정부의 부동산 세제 개편안을 둘러싸고 시장 혼란과 서민 피해를 우려하는 목소리가 커진다. 공급 확대 없는 세금 인상은 집값을 잡기보다 전월세 시장 불안을 자극할 수 있다는 지적이다. 오세훈 서울시장은 4일 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 ‘이번 대책도 가장 큰 피해자는 서민입니다’라는 제목의 글을 올렸다. 오 시장은 “집을 사도 세금, 팔아도 세금인 '세금 지옥'만 심해질 우려가 크다”고 비판했다. ◆ “세금 올린다고 집값 안 잡혀”… 실거주 요건 강화 부작용 오 시장은 그동안 정부가 공급 확대를 강조해왔으나 이번 대책에는 세금만 강화됐다며 “문제는 세금을 올린다고 집값이 잡히는 것이 아니다. 오히려 시장을 더 불안하게 만들 수 있다”고 주장했다. 특히 개편의 핵심인 ‘장기보유특별공제’를 두고 “앞으로는 오래 집을 보유한 것만으로는 세제 혜택을 받기 어렵고 실제 그 집에 살아야만 혜택을 받을 수 있게 됐다”며 “정부가 '실거주하지 않으면 양도세를 더 내라'는 신호를 시장에 보낸 것”이라고 해석했다. ◆ 전월세 난 심화 우려… “피해는 서민과 청년 몫” 양도세를 줄이기 위해 집주인이 세입자를 내보내고 직접 들어갈 경우, 전월세 물량이 줄고 임대료가 오를 수 있다는 지적이다. 오 시장은 “더 큰 문제는 중산층 주택시장과 전월세 시장”이라며 “가장 큰 피해는 집주인이 아니라 전월세를 구해야 하는 서민과 청년들에게 돌아갈 것”이라고 강조했다. 또한 복잡해진 부동산 세제에 대해 “직장이나 생계 때문에 다른 지역에서 살아야 하는 1주택자는 어떻게 해야 하는지, 예외는 어디까지 인정되는지 불분명하다”며 “국민은 물론 전문가도 이해하기 어려운 제도는 결국 혼란과 불신만 낳게 된다”고 예상했다. ◆ “새로운 절세만 양산… 세금 아닌 공급이 해법” 세 부담 강화로 매물이 나올 것이라는 정부 기대와 달리, 시장에서는 보유를 유지하거나 일부 급매물만 나올 가능성이 높다는 관측이다. 오 시장은 “정부는 초고가 주택을 겨냥했다고 하지만 시장에서는 벌써 32억원 이하의 '덜 똘똘한 한 채'를 찾기 시작하고 있다”며 “정책이 의도한 방향으로 시장이 움직이는 것이 아니라 새로운 절세 방법을 찾아가는 것”이라고 짚었다. 오 시장은 “대통령도 집값을 낮추는 것이 아니라 부동산 시장을 정상화하는 것이 목표라고 밝힌 만큼 해법도 시장 원리에 맞아야 한다. 시장을 안정시키는 가장 확실한 방법은 세금이 아니라 공급”이라며 재개발·재건축 확대를 촉구했다. 이어 “더 이상 시장을 세금으로 움직이려 해서는 안 된다”며 “이제라도 땜질식 세금 대책에서 벗어나, 공급을 중심으로 한 근본적인 부동산 정책으로 방향을 바꿔야 한다”고 강조했다.

1986년 가을 마포구 성산동 저지대 흙먼지 날리는 공사 현장에 웅장한 아파트 단지가 모습을 드러냈다. 당시 성산동은 바로 옆 난지도 쓰레기 매립지에서 먼지와 악취가 날려 오고, 비만 오면 땅이 질척이던 서울의 쓸쓸한 외곽 변두리였다. 지하철 6호선도 없던 시절, 3040 청년 가장들과 신혼부부들의 가슴은 부풀어 올랐다. 연탄가스 걱정 없이 따뜻한 중앙난방이 들어오는 번듯한 아파트, 방 2개짜리 소형 평형이었지만 ‘내 명의로 된 첫 집’의 문을 열고 들어서던 날의 감격은 강렬했다. 그로부터 40년의 세월이 흘렀다. 당시 서울에 겨우 뿌리내린 서민들의 꿈의 전진기지였던 마포구 성산시영 아파트(대우·선경·유원 3710가구)는 이제 서울 서부권을 대표하는 최고 몸값의 ‘재건축 대어’가 됐다. 40년 전 연탄 때던 시절의 아파트에서 수명을 다한 배수관이 누수를 일으키고, 세면대 수도꼭지마다 갈색 녹물 필터가 달리는 노후 단지가 됐지만, 이곳의 매매가는 현재 16억 원을 넘나든다. 성산시영이 견뎌온 40년의 세월 속에는 대한민국 서민과 중산층이 걸어온 주거 이동의 역사와 자산 축적의 희노애락이 켜켜이 쌓여 있다. 성산시영의 시작은 서울의 격동적인 확장기였던 1980년대 중반으로 거슬러 올라간다. 당시 서울시는 급격한 인구 유입으로 인한 주택난을 해소하고 서민 주거 안정을 도모하기 위해 서울 외곽 지역에 대규모 아파트 단지들을 조성했다. 성산지구 역시 그 일환이었다. 당시 서울 서부권 최대 규모로 들어선 성산시영은 국내 대표 건설사였던 대우건설, 선경건설(현 SK에코플랜트), 유원건설 3개 사가 구역을 나누어 지었다. 유원건설이 지은 1동부터 15동까지는 전용면적 59㎡(23평형) 중심의 단지로 조성됐다. 선경건설이 지은 16동부터 23동, 그리고 대우건설이 지은 28동부터 33동까지는 전용면적 50㎡(21평형, 20평형) 소형 평형으로 채워졌다. 현재 마포구에서 가장 가구 수가 많은 단지인 아현동 ‘마포래미안푸르지오(3885가구)’에 이어 마포구 내 세대수 2위를 차지하고 있는 묵직한 거인이다. 1986년 입주 당시 30대 청년이었던 원주민 B(72)씨는 “당시엔 비만 오면 땅이 질척이고 교통도 불편했지만, 번듯한 아파트에 내 집을 마련했다는 기쁨에 밤잠을 설쳤다”며 “그 시절 성산시영은 서울에서 기반을 잡으려 애쓰던 젊은 가장들의 거대한 꿈의 전진기지였다”고 회상했다. 2000년대에 접어들며 성산시영을 둘러싼 도시의 지형도가 뒤흔들리기 시작했다. 2002년 한일 월드컵 개최와 함께 난지도 쓰레기 매립지가 생태공원으로 탈바꿈했고, 그 뒤편으로 ‘상암 DMC(디지털미디어시티)’와 신도시급 단지인 ‘상암 월드컵파크(1~12단지)’가 들어선 것이다. 