1기 신도시 재건축 선도지구인 분당 양지마을이 사업 지연과 신뢰 위반을 이유로 한국토지신탁(이하 한토신)과의 업무협약을 전격 해지했다. 주민들은 불성실한 신탁사를 퇴출하는 대신 투명한 공개경쟁입찰을 통해 사업 주도권을 되찾겠다는 구상이다. 6일 부동산 업계에 따르면 수내동 양지마을(금호·청구·한양아파트 및 상가연합) 통합재건축 주민대표단은 지난 3월 31일 한토신 측에 협약 해지 공문을 발송했다. 지난해 6월 협약을 맺은 지 약 9개월 만이다. ◆ 수수료 질문엔 ‘묵묵부답’, 제3의 단체와 ‘밀월’... 신뢰 무너진 한토신 해지의 결정적 원인은 한토신의 불성실한 태도와 신의성실 원칙 위반이다. 주민대표단은 지난 2월 두 차례에 걸쳐 신탁 수수료 제안을 요청했다. 하지만 한토신은 답변을 미루며 재건축 일정에 차질을 빚었다. 오히려 한토신은 지난 3월 7일, 정식 계약 관계인 주민대표단이 아닌 제3의 임의단체와 별도 설명회를 개최했다. 이 과정에서 소유주들 사이에 큰 혼선이 빚어졌다. 지난해 연말에는 신탁사의 실수로 전략환경영향평가가 누락되어 사업 무산 위기까지 몰렸던 점도 주민들의 공분을 샀다. ◆ 소유주 75% “해지 찬성”... 7월까지 사업시행자 지정 완료 주민대표단이 지난 3월 20일부터 11일간 실시한 온·오프라인 투표 결과, 투표 참여 세대의 75%인 1315세대가 ‘한토신 해지 후 공정경쟁입찰’에 찬성했다. 소유주들이 신탁사의 역할 부재에 대해 엄중한 경고를 보낸 셈이다. 주민대표단은 향후 △소유주 이익 극대화 △주민 의견 반영 제도화 △검증된 실적과 경험 △공정한 선정 등 4대 원칙을 수립했다. 이를 바탕으로 투명한 공개경쟁입찰을 거쳐 오는 7월까지 사업시행자 지정 고시를 마칠 계획이다. ◆ “사업 주도권 탈환”... ‘클린 재건축’ 향방은? 이번 결정을 두고 전문가들은 신탁 방식 재건축 시장에서 주민들의 목소리가 한층 커지는 계기가 될 것으로 보고 있다. 신탁사가 단순히 사업을 대행하는 수준을 넘어, 소유주와의 소통과 전문성 검증이 핵심 경쟁력이 됐다는 분석이다. 김영진 양지마을 통합재건축 주민대표단 대표는 “이번 결정은 단순히 불성실한 신탁사를 교체하는 것을 넘어, 빼앗겼던 소유주의 사업 주도권을 되찾아 정상화했다는 데 큰 의미가 있다”고 밝혔다. 이어 “모든 입찰 과정과 협상 내용을 투명하게 공개해 ‘클린 재건축’의 모범 사례를 만들겠다”고 강조했다.

