19일 오후 서울의 한 견본주택. 모형도 앞에서 사람들이 북적이는 곳은 의외로 가장 작은 전용면적 59㎡ 유닛이다. “전용 84㎡ 18억원대”라는 공고문 앞에서 한 신혼부부가 휴대폰 계산기를 두드리다 이내 고개를 저었다. “방 하나 포기하고 거실 좀 줄이면 5억원이 남는데, 굳이 무리할 필요 있을까?” 결국 이들의 상담 번호표는 59㎡ 창구로 향했다. 요즘 서울 분양 시장에서 흔히 볼 수 있는 실속형 풍경이다. ◆평면 아닌 ‘상환가능액’이 당락 결정 최근 분양 시장에서 수요자들이 가장 공들여 살피는 것은 채광이나 팬트리 구조가 아니다. DSR(총부채원리금상환비율) 계산기다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 최근 자료에 따르면, 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 가파르게 상승하고 있다. 실제 최근 분양을 진행한 마포구와 성북구 일대 주요 단지들을 보면, 전용 84㎡ 최고가는 13억~14억원을 훌쩍 넘긴 반면 같은 단지 59㎡는 8억~9억원대에 공급돼 약 5억원의 확연한 격차를 보였다. 대출 규제를 적용하면 상당한 수준의 자기자본 없이는 진입 장벽이 높다. 이 차이는 단순한 면적 문제를 넘어, 매월 가계가 감당해야 할 실질적인 원리금 상환 부담 격차로 이어질 수 있다. 결국 선택의 기준은 ‘국민평형’이라는 상징성이 아닌, 가계가 버틸 수 있는 실질적 상환 한도선으로 이동했다. ◆매매 시장도 소형으로 기운 ‘무게추’ 한국부동산원 주택가격동향 등에 따르면 매매시장에서도 비슷한 흐름이 확인된다. 전용 60㎡ 이하 소형 아파트는 일부 기간 동안 중대형 대비 상대적으로 높은 가격 상승률을 기록하기도 했다. 집값이 오르자 진입 문턱이 낮은 소형으로 수요가 쏠린 결과다. 수요는 늘고 있지만 공급은 이를 온전히 뒷받침하지 못하는 모양새다. 건설사 입장에서는 공사비 부담이 큰 상황에서 가구당 단가가 낮은 소형 물량을 적극적으로 늘릴 유인이 크지 않기 때문이다. 한 대형 건설사 분양 소장은 “원자재 가격 인상으로 소형 평형을 공급해도 사업성을 확보하기가 쉽지 않은 것이 사실”이라고 말했다. 수요 쏠림은 구조적인데 공급은 제자리걸음이니, 가격이 민감하게 반응하는 것은 시장의 피할 수 없는 현실을 의미한다. ◆데이터가 말하는 ‘소형대세론’ 구체적인 통계를 보면 변화는 더욱 명확하다. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면, 2024년 서울 아파트 청약자 중 59.7%가 전용 60㎡ 이하 소형 평형을 선택하며 전체의 과반을 차지했다. 수도권 전체로 봐도 2023년 기준 소형 청약자 수가 중형(60~85㎡)을 관련 통계 집계 이후 처음으로 추월한 것으로 나타났다. 인구 구조의 변화도 한몫한다. 국가데이터처 인구주택총조사(2023년 기준)에 따르면 국내 1~2인 가구 비중은 약 64%에 달하며, 평균 가구원 수는 2.19명까지 줄었다. 4인 가족을 기준으로 설계된 ‘전용 84㎡’가 시장의 절대 표준이던 공식이 점차 약화되는 분위기다. ◆‘국평’은 상징, 59㎡는 생존 84㎡는 여전히 누구나 선망하는 상징적인 면적이다. 하지만 지금 서울의 무주택자들에게 더 절실한 것은 체면이 아니라 주거의 지속 가능성이다. 퇴근길 모바일 뱅킹 앱을 열어 대출 한도를 확인하던 직장인 김모(36) 씨는 결국 59㎡ 청약을 결심했다. “거실이 조금 좁아지는 건 참을 수 있지만, 대출 이자 때문에 일상이 무너지는 건 감당할 자신이 없거든요.” 전용 면적 약 25㎡를 줄이면 초기 자금 부담을 수억원가량 덜 수 있다는 계산이다. 김 씨가 휴대폰 화면을 끄고 발걸음을 재촉하는 서울의 밤, 소형 평형 선택은 단순한 취향의 문제가 아닌 치열한 생존 전략을 의미한다.