성산시영에서 15~20년 가까이 살며 아이들을 키우고 살림을 늘려온 주민들에게 상암지구 개발은 새로운 기회였다. 소형 평형과 주차난, 노후 배관으로 고통받던 주민들은 “같은 서마포 생활권을 유지하면서, 더 넓고 쾌적한 새 아파트로 가자”며 상암 월드컵파크 단지(주로 30~40평형대)로 대거 이주했다. 당시 성산시영은 서민들이 자산을 모아 더 넓은 평형으로 차근차근 옮겨가는 든든한 ‘주거 사다리’ 역할을 충실히 수행해냈다. 하지만 20년의 세월이 흐른 지금, 이 이주사에는 묘한 아이러니가 교차한다. 2000년대 초반 성산시영을 거쳐 상암 월드컵파크로 이사했다는 50대 주민 A씨는 기자와의 인터뷰에서 아쉬운 한마디를 던졌다. A씨는 “당시엔 애들이 크고 지하주차장도 없으니까 상암동 새 아파트로 옮기는 게 주거 환경도 좋아지고 성공하는 이사인 줄 알았죠”라며 “지금 성산시영 재건축이 진행되고 집값이 치솟는 걸 보니 그냥 전세주고 전세갈 걸 그랬나봐요”라고 웃었다. 현재 상암월드컵 30평대 매물들은 재건축 프리미엄이 붙은 성산시영 20평대 매물보다 저렴하다. 쾌적한 주거 환경을 찾아 떠난 이들과, 녹물과 주차난을 견디며 노후 아파트에 남아 ‘몸테크’를 선택한 이들. 성산시영이라는 하나의 공간을 거쳐 간 사람들의 희비는 어떤 선택을 했냐에 따라 달라졌다. 원주민들이 떠나고 건물은 낡아갔지만, 성산시영이 품고 있던 ‘땅의 가치’는 시간이 지날수록 빛을 발했다. 지하철 6호선 월드컵경기장역과 맞닿은 초역세권 입지, 상암 DMC·여의도·광화문 등 서울 3대 주요 업무지구로 통하는 뛰어난 교통망, 그리고 불광천과 월드컵공원을 끼고 있는 환경적 입지가 재건축 시대와 맞물리며 폭발적인 시너지를 낸 것이다. 특히 성산시영의 핵심 무기는 우수한 사업성이다. 기존 용적률이 148%에 불과하고, 가구당 평균 대지지분이 13.9평에 달한다. 이는 서울 재건축 단지 중에서도 손꼽히는 높은 사업성 수치다. 이러한 가치를 바탕으로 성산시영의 재건축 시계는 빠르게 돌아갔다. 2020년 12월 정비구역으로 지정되며 서울 서부권 재건축 시장의 핵심 대어로 급부상했고 2025년 12월 재건축 사업의 핵심 8부 능선이라 불리는 ‘조합설립인가’를 획득했다. 현재 성산시영 전용면적 59㎡(유원)의 실거래가는 16억 8000만 원 선을 형성하고 있다. 1986년 소형 서민 아파트로 시작했던 이곳이 40년 만에 서울 서부권 부촌의 상징적 가격대에 진입한 것이다. 향후 재건축이 완료되면 기존 3710가구는 최고 35~40층, 약 4800가구 규모의 초대형 신축 단지로 탈바꿈할 예정이다. 그렇게 되면 현재 마포구 가구 수 1위인 아현동 '마포래미안푸르지오(3885가구)'를 제치고 마포구 최대 단지 왕좌를 차지하게 된다. 재건축이라는 거대한 미래 가치 뒤편에는, 현재를 살아가는 주민들의 지독한 실거주 고충이 동전의 양면처럼 존재한다. 지하주차장이 없어 매일 밤 벌어지는 이중·삼중 주차 전쟁, 운전석 문을 열지 못해 트렁크로 타고 내려야 하는 고단함, 여전히 세면대 필터를 며칠 만에 갈색으로 물들이는 수돗물, 삐걱거리는 복도식 엘리베이터. 노후화로 인한 고충에 눈물짓다 떠나는 세대가 있는가 하면, 이 모든 불편을 감수하고 새로 들어오는 젊은 세대도 존재한다. 아이러니하게도 성산시영의 심각한 노후화는 ‘서울 한복판에서 2~3억 원대 전세금으로 살 수 있는 몇 안 되는 오아시스’를 제공하는 역설을 낳았다. 상암 DMC나 여의도, 종로로 출퇴근하는 30대 직장인과 신혼부부들에게 성산시영의 저렴한 전세가는 서울 실거주 진입장벽을 낮춰주는 유용한 사다리가 되어준다. 동시에 10억 원이 넘는 매매가를 치르고 들어와 녹물과 주차난을 참아내며 재건축 완공을 기다리는 3040 '몸테크 영끌족'도 단지 내부의 한축을 이루고 있다. 40년 전 흙먼지 날리던 마포 변두리에서 첫 집 마련의 기쁨을 누렸던 1세대 원주민과 2000년대 상암으로 이주한 세대, 그리고 미래 가치를 바라보며 불편을 참아내는 영끌족까지. 성산시영이라는 하나의 공간에는 서로 다른 세대와 계층의 삶이 오롯이 겹쳐져 있다. 건축학적으로 아파트의 수명은 30~40년이라 한다. 콘크리트는 시간이 지나면 노후화되고, 철근은 녹슬며, 배관은 누수를 일으킨다. 그러나 성산시영이 걸어온 40년은 단순한 ‘콘크리트 구조물의 노후화’로만 치부될 수 없다. 이곳은 1980년대 대한민국 서민들이 가난을 딛고 중산층으로 도약했던 발판이었고, 2000년대 마포가 서울의 핵심 주거지로 변모하는 과정의 든든한 징검다리였으며, 오늘날 청년들이 서울에 뿌리내리기 위해 분투하는 삶의 현장이다. 조합설립인가를 마치고 본격적인 재건축 궤도에 오른 성산시영은 이제 조만간 40년 묵은 콘크리트 허물을 벗어 던질 것이다. 녹물이 나오던 수도관은 지워지고, 밤마다 전쟁이 벌어지던 주차장은 넓은 지하 주차장으로 바뀔 것이며, 5층·14층 복도식 아파트는 35층 높이의 현대적 마천루로 재탄생할 것이다. 40년 전 연탄가스를 피우던 마포의 변두리 아파트가 16억 원대의 명품 단지로 변신하는 서사는, 단순한 ‘부동산 투기’나 재건축 대박이 아니라 우리가 살아온 도시 서울의 생로병사이자, 한 세대의 추억과 정성이 다음 세대의 터전으로 교체되어 가는 대한민국 주거사 그 자체다. 성산시영의 콘크리트는 허물어지겠지만, 그 속에서 40년간 쌓여온 서민들의 삶과 기억은 새로 들어설 4800가구 아파트의 머릿돌 속에 그대로 남아 흐를 것이다.

