감정가보다 비싼 가격을 써내서라도 서울 아파트를 거머쥐려는 이들이 늘어나면서 경매 시장이 규제를 피해 돈이 몰리는 ‘투자 대피소’로 급부상하고 있다. 3일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 107.8%를 기록했다. 이는 감정가가 10억원인 아파트가 실제로는 약 10억 7800만원에 팔렸다는 의미다. 지난해 10월 100% 선을 넘어선 이후 4개월 연속 상승세다. 특히 이번 수치는 부동산 호황기였던 2022년 6월(110.0%) 이후 무려 3년 7개월 만에 가장 높은 수준이다. 매매 시장에서 마땅한 매물을 찾지 못한 수요자들이 경매 시장으로 대거 유입되면서 가격을 끌어올리고 있는 형국이다. 마포구 성산동 성산시영아파트 전용면적 50.5㎡ 물건은 26명이 입찰에 참여해 감정가(9억 3300만원)의 171.5%인 약 16억원에 낙찰됐다. 심지어 해당 물건은 선호도가 상대적으로 낮은 1층이었음에도 불구하고 동일 면적의 매매 시장 최고가인 14억원보다 2억원이나 비싼 금액에 주인을 찾았다. 재건축 이후의 미래 가치를 보고 층수와 무관하게 일단 낙찰받고 보자는 심리가 강하게 작용한 셈이다. 이처럼 경매 시장이 과열된 핵심 원인은 정부의 규제 역설에 있다. 지난해 정부는 ‘10·15 대책’을 통해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 일반 매매로 집을 사려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하고 2년간 실거주가 필수지만 경매는 이 규제에서 자유롭다. 경매로 낙찰받으면 토지거래허가를 받은 것으로 간주해 실거주 의무가 없고 낙찰 즉시 전세를 놓는 ‘갭투자’가 가능하다. 대출 규제와 실거주 의무에 막혀 내 집 마련이나 투자가 가로막힌 수요자들에게 경매 시장이 사실상 유일한 우회로가 된 셈이다. 대출 한도가 낙찰가가 아닌 감정가를 기준으로 산정된다는 점을 고려하면 상당한 현금 동원력을 갖춘 투자자들이 대거 가세한 것으로 풀이된다. 동작구 사당동 사당우성아파트 3단지 전용 59.9㎡는 무려 49명의 응찰자가 몰리며 감정가 9억원보다 6억원 이상 높은 15억 1388만원대에 주인을 찾았다. 강남구 대치동 개포우성1차 전용 136.9㎡ 역시 감정가 대비 138.4%인 약 55억 3787만원에 낙찰됐다. 지지옥션 이주현 전문위원은 “매매 시장의 호가가 계속 오르다 보니 상대적으로 과거 시점을 기준으로 책정된 경매 감정가가 저렴해 보이는 착시효과가 발생한다”며 “규제를 피하려는 투자 수요까지 겹치면서 낙찰가율 상승을 견인하고 있다”고 분석했다.

“사장님, 104동 물건 빠졌나요? 아, 어제 나갔다고요?” 2일 오후, 서울 마포구 아현동의 한 공인중개사 사무소. 제가 머문 30분 남짓한 시간 동안 비슷한 내용의 전화만 네 통이 걸려 왔습니다. 수화기를 내려놓기 무섭게 김 모 대표는 고개를 절레절레 흔들더군요. 그는 “전세 만기는 다가오는데 물건은 없고, 마음 급한 세입자들이 하루에도 몇 번씩 ‘급매 없냐’고 채근한다”며 “혹시라도 가격 조금 낮춘 물건이 뜨면 우리가 문자 돌리기도 전에 알림 설정을 해둔 손님들이 먼저 연락해온다”고 현장 분위기를 전했습니다. 5월 양도소득세 중과 유예 종료라는 ‘데드라인’이 다가오고 있지만, 시장은 예상과 다르게 흘러가고 있습니다. 매물이 쏟아질 것이란 기대와 달리, 시장은 그야말로 숨 막히는 ‘매물 잠김’과 ‘눈치 싸움’의 한복판에 서 있습니다. ◆“사겠다는 사람은 줄 섰는데”…매수 우위로 돌아선 시장 현장에서 체감하는 온도는 통계로도 명확히 드러난다. 