안철수 국민의힘 의원은 이재명 대통령의 다주택자 규제 기조를 정면 비판하며, 정부 방침에 부합하는 실거주 1주택자에 대한 종부세 부과는 “조세가 아닌 징벌”이라며 폐지를 공식 제안했다. 안 의원은 19일 자신의 페이스북을 통해 이재명 대통령이 다주택자를 ‘투기’, ‘특혜’, ‘부도덕’ 등의 표현으로 규정하며 혐오를 조장하고 있다고 주장했다. 그는 “주택 보유의 많고 적음을 문제 삼으며 다주택자가 무주택자의 기회를 빼앗고 있다는 논리라면 1주택을 유지하는 국민은 오히려 실수요자에게 기회를 주는 애국자가 아니냐”고 반문했다. 특히 안 의원은 1주택자가 정부의 다주택 규제 방향을 따르고 있음에도 단지 고가 주택 한 채를 보유했다는 이유로 재산세와 종부세를 중복 부담하는 상황을 ‘차별’로 규정했다. 그는 “1주택자에 한해 종부세를 폐지한다면 다주택자가 매물을 내놓도록 유도하는 효과도 기대할 수 있을 것”이라고 설명했다. 여권 내부에서도 일정 부분 공감대가 형성된 사안이라는 점도 강조했다. 안 의원은 “2024년 5월 더불어민주당 원내대표(박찬대)와 최고위원(고민정) 또한 ‘1주택 종부세 폐지’의 필요성을 강조한 바 있다”며 “나름 여당 내 공감대가 형성된 만큼, 정쟁으로 비화될 소지도 적다”고 설명했다. 마지막으로 안 의원은 “가진 집이 많아 세금을 많이 내는 것은 수긍할 수 있으나, 실거주용 1채를 보유한 이들에게까지 비싼 집이라는 이유로 세금을 가중하는 것은 조세가 아닌 징벌”이라고 강조했다. 한편 안 의원은 김은혜 의원, 신상진 성남시장과 함께 국회에서 기자회견을 열고 정부의 분당 지역 재건축 인허가 물량 동결 조치를 강하게 비판했다. 정부가 일산, 중동, 평촌, 산본 등 다른 1기 신도시의 인허가 물량은 대폭 늘리면서 유독 분당만 1만 2000가구로 묶어둔 것은 “합리적 이유를 찾을 수 없는 지역 차별이자 형평성 훼손”이라는 주장이다. 회견단은 분당의 재건축 수요가 정부 배정 물량을 훨씬 상회하고 있다는 점을 강조했다. 2024년 선도지구 공모 당시 신청 물량이 정부 기준의 7.4배에 달했음에도 정부가 이주대책 미비를 이유로 물량을 제한하는 것은 현실을 외면한 처사라는 지적이다. 이들은 연간 인허가 물량 제한을 폐지하고, 대신 관리처분인가 단계에서 지자체와 협의해 물량을 조절하는 방식이 더 합리적이라고 제안했다.

