최근 서울 상업용 부동산 시장에 심상치 않은 기류가 감지되고 있다. 한때 수조 원대 자금이 몰리던 서울 오피스 시장의 거래 금액이 한 달 만에 급감하며 ‘거래 절벽’ 수준의 냉기를 보이고 있기 때문이다. 특히 광화문과 시청이 위치한 도심권(CBD)의 하락세가 두드러진 가운데, 강남권(GBD)만 유독 견조한 흐름을 유지하며 양극화 현상이 심화되는 모양새다. 13일 AI 기반 상업용 부동산 서비스 기업 ‘부동산플래닛’이 발표한 11월 동향 보고서에 따르면 서울시 오피스 빌딩 매매 시장은 겉보기와 속내가 전혀 다른 양상을 보였다. 먼저 오피스 빌딩 거래 건수는 11건으로 전월(8건)보다 늘었다. 시장이 활기를 띠는 것 아니냐는 해석이 나올 법하지만, 실상은 달랐다. 전체 거래 금액이 9594억 원에서 2627억 원으로 72.6% 하락했기 때문이다. 수천억 원대 대형 빌딩 거래가 자취를 감추고, 상대적으로 덩치가 작은 중소형 빌딩 위주로만 손바뀜이 일어났다는 방증이다. 사무실(집합건물) 시장은 상황이 더 심각하다. 거래 금액이 전월 대비 94.7% 급락하며 사실상 시장이 멈춰 선 수준이다. 고금리 여파와 경기 불확실성에 큰손들이 지갑을 닫으면서, 시장 전체의 유동성이 쪼그라든 것으로 분석된다. 이런 혹한기 속에서도 ‘강남 불패’의 공식은 유효했다. 강남·서초권은 서울 전 권역 중 유일하게 사무실 거래량(90.9%↑)과 거래 금액(202.2%↑)이 동시에 상승했다. 빌딩 거래 역시 전월 대비 2배로 늘어나며 건재함을 과시했다. 반면, 종로·중구는 거래 금액이 76% 넘게 빠지며 가장 큰 타격을 입었다. 다만, 11월 서울에서 가장 비싸게 팔린 빌딩은 중구 무교동 소재 ‘프리미어플레이스’로, 1670억 원에 주인이 바뀌며 체면치레했다. 이어 강남구 대치동 양유빌딩(329억원), 논현동 B&M빌딩(198억 원) 등이 뒤를 이었다. 매수 주체별로 보면 시장의 성격이 뚜렷하게 나뉜다. 덩치가 큰 오피스 빌딩은 10건 중 7건 이상(72.7%)을 법인이 사들였다. 자금력을 갖춘 법인들이 전략적으로 빌딩 사냥에 나선 것이다. 반면 소규모 단위인 사무실 시장은 개인 투자자들이 주도했다. 전체 거래의 56.8%가 개인 매수였으며, 특히 개인 간의 거래가 활발했다. 고액 자산가나 자영업자들이 임대 수익이나 직접 사용 목적으로 ‘꼬마 사무실’ 쇼핑에 나선 것으로 풀이다. 임대 시장에도 경고등이 켜졌다. 11월 서울 오피스 빌딩 평균 공실률은 3.60%로 전월 대비 소폭 상승했다. 특히 도심권 공실률이 4.00%를 기록하며 공실 부담이 커지고 있다. 문제는 공실이 늘어남에도 임차인이 부담해야 할 실질 임대료(NOC)는 계속 오르고 있다는 점이다. 서울 평균 NOC는 전용면적당 20만 2545원으로 전월보다 상승했다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “시장 불확실성 속에서 강남권은 견조한 흐름을 보였지만, 임대료 상승에 따른 비용 부담이 향후 오피스 시장의 큰 변수가 될 것”이라고 조언했다.

