서울 주택시장의 쏠림·과열 현상이 역대급으로 위험한 수준에 이르렀다는 분석이 나왔다. 대출 규제에 영향을 받지 않는 현금 부자들은 서울로 몰려들어 서울과 지방의 집값 격차가 사상 최고 수준으로 벌어지고 있어서다. 주택 공급량과 속도를 획기적으로 높이지 못하면 내년에도 집값의 가파른 상승세가 계속될 것이란 전망도 속속 나오고 있다. 한국은행은 23일 공개한 ‘최근 주택시장 특징과 금융시스템 영향’ 보고서에서 최근 주택시장의 가장 큰 특징으로 ‘지역 간 주택시장 차별화’를 꼽았다. 서울 중심의 수도권 집값은 오름세를 이어가지만, 비(非)수도권은 하락세에서 벗어나지 못하고 있다는 뜻이다. 보고서에 따르면 11월 말 현재 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중(43.3%)은 전 고점인 2020년 8월 말 43.2%를 넘어섰다. 한은은 “서울 중심의 수도권 주택가격 상승세 지속은 금융 불균형 누증 등의 잠재 리스크(위험)로 이어질 수 있다”고 경고했다. 실제로 서울 주택시장 위험지수는 3분기 0.90으로 한은이 통계를 공개한 2018년 이후 가장 높은 상태다. 서울 아파트 시가총액은 3분기 현재 서울 지역총생산(GRDP)의 3.0배로, 이 배율 역시 2018년 이래 최고 기록이다. ‘월세 가구 증가’, ‘가계부채와 주택가격 간 동조화 약화’도 과거와 비교해 다른 최근 주택시장의 특징으로 지목됐다. 임대차 거래 중 월세 비중은 9월(60.3%)과 10월(60.2%) 모두 60%를 웃돌아 한은이 제시한 2017년 이후 통계에서 최고 수준에 이르렀다. 한은은 “최근 월세 거래 증가는 전세 사기 등에 따른 보증금 반환 위험, 전세자금 대출 관련 규제 강화 등에 영향을 받은 것으로 보인다”며 “월세 비중 확대는 가계부채 축소와 함께 주택시장의 변동성을 낮추지만, 월세 지출에 따른 주거비 부담 증가로 일부 취약계층의 재무 건전성에는 부정적”이라고 분석했다. 아울러 “과거에는 주택가격이 오를수록 주택담보대출이 증가하는 경향이 뚜렷했다”며 “하지만 올해의 경우 주택담보대출 증가세가 가계부채 관리 노력 등으로 억제되는데도 서울 등의 주택 매매가격은 기대심리 지속, 자기 자금 활용 주택매입 등으로 상승세를 이어가고 있다”고 덧붙였다. 내년에도 집값의 가파른 상승세가 계속될 것이란 전망이 나온다. 주택산업연구원이 내년 서울 집값은 4.2%(2025년 6.6%), 수도권 집값은 2.5%(2025년 2.7%) 오를 것이라는 전망을 내놨다. 앞서 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원도 내년 수도권 집값이 2% 오를 것으로 전망했다. 주택산업연구원은 “공급 부족 누적 등으로 인해 수도권 주택 시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 크다”고 밝혔다. 주택산업연구원은 전·월세 가격의 상승세가 내년에는 올해보다 더 가팔라져, 서울은 4.7%, 수도권 3.8%, 전국 2.8%씩 오를 것으로 전망했다. 10·15 규제에 따라 주택 매입 후 실거주 의무가 생기면서 전·월세 물량이 감소한 데다, 입주 물량 감소라는 악재까지 겹치기 때문이다.

