‘토지거래허가제(토허제)’ 기대감에 강남구 대치동 재건축 최대어 은마아파트의 매매 거래 호가가 들썩이고 있다. 31일 부동산업계에 따르면 은마아파트(4424세대·1979세대) 전용면적 115㎡(34평)의 한 매물의 가격은 30억 5000만원으로 나왔다. 최초 호가는 28억 3000만원이었는데, 토허제 기대감에 집주인이 가격을 2억 2000만원 올린 것이다. 이처럼 대치동 집주인들이 가격을 올리는 까닭은 서울시가 대치동을 토허제 지역에서 해제하겠다고 발표했기 때문이다. 오 시장은 지난 14일 “특단의 조치로 행하던 토지거래허가구역 해제 방안을 적극적으로 검토하고 있으며 곧 발표하겠다”는 입장을 밝혔다. 앞서 2020년 문재인 정부 시절, 당국은 급등하는 집값을 잡기 위해 강남구 압구정동·대치동과 송파구 잠실동 등 강남3구 일부 지역을 토허제로 묶었다. 하지만 당국의 기대와는 달리 토허제로 묶인 구역은 되레 풍선효과로 가격이 폭등했다. 토허제 구역으로 묶인 대한민국 집값 1번지 압구정 현대아파트가 그 예이다. 지난달 26일 압구정동 현대5차(1977년식·224세대)아파트 전용면적 84㎡는 48억원에 최고가 거래됐다. 토허제로 묶이게 되면 여러 가지 규제를 받게 되는데, 대표적인 것이 실거주 의무 요건이다. 아파트를 매수하면 무조건 2년 실거주를 해야 하며, 이는 투자를 허용하지 않는 것이다. 또한 무주택자만 토허제 지역에서 주택을 매수할 수 있다. 이러한 이유로 대치동에서는 아파트 투자자들이 ‘갭투자’(아파트를 매수하고 전세계약을 맺는 것)를 할 수 없었기 때문에 집값이 눌리는 경향이 있었다. 업계 관계자들은 이런 상황 속에서 거래가 쉽게 이루어지지 않을 것이라는 전망을 하고 있다. 은마아파트 상가의 한 공인중개사 A씨는 “집값 상승 기대감에 집주인들이 매물을 거둬들이거나 2~3억원 올렸다”며 “문의하는 손님은 많지만 실제 거래까지 이어지기에는 현재 시국도 불안정해 쉽지 않을 것 같다”고 언급했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 현재 부동산 시장 전망에 대해 “부동산 수요자들의 심리가 냉각돼 있어서 당장 가격이 오르지는 않을 것으로 보인다”며 “하지만 시장이 회복세로 접어든다면 외지인들의 갭투자가 늘어날 가능성이 있다”고 말했다. 한편 재건축이 진행중인 은마아파트는 현재 조합설립인가 단계에 와있고 추후 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 등을 거쳐야한다.

국내 대표 프롭테크 기업 직방(대표 안성우)이 전세사기 예방을 위한 ‘지킴’ 서비스를 시작했다고 31일 밝혔다. 직방은 올해로 서비스 운영 3년 차를 맞은 ‘지킴중개’ 서비스의 명칭을 ‘지킴’으로 새롭게 변경하고, 매물에 대한 상세 분석 정보를 제공하는 ‘지킴진단’ 과정을 신설하는 등 서비스 고도화에 나섰다. 중개사고 이력 등을 확인해 보다 믿을 수 있는 지역 공인중개사와 제휴하고, 거래 가능 여부를 직접 확인한 실 매물만을 ‘지킴매물’로 소개해 허위매물을 원천 차단한다는 점은 기존과 동일하다. 여기에 이용자가 거래를 희망하는 매물에 대한 정보를 진단, 분석해 미리 공유하는 ‘지킴진단’ 과정을 추가했다. 예비 임차인인 이용자가 따로 요청하지 않아도 필수적인 매물 정보를 선제적으로 전달함으로써 알 권리를 보장하기 위함이다. 특히 이용자가 직접 본인에게 필요한 정보를 파악하고 이해할 수 있도록 리포트 형태로 제공해 편의성까지 고려했다. 지킴진단 시 제공되는 ‘지킴진단 리포트’에는 건축물대장, 등기부등본 등 기본 서류 내용은 물론 위반건축물 여부, 민간임대주택 등록 여부, 신탁·근저당권·(가)압류·임차권등기명령 등 권리사항을 확인한 내용이 기재된다. 또한 계약 시 유의해야 할 사항이나 해당 매물 상황에 따른 추천 특약 등도 알려준다. 여기에 해당 매물의 등기부등본까지 첨부해 함께 제공한다. 이외에 직방부동산중개파트너스가 계약에 직접 참여하는 공동중개는 이용자 또는 제휴 공인중개사의 요청에 따라 ‘지킴계약’ 서비스로 추가 제공되며, 거래 당사자 간 합의 하에 진행 가능하다. 직방 안성우 대표는 “매물 진단 정보의 사전 제공에 초점을 맞춰 새로워진 지킴 서비스를 통해 가장 안전한 부동산 거래경험을 제공하고자 한다”라며 “직방은 거래 당사자인 임차인의 알 권리를 보장함으로써 공정하고 합리적인 부동산 거래 환경이 구축될 수 있도록 계속 노력할 것”이라고 말했다. 한편, ‘지킴’ 서비스는 당시 전국적인 전세사기 문제로 인해 하락한 부동산 중개 시장의 신뢰도를 회복하고, 특히 빌라·다가구 매물 거래에 대한 이용자 불안을 해소하고자 기획됐다. 2023년 9월 서울 강서구에서 시범 운영을 시작한 이후 서비스 지역을 확장해 현재 서울, 인천, 경기도, 대전광역시, 부산광역시, 전북특별자치도 등 전국 6개 지역 79개 시군구에서 지킴 매물을 만나볼 수 있다.

