소형 주택 공급 물량이 줄고 내 집 마련 실수요자들의 내 집 마련보다 전셋집 찾기에 나서면서 전세난이 지속돼 임대주택 사업 쪽으로 부동산 투자자들이 몰리고 있다. 소형주택 임대사업에 처음 뛰어드는 투자자라면 '황금알 낳는 사업'이란 인식을 버리고 꼼꼼한 투자전략을 세워 사업에 나서야 한다.임대주택 사업용 주택을 고를 때에는 가장 먼저 투자지역 선정이 중요하다. 아직까지 공급보다는 수요가 많아 돈 되는 사업이라 볼 수 있지만 향후 경제와 정책변화에 따라 전망이 흐릴 경우를 염두에 둬야 한다. 실제 강남 일부 지역엔 공급과잉 조짐이 보이고 있고 신규 다세대 주택 건축허가 물량이 1개월 기준으로 100여건이 넘어서고 소형 주택 월세비율도 조금씩 낮아지고 있어 주의가 필요하다.실제 사례를 들어 알아보자. 서울 구로구 고척동에 사는 강 모(59)씨는 지난해 동네에 있는  20년 된 주택을 감정가 4억9270만원의 70%선인 3억3500만원에 낙찰 받았다. 주택 인근에 각종 공장과 이공계 전문대학이 위치해 소형주택 임대사업이 가능하리라는 판단이었다.대지 171㎡, 건물 247㎡에 지하1∼지상2층 주택으로 전면 6m 도로에 접해 있어 투자 가능성이 높았다. 각종 취득 세금 및 추가 경비로 1500만원, 개보수 비용으로 2000만 원등 3500만원을 들여 전면 개보수를 해 방 12개를 만들었다. 지난해 말부터 세를 줘 보증금 3000만원에 월세 200만원의 고정 임대수익을 얻고 있다.이번에는 실패사례이다. 퇴직을 눈앞에 두고 있는 박 모(58)씨는 지난해 살고 있던 대형 평형 아파트를 처분했다. 집을 판 금액과 퇴직금 등을 합쳐 강동구 암사동에 있는 165㎡의 대지에 지하 1~지상3층으로 건립된 4억 원 선의 다가구주택을 지난해 12월 매입했다. 지은 지 15년이 넘었지만 단독주택 밀집지역에 위치해 사람사는 느낌이 나는 아늑한 분위기가 박 씨는 무엇보다 마음에 들었다.3층엔 자신이 거주하고 전세 3000만원에 들어있던 나머지 6가구는 임대기간이 끝나는 대로 월세로 전환키로 했다. 박 씨가 재임대를 통해 얻게 될 월수입은 가구당 35만원(보증금 500만원)을 합친 200만원이 넘는 금액이어서 충분한 노후대책용 수익으로 예상했다. 그러나 예상치 못한 복병을 만났다. 매입시점에 이미 여러 주택들이 다가구주택 신축공사를 하면서 새로운 번듯한 다가구주택들이 임대시점에 여럿 들어섰다.다가구주택 매입을 한지 8개월이 지났지만 2가구만 임대가 들어오고 나머지는 계속 임차인을 찾지 못해 비워져 있다. 박 씨는 이렇게 임대가 나가지 않자 매물로 내놓았지만 부동산 침체기여서 집을 보러 오는 사람도 거의 없는 상태다.소형 임대 사업지를 물색할 때는 되도록 지하철역에서 도보 10분 거리, 전세가격이 매매가격의 50~60%를 유지하는 지역이 유리하다. 또 대학가, 공단, 대형업무유통시설 밀집지역을 공략하고, 이주수요가 많고 전세가가 지속적으로 상승될 것으로 보이는 지역도 눈여겨보는 것이 좋다. 유망지역을 잘 고르는 만큼 중요한 것이 임대용 주택유형이다. 단독이나 상가주택보다는 아파트, 연립주택 같은 공동주택이 훨씬 낫다는 평이다.경매와 공매, 급매 등을 이용하는 등 구입방법을 다양화해 좋은 조건으로 부동산을 구하는 것도 리스크를 줄이며 사업을 수월하게 하는 방법이다. 하지만 경매로 다가구 주택 매입 시 유념해야 할 점이 있다. 전세보증금 등의 문제가 복잡하지 않은지 세입자 관계를 철저히 조사해야 한다. 보증금을 떼이는 세입자가 있는 경우 이사비, 명도비용, 수리비 등 예상치 못한 고액의 추가비용이 들 수 있기 때문이다.아무리 호재지역이라도 낙찰가가 감정가의 85%를 넘지 않는 것이 바람직하다. 가격을 써낼 때는 되도록 보수적으로 입찰가를 써낼 필요가 있고 환금성 문제를 감안할 때 시세차익을 노리고 접근하기 보다는 실제 입주나 안정적인 임대수익 등을 노리는 것이 좋다.이와 함께 한 지역에 집중해 투자하면 등기절차를 위한 금전적 시간적 제반 비용을 아낄 수 있고 임대사업등록이 용이하다. 또 등기도 직접하고 세입자 모집도 지역정보지 등을 잘 활용해 부대비용을 최대한 절감하는 방안을 짜는 게 실속 있다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008   

금리와 남북관계가 복병신묘년 (辛卯年) 토끼해 새해벽두 부터, 부동산시장에 관심을 보이는 투자자들의 문의가 빗발치고 있다.87년 99년 올해와 같은 토끼해 주택시장을 분석해보면 매매값 전세값 할 것없이 상승세를 뛴걸로 나타난다. 2011년 어김없이 돌아온 토끼해에도 과거와 같은 똑같은 양상을  보일 가능성이 크다. 상승배경에는, 남북관계 불안 양상지속 가능성에도 불구하고 금융시장을 비롯한 경제여건이 지난해 보다는 한층 나아질 것이라는 기대감 때문이다. 또한  지난해 너무 안 좋았던 주택시장에 대한 기저효과(base effect)때문이다.  토끼해에 대한 자산시장 상승 기대감은 앞다리가 본래 짧은 토끼의 특성상 내리막 보다 오르막에 강하다는 심리적인 효과도 무시할 수 없다. 주택 구매 심리도 예전보다 많이 상승했는데 지난해 말 발표한 민간부동산정보업체의  2010년 4분기 주택거래소비자인식조사에 따르면 현재 주택가격평가지수와 미래 주택가격전망지수가 2010년들어 처음으로 상승세를 나타냈을 정도다.  　6개월 후 현재 거주하는 있는 집의 주택 가격을 전망하는 '미래 주택가격전망지수'는 108.6을 기록해 3ㆍ4분기(98.5)보다 10.1포인트 커졌다. 주택가격전망지수가 100을 넘으면 향후 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많다는 뜻이다. 현재 살고 있는 집의 가격 수준을 평가하는 '현재 주택가격전망지수'도 88.4를 기록해 역시 전분기(82.8)보다 높아졌다.  여의도 증권가에서도 `토끼해 효과`라는 말이 회자되고 있다. 1987년 코스피는 264.82에서 525.11로 무려 98.3%나 올랐다. 1999년에도 주가는 연초 587.57에서 연말에 1028.07로 75%나 뛰었기 때문이다. 1987년 토끼해 , 3저효과로 부동산 시장 상승1987년에는 3저효과(저금리,저유가,저환율)와 대통령 선거를 거치면서 부동산시장이 점차 살아나 88년, 89년까지 최대의 호황기를 누렸다. 1984년부터 1986년까지 떨어지고 있던 집값은 1987년에 7.3%, 1988년에 18.0% 상승하였다. 87년 평당 200만원이던 강남 아파트가격이 91년 4월 1천 200만원으로 폭등, 압구정동 현대아파트는 평당 300에서 2000천으로 폭등했다.   전세가격은 87년에는 18.3%, 1988년 상반기에만 14.6% 상승하였고 1989년 8월 이후 전세가격은 지역에 따라 10~30% 가량 상승하였다.  1987년 하반기 이후 급격히 뛰어 오르기 시작한 땅값도 정부의 각종 부동산대책 발표에도 불구하고 계속 폭등했다. 1988년 한 해 동안 전국의 땅값은 28.4%, 1989년 상반기에만 전국의 땅값이 20.5% 상승했다.이웃나라 일본에서도 1987년도에 “재테크”라는 신조어가 이때부터 만들어 지면서 닛케이지수는 1987년에서 1989년까지 2년 만에 2배가 상승하였다. 