서울 용산구 한남동 특별계획구역 4-1에서 추진되는 민간임대주택 ‘디애스턴 한남’의 개발계획안이 공개됐다. 계획안에는 지하 4층~지상 18층, 3개 동, 총 166세대 규모의 주거단지 조성 내용이 담겼다. 디애스턴 한남은 한남동 특별계획구역 4-1 일원에 들어설 예정으로, 전용면적 59㎡와 84㎡를 중심으로 세대를 구성할 계획이다. 사업 주체는 10년 민간임대 형태로 공급할 계획이라고 설명했다. 현재 사업지는 도시관리계획 변경 절차를 밟고 있다. 용산구는 지난 6일 ‘한남 지구단위계획 결정(변경) 및 특별계획구역 4-1 세부개발계획 결정(변경)안’에 대한 주민 열람공고를 게시했으며, 오는 20일까지 관련 내용을 공개한다. 이번 계획안은 한남동 일대의 토지 이용과 세부 개발계획을 조정하기 위한 것으로, 주민 및 이해관계인의 의견을 수렴한 뒤 관계기관 협의와 도시계획위원회 심의 등 후속 절차가 이어질 예정이다. 사업 주체는 청약통장 가입 여부와 주택 보유 여부에 관계없이 만 19세 이상이 신청할 수 있는 조건으로 공급하는 방안을 계획하고 있다고 설명했다. 또 일정 기간 임대로 거주한 이후 관련 요건에 따라 분양전환을 선택할 수 있는 구조를 계획하고 있다고 밝혔다. 다만 실제 공급 조건과 분양전환 관련 사항은 향후 사업계획 및 관계 법령에 따라 구체화될 예정이다. 단지 인근에는 한남역이 있으며 주요 간선도로를 이용할 수 있다. 한남대교와 강변북로, 올림픽대로 등을 통해 강남권과 도심권 등 주요 지역으로 이동할 수 있다. 주변에서는 한남재정비촉진지구를 비롯해 용산공원 조성 등 개발사업이 추진되고 있다. 사업 주체는 이에 따라 일대 주거 및 생활환경에도 변화가 있을 것으로 보고 있다. 단지 내부에는 커뮤니티 시설도 계획됐다. 사우나와 실내 골프 스튜디오 등이 마련될 예정이며, 세대 내부에는 공기질 관리 시스템인 ‘숨(SOOM) 시스템’을 적용한다. 공기 살균과 순환, 미세먼지 차단 및 산소 공급 등을 고려한 에어 케어 시스템으로 설계됐다. 디애스턴 한남 관계자는 “현재 도시관리계획 변경을 위한 행정 절차가 진행되고 있는 만큼 각 단계별 절차를 충실히 이행할 계획”이라며 “향후 관계기관 협의와 후속 인허가 절차 등을 순차적으로 진행해 사업을 구체화해 나갈 예정”이라고 말했다.

오세훈 서울시장이 청년안심주택 현장을 찾아 주거비 부담 경감 방안을 점검하고, 야당 일각에서 제시된 ‘폐버스 활용 주거’ 아이디어를 강하게 비판했다. 오 시장은 정부의 부동산 정책에 대한 비판 기조를 이어가며 주택 공급 기반 확대를 위한 규제 완화와 세제 지원을 촉구했다. ◆ “청년에게 주거는 미래의 사다리”… 황희 의원 ‘버스 하우스’ 일침 오 시장은 12일 서울 구로구 개봉동의 청년안심주택 ‘개봉 세이지움’을 방문해 주거 공간과 커뮤니티 시설을 살펴본 뒤 입주 청년 3명과 간담회를 가졌다. 이날 오 시장은 간담회 직후 페이스북을 통해 현장에서 느낀 절박함을 전했다. 오 시장은 “청년들에게 주거는 단순한 거주 공간이 아니라 미래를 준비하는 출발점이자 ‘삶의 사다리’”라며 “최근 폐버스를 개조해 청년주택으로 활용하자던 아이디어가 나온 것도 청년 주거의 의미를 제대로 이해하지 못했기 때문으로 보인다”고 지적했다. 