한국부동산원이 발표한 1월 기준 서울 아파트 매매수급지수는 103.7을 기록했다. 이 지수가 100을 넘었다는 건 시장에 집을 팔려는 사람보다 살 사람이 더 많다는 뜻이다. 오는 5월 9일로 못 박힌 양도세 중과 유예 종료 시점을 앞두고 다주택자들이 매물을 던질 것이라던 일각의 예측이 빗나간 셈이다. 오히려 가격은 더 단단해졌다. KB국민은행 통계에 따르면 서울 아파트값은 48주 연속 상승 랠리를 이어가고 있다. 주간 매매가격지수는 105.1(19일 기준)로, 전주 대비 0.38%나 오르며 상승 폭을 유지 중이다. ‘떨어지면 사겠다’고 기다리던 대기 수요자들이 마음을 돌릴 수밖에 없는 숫자다. ◆전세가 씨 말랐다…‘마용성’으로 몰리는 실수요 이러한 ‘매수 포모(FOMO·소외되는 것에 대한 두려움)’ 현상의 기저에는 심각한 전세난이 자리 잡고 있다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 전과 비교해 무려 28.4%나 급감해 2만2294가구 수준으로 쪼그라들었다. 전세를 구하지 못한 세입자들이 “이럴 바엔 차라리 사자”며 매매 시장으로 떠밀려오고 있는 것이다. 특히 ‘마용성(마포·용산·성동)’과 동작구 일대의 열기는 뜨겁다. 강남 진입이 부담스러운 고소득 실수요자들이 이들 지역으로 몰리면서 평단가는 강남권을 위협하고 있다. 1월 실거래가 분석 결과 마포구(평당 7780만원)와 용산구(7770만원)는 어깨를 나란히 했다. 성동구 역시 평당 6720만원을 기록했다. 동작구의 경우 대출 규제 풍선효과와 정비사업 호재가 겹치며 1월 첫째 주 서울 내 상승률 1위(0.37%)를 찍기도 했다. ◆“망설이면 끝”…급매물은 ‘1일 천하’ 상황이 이렇다 보니 현장에서는 ‘초치기’ 계약이 성행 중이다. 매도자가 호가를 조금만 낮춰도 그 매물은 시장에 머무를 시간이 없다. 동작구 흑석동의 B 공인중개사는 “어제 오전 10시에 5000만원 정도 낮춘 급매물을 올렸는데, 점심시간에 가계약금이 들어왔다”며 “집을 보지도 않고 일단 계좌부터 달라는 손님도 있다”고 귀띔했다. 그는 “잔금 일정이나 입주 날짜는 나중 문제고, 일단 싼 매물을 선점하겠다는 분위기가 강하다”고 덧붙였다. 매수자들의 기대만큼 ‘착한 매물’은 흔치 않다. 시중은행 주택담보대출 금리가 연 4%대 초반(기준금리 2.50%)으로 자리를 잡으면서, 다주택자들 역시 “굳이 헐값에 팔 이유가 없다”며 버티기에 들어갔기 때문이다. 양도세 중과 배제 혜택이 사라지더라도, 이미 시장 가격에 세금 이슈가 선반영되었다고 판단한 집주인들이 매물을 거둬들이거나 증여로 돌리고 있다는 분석이다. ◆5월까지 ‘강대강’ 대치…무리한 추격 매수는 금물 전문가들은 5월까지 매도자와 매수자 간의 치열한 줄다리기가 계속될 것으로 내다봤다. ‘매물 폭탄’은 없겠지만, 그렇다고 거래가 활발하게 터지기도 어려운 ‘거래 절벽 속 강보합’ 장세다. 부동산 업계 관계자는 “한강벨트 지역의 매물 감소율이 이미 60%를 넘긴 상황에서, 5월 전까지 나올 급매물은 극히 제한적일 것”이라며 “남들보다 빠르게 움직여야 하는 건 맞지만, 분위기에 휩쓸려 무리하게 추격 매수에 나서는 것은 위험하다”고 조언했다. 이어 “현재 대출 규제가 깐깐한 만큼, 자금 조달 계획을 보수적으로 세우고 본인이 감당 가능한 가격 가이드라인을 명확히 정해두는 것이 ‘승자의 저주’를 피하는 길”이라고 덧붙였다.

