동문건설이 충남 천안시 동남구 삼룡동 일원에 공급하는 ‘천안 동문 디 이스트 파크시티’가 30일 견본주택을 열고 분양 일정에 들어갔다. 단지는 삼룡동 376-50번지 일대에 지하 3층~지상 29층, 1,051세대 규모로 조성될 예정이다. 전용면적 59~84㎡의 중소형 중심 구성으로, 이 가운데 약 500여 세대가 일반분양 물량이다. 사업지가 위치한 삼룡동 일대는 도시개발사업이 진행 중인 지역으로, 용곡동·신흥동·구룡동 등을 포함해 약 1만 5000세대 규모 주거단지 조성이 추진되고 있다. 향후 2만 호 안팎의 주거벨트 형성 여부가 지역 주거환경 변화의 변수로 거론된다. 입지 여건으로는 인근 말망산과 천안체육공원, 지난해 새로 재단장한 천안삼거리공원 등 대규모 녹지 공간과 체육시설을 품고 있다. 향후 폭포공원 조성 계획도 포함돼 있다. 일부 세대의 경우 공원 조망이 가능할 것으로 예상된다. 교통은 경부고속도로 천안IC와 서천안IC, 남천안IC 등을 통한 광역 이동이 가능한 구조다. GTX-C 노선 천안·아산 연장 논의도 이어지고 있으나, 실제 사업화 여부와 시점은 아직 확정되지 않았다. 생활 인프라는 이마트, 트레이더스, 중앙시장, 갤러리아백화점 등 상업시설과 충남천안의료원, 법원·검찰청 등 공공시설이 인근에 위치해 있다. 단지 내에는 골프연습장, 작은도서관, 스터디룸, 어린이시설 등 커뮤니티 공간이 계획돼 있으며, 지형을 활용해 일부 시설을 지상층에 배치하는 설계가 적용될 예정이다. 분양 일정은 특별공급 5월 4일, 1순위 6일, 2순위 7일 청약이 진행된다. 정당계약은 5월 26일부터 28일까지다.

이번 주 서울 아파트 시장은 매매와 전세 모두 상승세를 이어갔다. 특히 매물 부족 현상이 심화되는 가운데 정주 여건이 양호한 대단지 위주로 상승 거래가 체결되며 전체 가격을 끌어올렸다. 30일 한국부동산원이 발표한 2026년 4월 4주(4월 27일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격지수는 지난주 대비 0.14% 상승했다. 지난주(0.15%)보다 상승 폭은 소폭 줄었으나 여전히 견조한 흐름이다. 전세가격지수 역시 0.20% 오르며 매매가보다 가파른 상승 곡선을 그렸다. ◆ 서울 매매가 0.14% 상승… 강북·강남 지역별 혼조세 속 상향 평준화 서울 매매 시장은 지역별로 희비가 갈렸다. 강북 14개 구(0.15%)에서는 동대문구(0.21%)와 성북구(0.21%)가 길음·답십리동 대단지 위주로 오르며 상승을 주도했다. 반면 용산구(-0.03%)는 신계·이촌동 등 중소형 규모 단지에서 하락세가 나타났다. 강남 11개 구(0.13%)에서는 강서구(0.21%), 금천구(0.21%), 영등포구(0.21%) 등 상대적으로 가격 메리트가 있는 서남권 지역들이 0.2%대의 높은 상승률을 기록했다. 반면 강남구(-0.02%)는 압구정·개포동 위주로 매물이 쌓이며 소폭 하락 전환하는 등 지역별 키맞추기 양상이 뚜렷했다. 수도권 외곽 지역에서도 서울 인접 지역을 중심으로 강력한 상승세가 관측되며 ‘키맞추기’ 열기가 확산하고 있다. 경기 지역(0.06%)에서는 광명시(0.31%)의 약진이 독보적이다. 철산동과 하안동의 대단지 위주로 실거주 수요가 대거 유입되며 경기도 전체 상승 폭을 크게 웃돌았다. 이어 구리시(0.29%)는 인창·교문동의 중소형 단지 위주로, 안양 동안구(0.22%)는 평촌·호계동의 구축 및 준신축 단지들이 시세를 끌어올리며 서울 서남권과 발을 맞췄다. 반면 이천시(-0.18%)와 여주시(-0.13%)는 공급 물량 부담 속에 하락세를 면치 못하며 수도권 내에서도 입지별 양극화 현상이 깊어지는 모습이다. 인천(0.00%)은 동구(0.03%)와 남동구(0.01%)의 상승에도 불구하고 서구(-0.03%)와 계양구(-0.02%)의 하락분이 이를 상쇄하며 보합세를 유지했다. ◆ 전세가 0.20% 오르며 매매가 압박… 송파구 0.51% '폭주' 전세 시장은 매매보다 더 뜨거운 반응을 보이고 있다. 서울 전세가격은 이번 주 0.20% 오르며 상승세를 지속했다. 특히 송파구(0.51%)는 잠실과 가락동의 대단지 위주로 임차 수요가 집중되며 기록적인 상승 폭을 기록했다. 성북구(0.26%)와 노원구(0.25%) 역시 역세권 단지를 중심으로 전세 물량이 실종되며 가격 상승을 부추겼다. 이 같은 전세가 강세는 매매 시장의 하방 지지선 역할을 하고 있다. 전세 매물을 구하지 못한 수요자들이 상대적으로 대출 규제가 덜한 중저가 단지 매수로 선회하면서 전세가가 매매가를 밀어 올리는 현상이 관측되고 있다. ◆ 양도세 유예 종료 앞두고 '매물 잠김' 우려… 하반기 공급 가뭄 오나 시장 전문가들은 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 다가옴에 따라 매물 잠김 현상이 가속화될 것으로 내다봤다. 다주택자들이 매물을 거둬들이기 시작하면 매매는 물론 전세 공급까지 동시에 줄어드는 ‘공급 절벽’이 현실화될 수 있다는 지적이다. 한 부동산 전문가는 “대출 규제가 수요를 억제하고 있음에도 전세가가 매매가를 밀어 올리는 힘이 더 강하게 작용하고 있다”며 “5월 이후 매물 회수가 본격화되면 적은 거래량에도 가격이 상승하는 독특한 장세가 이어질 것”이라고 전망했다.