이는 앞서 황희 더불어민주당 의원이 제안했다가 논란이 되자 사과했던 ‘버스 하우스’ 구상을 겨냥한 발언으로 풀이된다. ◆ 입주 청년들 “주거비 부담 줄어”… 대출 규제·결혼 페널티엔 우려 이날 현장 간담회에 참석한 청년들은 시세보다 낮은 임대료 덕분에 주거비 부담을 크게 덜었다고 전했다. 공공임대에 입주해 월세 15만 원에 거주 중이라는 한 청년은 주거 안정성에 만족감을 나타냈다. 한 입주자는 “주거비 부담이 줄면서 아낀 비용으로 자격증을 준비하거나 이직을 계획할 수 있게 됐다”고 설명했다. 다만 높은 청년안심주택 입주 경쟁률에 대한 아쉬움도 나왔다. 한 청년은 “6~7곳을 신청한 끝에 겨우 한 곳에 당첨됐다”며 공급 확대 필요성을 언급했다. 이에 대해 오 시장은 “공급을 대폭 늘려야 한다”며 “서울시의 의지는 강하지만 정부가 세제를 풀어주지 않아 민간 투자가 활성화되지 못하고 있다”고 설명했다. 아울러 청년들은 최근 강화된 가계대출 규제로 인해 재계약 보증금 마련이 어려워진 점과, 결혼 후 부부 소득 합산으로 인해 정책대출 대상에서 제외되는 이른바 ‘결혼 페널티’ 문제에 대한 대책 마련을 건의했다. ◆ 역세권 범위 확대·이차보전 강화… 2030년까지 4만 6000호 공급 서울시는 청년 주거 안정을 위해 청년안심주택 사업 대상지를 기존 역 반경 250m에서 500m까지 확대하는 방안을 검토 중이다. 또한 민간 사업자의 참여를 유도하기 위해 최대 2% 수준이던 건설자금 이차보전 한도를 올해 4월부터 3년간 4%로 높였다. 이를 통해 서울시는 2030년까지 청년안심주택 1만 7500호를 추가 준공하여 누적 4만 6000호를 공급한다는 계획이다. 지난달 말 기준 준공된 청년안심주택은 총 101곳, 3만 3621호에 달한다. 오 시장은 “청년이 서울을 떠나는 이유가 집 때문이어선 안 된다”며 “주택 공급뿐만 아니라 금융 및 월세 지원 등 청년이 체감할 수 있는 정책에 시정 역량을 집중하겠다”고 밝혔다.

정부가 청년과 신혼부부의 주거 부담을 줄이겠다며 정책 대출 완화를 추진하고 있지만, 정작 올해 편성된 관련 예산의 97%가 제대로 쓰이지 못하고 남겨진 것으로 나타났다. 여기에 부부 공동명의 1주택자에 대한 세금 공제 혜택 축소 우려까지 더해지면서, 정부의 정책 기조가 오히려 ‘결혼 페널티’를 키우고 있다는 지적이 국회에서 제기됐다. ◆10조 원 넘는 청년 주택 대출 예산, 집행률은 겨우 3%? 12일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 국민의힘 김은혜 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 올해 청년·신혼부부 대상 주택 구입 및 전세자금 융자 예산의 집행률이 3% 수준에 그친 것으로 확인됐다. 예산의 약 97%(10조 원 안팎)가 사실상 불용 처리될 위기에 처한 셈이다. 과거 80%~99%에 달했던 예산 집행률이 급감한 이유에 대해 국토교통부는 “주택도시기금 직접 대출 외에 시중은행과의 ‘이차보존(대출 이자 차액 보전)’ 방식을 혼용하면서 나타난 착시 및 기금 재정 관리 과정”이라고 해명했다. 그러나 현장에서는 고금리와 엄격한 대출 문턱 탓에 정작 자금이 필요한 청년·신혼부부 실수요자들에게 정책 자금이 제때 공급되지 못하고 있다는 비판이 나온다. ◆“집 한 채 같이 샀을 뿐인데…” 부부 공동명의 1주택 ‘세금 폭탄’ 논란 청년 대출 기금 집행 부진과 함께 부부 공동명의 1주택자에 대한 세제 불이익 문제도 불거졌다. 