홍지선 국토교통부 장관 후보자가 고가 주택과 비거주 1주택자의 세 부담을 높이는 정부 세제개편안에 대해 공식 동의 의사를 밝혔다. 홍 후보자는 국회 국토교통위원회에 제출한 인사청문회 서면 답변자료를 통해 “실거주 중심의 주택시장을 형성하고 부동산 세제를 정상화하겠다는 이번 부동산 세제개편의 방향성에 공감한다”고 14일 밝혔다. 이어 “부동산 세제 개편은 공정 과세, 과세 형평 및 주택시장에 미치는 영향 등 여러 측면을 면밀히 고려해 검토할 문제”라고 덧붙였다. ◆ “주택은 한정된 자원”…개인 다주택 의존 낮추고 공공·법인 임대 확대 주택 공급 우선순위로는 실거주자를 꼽았다. 홍 후보자는 “주택은 한정된 자원이므로 실수요자에게 우선적으로 공급될 필요가 있다”고 짚었다. 임대차 시장의 체질 개선 필요성도 함께 제기했다. 그는 “현재 임대차 시장 구조는 개인 다주택자에게 과도하게 의존하고 있다”며 “무주택 서민의 주거 안정을 위해 공공임대 지속 확충 및 법인형 임대사업 지원 등을 추진해야 한다고 생각한다”고 설명했다. 민간 다주택자 중심의 전·월세 공급망을 제도권 법인과 공공 중심으로 분산하겠다는 구상으로 해석된다. ◆ 도심 재건축·재개발 규제 완화 시사…“시장 안정과 조화 관건” 서울 등 수도권 도심 공급 확대를 위한 정비사업 규제 완화에는 조건부 찬성 입장을 나타냈다. 홍 후보자는 “도심 내 주택 공급을 확대하려면 재건축·재개발에 대한 과도하거나 불합리한 규제를 완화할 필요가 있다”고 밝혔다. 다만 시장 불안을 자극하지 않는 세밀한 속도 조절을 전제로 달았다. 그는 “규제 완화가 주택시장에 미치는 영향 등을 함께 살펴 공급 확대와 시장 안정이 조화를 이룰 수 있도록 추진할 필요가 있다”고 강조했다. ◆ 공급 시차 단축 정조준…“공공주택특별법 개정 신속 추진” 정부의 주택 공급 계획 발표 이후 입주까지 걸리는 시차를 줄이는 해법으로는 인허가 단축과 조기 보상 체계 구축을 지목했다. 홍 후보자는 “착공, 인허가 기간 단축과 보상의 신속한 추진 등 철저한 사업 관리가 관건”이라고 진단했다. 구체적인 입법 과제도 제시했다. 홍 후보자는 “최단기 착공 모델 실천을 위한 주요 법 개정 사항으로 기본조사 완료 전 지구가 지정되면 보상계획을 공고할 수 있게 하는 공공주택특별법 개정이 신속히 추진돼야 한다”고 말했다.

수도권 아파트 시장에서 가격 격차를 좁히는 이른바 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나고 있다. 성북·동대문 등 서울 비강남권과 경기 광명·수지 등 중저가 단지가 서울 전체 평균 가격에 빠르게 근접하거나 이를 넘어선 것으로 집계됐다. 반면 강남3구와 성동구 등 전통적인 고가 지역은 서울 평균과의 격차를 더욱 벌렸다. 14일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월과 8월의 전용면적 1㎡당 중위 실거래가격을 비교한 결과, 서울 전체 아파트의 1㎡당 중위 실거래가격은 1월과 8월 모두 1268만 원으로 같은 수준을 유지했으나, 자치구별·권역별 상승 탄력은 판이하게 갈렸다. ◆ 동대문·강서 서울 평균 추월…성북·중랑도 바짝 추격 서울 비강남권에서는 평균치와의 격차를 좁혔다. 성북구는 1㎡당 중위 실거래가격이 1월 1146만 원에서 8월 1260만 원으로 뛰며 서울 평균 대비 비율이 0.90배에서 0.99배로 수렴했다. 이미 평균선에 근접했던 지역은 서울 평균을 넘어섰다. 동대문구는 같은 기간 1218만 원에서 1300만 원으로 올라 서울 평균의 1.03배를 기록했다. 강서구 역시 1239만 원에서 1336만 원으로 상승해 0.98배에서 1.05배로 평균치를 웃돌았다. 중랑구(936만 원→1163만 원, 0.74배→0.92배)와 노원구(1004만 원→1117만 원, 0.79배→0.88배)도 빠른 속도로 가격 차이를 좁혔다. 반면 강남3구와 성동구는 가격 격차를 더 크게 벌렸다. 강남구의 서울 평균 대비 비율은 1월 2.41배에서 8월 2.69배로 치솟았고, 서초구는 1.68배에서 1.95배, 송파구는 1.74배에서 1.99배로 각각 뛰었다. 