서울 노원구의 한 30평대 아파트에 전세로 거주 중인 직장인 김모(36)씨는 내년을 목표로 첫 내 집 마련을 준비하고 있다. 최근까지는 매물을 꾸준히 살펴봤지만, 요즘 들어서는 시장을 지켜보는 쪽으로 방향을 틀었다. 거래가 급감했다는 소식은 들리지만 가격이 눈에 띄게 내려오지 않아서다. 김씨는 “집값이 크게 떨어질 거라고 기대하지는 않는다”며 “다만 내년까지 다시 폭등하는 일만은 없었으면 좋겠다”고 말했다. 정부의 고강도 부동산 규제 이후 서울 아파트 시장이 얼어붙었다. 거래량은 급감했지만 가격 조정은 제한적인 흐름을 보이면서, 규제가 집값보다 거래를 먼저 멈춰 세웠다는 평가가 나온다. 24일 부동산 데이터 플랫폼 아실에 따르면 10·15 대책 이후 서울 아파트 매매 거래량은 급격히 줄었다. 10월 서울 아파트 매매 거래량은 8916건이었지만, 11월에는 3153건으로 한 달 만에 3분의 1 수준으로 감소했다. 12월 들어서는 현재까지 집계된 거래량이 1133건에 그치고 있다. 대표적인 주거지인 노원구의 감소 폭은 더 가파르다. 인구 약 48만 명으로 서울 자치구 가운데 인구수 5위에 해당하는 노원구의 아파트 매매 거래량은 10월 659건에서 11월 199건으로 줄었고, 12월에는 현재까지 83건에 불과하다. 불과 두 달 사이 거래량이 사실상 ‘급제동’이 걸린 셈이다. 거래가 급감했지만 가격 흐름은 지역별로 온도 차를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 노원구의 아파트 매매가격 상승률은 10·15 대책 전후로 큰 변화가 없었다. 대책 발표 이틀 전인 10월 13일 기준 노원구 아파트 매매가격 상승률은 0.15%였고, 대책 2주 뒤인 10월 27일에는 0.05%로 낮아졌다. 가장 최근인 11월 15일 기준 상승률도 0.06%로, 규제 전후를 통틀어 완만한 흐름에 머물렀다. 반면 일부 지역에서는 규제 직전 단기 급등세가 나타났다. 마포구의 경우 10월 13일 기준 주간 아파트 매매가격 상승률이 1.29%에 달했다. 이는 10억 원짜리 아파트 한 채 가격이 일주일 만에 약 1290만 원 오른 셈으로, 주간 지표 기준으로는 상당히 가파른 상승폭이다. 규제 이후 거래는 급감했지만, 지역별로 가격 흐름이 엇갈리면서 시장의 체감 온도 차도 커지고 있다는 분석이 나온다. 이 같은 흐름을 두고 시장 일각에서는 가격이 본격적으로 오르지도 않은 지역까지 토지거래허가구역으로 묶은 것이 과도한 대응 아니었느냐는 지적도 제기됐다. 특히 노원구처럼 실수요 비중이 높은 지역의 경우, 가격 급등 조짐이 뚜렷하지 않았음에도 규제가 선제적으로 적용되면서 거래 위축 효과가 먼저 나타났다는 평가다. 거래가 끊기면서 가격 조정이 나타날 기회 자체도 줄어들었다는 분석도 나온다. 매수자들은 대출 규제와 추가 정책 가능성을 의식해 관망에 들어갔고, 집주인들은 “지금 팔 이유가 없다”며 매물을 거둬들이는 분위기다. 급매가 나오기보다는 거래 자체가 실종되면서, 가격은 내려가지도 오르지도 않는 정체 국면이 이어지고 있다. 실수요자 입장에서는 판단이 더 어려워졌다. 전세 시장 불안으로 매매 전환을 고민하지만, 강화된 대출 규제 속에서 무리하게 진입하기도 부담스럽기 때문이다. 김씨는 “집을 사기엔 여전히 부담스럽고, 기다리자니 또 언제 가격이 튈지 모르겠다는 불안도 있다”며 “지금은 사지도 팔지도 않는 시장이 된 것 같다”고 말했다. 시장에서는 이번 규제가 ‘가격 안정’보다는 ‘거래 억제’에 더 직접적인 영향을 미쳤다는 평가가 나온다. 거래가 활발해야 가격 조정도 나타나지만, 거래가 먼저 멈춘 상황에서는 가격이 시장의 판단을 받기 어려워진다는 것이다. 노원구의 한 공인중개사는 “이쪽 지역은 가격이 오르기 전에 규제가 먼저 들어간 측면이 있다”며 “결과적으로 집값을 잡기보다는 거래를 묶어둔 효과가 더 컸고 지금 와서 풀기도 애매할 것”이라고 말했다.