지난해 5월 이재명 대통령 당선 이후 3번의 부동산 대책이 나오면서 실무 현장인 공인중개업소의 역할이 중요해지고 있다. 특히 특정 구역에 적용되는 토지거래허가제도나 강화된 인터넷 매물 광고 규정은 일반 구민들의 재산권과 직결되는 만큼 정확한 정보 전달이 필수적이기 때문이다. 12일 서울 마포구(구청장 박강수)는 오는 12월 29일부터 한 달간 관내 16개 동 주민센터를 순회하며 공인중개사 대상 '부동산 정책 소통 교육'을 실시한다고 밝혔다. 이번 교육은 규정 변화에 따른 현장의 혼선을 예방하고 구민들에게 신뢰도 높은 중개 서비스를 제공하기 위해 마련됐다. 구는 이번 교육을 통해 ▲토지거래허가 처리 절차 ▲허가 요건 및 사후관리 규정 ▲실제 사례별 유의사항 등을 상세히 안내할 예정이다. 구청 부동산행정팀장이 직접 강사로 나서 일선 중개사들과 정보를 공유함으로써, 현장에서 발생할 수 있는 행정적 착오를 최소화한다는 방침이다. 인터넷 중개대상물의 표시·광고 규정도 주요 교육 대상이다. 특히 내년 6월 1일부터 실거래 정보를 활용한 모니터링 시스템이 강화됨에 따라, 거래가 체결된 매물을 지체 없이 삭제하지 않을 경우 발생할 수 있는 불이익에 대해 사전 안내를 진행한다. 마포구의 이번 순회 교육은 한국공인중개사협회 마포구지회의 요청에 구청이 적극 응답하며 성사됐다. 박강수 마포구청장은 "부동산 정책의 변화 국면에서 정확한 제도 이해는 건전한 거래 질서를 확립하는 출발점"이라며 "중개 현장과 행정이 같은 정보를 공유하고 동일한 기준으로 안내할 수 있도록 소통 교육을 꾸준히 강화해 나가겠다"고 말했다.

“계약 만기 때마다 전세금을 더 보태야 하는 상황이 반복됐어요. 몇 번 겪고 나니까, 이게 맞는 선택인가 싶더라고요.” 지난해 12월 서울 동대문구의 전용 59㎡ 아파트를 매입한 직장인 김모(34)씨는 “처음엔 집을 살 생각이 거의 없었다”고 했다. 금리가 높고 대출 규제도 강화된 상황에서 굳이 무리할 이유는 없다고 봤다는 얘기다. 상황이 달라진 건 전셋집 계약 만기를 앞두고서다. 집주인은 월세 전환을 요구했고, 선택지는 많지 않았다. 김씨는 “전세로 계속 가려면 보증금을 더 올려야 했고, 월세로 바꾸자니 매달 나가는 돈이 부담됐다”고 말했다. 결국 5억원을 대출받아 집을 샀다. 김씨처럼 다시 매수에 나서는 20·30대가 늘고 있다. 한동안 관망하던 젊은 층이 서울 주택시장으로 다시 발길을 옮기는 모습이다. 시장 분위기도 이전과는 조금 달라졌다는 말이 나온다. ◆대출 막혔다더니 왜? 서울 집값 바닥론에 30대가 먼저 움직였다 9일 부동산업계에 따르면 지난해 12월 서울 집합건물(아파트·오피스텔 등) 매수자는 1만6122명으로 집계됐다. 한 달 전보다 3600명 넘게 늘었다. 지난해 10월 규제지역 확대 이후 거래가 급격히 줄었던 것과 비교하면 분위기가 다르다. 연령대별로 보면 젊은 층의 회복이 빠르다. 30대 매수자는 한 달 새 1000명 이상 늘었다. 20대 역시 큰 폭은 아니지만 증가세다. 중·장년층 매수도 함께 늘었지만, 거래가 살아나는 과정에서 먼저 움직인 쪽은 2030세대였다. 현장에서는 전·월세 불안을 가장 큰 이유로 꼽는다. 전세 물량이 줄고 월세 전환이 이어지면서 “어차피 매달 나가는 돈이라면 내 집으로 돌리자”는 판단이 늘고 있다는 것이다. 소형 아파트나 오피스텔, 구축 단지 위주로 문의가 다시 붙고 있다는 설명도 나온다. 서울 노원구에서 중개업소를 운영하는 한 공인중개사는 “작년 가을까지만 해도 30대 문의가 거의 없었다”며 “12월 들어 실거주 목적의 상담이 눈에 띄게 늘었다”고 말했다. 그는 “가격이 크게 오를 거라는 기대보다는 더 내려가진 않을 것 같다는 분위기가 작용하는 것 같다”고 했다. 30대 매수에는 생활 계획도 맞물린다. 결혼이나 출산을 앞두고 전세 불안을 계속 안고 가기 어렵다는 판단이다. 서울 마포구에서 오피스텔을 매입한 박모(32)씨는 “신혼집으로 월세를 알아봤는데 생각보다 부담이 컸다”며 “대출 이자가 부담되긴 하지만, 길게 보면 낫다고 봤다”고 말했다. ◆“월세 내느니 차라리”…2030, 다시 집을 사는 계산 이번 움직임을 과거처럼 단기 차익을 노린 ‘영끌’로 보기는 어렵다는 시각도 있다. 대출 규제가 여전히 강하고, 갭투자가 사실상 막혀 있는 만큼 예전과 같은 공격적인 매수는 제한적이라는 것이다. 실제 현장에서도 “살 집 위주로만 본다”는 말이 적지 않다. 부담 요인이 사라진 건 아니다. 상당수 2030 매수자는 여전히 대출 비중이 높다. 금리나 경기 흐름이 다시 흔들릴 경우, 상환 부담이 커질 가능성은 남아 있다. 부동산업계 한 관계자는 “지금의 2030 매수는 집값 상승을 확신해서라기보다는 전·월세 시장에서 밀려난 선택에 가깝다”며 “더 나빠지기 전에 자리를 잡자는 성격이 강하다”고 말했다. 지난 연말 거래 반등이 추세 전환으로 이어질지는 아직 알 수 없다. 다만 한동안 멈춰 있던 2030세대가 다시 움직이기 시작했다는 점만큼은 서울 주택시장에서는 눈여겨볼 변화로 받아들여지고 있다.