이미 힘이 빠진 아파트 시장이 정부의 강력한 대출 규제와 세금 부담이라는 ‘이중고’를 맞으며 관망세가 더욱 깊어지는 양상이다. 6일 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 3월 전국 아파트 매매 중 상승 거래 비중은 44.5%를 기록했다. 이는 전월(48.0%)보다 3.5%p 낮아진 수치이다. 전국 아파트 매매 거래량 역시 2월 3만8602건에서 3월 3만325건으로 감소하며 시장 전반의 거래 열기가 한풀 가라앉았다. ◆ 서울·수도권 냉각… 강남 3구 직격탄 특히 서울과 수도권의 하락세가 두드러진다. 수도권 상승 거래 비중은 2월 50.5%에서 3월 44.0%로 6.5%p 낮아졌다. 서울의 경우 상승 거래 비중이 2월 59.0%에서 3월 51.4%로 7.6%p 급감했다. 이는 2023년 11월 이후 가장 큰 낙폭이며, 수치 자체로도 지난해 8월 이후 가장 적은 비중이다. 그중에서도 고가 아파트가 밀집한 강남권(강남·서초·송파)의 충격이 컸다. 강남권 상승 거래 비중은 한 달 사이 61.2%에서 50.0%로 11.2%p나 빠졌다. 5월 보유세 부과 시점을 앞두고 공시가격 상승에 따른 세금 부담과 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자들의 매물 출회가 맞물린 영향으로 풀이된다. 구별로는 강남구가 18.2%p 하락하며 가장 큰 폭으로 줄었고, 서초구(-13.2%p)와 송파구(-7.6%p)가 그 뒤를 이었다. 비강남권에서는 중구(-20%p)와 영등포구(-17.0%p)의 상승 거래 감소가 두드러졌다. ◆ 경기·인천도 주춤, 지방은 ‘비교적 선방’ 경기도와 인천 역시 거래 비중이 각각 4.6%p, 6.1%p 줄어들며 하락 대열에 합류했다. 경기 지역은 과천시(-29.2%p)와 성남시 수정구(-24.8%p) 등 기존 가격 상승을 주도했던 지역 중심으로 상승 거래가 줄었다. 인천은 연수구(-9.7%p)와 중구(-9.1%p) 등 대부분 구에서 비중이 고르게 낮아졌다. 반면 지방 시장은 수도권에 비해 상대적으로 완만한 조정을 겪고 있다. 지방의 상승 거래 비중은 전월 대비 0.7%p 낮아지는 데 그쳐 비교적 안정적인 흐름을 보였다. 대전은 오히려 44.6%에서 45.5%로 0.9%p 소폭 상승했는데, 이는 서구와 유성구 대단지 위주로 상승 거래가 발생한 영향으로 분석된다. ◆ 가계부채 관리 ‘강수’... 당분간 짙은 관망세 예고 향후 시장의 핵심 변수는 정부의 대출 규제와 대외 경제 여건이다. 정부는 지난 4월 1일 오전 10시쯤 ‘2026년도 가계부채 관리방안’을 발표했다. 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 제한하는 내용이 골자이다. 기존에는 신규 대출이 막히더라도 만기 연장을 통해 보유를 이어갈 수 있었지만, 이번 조치로 그 경로까지 제약되면서 다주택자의 자금 운용 방식에 변화가 불가피할 전망이다. 여기에 중동 전쟁 장기화에 따른 환율 상승과 물가 부담까지 더해지면서 주택 수요자의 심리를 위축시키는 요인이 확대되고 있다. 직방 측은 시장이 거래 위축과 가격 경직성이 동시에 나타나는 가운데, 지역과 가격대에 따라 상반된 흐름이 이어질 것으로 내다봤다. 단기적으로는 관망세가 지속되는 가운데 정책과 대외 변수 변화에 따라 점진적으로 방향성을 형성해 나갈 것으로 보인다.