지난 1월 한 달간 서울 주택 매매가격이 0.91% 상승하며 가파른 오름세를 기록했다. 이는 주간 단위 상승률이 아닌 월간 기준 수치로, 서울 및 수도권 핵심지를 중심으로 매수세가 강하게 결집된 결과다. 19일 한국부동산원이 발표한 ‘2026년 1월 전국주택가격동향조사’ 결과에 따르면, 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.28% 상승했으며 서울(0.91%)과 수도권(0.51%)이 전체 상승장을 주도한 것으로 나타났다. 특히 서울 내에서도 송파구(1.56%), 동작구(1.45%), 성동구(1.37%), 용산구(1.33%) 등 정주 여건이 우수한 대단지와 재건축 추진 단지를 중심으로 쏠림 현상이 뚜렷했다. 매매 시장의 상승세는 임대차 시장으로도 옮겨붙는 모양새다. 전국 전세가격은 0.27%, 월세가격은 0.26% 각각 오르며 동반 상승세를 보였다. 서울 전세 시장은 학군지와 역세권 위주로 임차 수요가 지속되고 있으나 매물 공급이 이를 따라가지 못해 서초구(1.20%)와 동작구(0.67%) 등지에서 높은 상승폭을 기록했다. 월세 시장 역시 입지가 양호한 대단지를 중심으로 수요가 몰리며 서울(0.45%)과 수도권(0.36%) 모두 전월보다 오름폭이 커졌다. 한국부동산원은 이번 조사 결과에 대해 “서울·수도권에 소재한 학군지, 역세권 등 정주 여건 우수 단지 위주로 실수요 중심의 상승 흐름이 유지되고 있다”며 전·월세 시장 역시 “전반적인 매물량이 감소하고 있는 가운데 신축 단지와 학군지 등에 대한 임차 수요가 지속되며 전월 대비 상승했다”라고 분석했다. 다만 수도권 내에서도 외곽 지역이나 입주 물량이 과다한 일부 단지에서는 하락세가 나타나는 등 지역별 양극화 양상도 관측됐다. 지방은 0.06% 상승에 그쳤으며, 미분양 적체가 지속되고 있는 제주는 0.12% 하락해 전국적인 흐름과는 대조적인 모습을 보였다.

이재명 대통령이 연일 금융권의 다주택자 대출 연장을 문제로 지적하며 압박 수위를 높이면서 해당 차주들의 대응 움직임이 감지되고 있다. 금융사에 임대소득 대비 이자 상환비율(RTI) 등 대출 만기 재심사와 양도세 중과 관련 내용 등을 문의하면서 대비에 나서는 모습이다. 시중은행 관계자는 19일 "설 연휴 직전부터 대통령의 다주택자 관련 발언이 나오면서 이에 대한 창구 방문이나 전화 문의가 평소보다 늘어난 상황"이라며 "오늘 금융당국의 금융권 소집 회의에서 보다 구체적인 내용이 나오게 되면 본격적으로 늘어나게 될 것"이라고 분위기를 전했다. 다른 은행 관계자는 "현재까지 나온 내용을 보면 당국에서 대출 만기 연장 재심사를 강화해 RTI 규제를 엄격하게 적용하는 방안이 검토되는 것으로 보인다"면서 "이 경우 공실 등으로 RTI가 낮아지는 다주택자는 대출 연장이 어려워지게 될 수 있을 것"이라고 설명했다. 금융위원회는 이날 은행권과 상호금융권을 비롯한 전 금융권을 소집해 임대사업자에 대한 대출 방식과 만기 연장 절차를 점검할 방침이다. 앞서 이 대통령은 지난 13일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 "양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기가 됐는데도 연장 혜택을 주는 것이 공정하겠느냐"고 지적한 바 있다. "다주택자들이 버텨서 성공한다는 건 정부의 부동산 정책 실패를 의미한다"고도 했다. 설 연휴 기간에도 "부동산 시장 정상화를 추구할 뿐 집을 팔라고 강요하지 않는다"면서 관련 발언을 이어갔다. 이에 금융당국은 13일 전 금융권 점검 회의를 진행한 데 이어 이날 재차 회의를 소집하고 발 빠른 대응책 마련에 나섰다. 업계에서는 이 대통령이 지적한 문제가 임대사업자 대출을 겨냥한 것으로 풀이된다. RTI 규제를 현재보다 엄격하게 적용하는 등 만기 연장 재심사를 강화하는 방안이 유력하게 관측되고 있다. 통상 임대사업자 대출은 처음 3~5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장되는 구조다. KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 주거용 부동산 임대사업자 대출은 지난해 말 기준 15조1777억원 규모로 나타났다.