롯데건설이 서울시 성북구 삼선5구역 재개발을 통해 선보이는 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’가 오는 2월 3일 무순위 청약을 실시한다고 31일 밝혔다. 앞서 롯데건설은 지난 24일 무순위 청약관련 공고문을 게시했다. 상세 일정은 2월 3일 청약을 받고, 2월 6일 당첨자를 발표한다. 이후 계약은 2월 8일 진행된다. 이번 무순위 청약은 부적격세대 또는 중복청약 등의 사유로 발생한 84㎡ 타입 잔여 45세대다. 청약 접수는 한국부동산원 청약홈에서 진행되며, 거주 지역에 상관 없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 통장 없이 청약이 가능하다. 단, 청약 신청은 1인 1건만 가능하며, 2건 이상 청약 시 모두 무효 처리된다. 정부가 무순위 청약 제도를 빠르면 2월부터 무주택자나 해당지역 거주자만 청약할 수 있도록 하는 변경하는 법안을 발표하기로 밝히면서, 유주택자의 경우는 사실상 마지막 기회가 될 것으로 보여 이에 따른 관심도 이어질 것으로 예상된다. 분양 관계자는 “서울 외 지역 거주자들에게도 서울 도심권 브랜드 대단지 입성 기회로 주목받아 문의가 계속되고 있다”며, “또 무순위 청약 제도의 개편 예고로 유주택자의 문의도 꾸준해 많은 관심이 이어질 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 창경궁 롯데캐슬 시그니처는 서울시 성북구 삼선동2가 296번지 일원에 지하 4층~지상 18층, 19개 동, 총 1,223세대의 대단지로 조성되며, 입주는 2027년 4월 예정이다. 6호선 창신역과 4호선 한성대입구역에 인접하며 주변에는 낙산공원, 한양도성길 등 녹지공간이 있다. 신축아파트 답게 세대 내 드레스룸, 다용도실, 파우더룸 등이 설계됐고 단지 내 피트니스클럽, 실내골프클럽, 스크린골프, 스터디룸, 키즈룸, 북카페, 1인 독서실, 게스트하우스 등이 마련될 예정이다. 지난해 연말 진행된 1순위 청약 결과 최고 32.2:1의 높은 경쟁률로 전 타입을 마감했고, 전용 59㎡A·B·C 타입은 모두 완판됐다.

