중국의 긴축, 미국의 금융규제, 유럽발 금융위기 우려로 인해 부동산 시장의 선행지표라 할수 있는 금융시장의 움직임이 심상치 않다. 그에 따라 부동산 시장도 어느정도 영향을 받을 것으로 본다.특히 6월 2일 지방선거 이후 본격적인 출구전략이 시행될것으로 보여 그에따라 부동산 시장도 위축될 가능성 있다. 경기가 좋아지면서 점진적인 금리인상이 되면 오히려 부동산 시장에는 호재나 그렇지 않을 경우 하락요인으로 작용할 가능성이 농후하기 때문에 철저하게 방어적인 입장에서 투자전략을 세워야 한다.올해 부동산투자 유의점과 권장 투자전략국내 경기가 아직까지 불확실하기 때문에 소액 투자(잘 팔릴수 있는 가벼운 부동산)위주로 투자하는게 좋을성 싶다.투자 유망 아이템  3월 위례신도시위례신도시는 올해 분양될 총 3000가구 중 80%인 2400가구가 송파구 내 2개블럭에서 사전예약을 통해 공급된다. 지난 2006년 분양 당시 '로또'로 불릴만큼 높은 청약률을 기록했던 판교신도시보다 경쟁률이 더 높을 것으로 본다. 3.3㎡당 분양가는 1100만~1200만원으로 예상되고 있다. 위례신도시는 서울에서 건설되는 유일한 신도시 물량이라는 점과 가든파이브, 법조단지가 인접해 있고, 제2롯데월드, 거여 마천 뉴타운 등 호재로 사상최고의 경쟁률을 보일 것이다.판교 신도시 분양  호반건설은 판교신도시에서 처음으로 C1-1블록에서 주상복합 아파트를 4월경 분양한다. 공급면적은 165~166㎡이다. 신분당선 판교역이 도보 5분 거리에 있고 중심 상업지구와 인접해 주거환경이 편리하다. 금강주택도 2~3월중 판교신도시 B1-1블록에 '금강펜테리움'을 공급할 예정이다. 전용면적 125~139㎡의 중대형으로 총 32채다. 서판교에 있고 단지 북쪽으로는 운중천과 접해 있고 남쪽으로는 남서울 cc가 있어 생활환경이 쾌적하다. 서울~용인 간 고속도로,경부고속도로,서울외곽순환고속도로,내곡~분당 간 고속도로를 이용하기가 편리하다.  아파트형 공장내 상가아파트형 공장보다 오히려 아파트형 공장내 상가가 임대수익을 노리는 투자측면에서 유리할수도 있다. 공장 내 상근인구 수요로 아파트형 상가의 경우 매출이 안정적이서 임대수익률도 높게 유지할수 있기 때문이다. 예를 들어 아파트형 공장에 에 입점한 기업체들은 대부분 구내식당이 없어 1층이나 지하층에 위치한 식당이나 기타업종들은 항상 붐비기 마련이다. 아파트형 공장 상가의 경우 보통 1000~2000명 이상의 고정고객을 확보하고 있다. 게다가 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 근린 상가보다 수익률이 높은 곳이  많다.소형 오피스텔  자산가들뿐 아니라 일반인들도 임대사업에 대한 관심이 지대한데 소액으로 투자가능한 소형오피스텔에 눈을 돌려보면 좋을 성 싶다. 정부에서도 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했기 때문이다. 바닥 난방이 가능한 분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존에 분양했던 오피스텔에도 관심을 가질 만 하다. 오피스텔은 크게 업무형과 주거형으로 나눌 수 있는데 업무형 오피스텔은 주로 소규모 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직주근접형 베드룸 형태다. 주거형 오피스텔은 아파트 대체수요로 틈새시장을 노리면서 전성기를 맞았다. 욕조와 베란다만 없을 뿐 평면 구성이 일반 아파트와 다를 게 없어 전성기에는 수백 대 1의 청약과열 양상을 보이고 웃돈이 수천만원 부터 억대를 호가하기도 했다. 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔이 그 대상이다.한강변 빌라 지분 투자  한강변 유도정비구역    소액 투자 가능한 유도정비구역내 빌라에 관심을 가질만하다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다. 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 튜자 유망하다. 현재 망원지구 일대 유도정비구역일대 연립·다세대 지분 가격이3.3㎡(23㎡) 당 3200~3400만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5천만원내외로 투자가 가능하다. 올해 안으로 유도 정비구역으로 확정되면 동시에 건축제한지역으로 지정될  가능성이 크기 때문에 매물 부족 속에 가격이 상승할 수도 있다.   유엔알컨설팅 9일(화) 부동산투자 세미나 개최2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개유엔알컨설팅은 오는 9(화) 오후 4시 반에 '2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개’ 란 주제로 롯데백화점 미아점에서 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장,재개발 재건축, 빌라투자법, 고수익 특수부동산 공략법등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다 강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및 부동산 투자상담도 이뤄진다. 문의: 02-944-1800박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597 

유엔알컨설팅   10일(수) 부동산투자 세미나 개최2010년,  부동산 핵심 투자처  대공개유엔알컨설팅은 오는  10(수) 오후 7시 반   '2010년,  부동산 핵심 투자처  대공개’ 란 주제로 삼성1문화센타 7층 강당(코엑스사거리 50m)에서  세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장,재개발 재건축, 빌라투자법, 고수익 특수부동산 공략법등에 대해 실전투자 경험을 곁들어    상세하게 알려줄 예정이다   강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및  부동산 투자상담도 이뤄진다. 문의: 070-8248-1363 

