지난 9일 찾은 경기도 성남시 분당구 정자역 '더샵 분당하이스트'(구 느티마을 4단지) 리모델링 현장은 지하주차장과 지상의 골조공사 마감에 한창이었다. 더샵 분당하이스트는 기존 1006세대에서 리모델링을 통해 1149세대로 143세대가 늘어난다. 수평으로 1세대를 늘리고 수직으로 1세대씩 더 올리는 방식이다. 지하로는 기존 지하 1층에서 지하 4층으로 3개 층을 더 깊게 파낸다. 기존 부지의 남는 공간에 별동도 1동을 새로 지어 16개동에서 17개동이 됐다. 지상 대부분을 차지했던 주차공간은 모두 지하 1~4층으로 내려갔다. 기존에는 601대만 수용 가능했으나 리모델링을 통해 1966대의 주차공간을 확보하면서 세대당 1.66대 수준으로 늘었다. 엘리베이터는 지하주차장과 세대를 직접 연결해 편의성을 높였다. 지하 공간은 위에서 아래로 점차 파내려가는 이른바 '탑다운(Top-down)' 방식으로 철골을 활용한 슬래브지지공법을 적용했다. 기존 골조를 그대로 두고 한 층씩 파내려가는 만큼 고난도 기술이 필요한 공법이다. 지하 1층에는 기존 아파트 벽의 흔적이 남아있다. 지상 공간은 최근 아파트 트렌드에 맞춰 녹지 공원으로 조성된다. 수평증축이 이뤄진 세대에 들어서면 복도와 발코니를 확장한 흔적을 찾아볼 수 있다. 이를 통해 세대당 면적도 전용면적 58㎡에서 66·74㎡로, 66·67㎡는 66·84㎡로 평수가 커진다. 평형도 기존에는 4개 타입이었으나 총 28개 타입으로 늘었다. 일반적으로 리모델링은 층고를 더 높이기 어렵다는 것이 한계로 꼽힌다. 포스코이앤씨는 개방성을 높이기 위해 무덕트형 환기시스템을 적용하고 거실 우물천장용 직간접 특화조명인 루미나2.0을 설치하는 방식으로 우물천장 폭을 확대했다. 이 단지는 이달 중 늘어난 143세대에 대해 일반분양을 실시하고 내년 10월 준공 예정이다. 분양가는 미정으로 조만간 모집공고를 통해 확정 공개된다. 포스코이앤씨는 국내 리모델링 시장의 선두주자로 꼽힌다. 2012년부터 리모델링 전담조직을 준비해 2014년 리모델링 시장에 본격 진출했다. 올해만 해도 서울 영등포구 문래현대5차, 송파구 가락한신 등 총 3321억원 규모의 사업을 따냈다. 지금까지 수주한 리모델링 단지는 서울 22곳을 포함해 총 46곳으로 누적 수주고가 14조3000억원에 달한다. 준공된 지 15~20년 된 아파트는 재건축 연한에 미치지는 못하지만 노후화된 환경을 개선하고자 하는 수요가 점차 늘어나고 있다. 재건축 대비 사업성도 고려해야 하는 만큼 리모델링 시장도 점차 확대되는 추세다. 포스코이앤씨 현장 관계자는 "리모델링 공사가 재건축보다 더 복잡하고 정밀한 기술을 필요로 하고, 공사기간도 재건축보다 빠르다고 할 수는 없다"면서도 "인허가 등 사업에 필요한 절차가 재건축보다 더 짧고 빠르다"고 설명했다. 2024년 준공된 서울 강동구 '더샵 둔촌포레'는 둔촌동 현대 1차아파트를 리모델링한 단지다. 지상 14층, 5개동 498세대 규모였던 기존 둔촌 현대 1차 아파트는 지하 2층~지상 14층, 8개동 572세대로 탈바꿈했다. 전날 방문한 더샵 둔촌포레는 신축 아파트 단지라고 해도 믿을 만큼 깔끔한 외관과 화려한 문주, 티하우스 등 지상 녹지를 갖췄다. 리모델링을 한 흔적은 각 동의 측벽 외관이 디자인 차이로 겨우 알아볼 수 있다. 국내 최초로 500세대 이상 대규모 리모델링한 단지로 주목받았던 둔촌포레는 3개 동을 별도로 증축했다. 신축동에는 어린이집을 비롯한 커뮤니티 시설을 집중 배치했다. 주차대수는 기존에 368대 수준이었으나 지하 2개 층을 굴착해 703대로 2배 가까이 늘렸고 역시 엘리베이터가 주차장에서 각 세대로 직접 이어지도록 했다. 조합원 세대는 기존의 전용 84㎡가 93·95㎡ 면적으로 확장됐으며 신축동은 84㎡, 112㎡가 추가되며 평형이 다양해졌다. 이처럼 리모델링을 거친 후 일반분양분 청약에서 최고 155대 1의 경쟁률을 기록했다. 포스코이앤씨는 내년에도 용인 수지 동부, 분당 매화마을 2단지, 수원 영통 벽적골 주공 8단지 등 리모델링 단지에 대한 이주·착공 절차를 밟을 예정이다. 이원현 포스코이앤씨 상무는 "수주 단계부터 사업관리, 공사 수행에 이르는 리모델링 전 과정에서 축적된 차별화된 기술력과 사업 수행 역량을 바탕으로, 일반분양을 통해 주택공급에 기여하고 노후 공동주택의 가치를 높이는 최적의 솔루션을 제공해 리모델링 시장을 선도해 나갈 것"이라고 말했다.