상승 이면에는  수출 호황으로 엄청난 규모의 달러가 유입되어 1985년 492억 달러였던 무역흑자 규모는 1986년에는 860억 달러로 오히려 크게 늘어났다. 지나친 엔화 강세가 이어지자 일본은 이자율을 낮춰 엔화 강세의 속도를 낮춰보려고 했다. 그러나 이자율이 낮아지자 자금은 갈 곳을 잃고 부동산과 주식에 몰렸기 때문이다.1999년 토끼해, 역시 주택시장 꿈틀   외환위기 전 한국경제는 연 평균 8% 가량의 고속성장을 했고, 외환위기 직후인 99년에는 10% 가까운 성장을 했다. 외환위기를 막 벗어나자 마자, 놀라운 경제성장율을 바탕으로 1999년도 부동산 시장도 꿈틀거리기 시작했다. 1999년에 발생한 전세대란은 IMF사태에 따른 기저효과에서 비롯됐다. 1998년에 급락한 전세가는 1999년 각종 규제완화와 금리 하향 안정화, 그리고 경기회복 기대 심리로 폭등했다. 98년 25％나 폭락한 전세값은 99년에 30％ 이상 급등할 정도였다.1999년 토끼해, 부동산 시장의 최고 히트상품은 초고층 주상복합이었다. 경기회복을 예견하듯 건설사에는 초고층 주상복합을 대거 공급하기 시작했다. 99년에 분양한 대표적인 주상복합은 도곡동 타워팰리스와 목동 목동하이페리온 1차와  서울 서초에 있는 고급주상복합아파트 현대 슈퍼빌 등이다.2011년 올해 토끼해. 주택 시장 상승 가능성 열어둬한국주택금융공사에 조사를 보면 가계소득 증가 등으로 인해 주택구입에 대한 부담이 줄어든 것으로 나타났다. 지난해 3분기 말 기준 전국 평균 주택구입능력지수가 67.6으로, 전분기 말에 비해 2.3p 하락했다. 2009년 4분기 이후 3분기 연속 하락세를 지속한 것이다. 주택구입능력지수는 가계소득과 주택가격 등에 대비한 주택담보대출 원리금 상환 능력을 나타내는 지표다. 100을 기준으로 수치가 높을수록 주택구입에 대한 부담이 크다는 것을 의미한다. 주택담보대출 금리 상승에도 불구하고 도시 노동자 가계소득 증가와 주택가격 보합세 등으로 주택구입능력지수가 하락해서 2011년 주택시장을 밝게 보는 이유다.올해 아파트 입주물량이 올해보다 40% 가까이 줄어드는 이유도 토끼해 주택시장상승 가능성을 열어두는 이유 중의 하나다. 지난해 말 민간 부동산 정보업체 조사에 따르면 올해 한 해 동안 전국에서 입주하는 아파트 물량은 총 18만9472가구로 집계됐다. 이는 지난해 입주물량보다는 36.8%, 최근 10년간 연평균 입주 물량보다는 39.6%가 감소한 것이다.수도권에선 올해 입주량이 서울(3만9천40가구)과 인천(2만2917가구)에서 올해보다 6.1%, 24.3% 각각 늘지만 경기지역(4만7131)의 감소폭이 59.1%나 돼 전체 입주량이 올해보다 36% 준다. 서울의 경우 한강 이남 지역이 2만2289가구로 올해(8만700가구)보다 56% 증가하는 반면 한강 이북은 1만6751가구로 40% 감소할 것으로 예상됐다.수도권을 제외한 지방의 올해 입주 물량은 8만384가구로, 지난해(12만9248가구)보다 37.8%가 감소한다. 특히 강원도의 입주물량은 지난해(5066가구) 보다 79.9%가 급감한 1020가구에 그칠 것으로 조사됐다. 지난해  집 값 상승세를 이끌었던  부산시(1만782가구)와 대구시(5248가구)의 올해 입주물량 역시 올해보다 각각 26.2%, 58.4%씩 감소하는 것으로 집계됐다.지난해에는 매매값과 반대로 전세금 비중이 큰폭으로 오른 한해였다. 전세난으로 서민들이 많이 거주하는 강남권보다 상대적으로 인기가 떨어졌던 비(非)강남권이  상대적으로 높은 상승률을 보이며 전세 시장 흐름을 이끌었다. 이른바 '역(逆)전세난'이 벌어졌던 지난 2008년 말 싼값에 강남권과 여의도 등에 입주했던 세입자들이 전세 만료일이 다가오면서 급등한 전세금을 감당하지 못해 대체 주거지를 찾아 이동하는 현상도 벌어졌던 게 한 원인이다. 또한 저금리로 집주인들이 전세를 월세로 돌린 요인도 지난해 전세 가격상승의 주원인이다.국민은행에 따르면 지난해 아파트 전세금 상승폭이 가장 컸던 지역은 광진구다. 영등포구, 성동구, 송파구, 강남구가 뒤를 잇고 있다. 2011년 토끼해 , 전세시장도 확 줄어든 입주물량까지 더해져 지난해 처럼  불안 양상을 보일 가능성이 크다.박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597

남북관계와 금리 인상이 복병‘매도자가 갑자기 안판다고 하는데요’? ‘매도자가 1천만원 더 달라고 하는데 어떡하죠’?‘급매물뿐만 아니라 일반 매물도 다 들어가 버렸어요’‘앞으로 집값이 오른다고 하니 매물도 들어가고 있던 매물도 호가도 올려서 나오네요’    최근, 필자가 상담과 현장 컨설팅을 병행하면서 고객들과 중개업소로 부터 주로 듣는  이야기다. 현장에선 ‘집값바닥론’에 대한 얘기는 더 이상 논쟁의 대상이 되지 않은지 오래고 오히려 추가상승 지속에 대한 논의가 뜨겁다. 한두어달전만 하더라도 1~2억원정도의 소액투자자가 주류를 이뤘으나 현재는 10억~20억정도의 뭉칫돈을 부동산에 묻어둘려는 분들이 몰려들고 있다.  실제로 필자가 운영하고 있는 컨설팅 회사에도 부동산투자에 대한 문의가 연일 쏟아지고 있어, 전직원들이 밤낮없이 휴일도 출근해 열심히 현장을 뒤지면서 컨설팅을 하고 있는 실정이다.주택 구매심리 상당부분 회복8.29대책주택거래 활성화 대책이 주택 구매심리를 앞당기는데 많은 기여를 한 것은 사실이다. 또한 삼성경제연구소를 비롯한 여러기관들의 긍정적인 주택시장 전망도 움츠렀던 수요를 다시 진작하는데 상당한 기여를 했다.얼마전 발표한 민간부동산정보업체의 2010년 4분기 주택거래소비자인식조사에 따르면 현재 주택가격평가지수와 미래 주택가격전망지수가 2010년들어 처음으로 상승세를 나타냈다. 　6개월 후 현재 거주하는 있는 집의 주택 가격을 전망하는 '미래 주택가격전망지수'는 108.6을 기록해 3ㆍ4분기(98.5)보다 10.1포인트 커졌다. 주택가격전망지수가 100을 넘으면 향후 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많다는 뜻이다. 현재 살고 있는 집의 가격 수준을 평가하는 '현재 주택가격전망지수'도 88.4를 기록해 역시 전분기(82.8)보다 높아졌다. 　때를 같이해, 시중은행장들도 최근 한국은행 총재 주재로 열린 금융협의회에서 "앞으로 주택가격이 상승세로 돌아설 가능성이 있다"고 긍정적인 전망을 하고 있다. 주택거래의 80%는 심리에 의해 좌지우지되기 때문에 위와 같은 사실은 결정적으로 거래에 크게 기여하고 있는 게 사실이다.또한 과거 경험치로 볼 때, 향후 부동산 회복을 판단하는 객관적인 지표로 삼을 수 있는 자료는 거래량과, 경매낙찰가율, 담보대출 등이다. 은행권 주택담보대출 잔액은 지난 11월 말 281조9000억원으로, 한달 전보다 2조9000억원 늘었다. 12월 들어서도 점차 늘고 있는 추세이다.대출 가능 금융기관 조회 건수도 급증하고 있는데 지난 9월(1141건), 10월(1686건), 11월(2109건) 큰 폭으로 증가하고 있다. 11월 아파트 거래 신고 건수는 5만3558건으로 전달보다 30%가량 늘었다. 이는 지난해 10월 이후 13개월 만에 가장 많은 수준이다.