대출 규제가 서울 아파트 시장의 지형도를 뒤흔들면서 이른바 ‘국민평형’으로 불리는 중소형 아파트값이 한강 이남에서 평균 18억원을 돌파하며 역대 최고가를 기록했다. 2일 KB부동산이 발표한 1월 주택 시계열 통계에 따르면, 강남·서초·송파 등 한강 이남 11개구의 중소형(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 아파트 평균 매매가는 18억269만원으로 집계됐다. 지난해 12월보다 0.96% 상승하며 서울 중소형 면적 중 처음으로 18억원 선을 돌파한 것이다. 실거래 사례를 보면 서초구 방배동 ‘삼호한숲’ 전용 84㎡는 지난달 18억1000만원에 거래되며 2023년 5월 대비 약 3억원 올랐다. 강동구 명일동 ‘삼익그린2차’ 동일 면적 역시 지난달 20억원에 매매되며 직전 최고가를 넘어섰다. 이러한 현상은 정부의 대출 규제와 맞물려 있다. 지난해 발표된 6·27 및 10·15 대책은 주택 가격에 따라 대출 한도를 제한했다. 15억원 이하 주택은 대출 한도가 6억원이지만, 15억 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 폭이 좁아진다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 “상급지 이동 수요는 여전하지만, 대형보다 대출을 더 받을 수 있는 중소형 면적을 선택하는 수요가 늘고 있다”며 “대출 규제로 구매력은 낮아졌으나 상급지를 선호하는 수요가 중소형에서 가성비를 찾는 결과”라고 분석했다. 한강 이북 지역도 대출 6억원을 받을 수 있는 15억원 이하 단지를 중심으로 가격이 상승하는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나고 있다. 한강 이북 14개구의 중소형 아파트 평균가는 지난달 11억419만원을 기록하며 처음으로 11억원을 넘어섰다. 노원구 공릉동 ‘태릉해링턴플레이스’ 전용 84㎡가 11억9500만원에 계약되며 역대 최고가를 경신했고, 은평구 수색동 ‘DMC파인시티자이’ 전용 74㎡도 두 달 새 약 5000만원 올랐다. 부동산R114 윤지해 리서치랩장은 “양도소득세 중과 유예 중단과 보유세 인상 가능성 등으로 인해 대형 평수보다는 대출이 용이한 중저가 실수요 위주의 중소형 면적이 더 주목받을 것”이라고 내다봤다.

호반건설이 새해 첫 도시정비사업으로 경기 안산 고잔연립6구역 재건축사업 수주에 성공했다. 호반건설은 지난달 31일 안산 고잔연립6구역 재건축사업 시공사로 선정됐다고 1일 밝혔다. 이 사업은 경기도 안산시 단원구 고잔동 612번지 일원에 지하 3층~지상 28층, 6개 동, 아파트 587세대와 부대복리시설을 조성하는 프로젝트로, 총 공사비는 약 1965억원 규모다. 해당 단지에는 호반건설의 프리미엄 주거 브랜드 ‘호반써밋’이 적용된다. 외관에는 고급 설계를 도입하고, 단지와 안산중앙공원을 잇는 산책로와 중앙 수경시설을 배치해 쾌적한 주거 환경을 조성할 계획이다. 교통 여건도 갖췄다. 수도권 지하철 4호선과 수인분당선이 지나는 고잔역과 중앙역이 반경 1.5㎞ 내에 있다. 신안산선(성포역), GTX-C(상록수역), 인천발 KTX(중앙역) 등 광역 교통 인프라 구축도 예정돼 있다. 고잔초, 단원중, 단원고가 인근에 있어 도보 통학이 가능하다. 공공기관과 병원, 백화점 등 편의시설도 가까이 있으며 안산중앙공원이 인접해 있다. 호반건설 관계자는 “이번 수주는 올해 도시정비사업의 의미 있는 출발점”이라며 “프리미엄 브랜드와 차별화된 설계·조경을 통해 안산을 대표하는 랜드마크 단지를 조성하겠다”고 말했다.