서울 전통 부촌과 신흥 부촌의 자산 형성 방식이 실거래 데이터에서 선명하게 갈라졌다. 같은 초고가 시장이지만, 어떻게 사고 빌리느냐는 전혀 다른 그림이었다. 23일 부동산 실거래 데이터 플랫폼 집품이 2025년 1월 1일부터 현재까지 신고된 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과 압구정·반포 일대는 중대형 평형 중심의 안정적 실거주 시장, 성수·서울숲 일대는 거래 건수는 적지만 거래 1건당 가격이 매우 높은 초고가 시장으로 뚜렷이 대비됐다. 서울시 아파트 평균 매매가격이 약 12억 원 수준임을 감안하면, 두 지역 모두 평균을 훨씬 웃도는 초고가 주거지다. 다만 가격이 형성되는 방식과 거래의 밀도에서는 차이가 컸다 반포자이는 해당 기간 매매 97건이 이뤄졌고, 거래 가격은 70억~90억 원대에 집중됐다. 전용 84㎡·101㎡ 등 중대형 평형 위주 거래가 이어졌으며, 동일 면적 내 가격 변동 폭은 크지 않았다. 전세(312건·10억~20억 원대)와 월세(207건·보증금 1억~3억 원, 월 300만~600만 원대) 역시 활발해 실거주 중심의 안정적인 임대 구조가 유지됐다. 래미안퍼스티지도 비슷했다. 매매 72건(60억~80억 원대), 전용 84㎡·114㎡ 중심 거래가 이어졌고, 전세 178건·월세 187건으로 가격대 역시 비교적 촘촘했다. 반포 대단지 특유의 가격 방어력이 그대로 드러난 셈이다. 압구정권 역시 흐름은 유사했다. 한양2차는 매매 10건으로 거래량은 적었지만, 전용 84㎡ 단일 또는 유사 면적 중심의 실수요 거래가 이어졌다. 압구정 현대아파트는 매매 39건(60억~80억 원대), 신현대9차는 23건(49억~85억 원대)으로 대형 평형 위주의 거래 구조가 유지됐다. 임대 시장 역시 고가이지만 형태는 전통적이었다. 반면 성수동 서울숲 일대는 전혀 다른 풍경이다. 거래 건수는 제한적이지만, 한 번 거래될 때의 가격 레벨이 압도적으로 높았다. 갤러리아포레는 매매 7건에 불과했지만 가격은 80억~95억 원대에 형성됐다. 전용 170㎡~218㎡ 초대형 평형 중심 거래였고, 전세는 최대 55억 원, 월세는 월 1800만~4000만 원대까지 치솟았다. 아크로서울포레스트는 가격 분화가 더 극단적이었다. 매매 6건의 가격 범위는 51억 원에서 290억 원까지 벌어졌고, 전 평형대에서 거래가 발생했다. 전세와 월세 역시 고액 자산가 중심의 임대 시장이 형성됐다. 다만 성수동 전체가 초고가 일색은 아니다. 강변건영아파트와 서울숲아이파크리버포레는 전용 59㎡·84㎡ 중심의 반복 거래가 활발했고, 전세·월세 역시 실거주 수요가 뚜렷했다. 트리마제는 전 평형대에서 고르게 거래되며 실거주와 투자 수요가 동시에 반영된 단지로 나타났다. 동 단위 실거래를 봐도 구조 차이는 분명했다. 압구정동은 매매 307건, 평균 거래가격은 약 67억8000만 원으로 거래 대비 가격 수준이 매우 높은 시장이었다. 반면 성수동1가는 매매 444건(평균 약 24억 원), 성수동2가는 180건(평균 약 19억 원)으로 거래량 중심 시장 성격이 뚜렷했다. 집품 관계자는 “실거래 데이터를 종합하면 압구정·반포는 중대형 평형 위주로 가격이 이미 높은 상태에서 비교적 안정적으로 유지되는 구조인 반면, 성수·서울숲 일대는 초대형 평형과 초고가 거래가 새롭게 형성되며 부촌이 만들어지는 단계”라고 설명했다.