민간 경매정보업체에 따르면 지난해 12월 들어 15일까지 수도권 아파트 경매의 건당 평균 응찰자 수는 7명으로 지난해 8월(7.8명) 이후 가장 많다. 특히 고가 주택이 몰린 서울 강남권(강남•서초•송파) 주택의 응찰자수는 평균 7.3명이다. 수도권 아파트의 고가낙찰(감정가보다 높은 낙찰가) 건수는 보름 동안 15건이었다. 이는 지난 한 달(19건)과 비슷한 수준이며 10월(12건)보다는 많다. 지난해 8월 75%였던 낙찰가율은 어느새 80%를 상회하고 있다.  국토해양부의 거래량 지표를 보면 지난 11월 전국 아파트 거래량은 5만3558건으로 집계됐다. 지난 8월 3만1007건을 기록한 이후 9월(3만3685건)과 10월(4만1342건)에 이어 석 달 연속 증가했다. 수도권 지역의 경우 11월 아파트 거래량은 1만7455만건으로 올해 들어 월별 기준 가장 많은 수준이며 전달에 비해서도 40.8% 급증했다. 12월 들어 고가주택 세금감면종료와 비수기의 영향으로 서울지역 거래량이 다소 주춤하긴 했지만 내년 초부터 회복될 것으로 기대된다.위와 같은 통계자료를 근거로, 위의 모든 지표가 점차로 증가하고 있는걸로 파악해볼 때, 2011년 부동산 시장은 적어도 상반기까지는 상승무드를 이어갈 것으로 보인다.즉,남북관계나 유럽발 추가악재 등 대내외적인 큰 악재가 없는 한 부동산 가격회복세는 적어도 2011년 상반기까지는 이어질 공산이 크다. 입주물량과 인허가 물량 감소로 2011년 매매시장 회복될 듯올해 아파트 입주물량이 지난해보다 40% 가까이 줄어드는 이유도 올해 주택시장회복가능성에 보는 이유중의 하나다. 부동산 114에 따르면 올해 동안 전국에서 입주하는 아파트 물량은 총 18만9472가구로 집계됐다. 이는 지난해 입주물량보다는 36.8%, 최근 10년간 연평균 입주 물량보다는 39.6%가 감소한 것이다.수도권에선 올해 입주량이 서울(3만9천40가구)과 인천(2만2917가구)에서 2010년보다 6.1%, 24.3% 각각 늘지만 경기지역(4만7131)의 감소폭이 59.1%나 돼 전체 입주량이 2010년보다 36% 준다. 서울의 경우 한강 이남 지역이 2만2289가구로 2010년(8만700가구)보다 56% 증가하는 반면 한강 이북은 1만6751가구로 40% 감소할 것으로 예상됐다.수도권을 제외한 지방의 올해 입주 물량은 8만384가구로, 2010년(12만9248가구)보다 37.8%가 감소한다. 특히 강원도의 입주물량은 2010년(5066가구) 보다 79.9%가 급감한 1020가구에 그칠 것으로 조사됐다. 집 값 상승세를 보이고 있는 부산시(1만782가구)와 대구시(5248가구)도 올해 입주물량 역시 2010년보다 각각 26.2%, 58.4%씩 감소하는 것으로 집계됐다.3만가구에 달하는 수도권 미분양도 외곽지역의 고분양가 아파트에 집중되고 있지만 전세가격 상승에 따른 주택가격 상승영향으로 점차로 감소되는 분위기를 보일것으로 예상된다.국토해양부와 건설업계에 따르면 지난 2007년 55만가구였던 주택건설 인•허가실적은  2008년 37만가구에 이어 2009년 38만가구로 줄었다. 지난해 1∼11월 인•허가 누계치는 22만9039가구로 외환위기 이후 12년 만에 최저치다.아파트 인•허가 실적은 2007년 48만가구에서 2008년 26만가구, 2009년 30만가구, 2010년 1∼11월 13만가구로 줄었다. 2011년도에는 민간주택 분양물량이 20만가구를 밑도는 등 공급량 감소세가 이어질 것으로 보인다.금리인상, 회복장세에는 큰 영향 못 미칠 듯  얼마전 한국은행 기준금리가 연 2.25%에서 연 2.50%로 0.25%포인트 인상했다. 기준금리가 4개월만에 인상됐지만 인상폭이 크지 않아 주택시장에 큰 영향은 미치지 않을 것이다. 인상폭이 크지 않은데다, 오른 기준금리 2.50%도 그다지 높지 않은 수준이기 때문이다.하지만 인플레이션 우려에 물가인상을 넘어  지속적으로 금리가 인상될경우, 회복양상에 접어든 부동산시장에 복병으로 작용할 수 도 있다. 지속적인 금리인상은 부동산 매수심리를 크게 위축시켜 수요위축으로 작용할 수밖에 없기 때문이다.금리인상, 단지적인 악재, 중장기적으로는 호재금리상승기, 금리와 부동산 시장의 상관관계를 좀 더 실증적으로 분석해서 대응할 필요가 있다. 지난 2005년부터 2007년까지 한국은행 기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때  부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다. 지난 2008년 글로벌 금융위기때에는 위기극복차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산가격은 잠시 상승폭을 타는가 싶더니 재차 하락세로 접어들었다. 결론적으로 올해 예상 경제성장율(4~5%)이 물가상승율(3~3.5%)을 상회한다고 보면 소폭의 금리인상은 경제성장율과 상쇄되어 부동산 시장에 미치는 영향이 적다. 즉 경기가 상승하면서 금리도 점진적으로 오른다는 것은 구매력 증가로 자산시장도 재평가를 받을 가능성이 크기 때문이다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

‘강남권에  괞찮은 아파트가 어디가 있나요’?이런 질문을 고객들에게 받을때마다 필자는 아래와 같은 유망단지 몇 개를  추천하곤 한다.풍부한 자금유동성과  경제선행지수인 주식시장까지 뒷받침주기 때문에 부동산 시장만 계속 찬바람 불 이유가 없기때문이다.   특히 내년에는  강남권 입주믈량이 대거 줄어든다는 것도 대기매수자들을  끌어들이고 있다. 실제로 강남권의 경우 2000년 이후 신규 아파트 공급량의 80%을 재건축이 담당했을정도로 재건축외는 일반분양물량이 없다. 내년에 강남권에 새로 입주하는 아파트는 2000가구 미만에 불과할 정도다.강남권 아파트단지에 중장기적으로 입주때까지 투자겸 실거주 차원에서 접근할려는 분들도 다수를 이루고 있다. 내년에도 강남권 입주량 부족과 전세금 상승이 예상되기 때문에 미리부터 선취매 하려는 분들도 많은 실정이다.우선 관심 단지는 개포주공아파트다. 해당 단지는 다른 재건축단지 보다 사업성이 우수한 것으로 회자되고 있어 내년 재건축 시장의 폭풍의 핵으로 등장할 전망이다. 3.3㎡당 매매가는 서울 개포동 주공 3단지로 최고가를 기록하고 있다. 내년 상반기 정비구역 지정 결정고시가 예고되고 있어 현재 급매물이 전부 소화된 상태다.송파구 가락시영아파트도 주목할 필요가 있다. 조만간 이뤄질 재건축 사업의 종상향 수용 여부가 주변 강남권 재건축 사업에 미칠 파장이 엄청날 것이다. 가락시영아파트의 종상향이 이뤄지면 사업성이 개선되고 이렇게 되면 조합과 비대위로 나뉘어 벌이고 있는 조합원들 간 갈등도 치유될 것으로 보인다. 역시 같은 2종주거지역인개포지구 등 인근 강남권 재건축 단지도 잇따라 3종주거지역으로 종상향을 추진할 가능성이 크기 때문이다.강남권 중층 재건축의 바로미터인 대치동 은마아파트도 현재 시세가 바닥이라는 인식이 커지면서 일부 매도자들이 매도호가를 높이고 있다. 안전진단 통과 호재에도 불구하고 시세가 지속적으로 하락하던 아파트가격이 다시 상승반전하고 있는데 지난 2007년 2월 기록한 사상 최고가가격을 10% 남겨두고 있다.