서울 부동산 시장에서 30대의 영향력이 사상 최고치를 기록했다. 고강도 대출 규제와 고금리 여파 속에서도 ‘지금 아니면 서울에 내 집 마련은 영영 불가능하다’는 인식이 확산하면서 생애 처음으로 집을 사는 30대 비중이 절반에 육박했다. 19일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울 지역 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등) 생애최초 매수자 6만1161명 가운데 30대는 3만482명으로 집계됐다. 전체의 49.84%에 달하는 수치로, 대법원이 관련 통계를 공개하기 시작한 2010년 이후 가장 높은 비중이다. ◆ 3년 연속 증가세… 2022년 저점 찍고 ‘서울 상경’ 가속 30대의 서울 주택 매수 비중은 최근 3년간 가파른 우상향 곡선을 그리고 있다. 지난 2022년 한국은행이 빅스텝을 단행하며 집값이 하락했던 당시 36.66%까지 떨어졌던 30대 비중은 2023년 42.93%, 2024년 45.98%를 거쳐 지난해 50% 선에 바짝 다가섰다. 반면 자산 여력이 상대적으로 큰 다른 연령대의 매수세는 위축됐다. 40대 매수 비중은 2024년 24.05%에서 지난해 22.67%로 줄었고, 50대 역시 같은 기간 12.6%에서 9.89%로 하락하며 한 자릿수 비중으로 떨어졌다. 장년층이 시장 상황을 지켜보며 관망세를 유지하는 동안 실거주 목적이 강한 30대의 진입은 오히려 활발했음을 보여준다. ◆ 규제 피한 ‘정책자금’이 30대 매수 심리 뒷받침 지난해 6·27 및 10·15 대책 등 정부의 고강도 대출 규제가 시행됐음에도 30대 비중이 급격히 늘어난 원인으로는 ‘정책 금융’이 꼽힌다. 일반 주택담보대출 문턱은 높아졌지만 상대적으로 규제에서 자유로운 신혼부부 주택구입자금이나 신생아 특례 디딤돌 대출 등 정부의 지원책이 30대에게 유일한 진입로가 되어주었기 때문이다. 현장에서는 청약 시장의 높은 문턱과 집값 상승에 대한 불안감이 30대를 매매로 이끌었다는 분석이 나온다. 서울 성동구 금호동에서 중개업소를 운영하는 김모(55)씨는 “청약 가점이 낮은 30대 사이에서 당첨은 포기하고 차라리 전세를 끼고 집을 사두거나 정책 대출을 받는 게 이득이라는 목소리가 크다”며 “지난해 집값이 반등하자 토지거래허가구역 지정 전에 미리 매수하려는 움직임도 상당했다”고 설명했다 ◆ 올해 1월 비중 53.71%… ‘30대 쏠림’ 당분간 이어진다 이러한 30대의 시장 주도 현상은 올해 들어서도 더욱 심화되는 양상이다. 올해 1월 서울 집합건물 생애최초 매수자 6554명 중 30대는 3520명으로, 비중이 53.71%까지 치솟았다. 통상 계약 후 등기까지 2~3개월쯤 소요되는 점을 감안하면 이는 지난해 4분기 정부의 추가 규제 발표 전후로 30대의 매수 의지가 집중됐음을 의미한다. 거래 절벽 속에서도 내 집 마련이 절실한 청년층의 실수요가 서울 부동산 시장의 강력한 하방 지지선 역할을 하고 있는 셈이다.