한 마당 세 가족의 살맛나는 전원생활가정을 꾸린 도시 생활자라면 누구나 한번은 ‘푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고’ 살기를 희망한다. 콘크리트로 규격화된 도시 속 성냥갑 같은 아파트와 매케하게 오염된 공기, 문밖만 나서면 밀려드는 차량과 소음, 이미 사람들로 가득 찬 과밀의 도시는 그와의 이별을 자꾸만 부추긴다. 그만큼 자연과 전원에 대한 동경을 가슴 속에 품고 살아가기에 ‘전원주택’은 자연과 삶을 닮은 희망의 집인 셈이다.전원주택이 이제는 막연히 동경만 하는 것이 아니라 맑은 물, 깨끗한 공기를 찾아 전원주택 행 열차에 몸을 싣는 행동파들이 늘어나고 있는 추세다. 몇 해 전만해도 전원주택은 은퇴를 앞둔 부유한 로맨스 그레이 계층의 전유물이었다. 그러나 주5일 근무 정착과 조기퇴직 바람이 불면서 활동성이 강한 30~40대를 중심으로 세컨드하우스(주말별장)를 장만하려는 수요가 늘어나 실속형 주말 전원주택 선호현상이 두드러지고 있다.국민소득 2만 달러 돌파와 함께 전체적인 국민소득이 향상되면서 일보다는 생활의 질을 중시하는 경향이 높아진 것도 이유다. 또 편리해진 교통망과 자동차 문화는 도시인의 전원주택 행을 재촉했다. 자연스럽게 전원주택 선호층이 젊은 수요층으로 두터워지면서 급속히 확산됐고 전원주택에 관한 부동산정보가 자산가들의 최대 관심사로 떠오른 지 오래됐다. 이제는 고액자산가뿐 아니라 중산층과 전문직 종사자들도 전원주택 투자가 단연 화두의 대상이 됐다.수도권 전원단지 분양대행 업무를 하다보면 전원주택을 구입하려는 실속형 투자자들을 자주 만나게 된다. 그들이 전원주택을 구입하려는 가장 큰 이유는 자연 속에서의 쾌적한 생활을 가장 우선으로 꼽는다. 다음으로는 노후대책과 재테크 용도, 주말농장 등으로 구입하려 한다. 이를 통해 본다면 전원주택의 주된 구입 이유는 쾌적하고 친자연적인 노후 주거대책이 부동산 투자 및 투기보다는 앞서고 있음을 알 수 있다.S씨(52세)는 대학 동창생 2명과 의기투합해 전원에 땅을 사고 집을 짓고 살고 있다. 경기도 광주시 오포읍 00리에 자리 잡은 아담하고 예쁜 세가구가 그들. 이들 세 가족은 아파트를 처분하고 전원행을 택해 자연을 벗 삼아 한 가족처럼 지낸다. 내 집, 네 집이 따로 없이 서로 모여 사는 이들 부부와 아이들의 오순도순한 전원생활은 마냥 즐겁기만 하다. 문형산 자락을 앞에 두고 그림 같은 전원주택들이 하나 둘 눈에 들어온다. 저마다 개성을 뽐내고 있지만 그 중에서도 특히 눈에 띄는 세 가구가 모여 둥지를 틀었다. 50대 초반인 이들 세 부부가 전원행을 결심하게 된 것은 우연찮은 계기로 인해서다. 남편들이 워낙 절친한 친구사이인지라 평소에도 자주 어울렸던 이들은, “나이 들어서는 전원주택을 구해 같이 모여 살자”며 의기투합한 상태였다. 2년 전 여름 남편들끼리 의기투합해 전원행을 결심한 이후 일은 급물살을 탔다. 처음 S씨를 비롯한 부인들은 시골생활이 자신 없어 반대했지만 우여곡절 끝에 결국 전원행에 몸을 싣게 됐다. 세 부부는 주말이면 출퇴근이 가능한 광주에서 본격적인 집짓기를 시작했다. 다 짓고 나니 동화 속의 집처럼 예쁘기만 해 마음도 뿌듯하다. 전원생활을 하면서 여유도 많아졌다. 자연이 삶이고, 삶이 자연 그 자체라 자연에서 배우는 삶의 지혜와 여유도 귀중한 체험이 된다.이렇듯 전원주택은 자연과 벗하며 삶의 질을 높이는 주택문화로 업그레이드되고 있다. 예전처럼 별장형 전원주택이 아닌 더불어 사는 공동체적 삶을 누리려는 수요자들이 여럿 어울려 전원주택을 짓거나 단지형 전원주택에 같이 어울려 사려는 사람들이 많이 몰리고 있다. 실제 기반을 잘 갖춘 단지형 전원주택 분양시장은 인기를 끌며 높은 분양가에도 불구하고 성황리에 분양이 마무리되는 점만 봐도 그렇다.투자자들이 선호하는 전원주택의 유형은 주거형태에 따라 크게 두 가지로 분류된다. 전 가족이 주거목적을 구입하는 생활주택(메인하우스)과 노후 주거용으로 미리 마련해 놓거나 별장용으로 구입하는 보조주택 또는 주말주택(세컨드하우스)이다. 생활주택의 특징은 직장 학교 등의 생활기반은 서울에 그대로 둔 채 거주지만을 옮긴다는 점이다. 이 때문에 생활주택은 수도권의 경우 대부분 서울과 1시간~1시간 30분 안팎의 통근거리에 자리한다.경기도 양평, 여주, 광주, 용인, 남양주, 고양, 파주, 양주 등지가 생활주택의 입지로 크게 각광 받고 있다. 또 전 가족이 주민등록상의 거주지를 이전한다는 점에서 주말주택과는 분명히 구분된다. 주말주택은 경관이 수려한 곳에 전원주택을 마련해 놓고 주말이나 연휴기간에 사용하는 주택을 말한다. 노부모가 거주하고 주말이면 자녀들이 찾는 전원주택도 주말주택(보조주택)으로 분류된다.그러나 노부모가 주소를 이전하고 거주하는 경우를 제외하고 주말주택은 사실 상 별장용인 셈이다. 전입신고가 안돼 있어 휴가철이나 주말에만 사용하는 주택은 별장용으로 분류돼 제세금과 2주택으로써 양도세 면제 혜택을 받을 수 없음은 물론이다. 현실적으로 전원주택용 주말주택이 지자체에 의해 별장용으로 적발된 예는 찾아보기 어렵다.또 전원주택을 입지형태로 보면 혼자 따로 떨어져 위치하는 개별입지형 전원주택과 여러 동의 전원주택이 한 장소에 집단화되는 단지형 전원주택으로 구분된다. 주말주택의 개념이 강했던 90년대 만해도 수도권 유명 전원주택단지를 제외하고는 거의 개별입지형이었다.  최근 일고 있는 전원주택에 대한 관심은 개별입지형 전원주택의 단점을 극복할 수 있는 단지형 전원주택으로 모아진다. 단지형 전원주택은 뜻이 맞는 가까운 동호인이나 직장동료 대학동창끼리 어울려 살면서 방범과 자녀교육 쇼핑 응급상황 등의 문제를 공동으로 대처할 수 있다는 장점이 있다. 특히 동호인형 전원주택 개발은 불경기에도 불구하고 꾸준한 인기를 끌고 있다.동호인 투자와 거품 빠진 급매, 경매·공매 노려라단기간에 저렴한 비용으로 마음에 드는 주택을 장만하는 것도 부동산으로 돈 버는 방법 중 하나다. 바로 ‘동호인 전원주택’이 그것이다. 적은 금액 투자로 부가가치 높은 주택을 마련하려는 실수요자라면 관심을 기울일 만하다.동호인 주택이라 하면 거창하게 생각하는 사람이 많지만 사실은 소박하다. 마음에 맞는 사람끼리 모여 조합원 형태로 참여하는 부동산 투자 형태이므로 뜻만 맞는다면 학교, 동창, 친구, 이웃은 물론 가족까지도 가능하다.동호인 전원주택단지 조성과정은 크게 동호인 결성 및 부지매입단계, 인허가 단계와 설계건축 단계로 나뉜다. 동호인은 서로 마음이 잘 통하는 관계여야 하고 낯선 전원생활을 함께 고민하고 문제를 해결하며 짧게는 몇 년 길게는 평생 이웃으로 살게 되므로 서로 잘 이해할 수 있는 사이가 좋다.동호인이 결성되면 수시로 부지 매입 및 주택건축 양식 예상 등 사전협의를 해야 한다. 전원부지는 교통 도로상태 지하수 교육 의료 생활용품 등 주로 편의시설과의 거리 등을 고려해 인근에 자연부락이 있는 곳이 좋다. 설계와 건축업체는 전원주택을 많이 지어본 업체를 선정하고 벽돌식 조립식 목조 통나무 주택 등 어떤 집을 지을 것인가를 먼저 결정하고 업체를 알아봐야 한다.번거로운 토지 매입과 건축절차가 귀찮다면 분양 중인 단지형 전원주택지나 완공된 분양 매물을 노려도 된다. 특히 요즘에는 부동산시장 침체 여파로 투자가치 높은 값싼 전원주택이나 경매·공매에 부쳐진 매물도 심심찮게 공급되고 있어 적극적인 매물 사냥에 나서는 것도 값싸게 매수할 수 있어 좋다. 다만 급매물 중에는 개발업자가 가장 어려운 시기에 지은 것일 경우 부실공사가 되지 않았는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.택지지구 내 전원주택도 도심 속 전원생활하기에 적당하다. 외곽에 나 홀로 떨어져 있는 전원주택에 대한 관심은 시들해진 반면 학교나 병원, 쇼핑시설 등의 기반시설이 잘 갖춰져 있는 대규모 택지지구 내 전원주택에 대한 선호도는 특히 높아지고 있다. 공공택지라 땅값이 비교적 저렴한 데다 기반시설이 갖춰지고 나면 땅값 상승에 따른 수익률을 기대할 수도 있어 일거양득이다. 택지지구 전원주택지가 처음 들어선 1기 신도시인 분당과 일산은 분양 당시 대비 가격 상승폭이 5배 이상 올랐다.굳이 자기 취향의 집을 스스로 짓겠다는 사람이 아니라면 이미 다른 사람이 지어 놓은 전원주택 중 급매물을 주목하는 게 좋다. 가격 거품이 빠져 값이 싼 데다 다른 전원주택과 달리 공사 진행에 대한 불안감이 없어 좋은 불황기 투자대상이 될 수 있다. 급매물은 주로 현지 중개업소에 매물이 나와 있는 경우가 많으므로 발품을 좀 팔아야 마음에 드는 물건을 구할 수 있다. 급매물 중에는 용인, 양평, 여주, 이천 등 전원주택 인기지역 매물과 전망 좋은 곳도 꽤 많다. 윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