올해 1분기 서울 아파트 시장에서 매매가는 급락하고 전세가는 치솟는 이례적인 ‘디커플링(탈동조화)’ 현상이 나타났다. 오는 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세금을 줄이려는 다주택자들의 급매물이 시장에 쏟아진 영향으로 풀이된다. 30일 부동산 정보플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 올해 1분기 서울 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 매매가는 11억9476억 원으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간보다 2억9371만 원(19.7%)가량 낮아진 수치다. 반면 평균 전세 보증금은 7억1088만 원을 기록하며 1년 새 5005만 원(7.6%) 상승했다. ◆ 강남권 대장주 17억 하락… 층수 격차와 ‘데드라인’의 합작 통계상 하락세는 강남권 대장주 아파트에서 더욱 극명하게 드러났다. 서초구 래미안 원베일리 전용 84㎡는 지난해 6월 72억 원에 거래되며 최고가를 기록했으나, 지난 10일에는 54억5000만 원에 거래를 마쳤다. 1년도 안 돼 17억 원 넘게 떨어진 셈이다. 다만 해당 매물은 3층 저층으로, 한강 조망권이 확보된 고층 매물과의 시세 차이가 반영된 것으로 보인다. 송파구의 움직임도 비슷하다. 지난 1월 32억2000만 원에 거래됐던 파크리오 전용 84㎡는 지난 23일 27억 원에 손바뀜됐다. 해당 매물은 16층으로 층수가 나쁘지 않음에도 5억 원 이상 낮은 가격에 거래됐다. ◆ 전세가 상승세가 매매가 하방 지지… 5월 이후가 진짜 시험대 이 같은 매매가 하락은 시장 전체의 가치가 하락했다기보다 특정 시기에 몰린 ‘절세용 거래’ 때문이라는 시각이 우세하다. 실제로 토지거래허가구역 지정 이후 전세 매물이 귀해지면서 전세가는 강세를 유지하고 있다. 서울 25개 자치구 중 매매가가 가장 높은 곳은 서초구(28억6190만 원)였으며, 강남구(233%), 송파구(181%) 등이 서울 평균을 크게 웃돌았다. 전세가 상승률은 강동구가 19.8%로 가장 높았으며, 서초구 전세 보증금은 평균 10억9906만 원으로 전국 최고 수준을 기록했다. 전세가가 매매가를 밀어 올리는 구조가 형성되면서 하락 폭을 제한하고 있는 모양새다. 전문가들은 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 중순 이후 시장 분위기가 반전될 수 있다고 내다본다. 급매물이 소화된 뒤 매도자들이 다시 호가를 올리거나 매물을 거둬들이는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 수 있기 때문이다. 부동산 업계 관계자는 “현재의 하락은 금리나 경기 변수보다 세제 일정에 따른 일시적 현상에 가깝다”며 “전세가가 지속적으로 오르는 상황에서 매매 급매물까지 사라진다면 하반기 가격 반등의 단초가 될 수 있다”고 제언했다.

올해 전국 공동주택 공시가격이 지난해보다 평균 9.13% 오른 수준으로 산정됐다. 서울과 경기는 각각 18.60%, 6.37%다. 29일 국토교통부에 따르면, 올해 1월1일 기준으로 조사·산정한 공동주택 약 1575만가구의 공시가격을 30일 공시한다. 소유자와 이해관계인, 지방자치단체를 대상으로 올해 공시가격안을 열람하고 의견을 받은 뒤 타당성이 인정되는 1903건의 가격을 조정한 결과다. 앞서 정부가 지난달 발표한 올해 전국 공동주택 공시가격안에서 전국 공시가격은 전년 대비 9.16% 오르는 것으로 산정됐다. 타당성 있는 의견을 반영해 재산정한 전국 평균 상승률은 0.03%포인트 낮아졌다. 서울과 경기는 각각 0.07%포인트, 0.01%포인트 축소됐다. 서울 자치구별 공시가격 상승률을 보면 성동구가 28.98%로 가장 높았다. 이어 강남구(25.83%)와 송파구(25.46%), 양천구(24.01%), 용산구(23.62%), 동작구(22.71%), 강동구(22.51%) 순이었다. 도봉구(2.01%), 금천구(2.81%), 강북구(2.87%), 중랑구(3.30%), 노원구(4.36%)는 상대적으로 상승률이 낮았다. 전국 평균 공시가격은 2억8583만원으로 추산됐다. 지역별 평균은 서울 6억6465만원, 세종 3억344만원, 경기 2억9274만원, 부산 2억310만원, 인천 2억47만원 순이다. 1가구 1주택자 기준 종합부동산세 부과 대상인 ‘공시가격 12억원 초과’ 주택은 전국에 48만7362가구(3.07%)로 추산됐다. 대상 주택수는 전년과 비교해 약 53%(16만8721가구) 늘었다. 최고 가격 10개 단지는 모두 서울에 몰렸다. 강남구 청담동 에테르노청담(325억원)과 용산구 한남동 나인원한남(242억원), 청담동 PH129(232억원), 청담동 워너청담(224억원), 성동구 성수동1가 아크로서울포레스트(207억원), 한남동 한남더힐(160억원) 등이다.