집을 사는 데 드는 금융 부담이 1년 만에 다시 커지기 시작했다. 가구 소득이나 집값은 제자리걸음이었지만, 은행 대출금리가 가파르게 오른 영향이다. 특히 서울의 경우 소득의 40% 이상을 빚 갚는 데 쏟아붓는 것으로 나타났다. 5일 한국주택금융공사에 따르면 지난해 4분기 전국 주택구입부담지수(K-HAI)는 60.9를 기록했다. 이는 전 분기(59.6) 대비 1.3포인트(p) 상승한 수치다. 3분기 연속 이어지던 하락세가 멈추고 반등으로 돌아선 셈이다. 주택구입부담지수는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간 가격의 주택을 살 때 원리금 상환이 얼마나 부담되는지를 나타내는 지표다. 지수가 60.9라는 것은 가구당 적정 부담액의 60.9%를 대출 상환에 쓰고 있다는 뜻이며, 이는 소득의 약 16% 수준이다. ◆ 범인은 ‘금리’... 소득 그대로인데 이자만 불었다 이번 지수 상승의 결정적인 원인은 대출금리 인상이다. 주택금융공사 관계자는 “지난해 4분기 주택 가격이나 가구 소득은 큰 변동이 없었다”며 “은행 대출금리가 비교적 큰 폭으로 상승하면서 전체 지수를 끌어올렸다”고 분석했다. 실제로 한국은행이 집계한 예금은행의 신규 주택담보대출 취급 금리는 지난해 3분기 연 3.96%에서 4분기 연 4.23%로 올랐다. ◆ 서울은 ‘초비상’... 소득 42.4%가 대출 원리금 지역별 격차는 더 벌어졌다. 서울의 주택구입부담지수는 165.1로 전 분기보다 9.9p나 급등했다. 이는 2023년 2분기 이후 2년 6개월 만에 가장 높은 수준이다. 상승 폭 역시 2022년 3분기 이후 3년 만에 최대치를 기록했다. 이를 소득으로 환산하면 서울 거주 가구는 소득의 42.4%를 주택담보대출 원리금을 갚는 데 사용하고 있다. 전국 17개 시도 중 서울의 지수가 가장 높았으며 상승 폭도 가장 가팔랐다. 서울 다음으로는 세종(97.3)과 경기(79.4)가 뒤를 이으며 수도권과 주요 도시의 부담이 여전히 높음을 시사했다. 반면 전남은 28.4로 전국에서 가장 낮은 지수를 기록했다. ◆ 향후 전망... 금리 인하 시점이 변수 전문가들은 당분간 서민들의 주거비 부담이 쉽게 낮아지기 어려울 것으로 내다보고 있다. 소득 증가 속도가 대출 이자 상승분을 따라잡지 못하고 있기 때문이다. 금융권 한 관계자는 “가계 소득이 획기적으로 늘어나지 않는 상황에서 주택 부담을 낮출 유일한 열쇠는 금리 인하뿐”이라며 “한국은행의 기준금리 인하 시점과 은행권의 가산금리 조정 여부가 향후 주택 시장의 실질적인 진입 장벽을 결정할 것”이라고 조언했다.

서울 아파트 시장에서 전세 품귀 현상이 이어지면서 임대시장이 월세 중심으로 재편되는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 전세 중심 구조가 약화되며 이른바 ‘전세의 월세화’가 현실화하는 모습이다. 단순히 계약 방식이 바뀌는 데 그치지 않고 주거 방식 자체도 변화를 보이고 있다. 5일 국토교통부 ‘2026년 2월 주택 통계’에 따르면 올해 1~2월 누계 기준 전국 임대차 시장에서 월세 비중은 68.3%로 역대 최고치를 기록했다. 같은 기간 전세 거래는 전월 대비 9.3%, 전년 동월 대비 26% 감소했다. 전문가들은 공시지가 상승에 따른 보유세 부담 증가도 이 같은 시장 변화의 배경으로 거론한다. 새로운 주거 개념도 다시 떠오르고 있다. ‘코리빙(Co-living·공유주거)’이 대표적이다. 코리빙은 개인이 침실 등 최소한의 공간을 독립적으로 사용하면서 주방·거실·라운지 등 공용 공간과 다양한 생활 서비스를 공유하는 주거 형태로, 단순 임대를 넘어 커뮤니티와 관리 서비스가 결합된 ‘서비스형 주거’로 평가된다. 기존 원룸이나 오피스텔과 달리 전문 운영사가 시설 관리와 입주자 간 교류 프로그램을 함께 제공하는 것이 특징이다. 소셜 다이닝(입주자 간 공동 식사 프로그램), 요가·명상, 러닝·피트니스, 강연·네트워킹 모임 등이 운영되며, 일부 사업장은 입주자 전용 모바일 애플리케이션을 통해 커뮤니티 활동을 관리하는 등 운영을 체계화하고 있다. 