외국인유입정책과 국내경기 부활로 회복중전혀 알지 못하던 남녀가 운명적인 만남을 통해 사랑을 이루게 되는 ‘시애틀의 잠못 이루는 밤( Sleepless in Seattle)’. 가슴벅찬 영화의 한 장면을 떠올리며 구정연휴를 이용해 필자도 혹시(?)나 하는 심정으로 부랴부랴 짐을 꾸려 싱가폴로 향했다.  경기회복세가 가시화되면서 동시에 원화가치가 상대적으로 안정세를 찿아감에 따라 자산가들을 중심으로 해외부동산 투자에 관심을 보이고 있다. 특히 자녀가 해외에 유학중인 자산가들을 중심으로 부동산 투자도 겸해,  1년에 한 두차례정도 해외에 왕래하신다. 특히 자산가들이 관심을 가지고 있는 싱가포르 부동산은  우리나라 정부당국에서 주택정책으로 벤치마킹하고 있는데다가   카지노 개장호재까지 겹쳐 투자처로 주목받고 있어 최근 필자의 방문을 계기로 소개하고자 한다.실제로 경기회복세를 타고 싱가포르 민간주택 판매량이 올해들어 급증하는 등 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 싱가포르 도시재개발청(URA)자료레 따르면 신규 주택 판매가 2009년 11월과 12월에는 각각 601가구와 481가구에 불과했으나 올해들어 1월에는 1476가구로 급증했다고 밝히고 있다. 도시재개발청은 신규 주택 판매가 지난해 7월 이후 월별로 계속 감소하다 올해 1월 증가세로 돌아섰다며 1월 신규 주택 판매량은 주택 공급량을 상회하는 것이라고 말했다. 올해 1월 주택 판매량은 부동산 시장이 호황을 누렸던 2007년의 월별 평균 판매량인 1230가구를 넘어서는 것이라고 도시재개발청은 밝혔다.아파트 안 공원 ‘NO’  공원 안 아파트 ‘YES’싱가포르는 땅떵어리( 면적 682.7㎢)가 좁은 관계로 효율적이고 집약적으로 국토를 이용하고 있었다. 한마디로 조그만한 도시공간에도 불구하고 있을 건은 다 있을 정도다. 도시 곳곳이 공원으로 연결되어 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 유달리 녹지가 많이 뛴다. 골프장도 20개 가까이 있는데 도시공원화 사업과 동시에 추진되고 있고 거리 곳곳에 쓰레기 하나 없이 도시가 절제되고 빈틈없이 잘 정돈된 느낌이 오히려 이방인에게는 막연한 두려움으로 다가왔다. 사소한 위반에도 비싼 벌금과 태형을 부과할 정도로 싱가포르는 엄격한  법치국가다. 오히려 규칙을 잘 지키면 그에 따른 달콤한 인센티브를 듬뿍 안겨주는 우리나라 기업체와 굳이 비교하면 ‘삼성’이라고 표현하면 적당할지 모르겠다.  .아파트안에 조그만 자투리 공원이 한두개 자리잡고 있는 게 공원한가운데 아파트가 자리잡고 있다고 할 정도로 싱가포르는 공원 천국이다. 외부에서 서민아파트(환매조건부)와 고급아파트(콘도)를  구별하는 방법은 비교적 간단하다. 베란다 밖으로 대나무 봉을 길게 빼서 빨래를 널고 있으면 십중팔구 서민아파트다. 또한 고급아파트는 우리나라 고급 주상복합처럼 담이 둘러쳐 있어 사설경비원이 외부출입자를 통제한다. 단지 내에 수영장과 헬스장, 테니스코트 등 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 높은 관세로 인해  차량가격이 비싼 관계로 퇴근무렵에도 길거리에 차가 그다지 눈에 뛰지 않아 거리가 여유로워 보였다. 단지 내 지상 주차장도 비교적 한산해 보여 굳이 지하주차장을 건설 할 필요가 없을 것 같았다.싱가포르 주택시장, 양극화 심화공공주택정책이 잘돼 있는 싱가포르지만, 도심에 위치하면서 강가에 위치한 고급 민간 아파트는 같은 규모의 대치, 도곡, 압구정동이나 아파트보다도 훨씬 비싸다.정부에서 지원하는 HDB공공아파트의 평당 분양가는 1000만원에도  채 미치지 못하지만 싱가포르의 중심업무지역이 오차드 로드를 중심으로 형성되어 있는 민간 고급 아파트의 평균 가격은 평당 3000~3500만원을 웃돌고 있다. 이는 HDB아파트보다 3~4배 이상 높은 가격이다. 특히 서울 한강변에 위치한 주택처럼 싱가포르도 금융센타와 카지노가 몰려 있는 강변 쪽에 위치한 주택가격이 수십억원을 호가할 정도인데 지난 몇 년간 중국, 인도, 유럽 등의 부유층들의 대거 매집에 나섰을 정도다. 몇해전 CBD에서 분양했던 세인트레기스레지던스의 분양가는 평당 6000만원을 넘어서면서 사상 최고치를 기록했고 유럽, 인도, 중동 등의 고액 자산가들에게 20억∼120억원에 팔려나가기도 했다. 정보가 빠른 강남 복부인들도 카지노와 복합리조트가 조성되는  센토사 인근의 고급주택을 대거 사들여 단기간에 억대의 시세차익을 남기기도 했다.  싱가포르 주택시장을 현지에서 바라보면서 느낀점은 제 아무리 정부에서 중서민들을 위한 주택공급을 늘려 가격 억제 정책을 유지하더라고‘국민소득이 증가할수록 자산가들의 고급명품주택에 대한 수요는 꾸준하다’는 사실이다. 즉 자본주의가 진행되고 발전할수록 소득 격차가 더욱 벌어질 수 밖에 없기 때문에 오히려 인위적인 정부개입이 주택시장의 양극화를 급속히 진행시킨다는 점이다.싱가포르 주택시장 메커니즘HDB 아파트  vs 고급민간아파트싱가포르 대부분의 땅을 국가 소유며 특별한 경우를 제외하고는 건물만 거래된다.  결혼하면 정부에서 아파트를 한 채씩 주는데 입주 조건은 소득수준이 높으면 안된다. 싱가포르 환매조건부 아파트는 우리나라에서 벤치마킹하고 있는데 나중에 오르더라도 국가에게 다시 팔아야 된다. 실수요자인 서민층의 주거 안정을 최우선 목표로 한다는 점에서 HDB 아파트는 우리나라에서도 벤치마킹 하고 있을 정도다.토지는 공공소유, 건물만 '반값 분양'HDB가 운영하는 각종 지원제도를 잘 활용하면 신혼때부터 내집마련이 가능하다. 집값의 80%를 주택개발청을 통해 30년 저리장기 대출로 가능하기 때문이다. 나머지금액은 연기금(CPF)을 통해 충당하면 되는데  CPF란 10달러 이상 월급을 받는 모든 싱가포르 노동자들이 월급의 일정부분(통상 31%)을 의무적으로 저축하게 만든 연기금 제도다. 절반은 보통 회사에서 부담한다. 