필자가 개인적으로 가장 선호하는 아파트는 압구정 재건축아파트다. 해당 아파트 단지는 다른 재건축 단지에 비해 가격 움직임이 둔감하다. 대부분의 아파트들이 재건축 연한에 도달했으나 중대형 평형이 많아 현재로서도 주거 여건이 상대적으로 나쁘지 않기 때문이다. 또한 전통적으로 대기 수요가 풍부해 하락기에도 소폭 하락하는 수준이고 상승기에는 하락폭까지 금세 회복하는 특징이 있는 가격 탄력성이 강한 아파트다. 기부채납 비율 25%'에 대해 주민들의 압도적인 다수가 반대 입장을 표명하고 있기 때문에 서울시가 이 비율에 대해 어떻게 조정해 줄 것인지가 내년 재건축의 분수령이 될 것이다. 즉 기부채납 비율에 대한  악재가 어느 정도 나온이상 더 이상 나빠질것이 없는 입장이다.올해 전반적인 아파트가격 하락세에도 불구하고 상승세를 보인 서초구 일대는 특히 반포지구의 고급아파트 가격의 영향이 크다고 할수 있다.  즉, 관심 단지는 반포 랜드마크 아파트인 자이와 래인안퍼스티지인데 해당 단지는 한번 더 명품주거지로 발돋음할 기회를 잡게 된다. 서울시가 최근 5개 유도정비구역 중 반포 • 잠실 • 당산지구에 대한 지구단위정비계획 연구용역을 발주했기 때문으로  서울시는 이르면 내년 에 용역을 마무리짓고 이들 지구에 대한 마스터플랜을 마련할 방침이다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

개발테마와 규모 정하는 건 필수수년간 침체됐던 토지시장이 일부 광역시 일대 토지 분양시장에서 매수세가 증가하면서 자산가들의 단독택지 등 공공택지 분양에 대해 관심이 쏠리고 있다. 연초에 200여필지가 남아있던 경남 김해지구 단독택지가 분양 5년만인 최근에 모두 매각되는 등 일부 호재가 몰린 지역의 경우 토지 투자자들의 관심이 집중돼 있다.장기간 미분양 상태로 누적돼 있었지만 입지여건이 우수한 장기 호재지역의 경우 앞으로 투자 쏠림 현상이 두드러질 것으로 보인다. 다만 이런 현상은 부동산시장 회복국면 영향의 활기로 보기 어렵기 때문에 투자관심 지역에 대한 지속적 관심과 함께 장기 개발계획에 대한 검증과 함께 투자의 안정성을 따져 투자에 나서야 할 것으로 보인다.필자의 경험 상 개발계획 없이 단순한 기대심리로 매입한 땅일수록 투자원금을 까먹거나 수년째 방치해놓는 애물단지로 변하는 경우가 더 많다. 땅 투자를 단지 일시 유행성 ‘단순 재테크’로 생각하거나 과장된 개발계획을 덜컥 믿고 거금을 묻어두기 때문이다.토지시장은 정책의 영향을 가장 많이 받는 종목이다. 자칫 개발계획이 수포로 돌아서거나 기본을 지키지 않고 남 따라 하기식 투자행렬에 나서면 투자에 실패할 가능성이 크다. 땅을 지극히 표면적이고 근시안적인 ‘대박 심리’로 바라볼 경우 복병이 도사리는 종목이다. 토지는 겹겹이 쌓인 규제로 수년간 자금이 잠길 수 있고 시세차익이 기대된다 하더라도 고율의 양도세 때문에 몇 년을 끌어 앉고 지켜만 봐야 할 수도 있다.멀리 보고 땅에 투자할 때는 미리 개발테마를 정해야 한다. 땅 위에 어떤 용도의 건축이 가능한가부터 따져봐야 한다. 내 땅이라고 해서 내가 원하는 용도의 건물을 지을 수 없다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 각각의 용도지역 · 지구 · 구역에 따라 허가 가능용도, 불가능 용도 및 조례에 따라 건축 가능한 용도로 나누어 건축제한을 받게 된다.예를 들어 음식점을 지으려고 땅을 알아봤다고 치자. 토지의 용도가 관리지역 중 계획관리지역에서 건축 가능한 것은 단독주택과 제1~2종 근린생활시설 등이 있다고 친다면 그 지역 내 도시계획 조례가 정하는 바에 따라 건축하지 못할 수도 있다. 즉 휴게음식점은 가능하거나 불가능할 수 있다. 따라서 당연히 땅을 매입하기 전 건축가능 용도를 정확하게 심사(screening)하고 법이 정한 원칙과 해당지역 건축조례를 파악하는 것이 기본이다.법이 정한 같은 용도의 땅이라도 지자체에 따라 달리 조례와 방침이 정해져 있다. 만약 중개업자가 대충 아는 상식과 경험으로 건축가능 시설을 얘기해줬다면 그 말만 믿고 투자를 결정하여 땅을 샀다면 엄청난 재산적 피해를 입을 수 있다. 땅을 사기 전에 반드시 건축 전문가에게 구체적인 기획설계안을 자문 받거나 지자체 홈페이지 자료실 등에서 최신 개정조례정보를 입수해 건축제한이나 허용여부를  확인해야 한다.건축과 관련한 난해하고 기술적인 내용 모두를 파악하고 토지를 매입하는 것은 어렵더라도 최소한 땅과 건물, 건축의 일반적인 함수관계와 개념 정도는 이해해야 투자에 성공할 수 있다. 또 토지와 관련한 정보를 빠른 시간 내에 읽어낼 수 있는 안목을 길러야 한다. 그렇게 함으로써 땅을 사서 건물의 윤곽정도는 대략적으로 상상해 볼 수 있다.이렇듯 여러 가지 건축과 관련한 요소들 간에 상관관계를 입체적으로 잘 파악하여 가장 유리한 몇 가지 대안을 도출한 후 대안간의 비교검토를 통하여 최적의 안을 결정하게 되는 것이다. 이 때 요소들 간의 관계를 미리 확인하는 절차가 무엇보다 중요하다.땅에 투자할 때는 지자체를 통해 인·허가 가능여부도 미리 확인해봐야 하는 건 기본이다. 토지대장 · 지적도 · 토지이용계획확인서 등 몇 가지 기본서류만으로 파악할 수 없는 토지규제가 많은 까닭이다. 또 분명한 투자목적과 함께 준 전문가적 안목을 바탕으로 토지분석을 할 줄 알아야 좋은 땅을 판별하는 안목이 생기게 된다.윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008   

청약열풍에 휩쓸리기 보다 냉정한 수익율 계산 필요수도권 신도시 일대  소형오피스텔을 보유중인 자영업자인 김 선미(45)세는 최근 수도권 신도시에 보유한 오피스텔을 처분하기로 결심했다. 연수익율 5%를 기대하고 매입했지만 오피스텔 보유후에  의료보험료와 국민연금까지 대폭 올라 실제수익율이 더욱 낮아졌기 때문이다.   또한 2년씩 계약하는  주택에 비해 1년씩 세입자와 계약하는 오피스텔 특성상 ,그때마다 내야하는   중개수수료도 큰 부담으로 다가왔다.  베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 해당 투자상품에 대한 문의도 증가하고 있다. 방문 고객중 2명중의 1명은  오피스텔이나 도시형 생활주택에 대한 문의를 해올 정도다. 오피스텔은 총부채상환비율(DTI) 등 주택에 적용되는 대출 규제를 받지 않는다. 또한 오피스텔을 갖고 있어도 무주택 청약자격이 유지되고  재당첨 금지 등의 제약이 없다는 장점으로 인해, 연일 수십대일의 경쟁을 보이는 것이다.최근  청약을 받은 서울 당산동의 '당산 삼성 쉐르빌' 오피스텔은 408실 모집에 7040건의 청약이 몰려 평균 경쟁률 17.25 대 1을 기록했다. 계약면적 50㎡는 32.18 대 1의 경쟁률을 보였을 정도다. 강남역 아이파크’ 오피스텔의 경우    일반 청약이 무려  230실 모집에 총 7521건이 접수돼 평균 32.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 일반청약에 앞서  진행한 거주자 우선청약에서도 총 58실(분양물량의 의20%) 모집에 2134건이 접수돼 평균 36.7대 1의 경쟁률을 보였을 정도다. 