“아이들도 독립하고 남편과 둘이 살다 보니 40평대 집이 이제 너무 크게 느껴져요. 집을 줄여 노후자금을 여유롭게 마련하고 싶은데 어디로 옮기는 게 좋을까요?” 61세 주부 A씨는 남편과 은퇴 후 연금으로 생활하고 있다. 부부가 거주하는 곳은 경기 성남시 위례신도시의 40평형 아파트. 2016년 분양받아 입주한 집으로 현재 시세는 약 20억원, 주택담보대출은 1억원가량 남아 있다. A씨는 부부 둘이 살기에는 집이 크다고 판단해 20평형대 초반으로 옮기고 차액을 노후자금으로 확보하고 싶어 한다. A씨는 딸이 사는 서울 광진구 자양동을 우선 고려하고 있다. 30년 가까이 유지한 청약통장을 활용해 신규 분양을 받을지, 기존 아파트를 매수할지 고민 중이다. 20억원 상당의 집을 가진 은퇴 부부가 주거 수준을 크게 낮추지 않으면서 노후자금까지 확보하려면 어떤 선택을 해야 할까. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 “올해 말 이후 위례 아파트를 매도한 뒤 주택 가격을 낮춰 갈아타는 방안이 있다”고 제안했다. 박 교수는 A씨가 현재 집에 2016년 입주한 점을 고려하면 올해 12월 보유·거주 기간이 10년에 이르는 만큼, 세금 측면에서 매도를 검토할 만한 시점이라고 설명했다. 다만 A씨가 희망하는 자양동으로 옮길 경우 원하는 만큼의 노후자금을 확보하기 쉽지 않을 수 있다. 자양동은 지하철 2·7호선에 건대 상권과 대학병원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 집값도 높은 편이다. 박 교수는 자양동 대신 강동구 명일동의 재건축 추진 단지를 대안으로 제시했다. 그는 “명일동은 공원이 많고 지하철 5호선에 향후 9호선 연장도 기대할 수 있어 노후에 살기 괜찮은 지역”이라고 말했다. 광운대역 부근도 선택지로 거론됐다. 이 일대는 25평형이 약 10억원대인 데다 GTX-C 개통도 예정돼 있다. 하지만 재건축 추진 단지인 만큼 향후 5억~6억원가량의 추가 분담금이 발생할 가능성도 고려해야 한다. 서울을 벗어나면 선택지는 더 넓어진다. 남양주 평내호평 등 수도권 GTX 역세권도 검토할 수 있다. 박 교수는 “우리나라는 가계 자산의 상당 부분이 부동산에 묶여 있어 은퇴 후 집의 자산 가치뿐 아니라 실제 생활에 사용할 수 있는 현금흐름을 확보하는 것이 중요하다”며 “과도하게 부동산에 몰려 있는 자산을 이제는 리모델링할 때”라고 강조했다. 은퇴 후 집을 줄여 노후자금을 마련하는 방법과 노후 거주지 선택 기준에 대한 자세한 내용은 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안을 두고 부동산 시장의 혼선과 부작용을 경고하는 목소리가 커지고 있다. 1세대 1주택자까지 실거주 여부에 따라 세제 혜택을 차등 적용하고 장기보유특별공제를 대폭 축소하는 방안이 포함되면서, 무주택 세입자 퇴거 압박과 중저가 아파트 쏠림 등 심각한 시장 왜곡을 초래할 것이라는 지적이다. 29일 부동산 업계에 따르면 김인만부동산경제연구소의 김인만 대표는 최근 유튜브 방송을 통해 “1주택자를 거주와 비거주로 나누어 징벌적으로 과세하는 것은 전례 없는 위험한 사회적 실험이자 전략적 실패”라며 정부의 세제개편안 초안을 비판했다. 정부 개편안에 따르면 1주택자가 실거주할 경우 종합부동산세 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 상향하지만, 비거주(전세 임대 등) 시에는 다주택자와 동일한 9억 원으로 축소된다. 김 대표는 이에 대해 “서울 내 비거주 1주택자만 80만~100만 명에 달하는데, 이들을 모두 투기꾼으로 몰고 있다”고 지적했다. 직장이나 자녀 학업 문제로 타지 전세를 살며 본인 집을 임대한 경우, 이혼 후 재산분할을 위해 전세를 놓은 경우 등 수많은 실수요 사례가 일괄 규제 대상이 됐다는 것이다. 