성동구도 1.69배에서 1.93배로 상승해 고가 지역의 독주 체제를 이어갔다. ◆ 경기 광명·수지 급등, 인천은 연수구 중심 반등 경기권에서는 서울 접근성이 양호한 지역의 가격 추격이 매서웠다. 광명시는 1㎡당 중위가격이 1월 1110만 원에서 8월 1297만 원으로 뛰며 서울 평균 대비 0.88배에서 1.02배로 올라섰다. 8월 기준으로 서울 전체 평균 가격을 넘어선 셈이다. 용인시 수지구도 954만 원에서 1110만 원으로 올라 서울 대비 0.75배에서 0.88배로 비중이 확대됐다. 기존 상급지도 견조했다. 하남시는 1295만 원에서 1448만 원으로 상승해 서울 평균의 1.14배를 나타냈고, 성남시 분당구는 2051만 원에서 2168만 원으로 올라 서울 평균 대비 1.71배를 유지했다. 화성시 동탄구(0.77배), 수원시 권선구(0.55배), 오산시(0.41배) 등 중저가 벨트 역시 일제히 서울 대비 비율을 높였다. 인천은 연수구를 중심으로 회복세를 보였다. 연수구의 1㎡당 중위가격은 1월 654만 원에서 8월 753만 원으로 올라 서울 대비 0.52배에서 0.59배로 상승했다. 인천 전체 평균은 513만 원에서 523만 원으로 소폭 오르는 데 그쳤으나 연수구의 상승세가 격차 축소를 견인했다. ◆ 대출 규제·금리 부담에 수요 분산…시장 양극화 지속 관측 이번 가격 재편은 집값이 전반적으로 균일해지는 과정이라기보다는, 시장 여건 변화에 따른 ‘상대가격 재조정’으로 해석된다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “전세가격과 금리, 대출 여건, 세제·규제 환경 등이 함께 영향을 미치는 만큼 현재의 ‘키 맞추기’를 단순한 가격 수렴으로 보기보다는, 과거 가격 상승 정도와 현재 가격 수준, 시장 여건에 따른 수요 이동이 맞물리며 수도권 내 상대가격이 재조정되는 과정으로 살펴볼 필요가 있다”라고 말했다.

동원개발이 울산광역시 남구 무거동 무거삼호지구 11BL에 공급하는 ‘문수로 비스타 더파크’가 오는 18일 견본주택을 개관하고 분양 일정에 들어간다. 단지는 전용 68·84㎡, 총 700세대로 조성된다. 분양 일정은 18일 견본주택 개관을 시작으로 21일 특별공급, 22일 1순위 청약, 23일 2순위 청약을 진행한다. 당첨자 발표는 10월 1일이며 정당계약은 10월 12일부터 14일까지 진행할 예정이다. 1순위 청약 자격과 지역별 예치금, 주택 소유 여부에 따른 청약 조건 등 세부 사항은 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 동원개발 측에 따르면 계약금은 5%이며 중도금 무이자 조건을 적용할 예정이다. 발코니 확장 계약 시 시스템에어컨과 현관 중문, 아트월, 붙박이장, 식기세척기 등 일부 옵션도 무상 제공할 계획이다. 구체적인 적용 조건과 품목은 입주자모집공고와 계약 조건을 확인해야 한다. 동원개발은 무거삼호지구와 무거옥동지구 등 인근 개발계획을 포함해 약 5,300세대 규모의 주거권역이 형성될 것으로 보고 있다. 단지는 옥동과 무거동의 생활 인프라를 이용할 수 있는 위치에 들어선다. 문수로 우회도로 개설사업은 지난 8월 정부의 예비타당성조사 대상 사업으로 선정됐다. 해당 사업은 무거옥동지구와 남산 레포츠공원을 잇는 2.61㎞ 왕복 4차로 도로로 계획돼 있다. 단지 인근에는 울산대학교와 신복교차로 상권, 병·의원, 검찰청과 법원 등이 위치해 있으며 옥현초, 삼호중, 옥현중, 성광여고, 울산제일고와 옥동 학원가 등이 있다. 단지 인근에는 삼호산과 태화강이 있으며 태화강국가정원, 울산체육공원, 문수호반광장 등도 위치해 있다. 단지 조경에는 삼성물산 리조트부문 에버스케이프 GSS팀이 참여할 예정이다. 전 세대에 유리난간을 적용하고 입주민용 셔틀버스 2대도 제공할 계획이다. 세대별로 1개소의 세대창고를 제공하며 엘리베이터 지능형 영상감지시스템과 무인택배시스템도 마련된다. 주차공간은 세대당 약 1.4대로 계획됐다. 게스트하우스, 피트니스, 실내골프연습장, 어린이집, 작은도서관 등의 커뮤니티 시설도 조성될 예정이다. 견본주택은 울산 남구 달동 979번지에 18일 개관할 예정이며, 개관 3일간 방문 고객을 대상으로 경품 이벤트와 선착순 사은품 증정, 스탬프 투어 이벤트 등을 진행할 예정이다.