또 가구·가전이 갖춰져 있어 즉시 입주가 가능하고, 임대 기간도 1개월 단위 등으로 유연하게 설정할 수 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “과거 대학생 중심의 공유주거인 하숙집과 달리 직장인, 원격근무자, 단기 체류자 등으로 수요층이 확대되고 있다”고 말했다. ◆‘사는 곳’에서 ‘사는 방식’으로 코리빙은 단순한 주거 공간을 넘어 생활 경험을 제공하는 형태로 인기를 얻고 있다. 서울 금천구 독산동에 위치한 코리빙하우스에 거주하는 입주민 A씨는 세계일보와 통화에서 “혼자 살 때 가장 고충이 기계 고장이나 불편인데 여기서는 빠르게 해결된다”며 “공유오피스 공간이 있는 점도 마음에 든다”고 말했다. 통계청이 발표한 ‘2025 통계로 보는 1인 가구’에 따르면 2024년 기준 1인가구는 804만5000가구로 전체의 36.1%를 차지한다. 특히 서울의 1인가구 비중은 39.9%로 전국에서 가장 높은 수준이다. 1인 가구는 주거비 부담이 큰 반면 ‘외로움을 느낀다’는 응답은 전체보다 높은 것으로 나타났다. 이에 따라 주거비 부담과 1인 가구 증가가 맞물리며 단순한 거주 공간을 넘어 관리와 서비스, 커뮤니티가 결합된 주거 형태에 대한 수요가 확대되고 있다는 분석이 나온다. ◆서울에만 8491세대… 코리빙 시장 확대 국내에서 코리빙 시장은 에피소드(SKD&D)·맹그로브(MGRV)·셀립(우주프로퍼티매니지먼트)·홈즈컴퍼니(홈즈컴퍼니) 등 민간 사업자들이 ‘운영형 주거 모델(운영사가 시설 관리와 입주자 서비스를 직접 제공하는 방식)’을 도입해 운영하고 있다. 한국기업평가 보고서에 따르면 2025년 11월 기준 서울에 운영 중인 코리빙 하우스는 총 47개, 세대 수 기준으로는 총 8491세대 규모로 조사된다. 코리빙은 기존 원룸이나 오피스텔보다 월 임대료가 100만∼150만원 수준(2025년 기준)으로 낮지 않은 편이지만, 관리비와 서비스 비용이 포함된 구조여서 체감 부담은 상대적으로 낮다는 평가도 나온다. 중개수수료가 없고 보안과 시설 관리 수준이 높은 점도 장점으로 꼽힌다. 영등포·종로·마포·서초 등 주요 업무지구를 중심으로 공급이 집중된다. 직주근접 수요가 높은 1인 가구를 겨냥한 입지 전략이라는 평가다. 투자 시장에서도 코리빙은 새로운 자산군으로 자리 잡고 있다. 최근 캐나다 연기금(CPPIB), 싱가포르 국부펀드(GIC), 글로벌 사모펀드 KKR 등 해외 자본이 국내 코리빙 운영사와 합작 투자나 지분 투자 방식으로 시장에 진입하고 있는데 호텔이나 오피스 자산을 매입해 리모델링이나 주거시설로 전환하는 사례도 늘고 있다. ◆글로벌 자본 진입… 코리빙 ‘제도권 시장’ 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 한국 코리빙 시장은 1인 가구와 전문직·외국인 수요 중심으로 시장이 확대되고 있다. 지소림 쿠시먼앤드웨이크필드 투자자문사 대표는 세계일보와 인터뷰에서 “한국 코리빙 시장은 현재 개인과 소규모 운영자 중심에서 대기업과 글로벌 자본이 주도하는 제도권 자산화 진입단계에 있다”고 분석했다. 일본 도쿄는 코리빙이 이미 자리 잡은 상황이다. 주로 1~2인 가구의 안정적 장기 거주 수요가 중심이다. 홍콩은 극심한 토지 부족과 공공주택 중심 구조로 대학생과 청년층 중심의 수요 특화 시장이다. 호주 등에서는 ‘장기 임대용 주택’ 모델이 제도 정착 단계에 있다. 장기 임대용 주택은 개발·투자자가 건물을 직접 보유하며 임대와 운영을 맡는 구조로, 장기 거주 안정성을 제공하는 것이 특징이다. 일각에선 코리빙이 전세를 대체하는 주류 주거 형태로 자리 잡기에는 한계도 있다는 지적이 나온다. 한 부동산 업계 관계자는 “코리빙은 임대료 수준이 상대적으로 높은 데다 단기·유연 거주에 적합한 구조”라면서도 “전세의 대체재라기보다 주거 선택지를 넓히는 보완적 모델에 가깝다”고 말했다.