지난 7월 서울 오피스빌딩 매매시장에서 거래된 8건 모두 법인이 사들인 것으로 나타났다. 거래량은 전달 수준을 유지했으나 전체 거래금액은 4.4% 줄어든 9834억 원에 그치며 숨고르기 양상을 보였다. 10일 빅데이터 전문 기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가를 분석해 발표한 자료에 따르면, 7월 서울시 오피스빌딩 매매거래량은 전달과 같은 8건을 기록했다. 매매거래금액은 1조 287억 원에서 9834억 원으로 소폭 감소했다. 다만 지난해 같은 달(6건, 7552억 원)과 비교하면 거래량은 33.3%, 거래금액은 30.2% 늘어난 수준이다. ◆ ‘강남358타워’ 4450억 최고가… 권역별 희비 엇갈려 권역별로는 뚜렷한 양극화가 나타났다. 강남·서초권역(GBD)은 거래량이 전월과 같은 2건이었으나, 거래금액은 560억 원에서 5230억 원으로 833.9% 폭증했다. 강남구 역삼동 소재 ‘강남358타워’가 4450억 원에 팔리며 7월 최고가를 기록한 영향이다. 이어 청담동 ‘연경빌딩’이 780억 원에 거래됐다. 반면 종로·중구 도심권역(CBD)은 거래량 2건을 유지했으나 거래금액은 1610억 원에서 1243억 원으로 22.8% 감소했다. 영등포·마포권역(YBD)은 거래량이 1건에서 3건으로 늘었음에도 거래금액은 8112억 원에서 3275억 원으로 59.6% 급감했다. YBD 주요 거래로는 영등포구 당산동4가 ‘에이원타워 당산’(1630억 원), 마포구 동교동 ‘케이스퀘어’(1500억 원) 등이 이름을 올렸다. ◆ 오피스빌딩 8건 100% ‘법인’ 매수… 큰손 쏠림 뚜렷 7월 거래된 서울 오피스빌딩 8건의 매수 주체는 전량 법인으로 확인됐다. 매도 주체는 법인 6건, 개인 2건이었다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래가 8968억 원으로 전체의 91.2%를 차지했다. 개인이 매도하고 법인이 매수한 거래는 866억 원(8.8%)에 달했다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “7월 서울 오피스빌딩 매매시장은 주요 중대형 빌딩 거래 4건이 전체 거래금액의 약 90%를 차지하며 시장을 견인했다”며 “전체 8건 모두 법인이 매수한 가운데 재단 등 전략적 투자자(SI)가 자산 매입에 나서며 법인 중심의 수요를 뒷받침했다”고 설명했다. ◆ 사무실 시장은 거래액 반토막… 인허가 물량은 247% 급증 집합건물인 사무실 매매시장은 직전 달의 반등세를 이어가지 못하고 하락세로 돌아섰다. 7월 서울 사무실 거래량은 129건, 거래금액은 1조 799억 원으로 전월 대비 각각 24.6%, 47.8% 줄었다. 사무실 시장 역시 법인의 영향력이 컸다. 전체 129건 중 법인 매수가 70건(54.3%)을 차지했고, 금액 기준으로는 법인 간 거래가 9605억 원(88.9%)에 달했다. 한편 향후 공급 지표는 큰 폭으로 개선됐다. 국토교통부 건축인허가 자료에 따르면 7월 업무시설 신규 건축인허가 연면적은 18만 6377㎡로 전월 대비 246.8% 급증했다. 건축인허가 건수 또한 16건으로 45.5% 늘어나 향후 오피스 공급 기반이 차츰 회복될 것이라는 관측이다.