고금리 장기화 충격이 수도권 부동산 시장의 가장 약한 고리부터 흔들고 있다. 대출 이자를 감당하지 못해 채권자가 담보권을 실행하는 임의경매가 아파트와 오피스텔을 넘어 상가까지 빠르게 확산하는 모습이다. ◆금리가 만든 ‘현금흐름 위기’…연체 넘어 경매로 직행 23일 부동산업계에 따르면 올해 1~11월 수도권에서 임의경매개시결정 등기가 신청된 집합건물은 1만1118건으로 집계됐다. 전년 동기(8572건)보다 약 30% 증가한 수치로, 2016년 이후 8년 만에 처음으로 1만건을 넘어섰다. 단순한 시장 조정 국면을 넘어 구조적 부담이 누적되고 있다는 신호로 풀이된다. 전문가들은 최근 임의경매 증가를 단순 연체 문제가 아닌 현금흐름 붕괴의 결과로 본다. 2020년 전후 저금리 시기에 실행된 혼합형 주택담보대출이 최근 변동금리로 전환되면서, 일부 차주들의 이자 부담은 체감상 2배 가까이 늘었다. 부동산 시장 전문가들은 “영끌로 매입한 주택이나 상가는 일정 기간을 버텨야 가격 회복이나 임대수익을 기대할 수 있지만, 지금은 그 시간을 견딜 여력이 없는 차주가 급증하고 있다”고 진단한다. 거래 절벽 속에서 매각을 통한 탈출마저 막히자, 자발적 처분 대신 경매로 직행하는 사례가 늘고 있다는 분석이다. ◆서울은 ‘정체’ vs 외곽은 ‘붕괴’…지역 간 격차 심화 임의경매 증가는 수도권 전반에서 나타나고 있지만, 체감 온도는 지역별로 극명하게 갈린다. 서울 핵심 지역은 거래가 줄어도 보유를 버티는 수요가 남아 있는 반면, 수도권 외곽의 집합건물은 매수 대기수요 자체가 얇아 경매 물건이 빠르게 누적되고 있다. 가격 회복 기대가 낮은 외곽 지역 오피스텔과 상가는 유찰이 반복되며 장기화되는 경향을 보인다. 경매가 늘수록 시세 하방 압력이 더 커지는 악순환으로 이어질 가능성이 크다는 분석이다. ◆자영업 몰락이 ‘불씨’…상가 경매가 더 빠르다 임의경매 증가의 또 다른 축은 자영업자 부실이다. 매출 감소와 고금리 이자 부담이 동시에 작용하면서, 주택보다 상가에서 경매가 더 빠르게 늘고 있다는 게 업계의 공통된 시각이다. 상가는 임대수익이 핵심이다. 공실이 길어질수록 대출 상환 능력은 급격히 악화된다. 사업자 대출을 담보로 한 경매는 개인 파산이나 연쇄 채무불이행으로 이어질 가능성이 높아 사회적 파급력도 크다. ◆유명인도 피해가지 못한 흐름 이 같은 흐름은 개인 차주를 넘어 법인과 유명인에게도 예외가 아니다. ‘국민가수’로 불렸던 가수 겸 배우 임창정이 지분 100%를 보유한 법인 명의의 경기 파주시 문발동 건물 역시 최근 임의경매 절차에 들어갔다. 채권자인 IBK기업은행이 지난 7월 임의경매를 신청했고, 청구 금액은 약 36억원이다. 임창정이 2019년 설립한 예스아이엠엔터테인먼트 사옥으로 쓰이던 이 건물은 회사 운영이 사실상 중단되고, 상환 부담을 견디지 못하면서 기일이 정해지는 대로 경매를 통해 새 주인을 찾을 전망이다. 시장에서는 이를 “특정 사례가 아닌 고금리 환경이 만든 구조적 압박의 단면”으로 바라본다. 경매 물건 증가를 투자 기회로 보는 시각에 대해서도 전문가들은 신중론을 편다. 경매 업계에서는 “물건 수가 늘었다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아니다”라며 “현재는 수요가 받쳐주는 지역과 그렇지 않은 지역의 격차가 극단적으로 벌어지는 국면”이라고 지적한다. ◆전문가들 “투자 기회보다 경고 신호”…경매 시장도 선별의 시대 수도권 외곽 집합건물은 낙찰 이후에도 유동성 확보가 쉽지 않아, 실수요 중심의 접근이 아니면 리스크가 크다는 평가다. 전문가들은 현재의 임의경매 증가를 경기 침체의 후행 지표이자, 향후 소비 위축을 예고하는 신호로 본다. 자산 가격 하락보다 더 심각한 문제는 현금흐름 악화이며, 이는 결국 연체와 경매로 연결된다는 것이다. 부동산업계 한 관계자는 “연체 차주에 대한 선제적 채무조정이나 금리 완충 장치가 없다면 임의경매 증가는 구조적으로 이어질 수밖에 없다”며 “경매 급증은 금융 안정성 문제로도 번질 수 있다. 당국의 면밀한 모니터링이 필요하다”고 강조한다.