“코리빙은 단순 임대주택이 아니라 ‘서비스형 주거’로 전환되는 흐름입니다.” 지소림(사진) 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 투자자문사 대표는 5일 세계일보와의 인터뷰에서 “과거에는 집이 ‘머무는 공간’이었다면 이제는 일과 휴식, 건강 관리까지 결합된 복합 공간으로 기능이 확장되고 있다”며 “특히 코로나 팬데믹 이후 재택근무가 일상화되면서 이러한 변화가 더욱 빨라졌다”고 설명했다. 이어 지 대표는 “미국과 유럽에서는 이미 커뮤니티와 편의시설, 업무 공간이 결합된 주거 상품이 하나의 트렌드로 자리 잡고 있다”며 “단순히 방을 제공하는 수준을 넘어, 입주자의 생활 전반을 설계하는 방식으로 진화하고 있다는 점이 특징”이라고 말했다. 한국 코리빙 시장이 빠르게 제도권으로 편입되고 있다는 점도 강조했다. 그는 “글로벌 자본이 유입되면서 코리빙이 단순 임대가 아니라 투자 가능한 자산으로 인식되기 시작했다”며 “과거 개인 임대 중심 시장에서 기업형·운영형 주거 시장으로 전환되는 흐름이 나타나고 있다”고 말했다. 해외 주요 도시에서는 이미 코리빙 등 다양한 임대주택 모델이 자리 잡으며 시장이 세분화되고 있다고 했다. 지 대표는 코리빙이 투자 자산으로서도 주목받는 배경에는 수급 구조가 자리하고 있다고 말했다. 그는 “1인 가구 증가와 외국인 유학생, 전문직 인력 유입 등으로 소형 주거 수요는 지속적으로 늘고 있지만, 건설 원가 상승과 금융 환경 변화로 신규 공급은 제한적인 상황”이라며 “이 같은 구조는 임대료 하방을 지지하고 자산 가치의 안정성을 높이는 요인으로 작용할 수 있다”고 했다. 다만 시장이 아직 완전히 자리 잡은 단계는 아니라는 점도 강조했다. 지 대표는 “국내 월세 시장이 선진국 수준으로 성숙하지 않은 만큼 수익률이 안정적으로 형성되기까지는 시간이 필요하다”며 “코리빙 역시 단일한 형태로 고착되기보다 다양한 리빙 상품으로 분화되는 과정을 거칠 것”이라고 전망했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 전 세계 60여 개국에서 부동산 매매·임대·자문 등을 수행하는 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업이다. 국내에서는 코리빙과 시니어주택, 기숙사 등 ‘리빙 섹터’ 전반에 대한 투자 자문을 수행하고 있으며, 해외 투자자와 국내 운영사를 연결하는 역할을 맡고 있다. 최근에는 개발 부지 발굴과 상품 기획, 금융 자문까지 사업 영역을 확대하며 관련 시장의 성장을 지원하고 있다.