집값 담합과 불법 중개, 실거래가 거짓 신고 등 부동산 시장의 거래질서를 교란해 적발된 사례가 최근 5년 6개월 동안 1000건을 넘어섰다. 특히 올해는 상반기에만 이미 지난해 전체 적발 규모의 60%를 웃돌며 시장 교란 행위가 다시 고개를 드는 양상이다. 9일 국회 국토교통위원회 소속 윤종군 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 2021년부터 올해 6월까지 집계된 부동산 거래질서 교란행위 조치 건수는 총 1005건이다. 조치 유형별로는 범죄 혐의가 짙어 수사기관에 넘겨진 ‘수사의뢰 등’이 477건으로 전체의 절반 가까이를 차지했다. 이어 자격취소나 업무정지 등 ‘행정처분’이 337건, 탈세 의혹에 따른 ‘세무서 통보 등’이 191건 순이었다. ◆ 2021년 53건서 지난해 373건… 올 상반기만 238건 ‘비상’ 연도별 적발 추이를 살펴보면 불법 행위 적발 건수는 가파른 상승 곡선을 그리고 있다. 2021년 53건 수준이던 조치 건수는 2022년 2건으로 일시적 감소세를 보였으나, 2023년 121건, 2024년 218건, 2025년 373건으로 급증했다. 올해 역시 증가세가 가파르다. 상반기에만 238건이 적발되며 지난해 전체 조치 건수의 64%에 육박했다. 올 상반기 조치 내역은 세무서 통보 등이 100건으로 가장 많았고, 수사의뢰 등 73건, 행정처분 65건 순으로 집계됐다. ◆ 담합은 형사고발·설명 부실은 영업정지… 적발 유형도 다양 위반 유형별 제재 방식은 사안의 경중에 따라 엇갈렸다. 시세에 직접적인 영향을 미치는 ‘집값 담합’의 경우 수사의뢰 등이 124건으로 대다수를 차지했다. 세무서 통보 등은 18건, 행정처분은 3건이었다. 반면 현장에서 빈번한 ‘중개대상물 설명 불성실’은 행정처분이 112건으로 가장 많았으며, 수사의뢰 등과 세무서 통보 등은 각각 35건씩 이뤄졌다. 자격증이 없는 이에게 명의를 빌려주는 ‘등록증 대여 금지 위반’은 수사의뢰 등이 82건, 행정처분이 43건, 세무서 통보 등이 9건으로 조사됐다. ◆ 자격증 대여·허위 계약서·‘업계약’ 분양 대출 사기까지 적발 실제 적발된 불법 행위의 수법도 다양했다. 한 공인중개사는 무자격자에게 상호와 성명을 빌려주고 불법 중개를 방조하다 덜미를 잡혔다. 해당 무자격자는 등록증을 도용해 임대차 계약을 직접 체결해 온 것으로 확인됐다. 임대차 계약 체결일을 임의로 소급·변경해 허위 계약서를 작성한 공인중개사에게는 업무정지 처분이 내려졌다. 오피스텔 분양 과정에서 매수인의 대출 한도를 늘려주기 위해 실제 거래액보다 높은 금액으로 ‘업계약’을 체결한 뒤 실거래가를 허위 신고해 과태료 처분을 받은 사례도 드러났다. 윤 의원은 “집값 담합, 설명 불성실 등의 부동산 거래질서 교란행위는 내 집 마련 꿈을 갖고 부동산을 찾는 국민들의 희망을 농락하는 행위”라며 “정부 당국과 지자체는 보다 엄격한 감독과 처벌로 부동산 거래질서 교란행위를 근절해야 한다”고 강조했다.

서울시가 장기전세주택의 20년 만기 퇴거에 예외를 두지 않겠다고 못 박았다. 오세훈 서울시장은 앞선 8일 제도 도입 이후 첫 만기를 앞두고 거주기간 연장을 요구하는 일부 입주민을 향해 “비양심적인 억지”라고 말했다. 오 시장은 이날 서울시청 대회의실에서 열린 ‘장기전세주택, 서울의 주거사다리 희망토크’에서 “(거주 기간 만기 이후에도) 더 살고 싶다는 분들이 계셔서 시끌시끌한 상황”이라며 “이는 비양심적인 억지”라고 밝혔다. 그러면서 “서울시는 (만기 후 퇴거에) 예외를 두지 않을 것”이라며 “장기전세주택 입주를 기다리는 분이 많고 이들도 서울 시민이기 때문”이라고 강조했다. 오 시장은 다만 문을 완전히 닫지는 않았다. 그는 “고령이면서 거동이 불편한 경우처럼 극히 예외적인 사정이 있으면 매입임대주택이나 비아파트 주택으로 안내하겠다”고 말했다. 그러면서도 “이 경우도 극도로 제한할 것”이라고 덧붙였다. 이날 행사에는 장기전세주택에서 내 집 마련에 성공했거나 준비 중인 입주민·퇴거자 13명과 주거·부동산 전문가 등이 참석했다. 서울시는 이들로부터 거주 경험과 내 집 마련 사례, 제도 개선 의견을 들었다. 장기전세주택은 2007년 서울시가 도입해 지금까지 3만8296가구가 공급됐다. 지난 5월 말 기준 서울주택도시개발공사(SH)가 보유한 공공임대주택의 12%를 차지한다. 서울시는 “시세보다 낮은 보증금이 저축으로 이어졌다”고 설명한다. 올해 장기전세주택의 평균 보증금은 2억9300만원으로, 지난달 KB부동산 기준 서울 아파트 평균 전세가격 7억1178만원의 약 41% 수준이다. 현재 거주 세대의 평균 거주기간은 약 10년이다. 2022년 SH 패널조사에서는 입주 가구의 69.9%가 매월 평균 62만5000원을 저축했고 83.7%가 청약통장을 갖고 있었다. 제도 도입 이후 계약기간이 끝나기 전에 퇴거한 가구는 이달 기준 1만5529가구로 누적 공급량의 34%다. 