현행 세제 구조상 부부 공동명의 1주택자가 특례를 적용받더라도, 실거주 요건이나 보유 방식에 따라 기본 공제 한도가 18억 원에서 14억 원으로 축소되거나 공시가격 반영 비율에서 단독명의보다 불리한 처지에 놓일 수 있다는 점이 지적된 것이다. 결혼을 장려하고 주부의 재산권을 인정하기 위해 도입된 부부 공동명의가 오히려 다주택자에 준하는 세금 부담으로 돌아오는 현상이 발생하면서 “정부가 한쪽에서는 결혼을 권장하고 다른 쪽에서는 분가나 이혼을 유도하는 꼴”이라는 비판이 나온다. 국토교통부는 청년 정책대출 집행률 부진 지적과 관련해 “재정 당국과 협의하여 청년들의 전세 및 주택 구입 자금 공급에 차질이 없도록 하겠다”고 밝혔다. 또한 부부 공동명의 세제 적용 문제에 대해서도 기획재정부 등 관계 부처와 세부 내용을 재확인해 개선안을 검토하겠다는 입장을 전했다. 김은혜 의원은 “어떻게 청년은 대출을 막아 홈리스로 만들고 어르신들은 세금을 때려 지방으로 내려보내려 하느냐, 부부는 불가피하게 분가하라는 것이냐”라며 “저는 ‘수탈’이라는 말 외에는 다른 적합한 표현이 떠오르지 않는다”고 강하게 비판했다. 이어 “국민 모두가 집걱정 없이 살 수 있는 나라를 만들겠다더니, 정작 현실은 국민 모두가 안 하던 집걱정을 하고 살게 만들었다”며 정부 정책의 시정과 실효성 있는 대책 마련을 강력히 촉구했다.

대우건설이 이달 인천 서구 검암역세권 공공주택지구 B-1블록에서 ‘검암역 푸르지오 프라베뉴’를 분양한다. 12일 대우건설에 따르면 ‘검암역 푸르지오 프라베뉴’는 지하 2층∼지상 25층, 3개동, 전용면적 60~84㎡ 총 441가구 규모로 조성되는 민간참여 공공분양 아파트다. 분양가상한제가 적용되며 전체 공급 물량의 약 75%가 특별공급으로 배정된다. 단지는 검암지구와 인접한 청라국제도시의 생활 편의시설을 함께 이용할 수 있다. 검암지구에 이미 들어선 편의시설과 관공서를 이용하기 쉽고, 청라국제도시의 쇼핑·문화·의료시설도 가깝다. 북쪽으로 조성 중인 검단신도시와도 인접해 있다. 교통 여건도 갖췄다. 공항철도와 인천지하철 2호선이 지나는 검암역을 걸어서 이용할 수 있다. 공항철도를 이용하면 서울역과 김포공항, 인천국제공항 등으로 이동할 수 있다. 검암역 일대에는 복합환승센터 복합개발사업도 추진되고 있다. 인천도시공사(iH)는 지난 5월 민간사업자 재공모에 나섰다. 터미널형 복합환승센터와 교통·문화·상업·업무·주거 기능을 결합한 복합공간을 조성하는 사업으로, 총사업비는 약 1조4000억원 규모다. 현재 사업자 선정 절차가 진행 중이어서 구체적인 사업계획과 일정은 향후 변동될 수 있다. 단지는 전용면적 60~84㎡의 중소형 면적으로 구성된다. 전 가구를 남향 위주로 배치하고 일부 가구를 제외하고 4베이 판상형 중심 설계를 적용한다. 펜트리와 드레스룸 등 수납공간도 마련할 예정이다. 대우건설 관계자는 “공항철도와 인천 2호선을 이용할 수 있는 교통 여건에 검암과 주변 신도시의 생활 인프라를 이용할 수 있는 입지를 갖춘 단지”라며 “민간참여 공공분양의 장점과 푸르지오의 상품성을 함께 갖춘 만큼 실수요자들의 관심이 예상된다”고 말했다.