포스코이앤씨는 느티마을4단지 리모델링 현장에서 공정별 작업 구역과 이동 동선을 나눠 관리하고 있다. 기존 골조를 남겨둔 채 철거와 증축을 진행하고 지상·지하 공사가 동시에 이뤄지는 만큼 공정에 따라 작업자와 장비, 자재의 이동 구역을 조정하고 있다는 설명이다. 김미림 포스코이앤씨 느티마을4단지 현장 공무팀장은 지난 9일 취재진과 만나 “공사를 시작하기 전에 차선과 횡단보도 등을 먼저 만들어 구획하고 협력사에도 작업 장소와 자재를 둘 곳을 지정해준다”며 “구획이 없으면 자재가 여기저기 쌓이고 통로가 사라질 수 있다”고 말했다. 김 팀장은 “통로가 없어지면 협착사고가 발생할 우려가 커진다”며 “결국 정리정돈이 기본”이라고 설명했다. 자재와 장비가 작업자의 이동 통로를 막지 않도록 작업 공간과 이동 공간을 미리 나눠두는 것이다. 현장에는 ‘좌·우 확인 후 횡단’, ‘안전계단’ 등의 안내 표지와 자재 인양구·위험물 저장소 표시가 설치돼 있었다. 일부 안내문에는 중국어와 베트남어도 함께 적혀 있었다. 특히 철거 단계는 일반 시공 현장과 다른 관리가 필요하다는 게 현장 측 설명이다. 느티마을4단지의 철거 공사는 1년∼1년2개월간 진행됐으며, 전체 공사기간의 약 3분의 1을 차지했다. 철거 과정에서는 비산먼지를 줄이기 위해 건물 외부에 패널을 설치했다. 비산먼지는 공사 과정에서 발생해 공기 중으로 날리는 먼지로, 미세한 입자는 호흡기를 통해 체내에 들어가 호흡기 건강에 영향을 줄 수 있다. 주거지와 인접한 공사 현장에서는 비산먼지가 주변 주민들의 생활 불편과 민원으로 이어지기도 한다. 김 팀장은 “완전 철거와 일부 철거는 다르다”며 “리모델링은 철거 단계에서 일반 시공 현장과 다르게 관리해야 하는 부분이 많다”고 말했다. 철거 이후에는 자재 반입·반출과 장비 이동이 이어지면서 작업 공간도 수시로 바뀐다. 자재가 빠져나간 자리에 다른 자재가 들어오고 작업 위치도 달라진다. 또 다른 포스코이앤씨 현장 관계자는 “건설 현장은 시간마다 상황이 바뀐다”며 “자재를 내려놓은 곳이 다시 비기도 하고 새로운 자재가 들어오기도 한다”고 설명했다. 그는 “통행 통제가 정확하게 이뤄져야 현장 관리가 가능하다”며 공정 변화에 맞춰 작업 구역을 계속 점검하고 있다고 덧붙였다.

지난 9일 경기 성남시 분당구 정자동 느티마을4단지에서는 기존 아파트 골조를 활용해 면적과 세대수를 늘리는 리모델링 공사가 한창이었다. 1994년 준공된 이 단지는 기존 1006가구에서 1149가구로 143가구를 늘리는 공사를 진행 중이다. 리모델링을 마치면 ‘더샵 분당하이스트’라는 이름으로 단지명도 바뀐다. 준공 시점은 2027년 10월이다. 리모델링은 기존 건물을 모두 철거하는 재건축과 달리 기존 골조를 활용해 노후 공동주택의 기능과 주거환경을 개선하는 정비 방식이다. 주택법상 리모델링은 준공 후 최소 15년이 지난 공동주택에서 가능하며, 구체적인 연한은 15∼20년 범위에서 지방자치단체가 정한다. 리모델링을 통해 기존 가구의 면적을 넓힐 수 있고, 가구 수를 늘리는 경우에는 기존 세대수의 15% 이내에서 추가할 수 있다. ◆골조 살려 넓히고 주차장 확대 느티마을4단지는 기존 동을 앞뒤, 옆으로 넓히는 수평증축과 새 동 1개를 짓는 별동증축을 적용한다. 이날 둘러본 전용 84㎡형 세대에서는 기존 외벽이 있던 위치와 새로 타설한 콘크리트 부분을 확인할 수 있었다. 기존 외벽과 발코니 일부를 걷어낸 뒤 새 콘크리트를 덧대 기존 구조와 이어 붙이는 방식이다. 세대 위치에 따라 확장 방식도 달라진다. 건물 끝쪽 세대는 옆으로도 넓힐 수 있지만, 중간 세대는 앞뒤로만 공간을 확장할 수 있다. 