청약율이 높았던 만큼 계약율도 100%를 기록했다고 업체측에서 밝히고 있다.해당 오피스텔과 수개월전  논현동 LIG 리가의 경우 3.3㎡당 1500~1600만원대로 ,예상 임대료수준이 4% 대에 불과하다.취등록세 중개수수료,공실율까지 감안하면 수익율이 더 떨어진다. ‘강남역 아이파크’오피스텔의 경우 계약면적 49 ㎡의 분양가가 3억원에 달하는데 인근지역의 비슷한 평수의 오피스텔  매매가는 1억 8천~2억선에 불과하기 때문에 분양가가 상대적으로 비싸게 책정되었다고 볼수 있다. 신규오피스텔물량을 감안하더라도 3억원선에49 ㎡를 분양받은 계약자의 경우, 보증금 1천만원에 매월100~120만원 정도 밖에 받을 수 없다. 월세를 120만으로 잡는다고 해도 수익율로 보면 연 4% 선에 불과하다. 업체측에서는 2~3년이후 임대가가 형성될 것으로 보여지는 오피스텔 수익율을 높게 잡아 분양하는 경향이 강하다.특히 오피스텔의 경우 그동안 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있었기 떼문에 투자자들에게 인기가 높았지만 앞으로는 분양받기전  철저한 수익율 검증이 필요한 시점이다.가령, 저렴한 건설사 집단담보 대출(4~5%)을 이용하고 임대사업자 등록 이후 부가가치세 환급으로 오피스텔 임대수익율을 끌어올리는 식이다. 하지만  집단담보 대출은 대부분 변동금리형태를 뛰기 때문에 금리상승기에는 수익율이 떨어질수 있고  분양이후 주거용으로 이용하거나 임대하는 분들은 부가가치세를 환급받지 못한다는 점도 유의해야 한다.또한 오피스텔은 세금측면에서도 주거용보다는 불리한데 업무용, 주거용 관계없이 취ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다. 또 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 주거용이면 1% 부가세를 추가로 납부해야 한다는 점도 체크해야 한다.도심지 오피스텔 임대수익율이 수도권 외곽보다 낮다고 할지라도 연4% 정도의 임대수익율을 맞춰 분양가를 책정한 것은 업체측의 지나친 폭리하고 밖에 생각할 수밖에 없다.은행대출 금리수준이 5~6% 가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때도 임대수익율이 최소 연6% 이상 나오는 오피스텔을 분양받는 것이 좋다. 부족한 자금 중 일부를 대출 받아 임대사업을 하는 경우도 가정해야 한다. 내년부터 오를것으로 예상되는 금리상승도 대비해야 한다. 금리가 오르게 되면 그에 따라 투자 수익율도 떨어질 수 있기 때문이다.오피스텔, 아파트에 비해 전용율 불리전용율은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45%~70%선이다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용율이 아파트보다 상대적으로 적다. 아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 오피스텔 투자하는데 한번쯤은 꼭 체크해 봐야 한다.오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야 한다는 점도 유의하여야 한다. 아울러 공실에 대한 위험도와 수익률 확인도 필수다.도시형 생활주택등, 경쟁상품 출현 대비해야  도시형 생활주택에 비해 전용율이 떨어지면서 상대적으로 임대료가 높게 형성되고 관리비가 비쌀수 밖에 없는 오피스텔의 경쟁력을 갈수록 떨어질 수 밖에 없다.또한  오피스텔과 같은 수익형 상품의 경우 향후 개발기대감에 따른 시세차익을 거의 기대할 수 없다는 점도 체크해야 한다.업무지구가 밀집한 곳에서 공급되는 신규오피스텔은 별 영향이 없더라도 구로구나 관악구, 성동구등 주거지가 밀접한 지역에서 공급되고 있는 오피스텔의 경우 고시원, 다가구, 도시형 생활주택 등의 경쟁상품들의 공급이 크게 늘고 있기 때문에 오피스텔 임대수익률이 시간이 갈수록 떨어질 수도 있다.최근 10대1을 훨씬 뛰어넘는 청약경쟁율을 보인 오피스텔중에서도 전용 면적이 80㎡이상은 상당수의 도심권 오피스텔은 업체측의 주장과 달리 상당시간 미분양으로 남아 있다. 더구나 수요자 입장에서 오피스텔보다 보다 경쟁력있는 대체상품인 도시형 생활주택의 공급으로 인해 1~2인가구의 증가에도 불구하고 오피스텔의 미래는 불안함에 틀림없다.박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597 

금리상승 대비해 대출비율 최소화대표님, 월세 잘 나오는  괜찮은 부동산 좀 없을까요?계속되는 저금리에 마땅히 운용할 곳을 찾지못한 고객들의 수익형 부동산에 문의가 꾸준하다. 이자가 물가상승률을 밑도는 `실질금리 마이너스` 시대, 서두르기보다는 안전하면서 물가 상승률 보다는 높은 수익률을 올리는 투자처를 시간을 가지고 차분히 찿아보는 게 중요하다.현행 은행대출금리수준이 5.5~6% 가량 되기 때문에, 부족한 자금 중 일부 대출 받아 임대사업을 한다고 했을 경우 최소 현행 은행 대출금리보다 높은 지역의 상품을 선택하는 게 성공포인트다.  또한 2011년도 한 두차례 금리상승을 대비해 대출을 최소화해서 투자하는 게 핵심이다. 금리가 오르게 되면 그에 따라 투자 수익율도 떨어질 수 있기 때문이다.결론부터 얘기하면 도심에 위치한 소형 임대형 상품을 주목해야 한다. 오피스텔과 도시형 생활주택, 임대 가능한 역세권 소형 주택과 다중주택이 대상이다. 금리 상승기를 대비해 급할 때 현금화 할 수 있는 ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 수익형 부동산에 접근해야 한다. ‘잘 팔릴 수 있는 환금성이 뛰어난 부동산’위주로 접근해야 한다는 얘기다.특히 베이비부머들의 은퇴와 맞물려 소액으로 투자할 수 있는 임대상품에 대한 관심이 높아지고 있는데 대표적인 상품이 오피스텔이다. 갈수록 인기가 떨어지는 아파트에 비해 오피스텔에 대한 구애는 과열일 정도다. 일반적으로 오피스텔 임대수익율은 도심으로부터 멀어질수록 높아지는 특성이 있다. 즉 임대수익율은 강남권>강북>수도권순이다. 민간 부동산 정보업체의 서울 구별 6개월 누적 임대수익률만 놓고 볼 때 은평구가 7.66%로 가장 높았으며, 그 뒤를 성북(7.24%) 동대문(7.11%) 강북(7.06%) 금천(6.57%) 순이다. 용산, 송파, 강남, 서초, 마포, 종로 등지는 5%대 이하 임대수익율을 올리는 데 그치고 있다.1.5천~1억원 이하 수도권내 소형오피스텔1억원이하의 비교적 소액의 투자금액으로 오피스텔을 투자할 경우, 서울보다는 수도권일대의 소형오피스텔을 공략할만 하다. 대표적으로 임대수요가 풍부한 안산 고잔동 일대 오피스텔 43 제곱미터(구13평형) 오피스텔은 6천만원을 주고 구입해 임대한 경우    보증금 500 에 매월35만원을 받을 수 있다. 연수익율로만 따졌을 경을 7~ 8%가량 된다.7호선 연장선 개통예정인 (2012년 하반기경) 부평구청역 인근 소형 오피스텔 43 제곱미터 (구13평)의 경우도 매매가6500만원 가량 된다. 임대를 놓을 경우 보증금 500만원에 월35만원을 받을 수 있다.  