 1가구 1주택자로 서울강남3구(강남•서초•송파)는 제외했다. 대상주택은 1가구1주택 양도세 비과세 기준인 9억원 이하로 지난해 9월 DTI규제가 도입될 때 6억원 이하였었던 것으로 비춰서 적용범위가 완화되었다.정부는 DTI규제 완화와 함께 거론됐던 주택담보인정비율(LTV)는 현행대로 유지키로 했다. 올해 말 종료될 예정인 다주택자 양도세 중과세율(2주택 50%, 3주택 60%) 완화 제도의 일몰 시한이 2년 연장돼 6~35%의 일반 세율이 적용되고, 취•등록세 50% 감면 시한도 1년 연장하는 방안이 추진된다.아울러 4.23대책을 보완해 신규 주택을 분양받은 사람이 소유한 투기지역 이외의 기존 주택을 구입할 경우 자금 지원 요건을 완화해 입주예정자의 소유 주택도 포함하고 85㎡ 이하는 유지하되 6억원 이하였던 금액 제한은 없앴다. 이들에게는 내년 3월 말까지 연리 5.2%에 20년 상환 조건으로 가구당 2억원 이내의 자금이 지원된다. 부부 합산 연소득이 4000만원 이하로, 생애 처음 비투기지역의 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택을 사는 무주택 가구주에게도 같은 혜택을 준다.보금자리 사전예약 축소ㆍ연기보금자리주택을 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다. 10월로 계획된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 줄이고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 주택시장 상황을 봐가며 탄력적으로 정할 방침이다. 8.29대책, 보완점실수요자들에 한해 시행되는  DTI의 선별적 완화로는 주택거래가 활성화되기는 힘들다. 이번 대책으로 기존보다 대출액이 늘어났다고 할지라도 주택가격상승에 대한 기대감이 없다면 정부에서 지칭하는 실수요자들이라 하더라도 주택구매욕구가 일어나지 않기 때문이다. 지금까지, DTI 한도는 서울 강남 3구가 40%, 서울이 50%, 인천•경기도는 60%로 제한된 상태다. 6월 말 기준 서울지역 주택담보대출의 DTI 평균이 23%로 규제 한도에 못 미치고 평균 DTI 소진 비율은 20% 정도에 그칠 정도다. DTI가 실수요자에 한해 시행되고 있는  지금도  소진 비율은 20%인데  DTI 한도가 늘어난다고 해도 집값 상승에 대한 기대감 없이는 DTI 한도폐지 효과는 반감될수 밖에 없다. 실수요자를 위한 이번 DTI규제 완화는 거래활성화에 그다지 도움이 되지 않을게 확실한데 지금과 같은 금리 인상기에는 실수요자에 의한 DTI규제완화 효과가 반감될 수 밖에 없기 때문이다. 역설적으로 DTI규제 완화는 주택가격상승여력이 남아있는 금리인하기에 시행하는 게 오히려 더 효과적이다.과거와 같이 주택 시장이 크게 급등하기는 기대하기 힘든 시점에서 DTI규제완화는 지역 혹은 주택의 가격을 구분하지 말고 보다 폭넓게 대상을 확대하는 것도 추가적으로  검토해 볼만하다.단기적으로 볼 때 이번 대책은 급매물 해소와 주택시장 하락세를 멈추는데 도움이 될지언정 중장기적으로는 주택시장 메커니즘을 정상적으로 돌리기를 기대하기에는 역부족이다. 궁극적인 주택시장 활성화를 위해서는 대상제한없이 DTI 전면적인 완화뿐만 아니라 보금자리 주택과 같은 공공주택분야에서의 대규모 공급과 시기조절도 추가적으로 이뤄져야 한다.실수요와 투자수요 구분 모호 복합적으로 존재하는 실수요와 투자수요를 이분법적으로 바라보는 것 자체도 비현실적으로 비쳐질 수 있다. 저금리시대, 서민들은 은행에 적금이나 예금을 할라치면  0.1%라도  이자를 더 얹혀주는 금융기관으로 찿는 수고를 마다치 않는다.  이런 원초적 경제 행위까지 투기로 낙인찍는 것은 이분론적으로 주택시장을 보는 이데올리적 시각이다. 즉 물가상승율이나 대출이자수준만큼의 주택가격 상승을 바라는 분도 투자자보다는 넓은 의미에서 실수요자로 구분해야 한다.지속적으로 주택시장이 하락하는 한 주택거래 활성화를 기대하는 것은 난센스이기 때문이다. 시간이 갈수록 원금이 줄어드는 특정은행에 목돈을 맡기라고  정부가 나서서 부추기는 캠페인을 하는것과 똑 같은 이치다. 결국 고객들의 예금예치거부로 해당은행의 영업차질로 해당 은행은 문을 닫을 수밖에 없다.정부에서 엄격하게 나누고 있는 실수요자라 할지라도 대출을 이용하지 않고  순수한 본인자금으로 주택자금을 치루는 분은 드물다.실수요자들에게 주택거래시장에 뛰어들게 금융규제만 것는 것은 지속적인 주택가격 하락인 상황에서는 그들을 더 나락으로 빠져들게 할뿐이다. 자본주의 속성상 주택 또한 재화의 일종으로, 일정 부분 가격이 오르는 걸 기대한다는 것은 인지상정이다. 따라서 실수요자란 말은 논리적으로 존재할 수 없다. 게다가 이번 대책에서 강남권에 대해서만 또 다른 잣대를 들이대는 것은 또 다른 유형의 포퓰리즘의 한 형태로 비쳐질 수 있다.주택거래가 활성화되기 위해서는 가진자와 못가진자의 이분적적인 시각에서 벗어나 물가수준 정도의 주택가격 상승은 용인해주는 사회적인 합의가 절실히 필요한 시점이다.보금자리주택 분양주택공급, 단계적으로 폐지 적절   황소개구리와 보금자리 주택주로 연못이나 늪지대에 서식하며 일부지역을 제외한 전국적으로 분포되어 있는 외래종인 황소개구리. 70년대에 농가소득 일환으로 일본에서 들여와 식용으로 키우면서 양식장을 이탈해 개체수가 급격히 증가했다. 황소개구리는 토종개구리와 달리 겨울철에도 동면에 들어가지 않고 사계절 먹이 활동을 하는것으로 알려지고 있다. 황소개구리 수명은 5~7년정도 살수 있고 우리나라 참 개구리에 비해 몸집이 3~4배 이상이다.황소개구리는 한꺼번에 1만 5천개 정도의 알을 낳으며 번식이 매우 빠르고 서식 밀도도 계속 늘어나고 있다. 놀라운 포식성과 육식성으로 소화력이 왕성하여 움직이는 모든 것을 다 먹어 치울 정도다. 주로 어류, 뱀, 곤충 등이며 심지어는 자기 동족인 올챙이와 자기보다 몸짖이 적은 황소개구리와 일반 개구리등닥치는데로 먹어 치우며 또한 물고기와 물고기 알, 도룡뇽 등 양서류를 잡아먹어 우리나라 토종 생물들을 마구 잡이로 잡아 먹는다. 물고기를 키우는 양식장까지 파고들어 양식업을 하는 사람들의 골칫덩어리가 되어 버렸다.번식력이 강한 황소 개구리(보금자리주택)가 파충류(일반 주택시장)까지 먹이로 삼고 있는 것을 보면 생태계 먹이사슬 체계를 깨뜨리는 최악의 사태를 정부 스스로 좌초하고 있다.선순환구조로 잘 돌아가던 주택시장 생태계가 황소개구리로 비유되는 시기적절치 못한 보금자리주택의 대량공급으로 최대위기를 맞고 있는 것이다.   주택 거래활성화를 위해서는 DTI와 같은 금융규제 완화와 동시에 보금자리주택 분양주택의 폐지가 요원한 시점이다. 주택시장이 급격이 위축되기 시작한것은 정부가 10년동안 150만가구의 보금자리주택을 공급한다고 발표한 것과 때를 같이한다.이번 대책에서 보금자리주택을 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다. 하지만 한번 파괴된 생태계가 다시 돌와오기를 기대한다면 보금자리 주택의 대대적인 물량공급축소가 따라야 한다.다행히, 수년 전부터 '황소개구리'들이 개체수가 자연적, 인위적인 원인으로 감소하면서 생태계가 다시 정상을 찿아가고 있다는 점을 정책당국자들은 잘  음미해 봐야 한다.  일본 경기 침체, 대규모 공공주택 공급이 좌초  일본 정부는 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다. 하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해 미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 현재 일본은 적절치 못한 대규모 공공주택 공급이 원인이 되어 잃어버린 10년을 넘어 20년째 일본 경기가 급락하고 있다.일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 물량채우기 목적의 아파트 위주의 대규모 보금자리 주택 공급보다는 주택수요를 세밀히 파악, 공급형태를 다양화 해야 한다. 일본의 사례를 볼 때, 부동산 경기 하락기 때 대량 공공주택 공급은 주택시장 뿐만 아니라 전체 경기를 장기간 후퇴시키는 역할을 한다. 보금자리와 같은 대량 공공주택 공급은 오히려 부동산 경기가 상승기로를 탈 때 공급하는 게 오히려 적절하다고 볼수 있다.서민들에게 저렴한 보금자리주택의 지속적인 대량공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리주택과 초기에 대거 미분양된 외곽지역 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다. 이미 보금자리 주택에 사전예약한 분들까지 주변 주택시장 하락으로 당초보다 비싸져 버린 분양가로 인해 본 계약을 망설이고 있을 정도에 이르렀다. 결론적으로 당초 취지와 달리 서민주택 취지에 맞지 않는 보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한 공공 임대아파트로 돌려 서민 주거환경을 꾀하는 것이 중요하다.