정상민 현장 부소장은 “측벽 쪽으로 확장할 수 없는 세대는 전후면만 넓히는 식”이라며 “세대 위치에 따라 확장할 수 있는 범위가 달라진다”고 설명했다. 이 같은 구조 차이로 기존 4개였던 평면 유형도 28개로 늘어났다. 지하주차장도 대폭 넓어진다. 기존 지하 1층이던 주차장은 지하 4층까지 확대되고, 주차 가능 대수도 601대에서 1966대로 늘어난다. 기존에는 지하까지 연결되지 않았던 엘리베이터도 새 주차장까지 이어진다. 다만 기존 아파트를 그대로 둔 채 지하를 파야 하는 만큼 공사는 복잡하다. 현재 지하·지상 골조와 마감 공정이 일부 겹쳐 진행되고 있다. 포스코이앤씨 관계자는 “리모델링은 신축공사에 비해 기존 골조를 최대한 살리면서 지하층 톱다운 공법 적용을 하는 등 공사 난도가 더 높아 공사기간과 비용이 더 늘어날 수 있다”고 설명했다. 그럼에도 리모델링을 선택하는 이유는 사업 추진 속도가 꼽힌다. 공사 자체는 복잡하지만 재건축보다 상대적으로 이른 시점부터 사업을 시작할 수 있기 때문이다. 참고로 느티마을4단지는 2014년 조합설립인가를 받은 뒤 2018년 시공사를 선정하고 2022년 사업계획승인을 거쳐 2024년 착공했다. 예정대로 2027년 10월 준공하면 조합설립인가부터 준공까지 약 13년이 걸리는 것이다. ◆주차장은 지하로, 세대는 더 넓게 공사가 끝난 뒤 모습은 서울 강동구 ‘더샵 둔촌포레’에서 확인할 수 있었다. 1984년 준공된 둔촌현대1차를 리모델링해 2024년 10월 준공한 곳이다. 지하주차장을 새로 만들고 기존 지상 주차장은 조경과 보행공간으로 바꿨다. 기존 5개동 498가구에 신축동 3개동 74가구를 더해 총 8개동 572가구로 늘렸고, 기존 동은 층수를 유지한 채 앞뒤로 면적을 넓혔다. 세대 내부도 바뀌었다. 기존 전용 84㎡형은 방 3개·욕실 1개의 2베이 구조였지만 리모델링 후 전용 93∼95㎡로 넓어지면서 방 4개·욕실 2개 구조로 재편됐다. 다만 기존 골조를 활용하는 만큼 평면을 완전히 새로 짤 수는 없다. 현장 관계자는 “내부 구조는 바꿀 수 있지만 내력벽은 최대한 건드리지 않는다”고 설명했다. 세대 내부를 설명한 또 다른 포스코이앤씨 관계자는 “전용면적은 약 3평 늘었지만 발코니 확장 등을 포함하면 실제 사용하는 공간은 약 9평 넓어진 셈”이라고 말했다. ◆리모델링 시장 선점…누적 수주 14.3조 포스코이앤씨는 리모델링 시장을 일찍 공략해왔다. 2014년 시장에 본격 진출한 뒤 현재까지 46개 단지에서 약 14조3000억원 규모의 사업을 수주했고, 최근 3년간 수주액만 5조4000억원에 달한다. 준공한 리모델링 단지는 개포우성9차를 리모델링한 ‘개포 더샵 트리에’, 둔촌현대1차를 리모델링한 ‘더샵 둔촌포레’, 송파 성지아파트를 리모델링한 ‘잠실 더샵 루벤’ 등 3곳이다. 현재는 느티마을3·4단지와 무지개마을4단지 등 7곳에서 공사를 진행하고 있다. 건설업계에서는 재건축·재개발보다 경쟁이 덜했던 리모델링 시장을 일찍 공략한 것이 현재의 수주 실적으로 이어졌다고 본다. 한 대형 건설사 관계자는 “리모델링은 일반분양이 적어 사업성이 떨어지다 보니 과거에는 메이저 건설사들이 기피했던 분야”라며 “포스코이앤씨가 리모델링 시장을 먼저 확대하면서 수주와 시공 경험을 쌓았고, 이후 재건축 수주 경쟁력도 좋아졌다”고 말했다. 리모델링에도 제약은 있다. 기존 골조를 활용해야 해 평면 변경에 한계가 있고, 일반분양 물량도 재건축보다 제한적이다. 포스코이앤씨 관계자는 재건축과 리모델링 중 어느 방식이 더 유리하냐는 질문에 “조합원분들의 성향에 따라 다른 것”이라고 말했다.