매수 문의는 뚝 끊겼는데 가격은 천장을 뚫는다. ‘거래 절벽’이라는 말이 무색하게 서울과 수도권 주요 단지들이 신고가 행진에 가세했다. 금리 부담보다 ‘지금 아니면 영영 못 산다’는 공포가 시장을 지배하면서, 입지에 따라 집값이 천지차이로 벌어지는 잔인한 양극화가 시작됐다. 8일 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트가격 동향’에 따르면, 1월 1주(5일 기준) 서울 아파트값은 지난주 대비 0.18% 상승했다. 상승폭은 전주(0.21%)보다 소폭 줄었으나, 강남권 대단지와 강북권 한강변 주요 단지를 중심으로 견조한 상승세가 유지됐다. 서울 내에서 가장 눈에 띄는 곳은 동작구(0.37%)다. 사당동과 상도동 일대 대단지 위주로 갈아타기 수요가 유입되며 서울 전체 상승률의 두 배를 웃돌았다. 실제로 사당동의 신동아4차(1993년식·912세대)전용면적 118㎡(41평)은 지난달 20일 18억9000만원에 최고가로 거래됐다. 성동구(0.33%) 역시 하왕십리동과 금호동 등 직주근접성이 좋은 중소형 단지가 가격을 끌어올렸다. 하왕십리동의 왕십리KCC스위첸(2016년식·272세대) 전용면적 64㎡(25평)은 지난달 31일 13억7500만원에 최고가로 거래됐다. 강남권에서는 서초구(0.27%) 반포·잠원동의 한강변 대단지, 송파구(0.27%) 신천·방이동의 재건축 추진 단지들이 매수세를 견인했다. 잠원동의 한 공인중개사는 “매수 문의 자체가 많지는 않지만, 로열층 매물은 집주인들이 호가를 낮추지 않아 실거래가 발생할 때마다 전고점을 위협하고 있다”고 현장 분위기를 전했다. 잠원동의 대표적인 재건축아파트인 신반포4차(1979년식·1212세대) 전용면적100㎡(32평)은 지난달 5일 51억원에 최고가로 거래됐다. 용인 수지구(0.42%)는 풍덕천·동천동 중소형 규모 위주로, 성남 분당구(0.31%)는 서현·구미동 위주로, 광명시(0.28%)는 철산·하안동 위주로 상승했다. 수지구 광교자이더클래스(2012년식·1035세대) 전용면적 84㎡(34평)은 지난 1일 14억원에 거래되며 이전 최고가인 14억2000만원을 위협했다. 이미 매물대 호가는 15억~16억원대에 형성되어있다. 반면 경기 남부권의 분위기는 사뭇 다르다. 평택시(-0.13%)는 고덕국제신도시와 비전동 위주로 매물이 쌓이며 하락폭이 커졌고, 대전(-0.03%)과 제주(-0.03%) 등 지방 주요 도시는 매수 심리 위축으로 약세를 보였다. 전세시장은 매매보다 훨씬 뜨겁다. 전국 전세가격은 0.08% 올랐으며, 서울은 0.14% 상승세를 유지했다. 고금리에 매매를 포기한 수요가 전세로 잔류한 데다, 겨울 방학을 맞이한 학군 이동 수요까지 겹친 탓이다. 특히 서초구(0.36%)는 반포동 일대 학군지 중소형 평형을 중심으로 전세 물량이 나오는 대로 소진되고 있다. 경기도에서는 수원 영통구(0.30%)와 용인 수지구(0.26%)의 상승세가 매섭다. 영통동과 죽전동 등 정주 여건이 좋은 대단지는 전세 매물 부족에 따른 ‘부르는 게 값’인 상황이 이어지고 있다. 부동산원 관계자는 “전반적으로 매수 문의가 줄어든 소강상태지만, 입지 선호도가 높은 대단지와 역세권 단지는 대기 수요가 여전해 가격 상승세가 지속되고 있다”며 “당분간 전세가격 상승이 매매가 하락을 방어하는 흐름이 이어질 것”이라고 내다봤다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “전세로 거주하며 자금을 모으기보다는, 대출 부담을 감수하더라도 상급지 매수를 앞당기려는 수요가 뚜렷하다”며 “집값 상승세가 지속되자 ‘지금 아니면 영영 못 산다’는 공포 섞인 추격 매수 심리가 매수 결정의 촉매제가 되고 있다”고 분석했다.