부동산 중개업계가 말 그대로 문 닫는 속도가 여는 속도보다 빠른 국면에 들어섰다. 지난달 신규 개업한 공인중개사 수가 통계 집계 이래 가장 적은 수준으로 떨어졌다. 22일 한국공인중개사협회에 따르면 올해 11월 전국에서 새로 문을 연 공인중개사는 577명에 그쳤다. 협회가 관련 통계를 집계하기 시작한 2015년 이후 월간 기준 최저치다. 신규 개업 공인중개사 수는 지난 8월 처음으로 600명 아래로 내려온 뒤, 두 달 만에 다시 ‘최저 기록’을 갈아치웠다. 반면 같은 달 문을 닫거나 잠시 쉬어간 중개사는 훨씬 많았다. 폐업한 공인중개사는 833명, 휴업한 중개사는 120명으로 집계됐다. 새로 여는 사람보다 떠나는 사람이 많은 흐름은 2023년 2월 이후 2년 10개월째 이어지고 있다. 중개업계 침체는 집값 하락과 거래 급감이 본격화된 2022년 하반기부터 시작됐다. 이후 시장은 반등 신호를 좀처럼 보여주지 못했고, 그 여파는 고스란히 중개사 숫자로 나타나고 있다. 실제로 영업 중인 개업 공인중개사는 지난 10월 기준 10만9990명으로, 2020년 8월 이후 5년 2개월 만에 처음으로 11만 명 선이 무너졌다. 지난달 말 기준으로는 한 달 새 374명이 줄어든 10만9616명까지 내려왔다. 공인중개사 자격증 보유자가 지난해 말 기준 55만 명이 넘는다는 점을 감안하면, 자격증을 가진 사람 다섯 명 중 실제로 사무실을 운영하는 사람은 한 명뿐인 셈이다. 업계에서는 거래를 더 위축시킨 각종 규제도 부담으로 작용했다고 보고 있다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 6·27 대책에 이어, 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책 이후 거래량이 더 줄었다는 것이다. 한 중개업계 관계자는 “요즘은 개업을 고민하면 주변에서 먼저 말린다”며 “문을 열어도 버틸 수 있을지가 더 큰 걱정인 시기”라고 말했다.

서울 마포구에서 전세로 살고 있는 직장인 김모(39) 씨는 최근 부동산 앱을 켤 때마다 한숨이 먼저 나온다. 내년 서울 아파트 입주물량이 크게 줄어든다는 소식을 접한 뒤다. 김 씨는 “새 아파트 입주가 줄면 결국 사람들이 기존 아파트로 몰릴 텐데, 그러면 집값이나 전셋값이 다시 오를 것 같아 불안하다”며 “지금도 서울에서 갈 만한 집은 이미 가격이 버텨서 내려오질 않는다”고 말했다. 그는 “집들이 반 토막이라는 뉴스가 무주택자한테는 희망이 아니라 부담으로 느껴진다”고 했다. 내년 아파트 ‘집들이’ 숫자가 눈에 띄게 줄어든다. 다만 이 흐름을 전국적인 공급 쇼크로 보기는 어렵다는 분석이 나온다. 지역별로 온도차가 뚜렷하기 때문이다. 22일 직방이 2026년 전국 아파트 입주물량을 조사한 결과, 내년 입주 예정 물량은 17만 2270세대로 집계됐다. 올해(23만 8372세대)보다 약 28% 줄어든 규모다. 최근 몇 년간 이어졌던 공급 흐름과 비교해도 낮은 수준이다. 권역별로 보면 수도권 입주물량은 8만 1534세대다. 올해보다 약 28% 감소했다. 특히 서울은 감소 폭이 크다. 내년 서울 입주물량은 1만 6412세대로, 올해보다 48% 줄어든다. 주목할 점은 서울 입주물량의 87%가 재개발·재건축 등 정비사업 완료 단지라는 점이다. 신규 택지보다는 기존 도심 정비사업 중심의 공급이 이어지는 셈이다. 경기도는 평택·이천·파주·의왕 등을 중심으로 5만 361세대가 입주한다. 인천은 검단신도시 등 택지지구 위주로 1만 4761세대가 예정돼 있다. 지방 역시 감소 흐름은 비슷하다. 2026년 지방 입주물량은 9만 736세대로, 올해보다 약 28% 줄어든다. 최근 5년간 연평균 13만 세대 안팎이 공급됐던 점을 고려하면, 내년은 분명 ‘속도 조절’ 국면이다. 