IPARK현대산업개발이 충남 천안시 서북구 부대동에 조성하는 ‘천안 아이파크 시티’ 3·4단지 견본주택을 열고 1628세대 일반분양에 나선다. 이번 3·4단지 공급으로 이 일대에는 모두 6010세대 규모의 아이파크 브랜드 주거단지가 조성된다. 11일 IPARK현대산업개발에 따르면 천안 아이파크 시티 3단지는 지하 3층~지상 최고 35층, 896세대 규모로 이 가운데 전용면적 84~116㎡ 851세대가 일반분양된다. 4단지는 지하 2층~지상 최고 35층, 818세대 가운데 같은 면적 777세대를 공급한다. 일반분양 물량은 두 단지를 합쳐 1628세대다. 전용 84㎡를 비롯해 중대형인 102㎡와 116㎡ 등으로 구성된다. 교통 여건으로는 단지에서 약 250m 거리에 수도권 전철 1호선 부성역이 2029년 개통을 목표로 추진되고 있다. 부성역이 개통되면 전철을 이용해 평택지제역 등으로 이동할 수 있다. 1번 국도와 천안IC를 통한 경부고속도로 접근이 가능하고 번영로와 삼성대로 등 천안 주요 도로망도 이용할 수 있다. 삼성전자와 삼성SDI 천안사업장, 천안 제2·3·4일반산업단지, 백석산업단지 등이 인근에 자리하고 있어 산업단지 종사자들의 직주근접 수요도 예상된다. 단지 주변에는 교육·문화·공원시설도 계획돼 있다. 유치원과 초등학교 신설이 예정돼 있으며 부성중·성성중·두정중·오성고 등이 주변에 있다. 인근 어린이공원은 조경가 정영선과 건축가 민현식이 참여해 ‘초록소풍’을 콘셉트로 조성하고 소형 미술관도 계획하고 있다. 입주민 커뮤니티 시설은 휴식과 운동 공간을 구분해 구성한다. 단지 중앙광장을 중심으로 도서관과 피트니스·골프연습장 등이 들어서며, 3·4단지 최상층에는 스카이라운지가 마련된다. 4단지 스카이라운지에는 게스트하우스도 조성할 예정이다. 세대는 남향 위주로 배치하고 4베이 판상형 평면을 중심으로 구성한다. 드레스룸과 팬트리 등 수납공간을 마련하고 전용 116㎡에는 욕조와 샤워시설을 분리한 부부욕실을 적용한다. 스마트홈과 보안시설도 갖춘다. 안면인식 공동현관과 지문인식 디지털 도어록, 범죄예방환경설계(CPTED)를 적용한 CCTV, 지하주차장 비상벨과 빈자리 확인 시스템 등이 설치된다. 주차공간은 가구당 3단지 1.55대, 4단지 1.57대다. 전용 애플리케이션을 통해 조명·난방·환기 등을 제어하고 전기차 충전 현황 확인과 방문차량 등록 등도 할 수 있다. 공용부에는 태양광 발전설비와 전기차 충전시설, 어린이놀이터에는 미세먼지 신호등을 설치한다. 청약은 오는 14일 특별공급을 시작으로 15일 1순위, 16일 2순위 순으로 진행된다. 당첨자는 3단지 22일, 4단지 23일 각각 발표한다.

서울 영등포구 여의도로 출퇴근하는 6년 차 직장인 김모(34) 씨는 지난달 서울 노원구의 한 20평대 구축 아파트를 매수하고 등기를 마쳤다. 만기를 앞둔 전셋집 집주인이 보증금을 큰 폭으로 올려달라고 요구한 데다, 주변 전세 물건마저 자취를 감추자 결단을 내렸다. 김 씨는 “일반 대출 규제는 한도가 꽉 막혔지만, 생애최초 주택 구입자 대상 디딤돌 대출을 활용해 주택담보대출비율(LTV) 80%를 채워 간신히 자금을 맞췄다”며 “앞으로 금리 변동이나 집값 하락이 부담스럽지만, 지금 사지 않으면 영영 서울에 내 집을 마련하지 못할 것 같다는 불안감이 컸다”고 털어놨다. 김 씨처럼 대출 규제의 틈새인 정책금융을 지렛대 삼아 서울 부동산 시장에 뛰어드는 30대의 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’ 매수세가 통계로 확인됐다. 지난달 서울에서 거래된 집합건물 가운데 생애 처음으로 내 집을 마련한 비중이 54%에 육박하며 관련 통계 집계 이래 최고치를 갈아치웠다. 10일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 8월 서울의 집합건물(아파트·연립주택·오피스텔 등) 생애최초 매수자 등기 건수는 9343건을 나타냈다. 이는 전월(8006건) 대비 16.7%가량 늘어난 규모다. 건수 기준으로는 2020년 8월(1만 2318건) 이후 6년 만에 가장 높은 수준에 도달했다. ◆ 전체 거래의 53.8% 차지… 2010년 이래 역대 최고 기록 비중 측면의 증가세는 더욱 가파르다. 지난달 서울 집합건물 전체 매매 등기 1만 7371건 가운데 생애최초 주택 구입자의 비중은 53.8%를 기록했다. 이는 대법원이 관련 자료를 공개하기 시작한 2010년 1월 이후 역대 최고 수치다. 주택 시장 과열기였던 2020년 8월의 경우 생애최초 매수 건수가 1만 건을 넘었으나, 당시 전체 거래(2만 5396건) 중 생애 첫 매수 비중은 40.3% 수준에 머물렀다. 올해 들어 생애최초 매수세는 완연한 우상향 곡선을 그리는 중이다. 