오세훈 서울시장이 11일 용산구 서계·청파동 일대 재개발 현장을 방문해 정비사업을 통한 주택 공급 효과를 강력히 주장했다. 이는 최근 이재명 대통령이 정비사업의 공급 효과에 의문을 제기한 발언을 정면으로 반박하기 위한 행보로 해석된다. 서울시에 따르면 현재 서계·청파동 일대 7곳에서 신속통합기획 및 모아타운 등 정비사업이 진행 중이다. 세대수가 미정인 1곳을 제외한 6개 구역의 주택 수는 기존 6393세대에서 8088세대로 26.5%가량 늘어난다. 기존 주택이 모두 사라지는 멸실을 반영해도 1695세대의 순수 신규 물량이 확보되는 셈이다. ◆ “서울 주택 90%가 재개발”… 선입견 벗어야 이날 오 시장은 경사가 가파르고 소방차 진입이 어려운 골목길을 점검한 뒤 주민 간담회에 참석했다. 오 시장은 “대통령께서 잘못 알고 재개발·재건축에서 물량이 늘지 않는다고 말씀하시지만, 현장에 오면 극명하게 잘못된 말씀이라는 점을 알게 된다”고 지적했다. 이어 “정비사업에 대해 ‘집 가진 사람이 더 좋은 집을 갖는데 왜 돕느냐’는 편견이 있다”며 “유휴 부지가 부족한 서울은 재개발·재건축을 통한 순증 물량 확보가 주택 공급의 선순환을 만든다”고 강조했다. 서울시 신규 주택 공급의 약 90%가 정비사업을 통해 이뤄지는 만큼 이를 적대시해서는 안 된다는 취지다. ◆ 3년간 정비사업으로 2만호 순증… 이주 여파도 관리 가능 서울시 분석에 따르면 최근 3년간 준공된 서울 정비사업 59곳의 주택 수는 사업 전보다 36.4%가량인 2만호가 늘었다. 시는 2031년까지 착공을 추진하는 253개 정비사업을 통해서도 약 8만 7000호의 순증 물량이 발생할 것으로 보고 있다. 이 중 4만 8000호는 임대주택으로 확보해 청년과 신혼부부에 공급할 계획이다. 정비사업 이주 수요가 전월세 시장을 자극할 수 있다는 지적에 대해 오 시장은 부작용이 과대평가됐다고 일축했다. 오 시장은 “2028년까지 연간 발생하는 이주 수요는 2만 가구가 조금 넘는 수준”이라며 “충분히 관리할 수 있는 방안이 마련되어 있다”고 설명했다. ◆ 용산공원 내 주택 공급안엔 “녹지 훼손 안 돼” 강력 반대 한편 오 시장은 용산공원 부지 내 주택 공급 방안에 대해서는 명확한 반대 입장을 표명했다. 오 시장은 “어렵게 확보한 녹지를 주택 건설에 쓰겠다는 발상은 국민적 공감대를 얻기 어렵다”며 “용산공원을 도심 숲으로 보존하는 것은 여야 구분 없는 도시계획의 원칙이며 이번 정부 대책에서도 존중되기를 바란다”고 밝혔다.