서울에서는 서초구가 5155세대로 가장 많다. 방배5구역 재건축 단지 ‘디에이치방배’와 반포3주구 재건축 단지 ‘반포래미안트리니원’ 등 대규모 정비사업 단지가 한꺼번에 입주를 앞두고 있다. 은평구에서는 대조1구역 재개발 단지 ‘힐스테이트메디알레’가 대표적이다. 송파·강서·동대문 등도 뒤를 잇는다. 경기 지역은 평택(8012세대), 이천(6074세대), 파주(3822세대) 등 기존 공급이 많았던 지역 위주로 입주가 이어진다. 인천 역시 일반 분양 중심의 택지지구 물량이 대부분이다. 지방이라고 모두 줄어드는 건 아니다. 부산은 내년 입주물량이 1만 4465세대로, 올해보다 오히려 늘어난다. 광주도 브랜드 대단지 입주가 몰리며 최근 4년 중 가장 많은 물량이 예정돼 있다. 충남은 전체 물량이 줄긴 했지만 최근 3년간 연평균 1만 세대 이상 공급을 유지하며 비교적 안정적인 흐름을 이어가고 있다. 반면 과거 몇 년간 입주가 집중됐던 일부 지역은 공급이 급격히 줄며 ‘과잉 이후 조정’ 국면에 들어섰다. 전문가들은 내년 입주물량 감소가 곧바로 전국적인 공급 위기로 이어지지는 않을 것으로 보고 있다. 공급 축소 우려는 이미 상당 부분 시장에 반영돼 왔고, 전세와 매매 시장 모두 지역 여건에 따라 점진적으로 반응하고 있다는 설명이다. 다만 정비사업 이주 수요가 맞물리거나 신규 공급 공백이 발생하는 일부 지역에서는 단기적으로 전세 수급 부담이 커질 가능성도 있다. 이 경우 체감 가격이 지역별로 선별적으로 반영될 수 있다. 정부는 수도권 공급 불안에 대응해 ‘9·7 주택공급 확대 방안’을 통해 정비사업 활성화와 인허가 절차 개선 등을 추진 중이다. 이를 감안하면 2026년은 공급이 일시적으로 줄어드는 과도기적 조정 국면으로 해석할 수 있다는 평가가 나온다.

정부의 연이은 고강도 부동산 규제에도 불구하고 서울 주요 초고가 아파트 단지들의 매매 가격은 규제 이후에도 상승 흐름을 이어간 것으로 나타났다. 거래량은 크게 줄었지만, 실제 성사된 거래의 가격 수준은 오히려 한 단계 높아지는 모습이다. 22일 부동산 실거래 데이터 플랫폼 집품이 규제 시행 전후를 비교·분석한 결과, 강남·서초·용산 등 자산가 수요가 집중된 대표 초고가 아파트 단지들의 거래 건수는 절반 이상 감소했으나, 평균 매매가와 최고가는 동시에 상승한 것으로 집계됐다. 이번 분석은 도곡렉슬, 압구정 현대14차, 래미안 퍼스티지, 아크로리버파크, 반포자이, LG한강자이, 래미안 첼리투스, 한남더힐, 나인원한남 등 서울 대표 초고가 아파트 단지 9곳을 대상으로 진행됐다. 규제 이전 해당 단지들의 매매 거래량은 총 556건이었으나, 규제 이후에는 241건으로 줄어 56.7% 감소했다. 단지별로 보면 아크로리버파크는 규제 이전 105건에서 규제 이후 18건으로 줄어 82.9% 감소하며 가장 큰 감소 폭을 보였다. 한남더힐은 22건에서 5건으로 77.3%, 래미안 퍼스티지는 115건에서 36건으로 68.7% 각각 줄었다. 반포자이는 134건에서 54건으로 59.7% 감소했고, LG한강자이와 래미안 첼리투스도 각각 45.0%, 44.4% 거래가 줄었다. 반면 도곡렉슬은 122건에서 93건으로 23.8% 감소하는 데 그쳤고, 압구정 현대14차 역시 12건에서 9건으로 25.0% 감소해 상대적으로 거래 위축이 제한적이었다. 거래량과 달리 가격 흐름은 상승세를 이어갔다. 강남구 도곡동 도곡렉슬의 경우 규제 이후 전용 84㎡ 실거래가가 35억~39억 원 수준으로 형성되며 규제 이전 대비 가격 상단이 높아졌다. 전용 59㎡ 역시 26억~31억 원대 거래가 이어졌고, 전용 120㎡ 이상 대형 면적에서도 40억 원대 거래가 다수 확인됐다. 압구정동 현대14차는 규제 이후 가격 상승 폭이 가장 컸다. 