올해 1~8월 누적 서울 집합건물 거래 12만 485건 가운데 생애최초 거래는 5만 7416건으로 47.7%를 차지했다. 지난해 같은 기간 비중인 37.9%와 비교해 10%포인트 가까이 뛰어올랐다. ◆ 규제 틈새 파고든 ‘디딤돌 대출’… 30대 거래가 과반 이 같은 쏠림 현상은 서울 전역을 대상으로 한 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 조치가 직접적인 배경으로 꼽힌다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 차단된 상황에서, 디딤돌 대출 등 저리 정책금융 혜택을 받을 수 있는 청년층 위주로 거래가 재편된 셈이다. 현재 생애최초 구입자는 규제지역 내에서도 LTV를 80%까지 적용받는다. 신혼부부나 신생아 출산 가구는 LTV 70%까지 대출을 일으킬 수 있다. 이러한 정책적 이점은 실제 연령별 통계로도 나타난다. 지난달 서울 생애최초 매수 거래 중 30대의 매수 건수는 4855건으로 전체의 52%에 달했다. 2위를 기록한 40대(2419건)의 두 배를 웃도는 수치다. ◆ 30대 매수액 40%가 빚… 하락장 진입 시 ‘상투’ 경고 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김종양 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자금조달계획서 분석 결과에 따르면, 올해 2월 10일부터 7월 말까지 30대의 서울 주택 매수 금액은 약 39조 5984억 원으로 전 연령대 중 1위(전체 106조 9712억 원의 37%)를 기록했다. 자금 조달 방식에서 대출 의존도는 상당한 수준을 나타냈다. 30대 매수 자금 중 금융기관 대출액은 15조 8724억 원으로 전체의 40.1%를 차지했다. 이는 40대(25.1%)나 50대(14.5%)의 대출 의존도를 크게 웃도는 수치다. 해당 기간 자금조달계획서상 전체 대출 총액 28조 3512억 원 중 약 56%를 30대가 홀로 빌렸다. 자산 형성 기간이 짧은 직장 초년생 특성상 자기 자본이 부족해 빚에 기댈 수밖에 없는 구조라는 지적이다. 30대의 부동산 처분 대금 비중은 18.7%에 그쳐 40대(37.8%)와 50대(43.1%)의 절반 수준에 머물렀다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “10·15대책 이후 대출이 강화되고 전세를 낀 주택 매수도 어려워졌는데 전월세 가격 상승과 집값 불안심리가 30대의 내 집 마련을 부추기는 격”이라며 “다만 향후 집값이 하락하면 자칫 청년층이 ‘빚투’로 상투를 잡는 격이 될 수 있는 만큼 시장의 불안심리를 잠재울 수 있는 공급대책이 신속히 추진돼야 한다”고 말했다.

고가 주택과 비거주 1주택자를 겨냥한 세제 개편 불확실성이 지속되면서 서울 강남3구(서초·강남·송파구) 아파트 매매가격이 일제히 하락세로 돌아섰다. 송파구가 21주 만에 하락 전환한 데 이어 강남·서초구 역시 낙폭을 키우며 강남권 전반에 관망세가 짙어진 결과다. 반면 중저가 단지가 밀집한 강북권은 오름세를 이어가며 서울 전체 주간 아파트값은 83주 연속 상승을 기록했다. 10일 한국부동산원이 발표한 9월 첫째 주(9월 7일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 평균 0.20% 상승했다. 상승폭은 직전 주보다 0.02%포인트 줄어들며 다소 둔화하는 양상을 나타냈다. 부동산원 관계자는 “일부 지역에서 가격을 조정한 매물이 출회되면서 하락 거래로 이어졌으나, 선호도 높은 대단지와 역세권 주요 단지를 중심으로 매수세가 붙어 서울 전체적으로는 상승세를 유지했다”고 설명했다. ◆ 세 부담 우려에 강남3구 동반 하락…송파구 21주 만에 ‘마이너스’ 이번 조사에서는 세제 개편 논의의 직접적인 영향권에 놓인 강남3구의 약세 전환이 두드러졌다. 강남구(-0.35%)는 압구정·대치동 주요 대단지를 중심으로 가격 조정이 이어지며 하락폭을 키웠다. 서초구(-0.30%) 역시 직전 주 대비 낙폭이 0.07%포인트 확대됐다. 송파구(-0.02%)의 경우 4월 셋째 주 이후 21주 만에 마이너스 변동률을 기록하며 강남3구 전역이 하락 국면에 진입했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “장기보유특별공제율 축소, 장기거주소득공제 한도 신설 등 실거주에 초점을 맞춘 세제 개편 움직임이 고가 주택 소유자들의 양도소득세 부담을 키우고 있다”며 “이러한 핵심 요인들이 다주택자와 고가 주택 보유자들의 매도를 압박하는 요인으로 작용하고 있다”고 분석했다. ◆ 강북·도봉 0.4%대 강세…수도권 완만한 상승세 강남권의 약세 전환에도 불구하고 서울 전체 통계는 83주 연속 상승 흐름을 이어갔다. 