서울 아파트를 사들이던 외지인들의 발길이 9년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 강력한 대출 규제와 서울 전역을 묶은 토지거래허가구역 지정이 외지인의 ‘갭투자’ 통로를 사실상 봉쇄했기 때문이다. 반면 서울 진입이 막힌 거주자들은 역으로 수도권과 지방 아파트로 눈을 돌리는 ‘역원정’ 현상이 나타나고 있다. ◆ “실거주 아니면 사지 마라”... 상경 갭투자 9년 만에 최저 5일 한국부동산원이 공개한 매입자거주지별 아파트 매매거래 분석 결과에 따르면, 최근 4개월(지난해 11월~올해 2월) 서울 아파트 거래 2만810건 중 타지역 거주자의 매수 비중은 18.81%를 기록했다. 이는 직전 4개월(23.06%) 대비 5%포인트가량 급감한 수치이며, 2017년 이후 약 9년 만에 가장 낮은 비중이다. 이 같은 현상은 지난해 발표된 ‘10·15 대책’의 영향이 결정적이었다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 의무가 부여되자, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천 차단됐다. 여기에 대출 가능 금액이 2억~6억원 수준으로 줄어든 점도 외지인의 진입 장벽을 높였다. ◆ 갭투자 성지였던 ‘한강벨트’ 직격탄 특히 지난해 집값 상승을 주도했던 ‘한강벨트’ 지역의 하락세가 뚜렷하다. 성동구는 대책 직전 외지인 매수 비중이 26.07%에 달했으나, 대책 발표 후 6.8%로 급락했다. 마포구(26.5% → 19.5%)와 영등포구(27.9% → 18.9%) 등 주요 지역도 줄줄이 고개를 숙였다. 성동구의 한 공인중개사는 “토허구역 묶인 뒤로 지방에서 걸려오는 갭투자 문의는 거의 끊겼다”며 “전용면적 84㎡ 아파트값이 20억~30억원을 넘어가니 대출 규제 압박도 상당하다”고 말했다. ◆ 서울 사람들은 ‘역원정’... 규제 피한 내집마련 가속 서울 진입이 어려워진 사이 서울 거주자들의 타지역 매수 비중은 오히려 늘었다. 최근 4개월간 서울 거주자의 타지역 아파트 매수 비중은 6.29%로 대책 직전(5.62%)보다 확대됐다. 이는 2022년 이후 약 4년 만에 가장 높은 수치다. 이는 단순 투자보다는 ‘규제 회피형 실수요’가 움직인 결과로 풀이된다. 자금력이 부족한 서울 서민들이 대출 규제와 실거주 의무를 피해 인근 수도권이나 지방으로 밀려나고 있다는 분석이다. ◆ 향후 전망 및 전문가 제언 전문가들은 당분간 서울 내 갭투자가 부활하기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 5월로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 변수가 남아 있어 시장의 눈치싸움은 치열해질 전망이다. 한국투자증권 김규정 부동산전문위원은 “서울 전체가 규제 구역으로 묶이면서 내 집 마련 자금이 부족한 서민들이 수도권 외곽으로 밀려 나가는 양상을 보이고 있다”며 “실거주 의무와 대출 규제가 유지되는 한 외지인의 서울 진입 문턱은 계속 높을 것”이라고 분석했다.

수도권 규제지역에서 다주택자의 담보대출 만기 연장이 원칙적으로 금지되면서, 올해에만 최대 7500가구에 달하는 매물이 시장에 나올 전망이다. 금융당국은 이에 그치지 않고 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 축소하는 추가 규제 카드까지 만지며 투기 수요 압박에 나섰다. ◆ 올해 만기 2조7000억 원... 규제지역 ‘매물 폭탄’ 현실로 5일 금융당국과 금융권에 따르면, 오는 4월 17일부터 수도권 및 규제지역 내 다주택자의 아파트 담보대출 만기 연장이 제한된다. 이번 ‘4·1 대책’ 시행으로 약 1만7000가구, 금액으로는 4조1000억 원 규모의 대출이 만기 일시상환 대상에 오른다. 당장 발등에 불이 떨어진 곳은 올해 만기가 돌아오는 물량이다. 전체 1만2000가구(2조7000억 원) 중 서울 25개 자치구와 과천·분당 등 경기 12곳 규제지역 물량이 약 7500가구에 달한다. 