전용 84㎡ 기준 거래가는 52억 원에서 62억 원, 이후 65억 원까지 상승했다. 해당 면적의 평당 가격은 2억5000만 원을 넘어섰다. 서초구 반포동 래미안 퍼스티지는 규제 이후 전용 84㎡가 48억~55억 원, 전용 59㎡는 39억~40억 원대에 거래되며 가격 상승 흐름을 보였다. 아크로리버파크 역시 전용 84㎡가 52억~56억 원, 전용 59㎡는 40억~47억 원에 거래되며 소형 면적을 중심으로 가격 강세가 나타났다. 반포자이는 급격한 상승보다는 가격 안정 속 완만한 상승 흐름을 보였다. 전용 84㎡는 46억~50억 원, 전용 59㎡는 37억~38억 원 수준에서 거래됐다. 용산구 이촌동 LG한강자이는 규제 이후 전용 134㎡가 43억~45억 원에 거래됐고, 래미안 첼리투스는 전용 124㎡ 거래가가 49억~58억 원 수준으로 형성되며 상대적으로 큰 상승 폭을 기록했다. 한남더힐과 나인원한남은 규제 이후에도 초고가 거래가 이어졌다. 한남더힐에서는 전용 200㎡ 이상 대형 면적에서 100억 원을 넘는 거래가 다수 확인됐으며, 나인원한남 역시 전용 200㎡대 거래가가 160억 원 안팎까지 상승했다. 전반적으로 규제 이후 초고가 아파트 시장은 거래량 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 양상을 보였다. 대출 규제와 거래 제한 속에서도 자금 여력이 충분한 자산가 중심으로 수요가 재편되면서, 실제 거래가 이뤄진 가격대는 오히려 상향 조정된 것으로 풀이된다. 집품 관계자는 “초고가 주택 시장은 일반 아파트 시장과는 다른 수급 구조를 보이고 있다”며 “규제 국면에서도 자산가 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강화되면서 가격 레벨이 한 단계 올라가는 흐름이 확인된다”고 말했다.

장기간 계속되는 고금리 속에 수도권 집합건물(아파트·오피스텔 등)의 임의경매가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 더 큰 문제는 내년이다. 전문가는 “기준금리가 유지될 경우 내년에는 이자 부담이 커진 차주가 늘어나 임의경매 건수도 증가할 수 있다”고 지적했다. 19일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~11월 수도권(서울·경기·인천)에서 임의경매로 인한 집합건물 소유권 이전 등기 신청은 1만1118건으로 전년 동기(8572건)보다 29.7% 증가했다. 임의경매는 담보대출을 받은 채무자가 원리금을 상환하지 못할 경우 채권자가 담보 부동산을 경매에 넘겨 채권을 회수하는 절차다. 임의경매가 늘어나는 건 차주의 상환 여력 약화와 금리 부담 누적을 의미한다. 실제 2020~2021년 초저금리 시기에 1%대 금리로 주택담보대출을 받았던 차주들은 현재 4~5%대로 오른 금리를 감당해야 하는 상황에 놓여 있다. 전문가는 내년이 더 위험하다고 지적한다. 지난 2021년에는 5년 뒤 변동금리로 전환되는 혼합형 주택담보대출이 집중적으로 판매됐는데 내년부터는 2021년 저금리기에 대거 판매된 5년 혼합형 주담대가 일제히 변동금리로 전환되는 시기가 도래해 본격적인 신용 리스크 확산이 우려되기 때문이다. 즉 금리 인상기 전환 시 이자가 크게 튀어 오를 가능성이 높은 것이다. 한 경제 전문가는 “금리 정상화 국면에서 레버리지를 과도하게 일으킨 차주들이 구조적으로 취약해졌다”며 “5년 혼합형이 변동금리로 전환되면 체감 이자 부담이 30~50% 증가할 수 있다”고 말했다. 전세가격 회복 속도가 더딘 것도 문제다. 전세보증금 반환 압박이 커지는 가운데 거래 절벽까지 겹치면서 영끌족뿐 아니라 1주택 실수요자들까지 상환 여력이 흔들리고 있다.