역대 최장 상승 기록인 85주(2020년 6월 둘째 주∼2022년 1월 셋째 주) 경신을 눈앞에 둔 상태다. 상대적으로 자금 조달 부담이 적은 외곽 지역이 전체 지수를 견인했다. 강북구(0.46%), 도봉구(0.43%), 서대문구(0.43%), 성북구(0.42%), 관악구(0.41%), 중랑구(0.40%) 등이 0.4%대 상승률을 기록하며 강세를 보였다. 경기(0.17%)는 수원시 권선구(0.48%)와 영통구(0.47%), 하남시(0.47%) 등이 상승을 주도했다. 인천은 0.03% 상승해 수도권 전체 매매가격은 0.16% 올랐다. 비수도권은 0.01% 상승에 그친 가운데 세종시는 0.02% 떨어졌다. 전국 평균 매매가격 변동률은 0.08%로 집계됐다. ◆ 입주 폭탄에 서초 전셋값 ‘뚝’…노원·중랑 등은 강세 전세 시장에서도 지역별 차별화 현상이 심화됐다. 전국 아파트 전세가격은 평균 0.10% 올랐고 서울은 0.19% 상승했으나 상승폭은 0.02%포인트 줄었다. 서초구(-0.21%)는 대규모 입주 물량의 직격탄을 맞으며 낙폭이 0.11%포인트 커졌다. 반포동 래미안 트리니원(2091가구), 방배동 디에이치 방배(3064가구) 등 5000가구 이상의 대단지 입주 여파로 4주 연속 하락세를 나타냈다. 강남구(-0.03%) 또한 2주 연속 약세를 면치 못했다. 반면 역세권과 중소형 수요가 몰린 외곽 지역은 전셋값 상승세가 견고했다. 노원구(0.38%)는 중계·상계동 대단지 위주로, 중랑구(0.37%)는 중화·신내동 역세권을 중심으로 올랐다. 서대문구(0.32%), 금천구(0.32%), 성동구(0.31%), 강북구(0.31%) 등도 높은 상승폭을 유지했다. 경기(0.14%)는 광명시(0.37%)와 성남시 중원구(0.33%), 의왕시(0.33%) 위주로 상승 흐름을 보였으며, 수도권 전세가격은 0.16% 올랐다.

가계대출 총량 규제와 비거주 1주택자 대상 세제 개편 움직임 등 정책 불확실성이 겹치며 서울 아파트 입주 전망이 하락세로 돌아섰다. 자금 조달에 제동이 걸리면서 지난달 실제 전국 아파트 입주율도 50%대로 급락했다. 10일 주택산업연구원(주산연)은 주택사업자 대상 설문조사 결과, 9월 전국 아파트 입주전망지수가 지난달보다 6.8포인트 떨어진 87.6으로 나타났다고 밝혔다. 입주전망지수는 분양받은 사람이 정상적으로 잔금을 납부하고 입주할 수 있을지를 예측하는 지표다. 기준선인 100을 웃돌면 긍정적 전망이, 100 아래면 부정적 전망이 우세함을 뜻한다. ◆ 서울·인천 입주 심리 급랭… 규제 피해 경기 남부로 ‘풍선효과’ 지역별로는 수도권 전반의 입주 경기 침체가 두드러졌다. 9월 수도권 입주전망지수는 81.0으로 전월보다 8.4포인트 내렸다. 서울은 9.4포인트 하락한 90.6을 기록했고, 인천은 18.5포인트 급락한 65.3에 그쳤다. 반면 경기는 87.0으로 2.7포인트 소폭 상승해 대조를 보였다. 연구원은 “가계대출 총량관리 강화와 비거주 1주택 세제 강화 등에 빠른 불확실성으로 강남, 한강벨트 등 핵심 지역을 중심으로 주택 거래 위축과 관망세가 확대됐다”며 “서울 외곽과 경기남부 등으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타나면서 수도권 입주 전망 하락폭을 일부 제한했다”고 말했다. 지방에서는 광역시가 92.9로 1.0포인트 내린 가운데 부산(80.0, -8.8포인트)과 대전(85.7, -7.1포인트)의 낙폭이 컸다. 광주(107.1, 7.1포인트)와 대구(85.0, 3.2포인트)는 반등했다. 도 지역은 10.8포인트 떨어진 86.0을 나타냈다. ◆ 8월 전국 입주율 59.5%… 미입주 원인 1위는 ‘잔금대출 차질’ 전망 지표뿐 아니라 실제 입주 실적도 크게 둔화됐다. 지난달 전국 아파트 입주율은 59.5%로 7월 대비 8.6%포인트 떨어졌다. 수도권 입주율은 80.8%로 4.6%포인트 하락했다. 서울이 8.5%포인트 내린 82.0%, 인천·경기권이 2.7%포인트 하락한 80.2%로 집계됐다. 비수도권 4대 광역시와 광주·세종은 55.5%로 3.4%포인트 하락했으며, 기타 지역은 16.9%포인트 내린 51.6%로 급락했다. 실제 새 아파트에 들어가지 못한 이유 중 1위는 잔금대출 미확보(37.2%)로 조사됐다. 이어 기존 주택 매각 지연(31.4%), 세입자 미확보(15.7%), 분양권 매도 지연(5.9%) 순이었다. 이는 7월부터 강화된 가계대출 총량 관리 여파로 금융권의 대출 심사가 까다로워지면서, 수분양자들이 잔금을 조달하지 못해 입주를 미루는 사례가 늘어난 영향으로 풀이된다.