최근 주택시장에서 입지 선정의 중요한 키워드로 '시품아'가 떠오르고 있다. '시청을 품은 아파트'를 뜻하는 '시품아'는 단순한 행정 편의를 넘어, 잘 갖춰진 행정타운 인프라를 통해 입주민의 삶의 질을 극대화하고 안정적인 주거 가치까지 보장하는 요소로 주목받고 있다. 이에 김포시청 바로 앞에 조성될 예정인 ‘사우역 지엔하임’으로 수요자들의 관심이 집중될 전망이다. 행정타운 인근 아파트는 여러 면에서 압도적인 장점을 지닌다. 우선 행정기관 접근성이 뛰어나 각종 민원 처리나 공공 서비스 이용이 매우 편리하다. 또한 시청 주변은 지역의 중심지로서 체계적인 도시 계획 아래 안정적인 개발이 이뤄지는 경우가 많아 도로, 대중교통망 등 기반 시설이 우수하며 관련 법원이나 세무서 등 공공기관도 밀집해 업무 편의성까지 높다. 게다가 시청 인근은 유동인구가 많아 자연스럽게 대형 상업시설, 금융기관, 병원, 학원가 등이 발달하는 경향이 있어 입주민들은 풍부한 생활 편의를 원스톱으로 누릴 수 있다. 이러한 입지적 강점은 불확실한 시장 상황 속에서도 안정적인 주거 가치와 미래 투자 가치를 담보하는 핵심적인 요소로 평가받고 있다. 실제로 이러한 행정 및 도시 핵심 인프라의 위력은 청약 시장에서도 여실히 드러난다. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면, 지난해 9월 분양에 나선 ‘철산역자이’는 1순위 청약에서 313가구 모집에 1만1,880건의 청약 통장이 접수되면서 청약 경쟁률 37.95대 1을 기록, 전 타입 1순위 마감에 성공한 바 있다. 지하철 7호선 철산역 역세권이자 광명시청, 광명시민운동장 등 풍부한 도심 인프라를 누릴 수 있는 입지적 강점이 수요자들의 뜨거운 관심을 유도한 것으로 보인다. 부동산 업계 관계자는 "시청과 같은 행정 중심지 인근 단지는 안정적인 인프라를 바탕으로 불확실한 시장에서도 꾸준한 수요를 확보하며 가치 방어력이 높다"며 "특히 삶의 질과 편의성을 중시하는 최근 주거 트렌드 속에서 시품아의 가치는 더욱 높아질 것으로 예상되는 가운데 주택 수요자라면 이러한 행정 중심지 입지를 갖춘 단지를 눈여겨볼 필요가 있다"고 강조했다. 이러한 상황 속에서 김포 사우동 핵심 입지에 들어서는 ‘사우역 지엔하임’은 김포시청과 직접 연결되는 '시품아' 프리미엄을 통해 독보적인 존재감을 드러내고 있다. 김포골드라인 사우역 역세권에 위치한 이 단지는 김포시청을 단지 도보 생활권 내에 두는 것은 물론 인근에 법원, 대형병원 등 핵심 행정·업무·의료시설까지 밀집해 있어 입주민들은 생활의 모든 측면에서 최상의 편의를 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 9일(금) 견본주택 개관을 앞둔 ‘사우역 지엔하임’은 지하 3층~지상 20층, 9개 동, 총 385가구 규모로 조성된다. 타입별 분양 가구 수는 일반형과 함께 펜트하우스(P) 타입으로 구성되며, △84㎡A 134가구 △84㎡B 82가구 △84㎡C 31가구 △101㎡A 92가구 △101㎡B 38가구 △124㎡P 2가구 △133㎡P 3가구 △141㎡P 1가구 △151㎡P 2가구로 구성돼 있다. ‘사우역 지엔하임’ 입주민들은 단순히 시청과 가깝다는 것을 넘어, 시청을 중심으로 형성된 김포 사우동의 완성형 도심 인프라를 입주와 동시에 누릴 수 있다. 홈플러스, 이마트 트레이더스 등 대형 상업시설과 김포우리병원 같은 의료시설 이용이 편리하며, 대규모 문화·체육 복합공간인 김포종합운동장도 가까워 여가 생활까지 풍성하게 즐길 수 있다. 여기에 김포고, 사우고 등 지역 명문 학교와 검증된 사우동 학원가까지 인접해 자녀 교육 환경 또한 최상급으로 갖췄다. 이에 더해 쾌적한 자연환경도 가깝게 누릴 수 있다. ‘사우역 지엔하임’은 단지 인근 유네스코 세계유산으로 지정된 장릉숲이 위치해 있다. 