“남들 다 올랐는데 이 아파트만 안 올랐다면 단순히 싼 게 아니라 이유가 있는 겁니다.” 집값 상승장에서 상대적으로 덜 오른 아파트를 찾아 매수한 뒤 상급지로 갈아타려는 투자자들이 적지 않다. 하지만 단순히 ‘덜 올랐다’거나 ‘싸다’는 이유만으로 매수에 나서는 것은 위험하다. 가격이 일시적으로 눌린 아파트와 실제 수요가 약해 오르지 못한 아파트를 구분해야 하기 때문이다. 특히 부동산 시장의 변동성이 커진 상황에서는 단순한 가격 등락보다 ‘진짜 수요’가 살아 있는 입지와 전세가 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께 가격이 눌린 아파트를 구별하는 법부터 갈아타기 시점과 상급지 선택 기준까지 투자 실전 전략에 대해 알아봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다. ―일시적으로 가격이 눌린 아파트와 수요가 줄어든 아파트는 어떻게 구분해야 하나 “특정 시기에 단기적으로 올라갔던 시세 착시를 지워야 한다. 최소 10년 단위의 시세를 살펴 안정적으로 우상향하는지 확인하는 것이 중요하다. 특히 매매가보다 ‘전세가’를 유심히 봐야 한다. 매매가는 투자 수요로 인해 뻥튀기될 수 있지만, 전세가는 속일 수 없는 실거주 수요다. 매매 시세와 전세가가 꾸준히 상승하는 지역을 선택해야 한다. 반대로 남들 다 올랐는데 이 아파트만 안 올랐다거나 무조건 싼 아파트라면 인터넷에 나오지 않는 결함이 있을 확률이 높으므로 피해야 한다.” ―전세가율이 높으면 투자하기 좋은 아파트라고 볼 수 있나? “전세가율이 높은 것은 오히려 위험 신호일 수 있다. 전세가율이 80~90%에 달하는 곳은 매매 수요가 없고 실거주 수요만 있는 경우가 많다. 서울 기준으로 전세가율은 50~60% 수준이 가장 적정하다. 실거주 수요를 반영하는 전세가가 안정적으로 오르면서 매매가도 함께 상승하는 구조가 이상적이다. 전세가율이 너무 높은 매물은 포트폴리오에서 제외하는 것이 좋다.” ―상급지 갈아타기 시 가장 중요하게 봐야 할 것은 “가장 중요한 것은 내가 어디로 갈지 목표를 미리 정하는 것이다. 상급지는 ‘더 좋은 입지’로 가거나 ‘더 좋은 상품(신축)’으로 가는 두 가지 방향이 있다. 입지를 바꾸기 어렵다면 해당 지역 내 신축이나 재건축 가능성이 높은 곳을 선택하고, 입지를 업그레이드할 수 있다면 약간 구축이더라도 입지가 더 좋은 곳을 선택하는 것을 추천한다. 실제로 신축으로 자산가치를 높인 뒤 이를 발판으로 입지가 더 좋은 지역의 구축으로 갈아타며 자산을 키운 사례도 많다.” ―그렇다면 갈아타기를 결정하는 적절한 시점은 언제인가 “목적에 따라 다르다. 자산 증식이 최우선 목적이라면 현재 주택의 가격이 상승했을 때 이를 발판 삼아 더 높은 상급지로 단계적으로 갈아타는 전략을 고려할 수 있다. 다만 현재 거주지에 대한 만족도가 높고 자산 증식이 최우선 목표가 아니라면 평생 실거주해도 무방하다. 결국 본인의 목적과 선택에 달린 문제다.” ―갈아타기를 할 때 가장 주의해야 할 점은? “확정되지 않은 호재를 믿고 무리하게 이동하는 경우다. 모아타운이나 지역주택조합(지주택) 등 사업 추진 여부가 불확실한 곳은 사업이 지연되거나 무산될 가능성까지 따져봐야 한다. 싼 매물은 다 그만한 이유와 리스크가 존재한다. 갈아타기의 기본은 감당할 수 있는 범위 내에서 현재 살고 있는 곳보다 조금이라도 더 비싸고 확실한 곳으로 단계별 이동을 하는 것이다. 자금이 부족하다면 무리한 대출보다는 1주택자 추첨제 청약이나 무순위 청약(줍줍) 등을 지속적으로 노려보는 전략이 바람직하다.”

앞으로 공인중개사는 원룸이나 오피스텔 등 주택 임대차 계약을 중개할 때 임차인에게 공동관리비 금액을 확인해 설명해야 한다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 공인중개사법 시행령 일부 개정안이 11일 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다. 개정안은 이날 일부 개정·공포된 시행규칙과 함께 28일부터 시행된다. 개정안에 따라 공인중개사의 확인·설명 항목에 '공동관리비'가 추가된다. 그동안 원룸 등 소규모 주택은 별도의 관리주체가 없는 경우가 많아 임차인이 관리비에 대한 정보를 확인하기 어렵다는 지적이 있었다. 특히 공용부분에 쓰이는 비용이 불투명하게 운영되면서 임대료 대신 관리비를 과도하게 올리는 사례도 있었다. 앞으로 공인중개사는 기존 관리비 총액뿐 아니라 공동관리비 금액도 임차인에게 확인·설명해야 한다. 공동관리비는 세대별 사용량을 확인할 수 있거나 비용이 고정된 TV 수신료, 인터넷 사용료 등을 제외한 금액의 합을 뜻한다. 주거용 오피스텔의 중개보수 결정 방식도 명확해진다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔의 중개보수는 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정하도록 관련 조문에 명시한다. 그동안 주거용 오피스텔은 중개보수 상한요율만 규정돼 있고 '협의'해 결정한다는 문구가 없어 해석상 혼선이 있었다. 지난 2월 공인중개사법 개정으로 법정화된 한국공인중개사협회의 조직 운영과 임원 구성 등에 관한 사항도 하위 법령에 규정됐다. 협회는 임의단체에서 법정단체로 전환됨에 따라 기존 정관을 정비하고 회원이 지켜야 할 직업윤리에 관한 규정도 국토부 장관의 승인을 받아 제정할 예정이다.