연수익율로 따졌을 경우 7%가량 된다.절세 팁:임대사업 시, 부가가치세 환급을 통한 절세소득이 적은 배우자 명의로 계약하는것도 고려해볼만베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 투자 문의도 증가하고 있다. 특히 오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 소액투자자들에게 인기가 높다. 오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 오피스텔을 분양받게 될 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우(건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량) 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다.따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용 상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다. 상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 임대소득이 종합소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.2. 1~3억원 이하 역세권 소형빌라1~3억원으로 투자 가능한 상품은 서울지역 역세권일대 임대 가능한 소형 빌라에 관심을 가질만하다. 역세권 일대 소형빌라 투자는 안정적인 임대수익뿐만 아니라 향후 개발이 되었을 경우 시세차익까지 기대해볼 수 있기 때문에  ‘꿩먹고 알먹는 투자법’이라 할수 있다. 대표적으로 서울 역세권 일대 소형빌라의 경우 대지지분 15제곱미터, 전용면적 30제곱미터 규모의 분리형 원룸형태 매매가는 1억7천~1억9천에 형성되어 있다. 세를 놓을 경우 보증금 2천만에 월세는 80만원이 가능하다. 연 수익율로 환산활 경우 6%대다.    도시형 생활주택  지역별, 규모별로 약간의 차이가 있지만 도시형 생활주택은 5천 ~1억5천 내외로 투자해 5~8%의 임대수익이 가능하다. 앙평동6가 일대 도시형 생활주택(대지지분2.69평,전용면적 4.48)은 1억 1천에 분양중인데 보증금 500만에 50십만원에 세를 놓을수 있다. 연수익율로 보면 연 5.7%다. 대출(5천만원,이자4.8%)을 이용시에는 수익율이 6.5%까지 수익율이 올라간다. 관악구 신림동에 완공된 신림아데나534(전용 17~18㎡형•149가구)경우 정부가 지난해 도시형 생활주택 관련법을 정비한 후 처음 사업 승인을 받은 공동주택이다. 올해 4월 청약 당시 1순위에서 528명이 신청해 3대 1의 경쟁률로 마감됐고 계약률도 90%가 나왔다. 전용 17~18㎡형이지만 발코니를 확장하면 전용면적이 21㎡로 늘어난다. 최근 형성된 임대료는 보증금 1000만원에 월 65만원 선. 투자비(분양가 1억4900만원) 대비 수익률은 연 5.6% 정도다. 시중은행에서 최대 7000만원까지 싼 이자로 집단대출을 받으면 연 수익률이 7% 정도다. 직접 땅을 매입해서 짓게 되면 물론 수익율은 더욱 올라간다.3.10억원대 전후 다중주택투자사례10억 전후의 자금을 가지고 안전적인 임대사업을 원하는 분들사이에서 다중주택에 대한 문의가 뜨겁다. 상가의 경우는  성공보다는 실패 사례가 많았기 때문에 10억원대 자산가들 사이에서도 선뜻 투자에 나서지 못하고 있는 게 사실이다. 그에 반해 경기에 별로 영향을 받지 않는 주거용 상품의 일종인 수익형 다중중택은 상가에 대해 안전하고 수익율도 비교적 높은게 사실이다.  .단독주택의 일종인 다중주택은 독립된 주거형태가 아니다. 개별 화장실 및 개별 취사를 할 수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장, 공동 화장실, 공동 샤워장을 갖추는 형식이다. 즉, 원룸 형태가 아닌 고시원보다 2~3배 정도 큰 주택으로 보면 이해하기 쉽다. 보통 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 돼 있어야 하고 독립된 주거형태가 아니어야 한다. 또한 연면적이 330㎡ 이하, 층수가 3층 이하다.이미 완공이 된  다중주택을 구입하게 되게 되는 경우 12억정도면 구입이 가능하다.물론 대출(4억5천)과 세입자들의 보증금(1억 5천)을 이용하거나 보증금을 높이게 되면 투자금액은 6억원가량 된다.방이 15호실정도 있는 다중주택을 12억에 구입할 경우 투자수익율은 연 7~8%가량보면 되고 저렴한 대출을 이용하게 될 경우에는 수익율이 1% 가량 더 올라간다고 보면 된다.  나중에 매도할 경우을 대비해서 매매가가 비싸지면 환금성에 문제가 될 수 있기 때문에 15억선을 넘기지 않는게 좋다.  투자하기 전 주의점은 일부 지역의 경우 다가구, 다중주택,도시형 생활주택 등 공급이 크게 늘면서 수익률이 떨어지는 경우가 있다. 또한 시간이 지날수록 감가상각액이 크기 때문에 임대수익 중 일부를 수리비로 예치해놓고 그때그때 수선해줘야 주변 다가구, 다중주택에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다.유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597

 경매시장에서 ‘테마형’ 부동산이란 부동산 수요자들이 일반적으로 투자하는 주택과 상가와 달리 특정한 사업 목적을 갖고 건물의 주제(테마)나 업종을 선택해 건축한 수익성 부동산을 말한다. 주로 주유소·숙박업소·주차장·예식장?아파트형 공장 등을 말하며 지역의 입지에 맞게 최유효 활용과 개발을 통해 수익성을 이끌어내려는 특수 업종의 투자대상물을 말한다. 테마형(특수 업종) 경매부동산의 낙찰 사례로는 외환위기 이전에 땅을 가진 지주들이 철저한 영업수익과 장래 투자성 분석 없이 마구잡이로 사업용 건물을 지었다가 사업에 실패해 경매에 넘겨지는 일들이 속출했다. 최근에도 부동산 침체의 골이 깊어져 수익성 부동산 사업에 실패하는 사람들이 늘면서 테마형 부동산들이 경매시장에 꾸준히 나오고 있다. 서울·수도권에서 경매에 부쳐지는 이런 사업 용도의 부동산들이 한 달이면 400∼500건에 달하고 이런 물건을 노리고 경매시장에 뛰어드는 전문 투자자들도 꾸준히 늘고 있다. 테마 부동산을 찾는 주요 수요자들은 중대형 자금 보유자, 공동 투자자들로 주로 물건 공급이 풍부한 경기 침체기 때를 노려 값싸게 사서 높은 수익을 올리려는 투자자들이 대부분이다.  싸게 낙찰 받아 기존 영업권 모두 확보 특수 업종 경매물건은 일반인들의 관심이 쏠리지 않는 틈새 종목이며 경매 입찰공고상 용도를 확인하기 쉽지 않아 투자대상 물건을 쉽게 찾기 곤란한 비인기종목이다. 한 물건 당 입찰자가 2~3명에 불과해 입찰 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 통상 60~70% 선으로 감정가의 2/3 수준이다. 아파트 주택과 달리 덩치가 큰 부동산이라 낙찰가율도 떨어지는 추세다. 수익성 부동산은 매달 고정수익이 발생하는 탓에 매매가가 턱 없이 비싸 투자에 엄두가 나지 않는다. 