이를 통해 주민들은 단지 바로 옆 자연휴식 공간이자 역사적 가치까지 품은 장릉숲을 통해 여가와 힐링을 즐길 수 있으며, 도심 속에서도 건강하고 여유로운 라이프스타일을 실현할 수 있다. 이러한 자연환경과의 조화는 입주민들에게 더욱 높은 주거 만족도를 제공하는 요인으로 작용할 전망이다. 더불어 사우역 지엔하임’은 예비 입주민들을 위한 차별화된 설계와 커뮤니티를 선보일 예정이다. 단지는 채광과 통풍에 유리한 4베이 위주 설계를 비롯해 대형 팬트리, 맞통풍 구조 등 트렌디한 공간 구성으로 실용성과 상품성을 두루 갖췄다. 또한 모든 세대에 세대창고를 무상으로 제공해 입주민들의 생활 편의를 극대화한다. 특히 단지 내에는 주거 편의를 넘어선 특화 커뮤니티 및 교육 지원 환경이 갖춰질 예정이다. 교보문고의 맞춤형 큐레이션 도서 1,000권과 매월 신간 도서 100권 교체 서비스를 누릴 수 있는 키즈북카페가 도입될 예정이며 입주민 자녀들의 안전한 등하교를 지원하는 초등 통학버스 운행도 계획돼 있다. 한편, ‘사우역 지엔하임’의 견본주택은 경기도 김포시 사우동에 마련돼 있다.

지난해 서울 아파트 등 집합건물을 생애 처음으로 매수한 인원이 4년 만에 최다를 기록했다. 집값 불안에 30대를 중심으로 ‘더 오르기 전에 사자’는 패닉 바잉 기류가 두드러졌던 것으로 보인다. 8일 법원 등기정보광장에 따르면, 지난 한 해 서울에서 생애 첫 부동산을 구입한 이들 중 집합건물(아파트, 오피스텔, 연립·다세대 등)을 매수한 인원은 전날까지 등기 완료분 기준 6만1132명으로 집계됐다. 이는 전년(4만8493명)보다 약 26.1% 증가한 수치다. 부동산 시장이 활황이던 2021년(8만1412명) 이후 가장 많은 수준이다. 연령대별로는 30~39세가 3만473명으로 전체의 절반가량을 차지했다. 이어 40~49세(1만3850명), 19~29세(6503명), 50~59세(6417명) 등 순이었다. 생애 첫 매수자가 증가한 것은 서울 아파트값이 가파른 상승 추세 속 ‘지금 아니면 이 가격에 집을 살 수 없다’는 포모(FOMO·소외공포) 심리가 반영된 결과로 풀이된다. 월별 통계를 보면 6월이 7609명으로 연중 가장 많은 인원을 기록했다. 이는 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 막차 수요가 몰렸다. 또 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 새 정부에 대한 기대감으로 서울 아파트 시장이 크게 요동친 시기였다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 통계에 따르면, 지난해 마지막 주 서울 아파트 가격은 2024년 마지막 주 대비 평균 8.71% 오른 것으로 나타났다. 집값이 급등했던 문재인 정부 시기 상승률을 넘어섰다. 아울러 지난해 6·27 대책과 10·15 대책으로 주택 구입 관련 대출을 조였음에도 생애 최초 주택 구입자에게는 주택담보대출비율(LTV) 70%가 유지된 것도 일부 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 자치구별 생애 최초 집합건물 매수자가 가장 많았던 곳은 강남 3구 중 하나인 송파구(3851명)였다. 이어 동대문구(3842명), 강서구(3745명), 노원구(3742명), 강동구(3400명), 은평구(3206명), 영등포구(3181명), 마포구(3089명), 성북구(2923명) 등의 순이었다. 반면, 강남 3구에 포함된 강남구(2253명)·서초구(2184명) 및 이들 지역과 함께 일찌감치 규제지역으로 묶인 용산구(1246명)는 상대적으로 인원이 적었다. 새해 들어서도 이러한 움직임은 계속될 것으로 예상된다. 다만, 생애 첫 주택 구입자들의 자금력이 고가 주택을 구입하기는 어려운 경우가 많아 구축 아파트 기준으로 10억원 이하 가격대의 매물이 나오는 곳 등 중저가 주택 물량이 상대적으로 풍부한 지역에 몰릴 것으로 예측된다.