고양창릉 S4블록 사전청약 당첨자들이 청와대 앞에서 집회를 열고 정부에 구제 대책 마련을 촉구했다. 4일 고양창릉 S4블록 사전청약 피해자 비상대책위원회에 따르면 이들은 지난 1일 서울 종로구 청와대 사랑채 앞에서 ‘사전청약 피해자 권익 확보 촉구 2차 상경 집회’를 열었다. 이날 집회에는 사전청약 당첨자와 가족 등 50여 명이 참석했다. 비대위는 국토교통부가 한성숙 국무총리 지시에 따라 추진하고 있는 ‘사전청약 당첨자 간담회’ 대상에서 일반형인 고양 창릉 S4블록이 제외됐다며 형평성에 문제가 있다고 주장했다. 비대위는 “청약 유형에 관계없이 동일한 피해를 입었는데도 일반형을 배제한 것은 부당하다”며 S4블록도 간담회 구제 대상에 포함해야 한다고 요구했다. 이날 집회에 있던 한 참석자는 “휴가철 주말에도 아이를 맡길 곳이 없어 함께 나왔다”며 “아이와 함께 살아갈 집을 지키기 위해 이 자리에 설 수밖에 없었다”고 말했다. 비대위는 △S4블록을 국토부 간담회와 피해 구제 대상에 포함할 것 △분양가 산정 내역을 공개하고 오른 분양가를 재검토할 것 △사업이 실제로 지연된 기간을 반영해 피해 구제책을 마련할 것 △착공 전 본청약과 중도금 비율 상향으로 늘어난 계약자 부담을 개선할 것 등을 요구했다. 비대위는 한국토지주택공사(LH)와 국토부의 행정 처리 과정으로 사전청약 당첨자들의 부담이 커졌다고 주장했다. 분양가는 당초 예상보다 약 30% 상승했고, 본청약 시점과 중도금 납부 조건 변경 등도 계약자들에게 불리하게 적용됐다는 것이다. 비대위는 국민권익위원회에 관련 자료를 제출했으며, 권익위 주선으로 예정된 LH와의 협의에 국토교통부도 참석해야 한다고 요구했다. 또 협의가 성과 없이 끝날 경우 국민권익위 조사와 감사원 공익감사를 청구하겠다고 밝혔다.

고가 아파트가 밀집한 서울 강남구에서 집값 상승에 따른 세 부담이 커지자 재산세를 나누어 내는 납세자가 급격히 늘어난 것으로 나타났다. 3일 서울 강남구는 올해 재산세 분할납부 신청이 지난달 기준 2925건으로 작년(1380건) 대비 111.9% 증가했다고 밝혔다. 재산세 분할납부 신청 금액 역시 98억 원으로 작년(79억 원)보다 24% 가량 늘어난 것으로 집계됐다. ◆ 공시가격 25.8% 급등… 세 부담 완화책 마련 이 같은 현상은 올해 강남구 공동주택가격이 작년보다 25.8% 오르면서 주택분 재산세가 평균 16.3% 상승한 영향으로 풀이된다. 세금 부담이 가중된 납세자들이 한 번에 세금을 내기보다 분할납부를 택한 것으로 해석된다. 이에 따라 강남구는 납세자가 세액을 미리 확인하고 자금 계획을 세울 수 있도록 사전 안내와 신청 지원을 강화하고 나섰다. ◆ '재산세 미리보기' 서비스 등 편의성 제고 강남구는 지난 6월부터 구청 홈페이지에 ‘우리 집 재산세 미리보기’ 코너를 신설했다. 강남구 직원이 직접 개발한 이 서비스는 주소를 입력하면 공시가격과 예상 재산세를 바로 확인할 수 있으며, 현재까지 누적 이용 건수 8413건을 기록 중이다. 특히 분할납부 대상 여부와 회차별 예상 납부액까지 확인할 수 있어 주민들의 호응을 얻는 것으로 관측된다. 이외에도 전용 상담창구 운영, 스마트폰 QR코드를 활용한 간편 신청, 알림톡 안내 등 다각도의 편의 서비스가 제공되고 있다. 김현기 강남구청장은 “주민이 체감할 수 있는 납세 편의 정책을 지속해서 확대해 나가겠다”고 전했다.