정부가 다주택자 주택 처분을 유도하는 가운데 서울 아파트 임대차 시장이 심상치 않은 분위기를 보이고 있다. 전세 매물은 줄어들고 월세는 오르면서 봄 이사철 세입자의 주거난 대책이 필요하다는 지적이 나온다. 18일 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만7689건으로 1년 전(4만7698건)과 비교해 21.0% 줄었다. 특히 월세(-3.4%)보다 전세(-32.4%) 물건이 많이 줄었다. 자치구별로 보면 임대차 수요가 많은 비강남권 외곽 지역의 전세 물건 감소가 두드려졌다. 성북구는 지난해 1322건이던 전세 물건이 이날 기준 120건으로 91.0% 급감했다. 전세 물건 감소는 ▲관악구(-78.5%) ▲동대문구(-71.9%) ▲중랑구(-70.9%) ▲강동구(-69.8%) 등 25개 자치구 중 22곳에서 줄었다. 반면 강남구(1.5%), 서초구(12.2%), 송파구(64.3%) 등 강남3구는 오히려 시장에 나오는 전세 물건이 늘었다. 전세 물건 감소는 지난해부터 이어진 고강도 부동산 규제로 '실거주' 중심으로 재편된 서울 아파트 시장에 '전세의 월세화' 현상이 겹친 영향으로 풀이된다. 지난해 6·27 대출 규제로 소유권이전 조건부 전세대출 금지, 주택담보대출(주담대) 활용시 6개월 내 전입신고 의무가 생겼다. 10·15 대책으로 서울 전역은 주택 매수시 2년간 실거주 의무까지 생겼다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 차단되면서 시장에 전세 물건이 나오지 않게 된 것이다. 전세대출도 까다로워졌다. 수도권과 규제지역의 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 낮아졌고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용되고 있다. 이로 인해 기존 세입자가 이사 대신 기존 임대차 계약을 연장하는 것도 매물 감소에 영향을 주고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 보면, 올해 1월1일부터 18일까지 이뤄진 서울 아파트 전월세 계약 2만6008건 중 갱신계약은 1만2467건(47.9%)으로 절반에 육박했다. 이는 지난해 같은 기간 임대차 계약 3만7687건 중 갱신계약이 34.5%(1만2994건)였던 것과 비교해 13.4%포인트(p) 늘어난 수치다. 집주인도 규제가 심한 전세보다는 월세를 선호하면서 세입자도 이에 맞춰 보증부월세(반전세)를 택하거나 높아진 월세를 받아들이는 모습이 나타나고 있다. 올해 서울 아파트 월세(반전세 포함) 계약 1만1958건 '월세 200만원 이상' 계약은 2010건으로 전체의 16.8% 비중을 보였다. '월세 500만원 이상' 고가 월세 비중도 1.8%(219건)으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(1만6819건) 월세 200만원 이상 계약이 13.7%(2303건), 500만원 이상은 1.2%(206건)이었던 것에 비춰 늘어난 수치다. 더욱이 신규 전월세 물량의 공급 창구였던 신축 아파트 입주도 줄어드는 추세다. 부동산R114에 따르면, 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만9161가구로 지난해(4만2611가구)보다 31.6% 줄었다. 인천은 1만5161가구로 24.5%, 경기는 6만7578가구로 8.9% 감소한다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 이어 정부 안팎에서 후속 대책으로 거론되는 보유세 인상 역시 주거비 부담을 높일 수 있다. 지난해 한국조세재정연구원이 발표한 ‘공시가격 현실화가 주택시장에 미친 영향’ 보고서에 따르면 공시가격이 10% 오르면 전세 가격은 약 1~1.3% 상승하는 것으로 나타났다. 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 증가하고, 이에 따라 전세 가격이 상승한다는 분석이다. 국회 입법조사처는 지난해 10·15 대책 후속 과제로 "전월세 시장 안정화 대책의 신속한 마련이 필요해 보인다"면서 ▲전월세 대출 지원 강화 ▲월세 세액공제 확대 ▲기존 세입자 보호 조치 등을 꼽은 바 있다.