아파트값이 뛰고 전세 매물마저 귀해지면서 서울의 주거 수요가 상대적으로 진입 문턱이 낮은 빌라와 오피스텔 등 비아파트로 옮겨가고 있다. 아파트에서 시작된 가격 상승과 전월세난이 비아파트로 번지면서 매매와 임대차 모두 들썩이는 모습이다. 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9346억원으로 2021년 2분기 이후 가장 큰 규모를 기록했다. 실제로 올해 1~7월 서울에서 거래된 비아파트 가운데 약 65%가 전용면적 85㎡ 이하·4억원 이하 구간에서 이뤄졌다. 정부도 수도권 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 비아파트 공급 확대에 나섰다. 2030년까지 수도권에서 다세대·다가구·연립주택과 오피스텔 등 비아파트 13만호 착공을 추진한다. 내년부터는 연 소득이 7000만원 이하인 만 39세 이하 청년이 생애 최초로 4억원 이하 비아파트를 살 경우 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 ‘청년미래보금자리론’도 도입할 예정이다. 그러나 대출 문턱이 낮아졌다고 해서 값싼 빌라를 무조건 내 집 마련의 대안으로 삼아서는 안 된다는 지적이 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울에 4억원짜리 ‘새 빌라’는 없다”며 “결국 낡은 구축을 사라는 이야기인데, 투자 가치가 매우 떨어지므로 절대 매수해서는 안 된다”고 말했다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 소장과 함께 정부의 비아파트 지원 정책과 무주택자의 내 집 마련 전략, 수도권에서 집을 고를 때 반드시 따져야 할 입지 조건을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―정부가 청년의 내 집 마련을 지원하기 위해 4억원 이하 비아파트를 매수하는 청년에게 저리로 최대 80%까지 대출을 지원한다고 한다.​ 대출 혜택이 크다면 비아파트 매수를 고려해도 될까? “솔직히 말씀드리면 눈 가리고 아웅 하는 정책이다. 정부는 비아파트 공급을 늘리기 위해 4억 원짜리 비아파트 매수 시 저리로 80%까지 대출을 해준다고 한다. 그런데 서울에 4억 원짜리 ‘새 빌라’는 없다. 결국 낡은 구축을 사라는 이야기인데, 이는 투자 가치가 매우 떨어지므로 절대 매수해서는 안 된다.” ―그렇다면 무주택자가 집을 고를 때 가장 먼저 따져야 할 것은 무엇인가 “부동산에서 입지가 가장 중요한데, 그 입지의 프리미엄을 결정하는 것은 결국 ‘일자리’다. 올해 경기도에서 가장 인기 있었던 동탄을 보면 알 수 있다. 서울 출퇴근이 사실상 어려운 거리임에도 시세가 크게 오른 이유는 반도체 벨트라는 확실한 자체 일자리가 있기 때문이다. 확실한 일자리가 성장하는 곳은 지방도 괜찮다. 판단이 어렵다면 강남, 종로·중구, 여의도 등 서울의 핵심 일자리에서 크게 멀어지지 않는 곳을 선택하는 것이 안전하다.” ―대출을 포함해 가용 자금이 10억원 정도라면 수도권에서 어느 지역을 우선적으로 보면 되나 “서울 강북권에서는 한강 벨트를 제외한 은평, 성북, 노원 등 6개 구의 신축이나 준신축을 추천한다. 그쪽이 어렵다면 조금 더 북쪽으로 올라가 보는 것도 방법이다. 경기도 규제 지역을 본다면 성남 분당의 재건축 단지나 중원·수정구의 59㎡(25평형) 새 아파트, 하남·광명의 59㎡ 새 아파트가 좋은 대안이다. 만약 84㎡(34평형) 이상 넓은 평형을 원한다면 구리, 남양주, 고양 덕양구, 부천 등을 눈여겨보시길 바란다.” ―일자리가 부동산 가치의 핵심이라면 기업이 입주하는 지식산업센터도 투자 가치가 높다고 볼 수 있나? “가산, 구로, 성수, 당산, 문정 등 서울 내 지식산업센터는 공실이 거의 없을 정도로 탄탄해 문제가 없다. 주의해야 할 곳은 경기·인천권이다. 고양시 덕양구 덕은지구나 향동지구는 주거지로서의 아파트 가격은 높지만, 지식산업센터는 공실이 넘쳐난다. 일자리 투자는 직원들의 출퇴근이 편해야 성공하는데, 이들 지역은 전철 등 교통망이 부족하기 때문이다. 교통망이 뒷받침되지 않는 지식산업센터는 투자성이 크게 떨어진다.” ―지금 무주택자는 어떤 전략으로 접근해야 하나 “무주택자에게는 지금이 내 집 마련의 가장 좋은 타이밍일 수 있다. 다주택자를 규제하던 정부가 이제는 1주택자까지 대출을 옥죄고 있지만, 반대로 무주택자에게는 저리의 정책 자금 등 다양한 혜택을 열어두고 있기 때문이다. 무주택자라면 이 대출을 최대한 활용해 가용한 자금 안에서 가장 상급지의 상품을 매수하는 것을 추천한다. 다소 알뜰하게 원리금을 상환해 나가야 하겠지만, 장기적으로 소중한 내 자산을 방어하고 키워나가는 가장 확실한 솔루션이 될 것이다.”