2026년 새해 초입 서울 부동산 시장에 ‘공급 절벽’의 공포가 가시화되고 있다. 정부의 공급 대책 발표에도 불구하고 재건축 공사비 갈등과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 여파로 실제 입주 물량이 급감하면서 내 집 마련을 미뤄왔던 3040 무주택자들의 시름이 깊어지는 모양새다. 8일 빅데이터 기업 부동산지인 통계자료에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 1만 5000호 수준에 머물 전망이다. 이는 예년 평균 입주 물량의 절반에도 못 미치는 수치로, 최근 10년 사이 최저치에 가깝다. 공급 부족의 직격탄은 현장의 체감 경기로 나타나고 있다. 마포구 염리동의 마포자이더센트리지(2022년식·927세대)아파트 전용면적 84㎡의 최근 실거래가는 24억1000만원인데 이날 기준 네이버매물 호가는 1억원 정도 오른 가격에 올라와있다. 실제로 시장 전문가들의 시선은 일치한다. 최근 한 언론사에서 진행한 주요 부동산 전문가 20명을 대상으로 진행한 신년 설문조사에서 응답자 전원(100%)은 “올해 서울 집값은 상승할 것”이라고 내다봤다. 금리 인하 기대감이라는 수요 측면의 자극보다 ‘공급 부족’이라는 공급 측면의 결함이 가격 상승을 견인할 것이라는 분석이다. 매매가 상승 압력은 전세 시장으로 옮겨붙고 있다. 서울 아파트 전세의 월세 전환율은 최근 5년 내 최고 수준을 기록 중이다. 고금리 기조가 완전히 꺾이지 않은 상황에서 임대인들이 보유세 부담을 세입자에게 전가하기 위해 월세를 선호하기 때문이다. 이른바 ‘주거 사다리’로 불리던 전세 제도가 흔들리면서 3040 세대의 불안은 극에 달하고 있다. 광화문의 한 대기업 직장인 최모씨(39)는 “전세금이 수억 원씩 오르는데 월급으로 감당할 수준을 넘어섰다”며 “더 늦기 전에 수도권 외곽이라도 사야 할지 아니면 계속 전세를 살며 버텨야 할지 막막하다”고 토로했다. 전문가들은 올해 부동산 시장의 핵심 키워드로 ‘양극화’를 꼽는다. 서울 핵심지는 공급 부족으로 인해 신고가 행진이 이어지겠지만, 지방이나 입지 여건이 떨어지는 지역은 미분양과 하락세가 지속되는 ‘K자형’ 흐름이 뚜렷해질 것이라는 관측이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공급 절벽이 현실화된 시점에서는 막연한 관망세보다 본인의 자금 동원 능력을 냉정하게 판단해야 한다”며 “청약 시장의 불확실성이 커진 만큼 기존 주택 시장에서의 급매물이나 경매 등을 통한 전략적 접근이 필요한 시점”이라고 제언했다.