그러나 경매에 부쳐진 매물은 감정가가 시세를 반영하지 못해 현저히 낮게 평가돼 감정가에 매입해도 수익성이 보장되는 게 대부분이다. 생산용 및 영업용 부동산은 고가의 기존 시설과 영업권을 모두 확보할 수 있다. 약간의 건물의 개보수를 거쳐 즉시 영업하거나 임대를 줄 수 있어 새로 건물을 짓는 것보다 훨씬 유리하다.  시설의 용도가 정확히 표기되지 않은 경우에는 집행법원에서 일반인에 열람하는 ‘부동산의 현황 및 점유관계조사서’를 보면 해당 부동산의 내부구조(도면)와 첨부된 사진을 보고 알 수 있다. 이 조사서에 실제 이용용도가 밝혀진다. 입찰 전 서류조사와 법원의 입찰진행 기록의 열람을 마치고 현장조사를 거쳐 투자자의 목적과 방향에 부합하는 지를 확인하고 해당 부동산을 찾는 수요와 소비층은 많은지 등 종합적으로 검토 후 투자를 결정해야 한다. 특수용도의 부동산을 잘 고르려면 경매진행 중 취하 가능성이 적은 물건을 골라야 한다. 즉 경매를 부친 근저당권자(채권자)의 채권청구액이 부동산의 가치에 비해 많은 물건을 고르는 것이 원칙이다. 부동산의 가치에 비해 저당권이나 가압류금액이 적거나 청구액이 적은 경우 채무자는 현금유통이 원활한 편이어서 쉽게 채무변제를 통해 경매 자체를 취하시킬 수 있다.  테마, 종목별로 투자전략 달라 특수 개별업종의 부동산은 종목에 따라 투자전략이 달라야 한다. 주택과 상가 등 일반 경매 물건과 달리 훨씬 까다롭고 신중하게 물건을 선정해야 낙찰 후 활용가치를 얻을 수 있어서다. 꼼꼼한 현장답사와 함께 충분한 물건 분석 과정을 거치고 난 후 가장 확실한 투자전략은 유사 동종업계 경영자나 사계 전문가에게 투자 자문을 받아보는 게 유리하다. 목욕탕과 숙박업소는 건축된 지 오래되지 않고 건물의 내?외부 상태가 양호한 물건을 고르는 게 핵심이다. 건물이 오래돼 보수가 필요한 경우 개보수 비용 등 추가비용이 많이 들어  수익성이 떨어진다. 숙박업소는 유흥가나 역세권, 업무지역 인근에 소재한 물건을 고르는 게 좋고 찜질방은 신흥 역세권 주변이나 업무지역, 주택밀집지역 내에서 유사 경쟁시설이 없는 곳에 위치한 물건이 투자성이 있다. 주유소는 도로상태가 중요한데 통상 간선도로나 20~30m 큰 도로변에 위치한 물건을 고르는 게 투자의 핵심이다. 주유소 거리제한 철폐로 우후죽순으로 생긴 주유소로 인해 최근 수익성이 떨어지고 있다. 경쟁 주유소와 거리가 많이 떨어진 물건을 고르되 도로교통이 원활한 수도권이나 중소도시 외곽지역 내 물건을 고르는 게 유망하다. 특수 부동산은 이름 그대로 특별(?)한 물건이 많아 함정도 많다. 권리관계가 단순한 주거용 부동산에 비해 특수 부동산의 일부 종목 중에는 각종 복잡한 권리의 이해관계가 얽혀 있는 경우가 있다. 따라서 낙찰로 인해 소멸되지 않는 등기부상 선순위가등기, 선순위가처분, 예고등기, 환매등기 등이 많다. 또 경락으로 인해 새로운 권리관계가 성립되는 법정지상권 등이 있으므로 입찰 전 권리내용을 세밀하게 분석해야 한다. 여러 세입자가 얽혀 있는 고가의 부동산이거나 이해관계가 얽힌 복잡한 경매물건인 경우 세입자들의 명도저항이 심할 수 있다. 대형 수익성 부동산일수록 거액의 인테리어 비용이나 시설비, 권리금을 들여 입주한 경우가 많다. 낙찰자는 충분한 시간을 갖고 세입자 대처방안을 강구해야 한다. 되도록 미리 세입자 문제를 푸는 방법을 찾아내는 것이 좋다. 경매대상 물건 중에는 영업상 중요한 부분(예 : 주유소의 저장탱크, 목욕탕의 시설창고 등)이 경매 외 대상으로 감정평가서에 제외되는 경우가 있다. 경매의 종물(從物)임을 인정받기 위한 소송을 거쳐야 하는 수도 있으므로 반드시 감정평가서에 주요 부분이 감정에 포함되었는지를 확인해야 한다. 경매 진행 중인 물건 중에는 시설이 노후화됐거나 영업환경이 안 좋아 경매 처분되는 경우도 여럿 있다. 지역 여건과 부동산의 내?외부 상태, 경영 또는 영업상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 특수 용도의 경매물건은 매매사례가 많지 않아 정확한 시세파악이 매우 어렵고 정확한 임대료, 관리비 명세를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 적정 응찰가를 결정할 때는 최소 1~2회 이상 유찰해 가격의 거품을 없앤 후 응찰해야 수익성이 있다. 투자경험이 없는 초보 투자자는 특수부동산 경매정보가 한정돼 정보수집 자체에 어려움이 많다. 되도록 특수 업종의 전문가나 투자경험자, 경험이 많은 부동산 컨설턴트에게 미리 조언을 얻거나 물건에 대한 전문지식을 충분히 익힌 후에 입찰에 참여해야 한다.                                                    윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008    

오피스텔, 상가, 도시형 생활주택 등 수익형 상품에 일부 영향있을 듯한국은행은 최근 금융통화위원회를 열고 기준금리를 연 2.25%에서 연 2.50%로 0.25%포인트 인상했다. 시중은행들도 일제히 대출금리를 올리고 있는데 외환은행이 4.39~6.14%로 0.14%포인트 높였고 신한은행이 4.31~5.71%로 0.05%포인트 올렸으며 우리은행도 4.11~5.38%로 0.05%포인트 인상했다. 은행들이 대출금리를 인상하는 것은 금통위의 기준금리 인상 여파로 CD금리가 큰 폭으로 올랐기 때문이다.기준금리를 0.25%포인트 상향 조정함에 따라 부동산시장이 또다시 긴장감 속에 빠져들었다. 최근 수도권 아파트값이 하락세를 멈추고 일부 지역에선 상승하는 등 주택시장이 긴 내림세를 끝내고 상승 채비를 준비하고 있기 때문이다.미국의 2차 양적 완화로 한국을 포함한 신흥국들의 자산 거품 우려까지 고개를 들고 있는 상황에 10월 소비자 물가가 4.1%까지 오르자 금리 인상을 통해 인플레이션 억제에 나선 것으로 해석할수 있다. G20 서울 정상회의 성공으로 환율 불안이 희석된 것도 한은이 기준금리를 올릴 여건을 제공했다다만 물가인상을 넘어 인플레이션 우려에 대비해 지속적으로  금리가 인상될경우, 부동산시장에 복병으로 작용할 수도 있다. 지속적인 금리인상은 부동산 매수심리를 크게 위축시켜 수요위축으로 작용할 수밖에 없기 때문이다. 중도금 무이자나 이자후불제 혜택을 받아 이자를 내지 않아도 됐던 입주예정자들은 주택담보대출로 전환될 경우 이자 부담이 현실화될 가능성이 크다. 따라서 살아난 매매시장 분위기에 편승해 분양을 준비중인 신규 분양시장도 분양시기를 고민하지 않을 수 없게 되었다.주택시장 회복 물줄기, 큰 변화 없을 듯 기준금리가 4개월만에 인상됐지만 인상폭이 크지 않아 주택시장에 큰 영향은 미치지 않을 것이다. 인상폭이 크지 않은데다, 오른 기준금리 2.50%도 그다지 높지 않은 수준이기 때문이다.하지만 수익형 부동산 시장의 경우, 이번 금리인상에 다소 민감하게 반응할 것으로 보인다. 특히 상가나 오피스텔,도시형생활주택등에 투자하는 사람들은 일정부분 은행대출을 이용해 이들 상품에 투자하기 때문이다. 따라서 대출금리가 오르게 되는  매달 받는 임대료 수입도 당연히 줄어들어 수익율이 떨어질 수 밖에 없다.