부동산 시장의 불확실성이 커지는 가운데 전문가들은 시장을 억지로 누르는 ‘통제’가 아닌 수급을 조율하는 ‘관리’로의 정책 패러다임 전환을 촉구했다. 특히 지방 소멸 위기를 극복하기 위해 자원을 분산하는 대신 핵심 거점 도시에 집중 투자하는 결단이 필요하다는 지적이다. 세계일보는 22일 서울 용산구 사옥에서 진행된 대담을 통해 부동산 정책의 미래와 실수요자를 위한 최종 전략을 정리했다. ◆ “사업성 없는 정비사업, 신축 시세보다 비싸질 수도” 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 재개발·재건축 시장의 ‘옥석 가리기’를 강조했다. 김 변호사는 “기반 시설이 양호한 재건축은 ‘몸테크’가 가능하지만, 재개발은 주거 환경이 열악해 사업 기간이 훨씬 길다”고 말했다. 특히 공사비 급등으로 인해 사업성이 낮은 단지는 향후 부담해야 할 분담금을 고려하면 총 투자금이 주변 신축 시세보다 높아질 위험이 있다는 설명이다. 가장 직관적인 판단 기준으로는 ‘일반분양 세대수’를 꼽았다. 김 변호사는 “일반분양분이 거의 없는 1대1 재건축은 비용 부담이 막대하다”며 “정부가 인센티브를 주더라도 서울 아파트 시세가 계속 오를 것이라는 전제가 무너지면 정비사업의 메리트도 사라질 수 있으니 냉정하게 평가해야 한다”고 조언했다. 1대1 재건축이란 기존 가구 수와 거의 동일한 규모로 새 아파트를 짓는 방식이다. 가구 수를 늘려 일반인에게 분양한 수익으로 공사비를 충당하는 일반 재건축과 달리 수익원이 없다. 대표적 사례인 서울 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’의 경우, 기존 460가구를 그대로 460가구로 지으면서 2011년 당시 조합원이 가구당 약 5억 4000만 원 수준의 막대한 분담금을 직접 부담한 바 있다. ◆ 강남 3구 하락은 일시적... 지방선거 후 보유세 강화 카드 나오나 최근 강남 3구의 하락 폭 둔화에 대해 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “양도세 유예를 앞둔 급급매물이 소진된 후 높은 가격대의 매물이 시세를 형성하는 일시적 ‘눌림목’ 현상”이라며 중장기적 우상향을 점쳤다. 특히 주식과 부동산 시장이 하나의 혈관처럼 움직이는 ‘자산 동조화’ 흐름에 주목해야 한다고 덧붙였다. 정책적으로는 지방선거 이후 강력한 세 부담 강화 가능성을 예고했다. 양 위원은 “시행령 개정을 통해 공정시장가액 비율을 한 번에 끌어올리는 방식이 도입될 수 있다”며 “정부가 이미 광역 규제 틀을 갖춘 만큼 시장의 예상을 뛰어넘는 강도로 보유세 정책을 시행할 수 있다”고 내다봤다. ◆ 선거 종료가 ‘불확실성 해소’ 신호탄... 하반기 규제 지역 확대 가능성 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 지방선거 이후의 부동산 시장에 대해 “불확실성 해소와 별개로 정부의 독자적인 세제 압박과 입법 과정의 갈등이 공존하는 시기가 될 것”이라고 전망했다. 심 수석전문위원은 “과거에는 선거 결과를 변수로 봤지만, 이제 시장은 선거 종료를 불확실성이 사라지는 신호로 받아들이는 경향이 있다”고 분석했다. 그는 선거 이후 7월 세제 개편안을 기점으로 대통령이 시행령을 통해 즉시 조정할 수 있는 ‘공시가격 인상’이나 ‘공정시장가액 비율 상향’이 단행될 가능성이 크다고 내다봤다. 특히 이러한 조치가 지방 시장에 미칠 타격을 우려했다. 그는 “수도권과 달리 지방은 집값이 하락하는 와중에 세금만 오르는 역설적인 상황이 발생할 수 있다”며 “공정시장가액 비율만 60%에서 80%로 올려도 시장이 느끼는 체감 압박은 문재인정부 말기 수준으로 커질 것”이라고 지적했다. ◆ “지방 살리려면 거점 도시 몰빵해야”…통제 아닌 관리의 시대 지방 소멸 대안으로는 집중 전략이 제시됐다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “나눠먹기식 인프라 배분은 모두를 고사시키는 길”이라며 “부산, 대구, 광주 등 특정 거점에 모든 자원을 ‘몰빵’해 서울급 메가시티를 만드는 것만이 유일한 해법”이라고 제언했다. 양 위원 역시 교육과 일자리라는 ‘서울급 인프라’가 전제되지 않은 공공기관 이전은 실패할 수밖에 없다고 꼬집었다. 정부 정책의 방향성에 대해 심 위원은 “시장을 통제해서 성공한 사례는 전 세계에 단 한 번도 없다”며 “2027년 하반기 기록적인 집값 폭등을 막으려면 지금이 정책의 물줄기를 바꿀 마지막 기회”라고 강조했다. 김 변호사는 정부의 공급 대책이 시장의 신뢰를 얻기 위해서는 신도시 등에서 몇 곳이라도 빠르게 입주시키는 ‘가시적인 성공 사례’를 보여주는 것이 무엇보다 중요하다고 제언했다. 김 변호사는 “정부가 그동안 수많은 공급 대책을 내놓았지만, 실제로 얼마나 실효성 있게 진행되었는지는 의문”이라며 현장의 냉랭한 분위기를 전했다. 그는 “신도시 택지 개발은 토지 보상 지연과 예산 확보 문제로 멈춰 서기 일쑤고, 야심 차게 추진했던 공공 주도 재개발·재건축 역시 입주가 가시화된 성공 사례를 찾아보기 어려운 실정”이라고 지적했다. ◆ 전문가 3인의 마지막 한마디… “부동산 자존감을 갖춰라” 대담을 마치며 전문가들은 독자들에게 흔들리지 않는 기준을 당부했다. 양 위원은 “유튜브나 뉴스 등 정보에 일희일비하지 말고 본인의 상환 능력을 따지는 ‘부동산 자존감’이 필요하다”고 조언했다. 심 위원은 “판단이 어렵다고 시장을 아예 떠나버리는 것이 가장 위험하다”며 끈기 있는 관심을 강조했다. 김 변호사는 “조합원 자격 승계 등 규정이 복잡해진 만큼, 서두르지 말고 꼼꼼하게 따져보는 공부가 재산을 지키는 길”이라고 당부했다.