올해 한 해 동안 수요자들의 시선이 가장 많이 머문 아파트는 어디였을까. 부동산 정보 플랫폼 호갱노노가 집계한 ‘2025년 인기 아파트 랭킹’에서 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온이 연간 관심도 1위를 차지했다. 7일 직방이 운영하는 호갱노노에 따르면 2025년 한 해 동안 올림픽파크포레온 단지 정보 페이지를 방문한 순 방문자는 37만2792명에 달했다. 분기별 랭킹에서도 1·2분기 연속 1위를 기록하며 연중 내내 높은 관심을 유지했다. 특히 7월 진행된 무순위 청약에서는 4가구 모집에 22만4693명이 몰리며 시장의 이목이 집중됐다. 1만2000여 세대에 달하는 국내 최대 규모 단지라는 상징성도 관심을 키운 요인으로 꼽힌다. 연간 관심도 2위는 서울 송파구 잠실르엘이다. 방문자 수는 28만290명으로 집계됐다. 이 단지는 분양을 앞둔 3분기에 분기 랭킹 1위에 오르며 관심이 급증했다. 분양가상한제 적용과 강남권 입지를 동시에 갖췄다는 점이 수요자들의 시선을 끌었다는 분석이다. 3위는 서울 송파구 헬리오시티로, 연간 방문자 수는 27만9062명이다. 분기별 랭킹에서 한 번도 상위권을 벗어나지 않으며 대규모 입주 단지이자 동남권 대표 랜드마크로서의 위상을 다시 확인했다. 이밖에 서울 동작구 힐스테이트이수역센트럴은 분양 시점이 다가오며 관심이 빠르게 높아졌다. 분양 공고가 나온 이후 방문자 수가 급증했고, 실제 청약에서도 세 자릿수 경쟁률을 기록했다. 서울 강동구 고덕그라시움 역시 입주가 완료된 단지임에도 연간 19만 명 이상이 방문하며 안정적인 관심을 유지했다. 수도권에서는 경기 광명의 철산역자이와 철산자이더헤리티지가 나란히 상위권에 이름을 올렸다. 분양과 입주 시점을 전후로 관심이 집중된 사례다. 분기별 흐름을 보면 수요자 관심 이동도 뚜렷하다. 상반기에는 이미 입주를 마친 대규모 단지가 강세를 보였지만, 하반기로 갈수록 신규 분양을 앞둔 단지와 분양 중인 단지로 관심이 이동했다. 연간 기준으로는 입지와 규모, 브랜드를 갖춘 단지에 반복적으로 관심이 쏠리는 구조가 확인됐다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제 적용 단지나 역세권 입지, 브랜드 경쟁력을 갖춘 단지를 중심으로 관심이 집중되는 흐름이 나타났다”며 “기존 입주 단지 역시 지역 랜드마크를 중심으로 꾸준한 관심을 받고 있다”고 설명했다. 그는 “2026년에도 공급이 제한적인 서울과 수도권 핵심 지역을 중심으로 수요자의 선별적 관심이 이어질 가능성이 크다”고 덧붙였다.

서울 아파트 월세가 멈출 줄 모른다. 지난해 서울 아파트 월세지수가 1년 새 10포인트 넘게 뛰며 통계 작성 이후 최고치를 갈아치웠다. 전세 물량은 줄고 대출 문턱은 높아진 가운데, 세입자들은 하나둘 월세로 밀려나는 모양새다. 전세의 월세화가 구조적으로 굳어질 경우, 주거비 부담이 중·저소득층을 중심으로 장기화될 수 있다는 우려도 커지고 있다. 6일 KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 월세지수는 131.2로 집계됐다. 2025년 1월(120.9)과 비교하면 1년 만에 10.3포인트(p) 상승한 수치로, 통계 작성 이래 최고치다. 해당 지수는 전용면적 95.86㎡ 이하 중형 아파트를 기준으로 산출된다. 지표만 오른 게 아니다. 실제 월세 가격도 체감 상승세가 뚜렷하다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 월세는 지난해 1월 134만3000원에서 12월 147만6000원으로 1년 새 13만 원 넘게 올랐다. 지난해 임대차 시장은 전형적인 악순환 구조를 보였다. 전세 물건이 줄자 전셋값이 오르고, 전세자금 마련이 어려워진 세입자들이 월세로 이동하면서 월세 거래가 늘고, 결국 월셋값까지 끌어올리는 흐름이다. 특히 6·27 대책과 10·15 대책 등 정부의 수요 억제책 이후 전세 매물이 빠르게 감소하며 수급 불균형이 심화됐다. 여기에 전세대출 규제까지 겹치면서 자금 여력이 부족한 세입자일수록 월세를 선택할 수밖에 없는 구조가 굳어졌다. 그 결과 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 매달 확대되고 있다. 국토교통부 주택 통계에 따르면 2025년 1~11월 전국 주택 월세 거래 비중은 62.7%로, 전년 동기 대비 5.3%포인트 증가했다. 아파트 월세 비중도 같은 기간 47.9%로 3.7%포인트 늘었고, 다세대·연립 등 비아파트의 월세 비중은 76.2%까지 치솟았다. 사실상 ‘전세보다 월세가 기본값’인 시장으로 빠르게 이동 중인 셈이다. 올해도 흐름이 바뀔 가능성은 크지 않다는 전망이 나온다. 입주 물량 감소와 월세 전환 추세가 겹치며 수도권을 중심으로 월세 상승 압력이 이어질 것이란 분석이다. 대한건설정책연구원은 최근 보고서에서 “전세자금 조달 여력이 부족한 수요층을 중심으로 월세 전환이 가속화될 경우, 중·저소득 세입자의 주거비 부담이 일시적 현상을 넘어 구조적으로 고착화될 수 있다”고 경고했다.