저렴한 HDB 아파트를 사기 위해서는 월 평균 소득이 통상400~500만원 정도 이하여야 하며, 가족이 1명 이상 있어야 한다. (독신자는 35세 이상이 되어야 자격이 주어지고 집 크기에도 제한을 받는다.) 개인이 파산을 해도 은행에서 HDB 아파트만큼은 가져가지 못하도록 철저하게 보호해 준다.원한다면 좀더 넓은 아파트 또는 다른 곳의 아파트를 분양받아 옮길 수도 있다. 그러려면 분양받은 아파트에서 5년 이상 거주해야 하고(두번째 분양받은 집의 의무 거주 기간은 3년), 기존 대출을 다 갚아야 한다.정부의 지원을 받아 HDB 아파트를 분양받을 수 있는 횟수는 일생에 두 번뿐이다. 두 번째 분양 이후에도 HDB 아파트를 살 수는 있지만 정부 지원은 없고, 5% 이상의 변동금리가 적용되는 은행대출을 이용해야 한다. 5년 의무거주기간 안에 집을 팔아야 할 경우에는 반드시 주택개발청에 되팔아야 한다. 이는 '환매조건부분양'이라고 하는 싱가포르의 독특한 제도로서, 이로 인해 공공주택 시장에 대한 정부의 통제가 가능하게 되고 '주거 목적의 공공아파트 공급'이라는 싱가포르 주택정책의 기본 틀도 유지할 수 있게 된다.주택개발청에 되팔 경우에는 시세보다 훨씬 낮은 분양가를 기준으로 정산하기 때문에 일단 분양받으면 거의 대부분 의무거주기간을 채우게 된다. 싱가포르 국민의 80% 남짓한 숫자가 HDB 아파트에 살고 있다. 나머지 국민은 HDB 아파트 보다 2배 이상 비싼 민간아파트를 분양받아 살거나 단독주택에 산다. 하지만 의무거주기간의 제한 때문에 직장을 옮기는 등 사정이 있어도 집을 옮기는 게 쉽지 않다는 것도 HDB 아파트에 사는 불편 중 하나다.저소득층과 서민을 대상으로 하는 HDB 아파트에 대한 파격적인 지원에 비해 고소득층을 대상으로 하는 민간 아파트에 대한 지원은 거의 없다. 싱가포르에 거주하는 외국인 역시 HDB 아파트의 분양 및 거주자격이 없기 때문에 주로 콘도미니엄 등을 사거나 임대해서 산다. 싱가포르에서는 고소득층과 일부 개인사업자를 제외한 거의 모든 수요를 HDB 아파트가 흡수했다고 볼 수 있다. 그런 까닭에 민간아파트의 가격이 경기에 따라 크게 변하는 동안에도 HDB 아파트는 별 영향을 받지 않는다.그리고 한번 입주하면 5년 이상은 기본으로 살게 되는 아파트의 시세 변화에 서민들이 둔감할 수밖에 없다. 싱가포르 영주권을 받으면 HDB 아파트에 입주할 자격도 함께 받는다.관광활성화 위해 카지노 도시로,  급속히 변모 중 ‘마카오 간다’ 는 ‘카지노 간다’와 거의 동의어로 받아들여지고 있다. 조만간 ‘싱가포르 간다’ 도 도박의 도시 마카오처럼 같은 느낌으로  받아질 운명이다. 싱가포르 최초의 카지노가 춘절인 지난 14일 개장해서 필자는 운 좋게 구경할 수 있었다.관광 활성화를 위해 싱가포르 정부가 펼친 노력은 대단하다. 지난 2008년에 야간 게임으로 당시에 큰 주목을 받았던 자동차 경주 포뮬러 원(F1)은 1994년 개장해 최대한 동물들의 자연상태를 그대로 보여주는 세계 최초의 동물원(나이트 사파리,연인원 500만명 방문)등이 대표적이다. 동서양을 가로 지르는 입지적인 여건으로 인해 중계무역등으로 국민 소득 3만달러를 달성한 싱가포르는 차기먹을거리를 동서양의 부자들을 겨냥한 카지노와 의료산업(영리 병원)에서 찿고 있다. 이웃나라인 말레이지아와 홍콩이 보다 저렴한 중계무역과 금융허브로 싱가포르를 위협하고 있고 필리핀이 마카오에서 카지노로 잭팟을 크게 터트린데서 고무되었다고 볼수 있다. 의료관광 강국으로도 우뚝 올라섰는데 그 한가운데는 한국에서도 잘 알려진 래플즈 병원이 있다. 지난 2003년 한국의 엉덩이가 붙은 자매와 머리가 붙은 이란인 샴쌍둥이 분리 수술로 세계적인 명성을 날린 병원이다.1965년 건국 이후 싱가포르는 마약과 매춘을 엄격히 금지해왔는데 카지노가 들어서기로 결정된 때는 2005년으로 카지노 영업 허가를 둘러싸고 논란이 펼쳐졌다. 카지노 개장이 싱가포르의 ‘가족 가치’를 손상하고, 자금세탁의 중심지가 될 것이라고 우려했기 때문이다. 싱리콴유(李光耀) 전 총리가 수십년간 집권하면서 도박도 금지했지만 2006년 그의 아들인 리셴룽 현 총리가 도박 규정을 완화하면서 카지노가 들어선 것이다.하지만 싱가포르는 자국 국민에게 입장료로 100 싱가포르 달러를 부과하는 등의 여과장치를 두고 카지노 영업 허가를 결정했다. 카지노 개장이 관광객 유치에 긍정적 영향을 끼칠 것이라는 실리가 앞섰다고 볼 수 있다.    조만간 남쪽의 센토사(Sentosa)섬 '리조트월드 센토사(RWS)'에서는 유니버설 스튜디오와 4개 호텔이 동시에 개장한다. 크록포즈(Crockfords)호텔과 하드록(Hard rock)호텔 등 4개 호텔의 객실 수는 1350개로 규모가 작은 편이지만 4개 호텔의 공유공간에는 하루 4만명, 연간 1200만~1300만명을 수용할 수 있는 초대형 레스토랑 10개가 들어선다.크록포즈호텔의 지하 1만5000㎡(약 4550평)에 들어설 싱가포르 최초의 카지노다. 이곳엔 바카라•블랙잭•포커 등을 즐길 수 있는 약 200개의 게임 테이블과 약 500개의 슬롯머신이 비치돼 있다. 카지노 종업원만 2300명이 넘는다. 올해 4월로 개장이 예정된 본격적인 개장을 앞두고 멀리 우리나라 쌍용건설이 짓고 있는 싱가포르 마리나 베이 샌즈는  57만㎥ 땅 위에 총 2600객실 규모의 호텔 3개 동과 12만㎥ 규모의 컨벤션 시설, 카지노 등이 들어선다. 지상 57층 높이 호텔 3개는 맨 꼭대기 층이 선박 모양의 하늘공원으로 꾸며진다. 특히 싱가포르 분들은 전통적으로 용을 좋아하는데 쌍용 같은 경우 용이 2마리나 이름에 들어간 것 때문인지 국민들 사이에서는 신뢰가 대단하다.센토사에서 동북 쪽으로 5㎞쯤 떨어진 마리나 베이(Marina Bay) 리조트도 개장을 앞두고 있다. 39억달러(약 4조5000억원)를 들인 이곳에도 대형 컨벤션센터와 극장 등이 들어서지만 핵심은 카지노다. 싱가포르 정부는 2015년까지 1700만 명의 관광객 유치와 210억 달러의 관광 수입을 목표로 두고 있다.현 정부가 이민을 통한 인구유입 정책을 계속 쓰고 있고 관광을 통한 국내경기 부활에 사활을 걸고 있는 만큼 싱가포르 부동산 시장의 전망은 그리 나쁘지 않을 전망이다.유엔알컨설팅   9일(화) 부동산투자 세미나 개최2010년, 부동산 핵심 투자처  대공개유엔알컨설팅은 오는  9(화) 오후 4시 반에  '2010년,  부동산 핵심 투자처  대공개’ 란 주제로 롯데백화점 미아점에서 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장,재개발 재건축, 빌라투자법, 고수익 특수부동산 공략법등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및  부동산 투자상담도 이뤄진다. 문의: 02-944-1800박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