“대출 2억원뿐이라고요?” 서울 서초구 반포동 중개업소에서 요즘 가장 먼저 오가는 말은 가격이 아니다. “대출이 얼마나 나오느냐”다. 매매가 50억원 안팎의 아파트를 보러 온 매수자도 잔금 계산 앞에서는 말수가 줄어든다. 집값을 감당할 의지가 있어도, 은행 대출이 따라오지 않으면 계약서 앞에서 멈출 수밖에 없기 때문이다. 주담대 가능액은 단순히 집값에 비율을 곱해 정해지지 않는다. LTV와 DSR, 기존 대출, 금리 스트레스, 차주 소득을 따진다. 여기에 수도권·규제지역 구입목적 주담대에는 주택가격별 절대 한도가 덧씌워졌다. 30일 금융위원회 10·15 주택시장 안정화 대책에 따르면 수도권·규제지역에서 시가 25억원을 초과하는 주택의 주택담보대출 한도는 최대 2억원이다. 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 15억원 이하 주택은 6억원이다. 반포 일대 ‘국민평형’으로 불리는 전용 84㎡ 아파트가 이미 50억원 안팎에 형성된 상황에서, 주담대 2억원은 사실상 상징적 숫자에 가깝다. 50억원짜리 아파트를 산다고 가정하면 대출을 최대한 받아도 집값에서만 48억원가량의 자기자금이 필요하다. 취득세와 중개보수, 등기 비용까지 더하면 부담은 더 커진다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 반포자이 전용 84.98㎡는 지난 3월 50억원에 거래됐다. 같은 단지 84㎡형의 51억원 거래도 확인됐다. 반포 핵심 단지에서 50억원대 거래가 더는 예외적 숫자로만 보이지 않게 된 것이다. 이제 반포 시장에서 “살 의향이 있느냐”보다 “현금이 얼마나 있느냐”가 먼저 확인되는 이유다. ◆대출보다 ‘현금’부터 묻는 시장 고가 주택 매수자의 대출 문턱은 한 번만 높아진 것이 아니다. 규제지역 주담대에는 LTV와 DSR이 함께 적용된다. 소득이 높아도 기존 대출이 있거나 금리 스트레스가 반영되면 실제 한도는 더 줄어든다. 여기에 25억원 초과 주택은 대출 총액 자체가 2억원으로 묶인다. 문제는 50억원대 아파트에서는 LTV보다 절대 한도가 먼저 걸린다는 점이다. 담보가치가 충분해도, 소득이 높아도, 주택가격이 25억원을 넘는 순간 은행 대출로 메울 수 있는 폭은 크게 좁아진다. 한 시중은행 관계자는 “초고가 주택은 담보가치보다 규제 한도가 먼저 작동하는 경우가 많다”며 “실제 심사에서는 기존 대출과 소득, 금리 스트레스까지 반영되기 때문에 매수자가 기대하는 금액이 나오기 어렵다”고 말했다. 거래량도 이를 보여준다. 부동산 분석업체 알스퀘어 데이터허브가 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과, 올해 들어 지난 4월 26일까지 서울에서 25억원을 넘긴 아파트 거래는 1055건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 2778건보다 62% 줄었다. 초고가 아파트를 사려는 수요가 완전히 사라진 것은 아니다. 다만 대출을 끼고 접근하던 수요가 빠지고, 실제 잔금을 치를 수 있는 사람만 남는 쪽으로 시장이 좁아지고 있다. ◆사업자대출 우회로도 막혔다 과거에는 부족한 잔금을 다른 방식으로 메우려는 시도가 있었다. 개인사업자 대출, 법인 자금, 가족 간 차입, 전세 보증금 승계 등이 대표적이었다. 하지만 이 통로도 빠르게 좁아졌다. 금융위원회는 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출의 LTV를 0%로 제한했다. 가계대출 규제를 피하기 위해 사업자대출을 활용하는 우회 수요를 막겠다는 취지다. 올해 들어서는 사후 점검도 강화됐다. 금융당국은 2021년 이후 실행된 사업자대출의 용도외 유용 여부를 전면 점검하고, 적발 시 대출 회수와 수사기관 통보까지 추진하겠다고 밝혔다. 제재 수위도 높아졌다. 사업자대출을 목적과 다르게 사용한 사실이 확인되면 신규대출 제한 기간이 1차 적발 3년, 2차 적발 10년까지 늘어날 수 있다. 제한 대상도 해당 금융회사 사업자대출에서 전 금융권 모든 대출로 확대되는 방향이다. 부동산업계 한 관계자는 “예전에는 사업자대출이나 가족 차입까지 포함해 자금 계획을 짜는 경우가 있었지만, 지금은 그 방식 자체가 위험해졌다”며 “고가 주택일수록 자금조달계획서와 실제 자금 흐름을 맞추는 부담이 훨씬 커졌다”고 말했다. ◆일부 현장서 거론되는 ‘집주인 대여’ 은행권 문턱이 높아지자 일부 현장에서는 매도자가 잔금 일부를 직접 빌려주는 방식도 거론된다. 해외에서 ‘셀러 파이낸싱’으로 불리는 구조와 비슷하지만, 국내에서는 제도화된 금융 상품이 아니다. 개인 간 금전소비대차에 가깝다. 방식은 단순하다. 매수자가 잔금 일부를 당장 마련하지 못하면 매도자가 일정 기간 돈을 빌려주고, 매수자는 약정한 이자와 원금을 나눠 갚는 식이다. 겉으로는 거래를 성사시키는 장치처럼 보인다. 하지만 위험은 작지 않다. 은행 대출은 심사와 담보, 상환 구조가 제도 안에서 관리된다. 반면 개인 간 대여는 계약서 작성, 담보 설정, 이자 지급, 상환 일정, 채무불이행 시 대응까지 모두 당사자 책임으로 남는다. 매수자가 상환을 늦추면 매도자는 자금 회수에 차질을 빚는다. 반대로 매수자는 예상보다 높은 이자 부담이나 추가 담보 요구에 노출될 수 있다. 