임대사업자 요건 완화, 경기불황과 임대수익 불확실성으로 효과 의문 8.29 대책으로 임대가구수가 기존의 5가구에서 3가구로 임대기간이 10년에서 7년으로 기준이 완화되었다. 지금까지 서울을 포함한 •수도권의 경우 주택임대사업용 주택은 5채 이상 보유하고 일정 요건을 충족해야만 했다. 5채 이상(전용면적 85㎡ 이하) 공시가격 3억원 이하이고 동일 시•군에 있는 경우 10년 이상 장기 임대 신청을 하면 해당 주택은 종부세와 양도세 중과 대상에서 제외된다. 면적기준은 전과 동일하게 85 m²로 공시가격은 6억원 이하의 서울을 제외한 시군구에 있는 3가구 이상의 주택을 매입해야 한다. 중대형 미분양이 많이 산재되어 있는 상태에서 같은시군구에 있는 1가구가 아닌 3가구이상을 매입을 해야 하는데 주택시장 침체와 수도권 지역의 임대수요 메리트 감소로 임대사업들에게는  그다지 큰 매력이 되지 못한다.  이번 대책이 효과가 없을 경우 수도권 미분양주택 소진을 위해 지방임대사업자에게 주는 혜택에 근접하게 가구수와 면적기준을 탄력적으로 적용해 임대사업자를 대거 끌어들이는 방안도 생각해 볼일이다.1998년  경제위기 당시 정부에서 사용했던 한시적인 미분양 주택에 대한 양도소득세 감면이나 아예 주택수에서 차감하는 방안도 검토해볼 만하다.    수도권을 제외한 지방의 경우 매입임대주택 사업에 대한 요건이 대폭 완화되어 이미 시행되고 있다. 현행 5가구 이상인 주택매입 임대사업 임대 가구수 기준을 1가구 이상으로 대폭 낮췄고 임대기간도 10년 이상에서 7년이상으로 줄었다. 지방의 미분양 주택을 사들여 임대주택으로 활용하면 의무기간은 7년에서 5년으로 줄었다. 임대 주택면적도 85㎡이하 중소형 주택에서 149㎡이하 중대형 주택으로 상향조정되었다. 지난 2월11일 현재 서울•경기•인천 등 수도권을 제외한 지방의 미분양 주택을 내년 4월30일까지 취득할 때 건설업체의 분양가 인하율에 따라 양도세를 60∼100% 감면해주고 있다.적어도 수도권 지역의 여유계층을 임대주택사업으로 유인하기 위해 세제혜택이후 수도권에 비해 시장이 살아난 지방에 근접한 세제혜택이 필요하다. 6월 말 현재 전국의 미분양 가구는 11만20가구로 이 가운데 수도권  미분양아파트는 2만8268가구로 전달 대비 621가구(2.2%) 증가하는 등 두 달 연속 늘고 있다. 반면 지방 미분양 아파트는 양도세 감면 혜택 등에 힘입어 15개월 연속 감소추세다.미분양 아파트를 매입하려는 리츠와 펀드에 대한 세제혜택도 검초해 볼만 하다. 미분양뿐만 아니라 올 하반기엔 수도권에서 8만여가구나 되는 입주 물량이 쏟아질 예정이어서 파격적인 미분양해소책도 병행되지 않는 한 주택시장이 살아나는 것을 바라는 것은 어불성설이다.㈜유엔알 컨설팅 9월 2일(목) 투자설명회 거래활성화 대책이후 부동산 투자전략부동산 투자정보업체인 유엔알컨설팅 9월 2 일(목) 오전10시 강남 롯데백화점(한티역)에서 부동산 투자 세미나를 개최한다. 강사로는 유엔알컨설팅 박상언 대표가 나서며 거래활성화 대책이후 하반기 부동산시장에 대한 진단과 전망, 소액임대상품 투자처, 틈새 부동산투자 전략 등을 다룰 예정이다.   문의:02-531-2100박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

여건이 비슷한 홍콩, 싱가포르 등도 비교해야 난세(亂世)에 영웅이 탄생하듯, 비관적 논조가 더욱 기세를 더하고  있다. 2000년대 중반부터 한해도 거르지 않고 지금까지 비관론을 설파하던 경제학자 중의 한사람인 뉴욕대 교수인  루비니 교수도 우연치 않게 금융위기가 와서 세계적인 석학으로 급부상했다고 볼 수 있다. 언론도 적절히 이용하면서 비관론을 설파하며 돈벌이에 나서 본인 자신은 대규모 파티를 즐기고 있다고 모 해외언론은 꼬집을 정도다.2000년대 중반부터 매년 버블을 논할만큼 경기가 연일 추락한 대신 경기는 호황과 불황을 반복하고 있다. 석학이라고 일컽는 전문가라면 수년째 비관론을 역설하는 대신 틈틈이 호황기에 대비한 경기전망도 해야 하는 게 학자로서 도리다.국내로 잠시 눈을 돌리면 한국부동산시장의 버블가능성을 들먹이는 이들이 자주 인용하는 나라는 일본이다. 대다수 버블론자들은 인터넷 여기저기 넘쳐나는 일본 버블붕괴 사례를 인용해 본인들의 주장을 합리화하고 있다. 물론 90년대 초반부터 일어난 일본의 버블 붕괴사례를 참조하면서 대비책을 제시하 것은 바람직한 일이다. 경기가 호황과 불황은 반복한 10여년전 부터 최악의 시나리오인 일본 시장만 바라보면서 비관론적인 관점과 이데올로기 측면에서 부동산 버블론을 전파시키는 것은 문제가 있다. 노무라보고서-2015 건설ㆍ부동산(노무라종합연구소 지음ㆍ매경출판 펴냄) 내용을 한국과 비교해 보면 지난 2007년 일본 국내 건설 투자는 52조3000억엔으로 정점인 1992년 80조엔에 비해 60%로 감소한 상태다. 연구소는 이 수치가 2015년에 절반인 50% 수준까지 줄어들 것으로 예측한다. '잃어버린 10년'을 거치며 23년 만에 건설업이 반 토막 난 셈이다.인구통계학적인 전망은 지난 10여 년간 일본 부동산 산업은 인구가 줄어들고 고령화가 가속화하는 변화에 민감하게 반응했다. 일본의 '잃어버린 10년'은 증시와 부동산 버블 붕괴와 함께 1990년대 초 시작했다. 이라크의 사우디아라비아 침공 등 해외 변수가 주요 요인이었지만 인구구조 변화에 대한 염려도 작용했다. 실제 10여 년 후인 2004년 총 인구 감소가 시작됐다. 노무라연구소는 11년 후인 2015년에 가구 수가 정점을 기록할 것으로 전망한다. 주택산업은 직격탄을 맞았다. 신축 주택은 1978년에 155만가구, 1990년에 171만가구, 1996년에 164만가구 등 몇 번에 걸친 정점 이후 2006년에 129만가구로 위축됐다.정부 통계에 따르면 65세 이상 고령자 외엔 자가주택률이 지난 20년간 계속 감소하고 있다. 그렇다면 한국은 어떨까. 2007년 건설 투자가 127조원에 달하며 사상 최대를 기록했다. 일본처럼 정점 이후 23년 만에 절반으로 위축될 것이란 전망은 없다. 한국은 통계청 전망에 따르면 2018년에 인구 수가 감소할 것으로 예상되지만 수도권은 2022년까지 증가할것으로 예상한다. 하지만 버블론자들은 이런 정부통계 수치를 철저히 왜곡하거나 무시한다."일본의 `잃어버린 10년`은 과잉 유동성과 글로벌 경제 변화에 따른 것이다. 이들은 인터넷 여기저기 널려있는 일본 부동산폭락사례를 짜집기해서 한국 부동산도 동반 폭락한다고 2000대 초반부터 주장하고  있다. 전 부동산114 대표 출신의 이상영 박사의 (출처 ‘ 내일의 부동산 파워’) 저서를 보면 아래 인구구조보다는 산업구조적 발전이 더 연관되어 있다고 주장하고 있다.자본주의 사회에서 모든 산업은 순환주기를 가지고 있다. 부동산시장도 당연하게 일정한 순환주기를 가지고 있다. 자본주의 경기변동 순환주기는 콘트라티에프(Kondratiev) 파동과 같이 50~60년에 걸친 장기순환주기에서 키친(Kitchen) 파동처럼 수십 개월의 단기순환주기까지 여러 주기가 있다. 그리고 이들 순환주기가 중첩되어 현실의 경기순환이 되는데, 부동산 경기의 순환주기는 이러한 일반경기 순환과 연관성을 가지면서도 나름의 독자적인 특성을 가지고 있다.외국의 예와 비교할 때 인구구조 변동에 따른 설명은 더욱 빛을 발하게 된다. 일본의 경우 30년대 태어난 베이비부머가 1991년 이후 은퇴하면서 이후 15년간 부동산가격이 80% 하락하는 극단적인 상황이 벌어졌다. 그리고 미국에서는 2006년 이후 부동산 시장의 붕괴, 특히 장기모기지(mortgage) 시장의 붕괴가 발생했다. 미국의 이러한 변화를 설명하는 강력한 도구 중의 하나도 인구구조 변화다. 미국은 1946년부터 7,820만 명에 달하는 베이비부머가 있고, 이들의 은퇴시기가 부동산시장 붕괴 시기와 맞아떨어지고 있다.그렇지만 모든 설명을 인구구조 변화로 귀결시킬 수는 없다. 도시의 발전과 몰락은 오히려 산업구조적 발전과 더 관련이 많다. 세계적으로 신흥도시와 몰락한 도시의 격차가 뚜렷하게 나타나면서 그 원인에 대한 다양한 설명이 시도되고 있다. 왜 샌프란시스코나 시애틀은 성장하는데, 시카고나 미국 남부도시들은 몰락하는지, 왜 싱가포르나 상하이는 성장하는데, 과거 영화를 누리던 다른 아시아 도시들은 몰락하는지. 그래서 이러한 변화를 일으킨 DNA가 무엇인지 아는 것은 결국 해당 도시의 부동산가격이 폭등하는 이유를 설명하는 기본적 틀이 된다. 즉 버블론자들은 모든 주택가격에 대한 원리를  ‘산업구조에 변화에 따른 소득’등의 외부효과는 도외시한 채 인구구조와 입주량 등, 다른 기관이 만든 통계자료를 바탕으로 ‘장님 코끼리코 만지듯’ 부동산 폭락론을 반복하며 부르짖는다. 얼마 전 주간지 이코노미스트를 보니 ‘숫자는 거짓말을 하고 거짓말쟁이는 숫자를 사용한다고 했다. 통계수치에만 빠져 현실을 제대로 분석 못하는 분들을 두고 하는 말이다.    (출처 이상영‘내일의 부동산 파워’)선진국들의 사례를 보면  주택시장이 10~13년을 주기로 상승과 하락을 반복해오고 있다.  거품 붕괴로 이어지기 위해서는  두 가지 조건을 갖춰야 하는데 우선, 부동산 가격 급등이 필수조건이다. 거품 붕괴 전 5년간 일본의 6대 도시 땅값은 3배나 뛰었다. 1997~2006년 아일랜드의 주택값은 252%, 스페인은 195%, 미국은 132% 올랐다. 한국은 38.4% 오르는 데 그쳤다.지난  2000~2006년 주택가격을 비교해도 마찬가지다. 미국의 20개 주요 도시 집값은 100% 이상 올랐지만 한국은 평균 46%였다. 물론 지역별로 보면 서울은 69.2%(강남 90.4%, 강북 45.2%) 상승한 반면, 지방은 전체적으로 보합세를 보였다. 즉 한국의 집값 상승률이 선진국들의 절반에 못 미쳤다는 점이다. 버블론을 주장하는 세력들은 외국의 전국 주택가격과 한국의 강남3구 아파트만 상승률을 비교하는 경우가 흔하고 소득수준을 비교 아파트가 위치해 있는 지역별로 세밀하게 분석하지 않는다. 한마디로 통계 마사지다.지난 20여년의 기간을 놓고 볼 때 전국 주택가격 지수는 4.2 % 올라 물가상승율(4.61%) 보다 낮았다. 즉 주택가격은 장기간 하락했다. 서울의 아파트만 보면 연평균 8.18% 올랐지만 물가상승율을 초과했지만 근로자 가계 소득 증가율(10.27%)에는 미치지 못했다.   일본과 여건이 비슷한  홍콩, 싱가포르등도  참조할 만 버블론을 주장하는 일부 사람들은 특히 부동산을 ‘가진자’와 ‘못가진자’로  나누는 이분법적인 이데올로기적으로 생각하는 경향이 강하다. 버블론자들은 단순히 일본 자료만 인용하지 말고 우리나라처럼 국토가 좁고   주택보급율이 이미 100% 가 넘어도 부동산 시장이 호황인  홍콩, 싱가포르등도 직접 현장을 탐방하고 비교분석하는 자료를 내놓는 게 설득력 있다. 2009년 한해동안만 홍콩 부동산은 20~25% 가까이 뛰었는데 홍콩 요지에 있는 오피스 빌딩 가격은 3.3㎡당 평균 1억원 선이다. 홍콩의 고급 부동산 수요는 도심 지역의 고급 타운하우스를 중심으로 지난 몇 년간 가파르게 성장해 오고 있다.  2009년 홍콩 도심의 호화 부동산 가격 상승률은 전체 부동산 가격 상승률 30%를 훨씬 웃도는 50%로 나타났을 정도고 밀려오는 중국인들로 인해 올해도 상승세가 이어지고 있다. 카지노와 의료허브로 제 2전성기를 맞이하고 있는 싱가포르도 마찬가지다.  유럽, 인도, 중동 등의 고액 자산가들이  싱가포르 부동산을 매집하고 있을 정도다. 우리나라가 10여년전 부터 버블론자들과 소모전에 힘을 낭비하고 있는 동안 현재 홍콩과 싱가포르는 앞서거니 뒷서거니 하면서 경쟁구조로 한국을 멀찌감치 앞서나가고 있다. 시장이 침체될때마다 뒷북 치듯이 버블에 대한 보고서를 내면 낼수록 시장에서는 그들을 일개‘양치기 소년’으로 격하시켜 생각할 수 밖에 없다. 언젠가는 아파트 버블이 점차 꺼질거라는 논리는 인정한다. 하지만 일본의 사례처럼 급격한 버블붕괴는 금융기관 국민 모두가 피해자가 될 수 밖에 없다. 실제 아파트 버블이 잔뜩 끼었다면 단순히 일본측자료를 짜집기하면서 연일  ‘버블기우제’를 지내는 것은 바람직하지 않다.  대신 직접 현장에 나가서  시장냄새를 맡으면서 대의적인 관점에서 버블이 끼어있지 않은 아파트외의 다른 종류의 부동산 상품도 연구하면서 생활에 찌든 서민들과 노후를 대비하는 분들에게 좋은 길잡이기 될만한 자료를 생성하는 게 전문가로 더 대접 받을것이다.  ㈜유엔알 컨설팅 26일(목) 투자설명회하반기 부동산 시장 전망과  소액임대상품 투자전략부동산 투자정보업체인 유엔알컨설팅이 26일(목) 오후7시 30분  신세계 백화점 을지로 본점에서 부동산 투자 세미나를 개최한다. 강사로는 유엔알컨설팅 박상언 대표가 나서며 하반기 부동산시장에 대한 진단과 전망, 소액임대상품 투자처, 틈새 부동산투자 전략 등을 다룰 예정이다.   문의:02-310-1501,2박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

 낙찰가 하락, 시세 대비 20% 싸게 낙찰 경매 시장에서 ‘작은’ 아파트의 인기가 꾸준하다. 올 들어 서울·수도권 경매에서 2~3억 원대의 소형 아파트 경매물량이 크게 늘어나면서 한 푼이라도 값싸게 내 집을 장만하려는 실수요자들이 몰려들고 있어서다. 이런 현상은 부동산경기 침체기에도 불구하고 청약 및 매매 시장에서 소형 아파트가 여전히 인기를 끌자 저가매입 시장인 법원 경매투자로 이어지고 있는 것으로 풀이된다. 소형 아파트는 투자하기에 부담이 적고 임대 수요도 꾸준한 편이다. 특히 서울·수도권 아파트의 전세금에 돈을 조금 더 보태면 시세보다 싸게 작은 평형이나마 내 집을 장만할 수 있다. 비교적 간단한 권리관계 파악과 함께 뉴타운, 재개발 등 개발 호재지역 인근에 위치한 아파트는 시세차익과 함께 소형주택 임대사업까지 기대할 수 있어 자산가들이 여윳돈으로 노리는 전천후 투자대상이다. 통상 경매를 이용하면 급매가 대비 20% 저렴하고 시세 대비 최대 30% 가까이 싸게 낙찰 받는다. 전국에 한 달이면 약 7000여건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형) 소형아파트 경매물량은 매달 2500여건에 달한다. 경매 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 작은 평수라도 내 집을 장만하는 기회를 잡을 수 있다. 중소기업에 근무하는 김미정씨(38)는 지난달에 아파트 경매에 도전, 직장과 가까운 곳에서 자신에게 꼭 맞는 경매 아파트를 찾았다. 서울 노원구 중계동 K아파트 89㎡(25평형) 방 3개짜리로 감정가는 3억 원이었다. 2회 유찰로 최저가가 감정가 대비 64%선인 1억9200만원으로 떨어진 상태였다. 시세는 감정가 보다 1000만 원 정도 높은 수준이었다. 노원구 일대에서 인지도가 높은 편에다 지하철 등 대중교통도 좋고 가격도 싸 입찰해 보기로 결정했다. 우선 권리관계를 조사해 보니 말소기준권리 이후에 여러 채권자들이 근저당과 가압류가 설정해 뒀으나 모두 낙찰 후 소멸되는 권리였다. 임차인 한 명이 1억1000만원의 고액 전세를 들어 사는 선순위세입자였으나 배당요구를 해 낙찰되면 전세금 전액을 돌려받는 세입자였다. 입찰 당일 최저가보다 3310만 원을 더 써내 5명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억9200만원에 낙찰 받는 데 성공했다. 단순 비교해도 시세보다 8000만 원 이상 싸게 산 것이다. 아파트 낙찰가율이 지난 6월 기준으로 평균 79%로 떨어졌다. 70%대 까지 떨어진 것은 올해 들어 처음이다. 올해 초 최고 85~90%선을 보였던 아파트 낙찰가율과 비교하면 최대 10%까지 하락한 셈이다. 입찰 경쟁률도 올 초 7~8대 1을 넘어섰으나 하반기 들어 4~5대 1선으로 줄어들었다. 물량은 꾸준히 늘어나는데 입찰자가 줄어들고 있어 낙찰가율이 완만한 하락세를 유지하고 있다. 따라서 자금여력이 부족한 주택 세입자거나 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자라면 하반기 이후 자금계획을 잘 수립해 현재의 전세보증금에서 약간의 경락잔금 대출제도를 이용하면 얼마든지 내 집 장만이 가능하다. 근린상가나 다가구주택 등 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형 아파트는 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다.  아파트 경매물건은 등기부등본 상 권리관계가 단순·명확하기 때문에 초보자도 쉽게 입찰할 수 있다. 권리관계가 단순하다보니 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라서 배당 받거나 최우선변제를 받는 소액임차인들이 많아서 명도가 고액의 고급주택보다 손쉽다. 주로 소유자가 직접 거주하거나 세입자가 있더라도 1세대만이 거주하는 경우가 많아 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받는다. 점유자는 ‘채무자’거나 ‘소액임차인’ 유리 소형 아파트 경매는 경쟁자가 많아 낙찰가율이 다소 높은 편이다. 소형주택 임대사업자가 많이 몰리고 실수요자들이 몰려드는 시장이라 인기가 높아서다. 따라서 나름대로 값싸게 낙찰 받으려면 미리 입찰전략을 세워야 한다. 값싸게 낙찰 받으려면 인기지역 유명 아파트만 고집하면 실속이 없다. 경쟁률이 치열한 역세권과 대단지 소형은 낙찰가율이 85%를 넘고 경쟁률도 10대 1을 넘는다. 그러나 주상복합이나 소단지, 비역세권은 2회 유찰 후 낙찰가율이 70%선이다. 입찰 예상지역 내 유사 아파트의 최근 낙찰사례를 보면 소형아파트 경매의 인기도를 한 눈에 파악할 수 있다. 입찰하고자 하는 아파트와 가깝거나 유사지역 최근 낙찰 사례를 살펴보면 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는 지 살필 수 있다. 