이 가운데 82.4%는 자가 구입이나 민간 전세 이동 등을 위해 계약자가 먼저 요청해 나갔다. 이들이 장기전세주택에 머문 기간은 평균 7년6개월이었다. 구로구 장기전세주택 입주민 김모씨는 “저렴한 보증금으로 안정적으로 살 수 있었기에 조금씩이라도 저축해 내 집을 장만할 기반이 됐다”고 말했다. 갈등의 무대는 내년부터 만기가 돌아오는 초기 입주 단지들이다. 강일리버파크와 고덕리엔파크, 송파파인타운 등의 입주민들은 보증금을 시세의 80% 수준까지 올린 재계약을 허용하거나, 20년을 채운 거주자에게 감정가 기준의 분양전환 기회를 달라고 요구하고 있다. 입주 뒤 20년 가까이 흐르는 동안 서울 집값과 전셋값이 크게 오른 데다 고령층에 접어든 주민도 있어, 기존 보증금만으로는 생활권 안에서 새 주거지를 마련하기 어렵다는 것이 이들의 입장이다. 이에 대해 서울시와 SH는 계약서를 근거로 든다. 논란이 된 단지의 입주자 모집공고와 임대차계약서에 분양전환 조항 자체가 없다는 것이다. 법제처도 장기전세주택은 임대의무기간이 끝나기 전에 조기 분양전환할 수 없다고 해석했다. 반면 서울시는 최장 20년 거주와 분양전환 불가가 2007년 최초 입주자 모집공고부터 명시된 제도의 기본 조건이라고 강조한다. 이러한 가운데 여론은 서울시 의견에 가깝다. 서울시가 한국리서치에 의뢰해 지난달 10∼19일 서울시민 1000명에게 물은 ‘장기전세주택 시민인식조사’에서는 20년 만기 거주자의 퇴거에 찬성한다는 응답이 73.9%였다. 퇴거에 찬성한 이유를 물은 문항에서는 ‘계약대로 원칙을 지켜야 해서’가 37.2%, ‘공공임대의 본래 목적이 영구 거주가 아니라 자립 지원에 있어서’가 37.1%로 갈렸다. 현행 최장 거주기간인 20년에 대해서는 53.2%가 적정하다고 답했다. 거주기간을 단축해야 한다는 응답은 25.7%, 연장해야 한다는 응답은 18.5%였다. 한편 서울시는 내년 310가구를 시작으로 2028년 682가구, 2029년 1747가구, 2030년 2452가구, 2031년 4170가구 등 만기가 돌아오는 약 9300가구를 순차적으로 반환받아 다시 공급할 계획이다. 돌려받은 집은 청년과 신혼부부 등을 위한 미리내집과 장기전세주택으로 쓴다. 미리내집은 2007년 도입된 장기전세주택(SHift)을 신혼부부의 주거 수요에 맞춰 발전시킨 사업으로, 자녀 출산 등 요건을 채우면 최장 20년까지 거주할 수 있다. 오 시장은 “장기전세주택은 주거 걱정을 덜고 자산을 모아 내 집 마련으로 나아가는 디딤돌”이라며 “내 집을 마련해 비워진 주택이 다음 무주택 시민의 기회로 이어지는 선순환 구조를 이어갈 것”이라고 말했다.

고금리와 대출 상환 부담을 버티지 못해 경매로 넘어간 서울 부동산이 올해 1∼7월 역대 가장 많았다. 기준금리는 두 달 새 0.5%포인트 올랐다. 한국은행은 빚을 크게 내 집을 산 가구일수록 금리가 1%포인트 오를 때 연체 확률이 0.81%포인트 높아진다는 분석을 내놨다. ◆ 강제경매 1∼7월 3854건, 4년 연속 늘었다 지난달 26일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 7월까지 서울에서 강제경매 매각에 따른 소유권이전등기가 신청된 부동산은 3854건이다. 지난해 같은 기간 2677건보다 44.0% 많고, 대법원이 관련 통계를 공개한 2010년 이후 같은 기간 기준으로 가장 큰 규모다. 올해까지 4년 연속 증가했다. 부동산 유형별로는 아파트·오피스텔·다세대 같은 집합건물이 3633건으로 전체의 94.3%를 차지했다. 이 역시 통계 작성 이후 가장 많은 수준이다. 지역별로는 강서구가 1102건으로 서울 전체의 33.3%를 차지했고, 강서·금천·구로·양천·관악 등 서남권 5개 자치구를 합치면 2203건으로 66.6%에 달한다. 가장 적은 용산구는 4건이었다. ◆ 소송에서 지고 나서야 붙는 딱지 소유권이전등기는 매매, 증여, 재산분할, 판결, 상속, 합병 등 여러 사유로 부동산의 소유권에 변동이 생길 때 이를 부동산등기부에 적는 절차다. 강제경매는 채무자가 변제기일까지 빚을 갚지 못하면 채권자가 소송을 내 법원에서 채무가 있다는 판결을 받은 뒤에야 신청할 수 있다. 그다음 채무자의 부동산을 매각해 빌려준 돈을 돌려받는다. 판결이라는 관문이 앞에 있는 만큼, 강제경매 건수가 늘었다는 것은 이미 법정까지 간 연체가 그만큼 쌓였다는 뜻이다. ◆ 기준금리는 두 달 새 0.5%포인트 올랐다 강제경매가 늘어난 배경으로는 과거 집을 사면서 대출을 크게 늘린 차주들의 이자 부담이 꼽힌다. 금리 상승과 부동산 시장 변동성이 이어지면서 채무 상환에 어려움을 겪는 사례가 늘었다는 것이다. 실제로 한은은 지난 7월16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어 지난달 27일 연 3.00%로 다시 인상했다. 두 달 새 0.5%포인트가 붙은 셈이다. 