선순위 권리관계가 복잡한 매물이라면 분쟁이 길어질 가능성도 있다. 세금 문제도 따로 봐야 한다. 무상 또는 낮은 이자율로 돈을 빌려주는 경우, 세법상 그 이익이 증여로 판단될 수 있다. 차용증만 써두면 끝나는 문제가 아니다. 실제 이자 지급 내역, 원금 상환 기록, 담보 설정 여부까지 함께 남겨야 한다. ◆‘살 사람’과 ‘살 수 있는 사람’이 갈렸다 반포를 비롯한 강남권 시장의 대기 수요는 여전히 존재한다. 하지만 지금 시장은 매수 의향만으로 움직이지 않는다. 무주택자는 실거주 의지가 있어도 당장 동원할 현금이 부족하면 접근이 어렵다. 유주택자는 기존 주택 처분, 대출 제한, 세금 부담, 토지거래허가제 요건까지 함께 풀어야 한다. 서울 전역의 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 거래 때 관할 구청장 허가가 필요하고, 취득 후 실거주 요건도 따라붙는다. 전세를 끼고 매수해 시간을 버는 방식도 과거보다 훨씬 까다로워졌다. 같은 50억원대 매물이라도 조건은 크게 갈린다. 전세가 낀 매물은 실거주 시점이 문제이고, 즉시 입주 가능한 매물은 잔금 부담이 문제다. 결국 선택지는 가격보다 자금 구조에서 먼저 갈린다. 초고가 주택 거래가 줄어든 가운데 남은 거래는 더 선명해졌다. 은행 대출을 최대한 활용해 진입하는 시장이 아니라, 이미 충분한 현금성 자산을 가진 사람이 고르는 시장에 가까워지고 있다. ◆위험은 결국 개인에게 남는다 매도자 대여는 거래를 이어주는 임시 장치가 될 수 있다. 하지만 제도권 금융이 감당하던 심사와 관리 기능이 빠진 만큼, 위험은 당사자에게 직접 옮겨간다. 겉으로 보면 계약서 한 장이면 끝날 일처럼 보인다. 하지만 실제로는 그 안에 따져봐야 할 게 꽤 많다. 이자율이 과한 건 아닌지, 원금 갚는 일정이 현실적인지, 담보는 어떻게 잡는지, 혹시라도 상환이 늦어질 경우 어떤 절차를 밟게 되는지까지 계약 단계에서 하나씩 짚어봐야 한다. 집을 사는 기준도 달라졌다. 예전에는 금리와 타이밍이 중요했다면, 지금은 끝까지 잔금을 치를 수 있는 현금 체력이 더 중요해졌다. 한 부동산 금융 전문가는 “대출 규제가 강해질수록 자금은 제도권 밖 계약으로 이동하려는 유인이 생긴다”며 “매도자 대여는 거래를 살리는 방법처럼 보일 수 있지만, 법률·세무·담보 리스크가 모두 개인에게 남는 구조라는 점을 분명히 봐야 한다”고 말했다.

“보통 집을 구할 때는 최소한 서너 곳은 보고 채광이나 구조를 비교하잖아요? 이제는 그게 안 됩니다. 단지 전체에 딱 하나 남은 집을 보여드리면서 ‘지금 가계약금 안 쏘면 바로 나간다’고 재촉해야 하는 중개사 입장도 괴롭습니다” 서울 관악구의 대단지 ‘드림타운’ 인근 공인중개사의 말이다. 29일 오전 10시 기준 3544세대에 달하는 이 단지의 전세 매물은 현재 단 1건뿐이며, 인근 2104세대 규모의 ‘관악푸르지오’는 전세 매물이 아예 0건이다. 일생의 가장 큰 결정 중 하나인 주거지 선택에서 임차인이 당연히 누려야 할 ‘비교할 권리’가 단 3년 만에 박멸됐다. 이날 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 주요 자치구의 전세 매물은 3년 전인 2023년 4월과 비교해 믿기 힘들 정도로 급감했다. 특히 노원구는 3년 전 2979건에 달했던 매물이 현재 230건으로 92.3% 사라졌다. 중랑구 역시 같은 기간 815건에서 67건으로 91.8% 줄어들었다. ◆ 다주택자 규제의 역설… “공급 끊기고 대출 막혀 세입자만 사면초가” 시장에서는 다주택자를 겨냥한 각종 규제가 오히려 임차인들의 주거 고통을 키웠다는 비판이 나온다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 다가오자 매물을 내놓던 집주인들이 관망세로 돌아서며 전세 공급의 한 축이 무너졌기 때문이다. 대출 규제와 토지거래허가제(토허제) 등의 정책적 요인이 세입자들의 주거 이동을 제약하고 있다는 분석도 나온다. 전세가 상승에 대응해 내 집 마련을 검토하던 신혼부부 등 실수요자들이 대출 한도에 막혀 전세 시장에 머물 수밖에 없는 ‘체류 수요’로 전환됐기 때문이다. 여기에 올해 서울 신규 입주 물량이 적정량의 3분의 1 수준인 1만6000세대에 그치는 공급 절벽 상황까지 맞물리며, 임차인들은 선택지 없는 수급 불균형의 여파를 고스란히 떠안게 됐다. ◆ 3년 만에 보증금 1.1억 폭등… 결국 외곽으로 밀려나는 ‘전세 난민’ 매물 부족이 장기화되면서 전세가격은 꾸준한 우상향 곡선을 그리고 있다. KB부동산에 따르면 2023년 4월 평균 5억7000만 원 수준이었던 서울 아파트 전세가격은 2026년 4월 현재 6억8000만 원을 넘어선 상태다. 불과 3년 만에 세입자가 추가로 부담해야 할 보증금이 평균 1억1000만 원가량 늘어난 셈이다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “예전에는 전세 매물을 서너 개씩 비교하며 보여줄 수 있었지만, 지금은 단 하나만 보여주고 끝나는 상황”이라며 “대출 규제로 매수가 막힌 세입자들이 전세 시장에 갇히면서 매물 고갈을 심화시키고 있다”고 진단했다. 이어 “다주택자 규제와 공급 가뭄이 맞물리며 서울에서 밀려난 전세 난민들이 수도권 전체 집값을 자극하는 악순환이 우려된다”고 덧붙였다.