과열양상을 보이거나 경쟁이 치열하면 조급하게 입찰하기보다 잠시 입찰을 늦추고 유사지역 내 물건을 노리는 게 낫다. 소형 아파트는 교통여건이 양호한 곳이 좋으며 브랜드보다 입지가 더 중요하다. 준공연도가 오래되지 않고 주변에 편의시설이 많으며 관리비가 부담이 적은 지역난방 아파트를 고르는 것이 유리하다. 자금여력이 부족하면 은행권의 경락잔금 대출을 이용하는 것도 고려할 만하다. 대출은 낙찰가의 30~40% 선에서 제1금융권으로부터 연 6~7% 금리에서 대출받을 수 있다. 인기가 높은 소형 아파트는 입찰하려는 사람들이 몰리면서 경쟁률이 높아져 오히려 높은 가격에 낙찰될 수 있으니 주의해야 한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가에서 약간의 가격을 올린 금액만 써내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다. 다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다. 경매 물건은 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다. 반드시 입찰 전에 해당 경매 아파트를 찾아 임차인 조사를 철저히 하고 대항력이 없는 세입자라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사계획을 확인해야 한다. 아파트 감정가의 맹신은 금물이다. 반드시 인터넷 매물의 비교와 함께 중개업소에 들러 현지 시장가격을 파악한 후 쓰고자 하는 입찰 예정가와 시세를 비교한 수익성 분석이 필수적이다.  대체로 아파트는 10여명 정도가 입찰에 참여해 분위기가 과열되는 게 보통이다. 적정 기준가격을 미리 정해둬야 한다. 관리비 연체 여부를 반드시 확인해야 추후 분쟁 소지를 줄일 수 있다. 아파트 연체관리비는 대법원 판례에 따라 복도나 엘리베이터 등 공유부분에 대해서만 부담하는 것이 원칙이다. 가끔  임차인이 과다한 관리비를 미납해 체납관리비가 수 백 만원을 넘는 경우도 있어 주의해야 한다. 소형 아파트 입찰에서 주의할 점은 간혹 임차인이 거센 명도저항을 하는 경우다. 거액의 전세보증금을 한꺼번에 날려야 하거나 영세민이나 생활보호대상자가 거주해 심하게 이사 가기를 거부하는 경우라면 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. 그러나 소유자가 직접 거주하거나 임차인이 있더라도 일정금액을 배당을 받거나 소액임차인으로서 우선 변제받는다면 별 저항 없이 이사하기 때문에 걱정할 필요가 없다. 최근 경매 대중화로 아파트 경매의 재미는 예전만 못하다지만 여전히 불황기 최고의 투자수익률을 내고 있는 곳이 법원 경매시장이다. 소형 아파트는 매매차익을 겨냥한 공격투자보다는 실수요 차원에서 접근하고 틈틈이 우량 틈새 경매물건을 검색하고 꾸준히 입찰전략을 세운다면 값싸게 내 집 마련의 기회를 가져다주는 실속 있는 틈새 투자처이다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008             

대단지+브랜드+파격계약조건 다다익선 건설사 생존 마케팅- 올가을 임차시장 가격상승에 앞서, 살펴볼만한 수도권 미분양 아파트- 미분양 계약조건 완화 돼 2000만~3000만원 소액으로 내 집 마련 가능금리상승기에 건설사들이 미분양 판촉시 내거는 중도금 무이자 대출아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 계약금 정액제, 중도금 무이자, 잔금 납부 유예 등의 파격적인 금융혜택을 제공하고 있는 곳도 있는 만큼 부도위험이 없는 건설사 신용도를 잘보고 고르면 수천만원의 게약금만 있으면 내집마련을 할수 있다.그동안 미분양 아파트는 분양가가 기존 아파트 가격에 비해 높다는 지적이 있었다. 그러나 최근 계약금 정액제 등 금융조건이 완화된 가운데 발코니 확장, 인테리어 비용 등이 무상으로 제공되면서 저렴한 분양가로 내 집 마련이 가능해 수요자들에게 큰 호응을 얻고 있다.특히 메머드급 분양사업장은 분양가 할인판매 등, 주변시세에 비해 공격적으로 가격조정에 임하고 있고, 건설사 퇴출이후 거래활성화를 위한 정부의 부동산 규제완화책도 임박한 상태라 하반기 파격적인 마케팅 조건을 갖춘 사업장을 중심으로 내 집 마련에 나설만하다.요사이 전세가격이 보합세로 전환되긴 했으나, 다가올 가을 이사철엔 계절적 수요가 반영되며 가격상승이 재현될 소지도 있으니, 내 집 마련을 하려는 수요자들에게는 초기 부담금이 적은 미분양 물량이 좋은 기회가 될 수 있다.미분양 중에서도 수도권에 단지 규모가 크고 브랜드 인지도가 높은 아파트를 선택하는 것이 좋다. 대단지 브랜드 아파트는 지역을 선도하기 때문에 랜드마크 단지가 될 가능성이 높다. 더군다나 랜드마크 아파트는 프리미엄의 가치가 자연스럽게 따라오기 때문에 가격 상승률도 크다.인천과 경기에 위치한 미분양은 서울로의 접근성이 원만한 편인데다 장기적인 개발호재들이 있다. 최근 미분양 아파트는 분양가 할인, 잔금에 대한 이자 대납 등이 주어지고 있어 소액으로 내 집 마련아 가능한 게 장점이다. 주변에 개발 사업들이 풍부한 지역은 노려볼 만하다.대형건설사가 지은 대단지 아파트 중에서 금융조건이 완화돼 계약금 2000만∼3000만 원대로 내 집 마련이 가능한 미분양 단지를 소개한다.코오롱건설은 안양시 만안구 석수동에서 `안양석수 하늘채 아파트`를 최저 800만 원대에 특별 분양 한다. 안양석수 하늘채는 지하 2층, 지상 11~22층 11개동 규모에 총 553가구다. 이 중 후분양으로 공급되는 일반분양 물량은 전용면적 기준 121㎡ 21가구, 128㎡ 27가구, 131㎡ 18가구(공급면적 153~162㎡) 등 67가구다.재건축 아파트로서 조합원 분양가보다 3.3㎡당 150만원 저렴한 분양가, 거실무료확장, 새시무료제공, 붙박이장 재공 등 혜택으로 기존 조합원 대비 3.3㎡당 200여만 원 저렴하며, 동호수지정, 분양권전매, 60%대출(DTI무규제)등 해택이 있으며 계약금은 2000만원 정액제로 계약 후 바로 입주할 수 있어 빠른 시일 내 새 아파트로 갈아타려는 실 수요층이 눈여겨볼 만하다.안양석수 하늘채는 충훈산과 안양천이 둘러싸여 배산임수의 명당 지역으로 꼽힌다. `길`을 테마로 한 단지 내 조경과 실개천, 바닥분수 등 휴식공간이 곳곳에 마련됐다. 지상에 차가 없도록 하는 등 단지 쾌적성이 돋보인다. 단지 내 문화시설은 스포츠센터, 실내 골프연습장 등이 마련돼 있다. KTX 광명역이 자동차로 5분 거리에 있고 지하철 1호선 관악역, 안양역과 제2경인고속도로, 외곽순환도로 등도 주변에 위치해 교통입지가 뛰어나다. 롯데백화점, 이마트, CGV 등 대형 쇼핑시설과 충훈부시장, 석수시장, 안양병원 등 다수 생활편의시설을 이용할 수 있다.현대건설이 경기도 수원시 장안구 이목동 일대에 ‘수원 장안 힐스테이트’를 분양중이다. 지하2층∼지상19층, 15개동 규모로 83∼157㎡, 총 927가구로 구성돼 있다. 수원 북부지역에 위치해 있으며, 약 7500여 가구가 입주하는 미니 신도시 급으로 개발되는 정자지구와 천천지구가 인접해 있다. 북수원 IC에서 1㎞, 의왕 IC에서 3㎞, 성균관대역에서 1.7㎞ 떨어진 곳에 위치해 서울 강남권으로 30분대면 진입이 가능하다. 국철1호선 성균관대역과 신분당선 환승역인 화서역이 차량으로 각각 5분과 10분 거리이다. 계약금은 기존 10%에서 수요자들의 초기부담을 덜기 위해 정액제로 변경했다. 83~85㎡ 1500만원, 111~130㎡ 2500만원, 156~157㎡ 3000만원이며, 중도금 50%는 이자후불제가 적용된다.두산건설이 경기도 일산 탄현동 일대에 ‘두산위브더제니스’의 잔여분을 분양중이다. 지하 5층∼지상 51층, 8개동 규모에 80∼228㎡ 구성됐으며, 총 2700가구다. 탄현동 일대는 장항동과 대화동, 송산동 JDS지구에 교육과 문화•예술•물류 등 친환경 자족도시 개발이 추진되고 있으며, 고양시가 킨텍스•한류월드와 연계한 개발 사업이 진행 중이다. 계약금은 10%로 2회 분납이며, 일부 가구에 한해 정액제로 이뤄지고 있다. 80㎡는 2000만원, 130㎡ 3000만원만 있으면 계약이 가능하다. 중도금 60% 중 20%는 무이자, 40%는 이자후불제가 적용된다. 또한 발코니 무료 확장, 안방과 거실에 시스템 에어컨(매립형 에어컨) 무상 설치된다. 또 빌트인 냉장고, 김치냉장고, 세탁기, 빨래건조기 등의 기본 품목도 옵션비용 없이 무료로 제공된다.현대건설이 당하지구 30블록에 짓는 ‘검단 힐스테이트 4차’는 지하2층∼지상15층, 132∼155㎡, 총 588가구로 구성돼 있다. 인천 검단에서 힐스테이트의 브랜드타운을 형성하고 있어 브랜드파워 효과로 랜드마크 단지로 손꼽히고 있다. 인천지하철 2호선이 오는 2014년 개통 예정으로 공사가 진행 중이며, 지하철 1호선 연장계획이 발표돼 있어 역세권 수혜 단지다. 