전남광주통합특별시 북구 임동 옛 전방 및 일신방직 부지에서 공급되는 ‘챔피언스시티 1차’가 영풍문고와 YBM, 종로엠스쿨, 그린램프 등 교육 브랜드와 연계한 콘텐츠를 도입할 계획이라고 밝혔다. ‘챔피언스시티 1차’는 커뮤니티와 근린생활시설 전반에 연령대별 학습과 독서 및 문화 콘텐츠를 도입할 계획이다. 우선 영풍문고와의 협업을 통해 단지 내 북카페에 전문 북 큐레이션 서비스를 제공할 예정이다. 근린생활시설에는 서점과 문화 및 카페 기능을 결합한 약 100평 규모의 복합문화공간을 운영할 계획이다. YBM과는 단지 내 커뮤니티에서 원어민 영어교육 프로그램을 운영한다. 입주민에게는 2년간 수강료를 전액 지원할 예정이다. 종로엠스쿨은 근린생활시설에 입점해 학습관리 서비스를 제공한다. 입주민에게는 2년간 수강료 50% 할인 혜택을 적용할 예정이다. 단지 내 학습시설도 마련된다. 그린램프와 협업해 관리형 독서실 콘셉트를 적용한 일반 및 1인 독서실을 조성하고 학습 공간으로 운영할 예정이다. 여기에 통합형 에듀라운지와 오픈 스터디룸, 다목적실 등을 마련해 연령대별 학습과 독서, 문화활동이 가능한 공간으로 구성할 계획이다. 챔피언스시티 1차 분양 관계자는 “교육환경은 주거 선택을 좌우하는 중요한 기준인 만큼, 자녀의 학습은 물론 가족 구성원 모두의 성장과 문화생활을 지원할 수 있는 콘텐츠를 마련하는 데 중점을 뒀다”며 “전문 브랜드와 연계해 단순히 학습시설을 제공하는 데 그치지 않고 영어교육과 독서문화, 학습 지원 프로그램이 유기적으로 연결되는 차별화된 교육환경을 구현할 것”이라고 말했다. ‘챔피언스시티 1차’는 우미건설과 신영씨앤디가 시공하며, 지하 3층에서 지상 49층, 12개 동, 전용면적 84에서 214㎡, 총 3216가구 규모로 조성된다. 전체의 약 79%인 2534가구는 전용면적 84㎡로 구성된다. 단지는 교육 관련 시설 외에도 각종 커뮤니티와 서비스를 조성할 예정이다. 주요 시설로는 스크린골프와 20m 길이의 어프로치 타석을 갖춘 실내 골프연습장을 비롯해 실내수영장, 다목적 실내체육관, 피트니스센터, GX룸, 필라테스룸 등이 들어선다. 또 44층 스카이 커뮤니티에는 스카이라운지와 스카이 게스트하우스 등이 마련된다. 이 밖에 프라이빗 다이닝룸과 사우나, 티하우스, 펫가든 등 커뮤니티 시설도 조성할 계획이다. ‘챔피언스시티 1차’의 견본주택은 챔피언스시티 부지 내에 마련되며 9월 중 개관할 예정이다.