서울 주택 시장에 역대급 공급 부족 경보가 켜졌다. 인구 1000만의 서울 공급량이 인구 40만의 중소도시 수준으로 떨어질 것이라는 진단이 나왔다. 세계일보는 지난 22일 서울 용산구 사옥에서 진행된 전문가 대담을 통해 향후 부동산 시장의 최대 변수인 ‘공급 절벽’ 실태와 대응 전략을 집중 분석했다. ◆ 공급 실종 사태…인구 1000만 서울이 구미 수준? 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 현재의 공급 지표에 대해 “업계에 오래 몸담으며 처음 보는 수준의 데이터”라며 심각성을 경고했다. 심 위원에 따르면 서울 아파트 공급은 문재인 정부 당시 연평균 공급량인 약 4만 5000호와 비교해 5분의 1 수준으로 줄었으며, 빌라 등 비아파트 공급은 10분의 1까지 급감했다. 그는 “내년부터 서울 아파트 입주 물량이 1만 세대 이하로 떨어지는 것이 확정된 사실”이라며 “특히 서울 공급의 핵심인 재개발·재건축을 통한 일반 분양이 연간 3000~4000 세대까지 줄어드는 것은 초유의 사태”라고 비판했다. 이는 인구 약 41만 명인 경북 구미시의 연간 아파트 공급량(약 3000~4000 세대)과 맞먹는 수준이다. 인구 1000만 거대 도시 서울의 신규 공급 동력이 중소도시 수준으로 추락했다는 의미다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 역시 수급 불균형을 지적했다. 서울의 연평균 가구 수 증가량은 약 5만 2000가구에 달하지만, 아파트 입주 물량은 올해 2만 7000가구에서 내후년 1만 3000가구까지 급격히 줄어든다. 양 위원은 “필요 가구 수 대비 입주 물량이 절반 수준에 불과해 집값 상승은 피하기 어려운 흐름”이라고 분석했다. ◆ 공사비 평당 1200만 원... 정비사업 ‘구원투수’ 역부족 도심 공급의 핵심인 재개발·재건축도 공사비 급등이라는 암초를 만났다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “과거에는 정비사업이 무조건 수익이 나는 투자처였지만, 최근 공사비가 평당 1100만~1200만 원까지 치솟았다”고 분석했다. 특히 글로벌 전쟁 여파로 추가 인상 가능성도 높아 조합원 분담금 부담이 수억 원에 달할 수 있다는 설명이다. 김 변호사는 정비사업의 공급 효과에 대해서도 회의적인 시각을 드러냈다. 그는 “성산시영 재건축 사례처럼 3700세대를 4800세대로 지어도 일반 분양은 600세대에 불과하다”며 “정비 계획안의 분담금은 대략적인 수치일 뿐, 실제로는 비용이 더 많이 들어갈 가능성이 크다는 점을 항상 염두에 두어야 한다”고 조언했다. ◆ 초양극화 시대의 투자법... ‘일자리’와 ‘고속 교통망’ 주목 양 위원은 “부촌 내에서도 지역과 단지별 격차가 벌어지는 초양극화 현상은 데이터를 통해 명확히 입증된다”며 “강남구 압구정과 대치동의 평당(3.3㎡) 매매 가격 차이는 2000년대 초반 약 490만 원 수준이었으나, 2010년 900만 원으로 벌어졌고 현재는 무려 4500만 원까지 격차가 벌어진 상태”라고 분석했다. 이어 “이러한 현상은 다주택 소유가 어려운 정책적 환경과 시장 변동성 확대 속에 투자가 가능한 핵심지로 자금이 쏠리는 결과다”라며 “투자처가 과거보다 다양해졌다는 점도 영향을 미쳤다”고 설명했다. 심 위원은 부동산 시장의 미래 가치가 핵심지에 집중될 것이라고 전망하며, 외곽 지역 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 지표로 ‘일자리’와 ‘교통 호재’의 결합을 제시했다. 그는 “핵심지는 현재 눌려 있더라도 언젠가 폭발할 힘을 가진 곳이며, 특히 공사비 급등 이슈를 고려할 때 앞으로 새 아파트로 탈바꿈할 수 있는 동력은 핵심지 아니고서는 찾기 어려울 것”이라고 분석했다. 외곽 지역의 투자 전략에 대해서는 “단순한 교통 호재만 있는 지역은 위험하며, 반드시 양질의 일자리가 뒷받침되는 교통 요지를 찾아야 한다”고 조언했다. 그는 구체적으로 GTX, 월판선, 신안산선과 같은 대심도 철도망을 주목하라고 강조했다. “지하 40m에서 시속 100km 이상으로 달리는 대심도 철도는 서울 접근성을 획기적으로 개선하기 때문에 해당 역세권의 가치는 매우 높다”는 설명이다. 