국내 전체나 서울 평균 집값 상승률은 세계 주요 국가에 비해 안정적인 하위권으로 나타났지만 서울 상위 5% 고가 주택 가격은 세계 주요 도시 중 최상위권인 것으로 조사됐다. 서울 강남 3구와 한강 벨트 등을 중심으로 한 고가 주택과 나머지 지역 간의 주택시장 양극화가 극단으로 치닫고 있다는 분석이다. 2일 국회 미래연구원의 ‘자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제’ 보고서에 따르면 국제결제은행(BIS) RPP 지수를 분석한 결과 2003년부터 2023년 사이 전국의 주택 가격은 약 1.56배, 서울은 1.74배 상승하는 데 그쳤다. 이는 캐나다(2.8배), 노르웨이(3.4배) 등 주요국에 비해 상대적으로 완만한 수준이다. 물가 상승을 반영한 경제협력개발기구(OECD) 실질 주택가격지수에서도 한국은 조사 대상 24개국 중 하위권(23위)을 기록하며 안정적인 흐름을 보였다. 반면 초고가 주택으로 대상을 좁히면 완전히 다른 양상이 펼쳐진다. 영국 부동산 컨설팅 기업 나이트 프랭크의 ‘프라임 글로벌 도시 지수(PGCI)’에 따르면 작년 3분기 서울의 상위 5% 고가 주택 가격은 1년 전보다 25.2% 폭등해 조사 대상 46개 도시 중 일본 도쿄(55.9%)에 이어 세계 2위를 기록했다. 이는 당시 46개 도시 평균 상승률(2.5%)의 10배에 달하는 수치다. 최근 5년간 상승률 역시 두바이, 도쿄, 마닐라에 이어 서울이 세계 4위를 차지했다. 이처럼 통계 지표 간 괴리가 큰 이유는 기존 공인 기관의 통계가 실거래가를 즉각 반영하지 못하는 표본조사 위주로 운영되어, 고가 주택 중심의 가파른 가격 상승세를 충분히 포착하지 못하는 ‘평균의 함정’ 때문으로 풀이된다. 보고서를 작성한 이선화 선임연구위원은 “서울의 경우 주택시장 양극화가 극심해 고가 주택과 일반주택 간 괴리가 매우 크다”며 한계가 있는 기존 통계 방식의 보완과 정교한 시장 진단이 시급하다고 지적했다.

“남편은 서초 땅을 밟아보고 싶다고 하는데, 저는 지금도 충분히 성공했다고 생각하거든요. 송파 헬리오시티에서 만족해야 할까요, 아니면 서초로 갈아타야 할까요?” 49세 주부 김모(가명)씨는 보증금 3000만원짜리 전세 지하방에서 신혼생활을 시작했다. 외식도 아껴가며 돈을 모으고 수차례 부동산을 사고팔며 갈아타기를 거듭한 끝에 재작년 서울 송파구 헬리오시티 32평형을 마련했다. 현재는 자녀 교육을 위해 강북에 전세로 거주하고 있으며 헬리오시티는 전세를 준 상태다. 자녀들이 고등학교를 졸업하는 4년 뒤 입주해 2년 실거주 요건을 채우고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 것이 당초 계획이었다. 하지만 남편이 은퇴를 앞두면서 부부의 생각이 엇갈리기 시작했다. 남편은 세금 부담을 감수하더라도 헬리오시티를 처분하고 서초구 아파트로 한 번 더 갈아타 자산 규모를 키우고 싶어 한다. 반면 김씨는 이제 갈아타기를 멈추고 송파에 정착해 안정적인 노후를 보내기를 바라고 있다. 헬리오시티는 8109가구 규모의 대단지로, 올해 5월 기준 시가총액이 22조6100억원에 달했다. 지난달 전용면적 150.09㎡는 25억원에 전세계약이 체결되며 신고가를 기록하기도 했다. 이미 전국을 대표하는 고가 아파트를 보유하고 있는데도 한 단계 더 높은 지역으로 이동해야 할까. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 김씨의 고민에 대해 아파트 갈아타기 전략 자체는 여전히 유효하다고 설명했다. 다만 일정 수준 이상의 자산을 마련한 뒤에도 계속 갈아타야 하는지는 별개의 문제다. 은퇴 시점과 부부의 생활 만족도, 노후 현금흐름, 자녀에게 자산을 이전하는 방법까지 함께 고려해야 하기 때문이다. 김 대표는 “상급지로 한 차례 갈아타는 것은 검토할 수 있지만 주택 수를 계속 늘리거나 노후 자금까지 부동산에 집중하는 것은 최근 흐름과 다르다”며 “과거처럼 부동산에 모든 자산을 집중하기보다 입지가 좋은 ‘똘똘한 한 채’를 보유하고 나머지 자산은 금융상품 등으로 분산할 필요가 있다”고 말했다. 자녀에게 일정 규모의 ‘씨앗 자산’을 마련해 직접 운용하도록 하는 방안도 제시했다. 부모가 보유한 집을 그대로 증여하거나 상속하기보다 자녀가 감당할 수 있는 범위의 재개발 물건 등을 마련해주고 사업 진행 과정과 자산 운용을 직접 경험하도록 하는 방식이다. 김 대표는 “최근에는 자녀에게 일정 규모의 자산을 마련해주고 스스로 불리도록 하는 사례가 늘고 있다”며 “재개발은 구역 지정과 조합 설립 등 여러 단계를 거치기 때문에 부동산 시장의 구조를 경험하는 데도 도움이 될 수 있다”고 설명했다. 김씨가 노후 생활비 마련을 위해 지방 아파트를 사서 월세를 받는 방안에 대해서는 신중해야 한다고 조언했다. 지방 일부 지역은 공급 과잉과 수요 부족으로 가격 상승이나 매각이 쉽지 않을 수 있고, 공실과 수리비 등 임대 관리의 변수도 크다. 은퇴 이후에는 정기적인 소득이 줄어드는 만큼 자산을 필요할 때 현금화할 수 있는지도 중요하다. 김 대표는 “월세만을 목적으로 연고도 없는 지방 아파트에 투자할 필요는 없다”며 “노후 현금흐름이 목적이라면 배당형 상장지수펀드(ETF) 등 관리가 쉽고 환금성이 높은 금융상품을 함께 검토하는 것이 나을 수 있다”고 조언했다. 갈아타기 전략과 은퇴 이후 자산관리 방법에 대한 자세한 내용은 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.