특히 1주택 부부 공동명의자까지 다주택자로 간주될 수 있는 독소 조항과 관련해 “소득이 아닌 미실현 이익에 과도한 세금을 매겨 납세자의 담세력을 무시하는 등 조세 원칙을 정면으로 훼손했다”고 꼬집었다. 개편안에 포함된 장기보유특별공제(장특공) 축소와 초고가 주택 중과세도 도마 위에 올랐다. 정부는 10년 보유·거주 시 최대 80%를 공제해주던 장특공을 ‘장기거주 소득공제’로 바꾸고 공제 한도를 10억 원으로 제한(캡)하는 방안을 추진 중이다. 김 대표의 시뮬레이션에 따르면, 9억 원에 매입해 20년 보유한 주택을 68억 원에 매도할 경우 현행 체계(80% 공제)에서는 양도세가 4억~5억 원 수준이지만, 10억 원 공제 캡이 적용되면 양도세는 약 17억 원으로 3배 이상 폭증한다. 70억 원대 초고가 주택 역시 보유세가 현재 연 1000만 원 안팎에서 2028년 비거주 시 최대 4500만 원(월 350만~400만 원 상당)까지 치솟는다. 정부는 2027년까지 매도할 경우 중과를 완화해 퇴로를 열어주겠다는 입장이지만 실효성은 낮다는 평가다. 김 대표는 “20억 초과 주택 대출이 2억 원으로 묶여 있고 토지거래허가구역 규제가 여전한 상황에서 현금 부자가 아니면 매물을 받아줄 사람이 없다”며 “결국 팔고 싶어도 팔지 못하는 ‘거래 동결’만 낳을 것”이라고 분석했다. 세제 개편의 가장 큰 부작용으로는 임대차 시장 붕괴와 중저가 주택 풍선효과가 지목됐다. 35억 원 이하 주택(20억 원 이하는 종부세 면제 수준)은 실거주 시 감세 혜택이 커지기 때문에, 세 부담을 피하려는 집주인들이 대거 본인 집으로 입주할 가능성이 높다. 이 과정에서 기존 임차인들은 전월세 인상분을 떠안거나 강제로 퇴거당하는 등 ‘최대 피해자’로 내몰리게 된다. 아울러 초고가 주택을 처분한 현금 부족 고령층이 세 부담이 적은 20억~35억 원대 준상급지(잠실·마포 등)로 이동하고, 기존 거주자들은 다시 20억 이하 하급지(강동·동작 등)로 연쇄 이동하면서 중저가 아파트 시장의 매수 경쟁이 한층 치열해질 것으로 전망됐다. 김 대표는 “조세 저항과 민심 이반이 거센 만큼 국회 입법 과정에서 비거주 1주택 공제 원복(12억 원)이나 장특공 한도 상향(20억 원) 등 정부안의 대대적인 후퇴가 불가피할 것”이라며 “결국 정책 명분도 잃고 시장에 혼란만 남긴 누더기 개편이 될 우려가 크다”고 경고했다.

프롭테크 업계가 단순 매물 중개 플랫폼을 넘어 건물주와 공인중개사를 위한 기업간거래(B2B) 서비스형 소프트웨어(SaaS) 영역으로 영토를 넓히고 있다. 공실 등록부터 전문가 협업, 계약 체결까지 전 과정을 디지털 워크플로우로 통합해 자산 운용 효율을 극대화하려는 전략이다. 27일 오전 10시쯤 업계에 따르면 개인·법인 건물주와 집합건물 구분소유자, 지분 공유자 등을 아우르는 부동산 통합 관리 솔루션이 시장에 속속 도입되고 있다. 최근 부동산플래닛 등이 선보인 관리 SaaS는 공실 발생 시 매물 특성에 따라 공개 범위를 ‘퍼블릭’과 ‘프라이빗’으로 분리 설정할 수 있는 것이 특징이다. 소유주 인증 절차를 거친 매물은 플랫폼 매물지도와 프리미엄 딜 섹션에 동시 노출돼 유효 수요자와의 매칭 정확도를 높인다. 자산 관리 전반을 지원하는 협업·보안 인프라도 고도화되는 추세다. 소유주는 세무사·변호사 등 외부 전문가를 프로젝트 멤버로 초대해 계약 검토 서류를 안전하게 공유할 수 있으며, 특정 IP 접근 제한과 권한 세분화로 보안 리스크를 낮췄다. 문의 유입부터 조율, 계약 체결에 이르는 거래 파이프라인은 칸반(Kanban) 보드 형태로 시각화돼 한눈에 진행 상황을 파악할 수 있다. 업계 관계자는 “분절돼 있던 매물 관리와 광고, 법률·세무 검토 과정을 단일 대시보드로 일원화하는 흐름”이라며 “향후 임대료 수납·연체 관리와 AI 기반 공실 예측 기능까지 결합되면서 수천억 원 규모의 프롭테크 SaaS 시장 경쟁이 본격화될 것”이라고 내다봤다.