당초 분양가의 10%였던 계약금이 현재 정액제로 132㎡ 2500만원, 155㎡ 3000만원을 내면 계약이 가능하다. 중도금은 전액 무이자이며, 일부 발코니 확장을 무상 제공된다.대림산업과 코오롱건설이 ‘신현 e편한세상•하늘채’ 186㎡, 206㎡의 잔여분에 한해 특별 분양중이다. 입체복합도시인 루원시티와 가정택지지구의 중심에 위치해 있으며, 청라 등 인천경제자유구역 분양가상한제가 폐지되면서 청라지구 초입에 위치한 신현 e편한세상•하늘채가 저렴한 분양가로 관심을 모으고 있다. 지하 2층∼지상 33층, 36개동 규모에 83∼206㎡로 구성돼 있으며, 3331가구의 대단지이다. 계약금은 5%이며, 중도금은 60% 이자후불제다. 잔금선납할인 혜택이 주어져 기존 분양가의 최대 1억700만원까지 저렴하게 분양 받을 수 있다. 외부새시도 무상으로 제공된다.현대건설이 짓는 ‘영종 힐스테이트’는 A45블록에 위치해 있으며 지하 2층, 지상 28∼37층 13개동 규모에 111㎡, 총 1628가구로 구성된다. 중심상업지구와 바로 인접해 있고, 단지 앞에 영종 브로드웨이가 조성돼 문화의 중심 입지역할도 기대할 수 있다. 37층 초고층으로 서해 조망이 가능한 것이 장점이다. 주변에 인천과학고, 국제고 등 특목고는 물론 지구내 6개 초등학교와 4개의 중학교, 5개의 고등학교 등이 들어서며 외국인학교 등이 추진 중이어서 교육여건이 뛰어나다. 분양가상한제 적용을 받아 평균 분양가는 3.3㎡당 900만 원대 후반이며, 계약금은 5%로 1480만∼1650만원만 있으면 계약이 가능하다. 중도금은 60% 이자후불제다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597

주택거래활성화 연기, 시장 혼란가속매수, 매도 또다시 깊은 수렁"언제쯤 대책이 나올까요. 대표님?" 주택  매수예정자는 매수시기를 대책이후로 늦추고 있고, 이에 맞춰 매도자도 시기를 대책발표 이후로 연기하고 있다. 일부 주택매수를 미루는 분들은 대책이 나오기 전에 주택매수에 뛰어들다가 자칫하면 규제완화혜택을 못 받을 수 있기 때문으로 풀이된다. 대책발표가 연기되면서 주택시장 참여자들의 혼란이 가중되면 주택거래는 비수기까지 더해져 더욱더 줄어들었다.거래 활성화 방안 발표와 관련해 오락가락하는 정책과 부처간 엇박자로 인해 침체된 부동산 거래 활성화를 하겠다는 정부가, 오히려 상황을 더욱 악화시키고 있는 행태다.공식적인 통계수치만 보더라도 미분양 주택은 적정 수준을 훨씬 넘었고 이보다 더 심각한 준공 후 미입주 물량도  상당하다. 게다가 올 하반기엔 수도권에서 8만여가구나 되는 입주 물량이 쏟아질 예정이어서 ‘입주 대란’이 다가오고 있다.국토해양부 등에 따르면 지난달 전국 아파트 거래량은 고작 3만454건에 그쳤는데 이는 지난해 2월(2만8741건) 이후 16개월 만에 최저치다. 또 최근 4년(2006∼2009년) 6월 평균 거래량(4만2847건)에도 크게 미치지 못하는 수준이다.극심한 부동산 침체로 매매를 전세로 바꾸는 수요가 늘면서 전셋값이 재차 오르고 있고 금리인상 여파로 월세마저 덩달아 오를 기세다. 조속하고 획기적인  발표기 없으면 거래두절로  인해 실수요자들인 중서민들의 가계파산과 금융권의 부실화까지 우려되고 있다.전통적인 주택 거래 비수기인 여름휴가철이 주택 거래 활성화대책을 발표하기 좋은 시기다. 오히려 적절한 부동산 규제완화 발표시기를 놓치면 시장에 잘못된 시그널을 줘 부작용만 키울 수 있기 때문이다.  DTI 완화로 주택투기(?), 기우 (杞憂)에 불과고객들의 상담내용을 분석해보면 주택시장은 투기를 목적으로 뛰어드는 투자자들보다 거주를 목적으로 하는 실수요자를 중심으로 상당 부분 재편되어있다. 지금은 출구(出口)전략으로 점진적인 금리인상도 예고되어 있어 과거만큼 주택에 대한 투자메리트가 대폭 감소한 게 주요한 이유다.집값 상승에 대한 기대감이 크지 않기 때문에 오히려 DTI 규제를 일부 완화하는 것도 고려해 볼만하다. DTI가 완화되지 않더라도 최소한 여러 선진국처럼 주택담보 대출 상환 기간이 20~30년의 장기대출로 가도록 유도해야 한다.대출 기간이 장기로 갈수록  1년간 갚아야 할 대출금이 줄어들어 대출한도도 자연스레 증가한다. 또한 DTI 규제가 적용되는 대출 한도 금액 (현행  5000만원 이상)을 1억원으로 상향할 필요가 있다.취·등록세인하, 양도세 중과세 완화가 시행하고 있는 지금 상황도 주택거래가 갈수록 줄어들고 있는 걸로 볼때, 시장에서 바라는 DTI 규제완화와 보금자리 주택시기조절 등에 대한 내용이 대책에 반드시 포함되어야 한다.보금자리주택, 시기조절 절실정부가 적정 수준으로 생각하는 미분양이 7만가구 수준이 될때까지 보금자리주택에 대한 시기조절도 필요하다고 하겠다. 주로 외곽지역에 집중적으로  공급되고 있는 보금자리 주택은 미분양사태가 벌어지고 있고 게다가 주변의  민간 미분양 시장까지 더욱 악화시키고 있다.보금자리주택은 당초 의도와 달리 주변 시세에 비해 결코 싸지 않은 분양가로 서민들이 청약하기 부담스럽다. 게다가 최장 10년간 전매 제한과 5년간 실거주해야 하는 단점이 있다.단기간에 보금자리 공급 목표를 채우는데 연연하기 보다는 탄력적으로 시장을 주시하면서 공급 시기를 검토할 만하다. 보금자리주택으로 인해 미분양주택 해결이 더뎌서 건설사 부도로 이어지면 최종적으로 주택보증회사가 나서야 하는데, 주택보증회사의 부족자금도 결국 국민세금으로 메워야 하기 때문이다. 수도권 외곽지역에 분포해 있는 미분양택지를 보금자리 주택용으로 전환하거나 미분양주택도  업체로부터 저렴하게 사들여    보금자리주택과 공공주택용으로 대체할 만하다.  지방에 비해 역차별을 겪는 수도권, 현실 상황에 맞게 재검토해볼만  미분양이 월등히 많은 지방의 배려차원에서 채택된 부동산 정책도, 현재 상황에 맞게 재정립할 필요가 있다. 현재 투기과열지구 지정요건도 현재주택시장에 맞게 탄력적으로 조정할 필요가 있는데 해당 지역의 주택시장이 연일  하락하고 있어, 투기(과열지구)지 정에 대한 필요성이 없기 때문이다. 주택시장 하락을 선도하고 있는 강남3구는 현재까지도 투기과열지구와 투기지구에 중첩해 묶여있는데 자칫하다가 포풀리즘으로 비쳐질 수 있다.현재, 투기과열지구 지정기준은 주택가격 상승률이 현저히 높은 지역으로서,최근 2개월간 주택청약 경쟁률이 5대1을 초과하는 지역이다. 또한 국민주택규모 이하 주택청약 경쟁률이 10대1을 초과하거나 주택건설사업계획 승인이나 건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 경우로 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우다. 또한  신도시 개발등으로 투기가 우려되는 경우로 인정한 경우월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 중, 2개월간 집값상승률이 전국평균보다 30%이상 높거나, 1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역이다.미분양 수도권 증가, 지방은 감소중국토해양부가 발표한 ‘5월 말 기준 전국 미분양 주택 현황’을 분석해보면 전국 미분양 주택은 11만460호로 전월(11만409호) 보다 51호가 증가한걸로 나타난다. 권역별로 보면 수도권의 미분양은 2만7647호로 전월(2만5910호) 대비 1737호(6.7%) 증가했다. 특히 경기 지역은 미분양 주택이 2만2349호로 전국에서 가장 많은 미분양 주택을 보유한 것으로 나타났다. 지방 미분양 감소 지방 미분양은 14개월 연속 감소해 악성’ 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 수도권(4766호)에서 374호로 증가했으나 지방(4만4512호)에선 688호 감소해 잔국적으로 준공 후 미분양은 4만9278호로 전월에 비해 314호 감소했다. 이미 매입임대주택 사업에 대한 요건도 대폭 완화되어 수도권은 제외한 지방은 시행되고 있다. 현행 5가구 이상인 주택매입임대사업 임대 가구수 기준을 1가구 이상으로 대폭 낮췄고 임대기간도 10년 이상에서 7년이상으로 줄었다. 임대 주택면적도 85㎡이하 중소형 주택에서 149㎡이하 중대형 주택으로 상향조정되었다. 지난 2월11일 현재 서울•경기•인천 등 수도권을 제외한 지방의 미분양 주택을 내년 4월30일까지 취득할 때 건설업체의 분양가 인하율에 따라 양도세를 60∼100% 감면해주고 있다.적어도 수도권 지역의 자금력 있는 분들을 미분양을 이용한 임대주택사업으로 유인하기 위해 적어도 종부세와 양도세 혜택을 보는 주택수와 면적을 지방처럼 완화할 필요가 있다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597