서울 뉴타운 분양시장의 가격 상단이 다시 높아지고 있다. 서울 동작구 노량진뉴타운에서는 전용면적 84㎡ 일반분양가가 20억원대 후반까지 올라섰다. 발코니 확장비와 유상 옵션까지 더하면 실제 계약금액은 30억원에 육박하는데도 수요가 몰린 것이다. 부동산 시장에서는 “이 돈이면 강남 간다”는 말보다 “지금이 가장 싸게 살 수 있다”는 인식이 강해지고 있다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 노량진뉴타운을 여의도·광화문·강남 접근성을 두루 갖춘 입지로 평가했다. 재개발이 마무리돼 대규모 신축 주거지로 탈바꿈하면 평지가 많은 장점까지 더해져 장기적으로 흑석뉴타운을 뛰어넘을 가능성도 있다는 분석이다. 다만 이미 가격이 크게 오른 노량진이 부담스럽다면 장위뉴타운 등 아직 정비사업이 진행 중인 지역을 살펴볼 수 있다. 낮은 매매가격만 보고 접근하기보다 입주권 취득 가능 여부와 추가분담금, 사업 단계 등을 함께 따져야 한다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―요즘 같은 집값 상승기에 주목할 부동산 트렌드는? “최근에는 주택 수를 늘리기보다 한 채를 지키는 데 집중하는 흐름이 강하다. 2013년부터 2018년까지는 집을 한 채 가진 사람이 두 채를 사고, 두 채 가진 사람이 세 채를 사는 식으로 주택 수를 늘렸다. 하지만 2020년 이후 다주택자 규제가 강화되면서 주택 수를 줄이는 사람이 늘었다. 주택 규제가 많아지면서 지식산업센터나 생활형숙박시설 같은 상품에 투자했다가 손실을 경험하는 사례도 반복됐다. 결국 집이 없는 사람은 내 집 마련을 하고, 이미 집이 있는 사람은 가치가 높은 한 채를 지키는 ‘똘똘한 한 채’가 다시 주택시장의 핵심 트렌드가 됐다. 아파트를 전세 끼고 사기 어려워지면서 자녀에게 재개발 빌라를 사주는 부모도 있다. 부모의 도움을 받지 않더라도 5년, 10년 동안 돈을 모아 1억~3억원을 마련한 30대 청년들도 서울 정비사업 구역으로 많이 들어오고 있다.” ―국민평형 분양가가 30억원에 육박한 노량진뉴타운을 어떻게 평가하나 “노량진뉴타운은 이미 가격이 많이 올랐지만 여전히 가치가 있다고 본다. 약 5년 전에는 10억원 이하로 접근할 수 있는 재개발 물건도 있었지만, 지금은 일반분양 가격이 20억원대 중후반까지 올라왔다. 노량진의 신축 아파트가 30억원이라고 하면 비싸다고 생각할 수 있지만, 강남의 신축 아파트가 50억~60억원인 상황에서 거리와 교통을 비교하면 충분한 가치가 있다는 판단이다. 노량진의 장점은 입지다. 여의도와 광화문 접근성이 좋고 지하철 9호선을 이용하면 강남으로 이동하기도 편하다. 재개발이 완료되면 대규모 신축 주거지로 거듭난다. 흑석보다 평지가 많고 신축 아파트와 교통 접근성을 고려하면 장기적으로 흑석뉴타운을 뛰어넘을 가능성도 있다고 본다. 더 이상 노량진을 ‘옛날에 재수하던 곳’이라는 식의 낡은 이미지로 바라봐서는 안 된다.” ―이미 가격이 오른 노량진 대신 지금 살펴볼 뉴타운은 어디? “서울의 뉴타운 지역은 가능성이 상당히 높다. 흑석과 노량진뿐 아니라 한남, 수색·증산, 아현동, 옥수·금호동 등도 뉴타운 개발을 통해 주거 환경이 달라졌다. 그렇다면 아직 남아 있는 대규모 뉴타운이 어디냐고 할 때 장위뉴타운을 볼 수 있다. 일부는 이미 입주했고 일부는 사업이 진행 중인데, 아직 3억~4억 원으로 접근할 수 있는 구역들이 있다. 장위뉴타운도 관심을 가져볼 만하다. ―서울 진입이 어려운 실수요자가 경기·인천에서 상대적으로 접근할 만한 지역은 “서울만 바라보면 선택지가 좁아질 수밖에 없다. 경기와 인천으로 범위를 넓히면 교통망이 개선되면서 서울 접근성이 좋아지는 신도시들이 있다. 인천에서는 송도와 청라, 검단처럼 주거 인프라가 갖춰진 신도시가 상대적으로 먼저 움직일 가능성이 있다. 검단신도시에는 7억원대에 역세권 아파트를 살 수 있는 곳도 있다. 인천지하철 1호선을 이용해 계양역에서 공항철도로 환승할 수 있어 서울 서북권으로 이동할 수 있다. 서울에 살 돈이 부족하다고 내 집 마련 자체를 포기할 필요는 없다. 경기·인천까지 범위를 넓히고 GTX나 신안산선 등 실제 공사가 진행 중인 교통망과 주거 인프라를 함께 살펴보면 예산에 맞는 선택지를 찾을 수 있다.” ―서울로 출퇴근해야 하는 신혼부부가 눈여겨볼 신도시는? “서울에서 집을 사기 어렵지만 신혼부부처럼 거주할 집이 필요하고 서울로 출퇴근해야 하는 사람들은 주거 인프라가 좋은 신도시를 선택할 수 있다. 경기 남부에서는 분당과 과천, 판교가 먼저 움직였고 이후 용인 수지와 광교로 상승세가 이어졌다. 이들 지역의 가격이 크게 오르면서 동탄으로 수요가 이동했다. 동탄에서도 모든 아파트가 똑같이 오른 것은 아니다. 역 주변 인기 단지와 선호도가 높은 신축 아파트로 수요가 쏠리면서 일부 거래만으로도 가격이 빠르게 올라갔다. 동탄은 삼성전자 등 주요 일자리로 출퇴근할 수 있고 학교와 상업시설, GTX역 등 주거에 필요한 조건을 갖췄다. 구리도 서울 지하철 8호선 별내선 개통으로 잠실 접근성이 좋아지면서 신혼부부 등 실수요자의 관심이 커졌다. 동탄과 구리가 규제로 묶이면 동탄 인근 병점·오산·평택의 신도시나 구리와 인접한 남양주 다산신도시 등으로 수요가 이동할 가능성이 있다. 주택 수요는 사라지기보다 출퇴근이 편하고 주거 인프라가 좋은 지역을 찾아 계속 이동한다. 