국민소득  증가할수록 선호 될 듯자산가들을 상담하다 보면 강변에 있는 주택을 선호하는 경향이 뚜렸하다. 또한 풍수까지 고려해 부동산 구매를 결정하는 경우가 흔하다. 예를들면 전략정비구역인 용산구와 이촌동과 압구정동 일대는 전통적으로 부자들이 선호하는 지역인데  이들 지역은 물을 휘감고 도는 곳으로 재물운이 있는 명지로 알려져 있다. 즉 허리에 벨트를 찬듯이 집터를 둥글게 감싸는 금성수(金 星 水)로 재물을 불러들이는 자리로 알려져 있다. 즉 산으로부터 지맥이 뻗어와서 지지가 왕성히 응집되고 바람도 순하다. 그 반대는 반궁수(反 弓 水)라 한다. 용산구 이촌동과 압구정동은 금성수땅의  대표라 할 수 있는데 재건축 호재까지 겹쳐 대기수요가 풍부하다.국민소득 증가할수록 강 프리미엄 가치 높아져 일반적으로 소득수준이 높아질수록 강조망권을 최우선시하고 다음으로 공원, 산 순이다.얼마전에 필자가 방문했던 1인당 국민소득이 3만불 달하는 싱가포르는 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩 등이 대거 몰려있다. 해당지역 주택 한채가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부자들을 끌어들이고 있다.금융업계에서도 건물터를 잡을 때 풍수를 많이 응용한다고 알려져 있다. 여의도 CCMM 빌딩에 자리잡은 프랭클린템플턴투신운용 내부 구조를 보면 마치 `물`이 연상되는데  바닥은 파란색 카펫을 깔았고 천장과 벽면 역시 물결 모양으로 곡선 처리했을 정도다. 금융권에서도 돈이 들어오는 자리라며 명당으로 여기는 빌딩을 선호하는데 그 중 하나가 서울 소공동 한화빌딩이라고 한다. 이곳에는 현재 맥쿼리증권(6층) 크레디트스위스증권(13층) 등이 입주해 있다.  서울시에서 추진중인‘한강르네상스 계획’이 차근차근 계획대로 실현될수록 한강변에 위치한 이들 주택들은 자산가들만 아니라 일반투자자들까지 불러모으고 있다.     서울시에서 현재 야심차게 추진하고 있는‘한강 공공성 회복 선언’은 한강변의 스카이라인을 획기적으로 바꾸고 한강변을 시민의 공간으로 되돌리면 하는 것이 핵심이다. 또한 삭막한 아파트로 둘러쌓인 획일적이고 단조로운 한강변의 도시구조를 매력적 수변공간으로 변모시킴으로써 도시공간구조의 변방에 머물렀던 한강의 공공성을 회복시키고자 하는 것이다.자산가들이 선호하는 국내주택시장의 투자패턴도 1인당 국민소득이 증가할수록 급격히 변하고 있다. 90년대 중반까지 우리나라 최고의 부촌의 명성을 유지한 강남구 압구정동과 송파구 아시아선수촌 일대는 2000년대 들어 사교육에 대한 관심과 고급 주상복합에 대한 바람이 불면서 대치, 도곡동 일대의 아파트 단지로 잠시 왕좌를 넘겨줬다. 한강변 조망권에 대한 관심과 재건축에 대한 투자가치까지 겹쳐 압구정동, 반포일대 아파트로 자산가들이 급격히 이동하고 있다.유엔알컨설팅 2일(화) 부동산투자 세미나 개최2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개유엔알컨설팅은 오는 2일(화) 저녁 7시30분부터 9시 30분까지  .  '2010년, 부동산 핵심 투자처  대공개’란 주제로 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장,재개발 재건축, 빌라투자법, 고수익 특수부동산 공략법등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및 부동산 투자상담도 이뤄진다. 장소는 역삼역1번출구 새빛증권아카데미다. 수강료는 사전접수자에 한해 4만원이고 현장접수는 5만원이다. 접수 및 문의 02-539-3935유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr)  02-525-0597

노원구에서 가전유통업을 하는 황정호씨(54세)는 내 집 마련과 동시에 노후대비 임대수익을 노릴 다가구주택 경매물건에 관심이 많았다. 2008년부터 경매정보지를 구독하며 다가구주택 경매물건을 찾던 중 매장과 멀지 않고 가격도 저렴한 다가구주택을 발견했다. 서울북부지원에서 경매에 부쳐진 중랑구 면목동 소재 대지 84㎡ 건물 163㎡ 지하1층~지상2층짜리 소형 다가구주택이었다.권리분석을 통해 세입자가 3세대 거주하고 있으나 낙찰 후 법원으로부터 거의 전세금을 배당 받아가는 안전한 경매물건이었다. 지난 해 3월 입찰에 참여하기로 결정하고 세입자들을 모두 만나본 결과 명도에도 이상이 없었다. 다가구주택은 명도(집 비우기)에 애를 먹는다는 말에 미리 조사를 완벽하게 마치고 자신 있게 입찰을 결정했다. 감정가 2억4739만원에서 1회 유찰해 최저가가 1억9791만원까지 떨어진 주택이었다.드디어 입찰에 참여, 4명이 입찰경쟁을 벌여 2억1880만원을 써낸 황 씨가 최고가매수인으로 결정됐다. 낙찰가율 88%, 잔금납부 후 명도과정에서 다소 저항이 있었으나 얼마간의 이사비를 챙겨줘 시간을 끌지 않고 바로 명도를 마칠 수 있었다. 2층은 가족이 거주하고 나머지 지하와 1층 각 2개짜리 원룸주택들은 전세로 돌려 새로운 입주자를 맞았다. 어느 정도 돈이 모이면 세입자들의 전세금을 돌려주고 올 5월부터 전부 월세주택으로 바꿔 임대사업을 할 계획이다.노후대비 수익형 부동산으로 ‘굿’다가구주택 경매물건의 낙찰가율이 꾸준히 오르고 있다. 공동주택보다 생활여건이 불편하고 환금성이 떨어진다는 이유로 '찬밥신세'를 면치 못했던 다가구주택이 '다세대·다가구 건축기준 완화' 조치 이후 각광받고 있다. 게다가 저금리시대에 투자금 대비 높은 임대수익을 올릴 수 있는 안전한 수익성 부동산으로 각광받고 있다. 경매를 통해 값싸게 낙찰 받아 원·투룸 월세 임대사업이 가능하고 개보수를 통해 주택의 가치를 높여 되팔 수 있다.다가구주택은 지난 90년 정부가 주택난을 해소하기 위해 도입한 주택형태로 건축 연면적이 660㎡ 이하, 3층 이하 단독주택으로 주택 내 가구 수가 2~19가구로 제한된다. 다세대주택은 한 건물에 여러 가구가 거주할 수 있도록 주거공간이 분리돼 구분등기가 가능한 반면  다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류되기 때문에 한 건물에 여러 가구가 거주하더라도 가구별로 분리해서 팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다.한 달이면 전국적으로 200~250건, 서울·수도권에서 100여건 안팎의 경매물건이 공급된다. 낙찰가율은 80~85%선으로 단독주택 경매물건보다 높은 편이다. 통상 입찰경쟁률은 3~4대 1로 단독주택보다 높고 아파트 보다는 낮은 편이다. 서울·수도권 외곽지역 다가구주택 낙찰가율은 70%선이지만 도심·역세권 일대는 낙찰가율이 감정가를 훨씬 웃도는 낙찰가를 보일 정도로 인기몰이를 하는 중이다.경매시장을 통해 다가구주택을 낙찰 받으면 통상 1회 이상 유찰해 시세대비 15~20% 저렴하게 낙찰 받는다. 불과 2~3년 전만해도 낙찰가율이 70%를 밑돌았지만 지금은 상황이 많이 달려졌다. 그래도 급매가보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받는다. 다가구 경매물건은 환금성이 결여돼 경매 감정가가 저평가된 데다 세입자가 여럿이어서 명도에 시간이 걸린다는 선입견 때문에 아파트 경매물건보다 낮은 값에 낙찰된다.