과도한 레버리지투자 보다 잘 팔릴 수 있는 물건 위주로    한국은행의 기준 금리 인상 여파로 부동산 시장 참여자들에게 빨간불이 켜졌다. 금리 인상은 가계부담을 가중시켜 부동산을 더욱 얼어붙게 만들기 때문이다.특히 대출을 잔뜩 안고 부동산에 투자한 투자자들에게는 큰 고민거리를 안겨주고 있다. 지난달 말 가계대출 잔액은 417조 8,000억 원이다. 금리가 0.25% 오르면 연간 9,000억 원이 넘는 이자 부담이 발생한다. 주택담보대출 비중이 전체 가계 대출의 3분의 2에 육박하는 273조인 점을 감안하면 빚을 많이 안고 주택을 구입한 사람들일 수록 큰 부담을 지게되는 것이다.금리 인상에 대한 가계와 기업의 이자 부담은 연간 2조4000억원가량 증가한다. 이번 금리인상폭(0.25%포인트)이 중요한 것이 아니라 출구전략이 본격화되면서 금리가 추가 인상될 수 있다는 우려감이 부동산 시장에 악재로 작용할 것으로 보인다.재건축과 고가아파트 타격일반적으로 대출을 이용해 투자수익을 노리는 재건축.재개발, 고가아파트, 고가상가 등은 금리인상으로 인한 수익성 악화로 매수세가 점차 약해질 수 밖에 없다. 한편 금리인상으로 인해 주택 수요자뿐 아니라 건설업체들도 더욱더 어려움에 처할 수밖에 없어 보인다. 준공후 미입주 아파트의 지속적인 증가와 부동산 경기 침체로 이번에 건설사 구조조정명단에서 빠진 업체들도 앞날을 기약할 수 없게 되었다.금리인상, 정부의 규제완화 신호일수도기준금리 인상이 침체기에 있는 부동산 시장에 대한 정부의 규제완화 정책을 앞당길 수 도 있다. 현 시장에 아파트 수요가 존재하고 있고 수도권 미분양은 증가하고 있는 점도 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 규제 정책에 대한 완화 명분을 일부 제공하고 있다. 또한 금리가 오른다는 것은 경제에 대한 자신감을 드러낸걸로 볼수도 있기 때문에 중장기적으로 보면 부동산 시장에 상승 압력으로 작용할 수도 있다.주택 매수는 4분기경, 매도는 9월 이후가 적당할 듯 올해 말까지 예정되어 있는 양도세 중과시한이 연장되지 않고 대출금리 부담까지 겹치면 연말로 갈수록 투매 현상이 나타날 수도 있다. 금리 상승기, 내집마련을 준비하는 수요자들은 집값 상승에 대한 확신과 충분한 자금력이 준비되지 않으면 무리하게 서두를 필요는 없다. 정부의 대폭적인 부동산 규제완화책이 없으면 부동산 시장의 대내외적인 악재로 적어도 올해 하반기까지는 하락세가 지속될 것으로 보이기 때문이다.올 4분기까지는 시장 상황을 차분히 지켜보면서 주택매수 시기를 저울질 하는 게  나아 보인다. 내 집 마련 하더라도 과거보다 자기 자본대비 대출 비율을 최소화하는 게 중요하다.주택 매도시기를 저울질하는 분들은 어차피 지금은 주택시장 비수기이고, 금리까지 인상된 마당에 어차피 지금 매도해도 시장에서 헐값에 팔릴수밖에 없다. 따라서 정부의 부동산 규제완화 대책이 나오는 추이를 지켜보면서 9월이후 성수기 때 매도하는 게 나아보인다.금리 상승기, 실수요자들이 선호하는 전세 비중 높은 역세권 소형에 관심   금리 상승기에는 실수요자들이 선호하는 임차 수요가 풍부한 지역에 관심을 가지는 게 좋다. 일반적으로 실수요자들이 선호하는 지역은  전세 비율이 높은 2~4억원 이하의 중소형 아파트로 구성되는 역세권 아파트를 일컽는다.특히 금리 인상기에는 대출을 이용한 투자자들의 비중이 높은 재건축 아파트 투자는 가급적  피하는 게 상책이다. 지속적인 부동산 경기 침체와 점진적인 금리인상 예고로 투자용 상품인 재건축 아파트는 한차례 더 하락 할 것으로 보이기 때문이다.고가 부동산 특히 고가주택을 보유하신 분들이 매도시기를 저울질하는 상담도 많아지고 있다. 금리상승 시기에는 부동산 매수세가 대폭 줄어들수 밖에 없으므로 투자가치 떨어지는 고가 부동산의 투자자는 가급적 빠른 시일 내 매도하고 실수요자들이 선호하는 주택으로 갈아타는 게 좋다. 단 자금 사정상 여유로운 분들은 서둘러 매도 할 필요는 없다. 부동산 규제완화 속도를 봐가면서 매도시기를 조절하는 것도 좋다. 전세비율을 월세로 환산해서 연 6~9% 이상 나온다고 보면, 지금과 같은 금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다. 연 6~9% 정도의 임대수익율이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료 수준에 맞게 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있기 때문이다.     금리전가(transfer) 가능한 부동산 상품도 관심을     금리상승기,부동산 상품에 투자하는 경우 금리인상 부분을 임차인에게 전가(transfer) 할 수 있는 상품에 한정해 투자하는 게 좋다. 특히 요즘 인기를 끌고 있는 오피스텔 투자시 주거용 보다는 사업용으로 임대 가능한 오파스텔이 금리인상에 따른 인상분을 재개약시 임차인에게 일부 전가시킬 수 있다.  사업용의 경우 월세 인상분에 대해 주거용에 비해 그다지 민감하지 않기 때문이다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우 세무처리가 별도로 되기 때문에 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있기 때문이다.    사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 오피스텔에 한정해 관심을 갖는 게 좋다. 특히 금리상승기에는 국내 체류중인 외국인을 대상으로 하는 부동산 임대사업도 관심을 가지는 게 좋다. 외국인 임대사업시에는 대개  ‘깔세’ 라 하여  1년 임대료를 한꺼번에 받는데 이 돈을 고스란히 저축은행(원금과 이자를 포함하여 1인당 5천만원까지 예금자 보호)에 저축해 놓더라도 연 10% 이상의 높은 투자수익을 올릴 수 있다.   금리상승기에는 급할 때 현금화할 수 있는‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 부동산에 접근해야 한다. 즉, 부동산 경기침체로 부동산 신규 수요 감소. 부동산  가격하락의 수순을 밟고 있기 때문에 언제든지 ‘훌훌’ 털고 나올 수 있는 ‘잘 팔릴 수 있는  부동산’ 위주로 접근해야 한다는 얘기다.   박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

 서울 소재 대학의 교직원으로 근무하는 이 씨(43)는 수도권의 아담한 농가주택을 경매로 싸게 산 뒤 개보수를 거쳐 전원생활을 시작했다. 지난 해 8월 감정가 2억659만원에서 2회 유찰해 최저가가 1억3222만원까지 떨어진 용인시 처인구 남사면 소재, 지은 지 9년 된 농가주택을 감정가의 68%인 1억4250만원에 낙찰 받았다.대지 810㎡, 건물 186㎡의 주택과 330㎡의 텃밭이 딸린 농가를 시세 대비 30% 값싸게 경매로 잡은 것. 취득세금과 이사비 등 총 800만원을 들여 소유권등기를 마치고 바로 리모델링에 들어갔다. 실내를 확장해 현관을 만들고 방음효과가 뛰어난 이중 시스템창으로 바꿨다. 2000만원을 더 들여 산뜻한 전원주택으로 바꿨다. 금요일 오후면 가족과 친척들이 모여 전원생활을 즐기고 있다.리모델링하면 훌륭한 전원주택도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 시골의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 늘고 있다. 농촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 30~40%에 낙찰 받을 수 있다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다.한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다. 낙찰가율은 통상 67%선으로 2회 유찰 후 최저가 수준에 낙찰된다. 입찰경쟁률은 2대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 낮다.경매투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다. 교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경관과 자연환경이 수려한 지방 관광지 인근은 가족별장이나 주말농장으로 이용하면 세컨드하우스 개념으로 활용하기에 좋다.  농가주택 경매물건은 구조상 이미 주택의 모양을 갖추고 있고 허가관계가 모두 마쳐져 있어 매입 후 개보수 절차가 훨씬 수월하다. 새로운 모양의 집을 짓거나 전원·주말주택으로 이용하기 편하다. 슬라브 주택은 골조가 튼튼해 적은 비용으로 새 집과 같은 모습을 만들 수 있다. 수리비용은 3.3㎡당 100만 원 정도 예상돼 적은 비용으로 리모델링할 수 있다. 기존 주택을 낙찰 받아 전원주택으로 신축하면 까다로운 농지전용 절차를 거치지 않고 저렴한 비용으로 건축이 가능하다. 기존 농가는 멸실 후 철거 1주일 전 해당 지자체에 ‘멸실 및 철거 신고서’를 제출하면 된다. 주택 멸실이 끝났다면 허가된 폐기물허가업체에 ‘폐기물처리 완료 증명서’를 발급받아 지자체 건축과에 제출하면 멸실신고 절차가 모두 끝난다.