그는 신분당선과 9호선 연장선을 핵심 노선으로 꼽았다. 심 수석전문위원은 “특히 신분당선 연장 지역은 삼성전자나 SK하이닉스 등 반도체 거점과 밀접하게 연관되어 있다”며 “반도체 산업의 장기적인 전망과 종사자들의 높은 구매력을 고려할 때, 기업 셔틀버스가 다니는 지역까지도 유심히 살펴보고 선점할 가치가 있다”고 덧붙였다. ◆ “일반 분양가와 입주권 가격 괴리 활용해야” 김 변호사는 “정비사업이 진행되면 새 아파트를 일반 분양받는 방법과 조합원 입주권을 승계받는 방법이 있는데, 최근 이 둘 사이의 가격 흐름에서 유의미한 차이가 나타나고 있다”고 분석했다. 그는 “최근 분양 원가가 급격히 상승한 데다 향후 시세 상승분까지 선반영되면서 일반 분양가는 높게 책정되는 추세”라며 “반면 조합원 입주권은 초기에 상당한 규모의 목돈이 투입되어야 한다는 부담 때문에 오히려 일반 분양가보다 낮게 형성되거나 저평가된 사례들이 있다”고 설명했다. 이어 “투자자 입장에서는 당장 들어가는 현금이 많더라도 실질적인 가치보다 낮게 형성된 입주권을 눈여겨볼 필요가 있다”며 “일반 분양가와의 가격 격차를 면밀히 비교해 저평가된 매물을 선점하는 것이 장기적인 자산 가치 제고 측면에서 유리할 수 있다”고 조언했다.

동원개발이 울산광역시 남구 무거동에 공급하는 ‘(가칭)울산신복역 비스타 메트로’가 5월 1일(금) 견본주택의 문을 열고 분양 일정을 시작한다. 전 세대가 선호도 높은 전용84㎡로 구성됐으며, 아파트 481세대, 주거용오피스텔 99실 등 총 580가구 규모이다. 분양 일정은 5월 6일 특별공급을 시작으로 7일 1순위 청약, 8일 2순위 청약을 진행하며, 5월 14일 당첨자 발표 후 26일부터 28일까지 3일간 정당계약을 진행한다. 청약 신청대상은 입주자모집공고일 전까지 청약통장 가입기간 6개월 이상, 지역·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상 울산광역시, 부산광역시, 경상남도 거주자라면 세대주·세대원 구분 없이 1순위 청약이 가능하다. 수분양자에게는 △계약금 500만원(1차/5%분납) △중도금 무이자 △일부옵션 무상제공(정당계약1일차) △계약축하금 1,000만원 등 관련 혜택이 제공된다. ‘(가칭)울산신복역 비스타 메트로’는 환승역세권으로 거듭날 신복교차로의 입지적 장점에 지역 최고층의 상징성, 우수한 제품력을 고루 갖춘 랜드마크이자, 그동안 공급이 부족했던 울산 남구의 기대작으로 소개되고 있다. 가장 큰 장점으로는 도시철도 역세권 비전을 꼽을 수 있다. 2029년 개통예정인 도시철도 1호선을 비롯해 부산·양산·울산 광역철도, 도시철도 4호선 및 혁신도시선까지 계획 중이거나 추진 중인 여러 노선의 기점이 될 예정으로, 향후 환승 여건 개선이 기대된다. 또한 신복교차로, 부산-울산고속도로와 울산IC를 통해 광역 이동이 편리하고, 신복초와 장검중, 삼호중을 비롯해 울산제일고와 성광여고 등이 가까워 교육환경도 갖춰져 있다. 여기에 남구 도심의 다양한 병·의원과 금융시설, 대형마트 등 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있고 울산대 상권의 문화·쇼핑·편의시설도 가까이서 누릴 수 있다. 지상 38층(옥상층포함) 규모의 지역 최고층 랜드마크로, 음식물쓰레기의 배출부터 수거까지 위생적으로 처리하는 음식물쓰레기 자동이송시스템을 도입한다. 또한 주방 공간 내 조망과 개방감을 넓히고 환기와 통풍이 편리한 주방통창을 적용했으며 실용적으로 공간을 활용하는 공용창고도 제공된다. 세대당 1.47대의 여유로운 주차공간으로 늦은 시간 귀가 시에도 주차걱정을 줄일 수 있도록 했으며, 주거복합단지의 단지내 풍부한 상업시설까지 원스톱으로 이용할 수 있다. 게스트룸을 비롯해 카페테리아, 브런치라운지, 어린이플레이룸, 골프연습장, 어린이집 등 원스톱 커뮤니티 시설도 제공된다. 남구 달동에 위치한 견본주택은 5월 1일 운영을 시작한다. 오픈 후 5일간 견본주택 방문 고객을 대상으로 대형 TV, 로봇청소기 등 경품 이벤트도 진행할 예정이다.