“집주인한테 문자 왔는데, 2억원을 올려달라네요. 이 돈이면 경기도로 나가는 게 맞겠죠?” 서울 강동구에 거주하는 직장인 박모(39) 씨의 스마트폰 화면에는 전세 세입자 단톡방 알람이 쉴 새 없이 울렸다. 불과 2년 전 ‘역전세’를 걱정하며 보증금을 떼일까 잠 못 이루던 풍경은 간데없다. 이제는 자고 나면 수억원씩 뛰는 보증금 증액 요구에 “도저히 못 버티겠다”며 짐을 싸는 이들의 한숨만 가득하다. 서울 전세시장이 그야말로 ‘불장’이다. 숫자는 현장의 뜨거운 체감 온도를 고스란히 증명한다. ◆51주째 멈추지 않는 상승 그래프 18일 KB부동산 2월 둘째주 주택시장동향 통계에 따르면, 서울 아파트 전세가격 지수는 51주 연속 상승세를 이어갔다. 주간 지수 기준으로 1년 가까이 단 한 주도 빠짐없이 올랐음을 의미한다. KB부동산 집계 기준 올해 1월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억6948만원을 찍었다. 1년 전보다 5.8% 올랐고, 2년 전(5억8959만원)과 비교하면 13.6% 급등했다. 한국부동산원이 발표한 전세수급지수 역시 최근 서울에서 기준선인 100을 거뜬히 넘겼다. 집을 구하려는 세입자가 시장에 나온 매물보다 압도적으로 많다는 구조적 공급 가뭄을 뜻한다. ◆“3억원을 어떻게 구해요”…비명 지르는 현장 거래 현장에서 세입자들이 마주하는 성적표는 더욱 가혹하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 서울 성북구 길음동 ‘롯데캐슬클라시아’ 84㎡는 지난해 7억원대 거래도 이뤄졌지만, 지난달 8억~9억원을 거쳐 이달에는 10억8000만원에 신고가를 썼다. 단기간에 3억원 이상 치솟았다. 동작구에서는 중형 아파트 전셋값이 대형 면적과 맞먹는 기현상까지 벌어졌다. 흑석한강센트레빌1차 84㎡는 12억원에 도장을 찍으며 고점을 경신했고, 114㎡ 역시 동일한 12억원에 거래됐다. 용산구 래미안첼리투스 124㎡는 약 50일 만에 5억원이 뛰었다. 현장의 한 공인중개사 대표는 “세입자들이 ‘대출을 더 받으려 해도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 막혔다’며 발을 동동 구르다 결국 경기도나 외곽 빌라로 떠밀려가고 있다”고 씁쓸한 입맛을 다셨다. ◆매물은 잠기고 입주는 마르고 문제는 이 지독한 상승세가 꺾일 기미조차 보이지 않는다는 점이다. 공급의 두 축인 ‘기존 매물’과 ‘신규 입주’의 숨통이 동시에 막혔기 때문이다. 아파트 실거래 정보 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 최근 수개월 사이 두 자릿수 감소율을 보이며 빠르게 증발 중이다. 여기에 부동산R114가 집계한 올해 서울 아파트 입주 예정 물량마저 전년 대비 확연히 줄었다. 신규 공급 물량이 터져주지 않는 한 당분간 전셋값 하락은 기대하기 어렵다. 대출 규제와 금리 변동 가능성까지 겹치며 서민들의 돈줄은 턱없이 짧아졌다. ◆서울 엑소더스, 불장은 외곽으로 번진다 서울에서 버티지 못한 수요는 경기도로 밀려나며 지독한 ‘풍선 효과’를 낳고 있다. 한국부동산원 1월 말 기준 통계를 보면, 도봉구(0.4%), 노원구(0.39%) 등 외곽 지역의 전셋값 상승률이 매섭다. 성남시 분당구 ‘한솔마을 1단지’ 49㎡는 한 달여 만에 1억5000만원이 오르며 5억5000만원에 손바뀜됐다. 도심 진입 장벽에 부딪힌 수요자들이 외곽으로 튕겨 나가며 수도권 전역에 불을 붙이고 있는 셈이다. 다가오는 3~4월 봄 이사철, 전세 수급 불안은 더욱 흉포해질 수 있다. 치솟는 보증금을 감당하지 못해 결국 짐을 싼 세입자들의 이삿짐 트럭은, 오늘 밤에도 꽉 막힌 강변북로를 타고 서울 밖으로 쓸쓸히 꼬리를 문다.