재테크 플랫폼 월급쟁이부자들의 신사업이 초기 성과를 내고 있다. 18일 월급쟁이부자들(대표 이정환)에 따르면, 자사 프롭테크 솔루션 매출은 베타 출시 3개월 만에 650%(7.5배) 증가했다. 같은 기간 계약 건수는 760%(8.6배) 늘었다. 월급쟁이부자들은 지난 8월부터 내 집 마련 교육 콘텐츠 이용자를 대상으로 맞춤형 부동산 중개 서비스 ‘구해줘내집’ 베타 서비스를 운영해왔다. 교육 콘텐츠를 통해 확보한 실수요자를 실제 거래로 연결하는 방식이다. 11월 기준 구해줘내집의 계약 성사율은 57.4%로 집계됐다. 신청 고객 10명 중 5명 이상이 실제 부동산 거래 계약으로 이어진 셈이다. 중개 과정에서 고객의 최종 의사결정까지 다양한 변수가 존재하는 점을 고려하면, 베타 서비스 단계에서 비교적 높은 성사율을 기록했다는 평가가 나온다. 시장 반응이 확인되면서 솔루션 고도화 작업도 진행 중이다. 월급쟁이부자들은 최근 자체 플랫폼을 통한 부동산 중개수수료 카드·간편결제 기능을 상용화했다. 회사 측은 국내에서 자체 플랫폼 기반으로 중개수수료 결제를 지원하는 사례는 드물다고 설명했다. 향후에는 고객 편의 기능을 추가해 온라인과 오프라인을 연계한 O2O(Online to Offline) 중개 솔루션으로 확장한다는 계획이다. 이정환 월급쟁이부자들 대표는 “구해줘내집은 매물 정보 제공에 그치지 않고 중개 과정 전반을 지원하는 데 초점을 맞춘 서비스”라며 “베타 서비스 단계에서 나타난 수치를 바탕으로 서비스 고도화를 이어갈 계획”이라고 밝혔다.

서울 마포구 공덕동에 거주하는 30대 직장인 김모 씨는 최근 아파트 매수를 두고 몇 달째 고민 중이다. 전세로 살고 있지만, 같은 단지 매물이 줄면서 “지금 안 사면 더 비싸질 것 같다”는 불안이 커졌기 때문이다. 김 씨는 “거래는 많지 않은데, 집주인들이 가격을 거의 안 내린다”며 “특히 신축이나 역세권 단지는 나와도 바로 거둬들이는 분위기”라고 말했다. 서울 아파트 매매가격 상승세가 연말에도 이어지고 있다. 거래 관망 분위기가 짙지만 개발 기대가 있거나 대단지·신축 등 선호 단지를 중심으로 국지적인 상승 거래가 발생하면서 가격을 끌어올리고 있다는 분석이다. 18일 한국부동산원(원장 손태락)이 15일 발표한 2025년 12월 셋째 주(12월 15일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주와 같은 0.18% 상승을 기록했다. 수도권 전체 상승률은 0.11%로 전주와 동일했고, 전국 평균도 0.07%로 상승 흐름을 유지했다. 부동산원은 “시장 참여자들의 거래 관망 기조가 이어지고 있지만, 개발 기대감이 있는 지역과 대단지·신축 등 선호 단지를 중심으로 상승 거래가 나타나며 서울 전체 가격을 끌어올렸다”고 설명했다. 권역별로 보면 강북권(14개 구)은 0.13%, 강남권(11개 구)은 0.22% 각각 상승했다. 강남권 상승 폭이 상대적으로 더 컸다. 구별로는 서울 전역에서 고른 상승세가 나타났다. 강북권에서는 용산구(0.31%)가 이촌·한남동을 중심으로 강세를 보였고, 성동구(0.31%)는 하왕십리·행당동 중소형 아파트 위주로 가격이 올랐다. 광진구(0.24%)는 광장·자양동, 중구(0.23%)는 신당·황학동 대단지, 마포구(0.18%)는 공덕·도화동 주요 단지가 상승을 주도했다. 강남권에서는 동작구(0.33%)가 사당·상도동 위주로 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 영등포구(0.28%)는 신길·당산동 역세권, 송파구(0.28%)는 가락·문정동 소형 아파트, 서초구(0.24%)는 반포·잠원동 대단지, 양천구(0.23%)는 목·신정동 일대가 상승했다. 전국적으로는 상승 지역이 늘고 하락 지역이 줄어드는 흐름도 확인됐다. 전국 178개 시군구 가운데 상승 지역은 111곳으로 전주보다 2곳 늘었고, 하락 지역은 59곳으로 7곳 줄었다. 전문가들은 서울 시장의 특성을 두고 “거래량은 많지 않지만, 매물이 빠르게 줄어들면서 가격 하방 압력은 제한적인 상황”이라고 분석한다. 실수요와 갈아타기 수요가 선호 지역에 집중되면서 ‘움직이는 곳만 움직이는 시장’이 이어지고 있다는 것이다. 한 부동산 시장 관계자는 “연말로 갈수록 관망 심리가 강해지지만, 입지·단지 경쟁력이 뚜렷한 곳은 호가가 잘 떨어지지 않는다”며 “서울 핵심 지역에서는 당분간 완만한 상승 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 말했다.