대출 의존도가 높거나 기존 대출의 만기 연장·대환이 필요한 차주일수록 자금 조달 여건이 나빠져 원리금 상환에 어려움을 겪을 가능성이 있다. ◆ 한은 “금리 1%포인트에 ‘영끌’ 가구 연체 확률 0.81%포인트” 금리가 오를 때 어느 가구가 먼저 흔들리는지는 한은이 7일 내놓은 ‘가구 데이터베이스(DB)를 이용한 가계부채 리스크 평가’ 보고서에 담겼다. 한은은 그동안 개인 단위로 이뤄지던 가계부채 분석을 가구 단위로 넓혀, 206만가구의 부채·자산·소득·지출 정보를 추적할 수 있는 월별 패널 자료를 새로 만들었다. 모집단의 9.2%에 해당한다. 보고서가 가장 취약한 집단으로 지목한 것은 ‘고차입 주택차입가구’다. 주택을 살 때 소득 대비 원리금 상환 부담 증가폭이 가장 컸던 상위 10% 가구로, 이른바 ‘영끌’로 빚을 낼 수 있는 만큼 내어 집을 산 가구가 여기에 해당한다. 이들은 금리가 1%포인트 오르면 연체 확률이 0.81%포인트 상승하는 것으로 나타났다. 지난해 말 주택보유가구의 실제 연체비율이 2.01%인 점을 감안하면 상당한 증가폭이다. 위험은 차주 한 사람에서 멈추지 않았다. 장훈 한은 경제연구원 금융통화연구실 과장은 “고차입 주택취득가구에서 한 명이 연체할 경우 1년 이내 다른 가구원이 연체할 확률은 8.8%로 기존 주택보유가구(4.6%)의 1.9배 수준이었다”며 “이는 고차입 가구의 경우 금리 상승시의 신용위험이 차주 개인을 넘어 가구원 전반으로 확산될 가능성이 높다는 점을 시사한다”고 설명했다. 한은은 금리를 0.25%포인트만 올려도 가구 연체비율은 기존 3.35%에서 0.27%포인트 상승하는 것으로 추정됐다. 충격은 소득이 낮을수록 컸다. 소득 1·2분위의 금리 인상 전 연체비율은 각각 5.45%, 4.38%로 전체 평균 3.35%를 웃돌았고, 인상 12개월 뒤에는 각각 0.48%포인트, 0.40%포인트 더 올랐다. 자영업자·법인대표 가구도 4.47%에서 0.32%포인트 상승해 오름폭이 컸다.

현대건설이 한국교통안전공단과 공동주택 내 미래 모빌리티에 대응하기 위한 안전기술과 설계기준 마련에 나선다. 현대건설은 지난 7일 서울 웨스틴 조선에서 한국교통안전공단과 ‘공동주택 내 미래 모빌리티 대응 안전기술 실증 협력’을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 8일 밝혔다. 이번 협약은 수요응답형교통(DRT), 배송·서비스로봇, 개인형 이동수단 등 새로운 이동수단이 공동주택 안으로 확대되는 데 대응하기 위해 추진됐다. 두 기관은 입주민의 보행 안전을 높이고, 달라지는 교통환경에 맞는 단지 설계와 운영 방안을 함께 연구한다. 두 기관은 공동주택에서 새로운 이동수단을 더 안전하게 이용할 수 있는 방안을 연구한다. 소프트웨어로 도로시설을 관리하는 ‘SDR(Software Defined Road)’ 기술을 활용해 단지 내 도로환경을 개선하는 방안도 검토한다. 또 단지 안의 도로와 보행동선, 승하차·대기공간 등을 살펴보고 실제 주거단지에서 기술을 시험할 계획이다. 현대건설 관계자는 “공동 연구와 실증을 통해 미래 모빌리티를 고려한 공동주택 설계·운영 기준을 체계화해 나갈 것”이라고 말했다.

현대건설의 ‘힐스테이트’가 소비자가 꼽은 아파트 브랜드 성장성 1위에 올랐다. GS건설의 ‘자이’와 한화 건설부문의 ‘한화포레나’가 뒤를 이었다. 8일 부동산R114는 지난달 18일부터 24일까지 전국 소비자 2843명을 대상으로 ‘아파트 브랜드 소비자 인식’ 설문조사를 실시한 결과, 향후 성장이 기대되는 아파트 브랜드로 힐스테이트와 자이, 한화포레나가 나란히 1~3위를 차지했다고 밝혔다. 대우건설 ‘푸르지오’와 롯데건설 ‘롯데캐슬’은 각각 4위와 5위다. 한화포레나는 2019년 출시된 비교적 신생 브랜드다. 최근 10여년 사이 새로 나온 주요 아파트 브랜드 중 이번 조사에서 상위권에 든 곳은 한화포레나가 유일했다. 브랜드별로 떠올리는 이미지도 달랐다. 힐스테이트는 ‘멋진’, 자이는 ‘고급스러운’, 한화포레나는 ‘세련된’ 이미지가 강했다. 푸르지오는 ‘믿음·신뢰’와 ‘멋진’, 롯데캐슬은 ‘고급스러운’ 이미지가 많이 꼽혔다. 품질 이미지에서는 외관 디자인과 첨단시설, 편의시설 등이 주요 요소로 나타났다. 외관 디자인은 한화포레나가 15%로 가장 높았고 자이와 롯데캐슬, 힐스테이트가 각각 10%였다. 편의시설은 힐스테이트와 푸르지오가 각각 14%로 높게 나타났다. 첨단시설은 한화포레나와 자이, 롯데캐슬이 상대적으로 높은 평가를 받았다. 부동산R114 관계자는 “최근 건설사들이 기존 아파트 브랜드와 별도로 하이엔드 브랜드를 잇달아 내놓고 있는 만큼 향후 주택시장에서도 상품과 품질을 앞세운 브랜드 경쟁이 이어질 것”으로 전망했다. 한편 이번 조사는 온라인 방식으로 진행됐으며 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±1.84%포인트다.