1분기 하향 곡선을 그렸던 서울 오피스 매매시장이 2분기 들어 급반등에 성공했다. 대형 거래가 잇따르며 오피스빌딩과 사무실 매매 금액이 모두 큰 폭으로 늘어났다. 11일 부동산 전문 기업 부동산플래닛에 따르면, 2026년 2분기 서울시 오피스빌딩 매매거래량은 26건, 거래금액은 1조7717억원으로 집계됐다. 직전 분기 대비 거래량은 8.3%, 거래금액은 79.3% 증가한 수치다. 직전 분기 1조원 아래로 떨어졌던 흐름을 끊어내며 시장 회복세를 견인한 것으로 평가된다. 사무실 매매시장 반등 폭은 더욱 가파르다. 2분기 사무실 거래량은 360건, 매매거래금액은 2조5956억원을 기록했다. 전분기 대비 거래량은 30.4%, 거래금액은 417.6% 급증했다. 종로구 인사동 ‘G1 SEOUL’(약 1조4198억원)을 비롯해 구로구 ‘G-Tower’(5734억원), 중구 ‘을지트윈타워’(4424억원) 등 대형 자산의 거래가 집중된 결과로 분석된다. ◆ 권역별 온도 차… 여의도·도심권 급등, 강남은 주춤 서울 핵심 권역별로는 명암이 갈렸다. 여의도·마포권역(YBD)은 거래량이 1건에 그쳤으나, 여의도동 ‘하나증권빌딩’이 8112억원에 매매되며 전체 거래금액이 전분기 대비 4816.4% 급증했다. 종로·중구권역(CBD) 역시 활기를 띠었다. 중구 순화동 ‘오렌지 센터’(3500억원)와 종로구 인의동 ‘하나손해보험빌딩’(1369억원) 등이 거래되며 전분기 대비 910.4% 증가한 7019억원의 거래금액을 올렸다. 반면 강남·서초권역(GBD)은 거래량(6건)과 거래금액(1283억원)이 전분기 대비 각각 14.3%, 64.5% 감소하며 다소 침체된 모습을 보였다. ◆ 시장은 법인이 지탱… 전체 거래금액 90% 이상 차 차지 2분기 서울 오피스 시장의 반등을 이끈 주체는 법인으로 확인됐다. 자금력을 갖춘 기업 및 기관 투자자들이 시장에 적극 참여하면서 대형 거래를 주도했다. 오피스빌딩 매매시장에서 법인 간 거래금액은 1조5996억원으로 전체의 90.3%를 차지했다. 사무실 시장에서도 법인 간 거래가 2조4934억원에 달해 전체 거래액의 96.1%를 쏠림 현상을 보였다. 개인 간 거래 비중은 오피스빌딩 0.8%, 사무실 1.7% 수준에 불과했다. 한편 자산 공급 측면에서도 회복 신호가 감지된다. 2분기 서울 업무시설 사용승인 연면적은 44만3774㎡로 전분기 대비 102.0% 증가했다. 건축인허가 건수 역시 41건으로 전분기 대비 51.9% 늘어나 향후 신규 공급 물량 확대 가능성을 시사했다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “2분기 서울 오피스 매매시장은 법인 간 거래가 오피스빌딩 거래금액의 90.3%, 사무실의 96.1%를 차지하며 높은 비중을 보였다”며 “도심권을 중심으로 대형 오피스 공급과 매각이 이어지면서 향후 대형 거래도 지속될 것으로 보인다”고 밝혔다.