규제가 특정 지역의 매수를 막더라도 인근 지역으로 풍선효과가 나타날 수 있다는 의미다.” ―수도권 투자 지역을 고를 때 경기 남부와 북부를 어떻게 봐야 하나 “일반적인 투자 관점에서는 경기 남부가 상대적으로 유리하다. 강남에서 판교·분당과 과천, 용인·수원·동탄을 거쳐 평택까지 이어지는 이른바 경부축에는 일자리와 교통망이 집중돼 있다. 지역들이 경부고속도로와 철도망을 따라 포도송이처럼 연결되며 확장돼 왔다. 지난 30~40년 동안 경기 남부 경부축의 가격 탄력성이 높았던 이유다. 경기 북부는 남부보다 일자리가 부족하고 지역 간 확장성도 상대적으로 약하다. 그렇다고 북부를 무조건 제외할 필요는 없다. 경기 남부 가격이 지나치게 올랐거나 직장이 북부에 있다면 북부가 더 현실적인 선택지가 될 수 있다. 의정부와 양주 등에서도 지하철망이 연결되거나 GTX, 7호선 연장과 같은 교통 개선이 구체적으로 진행되는 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 학교와 상업시설 등 주거 인프라를 갖춘 신도시와 신축 아파트가 상대적으로 먼저 반응할 가능성이 있다.” ―정부의 부동산 정책은 어디에 초점을 맞춰야 하나 “지금까지는 강남 집값을 잡으면 주변 집값도 안정될 것이라는 관점이 강했다. 하지만 최근에는 강남보다 서울 외곽과 경기 일부 지역의 가격이 더 빠르게 오르는 흐름도 나타났다. 그런데도 정책이 고가 아파트 시장 안정에만 집중되면 청년층과 무주택 실수요자가 체감하는 주거 문제를 해결하기 어렵다. 서울 외곽과 경기에서 집을 사는 사람 가운데는 투자 목적보다 전세 매물을 구하기 어렵거나 월세 부담을 견디지 못해 매수에 나서는 실수요자가 많다. 전월세 시장이 안정되지 않으면 집값이 올라도 어쩔 수 없이 주택을 사는 수요는 계속 발생한다. 보유세를 비롯한 세제를 조정하더라도 그 효과가 고가 주택에 집중되면 서울 외곽과 경기 실수요 시장을 안정시키는 데 한계가 있을 수 있다. 정부가 강남 집값뿐 아니라 전월세 시장과 실수요자의 주거 안정을 정책의 중심에 둘 필요가 있다.”

최근 서울 아파트 매수세가 강남과 한강변을 넘어 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’과 ‘금관구(금천·관악·구로구)’ 등으로 빠르게 번지고 있다. 서울 집값 상승세가 이어지는 가운데 대출 규제까지 강화되면서 신혼부부와 무주택 실수요자들이 상대적으로 자금 조달이 가능한 서울 외곽과 경기 지역으로 매수처를 옮기고 있다. 여기에 원하는 전세를 구하지 못하거나 월세 부담을 감당하기 어려워 “차라리 대출을 받아 집을 사겠다”고 나선 ‘생존형 매수’까지 가세하면서 외곽 집값을 밀어 올리고 있다는 분석이다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 “강남을 규제한다고 수요가 없어지는 것은 아니다”라며 “한강벨트에서 서울 외곽으로, 다시 경기 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다”고 진단했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 대표와 서울 외곽으로 번지는 매수세의 원인, 전세 불안과 집값의 관계, 무주택자의 내 집 마련 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―최근 서울 집값 상승세가 노도강·금관구 등 외곽으로 번지는 배경은 “집값은 하락했다가 다시 오를 때 강남과 같은 핵심 지역부터 회복한 뒤 주변으로 퍼지는 경우가 많다. 저수지에 물이 차오를 때 가장 깊은 중심부부터 채워지는 것과 비슷하다. 예를 들어 2025년 2월 잠실·삼성·대치·청담동 일부 아파트의 토지거래허가구역이 해제되자 수요가 몰렸는데, 시장 과열 우려로 강남 3구와 용산구가 다시 토지거래허가구역으로 묶였다. 이후 강남 매수가 어려워진 수요가 한강벨트를 거쳐 서울 외곽과 경기 지역으로 이동하면서 집값 상승세도 주변으로 확산하고 있다.” ―정부 규제가 집값을 잡기보다 수요만 이동시키는 이유는 “중심지를 규제한다고 주택 수요가 없어지는 것은 아니다. 수요는 다른 지역으로 이동할 가능성이 크다. 특히 대출 규제가 강화되면 고가 아파트 시장은 자기자본이 충분한 사람이 중심이 되고, 상대적으로 가격이 낮은 지역은 대출을 활용하려는 실수요자가 몰리게 된다. 강남을 살 수 없는 사람이 집 자체를 포기하는 것이 아니라 노도강이나 금관구, 경기 지역으로 눈을 돌리는 것이다. 결국 중심지만 규제하면 수요가 주변으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다. 최근 외곽 지역의 가격 상승도 이런 흐름과 무관하지 않다.” ―최근 신혼부부와 청년층이 주택 매수에 나서는 이유는 “결혼하면 전세든 월세든 거주할 집이 필요하다. 그런데 현장에 갔을 때 원하는 전세 매물이 없으면 불안해질 수밖에 없다. 남은 전세를 잡으려면 보증금을 더 올려줘야 하고, 월세로 가더라도 매달 부담이 커지기 때문에 결국 ‘매달 월세를 내느니 대출을 받아 집을 사자’는 판단을 하게 된다. 특히 15억원 이하 주택은 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 설정돼 있어 대출 여력이 있는 신혼부부와 무주택자들이 서울 외곽이나 경기 지역의 주택을 찾게 된다. 