이재명 대통령은 31일 “‘망국적 부동산’의 정상화가 불가능할 것 같은가”라며 “표 계산 없이 국민을 믿고 비난을 감수하면 될 일”이라면서 주택시장 안정화에 대한 강한 의지를 드러냈다. 국민의힘이 이 같은 언급을 비판하자 이 대통령은 심야에 장문의 글로 반박한 뒤 “말 배우는 유치원생처럼 말을 제대로 못 알아듣는 분들이 있다”며 날을 세웠다. 이 대통령은 이날 오전 자신의 엑스(X·옛 트위터) 계정에 ‘집 주인들 백기 들었나, 서울 아파트값 급브레이크’라는 제목의 기사를 소개하며 “비정상의 정상화, 부동산 투기는 실패할 것 같나요”라는 글을 올렸다. 해당 기사에는 정부가 부동산 세제 개편 검토 가능성을 언급한 이후 서울 아파트값이 소폭 하락했다는 내용이 담겼다. 이 대통령은 과거 경기지사 시절 계곡·하천 불법시설 정비사업을 펼친 일을 거론하며 “불법 계곡의 정상화로 계곡 정비를 완료했다”고 언급했다. 또 “불법과 부정이 판치던 주식시장을 정상화해 5천피(시대)를 개막했다”고 덧붙였다. 그러면서 “부동산 정상화는 5천피, 계곡 정비보다 훨씬 쉽고 더 중요한 일”이라고 강조했다. 이 대통령은 “기회가 있을 때 잡으시길 바란다. 이번이 마지막 기회였음을 곧 알게 될 것”이라고 덧붙였다. 이는 집값 상승을 기대하며 매물을 내놓지 않고 있는 일부 투기성 다주택자 등을 겨냥한 경고로 해석된다. 이를 두고 국민의힘 박성훈 수석대변인은 “그렇게 쉬운 부동산 정상화를 왜 아직까지 하지 못하고 있는지, 국민은 대통령의 현실 인식에 어처구니가 없을 뿐”이라는 논평을 냈다. 그러자 이 대통령은 이날 오후 11시 49분쯤 이런 비판을 다룬 기사를 인용한 뒤 “언어 해득 능력을 아직 완전히 갖추지 못한 분들을 위해 ‘쉽다’는 말의 정확한 의미를 자세히 풀어 쓴다”고 재차 글을 올렸다. 이 대통령은 ‘쉽다’는 표현에 관해 “계곡 정비나 주가 5천 달성이 세인들의 놀림거리가 될 만큼 불가능해 보이고 어려웠지만 총력을 다해 이뤄냈다”며 “집값을 안정시키는 일이 그것보다야 더 어렵겠느냐(라는 뜻)”라고 설명했다. 이어 “집값 안정은 무슨 수를 써서라도 반드시 성공시킬 것”이라며 “‘곱버스’처럼 손해 보지 말고, 다주택자는 오는 5월 9일까지 양도세 중과 면제하는 마지막 기회를 활용해 감세 혜택 누리며 이번 기회에 팔라는 말”이라고 덧붙였다. 곱버스는 주가지수 하락 시 2배씩 수익을 보는 인버스 레버리지 투자 상품을 의미한다. 최근 급격한 코스피 상승으로 이 상품에 투자한 이들이 큰 손해를 봤다. 이 대통령은 “법적으로, 정치적으로 가능한 수단은 얼마든 있다”며 “정부 정책이 합리적이고 정당하며 국민의 지지를 받고 법적 근거를 가졌다면 사익에 근거한 일부의 저항은 성공할 수 없고 결국 손실을 입는다”고 경고했다. 이어 “결론적으로 정부는 의지와 수단을 모두 가지고 있으니, 정부 정책에 맞서 손해 보지 말고 기회가 있을 때 놓치지 말고 감세 혜택을 누리며 다주택을 해소하기를 바란다”고 재차 강조했다.