다가구주택 경매투자의 장점은 이중수익이 발생한다는 점이다. 1차적으로 시세보다 싸게 매입한다는 점과 싸게 낙찰 받아 임대수익을 올리기 때문에 월세로 임대사업을 할 경우 통상 투자금 대비 연 10~13%의 높은 수익을 올리는 게 가능하다. 도심 인기지역 주택은 땅값이 올라 감정가가 10억 원을 훨씬 웃돌지만 서울 외곽과 수도권 덩치 작은 다가구주택은 2~3억 선의 다가구주택도 경매시장에 자주 나온다.다가구 임대사업자의 전망도 밝은 편이다. 대출규제(DTI) 확대와 소형주택 공급확대에 따른 건축법 개정 이후 주택 높이, 층수 기준이 완화되면서 다가구주택에 투자하려는 입찰자들이 급증하고 있다. 또 절세 면에서도 유리하다. 주택임대 사업자가 5가구 이상 보유한 임대주택은 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다. 다만 다주택자가 주택을 되팔 때 단독주택으로 분류돼 고율의 양도소득세를 부과한다.대학가 · 역세권 · 공장지대 물건 ‘찜’임대사업을 위해 다가구주택 경매물건을 노릴 때는 소형주택 임대수요가 풍부한 지역을 선정하는 게 좋다. 소형주택은 임대수요가 넉넉해야 임대기간이 끝나고 집을 다시 내놓을 때 자금에 대한 부담이 적다. 임대수요가 많은 곳은 대학가나 역세권 주변, 주택이나 공장밀집지 등이다. 경매 낙찰가를 아무리 싸게 했더라도 임대수요가 넉넉해야 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.고정적인 임대수익을 얻기 쉬운 곳은 월세비중이 높은 곳이다. 신설 역세권이나 도심, 뉴타운·재개발·재건축 인근, 교통여건이 양호한 곳의 주택은 젊은 직장인이나 개인사업자들의 임대수요가 많아 월세비중이 높은 편이다. 보증금 비율을 낮추고 월세비율을 높이면 높은 수익을 올릴 수 있고 나중에 되팔 때 환금성면에서 유리하다. 다가구주택 투자자는 장노년층이 임대사업용으로 매입하기 때문에 월세가 높으면 되팔기도 수월하다.다가구주택 경매투자에서 유의해야 할 점은 세입자관계를 철저히 조사해야 한다. 경매에 부쳐진 다가구는 대체로 등기부등본 상 권리관계는 안전한 편이지만 세입자들이 많아 전세보증금 등의 문제가 복잡해 낙찰 받은 후 세입자들을 내보내는 문제가 껄끄러울 수 있다. 가끔 낙찰 받은 후 세입자를 내보낼 때 법적으로는 문제없지만 보증금 전액을 날리는 세입자들도 왕왕 있다.보증금을 떼이는 세입자가 있는 경우 이사비 등 예상치 못한 고액의 추가비용이 들어갈 수 있다. 따라서 무엇보다 낙찰자가 부담해야 할 임대보증금 유무를 확실하게 파악해 물어줄 돈이 없거나 세입자의 보증금이 낙찰금액에서 배당받아 나가는 안전한 물건 위주로 입찰하는 것이 관건이다. 되도록 입찰 전 가구별 예상배당표를 작성해 배당 받는 세입자가 많을수록 다가구주택 경매물건은 유리하다.아무리 호재지역 다가구주택이라도 낙찰가가 감정가의 85%를 넘지 않는 것이 바람직하다. 아파트·다세대와 달리 환금성이 떨어지고 세입자 명도비용과 수리비 등 낙찰 후 추가비용이 예상한 것보다 더 많이 들기 때문에 보수적으로 입찰가를 써낼 필요가 있다. 또 환금성 문제를 감안할 때 시세차익을 노리고 접근하기 보다는 실제 입주나 안정적인 임대수익 등을 노리는 것이 좋다. 지은 지 20년 이상 된 주택이나 권리관계가 까다로워 세입자관계가 복잡한 경매물건은 세밀한 검토 후에 입찰해야 한다. 건축 내용연수가 오래된 주택은 건물상태가 노후화돼 전면 개보수나 신축을 해야 하는 수도 있다. 감정평가서와 건축물대장으로 건축연도를 확인하고 입찰 전 현장답사를 통해 주택 내·외부를 살펴 주요구조부의 하자여부를 직접 살펴야 한다. 최근 재개발·뉴타운 지역 내 다가구주택이 인기를 끌자 경매 진행 중 경매 자체가 취소·취하되는 물건이 많아졌다. 특히 개발 호재지역의 경우에 자주 발생한다. 채무자가 중간에 급매로 되팔거나 세입자들이 합세에 경매를 정지시키기도 한다. 세입자 탐문을 통해 경매진행 여부를 확인하고 경매신청금액이 주택가격에 비해 현저히 적거나 저당금액이 작은 주택은 취하 가능성이 높으므로 채권자로부터 실채무 금액을 확인해보는 것이 바람직하다.    윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

유엔알컨설팅   23일(화) 부동산투자 세미나 개최2010년,  부동산 핵심 투자처  대공개유엔알컨설팅은 오는  23(화) 오전 11시에   '2010년,  부동산 핵심 투자처  대공개’ 란 주제로 애경백화점 구로점에서  세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장,재개발 재건축, 빌라투자법, 고수익 특수부동산 공략법등에 대해 실전투자 경험을 곁들어    상세하게 알려줄 예정이다   강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및  부동산 투자상담도 이뤄진다. 문의: 02-818-0894~5유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr)  02-525-0597

대내외적인 변수로 방어적 관점에서 접근 바람직설 이후 부동산 시장은 재건축과 재개발 등 호재있는 지역의 아파트, 프리미엄이 예상되는 도심권과 신규 분양시장으로 관심 쏠림현상이 발생 할 것으로 보인다. 정부와 한나라당에서 부동산 투기 방지 위해 비투기지역도 주택거래 신고 지역으로 지정할 수 있도록 지정 요건을 낮추는 방안을 추진키로 함에 따라 설 이후 주택시장은 방어적인 접근이 필요하다. 특히 미국의 금융규제, 중국의 유동성 축소 움직임, 유럽발 금융위기발 발설 등으로  설이후 부동산 시장은 한동안 눈치보기 장세가  펼쳐질 것이다.분양시장, 수도권 외곽에서 서울 도심으로 급격 이동설 이후  분양시장은 투자가치 있는 서울 도심권과 보금자리 주택, 광교, 판교, 신도시 등, 위례신도시, 송도신도시 등에 청약자들의 관심이 대폭이동 할 것으로 보인다. 양도세 면제 혜택이 끝나는, 특히 신규 물량이 몰려 있는 대다수 수도권 택지지구는  미분양이 쌓일 수 밖에 없고 대신 전매가 가능하고 투자자들의 관심이 집중되어 있는 서울신규분양시장(재개발, 뉴타운 )시장에 많은 분들이 관심이 몰릴 수 밖에 없다.재건축·재개발 시장 안정세 뛸 듯대표적인 부동산 투자상품인  재건축 재개발 시장에 대한 관심이 뜨거운데 양도세 특례 면제조치 종료로 인해 수도권 외곽에서 서울 지역 재개발 재건축 시장과 일반 매매시장으로 대폭 관심이 이동할것으로 본다. 재개발ㆍ재건축은 용적률을 최대 300% 상향 조정할 수 있는 길도 열려 투자자들의 관심이 대폭 증가 했다.하지만 재재발 시장은‘조합설립 백지 동의서 무효’등 재개발 사업의 문제점의 법원의 판결로 재개발 시장의 악재도 잠복해있는 만큼 사업 추진에 문제가 없는 단지 위주로 실수요위주로 접근하는 게 바람직하다. 특히 안전진단 통과가 예상되는 대치은마아파트와 전략정비구역인 압구정 일대아파트의 재건축 계획안 결정예정, 개포동 주공단지의 지구단위계획 변경안이 남아있어 해당 단지에 투자자들의 지속적인 관심을 보일것으로 예상된다. 