최근 외곽 매수세는 단순히 집값이 더 오를까 두려워 뛰어드는 투자 불안만으로 보기는 어렵다. 전세를 구하기 어렵고 월세 부담도 커지면서 주거 안정을 위해 어쩔 수 없이 집을 사는 ‘생존형 매수’의 성격도 있다.” ―보유세와 토지거래허가제가 전월세 시장에도 영향을 줄까 “토지거래허가구역에서는 실거주 목적의 매매가 원칙이기 때문에 전세를 끼고 주택을 매수하기 어렵다. 기존에 전세를 주던 집주인이 매도를 포기하거나 직접 입주하면 세입자가 들어갈 수 있는 전세 물량은 줄어들 수 있다. 다주택자의 보유세 부담이 커지는 경우도 마찬가지다. 집주인이 늘어난 세금을 그대로 감당하기보다 전세를 월세로 바꾸거나 보증금과 월세를 올리는 방식으로 일부 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 있다. 여기에 서울 입주 물량까지 줄고 있다. 서울은 빈 땅이 많지 않아 재개발·재건축을 통해 공급을 늘려야 하지만, 정비사업은 단기간에 끝나지 않는다. 지금 사업을 활성화하더라도 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸린다. 당장의 전세 부족과 공급 부족을 빠르게 해결하기 어려운 이유다.” ―서울 인구가 계속 줄어드는데도 집값은 왜 좀처럼 잡히지 않나 “서울 인구가 줄었으니 집값도 떨어질 것이라고 단순하게 접근하면 오류가 생긴다. 중요한 것은 서울에서 줄어든 인구가 어디로 갔느냐다. 높은 주거비를 감당하지 못한 일부 인구가 경기와 인천으로 이동했을 뿐 수도권 전체의 주택 수요가 사라진 것은 아니다. 서울에는 좋은 일자리와 자본, 교육과 생활 인프라가 집중돼 있다. 전국의 소득 수준이 높은 유효수요가 계속 서울로 들어오는 구조다. 우리나라는 서울 중심의 1극 체제가 강하기 때문에 이런 흐름이 단기간에 바뀌기 어렵다. 서울과 수도권 일부 지역은 수요가 많은데 공급은 부족하다. 여기에 수도 집중 현상까지 겹쳐 있어 서울 집값을 단순한 인구 감소만으로 해석해서는 안 된다.” ―앞으로 집값이 오를 지역과 떨어질 지역은 무엇으로 구분해야 하나 “모든 부동산이 계속 오르는 것은 아니다. 서울만 보면 부동산 불패처럼 느껴질 수 있지만 지방에는 10년이나 20년 전보다 가격이 떨어진 지역과 구축 아파트도 많다. 결국 수요와 공급의 문제다. 서울과 수도권 핵심 지역은 일자리와 자본, 생활 인프라가 집중돼 수요가 계속 유입된다. 반면 일부 지방은 주택이 부족한 것이 아니라 살 사람이 부족한 것이 더 큰 문제다. 서울이라고 모두 오르는 것도 아니고 지방이라고 모두 떨어지는 것도 아니다. 앞으로도 해당 지역에서 집을 찾는 사람이 꾸준히 있을지, 일자리와 교통, 교육, 생활 인프라가 유지될지를 봐야 한다.” ―내 집 마련을 준비할 때 가장 중요하게 봐야 할 기준은 “내 집 마련은 1~2년 뒤 가격보다 10년 뒤를 바라보고 해야 한다. 10년 후에도 해당 지역에서 주택을 찾는 사람이 공급보다 많을 가능성이 있는지를 생각해야 한다. 일자리와 교통, 교육, 생활 인프라를 살펴보고 수요가 꾸준히 유지될 지역인지 판단해야 한다. 다만 좋은 지역을 골랐다고 끝나는 것은 아니다. 외환위기와 글로벌 금융위기, 급격한 금리 인상기처럼 서울 집값도 대외적인 충격이 발생하면 떨어질 수 있다. 한국은행은 2026년 7월 기준금리를 2.75%로 올린 뒤 추가 인상의 시기와 속도를 물가와 경기, 금융안정 상황에 따라 결정하겠다고 밝혔다. 대출을 지나치게 많이 받으면 가격이 조정되거나 금리가 오를 때 버티기 어려울 수 있어 위기가 왔을 때 소비를 줄이고 이자를 내면서 견딜 수 있는 수준으로 대출을 받아야 한다. 좋은 지역을 고르는 것만큼 가격 조정기를 버틸 수 있도록 리스크를 관리하는 것도 내 집 마련의 중요한 조건이다.”

부산 남구 대연동의 상징적 입지로 자리해 온 옛 동성하이타운 부지가 가로주택정비사업을 통해 새로운 주거공간으로 탈바꿈한다. 두산건설은 부산광역시 남구 대연동 일원에 조성하는 주거 단지 ‘두산위브더제니스 대연’의 갤러리를 오는 31일(금) 개관하고, 본격적인 분양 일정에 돌입한다고 밝혔다. 단지는 지하 5층~지상 최고 42층, 2개 동, 총 258가구 규모로 조성되며, 이 가운데 실수요자 선호도가 높은 전용면적 59~84㎡ 176가구가 일반분양으로 공급된다. 사업지가 자리한 옛 동성하이타운은 1979년 준공 이후 약 45년간 대연동 일대를 대표해 온 상징적 입지 중 하나로 꼽혀 왔다. 당시로서는 흔치 않았던 주상복합 형태로 조성돼 단지 안팎으로 다양한 상업시설과 금융기관, 편의시설이 들어섰으며, 오랜 기간 대연동 상권의 중심이자 지역민들의 대표적인 만남의 장소로 자리매김해 왔다. 특히 산지가 많은 부산에서 보기 드물게 완만한 평지에 자리해, 남구 일대의 교통·주거·상업을 잇는 관문으로 인식되어 왔다. 오랜 기간 대연동의 주요 이정표 역할을 해온 만큼, 지역 내에서 검증된 중심 입지로서의 주거 선호도 역시 자연스럽게 형성되어 있다는 평가다. 이처럼 40년 넘게 대연동의 중심을 지켜온 부지가 가로주택정비사업을 통해 지상 최고 42층 규모로 재탄생하는 만큼, 과거의 상징성을 계승하며 일대 주거 환경에 새로운 변화를 가져올지 관심이 모아지고 있다. 특히 ‘두산위브더제니스 대연’은 두산건설의 하이엔드 주거 브랜드 ‘위브더제니스’가 적용된 단지답게 차별화된 외관을 선보일 전망이다. 