“사장님, 전세는 됐고요. 보증금 제일 적은 월세로 찾아주세요. 월 1500만원까지는 그냥 비용 처리하면 됩니다.” 30일 오후, 서울 용산구 한남동의 한 고급 주택 전문 중개법인에서 들은 대화입니다. 상담하러 온 50대 사업가 A씨는 보증금 30억원짜리 전세 매물을 권하는 중개사에게 손사래를 쳤습니다. “그 돈 박아두면 바보”라는 게 그의 지론이었습니다. 불과 몇 년 전만 해도 “전세 없어서 못 들어간다”며 아우성이던 곳인데, 공기가 완전히 달라졌습니다. 일반 서민들에게 월세는 ‘주거비 부담’이자 ‘사라지는 돈’이지만, 지금 강남과 용산의 자산가들에게 월세는 가장 트렌디한 ‘투자 기법’이 되었습니다. 1년에 2억원 가까운 생돈을 월세로 태우면서도 웃는 부자들의 속사정, 현장에서 들어보니 그들의 계산기는 이미 다르게 돌아가고 있었습니다. ◆“보증금 뺄게요”…月 1000만원 우습게 아는 ‘큰손’들 2026년 새해 벽두부터 임대차 시장에 ‘초고가 월세’ 광풍이 불고 있다. 금리는 내려갔다지만, 자산가들은 여전히 목돈을 전세 보증금으로 깔고 앉는 것을 극도로 꺼리는 분위기다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 입이 떡 벌어지는 거래가 속출했다. 서울 용산구 원효로1가 ‘용산더프라임’ 전용 241㎡(펜트하우스)는 이달 초 보증금 한 푼 없이 ‘월세 1530만원’에 계약됐다. 1년 치 월세만 합쳐도 1억8360만원이다. 지방 중소도시 아파트 한 채 값을 1년 임대료로 지불하는 셈이다. 강남권도 ‘억’ 소리 나기는 마찬가지다. 강남구 신사동 ‘압구정하이츠파크’는 보증금을 4억원으로 낮추고 월세 1400만원을 받는 조건으로 세입자를 구했다. 성수동의 랜드마크 ‘트리마제’ 역시 전용 84㎡ 국민평형이 월세 1100만원(보증금 3억원)에 거래됐다. 청담동의 B 공인중개사는 “예전엔 집주인이 월세를 원하고 세입자가 전세를 원했는데, 지금은 정반대”라며 “세입자가 먼저 ‘보증금 1억원을 줄일 때마다 월세를 얼마 더 내면 되냐’고 역제안을 해온다”고 귀띔했다. ◆부자들의 계산법 “30억 묶느니 굴린다” 왜 이런 현상이 벌어질까. 자산가들의 답은 명쾌했다. ‘유동성 확보’와 ‘세금 회피’다. 강남에 거주하는 대기업 임원 C씨는 “전세 보증금 30억원을 은행 예금에만 넣어놔도 연 이자가 1억원 가까이 나오고, 미국 주식이나 채권에 투자하면 기대 수익은 그 이상”이라며 “월세 1억원을 내더라도 나머지 차익이 남는데 왜 목돈을 섞이느냐”고 반문했다. 자산가들에게 전세는 기회비용을 날리는 ‘손해 보는 장사’가 된 것이다. 세금 문제도 크다. 고액 전세 보증금은 자금 출처 조사의 타깃이 될 수 있고, 건강보험료 산정 등에서도 불리하게 작용할 수 있다. 반면 월세는 사업자의 경우 비용 처리가 가능하거나, 자산 노출을 최소화할 수 있는 수단이 된다. KB금융지주 경영연구소 보고서에 따르면 금융자산 10억원 이상 부자는 47만명을 넘어섰다. 월 1000만원대 주거비를 ‘소비’가 아닌 ‘운용 비용’으로 감당할 체력이 되는 수요층이 그만큼 두터워졌다는 방증이다. ◆2026년 ‘공급 절벽’…“월세, 부르는 게 값 될 것” 문제는 앞으로다. 전문가들은 이러한 고액 월세 현상이 올해 더욱 심화될 것으로 내다본다. 서울 아파트 입주 물량이 씨가 말랐기 때문이다. 부동산R114 등 업계 데이터를 종합하면 올해 서울 아파트 입주 물량은 역대 최저 수준으로, 전년 대비 30% 이상 급감할 전망이다. 특히 자산가들이 선호하는 강남 3구와 용산구의 신축 대형 평형 공급은 사실상 전무하다. 한 부동산 시장 전문가는 “공급은 없는데 눈높이 높은 수요는 여전해, 올해는 월세 2000만원 시대를 여는 단지들이 속출할 것”이라며 “전세 사기 공포로 빌라 시장에서 시작된 ‘월세 선호’ 현상이 이제는 아파트 시장의 최상단까지 점령했다”고 분석했다.