최근 고금리와 글로벌 불확실성 속에서도 서울 일부 지역을 중심으로 반등 신호가 나타나고 있다. 하지만 향후 부동산 시장은 핵심지와 외곽 지역 간의 격차가 더욱 벌어지는 ‘초양극화’ 현상이 심화될 것이라는 진단이 나왔다. 세계일보는 지난 22일 오후 2시쯤 서울 용산구 본사 사옥에서 부동산 시장의 안개를 걷어낼 실질적인 해답을 찾기 위해 전문가 3인을 초청해 대담을 진행했다. ◆ 상반기 시장 진단… “매물 잠김 트라우마와 키 맞추기” 전문가들은 올 상반기 시장을 ‘트라우마가 남긴 정책’과 ‘비자발적 매수’가 혼재된 상황으로 정의했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “현 정부는 과거 양도세 중과 부활로 매물이 꽁꽁 잠기면서 집값이 급등했던 경험에 대해 분명한 트라우마를 가지고 있다”고 분석했다. 단기적으로 신축 공급이 불가한 상황에서 매물 출회를 통해 시장을 정상화하려는 정책 기조가 이어지고 있다는 설명이다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 현재 부동산 시장의 흐름을 서울과 외곽 지역 간의 가격 격차를 줄여가는 ‘키 맞추기’라고 정의했다. 김 변호사는 “서울 아파트 중위가격이 12억 원대에 육박하며 임계점에 달했다”며 “서울 중심부의 높은 가격대를 감당하기 어려운 수요자들이 상대적으로 접근성이 좋은 외곽으로 눈을 돌리며 해당 지역 가격이 상승하고 있다”고 분석했다. ◆ 5월 9일 이후 전망… “관망세 속 증여 비중 증가” 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후의 시장 변화에 대해서는 ‘증여’ 비중이 확대될 것이라는 전망이 우세했다. 김 변호사는 실무 현장에서 매도 대신 자녀에게 집을 물려주는 증여 상담이 눈에 띄게 늘어난 점을 주요 변화로 꼽았다. 그는 “현실적으로 자녀가 근로소득만으로 집을 마련하기 어려워졌기 때문”이라며 “부모들이 세금 부담을 피하는 동시에 자녀에게 내 집 마련의 기회를 일찍 열어주려는 의도가 반영된 것으로 보인다”고 설명했다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원 역시 보유세 부과 기준일인 6월 1일까지 매물은 소강상태를 보일 것이라고 내다봤다. 심 위원은 “종부세 중과 대상이 되는 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 매도 노력을 지속하겠지만, 매수 역시 이미 당겨서 이뤄진 측면이 크다”며 “전반적인 거래는 소강상태로 갈 수밖에 없다”고 진단했다. ◆ “월급 절반이 원리금으로”… 7% 고금리가 부른 거래 절벽 금융 부담은 여전히 부동산 시장의 하방 압력으로 작용하고 있다. 양 위원은 유가 급등과 금리 인하 지연 등 대외 변수가 심리적 요인을 포함해 가격 하락 압력이 될 것이라고 분석했다. 양 위원은 “주택담보대출 금리 상한선이 이미 7%를 넘어선 상황”이라며 “6억 원을 대출받아 7% 금리를 적용하면 매달 원리금 상환액만 약 400만 원에 달한다”고 지적했다. 소득의 절반 이상을 원리금 상환에 쓰고 보유세 부담까지 더해진다면 주택 구입은 상당한 부담이 될 수밖에 없다는 분석이다. 심 위원은 공시가격 인상에 따른 세금 부담이 세입자에게 전가되는 현상을 우려했다. 그는 “전세 매물이 워낙 귀해 집주인이 세입자에게 세금을 전가할 수 있는 시장으로 바뀌고 있다”며 “서울 기준으로 월세가 소득의 30~40% 수준까지 빠르게 올라가며 서민들의 주거비 부담 증가와 소비 위축이 심각한 문제가 될 것”이라고 경고했다. ◆ “3000세대에 매물 단 1개뿐”… 전세 씨 마르자 비자발적 매수 폭발 임대차 시장의 수급 불균형은 매매 시장을 자극하는 핵심 변수다. 심 위원은 현재 전세 시장을 “3000세대에 매물이 한두 개뿐일 정도로 씨가 마른 심각한 상태”라고 진단했다. 과거에는 매매 매물 부족이 가격을 올렸다면, 이제는 전세 부족이 매매 가격을 끌어올리는 구조로 변했다는 것이다. 양 위원은 구체적인 수치를 들어 이를 뒷받침했다. 지난 21일 기준 서울 전월세 물량은 약 2만 9000건으로 지난 1월과 비교해 불과 몇 달 만에 33%가 감소했다. 양 위원은 “전세를 찾다 지친 세입자들이 대출을 최대한 활용해 집을 사는 비자발적 매수가 늘고 있다”며 “이로 인해 서대문구 등 서울 외곽 지역에서는 전용면적 84㎡ 기준으로 최근 몇 달 사이 3억 원 이상 급등한 단지들이 나타나고 있다”고 설명했다. ◆ “복잡한 규제 지뢰밭, 공부만이 살길” 실수요자들을 향한 전문가들의 조언은 ‘신중함’과 ‘공부’로 귀결됐다. 김 변호사는 초기 재개발(빌라) 투자의 장밋빛 환상을 경계하며 “성공률이 10~20%에 불과하고 입주까지 15~20년이 걸리는 장기전이므로 공사비 상승에 따른 분담금 리스크를 꼼꼼히 따져야 한다”고 강조했다. 양 위원은 토지거래허가구역 내 규제가 주택 유형과 사업 방식에 따라 천차만별임을 지적했다. 그는 “정책을 제대로 알지 못하고 매수했다가는 현금 청산 대상이 되거나 계약이 무효가 되는 치명적 손해를 입을 수 있다”며 항상 공부하는 자세를 당부했다. 심 위원은 “자금 조달 계획만큼이나 자금 상환 계획을 철저히 세우는 것이 중요하다”며 고금리 상황에서의 상환 능력을 최우선 순위에 두라고 제언했다.