은행권 주택담보대출(주담대) 금리가 7%대 진입을 목전에 두면서 부동산 대출 차주들의 이자부담도 커지고 있다. 17일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대(5년 주기형) 금리는 지난 13일 기준 연 4.36~6.74%로 금리 상단이 7%대에 근접했다. 6개월 변동형 금리도 연 3.68~6.38%로 6%대 중반을 향해 가고 있다. 주담대 금리 산정의 기준이 되는 금융채 금리와 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 등이 지속 상승한 영향이다. 금융채 5년물(AAA) 금리는 3.687%로 지난해 말(3.499%)에서 0.188%포인트 높아졌다. 대출금리가 높게 유지되면서 영끌 차주들의 이자 부담은 가중될 전망이다. 5년 전 저금리 시기에 2%대의 금리를 적용받았지만, 최근 금리를 재산정할 경우 대출금리가 4~5%대 수준으로 뛸 수 있다. 은행권 금리 문턱이 높아지자 금융당국은 장기 고정금리 상품을 도입하는 방안을 검토 중이다. 만기 30년의 초장기 고정금리 주담대 상품 출시를 지원하는 방안이다. 현재 은행권 고정형 주담대는 5년 고정금리 적용 뒤 변동으로 전환되거나, 5년 주기형이 대부분이다. 다만 현재 주담대 금리의 경우 고정형이 더 높다 보니, 상대적으로 이자 부담이 적은 변동형을 선택하는 차주들이 늘고 있는 분위기다. 전체 가계대출의 변동금리 대출 비중은 51.1%로 지난 2024년 12월(53.2%) 이후 절반 이상을 차지했다.

13일 오후 서울 성북구 길음뉴타운의 한 부동산 중개업소. 30대 예비부부인 A씨가 스마트폰 계산기를 두드리다 깊은 한숨을 내쉬었다. “로또 1등 당첨금이 세후 10억 정도잖아요? 그거 받아도 서울 상급지는 어림도 없어요.” 대출 규제가 촘촘해진 2026년 서울 아파트 시장은 ‘거래 절벽’ 속에서도 기묘한 양극화를 보이고 있다. 15억원이라는 선을 기준으로 서울은 지금 ‘현금 부자의 성’과 ‘서민들의 전쟁터’, 두 개의 세상으로 갈라지고 있다. ◆“매물 늘었다”는 강남, 실상은 ‘현금 부자 전용’ 리그 아파트 실거래 정보 플랫폼 아실 데이터는 최근 한 달 새 흥미로운 불균형을 보여준다. 송파구(21.7%)와 성동구(18.3%) 등 고가 지역의 매물은 쌓이는 반면, 강북구(-7.9%) 등 중저가 지역 매물은 빠르게 소진되고 있다. 송파구 헬리오시티 전용 59㎡ 매물은 현재 27억~28억원 선이다. 대출 규제를 적용하면 일반 직장인이 영혼까지 끌어모아도(영끌) 빌릴 수 있는 돈은 한계가 있다. 즉, 나머지 20억원이 넘는 돈을 오로지 ‘생현금’으로 쥐고 있어야 이 집의 열쇠를 쥘 수 있다는 뜻이다. 팔고 싶은 사람은 많아졌지만, 그 돈을 감당할 수 있는 매수자가 실종된 ‘부자들의 리그’가 된 셈이다. ◆10집 중 8집은 ‘15억원 이하’…쏠림이 만든 거품의 공포 반면 대출이 가능한 15억원 이하 구간은 ‘마지막 사다리’를 잡으려는 수요가 몰리며 전쟁터를 방불케 한다. 신한 프리미어 패스파인더 분석 결과 12월 서울 아파트 거래의 82.3%가 15억원 이하에 집중된 것으로 나타났다. 문제는 가격 상승의 질이다. 대출이 가능하다는 이유만으로 노후 단지까지 가치가 과대평가되는 ‘규제 프리미엄’이 붙고 있다. 직방에 따르면 15억원 이하 아파트의 신고가 비중은 연초 대비 두 배 이상 뛰었다. 강남 집값을 잡겠다던 규제가 엉뚱하게도 서울 외곽의 집값을 밀어 올리는 풍선효과를 낳고 있는 것이다. ◆5월 9일 시한폭탄, ‘매물 절벽’의 서막 되나 전문가들은 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일을 변곡점으로 본다. 유예 기간 내 처분을 포기한 집주인들이 다시 ‘버티기’에 들어가면, 그나마 있던 매물마저 잠길 가능성이 크다. 현장에서 만난 공인중개사는 “지금 서울 시장은 정상적인 거래가 아닌 대출이라는 필터에 걸러진 기형적인 거래만 이뤄지는 상태”라며 “15억원이라는 숫자가 서울 시민의 거주지를 결정하는 거대한 신분 칸막이가 됐다”고 꼬집었다. 누군가에게는 내 집 마련의 마지노선, 누군가에게는 넘볼 수 없는 통곡의 벽. 2026년 2월, 서울의 부동산 지도는 그렇게 다시 그려지고 있다.