집값은 오르는데 대출은 막혔다. 전셋값은 하루가 다르게 고공행진 중이다. 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 그린벨트 해제와 정비사업 규제 완화, 3기 신도시 공급 속도전까지 잇달아 카드를 꺼내 들었지만 새 주택이 실제 시장에 나오기까지는 시간이 필요하다. “기다려야 하나, 사야 하나.” 지금 무주택자에게 가장 어려운 질문이다. 정부의 대규모 공급이 예고된 상황에서 집을 샀다가 가격이 떨어질까 걱정되고, 그렇다고 기다리자니 집값 상승과 전세난이 계속될까 불안하기 때문이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “대규모 공급이 예정돼 있더라도 일자리와 가깝고 교통이 편리한 수도권 핵심 지역의 새 아파트는 늘 수요보다 공급이 부족하다”며 “무주택자라면 공급만 기다리기보다 직주근접과 교통망, 신축 여부를 따져 선별적으로 매수할 필요가 있다”고 조언했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 소장과 함께 정부 공급 대책의 실효성과 무주택자를 위한 매수 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―현재 수도권 주택 시장, 무엇이 가장 큰 문제인가? “한마디로 ‘총체적 난국’이다. 가격이 문제면 가격 안정 정책이, 수요 쏠림이 문제면 분산 정책이 나와야 하는데 지금은 완벽하게 모든 분야가 막혀 있다. 전국이 불장이었던 2021년보다 심각하다. 당시엔 비싸더라도 집을 살 수 있는 선택지가 있었지만, 지금은 대출 규제로 비싼 것도 못 사고 싼 것도 못 산다. 매매, 전세, 월세, 공급까지 모든 기능이 멈춰버린 상황이다.” ―시장을 정상화하려면 무엇부터 풀어야 하나 “확실한 방법은 ‘아파트 거래 활성화’다. 현재 정부는 거래가 이뤄질 때마다 시세가 오르는 것을 두려워해 매매와 임대차 거래 자체를 다 막고 있다. 단기간 시세가 오르더라도 거래를 풀어주는 게 맞다. 보통 집을 한 번 매수하면 10년 정도 거주하기 때문에 그 기간 동안 수요가 묶이게 된다. 그 시간 동안 신규 공급을 진행하면 된다.” ―정부와 서울시는 공급 확대를 위해 그린벨트 해제와 정비사업 규제 완화 등을 논의하고 있다. 지금 가장 우선해야 할 공급 해법은 무엇인가? “정비사업 인허가 기간을 78개월에서 38개월 수준으로 대폭 줄이겠다는 방향성은 긍정적이다. 하지만 실제 현장에서는 서울시 내 일부 구청장들이 뚜렷한 이유 없이 정비사업 인허가를 내주지 않고 있다. 2028년 이후 3기 신도시 물량이 나올 때까지 전세 대란 등을 우려해 의도적으로 서울의 재건축 이주 순서를 지연시키는 것 아닌가 하는 의심마저 든다. 그린벨트 해제 역시 마찬가지다. 서울 도심의 낡은 다세대 빌라와 30년 넘은 아파트를 재개발·재건축하는 것이 1순위다. 이를 우선적으로 해결하고, 그래도 공급이 부족할 때 그린벨트를 푸는 것이 순서에 맞다.” ―3기 신도시는 서울 수요를 분산하는 데 효과가 있을까 “충분히 효과가 있다. 과거 1기 신도시인 분당, 일산 등은 서울 중심부에서 20㎞ 이내에 위치해 서울 수요를 완벽히 분산시키며 집값 안정화에 큰 기여를 했다. 반면 2기 신도시는 서울에서 40㎞ 밖이라 수요 분산보다는 경기도 자체 공급 역할에 그쳤다. 3기 신도시는 서울에서 10㎞ 전후 거리에 위치하므로 확실하게 서울 수요를 분산시킬 수 있을 것으로 본다.” ―정부가 공급을 서두르고 있지만 실제 입주까지는 시간이 걸린다. 당장 무주택자는 어떻게 대응해야 하나 “대규모 공급이 예정돼 있더라도 일자리가 가깝고 역세권인 수도권 핵심 지역의 새 아파트는 늘 수요보다 공급이 부족하다. 무주택자라면 지금 당장 이런 괜찮은 입지의 물건을 매수하는 것이 맞다. 단, 단순히 ‘집이 없다’는 이유만으로 아무거나 사서는 안 된다. 매수 시 반드시 기억해야 할 세 가지 기준은 ▲직주근접 ▲주요 업무지구와 연결된 교통망 ▲새 아파트다. 이 기준에 부합하는 곳을 선별해 매수해야 한다.” ―지역별 공급 물량까지 고려하면 언제, 어디에 들어가는 것이 유리한가? “공급이 몰리는 지역은 매매와 전월세 모두 약세를 보인다. 이런 곳에 진입하려 한다면 오히려 입주 물량이 쏟아지는 타이밍을 노리는 것이 유리하다. 반대로 물량이 적은 지역은 ‘수요’를 먼저 따져봐야 한다. 수요는 많은데 물량이 적다면 가격 폭등 가능성이 높으니 적극적으로 접근해야 하고, 수요도 없는데 매물이 몰리는 지방이나 경기 외곽 지역은 폭락할 위험이 있으니 주의해야 한다. 본인의 자금과 매수 목적에 따라 전략적으로 접근하길 바란다.”