국토교통부가 29일 용산 국제업무지구에 당초 계획보다 4000가구 늘어난 총 1만가구의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 도심 핵심 입지에 대규모 물량을 투입해 주택 시장 안정을 도모하겠다는 정부의 방침과 도시 경쟁력 및 주거 쾌적성을 우선시하는 서울시의 입장이 엇갈리는 모습이다. ◆ 6000호에서 1만호로… 주거 공급 계획의 변화 당초 서울시와 코레일 SH공사가 수립한 용산 국제업무지구의 주택 공급 규모는 6000가구였다. 이는 업무 중심지의 기능을 유지하면서 교통 및 교육 인프라의 수용 능력을 고려해 산출된 수치로 알려졌다. 그러나 국토부의 이번 발표로 공급 물량은 1만가구까지 확대됐다. 정부는 가용한 부지를 최대한 활용해 주택 공급 부족 우려를 해소하겠다는 입장이지만 이 과정에서 발생할 고밀 개발에 대한 논의가 수면 위로 떠오르고 있다. ◆ 데이터로 본 밀도 변화… 대지지분 4.8평에서 2.9평으로 공급 물량이 늘어남에 따라 주거 환경 수치에도 변화가 나타날 것으로 보인다. 주거시설이 들어설 업무지원존 부지(약 9만5000㎡)를 기준으로 계산할 때 서울시가 당초 계획했던 6000가구 안의 평균 대지지분은 약 15.8㎡(4.8평) 수준이었다. 하지만 1만가구로 늘어날 경우 이 수치는 약 9.5㎡(2.9평)까지 낮아지는 것으로 나타났다. 대지지분 감소는 건물 간 간격 축소 및 초고층 밀집으로 이어질 가능성이 크다는 분석이다. 일각에서는 주거 질 저하를 우려하며 소위 ‘닭장 아파트’로 전락할 수 있다는 비판까지 제기되는 상황이다. 특히 소형 평형 위주의 구성으로 인해 당초 기대했던 가족형 단지 조성에 한계가 있을 것이라는 지적도 나온다. ◆ 지자체 및 지역 사회의 공식 입장과 반발 지자체와 지역 사회의 반대 목소리는 선명하게 나타나고 있다. 박희영 용산구청장은 “자치구와 주민 협의 없는 밀어붙이기식 물량 확대는 수용할 수 없다”며 “교육 및 교통에 대한 종합 검토 없는 증설은 난개발을 초래할 뿐”이라는 입장을 밝혔다. 동부이촌동 등 용산 일대 주민들 역시 이번 계획에 대해 강한 우려를 표명하고 있다. 주민들은 용산이 서울의 도시 구조를 재편할 마지막 기회임에도 핵심 입지에 대규모 주택을 집중 배치하는 것이 글로벌 기업 유치와 국가 경쟁력에 부정적 영향을 줄 것이라고 주장했다. 또한 주거 물량을 인근 유휴 부지로 분산 배치할 것을 요구하며 이번 계획의 전면 재검토를 촉구하고 있다. ◆ 공급 안정 시그널 및 향후 추진 과제 이번 대책이 시장에 주는 긍정적인 신호도 존재했다. 용산 핵심 입지에 1만가구 규모의 공급을 예고한 것은 대기 수요자들에게 강력한 시그널을 전달해 시장 불안을 억제하는 효과가 있을 것이라는 평가다. 다만 서울시가 학교 부지 부족과 교통 정체 심화 등을 이유로 신중한 입장을 보이고 있어 실제 사업 추진 과정에서 진통이 예상된다. 계획 변경에 따른 행정 절차 재수립 등으로 인해 실제 공급 시기가 당초 예상보다 지연될 수 있다는 관측도 제기되고 있다. ◆공급 방향은 긍정적이나 실행 속도가 관건 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 이번 대책에 대해 “수요가 집중된 서울 핵심 입지를 활용해 주택을 공급하겠다는 구상은 시장의 구조적 문제를 정면으로 겨냥한 것”이라며 “공급 부족 우려에 기댄 투기적 가수요를 억제하겠다는 정책 의지가 분명해 보인다”고 평가했다. 함 랩장은 “다만 착공에서 실제 입주까지 소요되는 시간차에 대한 실효성 우려를 어떻게 상쇄하느냐가 숙제”라며 “가시적인 착공과 분양이 빠르게 뒤따를 수 있는 속도전이 정책 효과의 관건이 될 것”이라고 제언했다.

정부가 발표한 1·29 부동산 공급 대책을 두고 야권에서 정책 실효성을 지적하는 목소리가 나왔다. 국민의힘 지도부와 국토교통위원회 소속 의원들은 이번 대책이 시장의 핵심 요구를 반영하지 못했다며 비판적 견해를 밝혔다. 국민의힘 송언석 원내대표는 30일 원내대책회의에서 “재개발 규제 완화가 빠진 이번 공급 정책은 또다시 실패할 가능성이 크다”고 말했다. 송 원내대표는 공급 시기에 대해 “착공 시점이 대부분 2028년 이후이며 공사 기간까지 고려하면 실제 입주는 빨라야 5년 뒤가 될 것”이라며 “당장의 주거 불안을 해소하기에는 너무 늦은 대책”이라고 평가했다. 이어 태릉 CC 등 과거 주민 반대로 무산됐던 부지가 포함된 점을 언급하며 지자체와의 갈등을 고려하지 않은 추진이라는 점을 강조했다. 청년과 신혼부부를 대상으로 한 공급 목표가 현실과 맞지 않는다는 주장도 제기됐다. 조은희·김재섭 의원 등은 기자회견을 통해 “용산국제업무지구는 분양가가 20억 원이 넘는 초고가 지역”이라며 “청년과 신혼부부 등 무주택 서민에게 그림의 떡을 흔드는 것”이라고 비판했다. 이들은 대출 규제와 소득 수준을 고려할 때 “일부 현금 부자들만 접근 가능한 선별적 공급이 될 우려가 크다”고 덧붙였다. 공급 물량의 구체적인 구성에 대한 분석 결과도 공개됐다. 국회 국토교통위원회 소속 이종욱 의원은 정부가 발표한 6만 호 중 새로운 물량은 26%인 1만 5000호 수준이라고 밝혔다. 나머지 74%는 이미 지자체가 추진 중이거나 과거에 무산됐던 사업이라는 분석이다. 이 의원은 이를 두고 “마치 대규모 신규 공급인 것처럼 포장하는 행위”라고 지적했다. 국민의힘은 “가장 빠르고 좋은 해법은 규제 완화를 통한 민간 주도의 재건축 재개발 주택 공급 정상화”라고 주장했다.