국민의힘은 15일 정부와 여당의 부동산 정책 기조를 비판하면서 "'다주택=악'이라는 도식으로 밀어붙이는 것은 정책이 아니라 정치적 낙인"이라고 했다. 최은석 원내수석대변인은 이날 논평을 내고 "다주택을 무조건 죄악시하는 구호는 시장을 안정시키지도, 국민을 통합하지도 못한다"며 이같이 말했다. 이어 "정상적인 재산 형성까지 적대시하는 순간, 가장 먼저 무너지는 것은 중산층의 사다리"라며 "노력과 선택의 결과를 도덕적 심판대에 올리는 정치가 계속된다면 결국 남는 것은 갈등과 위축된 시장뿐"이라고 했다. 최 원내수석대변인은 "부동산 문제는 분노의 언어로 풀 사안이 아니다"며 "투기는 엄정히 차단하되, 정상적인 재산 형성과 정당한 보유까지 적으로 돌리는 정치는 멈춰야 한다"고 말했다. 그러면서 "지금 필요한 것은 정치적 낙인이 아니라 공급 확대, 세제 합리화, 시장 신뢰 회복이라는 현실적 해법이다. 갈라치기가 아니라 진짜 정책으로 승부하라"라고 덧붙였다. 더불어민주당에서 다주택을 보유한 국민의힘 의원들을 겨냥해 '부동산 불로소득 세력'이라고 표현한 데 대해서는 "강한 유감을 표한다"며 "상대를 먼저 오염시켜 놓고 논쟁의 장을 차단하려는 전형적인 우물에 독 타기 정치"라고 했다. 또한 "국민의힘은 다주택자라는 이유만으로 주택 처분을 강요한 적이 단 한 번도 없다"며 "규제의 대상은 투기적 시장 교란 행위이지, 개인이 누려야 할 정당한 사유재산권 행사가 아니다"라고 했다. 최보윤 수석대변인은 이날 논평에서 이재명 대통령이 자신이 보유한 분당 아파트를 '퇴직 후 돌아갈 주거용'이라고 밝히며 다주택자가 아니기 때문에 팔지 않겠다는 취지로 발언한 데 대해 "사실상 '분당 사수' 선언으로 들린다"고 말했다. 최 수석대변인은 "국민의 재산권을 옥죄며 '버티면 손해'라고 압박하던 기세는 어디로 갔나. 이제 와서 '강요가 아니었다'고 하는 것은 정책 실패의 책임을 회피하려는 유체이탈식 화법에 불과하다"고 했다. 이어 "밤낮을 가리지 않는 대통령의 SNS 정책 발표는 공직 사회와 시장에 극심한 혼란을 주고 있다"며 "5분 대기조처럼 움직이는 공무원들과 갈피를 못 잡는 국민을 생각한다면 정제되지 않은 소통보다는 책임 있는 정책적 일관성이 시급하다"고 했다. 함인경 대변인은 논평에서 "대통령과 권력자의 사정은 이해받아야 하고 평범한 국민의 사정은 설명부터 해야 하는 나라, 이것이 과연 공정인가"라고 했다. 함 대변인은 "'실수요자를 적으로 돌리는 정치는 결코 성공할 수 없다"며 "지금 필요한 것은 국민을 향한 압박과 훈계가 아니라 권력 스스로에 대한 절제"라고 했다.