오세훈 서울시장이 급등하는 서울 아파트 전월세 가격과 극심한 매물 부족 사태를 ‘주거 지옥’으로 규정하며 정부의 부동산 정책 기조를 전면 전환할 것을 촉구했다. 정부가 다주택 임대사업자를 단순 규제 대상이 아닌 실질적인 주택 공급 주체로 인정하고 관련 세제와 대출 빗장을 풀어야 서민 주거 불안을 잠재울 수 있다는 지적이다. 오 시장은 7일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “전월세 난민으로 내몰려 더 이상 서울에서 살 수 없다는 절규가 곳곳에서 터져 나오고 있다”며 전월세 시장 안정을 위한 특단의 대책을 주문했다. ◆ 월세 162만 원 역대 최고치…임대사업자 세제 완화 ‘만시지탄’ 서울 임대차 시장의 가격 불안은 심각한 수준이다. 지난 7월 서울 아파트 평균 월세는 162만 원으로 집계돼 역대 최고치를 다시 썼다. 전셋값 역시 9.95% 치솟았으나 시중 전세 매물 품귀 현상은 여전히 풀리지 않고 있다. 최근 정부가 기업형 임대사업자의 종합부동산세 부담을 완화하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌으나, 오 시장은 이에 대해 “만시지탄”이라고 평가했다. 검토 자체는 긍정적이지만 가속화하는 전세 소멸과 월세 급등세를 억누르기에는 역부족이라는 설명이다. 정부의 미온적인 대처로는 시장 왜곡을 막기 어렵다는 비판으로 해석된다. ◆ 등록임대 40만 7000가구 위기…“투기꾼 낙인, 서민 피해로 직결” 오 시장은 민간임대시장의 순기능을 회복하는 일이 급선무라고 짚었다. 현재 서울의 등록민간임대주택은 40만 7000가구로, 전체 임차주택의 약 20%를 분담하고 있다. 등록임대사업자도 약 9만 3000명에 이른다. 이들은 임대의무기간과 연 5% 이내 임대료 증액 제한을 준수하는 조건으로 과세 특례를 받아왔다. 그러나 과거 8·3 세제 개편으로 관련 혜택이 축소되거나 폐지됐다. 여기에 의무기간이 자동 말소된 민간임대 아파트도 2027년까지 매각해야 기존 혜택을 유지할 수 있도록 규정됐다. 오 시장은 “등록임대사업자들을 투기꾼으로 낙인찍고 기존 세제 혜택을 없앤다면 일부 물량이 매매시장으로 이동할 수는 있다”면서도 “세입자가 임대료 인상이나 계약 해지 걱정 없이 장기간 거주할 수 있었던 주택도 사라지게 된다”고 지적했다. 규제 강화의 부담이 결국 세입자에게 전가될 수 있다는 우려로 풀이된다. ◆ 2028년까지 3만 가구 만료…“실거주 위주 이분법 탈피해야” 공급 단절에 따른 혼란도 가시화되고 있다. 서울에서는 올해만 2만 가구 이상의 등록임대아파트 의무기간이 만료된다. 2028년까지는 약 3만 가구가 규제 테두리에서 벗어날 전망이다. 오 시장은 ‘빈대 잡으려다 초가삼간을 태우는 규제’를 멈춰야 한다고 비판했다. 그는 매입형 임대사업자에 대한 대출 규제 완화와 종합부동산세 합산 배제를 조속히 시행할 것을 요구했다. 아울러 ‘기업형 민간임대사업자’의 법적 정의를 명확히 세우고 제도적 지원을 병행해야 한다고 덧붙였다. 오 시장은 “지금의 전월세 지옥을 해결하는 근본적인 해법은 ‘실거주 위주’의 부동산 정책 기조를 전면 재검토하는 것”이라며 “실거주만 선이라는 이분법적 접근으로는 집값을 잡을 수도, 전월세 시장을 살릴 수도 없다”고 거듭 강조했다.