이는 올해 전체 만기 물량의 62.5%를 차지하는 수준이다. 규제지역은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화된 상태다. 대출 연장이 막힌 다주택자가 수억 원대의 상환 자금을 마련하지 못할 경우, 보유한 주택을 시장에 내놓을 수밖에 없는 구조다. ◆ 무주택자에게는 찬스... ‘실거주 의무’ 유예가 변수 이번 대책은 무주택 실수요자에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있다. 정부는 무주택자가 다주택자의 매물을 연말까지 매수할 경우, 실거주 의무를 기존 임대차 계약 종료 시점까지 유예해주기로 했다. 금융권 관계자는 “규제지역은 대기 수요가 풍부한 곳인 만큼, 대출 압박으로 나온 급매물은 무주택자들에게 좋은 선택지가 될 수 있다”고 설명했다. ◆ 다음 타깃은 ‘비거주 1주택자’... 갭투자 통로 차단 금융당국은 갭투자에 활용되는 전세대출 규제도 강화할 방침이다. 현재 비거주 1주택자가 받을 수 있는 전세대출 보증 한도를 추가로 축소하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 이미 지난해 대책을 통해 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고 보증 한도가 3억 원에서 2억 원으로 줄었지만, 이를 더 조여 투기적 수요를 완전히 뿌리 뽑겠다는 의지다. 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 등 공적 보증을 줄여 대출 실행 자체를 어렵게 만드는 방식이 거론된다. 정부의 강경 기조 속에서도 선의의 피해자를 막기 위한 보완책 마련이 향후 시장의 핵심 변수가 될 것으로 보인다. 이재명 대통령은 지난 1일 오후 10시쯤 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “직장 이전이나 부모 봉양 등 불가피한 사유로 일시 비거주하는 경우는 규제에서 제외됨이 명백하다”고 강조했다. 이에 따라 금융당국은 투기 수요를 정밀하게 가려낼 ‘실거주 예외 기준’을 구체화하는 데 주력할 계획이다. 전문가들은 “대출 규제가 전방위로 확산되면서 하반기 수도권 부동산 시장의 매물 소화 속도와 가격 변동성이 커질 것”이라며 “실수요자들은 발표될 세부 기준을 면밀히 살펴야 한다”고 제언했다.

GS건설과 SK에코플랜트가 서울 동작구 노량진 뉴타운에서 첫 분양에 나선다. GS건설과 SK에코플랜트는 3일 노량진6재정비촉진구역 주택재개발 사업을 통해 공급하는 ‘라클라체자이드파인’의 견본주택을 개관하고 본격 분양에 들어간다고 밝혔다. 이 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개 동, 총 1499가구 규모로 조성된다. 이 가운데 전용면적 59~106㎡ 369가구가 일반분양 물량이다. 청약 일정은 4월 13일 특별공급을 시작으로 14일 1순위 해당지역, 15일 1순위 기타지역, 16일 2순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 22일이며, 정당계약은 5월 4일부터 6일까지다. 단지는 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 도보로 이용할 수 있다. 교육환경은 영화초, 영등포중·고등학교가 인접해 있고, 노량진 학원가와도 가깝다. 하나로마트를 비롯해 더현대서울, 타임스퀘어 등 대형 상업시설과 보라매병원, 여의도성모병원 등 의료시설이 가까이 있다. 남향 위주 배치와 4베이 판상형 설계(일부 제외)를 적용해 채광과 공간 활용도를 높였다. 타입별로 팬트리와 드레스룸 등 수납공간도 강화했으며, 스카이라운지·다목적체육관 등 커뮤니티 시설도 들어설 예정이다. GS건설 관계자는 “노량진 뉴타운 첫 분양 단지로서 브랜드 경쟁력을 앞세워 상품 완성도를 높였다”며 “노량진 뉴타운 개발이 완료되면 서울의 새로운 주거 중심지로 자리 잡을 것”이라고 말했다.