서울시가 용산공원 주택 공급의 대안으로 강남구 ‘탄천물재생센터’ 부지를 공식 제안한 가운데, 정부가 타당성 검토에 착수했다. 다만 국토교통부는 센터 이전 부지 확보가 선결 과제라며 신중한 입장을 유지하고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 27일 오전 8시쯤 CBS 라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에 출연해 탄천물재생센터 부지 활용안에 대해 “어제 오세훈 시장으로부터 제안을 바로 받았고, 자료가 없으니 협조해 달라고 했다”며 “자료를 받으면 본격적으로 타당성을 검토하게 될 것”이라고 밝혔다. 앞서 오 시장은 26일 김 장관과의 회동에서 강남구 일원동 탄천물재생센터를 이전하고 인근 동부도로사업소와 세텍(SETEC) 부지를 연계해 복합개발하는 구상을 내놨다. 서울시는 이 부지에 주거 기능을 절반가량 배정할 경우 최대 1만 3000가구를 공급할 수 있을 것으로 추산하고 있다. ◆ “이전 결정보다 새 부지 선정이 더 어려워”…기피시설 갈등 우려 김 장관은 탄천물재생센터 이전의 현실적 난관으로 ‘대체 부지 선정’을 지목했다. 그는 과거 전주교도소 이전 추진 사례를 거론하며 “교도소 이전 걸문제는 ‘이전을 결정했다’가 중요한 게 아니라 어디에 새로 짓겠다고 결정하는 게 더 중요하다”고 짚었다. 이어 “이 어디로 옮기겠다고 하니 그쪽 지역 국회의원들이 ‘너희는 혐오시설이어서 이전하려고 하면서 왜 우리 지역에 그게 오느냐’며 난리가 난다”며 “탄천물재생센터도 마찬가지로 이전 부지와 장소 선정이 더 어렵다고 오 시장에게 말씀드렸고 그에 대해서까지 논의가 맞물려 있다”고 전했다. 개발 방향에 대해서는 고급 민간 아파트 공급을 지양하겠다는 방침을 분명히 했다. 김 장관은 “강남이기 때문에 또 고급 아파트를 짓거나 도시개발 방식으로 하는 건 저희가 원하는 게 아니다”라며 “청년이나 신혼부부 등에게 공급될 수 있는 공공주택을 우선적으로 짓자는 것”이라고 강조했다. ◆ 용산공원 주택 공급 공론화 지속…“협의 시 10만 가구 넘길 수도” 기존에 갈등을 빚었던 용산공원 내 주택 공급 방안 역시 공론화 과정을 계속 밟겠다는 입장이다. 김 장관은 옛 방위사업청 부지, 장교 숙소 외에 “어린이정원 밑에 보면 병원 부지가 있다. 이런 부지는 가능하지 않으냐”며 “그 위에 안쪽에 보면 옛날 미국 군인들이 썼던 학교가 있다. 그런 부지들을 대상으로 청년들을 위한 주택을 검토해 봐야 하는 게 아니냐는 거고 이것조차도 공론화 과정을 거치겠다는 것”이라고 설명했다. 공원을 훼손하기보다 재구조화해 정비 효과를 높이겠다는 취지로 해석된다. 서울시와의 협력 가능성에 대해서도 긍정적 전망을 내놨다. 김 장관은 신규 공공택지지구 발표와 관련해 “오 시장과 대화만 잘 되면 서울이 더 추가될 수 있는 물량이 될 수 있다고 본다”며 “제한적으로 3만 가구, 4만 가구 정도가 추가만 되면 실제로 10만 가구가 넘는 주택이 공급되는 효과를 낼 수 있다”는 관측을 내놓았다.