정부의 세제개편안 발표 이후 서울 주택시장에서 매매와 임대차 물량이 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 세 부담 증가를 우려한 집주인들이 매도를 저울질하며 매물은 늘고 있지만, 강한 대출 규제와 보유세 부담에 매수세는 좀처럼 붙지 않는 분위기다. 비거주 1주택자의 실거주 전환 움직임도 나타나면서 전월세 공급이 위축될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 여기에 정부가 수도권 추가 공급대책까지 예고하면서 시장의 셈법은 더욱 복잡해졌다. 정책이 빠르게 바뀌는 상황에서 투자자는 어떤 기준으로 집을 골라야 할까. 전문가들은 단기적인 세제 변화나 개발 호재만 좇기보다 지역의 본질적인 가치를 따져야 한다고 강조한다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울이든 지방이든 부동산 가치를 결정하는 핵심은 결국 일자리”라며 “매수 시점을 맞추려 하기보다 일자리와의 접근성이 확보되는 입지 자체에 집중하는 것이 훨씬 안전한 전략”이라고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 김 소장과 수도권 부동산 입지 평가 기준과 GTX 등 교통 호재 활용법, 서울 구축과 경기 신축 선택 기준, 실패를 줄이는 임장 전략 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―수도권 내에서 ‘제2의 강남’이 될 만한 유망 지역이 있을까? “단언컨대 ‘제2의 강남’은 없다. 강남의 일자리 증가 속도와 입지적 우위가 워낙 압도적이기 때문이다. 따라서 강남 자체에 진입하기 어렵다면, 강남 일자리로 빠르고 편하게 연결되는 지역에 주목해야 한다. ‘일자리 증가’, ‘강남 연결 교통망’, ‘신축 아파트’라는 3가지 호재가 겹치는 곳을 찾는 것이 핵심이다. 예컨대 GTX-A 라인의 파주 운정, 고양 킨텍스·대곡·창릉, 연신내 등이 대표적이다. 개통 완료 시점에는 강남 접근성이 획기적으로 개선되면서 가치가 크게 재평가될 수 있다.” ―그렇다면 부동산 입지 분석에서 가장 먼저 봐야 할 기준은? “단연 ‘일자리’다. 서울이든 지방이든 부동산 가치를 결정하는 핵심은 사람들이 먹고사는 문제, 즉 일자리다. 일자리가 많은 지역일수록 인구가 유입되고 인프라가 형성된다. 대표적으로 전국에서 시세가 가장 높은 강남구의 경우 인구는 50만명 수준이지만, 출퇴근 고정 일자리가 80만개를 넘는다. 관련 비즈니스 인구까지 더해지면 매일 수백만명이 몰리는 셈이다. 이처럼 선호도 높은 일자리가 풍부한 곳이 결국 가장 가치 높은 입지가 된다.” ―GTX 같은 대형 교통 호재는 어느 시점에 가격에 가장 많이 반영되나? “교과서적으로는 ‘개발 계획 발표 - 착공 - 개통(준공)’ 3단계로 오른다고 하지만, 실제로는 당시 부동산 시장 분위기에 따라 크게 달라진다. 예를 들어 2009년 개통한 지하철 9호선은 최고 인기 노선임에도 당시 금융위기 여파로 개통 직후 시세 반응이 미미했다. 따라서 특정 진입 시점을 맞추려 애쓰기보다는, 강남 접근성이 확보되는 ‘초역세권’ 입지 자체를 선점하는 데 집중하는 것이 훨씬 안전한 전략이다.” ―같은 예산이라면 ‘경기도 신축’과 ‘서울 구축’ 중 어디가 유리한가? “단순히 지역이나 연식만으로 우열을 가릴 수는 없다. 가장 명확한 기준은 ‘시세’다. 과거에는 서울 전체가 경기도보다 비쌌지만, 최근에는 과천이나 성남(판교) 등 경기도 상위권 입지의 시세가 서울 주요 지역을 위협하거나 넘어서기도 한다. 다만 최근에는 입지가 다소 열세이더라도 상품성이 우수한 ‘신축’에 대한 선호도가 크게 높아졌다. 입지 차이가 아주 크지 않다면 신축의 경쟁력이 높지만, 최종 결정은 해당 단지의 가격과 입지 여건을 종합적으로 비교해 판단해야 한다.” ―현장 임장을 갔을 때 반드시 확인해야 할 요소는? “가장 중요한 것은 ‘거주민의 성향’과 ‘단지 관리 상태’다. 특히 구축 아파트의 경우 원주민 비율과 이들의 재건축·리모델링 추진 의지를 잘 살펴야 한다. 스스로 추가분담금을 부담할 재력과 의지가 있는 주민들이 많아야 사업이 차질 없이 진행된다. 반대로 반대 의견이 강하거나 무조건적인 지원만 바라는 분위기라면 사업이 장기 체증될 수 있다. 또한, 단지 주변에 감춰진 혐오 시설이 없는지도 현장에서 직접 확인해 볼 필요가 있다.”