최근 1년간 전국에서 아파트값이 가장 가파르게 상승한 지역은 경기 성남시 분당구로 나타났다. 강남·서초 등 기존 상급지의 가격 상승세가 둔화한 반면, 서울 비강남권과 서울 접근성이 뛰어난 경기 주요 지역이 상승장을 주도했다. 대출 한도 축소와 세제 규제가 초고가 주택에 집중되자 매수 수요가 상대적으로 부담이 덜한 준상급지로 분산된 영향으로 풀이된다. 7일 부동산 플랫폼 직방이 2025년 9월부터 2026년 8월까지 전국 아파트 매매시세를 분석한 결과, 경기 성남시 분당구의 매매가격은 29.5% 상승해 전국 1위를 차지했다. 재건축·리모델링 정비사업 기대감에 힘입어 야탑동·서현동·구미동 일대 단지가 가격 상승을 이끌었다. 경기 광명시(28.4%), 서울 동작구(25.3%), 경기 용인시 수지구(24.8%), 서울 광진구(23.8%)가 뒤를 이었다. 경기 하남시(22.8%), 서울 성동구(22.6%), 서울 성북구(22.4%), 경기 화성시 동탄구(21.4%), 서울 송파구(17.7%)를 포함해 상승률 상위 10개 지역은 모두 수도권(서울 5곳, 경기 5곳)이 차지했다. ◆ 강남권 ‘주춤’ 속 비강남·경기권 가파른 추격 서울 내부에서는 전통적 선호지인 강남권보다 비강남권의 약진이 돋보였다. 직전 1년간 22.6%를 기록했던 서울 강남구의 상승률은 최근 1년 6.8%로 축소됐다. 같은 기간 서초구 역시 19.3%에서 8.0%로 내려앉았다. 반면 성동구(15.6%→22.6%)와 동작구(12.7%→25.3%)는 상승폭을 대폭 확대하며 10위권을 지켰다. 광진구(12.0%→23.8%)와 성북구(4.6%→22.4%)도 큰 폭으로 반등하며 순위권에 안착했다. 경기권의 오름세는 더욱 거셌다. 분당구는 직전 1년(10.6%) 대비 오름폭을 3배 가까이 키웠다. 광명시 역시 철산동 재건축 단지를 중심으로 매수세가 붙으며 직전 1년(3.8%)과 비교해 상승폭이 28.4%로 확대됐다. 용인 수지·하남·화성 동탄 등도 직전 1년 상승률은 0.8~6.4% 수준에 불과했으나, 최근 1년 새 일제히 21.4~24.8% 뛰었다. 2026년 8월 31일 기준 3.3㎡당 가격은 하남 3710만 원, 광명 3556만 원, 용인 수지 2898만 원, 화성 동탄 2704만 원으로 집계됐다. 공급면적 112㎡ 기준 약 9억~12억 원대에 형성된 셈이다. ◆ 15억 대출 규제와 세 부담… ‘갈아타기’ 수요 자극 거래 지표에서도 뚜렷한 격차가 드러났다. 최근 1년 상위권에 오른 화성 동탄(+115.0%), 성북(+33.0%), 광명(+24.4%), 하남(+18.1%), 용인 수지(+13.6%)는 일제히 실거래 건수가 늘었다. 이와 달리 과천(-55.9%), 강남(-28.6%), 서초(-26.9%) 등 기존 상위권 고가 지역은 거래량이 급감했다. 이 같은 흐름은 잇따른 부동산 대책에 따른 시장 반응으로 해석된다. 지난해 발표된 10·15 대책으로 규제지역 내 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도가 줄었다. 올해 5월 다주택자 양도소득세 중과가 재개된 데 이어 8월 세제개편안을 통해 초고가 주택 보유세 강화 방안이 제시됐다. 대출과 세금 부담이 강남권 초고가 아파트에 집중되면서, 15억 원 이하 주택 비중이 높은 서울 비강남권과 경기 핵심지로 수요가 이동한 셈이다. 이들 지역은 동일하게 규제지역으로 묶여 있음에도 불구하고 탄탄한 강남 접근성과 우수한 주거 여건을 갖춰 실수요자의 ‘갈아타기’ 선택지가 된 것으로 풀이된다. ◆ 기준금리 3.00% 진입… 하반기 시장 변수는 하반기 주택시장은 상·하방 요인이 맞물려 혼조세를 보일 전망이다. 정부의 세제개편안은 실거주 1주택자의 세 부담을 덜어주는 반면, 초고가 주택에는 세 부담을 가중하는 구조를 취하고 있다. 금융 변수도 주택 매수세를 압박하고 있다. 기준금리는 7월과 8월 연이어 오르며 1년 9개월 만에 연 3.00% 수준에 도달했다. 대출 이자 상환 부담이 늘어남에 따라 차입을 통한 매수는 위축될 수 있다는 관측이 나온다. 반면 치솟는 전월세 가격 탓에 주거비 부담을 느낀 무주택 실수요자의 중저가 주택 매수는 지속되고 있다. 금리 상승과 대출 규제가 매수세를 제약하는 가운데, 전세난과 실수요 유입이 하방을 지지하며 지역·가격대별 시장 차별화가 심화할 것으로 보인다.