대출 한도 축소 등 금융 규제의 여파로 서울 아파트 시장의 지형이 급변하고 있다. 15억 원 초과 고가 아파트가 밀집한 강남권이 대출 규제 직격탄을 맞고 하락세로 돌아선 반면, 규제선 밖에 있는 외곽 중저가 대단지와 초기 정비사업 단지로는 매수세가 집중되는 모습이다. 27일 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계에 따르면 이달 1일부터 27일까지 서울에서 가장 많이 매매된 아파트는 도봉구 방학동 ‘신동아1단지’(15건)이다. 이어 은평구 대조동 ‘힐스테이트메디알레’(12건), 강서구 공항동 ‘더트루엘마곡HQ’(10건), 금천구 시흥동 ‘벽산5단지’(10건), 노원구 상계동 ‘상계주공7단지’(8건) 등이 상위권에 이름을 올렸다. 이달 거래 상위권 단지들은 고가 시장 규제에 따른 반사이익과 정책 금융 활용처로 뚜렷하게 쏠렸다. 가장 두드러진 곳은 대출 규제 압박이 덜한 6억~9억 원대 ‘가성비 구축 대단지’이다. 금천구 시흥동 벽산5단지를 비롯해 강북구 미아동 SK북한산시티, 성북구 정릉동 정릉풍림아이원, 강서구 화곡동 우장산아이파크e편한세상 등이 대표적이다. 디딤돌·특례 등 정책대출 활용이 가능한 9억 원 이하 가격대에 2000~3000세대 규모의 환금성이 더해져 2030 무주택 실수요자의 유입이 지속됐다. 노후 재건축 초기 단지를 향한 소액 틈새 매수세도 이어졌다. 거래량 1위를 차지한 도봉 신동아1단지와 노원구 상계주공7단지·월계동신, 은평구 불광미성 등은 안전진단 통과 등 사업 초기 단계 단지들이다. 매매가 절대 금액이 낮아 대출 한도 축소 국면에서도 비교적 적은 자기자본과 갭투자로 진입할 수 있다는 점이 작용했다. 아울러 은평구 대조1구역을 재개발하는 ‘힐스테이트메디알레’나 마곡 배후 수요를 둔 공항동 ‘더트루엘마곡HQ’ 등 직주근접성이 뚜렷한 신축·입주권 단지도 강세를 보였다. 이 같은 흐름은 실제 가격 통계에서도 뚜렷하게 확인된다. 지난주 한국부동산원에 따르면 최근 주간 서울 아파트 매매가격은 시장 참여자들의 관망세 속에서도 정주여건이 양호한 역세권·대단지를 중심으로 상승 계약이 체결되며 상승 흐름을 이어갔다. 권역별로는 강북 14개구(0.30%)가 강남 11개구(0.14%) 상승률을 크게 앞지르며 장세를 주도했다. 성북구(0.45%)는 종암·길음동 대단지 위주로, 중랑구(0.44%)는 신내·상봉동 중소형 규모 위주로 올랐으며, 서대문구(0.44%), 중구(0.41%), 강북구(0.41%) 등도 미아·홍제·신당동 주요 단지를 중심으로 뚜렷한 상승세를 보였다. 반면 고가 단지가 밀집한 강남권은 대출 규제 압박으로 하락세가 본격화됐다. 서초구(-0.09%)는 잠원·반포동 재건축 추진 단지 위주로, 강남구(-0.05%)는 대치·개포동 위주로 가격이 떨어졌다. 다만 강남 11개구 내에서도 중저가 및 직주근접 수요가 탄탄한 강서구(0.28%·등촌·마곡동), 관악구(0.28%·신림·봉천동), 영등포구(0.27%·신길·대림동) 등은 상승세를 이어가며 대조를 이뤘다. 한 부동산 업계 관계자는 “강남권 등 고가 시장은 스트레스 DSR과 대출 한도 축소로 돈줄이 막히며 매물이 쌓이고 하락세로 돌아섰다”며 “반면 정책대출 활용이 가능하거나 소액 진입이 가능한 비강남 외곽 중저가 및 정비사업 단지로 실수요와 투자 수요가 몰리며 서울 내에서도 지역별 온도차가 극명하게 갈리고 있다”고 설명했다.