하지만 설 이후에는 단기 상승에 대한 피로감과 정부의 규제예고로  가격 상승이 다소 주춤해질 양상이다.입주물량 적은 곳 위주로 선별적 투자올해 입주 물량은 지난해 입주 물량보다 많은 30만 가구다. 입주물량 대부분이 파주, 고양 등 대부분 수도권 북부지역과 용인과  판교신도시등 수도권 남부지역에 집중되어 있다. 반면 강남권은 지난해 입주물량보다 3~4천가구만  입주할 예정이다. 하지만 입주량과 상대적으로 풍부하고 미분양이 많이 남아있는 경기서북부권과 남부권, 지방의 경우 전세가격과 매매가격이 상대적으로 안정세를 뛸 것으로 보인다.   따라서 입주물량이 많은 경기이북과 이남보다는 상대적으로 적고 멸실주택이 많을 것으로 예상되는 서울 강북권의 재개발 뉴타운 조합원 지분을 비롯한 신규 분양 시장, 강남권 재건축 시장 공략이 바람직하다.   오피스텔 상가등 선별적 투자할 만소액 투자 가능한 상품 관심 끌 듯베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 오피스텔이나 상가 시장에 대한 투자 문의가 지속적으로 증가할것으로 본다. 따라서 설 이후 오피스텔이나 상가 시장전망은 비교적 좋은 편이다. 수익형 부동상 상품의 선행지표인 국내경기도 지난해에 비해 회복세를 보이면서, 소액으로 투자하고 임대수익도 올릴 수 있는 오피스텔에 대한 상담이 대폭 증가하고 있다. 정부에서도 이와 때를 같이하여 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85m²이하로 확대하고 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했다 . 또한 준주택 공급 활성화 차원에서 오피스텔의 바닥 난방 규제를 폐지하고, 국민주택기금을 지원하는 등 상업·준공업 지역에도 준주택 건축을 허용하는 방안이 추진됨에 따라 오피스텔  공급도 활발해 질것으로 보여 투자자들의 선택의 폭도 넓어질 전망이다.망원,당산~양평 등 일대 유도정비구역 투자 유망 설 이후에도 소액 투자 가능한 유도정비구역내 빌라에 관심을 가질만하다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다. 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 튜자유망하다. 현재 망원지구 일대 유도정비구역일대 연립·다세대 지분가격이3.3㎡(23㎡) 당 3200~3400만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도  망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5천만원내외로 투자가 가능하다. 올해 안으로 유도정비구역으로 확정되면 동시에 건축제한지역으로 지정될  가능성이 크기 때문에 매물부족속에 가격이 상승할 수도 있다.설 이후 상가시장은 고분양가에 따른 미분양과 대내외적인 경기불확실성으로 인해 지역별, 상품별 희비가 엇갈릴 것으로 본다. 즉 판교·광교 등 투자가치가 확실한 신도시 택지지구 등 에만 투자자들의 관심이 쏠릴 전망이다.설 이후 토지 시장 전망 맑음       올해 수도권 신도시와 택지개발지구에서 풀리는 토지 보상비는 20조, 4대강 사업에서 2조 원과 지방자치단체의 각종 개발 사업 등을 포함하면 최대 35~ 40조 원에 이를 전망이다. 국토해양부의 조사결과에 따르면 29조가 풀린 지난 2006년도의 경우 보상비중 약 40~50%정도는 인근토지에 재유입되었던 걸로  나타났다. 앞으로 현금보상보다는 채권보상 비율을 높일 계획이지만 개발로 인한 거액의 토지보상비가 토지시장에 다시 흘러들어갈 가능성 농후하다. 또한 2010년말까지 및 비사업용 토지에 대한 부재지주에 대한 양도세중과(60%)유예 조치, 주택시장에 대한 정부의 규제 반사 이득 으로  설 이후에도 토지시장 각광받을 듯하다.설 이후 한동안 눈치장세 펼쳐 질 듯  중국의 긴축, 미국의 금융규제,유럽발 금융위기 우려로 인해 부동산 시장의 선행지표라 할수 있는 금융시장의 움직임이 심상치 않다. 그에 따라 부동산 시장도 어느정도 영향을 받을 것으로 본다. 특히 6월 2일 지방선거 이후 본격적인 출구전략이 시행될것으로 보여 그에따라 부동산 시장도 위축될 가능성 있다. 경기가 좋아지면서 점진적인 금리인상이 되면 오히려 부동산시장에는 호재나 그렇지 않을 경우 하락요인으로 작용할 가능성 농후하기 때문에 설 이후에는 철저하게 방어적인 입장에서 투자전략을 세워야 한다.유엔알컨설팅   2일(화) 부동산투자 세미나 개최2010년,  부동산 핵심 투자처  대공개유엔알컨설팅은 오는 2일(화) 저녁 7시30분부터 9시 30분까지  .  '2010년, 부동산 핵심 투자처 대공개’란 주제로 세미나를 개최한다. 돈 되는 분양시장,재개발 재건축, 빌라투자법 고수익 특수부동산 공략법등에 대해 실전투자 경험을 곁들어 상세하게 알려줄 예정이다. 강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 사인회 및 부동산 투자상담도 이뤄진다. 장소는 역삼역 1번 출구 새빛증권 아카데미다. 수강료는 사전접수자에 한해 4만원이고 현장접수는 5만원이다.  접수 및 문의 02-539-3935박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

불황 속에 투자 기회 많은 ‘틈새’ 부동산부동산 거래현장에 있다 보면 투자자들은 아무리 장래성 있는 새로운 상품을 소개해도 확실한 안정성이 없다 싶으면 지레 겁부터 먹는 모습을 자주 접하곤 한다. 그러나 이 같은 투자자세로는 높은 수익을 기대하기 힘들다.부동산 재테크에 능한 사람들은 불황 속에 더 많은 기회가 있다는 것을 알고 있다. 따라서 발 빠른 투자자들은 각 정부 부처에서 발표하는 여러 개발계획을 재료로 삼는가 하면, 부동산시장이 소강상태에 접어들수록 값싼 매물을 골라 승부수를 띄운다.예를 들면 전용 가능한 도로변 빈 땅을 싸게 매입해 가건물을 지어 세를 주거나, 버려진 임야를 개간해 수익 영농형 과수농장으로 꾸미는 방법을 선택한다. 불가능할 듯 보이지만 수도권 일대에서의 고수익 토지활용 사례는 많다. 땅은 활용하기에 따라 ‘돈 되는 땅’으로의 변신이 얼마든지 가능하다는 이유에서다. 짭짤한 시세차익을 노려 택지지구 인근이나 예정 기업도시 이전지, 고속전철 역사 인근의 농가주택(폐가)을 눈여겨보기도 한다. 농가주택의 경우 전 주인(매도인)이 농업인 자격을 갖춘 경우 증축과정을 통해 번듯한 전원풍 단독주택으로 개조가 가능한 보너스(?)도 챙길 수 있다. 이러한 지역 일대는 지방 자치단체나 정부정책에 따라 계획적으로 개발되므로 안정적 시세차익을 거둘 가능성이 높기 때문이다. 실제 개발이 착수되는 시점의 땅값은 덩달아 오르는 것이 일반적이다. 틈새종목을 찾다 보면 투자자가 많지 않기 때문에 부동산을 싸게 매입할 수 있을 뿐더러 선택의 폭이 넓어진다. 