결론부터 살펴보면 그 동안 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가, 오피스텔,도시형생활주택등 등의 수익형 부동산 시장의 투자심리가 일부 위축될 수 있다. 하지만 장기적으로 볼때는 금리인상이 3~4개월전부터 올릴려고 미뤘던 숙제인 만큼 수익형 부동산에 대한 대세 물줄기까지는 꺾긴 힘들 것이다.단지적인 악재, 중장기적으로는 호재금리상승기, 금리와 부동산시장의 상관관계를 좀더 실증적으로 분석해서 대응할 필요가 있다. 지난2005년부터 2007년까지 한국은행 기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때 부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 때에는 위기극복차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산 가격은 잠시 상승폭을 타는가 싶더니 재차 하락세로 접어들었다. 지금까지 금리가 상승할 때는 경기상승에 대한 기대감으로 오히려 부동산 가격도 이내 상승세를 보였지만 100%를 상회하는 주택보급율과 베이비부머들의 부동산 자산처분등의 영향으로 지금은 좀 달리 생각해봐야 한다. 결론적으로 경제성장율이 일정부분 뒷받침 되어준다면 금리인상은 경제성장율과 상쇄되어 부동산 시장도 상승할 여지가 충분히 있다. 즉 금리가 점진적으로 상승한다는 것은  경기가 점차 살아나 시중에 돈에 대한 수요가 지속적으로 증가한다고 봐야 한다. 경제가 지속적으로 성장한다면 급격한 금리인상만 이뤄지지 않으면 부동산에 오는 충격은 제한적이다.하지만 경기침체가 진행되는 과정에서의 금리인상은 일본처럼 부동산시장 버블붕괴로 이어질 수 있다는 점도 명심해 부동산시장에 접근해야 한다.박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597

  수도권이나 중소도시 일대의 자투리 토지를 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스텔 · 상가 등을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 고정 임대수익 올리는 게 가능하다. 80~165㎡ 정도의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 자투리땅을 매입해 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 요즘 인기 있는 임대수익용 소형 주택이나 상가로 지으면 된다. ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지이다. 경사지고 규모가 작아 건축 타당성이 적어 거의 놀려놓고 있는 땅을 말한다. 토지주가 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴토지이다. 대체로 도심지나 외곽지역의 주택가나 상업지 한편에 덩그러니 방치되어 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변해 세금이나 축내던 애물단지 땅인 게 사실이다. 경매시장에 이런 땅이 나와도 별로 관심을 기울이는 투자자들은 많지 않다. 하지만 2000년 초 개정된 건축법에 따라 자투리땅의 건축허용 제한 최소면적 규정이 풀리면서 경매시장에 값싸게 나온 자투리땅을 활용해 소형 임대주택 등으로 활용하는 투자자들이 늘고 있다. 특히 요즘처럼 전세 값이 치솟을 때 임대수요가 풍부한 지역의 입지 특성에 맞게 주택이나 상가 등 임대용 부동산으로 지으면 큰돈이 들지 않고 고정수익을 올리기 쉽다. 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 땅을 사업성 검토과정을 거쳐 소형주택을 짓는 방식이다. 도로 접근성 중요… 임대수요 넉넉해야 경매를 통해 자투리땅을 저렴하게 매입해 개발하면 여러모로 유리하다. 적은 자금으로도 불모지나 다름없는 소형 토지를 목적에 맞게 개발할 수 있다. 작고 못생겨 건축이 불가능할 것으로 보이는 경사지거나 계단형 토지라도 건축 공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡ 안팎의 과소 필지의 땅도 사업성을 검토해 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성을 높일 수 있다. 문제는 어떤 땅을 가지고 어떻게 활용하는가에 달려있다. 자투리땅 개발의 첫 단추는 값싸고 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대수요가 넉넉한 곳이다. 보통의 자투리땅은 모양과 지형이 좋지 않아 유용성이 떨어지는 경우가 많다. 땅을 활용해 개발하려면 임대용 부동산으로의 건축 가능 여부를 미리 살펴야 한다. 목 좋은 역세권이나 도로변 주택 부지나 준주택지의 경우 감정가가 너무 높아 사업성이 없지만, 기존 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 경매 토지가 많이 나온다. 3.3㎡당 500~700만 원 정도에 나온 2회 유찰된 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 설계와 함께 사업성 검토, 임대까지 책임져 주는 업체가 생겼다. 1층은 주차장으로 꾸미고 2~3층에 1~2가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 짭짤한 임대사업을 할 수 있다.  맹지나 도로는 개발성 없어 주의 미니 토지개발은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용의 임대 수익률이 연 8% 안팎인데 비해 상업용은 연 10% 이상을 받을 수 있다. 반면 임대수요는 상업용보다는 주거용이 많은 편이다. 소형 사무실용도나 근린시설로 개발이 가능한 지역 내 땅은 지역과 교통여건에 따라 용도에 맞게 개발하면 된다. 입지는 주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 실패 가능성도 낮다. 매월 고정소득을 위해 자투리땅 개발에 나선다면 미니 오피스텔이나 고시원, 원룸 및 다세대주택 등을 고려할 만하다. 주차장, 다가구형 임대주택, 광고탑 임대, 주차타워, 스낵몰 등 지역이나 토지 용도에 맞게 건물의 용도를 적절히 개발하면 고수익을 올리는 효자상품으로 탈바꿈시킬 수 있다. 대학가나 주택밀집지는 소형 원룸주택을, 입지가 좋은 곳은 사무실이나 오피스, 근린시설로 개발하면 유리하다.    경매에 나온 자투리땅에 입찰할 때는 권리분석과 함께 물건분석도 신중해야 한다. 토지 위에 허름한 지상 물이 있는 경우 법정지상권 성립 여지를 살펴야 한다. 입찰 전 지적도와 토지대장으로 정확한 경계를 체크하고 토지의 형상과 면적·지목 등을 확인해야 한다. 간혹 개발지역 인근에 있는 자투리땅의 경우 신축허가 제한이 있는 경우가 있으므로 신축을 목적으로 입찰할 경우 토지이용계획확인원을 발급 받고 자치구 건축 담당공무원을 만나봐야 한다. 윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008