올해 들어 16% 넘게 오르며 수도권 부동산 시장 상승세를 주도한 화성 동탄신도시 아파트 시장이 또 한 번 변곡점을 맞이하고 있다. 다음 달부터 시행되는 삼성전자의 임직원 대상 저금리 주택자금 대출이 추가 상승의 기폭제가 될지 관심이 쏠린다. ◆ 올해 매매가 16.3% 급등… 거래 10건 중 6건 이상 ‘신고가’ 26일 한국부동산원 집계에 따르면 올해 들어 지난 17일쯤까지 화성시 동탄구 아파트 매매가격은 16.3% 상승했다. 같은 기간 전셋값도 10.9% 오르며 동반 강세를 나타냈다. 동탄신도시는 삼성전자 화성·기흥사업장과 협력업체가 밀집해 배후 수요가 탄탄한 지역이다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 개통 효과까지 맞물리며 가격 상승세에 가속도가 붙었다. 실제 현장에서는 신고가 거래가 속출하고 있다. 우리은행 부동산리서치랩이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 지난 6월부터 8월 25일쯤까지 동탄구에서 거래된 아파트 494개 면적 유형 중 64.6%(319개)가 해당 기간 최고가를 기록했다. 이는 같은 기간 경기도 내에서 가장 높은 비율이다. 개별 단지 상승 폭도 가파르다. 청계동 ‘더샵센트럴시티’ 전용면적 97.04㎡는 지난달 종전 최고가보다 5억 원 오른 21억 6000만 원에 매매됐다. ‘동탄역시범한화꿈에그린프레스티지’ 전용 128.93㎡ 역시 4억 2000만 원 뛴 24억 원에 거래되며 최고가를 경신했다. ◆ 삼성전자 ‘연 1.5%·최대 5억’ 대출 임박… ‘셔세권’ 위주 차별화 전망 이러한 분위기 속에서 삼성전자는 9월 1일부터 무주택 임직원을 대상으로 연 1.5% 금리에 최대 5억 원 한도의 주택대출을 지원한다. 동탄 내에는 대출 지원 요건인 25억 원 이하 및 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트가 다수 포진해 있어 매수 문의가 점차 늘어나는 분위기다. 다만 시장에서는 전면적인 가격 급등보다는 특정 선호 단지 위주의 차별화 장세가 이어질 것이라는 분석이 나온다. 지원 대상이 무주택자로 한정되고 주택 면적 및 가격 요건이 제한적인 만큼, 전반적인 확산세에는 한계가 있다는 평가다. 이에 따라 사내 통근버스 이용이 편리한 이른바 ‘셔세권’이나 역세권 단지에 실수요가 집중될 것이라는 관측이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “당분간 동탄 아파트 시장은 ‘전면적인 급등’보다는 직주근접성과 상품성이 우수한 선호 단지를 중심으로 최고가가 이어지는 차별화 장세가 지속할 가능성이 크다”며 “9월 이후 중소형·역세권 아파트를 중심으로 거래량과 가격 흐름을 자세히 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

정부가 살지 않는 1세대 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제를 현행 12억원 수준으로 유지하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 26일 관계 당국의 한 소식통은 “비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 현행 12억원 수준에서 줄이지 않는 방향으로 검토하고 있다”고 밝혔다. 당초 정부는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원으로 축소하는 방안을 추진했다. 하지만 당정 협의와 여론 수렴을 거쳐 현행 공제 한도를 유지하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 반면 실제 거주하는 1주택자의 기본공제는 기존 12억원에서 14억원으로 확대된다. 비거주 1주택자의 급격한 세 부담 증가는 막고 실거주자에게는 더 큰 감세 혜택을 주는 구조다. ◆ 여당 반발에 물러선 ‘9억 축소안’… 세 부담 상한도 재검토 이번 선회는 실거주 여부에 따른 과세 차등을 완화해야 한다는 여당의 요구가 크게 작용한 것으로 풀이된다. 더불어민주당 김민석 대표는 지난 23일 고위당정협의회에서 “비거주 1주택자 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 조정하고 종부세 세 부담 상한을 200%로 늘리는 세제 개편에 깊이 있는 숙의가 필요하다”고 지적했다. 정부는 세 부담 상한선을 150%에서 200%로 높이려던 계획 역시 현행 150%로 유지하는 방안을 검토 중이다. 급격한 세 부담 증가 충격을 완화해야 한다는 당내 의견을 반영한 조처로 해석된다. ◆ ‘손주 돌봄’도 거주 인정… 현실 주거 여건 반영 확대 부득이한 사유로 거주하지 못하는 경우에 대한 예외 인정 범위도 넓어진다. 정부는 앞서 취학, 전근, 질병, 부모 봉양, 해외 체류 등을 거주 인정 사유로 발표했다. 이에 더해 손주 돌봄을 위해 다른 지역으로 이동하는 사례 등을 시행령 개정을 통해 거주 인정 요건에 추가하는 방안을 검토하고 있다. 잦은 이사와 전세가 보편화된 국내 주거 현실을 고려한 결정이다. 정부는 관계 부처 및 여당과의 막판 조율을 거쳐 최종 세제 개편안을 확정한 뒤 국무회의 의결을 거쳐 국회에 제출할 예정이다.