브랜드 고유의 특화 패턴 디자인에 커튼월룩 입면 설계를 더해 지역을 대표할 랜드마크 단지로 조성될 예정으로, 이에 따른 상징성은 입주민의 주거 만족도와 자부심을 한층 끌어올릴 것으로 기대된다. 내부 평면 역시 최신 주거 트렌드를 반영해 완성도를 높였다. 전용 59㎡ 타입은 4Bay 판상형 구조에 드레스룸을 배치해 개방감과 수납 효율을 동시에 확보했다. 전용 84㎡ 타입은 드레스룸을 기본으로 갖춘 가운데, 84㎡A 타입은 맞통풍이 가능한 4Bay 구조와 알파룸을 더해 공간 활용성을 극대화했으며, 84㎡B 타입은 대형 팬트리를 적용해 수납 역량을 강화했다. 커뮤니티 시설로는 피트니스센터, GX·요가룸, 북카페, 경로당 등 다채로운 공간이 마련된다. 입주민의 생활 편의와 안전을 위한 첨단 맞춤형 시스템도 대거 도입된다. 홈 IoT 연동 스마트홈 시스템을 비롯해 원패스 시스템, 지문인식 도어록, 주차 관제·유도 시스템, 무인 택배 시스템 등을 적용해 일상의 편의성을 높였다. 여기에 범죄예방 환경설계(CPTED)와 고화질 CCTV, 동체감지기, 지하주차장 비상벨 등을 갖춰 입주민이 안심하고 생활할 수 있는 보안 환경을 구축할 예정이다. 교통 및 생활 인프라 여건도 돋보인다. 부산 지하철 2호선 못골역과 대연역 사이에 위치한 더블 역세권 입지로, 경사지가 많은 부산에서는 보기 드물게 평지에 자리해 도보 이동이 수월하다. 수영로, 유엔평화로 등 주요 도로망이 인접해 있어 시내 이동이 편리하며, 남구청과 못골시장, 경성대 상권, 성소병원·고려병원 등 행정·쇼핑·의료 시설이 가까워 입주와 동시에 조성된 인프라를 바로 누릴 수 있다. 인근에는 우룡산공원과 UN조각공원 등이 자리해 도심 속 쾌적함까지 갖췄다. 자녀 교육을 위한 학군과 교육 환경도 우수하다. 대연초·대연중·대연고·예문여고 등 다수의 학교가 도보권 및 인근에 위치해 통학 여건이 원활하며, 남천동 학원가와의 접근성도 뛰어나다. 여기에 남구도서관을 비롯해 부경대, 경성대 등 교육 시설도 가까이 자리한다. ‘두산위브더제니스 대연’의 갤러리는 부산 남구 문현동에 마련되어 있다.

올해 상반기 서울의 주택 준공 물량이 지난해 같은 기간의 절반 수준으로 줄어든 것으로 집계됐다. 착공과 분양 등 주택 공급의 선행지표는 회복세를 보였으나, 당장 입주할 수 있는 물량이 급감하면서 단기적인 공급 부족 우려가 이어질 것이라는 관측이 나온다. 31일 국토교통부가 발표한 ‘6월 주택통계’에 따르면 올해 1~6월 서울 주택 준공 물량은 1만5160가구로 전년 동기(3만1618가구) 대비 52.1% 감소했다. 이 가운데 아파트 준공은 1만2251가구로 지난해 상반기보다 58.4% 줄어든 것으로 나타났다. ◆ 6월 서울 아파트 준공 82% 감소... 전국 입주 물량도 ‘반토막’ 월별 기준 감소 폭은 더욱 큰 것으로 파악됐다. 6월 한 달간 서울 주택 준공은 2049가구로 전년 동월 대비 77.7% 줄었다. 특히 서울 아파트 준공은 1천561가구에 그치며 작년 같은 달보다 82.1% 감소했다. 전국 주택 준공 역시 감소세를 보였다. 상반기 전국 주택 준공은 10만3735가구로 작년 동기 대비 49.5% 줄었다. 아파트 준공은 9만276가구로 52.8% 감소했으며, 비아파트 준공은 1만3459가구로 5.1% 줄었다. ◆ 착공·분양 등 선행지표는 반등... 인허가는 감소세 입주 물량과 달리 공급 선행지표는 개선 흐름을 보인 것으로 나타났다. 상반기 전국 주택 착공은 11만8005가구로 전년 동기 대비 14.4% 증가했다. 서울 착공 역시 1만3121가구로 2.0% 늘었으며, 6월 서울 착공은 작년 같은 달보다 67.9% 증가한 3491가구로 집계됐다. 분양 실적도 늘어났다. 상반기 전국 공동주택 분양은 10만9186가구로 작년 같은 기간보다 60.7% 증가했다. 서울 분양은 1만3773가구로 110.0% 증가한 것으로 나타났다. 다만 인허가 실적은 소폭 줄어들었다. 상반기 전국 주택 인허가는 11만6611가구로 전년 동기 대비 15.8% 감소했다. 서울도 2만655가구로 9.8% 줄어 향후 공급 기반 약화에 대한 우려도 제기된다. ◆ 서울 아파트 매매 주춤... 월세 비중 68% 돌파 6월 전국 주택 매매거래량은 6만8819건으로 전월보다 3.5% 증가했다. 수도권과 비수도권이 각각 1.6%, 6.2% 늘어난 반면, 서울 아파트 매매거래량은 7742건으로 전월 대비 13.5% 감소한 것으로 파악됐다. 임대차 시장에서는 월세 선호 현상이 이어지는 모양새다. 상반기 누계 기준 전월세 거래 중 월세 비중은 68.4%로 작년 같은 기간보다 7.0%포인트 상승했다. 6월 전세 거래는 7만1306건으로 전월보다 8.5% 늘었으나 작년 동월에 비해서는 19.8% 감소했다. ◆ ‘악성 미분양’ 3만가구 육박... 84%가 지방에 집중 미분양 적체 현상도 지속되고 있다. 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7464가구로 전월 대비 3.4% 증가했다. 준공 후 미분양 주택은 2만9786가구로 전월보다 1.5% 늘며 2개월 연속 증가세를 기록했다. 특히 준공 후 미분양의 84.2%인 2만5091가구가 지방에 집중되어 있어 지역 간 양극화 심화 우려가 나오는 상황이다. 지역별로는 대구(3575가구)가 가장 많았으며 부산(3292가구), 경남(3226가구), 경북(2973가구) 등이 뒤를 이었다.