부동산 시장을 지탱하는 모든 엔진이 한꺼번에 꺼지고 있다. 지난해 주택 시장의 미래를 보여주는 인허가부터 착공과 분양 그리고 실제 입주로 이어지는 준공 지표까지 전년 대비 일제히 하락 곡선을 그렸다. 당장의 매매 거래량은 서울을 중심으로 반등하고 있지만 2~3년 뒤 찾아올 ‘신축 아파트 대가뭄’에 대한 공포가 수치로 확인된 셈이다. ◆ 사라진 새 아파트… 서울과 지방의 ‘극과 극’ 온도 차 30일 국토교통부가 발표한 ‘2025년 12월 주택통계’에 따르면 상황은 생각보다 심각하다. 지난해 전국 주택 인허가는 37만 9834가구로 전년 대비 12.7% 감소했다. 특히 서울의 인허가 물량은 무려 19.2%나 빠졌다. 땅을 다지고 허가를 받아야 집을 짓는데 그 첫 단추부터 끼워지지 않고 있다는 뜻이다. 건설 현장의 활기를 보여주는 착공 지표는 양극화의 정점을 찍었다. 서울은 전년 대비 23.2% 늘며 재건축 열기를 반영했지만 지방은 24.5% 급락하며 건설 경기 침체의 직격탄을 맞았다. 공급의 ‘맥’이 끊기면서 향후 수도권 신축 아파트의 희소 가치는 더욱 치솟을 것으로 보인다. ◆ ‘월세 60%’ 시대의 습격… 전세 사다리가 사라진다 공급 위축보다 서민들이 더 피부로 느끼는 위협은 ‘전세의 종말’이다. 지난해 임대차 시장에서 월세 비중은 63.0%를 기록하며 사상 최고치를 경신했다. 2021년 43.5%였던 월세 비중이 매년 가파르게 상승하며 불과 4년 만에 60% 선을 돌파해 주거 문화의 패러다임이 완전히 바뀌었다. 이는 고금리와 전세 사기 공포로 인해 세입자들이 울며 겨자 먹기로 월세를 선택하고 있기 때문이다. 12월 한 달간 전세 거래가 15.4% 늘어나는 사이 월세는 26.1% 폭증했다. 소득은 제자리인데 매달 나가는 주거비 부담만 커지면서 서민들의 자산 형성 기회는 점점 박탈당하고 있다는 지적이 나온다. ◆ ‘악성 미분양’ 줄었지만… 지방은 여전히 ‘눈물’ 소위 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 2만 8,641가구로 전월 대비 소폭 줄어들며 일단 한숨을 돌렸다. 하지만 속내를 들여다보면 처참하다. 악성 미분양의 85.2%가 지방에 쏠려 있어 서울의 아파트 거래량이 전년 대비 42.6% 폭발적으로 늘어나는 사이 지방 시장은 고사 직전의 위기를 맞고 있다. 집을 지을 땅도 지어지는 건물도 줄어드는 상황에서 월세 비중까지 치솟는 현재의 구조는 향후 주거비 폭등의 도화선이 될 수 있다. 부동산 시장의 양극화와 공급 부족이라는 이중고가 한국 경제의 새로운 뇌관으로 부상하고 있다.