잠실래미안아이파크 입주가 본격화되면서 송파구가 단지 안에 임시 행정 창구를 열었다. 대단지 입주 초기에 몰리는 전입·확정일자 등 민원을 한곳에서 처리하겠다는 취지다. 5일 송파구는 이날부터 2월 말까지 단지 내 생활지원센터에 ‘현장민원실’을 운영한다고 밝혔다.. 입주민들은 전입신고나 확정일자 같은 필수 행정 업무를 굳이 동주민센터까지 나가지 않고 단지 안에서 처리할 수 있다. 출생·사망 신고 등 일부 업무만 기존 주민센터를 방문하면 된다. 구청이 현장민원실을 설치한 배경에는 단지 규모가 있다. 잠실래미안아이파크는 2600세대가 넘는 대단지다. 입주 초기에 행정 수요가 한꺼번에 몰릴 수밖에 없어, ‘찾아가는 행정’ 방식이 필요했다는 설명이다. 이 단지가 주목받는 이유는 단순히 새 아파트이기 때문만은 아니다. 잠실에서 엘스·리센츠·트리지움 이후 오랫동안 이어졌던 신축 공급 공백을 사실상 처음으로 메운 단지라는 점에서 상징성이 크다. 분양 당시부터 ‘잠실의 오랜 기다림 끝에 나온 신축’이라는 점이 부각되며 청약 시장의 관심이 집중됐다. 실제로 2025년 10월 진행된 특별공급에는 약 4만 명이 몰렸다. 생애최초·신혼부부 등 주요 유형에서는 두 자릿수에서 세 자릿수 경쟁률이 나올 정도로 열기가 뜨거웠다. 분양가는 3.3㎡당 약 5400만원 수준이었다. 전용면적 기준으로는 59㎡가 15억원대, 84㎡가 18억~19억원대로 책정됐다. 당시에도 인근 파크리오 등 기존 단지 시세와 비교해 ‘출발부터 시세 차익 여지가 크다’는 평가가 나왔다. 최근에는 입주 시점이 가까워지면서 일부 전용 84㎡ 분양권 가격이 40억원 후반대까지 거론되는 등 신축 프리미엄이 본격적으로 반영되는 모습이다. 입지도 강점으로 꼽힌다. 잠실역(2·8호선), 잠실나루역(2호선), 몽촌토성역(8호선)을 모두 이용할 수 있는 이른바 ‘트리플 역세권’ 입지다. 롯데월드와 석촌호수, 올림픽공원 등 대표적인 잠실 생활 인프라도 가까워 주거 선호도가 높다는 평가를 받는다. 조합원들에게는 말 그대로 ‘오랜 기다림 끝의 입주’다. 진주아파트 시절부터 재건축 논의가 이어져 왔고, 사업 구상부터 준공까지 십수 년이 걸렸다. 본격적인 이주와 공사는 2021년 전후로 시작돼 약 4년여 만에 마무리됐다. 서강석 송파구청장은 “입주 초기에는 행정적인 불편이 가장 크게 느껴지는 시기”라며 “주민들이 빠르게 생활에 적응할 수 있도록 단지 현장에서 필요한 지원을 이어가겠다”고 말했다. 대규모 입주가 시작된 잠실래미안아이파크. 송파구는 이번 현장민원실 운영을 통해 입주 초 혼선을 줄이고, 새 동네의 첫인상을 행정에서부터 부드럽게 만들겠다는 계획이다.