“전세 1억원 올랐습니다. 그래도 나갑니다.” 3일 오후, 서울 용산구의 한 공인중개사무소. 모니터 속 매물 목록을 보던 직장인 이모(34) 씨의 표정이 굳었다. 몇 달 전과는 완전히 다른 조건이었다. 버텨보려던 계획은 그 자리에서 흔들렸다. 잠깐 계산기를 두드리던 그는 결국 방향을 틀었다. 더 버티기보다는, 대출을 보태서라도 ‘사는 쪽’이 낫겠다는 판단이었다. 전세 1억원 급등에 밀린 선택이었다. 이 같은 변화의 배경에는 서울 아파트 입주 물량이 30% 가까이 줄어든 영향이 자리 잡고 있다. 전세 매물이 빠르게 줄며 가격이 급등했고, 결국 3040 세입자들이 하나둘 매수로 돌아서는 흐름이 만들어지고 있다. 이 변화는 수치로도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 3월 넷째주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 상승세가 유지되는 흐름이 나타났다. 이 변화는 이미 현장에서 먼저 시작됐다. ◆전세, 더는 버티기 어려워졌다 요구받은 보증금 인상분은 1억원. 불과 몇 달 전보다 크게 뛴 금액에 유지 부담이 급격히 커졌다. 일부 수요는 대출 이자를 감수하더라도 외곽 아파트를 매수하는 쪽으로 방향을 틀고 있다. 이 지점에서 수요의 방향이 바뀐다. 결국 변수는 하나였다. 공급이 줄었다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 전년 대비 약 30% 줄어든 2만5000가구 수준이다. 수요는 유지된 채 공급만 감소하는 구조적 불균형이 전세 품귀를 만들고 있다. 시장을 움직인 건 기대가 아니라 ‘버티기 한계’였다. ◆서울 집값, 구간별로 갈렸다 흐름은 고가 시장의 관망세와 중저가 지역의 상승 흐름으로 나뉘고 있다. 일부 외곽 지역은 올해 들어 3% 안팎 상승 흐름을 보이고 있는 반면, 고가 지역은 가격 부담 속에 거래가 제한되는 모습이다. 여기서 체감 격차가 벌어진다. 국가데이터처에 따르면 2025년 기준 서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 15배 안팎이다. 연소득 15년치를 모아야 집을 살 수 있는 수준이다. 체감 부담은 그 이상으로 느껴진다. “재계약하려고 보니 1억원이 올랐더라고요. 이 돈이면 대출 좀 보태서 사는 게 낫겠다 싶었죠.” 중개소 문을 나서기 전, 이 씨는 벽에 붙은 매매 시세표를 한 번 더 바라봤다. 그의 선택은 특별하지 않다. 같은 계산이 쌓이면서, 시장은 이미 방향을 바꾸고 있다.

최근 지방 중소도시 주택시장에서 입지와 브랜드 경쟁력을 갖춘 신축 아파트에 대한 관심이 이어지고 있다. 업계에 따르면 1군 건설사 브랜드 아파트는 공급 물량이 적어 희소성이 크고, 지역 내 상징성과 프리미엄을 형성하는 경우가 많다. 또한 특화 설계와 커뮤니티 시설을 앞세워 수요가 꾸준하고, 가격 안정성도 상대적으로 높다는 평가가 나온다. 이러한 가운데 1군 건설사 코오롱글로벌㈜이 경상북도 상주시에서 ‘상주북천 하늘채 파크원’을 분양할 예정이다. 코오롱글로벌㈜은 66년의 시공 경험과 품질관리를 바탕으로 해당 단지를 공급할 계획이다. 단지는 경상북도 상주시 냉림동 일원에 조성될 예정이며, 북천변 인근에 위치해 주거 환경을 고려한 입지를 갖추고 있다. 단지 인근에는 56,419㎡ 규모의 시민문화공원(어린이놀이테마숲, 복룡유적공원 포함)이 조성돼 있다. 단지는 지하 1층~지상 최고 25층, 6개 동, 전용 66㎡·84㎡·117㎡ 총 466세대로 조성되며, 66㎡ 42세대, 84㎡A 98세대, 84㎡B 172세대, 84㎡C 48세대, 117㎡ 106세대다. 스크린 골프, 피트니스, 어린이집 등의 커뮤니티 시설이 계획돼 있다. 또한 바닥 완충재를 적용한 저감설계를 선보일 예정이며, 종로엠스쿨과 단지 내 학습관을 위탁 운영하는 업무 협약을 맺고, 입주민 자녀 초·중등학생을 대상으로 영어·수학 교육을 2년 간 무상(1자녀 무상, 2자녀부터 50% 지원)으로 제공할 예정이다. 이와 함께 시스템 에어컨(66㎡, 84㎡ 4대 / 117㎡ 5대), 자녀방 붙박이장(1개소), 전기오븐렌지 등이 제공되며, 117㎡ 타입의 경우 알파룸 공간 구성 및 가구, 주방 구조 선택이 가능하도록 계획돼 있다. 견본주택은 경상북도 상주시 무양동 일대에 현재 공사중이며, 홍보관은 경상북도 상주시 남성동에 마련돼 있다.