김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 26일 오전 서울 모처에서 만나 용산공원 부지 내 주택 공급 방안을 포함한 서울 도심 주택 공급 문제를 논의한다. 지난 20일 면담에서 용산공원 본체 부지 개발을 둘러싸고 팽팽한 입장차를 확인한 두 사람이 이번 회동을 통해 접점을 찾을 수 있을지 주목된다. ◆ 정부 “전체 면적 10%에 청년주택” vs 서울시 “역사·녹지 보존” 정부와 여당은 공원 및 녹지 기능이 훼손된 일부 부지를 활용해 청년·신혼부부 대상 임대주택을 공급해야 한다는 입장이다. 구체적으로는 용산공원 전체 면적의 10분의 1가량인 어린이정원을 비롯해 옛 방위사업청 부지, 장교 숙소, 군인아파트 부지 등이 후보지로 거론된다. 반면 서울시는 용산공원의 역사성과 녹지 훼손을 이유로 본체 개발에 강하게 반대하고 있다. 오 시장은 지난 24일 공개한 영상에서 용산공원 예정지에 대해 “청나라군을 시작으로 일본군과 미군이 120여년간 주둔했던 역사적 아픔을 간직한 공간”이라며 “역사성과 자연성을 보존해 미래세대에 물려줘야 한다”고 강조했다. ◆ 주변 산재 부지와 ‘강남 탄천’ 대안 부상… 정비사업 규제 완화도 쟁점 다만 공원 본체가 아닌 주변 산재 부지를 활용한 주택 공급에 대해서는 서울시도 전향적인 태도를 보이고 있다. 기존에 추진 중인 캠프킴 외에도 이태원 국군재정관리단, 외교부 주차장, 후암동 한국은행 숙소 부지 등이 실현 가능한 대안으로 꼽힌다. 서울시는 강남구 일원동 탄천물재생센터 부지를 유력한 대체지로 제시하며 정부를 압박하고 있다. 오 시장은 전날 세미나 참석 직후 탄천물재생센터 부지에 대해 “(용산공원에 비해) 용량도 크고 교통 등 주거 환경도 좋다. 급조된 대안이 아니다”라며 “정부가 도와주면 빨리 지을 수 있다. 용산공원에 대한 접근은 철회되고 이 대안이 심도 있게 논의되길 바란다”고 밝혔다. 한편 이날 회동에서는 서울시가 요구해 온 민간 정비사업 용적률 상향과 정부·여당이 추진하는 ‘500세대 이하 재개발·재건축 권한의 자치구 이양’ 안건 등도 함께 테이블에 오를 것으로 관측된다.