강남3구와 마용성이 견인하던 상승장이 서울 전역의 가성비 입지와 경기의 광명, 안양, 수지로 빠르게 번지고 있다. 수도권 전반의 가격 키 맞추기가 정점으로 치닫는 모양새이다. ◆ 서울 강북은 성북·마포·노원, 한강 이남은 관악·동작이 주도 이번 주 서울 아파트값은 지난주(0.29%)보다 상승폭을 키우며 0.31% 상승했다. 특히 강북권에서는 성북구(0.42%)와 마포구(0.41%), 성동구(0.40%), 노원구(0.41%)가 나란히 급등하며 시장을 달구고 있다. 성북은 길음뉴타운과 돈암동의 탄탄한 대단지들이, 마포는 상암과 도화동의 주요 단지들이 가격을 견인 중이다. 노원 역시 중계·상계동 일대를 중심으로 ‘가성비 최고의 학군지’라는 매력이 부각되며 매수세가 살아나고 있다. 한강 이남권에서는 관악구(0.55%)가 이번 주 서울 최고 상승률을 기록했다. 강남권 초인접 입지라는 강력한 장점에도 불구하고 상대적으로 낮은 가격대 덕분에 가성비를 중시하는 실수요자들이 대거 몰린 영향이다. 동작구(0.44%) 역시 사당동 바로 옆이 서초구 방배동이라는 점이 부각됐다. 서초 생활권을 공유하는 가성비 단지를 중심으로 거래가 체결되며 강세를 보였다. ◆ 경기권 상승세의 중심 안양 동안·용인 수지·광명 경기도에서는 평촌 학군지를 포함한 안양 동안구(0.58%)와 강남 접근성이 좋아 판교 생활권으로 분류되는 용인 수지구(0.58%)의 기세가 무섭다. 이들 지역은 우수한 교육 환경과 교통망을 갖춘 역세권 단지를 중심으로 매물이 빠르게 소진되며 신고가 거래가 이어지고 있다. 특히 수지는 풍덕천과 상현동의 중소형 아파트들이 가격을 밀어 올리며 활발한 흐름을 보여주고 있다. 최근 1만 가구가 넘는 대규모 신축 아파트들이 준공되어 입주장이 펼쳐지고 있는 광명시(0.48%)도 주목해야 한다. 대단지 입주에 따른 물량 부담 우려를 딛고, 오히려 신축 브랜드 타운의 가성비와 주거 쾌적성이 부각되면서 수도권 전체에서 가장 주목받는 지역으로 떠올랐다. 반면 공급이 많은 평택이나 일산서구 등은 여전히 하락세에 머물러 있어 입지에 따른 온도 차는 더 벌어지고 있다. ◆ 전세 매물 씨가 말랐다, 집값 떠받치는 전세가 상승 매매가 상승 뒤에는 불안한 전세 시장이 자리 잡고 있다. 서울 성동구(0.42%)는 전세 물건 찾기가 정말 힘들다는 말이 나올 정도로 매물이 귀해지며 급등했다. 노원구(0.27%)와 서초구(0.30%) 등 학군 선호 지역들도 이사 수요가 겹치며 전셋값이 고공행진 중이다. 전셋값이 오르면 결국 집을 사려는 심리도 자극받게 된다. 전세로 사느니 차라리 내 집을 마련하겠다는 수요가 서울과 경기의 대표 가성비 입지들로 계속 유입되고 있다. 현재 부동산 시장은 확실한 정주 여건을 가진 단지로 수요가 쏠리는 현상이 갈수록 심화되는 모습이다. ◆ 정부의 6만 가구 공급 폭탄, 시장 열기 잠재울까 시장 과열 조짐에 정부도 즉각 대응에 나섰다. 이날 오전 발표된 대규모 공급 계획에 따르면 용산 역세권 1만 3501가구가 포함되어 서울과 경기에 총 6만 가구가 공급될 예정이다. 이는 판교신도시의 2배이자 여의도 면적의 1.7배에 달하는 규모다. 특히 서울 물량(3만 2000가구)이 전체의 절반을 넘는다는 점에서 시장에 던지는 메시지가 강렬하다. 핵심 입지인 용산에 화력을 집중한 이번 공급 폭탄이 키 맞추기에 들어간 현재의 매수세를 진정시킬 수 있을지가 향후 부동산 시장의 최대 변수가 될 전망이다. 전문가들은 이번 대책이 용산 등 서울 핵심지 유휴부지를 정조준했다는 점에서 가수요 억제와 중장기적 시장 안정에 단비가 될 것으로 평가한다. 다만 실제 입주까지 걸리는 시차를 고려할 때 정책의 실효성을 높이기 위한 신속한 실행력이 무엇보다 중요하다는 지적이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 도심 공급 확대라는 메시지는 중장기적으로 주택시장 안정의 핵심 열쇠가 될 수 있다”며 “가시적인 착공과 분양이 빠르게 뒤따를 수 있는 속도전이 정책 효과의 관건이 될 것”이라고 분석했다.