현장 찾아 교통·주변 여건 살펴야투자 유망한 매물은 대도시권에 인접해 있고 자연환경이 뛰어난 농촌지역의 아담한 농가이다. 수도권·광역시, 인구가 증가하는 시 단위 인근에 소재한 주택은 땅값이 저절로 상승해 주택가치가 높아져 재테크에도 손색이 없다. 실제로 80년대에 전원 행을 감행했던 초기 전원파들이 농가주택 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 올린 바 있다. 그러나 인적이 뜸한 산골 속 농가는 아무리 경치가 좋아도 가격이 오르지 않아 가치가 떨어진다. 도시민이 주말주택으로 이용할 경우 교통여건과 접근성도 따져봐야 한다. 경매에 부쳐지는 매물수가 꾸준히 늘어나는 만큼 선호지역 내 여러 매물을 비교한 후 입찰하는 전략을 세워야 한다. 법원의 감정평가서를 통해 주변 입지와 환경을 확인하고 주택의 사진과 도면 등으로 활용 가능성 여부를 살펴야 한다. 특히 감정평가서 상 평가의견을 눈여겨보면 1차 현장에 다녀온 것과 같이 주택의 현재 상황을 손쉽게 파악할 수 있다.경매에 부쳐진 농가주택은 정확한 시세파악이 어려워 법원에서 매겨진 감정가를 시세로 오인하는 경우가 많다. 주택 시세는 지역과 주변여건 등에 따라 천차만별이다. 입지여건과 교통이 편리한 수도권은 3.3㎡ 당 200만 원 이상을 호가하고 기타 지역은 30~50만 원 선이다. 되도록 1회 이상 유찰해 가격거품이 충분히 빠진 주택에 입찰하는 전략이 필요하다. 현장답사를 통해 감정가와 시세와의 차이를 파악하고 최근 거래된 농가주택 경매 낙찰사례와 함께 일반매매로 거래된 최근 사례로 매입가의 기준으로 삼는 것이 바람직하다. 주택의 상태나 환경만 보고 고가에 낙찰 받으면 가격경쟁력이 떨어진다. 시골주택은 도시 주택과 달리 접근성이 떨어져 적정 입찰가격을 가늠하기 쉽지 않으므로 지역 전문가의 도움을 받아 입찰해야 비용이나 시간, 재테크 면에서 이익이 된다.지은 지 오래돼 상태가 불량한 주택은 개조비용이 신축보다 더 많이 드는 경우가 있어 주의해야 한다. 개조비용은 자재나 면적에 따라 3.3㎡ 당 100만 원 정도 예상해야 한다. 낙찰 전 개조가능 여부를 알아보고 개조에 하자 없는 물건인지 따져봐야 한다. 골조 즉 기둥이나 서까래 등이 약하거나 지은 지 20년 이상 된 노후주택은 개조할 수 없는 경우도 있다. 노후 주택 개보수비는 신축의 40% 이내 비용을 들여야 경제적이다.경매 농가주택은 권리관계가 복잡한 경우가 많아 입찰 전 주의가 필요하다. 하자 있는 경매물건으로는 법정지상권 성립여지 있는 주택과 지분 입찰물건이다. 주택과 땅의 소유주가 서로 달라도 주택이나 대지의 권리를 인정해야 할 경우도 발생한다. 주택이나 땅이 별도로 경매로 나왔을 경우 건축물대장을 발급받아 무허가 여부를 살피고 지상권 성립여지가 높다면 입찰을 자제하거나 해결 가능성이 있는 주택에 입찰해야 한다.메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr)윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

카멜레온 같은 개별등기, 구분등기 or 지분등기대표님,판교에 상가하나 분양 받았는데 괜찮을까요? 요전 날 투자자 중 한분이 퇴근 무렵에 상담차 회사를 방문했다. 검토해본 결과 계약금을 포기하더라도 해지하는 게 나아 보였다. 은행에서 중도금대출 자서까지 앞둔 입장이라 쉬어 보이지는 않았지만 나중에 후회가 더 클 것 같아 계약포기를 계속 종용했다.‘분양금액의 30%가 융자가능,  개별등기로 분양’‘전세대 토지+건물 개별등기’라며 고시원의 각 호실에 대한 개별 분양이 가능’판교신도시 일대서 고층상가를 원룸텔로 분양하면서 개별등기란 모호한 표현으로 들 소액투자를 유도하고 있다. 상가분양 업체에서도 언론사 여기저기에 협조를 충분히 요청한 덕분인지, 태글을 거는 언론사도 소수에 불과하다. 경기도 일원 특히 용인시, 부천시, 화성시 병점역, 판교, 일산 등지에서 이런 일들이 많이 발생하고 있다.개별등기란 지분등기도 되고 구분등기도 되는데 계약하기 전에 투자자들은 전부 본인의 집값이구분등기로 알고 업체에서도 그렇게 현혹시킨다는 점이다.분양받기 전 해당관청에 문의하라현재 ‘000비즈텔’은 판교동과 운중동 일대에 지상 7층 규모의 상가건물 5∼6개 동을 짓고 1, 2층은 기존 상가로 나머지 3층에서 7층 중 2개층은 고시원으로 변경시킬 계획으로 분양을 하고 있다. 현행법상 고시원(원룸텔)은 근린생활시설및 근린상가에 들어 갈수 있는 시설로 공동지분 등기는 가능해도 각 호실마다 개별 등기는 불가능함에도 이같은 광고를 통해 분양이 이뤄지고 있다. 통상 건물을 건축허가 사항에 맞게 기존상가로 건축, 준공검사를 필한 후 다시 후시설공사(리모델링)를 통해 1개층당 전용면적 10∼20㎡ 규모의 고시원 쪽방을 10∼20개를 만들어 이를 일반인들에게 개별 분양한다. 시 건축과에 알아보면 고시원 스타일의 쪽방형태가 아닌 1개층당 4∼5개의 일반 상가 형태로 건축허가를 받았으며 차후 고시원 각호실별 개인등기를 목적으로 건축물 대장 구분등기 분할은 불가능하다는걸 알 수 있다.000비즈텔의 경우 전용면적 9.6~26.33㎡형(3~8평)으로 분양가는 3.3㎡당 830~930만원대인데 지분등기 분양하면서 적정 가격보다 오히려 투자자들에게 바가지를 씌우고 있는 느낌이 든다. 원룸텔로 준공 이후 원룸임차인이 내는 임대료는 고정되어 있는데  마치 기봑부동산 토지 쪼개듯이 상가를 지분등기로 쪼갠 후 소액투자로 만들어 가치보다 높게 투자자들에게 분양해 오히려 임대수익율을 떨어뜨리는 결과를 초래하고 있다.   지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 `100분의 6`와 같은 형태로 지분만 표시되는 것으로 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때는 문제가 될 수 있다. 또 분양자가 매각을 하려 해도 지분등기 한계 때문에 매매가 쉽지 않을 수도 있다.투자자들은 이 같은 지분등기 한계를 알지 못하거나, 인허가 등기 등 관련 서류를 제대로 확인하지 않기도 한다. 특히 분양업자들은 개별등기가 가능하다며 투자자들을 현혹시키고 있지만 개별등기는 이들이 만들어낸 용어로 정확한 법률 용어가 아니다. 구분등기가 된다면 문제가 없지만 지분등기만 되면 재산권 행사에 한계가 있고 매매도 잘 되지 않고 가격이 하락할 가능성이 많다.양재동에 있는 00복합 쇼핑몰의  경우도 상층부를 지분등기로 해서 사무실로 개조해서 임대, 결국 분양가 대비 20% 이상 떨어졌는데도 매기가 전혀  없다. 끝으로 행정당국에서도 개별등기란 모호한 표현을 쓰지 못하게 하거나 부득이하게 사용하게 될때는 정확하게 부가적인 설명을 병행해서 쓰게  하여야 한다.     1.구분등기1동의 건물에 각각 독립하여 1개의 건물이 될 수 있는 부분이 수개 있는 경우 그의 각 부분을 양도하거나 그 부분만 임대하였을 때 이에 대응한 소유권이전 등기나 임차권설정 등기를 하기 위하여는 앞에서 열거한 그 건물을 수개의 건물로 하는 등기를 해야 하는데 이 등기를 구분등기라 한다(부동산등기법 제104조 참조). 이 등기는 건물소유자의 신청에 의해 행하는데 그 신청서에는 구분 전의 건물과 현재의 건물 및 구분된 건물의 표시를 하고 구분 후의 각 건물의 도면 및 각층의 평면도를 첨부해야 한다.2.지분등기민법상으로 한 필지(筆地)의 토지를 여러사람이 소유할 때 이를 공동소유라고 한다. 공동소유에는 3가지 방식이 있다. ① 공유(共有) : 가장 일반적인 방식으로 여러사람이 지분(持分)에 따라 공동으로 소유하는 형식이며 지분이 정해지지 않은 경우에는 균등한 것으로 추정한다. ② 합유(合有) : 여러 사람이 조합을 구성하고 소유권을 조합명의로 하는 것이다. 그러나 명칭이 조합이라도 법인인 경우는 합유가 아니다. 예를 들면 등기를 한 노동조합의 소유는 합유가 아니고 법인의 소유이다. ③ 총유(總有) : 법인이 아닌 사단(社團)이 집합체로서 공동소유하는 형식이다. 대표적인 것이 문중의 재산이나 종중(宗中) 재산이다. 부동산 등기법에는 문중재산이나 종중재산에 대해서는 법인이 아니더라도 그 사단이나 재단을 등기권리자로 정하고 있다.(부동산등기법)3.개별등기현재 개별등기란 용어자체는 없다 즉 합친용어로서 지분등기도 개별등기에 포함되고 구분등기도 개별등기에 포함돼는 단어이다.즉 개별등기하고 하면 다들 구분등기인 줄 착각하는 경우인데 원룸텔 경우 거의 지분등기로 되어있다박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