“서울 재건축은 이미 너무 오른 것 같은데, 지금이라도 사야 할까요? 아니면 다른 곳을 찾아야 할까요?” 서울 핵심 재건축 단지의 가격이 크게 오르면서 뒤늦게라도 추격 매수해야 할지 망설이는 수요자들이 적지 않다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “떠난 버스를 쫓을 필요는 없다”고 말한다. 이미 가격이 오른 재건축만 바라보기보다 앞으로 정비사업이 본격화할 지역과 상대적으로 진입 부담이 낮은 역세권 재개발로 눈을 돌릴 필요가 있다는 것이다. 그렇다면 어디를 봐야 할까. 반포에서는 신반포2차, 송파에서는 아시아선수촌아파트가 향후 새로운 대장주가 될 가능성이 있다는 분석이 나온다. 여의도 주변에서는 노량진·신길과 문래·당산의 변화도 주목할 만하다는 설명이다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 박 교수를 만나 서울 주요 정비사업의 변화와 재건축 가격 상승 이후 눈여겨볼 지역, 현실적인 투자 전략을 물었다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―서울 재건축 가격이 이미 많이 올랐다. 지금 진입하기 부담스럽다면 어디를 봐야 하나? “이미 가격이 크게 오른 서울 재건축을 무리하게 추격 매수하는 것은 타이밍상 늦은 감이 있다. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 2년 의무 등 규제 부담도 크다. 현시점에서는 떠난 버스를 쫓기보다 ‘역세권 재개발’로 시야를 넓혀 단독·다세대(빌라) 투자에 집중하는 전략이 효과적이다. 서울시는 325개 역세권을 중심으로 대규모 주택 공급을 추진하고 있다. 역세권 장기전세주택(시프트), 역세권 활성화 사업, 민간 도시정비형 복합개발사업 등 ‘역세권 정비사업 3종 세트’를 면밀히 분석해 선제적으로 접근한다면 재건축 추격 매수보다 훨씬 효율적으로 자산 가치를 높일 수 있다.” ―핵심 지역의 대장 아파트가 재건축되면 주변 단지에도 영향을 미치나? “대장주가 신축으로 변신해 가치가 상승하면 주변 단지들도 자극을 받아 정비사업 추진 속도가 빨라진다. 일정 부분 가치 편차가 줄어들면 신축 연도와 입지에 따라 대장주가 바뀌기도 한다. 반포가 대표적이다. 아크로리버파크가 먼저 입주하며 선호도를 이끌었고, 지금은 래미안 원베일리가 대장주 역할을 하고 있다. 하지만 향후 입지적으로 반포의 중심이자 한강 접근성, 신세계백화점과 고속터미널역 인프라를 두루 갖춘 신반포2차가 재건축된다면 신반포2차가 새로운 대장주로 자리 잡을 가능성이 높다.” ―잠실주공5단지의 대안으로 눈여겨볼 단지가 있다면? “잠실에서는 잠실주공5단지와 함께 장미아파트를 주목할 만하다. 잠실주공5단지는 30평대로만 구성된 반면, 장미아파트는 20평대부터 60평대까지 중대형 평형을 갖춘 민간 아파트 출신이라 전통적인 부자 단지 성격을 띤다. 잠실역 접근성은 5단지가 다소 우세하지만, 두 단지가 한강변 쌍두마차 체제를 이룰 것이다. 다만 송파구 전체로 범위를 넓히면 ‘아시아선수촌아파트’를 대장주로 꼽을 수 있다. 대형 평형 중심의 부촌인데다 향후 잠실 마이스(MICE) 복합단지와 아시아공원을 품게 돼 한강 조망 여부와 무관하게 높은 가치를 지닌다. 이 외에도 올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운, 오금현대 등 사업성이 우수한 단지들이 포진해 있어 송파 일대의 잠재력은 매우 높다.” ―여의도 직주근접을 대체할 유망 배후지는 어디인가? “여의도 재건축으로 1만3000가구가 들어서면, 이를 동남쪽에서 받치는 ‘노량진뉴타운’(약 1만 가구)과 서쪽의 ‘신길뉴타운’(신길·대방역 일대 2만4000가구)이 여의도와 함께 트라이앵글을 형성하게 된다. 신길은 여의도 금융·증권·방송계 종사자들의 최적합 1차 배후 주거지로 손색이 없으며, 용산국제업무지구와 도심(시청·광화문) 접근성도 뛰어나다. 문래동과 당산역 일대 준공업지역도 주목해야 한다. 평지 입지에 2·5·9호선 지하철망과 여의도 접근성을 갖췄다. 서울시와 정부가 준공업지역 개발에 적극 나서고 있는 만큼, 용도지역 상향을 통해 고밀 개발이 이뤄진다면 도심 주거난 해소의 핵심 축이자 유망 주거지로 거듭날 것이다.”