물론 초보자는 쉽게 결정을 내리기 어렵겠지만 수익률과 안정성이 확실하다면 과감하게 투자해 보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 색다른 틈새종목 투자로 고수익 창출정부의 2010년 말 다주택자의 양도세 한시적 중과유예 조치 등 규제강화가 서서히 다가오면서 시세차익을 보려고 투자했던 ‘투자용’ 부동산 매물이 연말이 다가올수록 지속적으로 늘어날 전망이다. 단기 시세 차익을 바랐건 장기 투자목적으로 사뒀던 간에 보유세 강화와 양도세 실거래가 과세 등 투자자 입장에서는 아무래도 불안하기 마련이다.팔아도 큰 이익이 없는 다주택자 보유자는 물론 실수요자들도 불필요한(?) 부동산은 ‘팔자’가 대세이다. 따라서 주변을 잘 둘러보면 역(逆)발상을 염두에 두고 투자할 만한 값싼 매물이 많이 출현하고 있다.천편일률적인 아파트나 상가, 토지보다는 새로운 상품에 눈을 돌려보는 것이 하나의 방법이다. 물론 초보자는 쉽게 투자 결정을 내리기 어렵겠지만 수익률과 안정성이 확실하다면 그다지 걱정하지 않아도 된다. 기존의 건물을 임대하기 좋게 새로 개선한 종목은 부동산시장의 대표적인 틈새상품이다.미분양분으로 남아있는 중간층 상가나 업무시설을 값싸게 매입해 전통적인 임대사업용 부동산인 오피스텔을 코쿤 하우스(cocoon house), 풀 옵션 하우스(Full option house), 코업 레지던스(co-op Residence), 아파텔 등으로 개선한 것이 바로 그것으로, 시설과 관리 형태를 바꿔 임대가 수월하다는 장점이 있다. 이 같은 상품들은 비록 작은 면적이지만 면적 활용을 극대화시켰기 때문에 비교적 높은 수익을 올릴 수 있다. 지하 다세대주택이나 리노베이션 상가, 다세대로 용도 전환한 주택, 허름한 노후주택 등도 틈새종목으로 꼽을 수 있다. 환금성이 떨어져 대체로 소외매물로 취급되는 이런 매물들을 잘 활용하면 수 천 만원의 종자돈으로 짭짤한 임대수익을 거둘 수 있다.수도권 지역을 살펴보면 의외로 임대수익이 높은 틈새종목을 많이 볼 수 있다. 아파트형 공장, 대지가 넓은 농가주택, 민박집(펜션), 창고 등 다른 사람들이 투자를 꺼리는 부동산이라도 투자자의 의지만 있다면 돈을 만드는 방법은 다양하다. 소액 여유자금을 갖고 생계형(?) 부동산을 찾는다면 땅 투자는 금물이지만, 몇 천만 원의 소액 여유자금으로 한 발 앞선 토지 투자전략을 세워 보는 게 어떨까? 방치된 수도권 일대의 도심 자투리땅도 틈새 종목 중 하나다. 보잘 것 없이 나뒹구는 소형 필지 땅이라도 개발 아이디어를 찾아 접목하면 의외의 소득을 올릴 수 있다. 이 밖에 광고탑, 셀프주차장, 미니 스낵몰 등도 최소한의 시설투자로 고정수익을 올릴 수 있는 틈새 아이템이다.부동산 무료세미나 안내 행사명 : “대한민국 부동산을 주도할 블루칩 대공개”일  시 :  2010년 2월 10일<수> 13:30~17:00장  소 :  서울시 잠실 교통회관 대강당-  이번 행사는 활어와 홍어 출판을 기념해 무료로 진행되며 장소 관계로 1000명을 선착순 마감합니다. 참가신청은 부동산신문 홈페이지(www.renews.co.kr)에서 하시면 됩니다. 부동산투자에 관심 있는 일반인과 투자자들의 많은 참여 바랍니다. 윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

투자의 상위개념인 인간의 경제활동에서는 7 대 3 의 비율을 황금률로 보는 경우가 많다. 수학적으로 황금률이란 대략 1대 1.6으로서, 십진법으로 3 대 7 이 가장 근사한 것으로 알려져 있다. 이 비율은 사물의 균형과 조화의 아름다움을 가장 잘 나타낸다고 해서 고대 파르테논신전을 비롯해 현대에서도 건축, 회화, 조각 등의 예술분야에 널리 응용되고 있다. 마쓰시타의 창업자인 마쓰시타 고노스케는 다음과 같이 말하기도 했다.  “칭찬은 7번 하고 꾸중은 3번만 한다.” “경청은 7로 하고 발언은 3으로 한다.” “노동은 7로 하고 휴식은 3으로 한다.”  이와 같이 70대 30의 법칙은 비즈니스 교류에서 폭넓게 이용되고 있다. 70 대 30의 경제의 황금률을 부동산투자에 대입해서 생각해보면 70은 실수요자, 30은 투자자를 지칭한다. 투자자가 100% 해당 부동산을 보유하고 있다거나 100% 실수요자가 보유하고 있으면 그 부동산은 불완전한 비율로 인해 상승하기가 힘들다.  지방의 투자유망한 부동산을 찾는 방법도 마찬가지다. 서울사람, 특히 여유자금이 풍부한 강남권분들이 잘 알고 한 번에 찾아갈 수 있는 부동산이 투자유망한 부동산이다. 대부분의 사람들이 인천 하면 송도와 청라지구를 떠올리고 충청도 하면 천안과 아산을 떠올리듯 말이다. 물론 인천 송도와 청라, 천안과 아산은 서울사람들도 투자하고 싶어 하는 곳이다. 토지 같으면 현지의 중개업소나 이장에게 물어보면 투자자비율이 어느 정도 알 수 있고, 아파트 같은 경우는 부녀회나 반상회를 통하면 더욱더 정확히 알 수 있다.   반상회를 개최한다고 봤을 때 참석인원 중 70% 정도의 세입자가 참석하는 아파트가 유망 아파트인데, 일반적으로 세입자들이 반상회 참석을 꺼리는 경향이 있어 30% 정도의 참석율이 되면 투자유망한 아파트로 본다.  반대로 실소유자이면서 지역거주민인 집을 소유하고 있는 주인들이 100% 반상회에 참여한다고 봤을 때, 해당 아파트 투자가치는 좀 떨어진다고도 볼 수 있다.  0 대 100, 부동산 투자 실패의 법칙  위의 예에서 100%라는 것은 ‘전혀 일어나지 않거나’ 또는 ‘반드시 일어나는’ 경우를 의미한다. ‘물은 위에서 아래로 흐른다’거나 ‘주사위를 한 번 던져 눈의 수가 7이 나올 확률은 0이다’ 등의 사실은 0 또는 100의 법칙의 예가 된다. 이와 같은 0 또는 100의 법칙이란 자연의 법칙에서나 찾아볼 수 있다. 투자의 포괄범주인 경제 • 경영활동에서 0 또는 100%의 경우는 좀처럼 가정할 수 없다. 이를테면 기업의 이윤이 0인 곳에서 비즈니스 활동이 일어날 리가 없고, 기업이 처한 환경에서 위험이 전혀 없는 경우나 위험만 100% 존재하는 경우는 상상할 수조차 없다. 경제 • 경영학자들뿐만 아니라 부동산전문가들도 확률 50%라는 말은 잘 쓰지 않는다. ‘50’이란 정보로서 실질적인 가치가 없기 때문이다. 이를테면 ‘내일 주식이 오를 확률이 50%’라고 하면, 투자자들이 주식을 사야 할지 말아야 할지 큰 혼란에 빠지게 되는 것과 같은 이치다.㈜유엔알컨설팅 부동산투자 강좌 개최'2010년 돈되는 부동산 핵심 투자처와 10년후에도 살아남을 부동산'에 대해 유엔알컨설팅 박상언 대표가 9일부터 매주 저녁 7시, 3주간 실전투자 위주로 강의한다.참석자 전원에게는 박상언 대표의 신간 '10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라' 증정과 부동산투자상담 할인권도 증정한다. 장소는 역삼역 1번출구 새빛증권아카데미다. 수강료는 10만원이다. 사전접수 및 문의  02-539-3935박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597