월드컵과 전체적인 하락 분위기로 시간이 좀 있어 이미 발표된 데이터를 기본으로 10년후를 상상해 상상의 나래를 펼쳐보았습니다. 본인에게 도움이 되는 것만 취하시기 바랍니다. 미래는 아무도 자신있게 예측할수 없는 것이니까요. 한국과 나이리지라조별 예선 대승을 기원하며….베이붐 은퇴로 부동산 가격 안정세 2018년 4,900만명을 정점으로 인구가 하락한 2020년 오늘날 한국에서는 만 60세 이상이 전국민의 3분의 1을 차지하고 있다. 평균 수명도 95세로 늘어나 만70세는 노인축에도 끼지 못한다. 베이비붐 세대(1955~1963년에 태어난 층)는 현재 총인구의 25%를 차지하고 있다.TV 뉴스를 보니 국내 65세이상 노인인구의 비중도 지난해 (2019년)에는 이미 14%를 넘어 고령 사회(aged society)로 진입했고 7년후인 2027년에는 20%를 넘어서 초고령 사회(super-aged society)로 빠른 속도로 진입할 예정이다. 논란끝에 정부에서도 급증하는 베이비부머들의 복지비를 감당하기 위해 일정기준시가 이상의 아파트를 살 때 취득세의 일정부분에 ‘노인복지세’란 명목을 신설해 부과하고 있다.직장 근속연한이 짧아진 덕택에 1960년대 초반에 태어난 베이비부머들은 특별한 경우를 제외하고는 대부분 경제생활에서 멀찍이 떨어져 있다. 국민연금외에 개인연금을 들었거나 주식과 부동산에 투자해 성공한 사람들 외에는 대다수 베이비부머들은 공원과 지하철역 여기저기 헤매고 있는 건 오래전 모습과 똑같다.정부에서는 이들을 위해 일자리 알선과 놀거리를 제공하고 있지만 갈수록 늘어나는 베이비부머들을 만족시키기에는 역부족이다. 그들 중 몇몇은 며느리가 등떠밀듯이 싸준 김밥도시락을 싸들고 파주와 여주까지 연결되어 있는 전철을 타고 하염없이 창밖만을 보다가 오후에 다시 서울로 돌아오는 것을 위안으로 삼는 분도 있다. 전자기기 다루는데 익숙하고 용돈이 두둑한 일부 베이비부머 몇몇은 아예 몇 시간이고 DMB방송과 한국형 닌텐도 게임을 하는 사치를 누리기도 한다.지하터널 곳곳에 움직이는 광고판을 설치해서 의자에 설치된 이어폰짹만 연결하면 지루하지 않게 한 편의 뮤직비디오나 영화감상도 가능하다. 출입구 바로 옆 3명이 앉을 수 있는 노인석도 정중앙에 위치해 있는 좌석까지 포함해 2배 이상 좌석을 확대했다. 오늘날 지하철공사는 대한노인회와 갈등을 빚고 있다. 지하철공사는 만성적자와 더 나은 서비스를 위해 노인우대제도 나이를 만75세로 올릴 수 밖에 없다고 연일 언론홍보를 하고 국회의원들을 상대로 로비에 한창이기 때문이다. 노인단체도 이에 맞춰서 노인들이 활발히 활동을 해야 병치레를 하지 않아서 국가 의료비가 절감된다고 대국민 홍보전을 연일 전개하고 있다.베이비부머들 경제생활 은퇴에 따른 한국 부동산 경제적 능력을 상실한 베이붐세대들의 잇단 부동산 처분으로 대부분 지역의 주택가격은 주춤거렸다. 과거 mb 정부때 야심차게 추진했던 보금자리 주택도 입주가 완료되었고 인구수가 감소하면서 대부분의 지역 주택보급율이 120% 수준까기 근접했다. 개별세대와 이혼율 증가와 같은 사회적 요인으로 인해 소규모 주거용 부동산과 임대형 부동산은 불안한 양상 속에 여전히 버티고 있다. 전체적으로 보면 인구 감소와 베이붐 세대들의 잇단 경제생활 은퇴로 일부 특정지역을 제외하면 갈수록 하락세가 심하되고 있는것은 사실이다.친환경, 소형, 도심소형, 임대주택에 대한 수요 증가지난 15여년간 한국의 인구 및 가구 수 변화와 미래 인구 및 가구 수 변화 추정치를 반영해 산정한 결과 전국 주택수요 연평균 증가율이 2.6%~2.9%수준에서 꾸준히 줄어들어 2020년 오늘날에는 2.09% 수준으로 떨어졌다. 지역별로 보면 수도권의 주택수요 증가율이 15년 전인 2005년도에 3.54%에서 현재 2020년에는 2.5%로, 비수도권은 2.4%에서1.7%로 각각 줄어들었다. 또 전국 주택 추가 수요 물량도 43만 가구에서 36만 가구 수준까지 내려갔다.전체 주택수요가 줄어들었지만 고령화로 인한 편리성의 이유로 친환경, 소형, 도심소형, 임대주택에 대한 수요는 늘어났다. 지난 2004, 2005년 전세계적인 부동산 가격급등의 주요 원인이 2차 세계대전 이후 출생해서 구매력이 높아진 베이비부머(baby boomer) 때문이다. 1955∼63년사이에 태어난 1차 베이비부머들이 사회에 진출해 집을 사기 시작한 80년대 부터 아파트 시장이 상승세를 탔고, 자녀들을 위한 생활 환경을 고려하기 시작한 2000년대부터는 강남 아파트 사재기가 일어났다.강변부동산 자산가들에게 인기베이비 부머들이 그 당시 아파트 투자자의 핵심으로 부상했고 2015년 베이비붐 세대가 본격적으로 퇴직하는 시기와 맞물려 국내 경기는 빠른 고령사회 진입과 이에 따른 내수부진으로 지난 2008년말 금융위기에 버금가는 부동산발 경제 불황을 경험하기도 했다. 부동산 버블 폭발하나 일본의 경우만 놓고 보더라도 1990년대 장기불황의 원인중 하나가 고령화였는데 65세이상 노인인구가 전체 개인금융자산의 상당부분이 저축성자산이 차지하고 있었기 때문이다.이로인한 불확실한 미래 때문에 노인들이 적극적으로 소비를 하지 않아 결국 내수 부진을 초래해 장기불황을 몰고 왔다. 지난 80년대말은 주택수요 증가가 가격상승의 가장 큰 원인으로 작용한 반면 2020년 오늘날은 주택수요보다는 유동성 과잉에 따른 투기적 수요 영향이 더 크게 작용하고 있다. 시나리오 대로라면 베이비붐 세대가 2015년 이후 주택을 중심으로 부동산 매각에 따른 충격으로 저성장 및 부동산 수요부족(60년대 후반 및 70년대 전반 출생한 X세대 인구감소)과 맞물려 부동산 가격이 급락할 수밖에 없었을 것이다. 하지만 2차 베이비부머 세대인 1968 ~1973(35~41세)가 주택시장을 받치고 있어 우려했던 만큼의 급락현상은 발생하지 않았다.전체적인 하락보다는 일부 수요가 없는 지역의 중대형주택을 중심으로 일시적으로 거품이 빠지는 현상이 발생했을 뿐이다. 대신 실수요자와 투자자에게 인기가 있는 도심에 위치한 소형주택들의 수요는 꾸준히 늘어 인기를 끌고 있고 중대아파트도 다시 소형으로 재건축 되고 있다. 자산가들을 중심으로 강변선호현상이 더 두드러지게 나타나고 있어 홍콩과 싱가포르처럼 강변에 위치한 부동산은 인기 상종가를 달리고 있다.시세차익에 대한 기대감도 서서히 사그라져 우리나라만 있는 전세제도도 임대료를 받는 월세 아파트로 대거 바뀌었다. 그동안 계속적인 금융교육과 정부의 부동산 억제책으로 인해 가계의 자산중 금융자산이 차지하는 비중이 20%초반에서 선진국 수준인 50%까지 높아졌다. 부동산을 담보로 한 활성화되어 매도하는 것 보다 장기 역모기지론을 활용하는 게 일반화 되었다.실버산업 번창 vs 유아산업 후퇴베이비 부머들을 대상으로 하는 실버산업은 최대 호황을 맞고 있다. 지구 온난화로 북극이 점차 녹아들어 영토분쟁과 영유권 논란이 세계적으로 한창이다. 하지만 대서양과 태평양을 연결하는 새로운 바닷길이 열림으로서 ‘초호화 크루즈 북극관광 상품’도 부유층 노인들 사이에 불티나게 팔리고 있다.반면 소아과나 유치원간 같은 아이들을 대상으로 하는 영아산업은 붕괴되어 소아과 의사와 유치원 교사들은 정부의 대책마련을 호소하고 있다. 실제 1970년 100만명을 웃돌던 신생아수는 현재는 20만명에도 이르지 못해서 정부는 각 가정에서 아들 딸 구별말고 둘만 낳자는 ‘둘둘플랜’(two two plan)을 내걸었다. 이와 같은 출산율 저하로 향후 안정적인 경제성장에 우려를 나타내고 있는 정부에서는 주공아파트 뿐만 아니라 민간건설사와 연계해 민영아파트 분양시에도 파격적인 출산장려 혜택을 주고 있다. 충청권에서 분양을 준비중인 한 건설사는 아파트 분양촉진차 잔금때까지 1명을 더 출산하면 3년치 분유를 사은품으로 주고 추첨을 통해 미국 유학까지 보장한다고 광고를 하는 풍경이 낯설지 않다.수년내에 전라도와 경상도까지 심지어 평양까지 도달할 수 있는 전철도 개통된다. 내년에 있게 될 지자체 선거와 내후년 대선을 겨냥한 정치인들의 공약으로 앞으로 5년이 지나면 전국 어디서나 전철을 이용해 편하게 다닐 수 있게 되었다. 그동안 남북이 북핵문제와 천안암 사태와 서로 불편한 점도 많았지만 정부의 각고의 노력으로 해상과 육로를 이용한 금강산 관광이 다시 재개되었고 개성공단을 통한 물자교류도 다시 활기를 뛰고 있다. 몇차례 남북간 위기감이 있었지만 경제교류는 꾸준히 이루어졌고 북녘땅인 개성공단에서 만든 제품도 우여곡절끝에 한국산(made in korea) 란 상표로 수출도 할 수 있게 되었다.얼마남지 않은 월드컵을 겨냥한 남북한 축구 단일팀 구성이 막바지로 이르고 있다. 단일 감독으로 박지성 한국프로축구단 감독과 정대세 북한 축구코치가 유력하다.스포츠를 통해 남북간과 미국을 비롯한 대외강국간의 시각차이는 예전보다 많이 좁혀졌으며 서울~평안간 관광 전철에 대한 기대감으로 남북통일도 머지않아 보인다.진흥기업, 더 루벤스 카운티 ‘하반기 부동산 투자세미나’   효성그룹 계열 진흥기업은 오는 6월 24일(목) 오후2시 부동산투자세미나를 개최한다. 유엔알 컨설팅 박상언 대표가 ‘하반기 부동산 시장 전망과 10년후에도 살아남는 부동산 투자법’에 대해 사례를 들어 구체적으로  설명한다. 참석자에게는‘10년후에도 살아남는 부동산에 투자하라’ 저서를 선착순으로 증정한다. 장소는 지하철 3호선 백석역 4 번 출구 모델하우스. 문의)1577-1331  박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597