최근 서울 주요 재건축 단지들이 사업시행인가를 받거나 시공사 선정에 나서는 등 사업에 속도를 내고 있다. 강남의 전통적인 재건축 대어인 은마아파트와 잠실주공5단지, 압구정 현대는 물론 목동, 여의도, 상계동 등 대규모 노후 주거지 재건축에 대한 실거주자와 투자자들의 관심도 뜨겁다. 하지만 재건축은 입지만으로 판단하기 어렵다. 높은 추가분담금과 사업 지연 가능성 등 따져봐야 할 변수가 적지 않기 때문이다. 같은 재건축이라도 기존 용적률과 대지 지분, 평형 구성 등에 따라 사업성과 미래 가치가 크게 달라질 수 있어 ‘옥석 가리기’가 중요하다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수에게 서울 핵심 재건축 사업장별 투자 포인트와 완공 후 대장주 전망, 단지별 주의해야 할 위험 요인을 물었다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―은마아파트와 잠실주공5단지의 사업성을 비교한다면? “두 단지는 1978~1979년에 입주한 연년생 형제 격 단지다. 30평대 단일 규모로 가구 수(잠실5단지 3,930가구, 은마 4,424가구)도 비슷하지만 사업성에서 큰 차이가 난다. 은마아파트는 현재 용적률이 204% 수준이라 300% 남짓으로 재건축해도 일반분양분이 많지 않다. 여기에 상가 조합원 아파트 배정 문제까지 겹쳐 추가분담금 부담이 커질 수 있다. 반면 잠실5단지는 기존 용적률이 140%에도 못 미쳐 재건축 후 약 320%까지 높아지면 일반분양 물량을 확보할 여지가 훨씬 크다. 완공 후에는 인 근 장미아파트와 함께 잠실을 대표하는 최고 랜드마크가 될 가능성이 높다. 은마 역시 입지적 강점은 뚜렷하지만, 대치동 내에서는 기존 용적률이 170%대로 낮고 중대형 위주인 ‘우선미(우성·선경·미도)’ 중 미도아파트의 사업성이 더 우세하다.” ―압구정 현대아파트 구역별 핵심 포인트는? “압구정 현대는 1~6구역 중 2구역(신현대)과 3구역(구현대)이 핵심이다. 3구역은 11개 단지가 묶인 최대 규모 대단지로 공원 조성 등 매력적인 요소를 갖췄지만, 단지 수가 많아 통합 추진 과정에서 사업 속도에 대한 변수가 있다. 반면 2구역(신현대)은 속도가 가장 빠르다는 장점이 있다. 압구정역과 현대백화점을 단지 내 상가처럼 이용할 수 있고 한강공원 접근성도 뛰어나, 가장 먼저 신축으로 변신해 시장을 선도할 가능성이 높다.” ―완공 시 강남과 강북의 ‘최종 대장주’가 될 단지는? “강남에서는 압구정 현대의 신현대·구현대를 꼽을 수 있고, 강북에서는 용산 서빙고 신동아아파트를 주목해야 한다. 신동아아파트는 한강 변에 약 1km가 접해 있어 탁월한 한강 조망권을 확보하고 있다. 뒤편으로는 용산공원 조망과 공원 이용 가치를 동시에 누릴 수 있는 최상의 입지 조건을 갖추고 있어 미래 가치가 독보적이다.” ―여의도와 목동 신시가지 중 미래 선호도가 더 높을 곳은? “재건축 후 가치는 여의도가 더 높을 것으로 본다. 목동은 14개 단지가 약 4만 7,000가구 신도시급으로 변신한다는 강점이 있다. 9호선 접근성이 좋은 1단지나 안양천 조망과 개방감이 우수한 6단지, 역세권 학원가 중심인 7·8단지가 돋보인다. 다만 재건축으로 크게 늘어나는 가구 수에 따른 증차를 현재의 도로망이 원활히 수용할 수 있을지는 고민거리다. 여의도는 사통팔달 교통망과 한강 조망권 가치 덕분에 재건축 후 파급력이 더 클 전망이다. 65층 초고층으로 개발되는 1,594가구 시범아파트가 대표 랜드마크가 될 것이고, 남측 개방감과 조망권 측면에서는 목화아파트도 눈여겨볼 만하다.” ―가격이 저렴해 보이는 노원 상계주공 재건축 시 주의할 점은? “상계 신시가지는 대부분 10~20평대 중소형 평형 위주로 구성돼 있어 재건축 시 늘어날 수 있는 용적률에 한계가 있다. 기존 조합원이 30평대 새 아파트를 분양받으려면 용적률 증가분의 대부분을 조합원이 소화해야 해 일반분양분이 적다. 예컨대 상계주공 5단지는 5층 저층임에도 기존 평형이 11평 단일이라 전용 84㎡로 늘리려면 추가분담금이 5억~7억 원 수준까지 거론된다. 대다수 조합원이 이 비용을 감당하기 어려우면 사업 진척이 크게 지연될 수 있으므로 분담금 리스크를 신중히 따져보고 접근해야 한다.”