지난해 서울 강남구 A아파트 단지는 신축 분양 당시 평당 5000만 원으로 책정되어 주목받았다. 이는 15년 만에 기존 아파트 평균 매매가격(평당 4800만 원)을 웃도는 금액이었다. 이 같은 현상은 분양가 상한제가 유명무실화되면서 나타난 것이다. '얼죽신'(얼어 죽어도 신축 아파트) 선호 현상이 짙어지면서 분양가가 기존 주택 매매가격을 뛰어넘는 사례가 속출하고 있다. 지난해 전국 신축 아파트 평균 분양가격이 15년 만에 평균 매매가격을 역전했다. 이는 현 정부 들어 분양가 상한제가 사실상 유명무실해진 데다, 고금리와 자재비·인건비 상승이 맞물리며 분양가가 큰 폭으로 오른 데 따른 결과다. 30일 부동산R114에 따르면 2024년 기준 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 2063만 원으로, 평균 매매시세(1918만 원)보다 145만 원 높았다. 서울은 4820만 원으로 매매시세(4300만 원)보다 520만 원 비싸다. 이는 국민평형(전용 85㎡) 기준으로 전국 5000만 원, 서울은 1억 7000만 원 이상 비싼 셈이다. 전국 17개 시도 모두에서 분양가가 매매가를 초과한 상황이다. 서울의 경우 분양가가 매매시세를 추월한 것은 2018년 이후 6년 만이다. 정부는 2023년 1·3 대책을 통해 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 대부분 지역에서 민간택지 분양가 상한제를 해제했다. 이에 따라 분양가가 급격히 상승했지만, 기존 아파트 매매가는 이에 비해 큰 변동이 없었다. 지난해 분양가는 고금리와 건설 자재비, 인건비 상승 등이 복합적으로 영향을 미쳤다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자잿값 상승이 분양가 급등의 주요 요인으로 지목됐다. 서울의 경우 2018년 분양가가 매매시세보다 3.3㎡당 50만 원가량 높았으나, 2019년 정부의 강력한 분양가 규제 시행 이후 오히려 시세 대비 440만 원 낮아졌다. 이후 분양가와 시세 간 격차는 지속적으로 커지다가 2022년부터 감소했다. 지난해에는 분양가가 시세를 넘어섰다. 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 3500만 8000원에서 지난해 4408만 9000원으로 908만 1000원(25.9%) 상승하며 역대 최고치를 기록했다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 2015년 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 가장 큰 폭의 상승률이다. 수도권도 예외는 아니었다. 지난해 수도권 평균 분양가는 3.3㎡당 2813만 6000원으로 전년 대비 15.4% 올랐다. 2020년까지만 해도 3.3㎡당 2000만 원을 밑돌던 수도권 분양가는 2021년 2092만 9000원, 2022년 2438만 7000원으로 꾸준히 상승했다. 전국 기준으로도 지난해 3.3㎡당 평균 분양가는 1889만 6000원으로 최고치를 기록했다. 업계는 올해도 분양가 상승세가 이어질 것으로 보고 있다. 한 건설사 관계자는 "원자잿값 상승세가 최근 다소 완화됐지만 인건비 상승세는 여전히 지속되고 있다"며 "안전 및 품질 관련 규제가 강화되면서 추가 비용 부담도 증가했다"고 말했다. 이어 "금리와 환율 등 금융비용까지 감안하면 지방이라도 분양가 하락을 기대하기 어려운 상황"이라고 덧붙였다. 지난해 분양가 상승률이 가장 높았던 지역은 경기(25.8%), 광주(23.8%), 충남(16.2%), 전남(26.5%), 경남(13.2%) 등으로, 이들 지역 모두 2023년에 역대 최고 상승률을 기록했다. 정부가 추가적인 규제 완화 조치를 내놓지 않는 이상, 분양가 상승은 당분간 계속될 가능성이 크다는 전망이 우세하다.

30일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 이연희 의원이 한국부동산원에서 제출받은 자료에 따르면, 2024년 서울 아파트 실거래가 현황에서 서초구의 평균 실거래가는 25억1800만원으로 서울 25개 구 중에서 가장 높은 수치를 기록했다. 서초구에 이어 강남구는 24억8300만원, 용산은 22억5700만원으로 뒤를 이었다. 이 데이터는 계약일 기준으로 집계되었고, 12월 거래 신고가 마감되는 이달 말까지의 신고분이 포함되면 최종 수치는 다소 변동이 있을 수 있으나 비슷한 흐름을 유지할 것으로 예상된다. 특히 서초구와 강남구의 평균 실거래가는 지난해 8월에 정점을 찍고 주춤했음에도 불구하고, 여전히 높은 가격대를 유지하고 있다는 점이 주목할 만하다. 서초구의 경우 지난해 1월 평균 실거래가는 21억3600만원에서 시작하여 8월에는 27억2500만원으로 상승했다. 이후 9~11월 동안 25억원대에 머물렀으나, 12월에는 다시 27억5900만원으로 상승했다. 강남구도 비슷한 흐름을 보이며, 평균 실거래가는 지난해 8월 26억9300만원에서 9월 25억2200만원으로 하락했으나, 10월에는 다시 26억원대에 회복했다. 반면 용산구는 지난해 9월 29억1000만원으로 최고치를 기록한 이후, 10월 26억6000만원, 11월 20억39000만원, 12월 20억7300만원으로 하락했지만, 여전히 20억원대를 유지하고 있는 상황이다. 이러한 양극화는 서초, 강남, 용산 외에도 송파(16억7500만원), 성동(14억1700만원), 마포(12억9100만원) 등에서 나타났다. 반면 서울에서 가장 낮은 평균 실거래가를 기록한 도봉구는 5억5400만원으로, 서초구와의 차이는 4.6배에 달한다. 강북구(6억700만원), 노원구(6억1000만원), 금천구(6억2100만원), 중랑구(6억2800만원), 구로구(6억7300만원) 등 서울 25개 구 중 12개 구의 평균 실거래가는 10억원 이하로 나타났다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “지난해 상급지로의 갈아타기 수요가 몰리고, 강남 불패 심리가 작용하면서 강남권과 용산 아파트 가격은 상대적으로 덜 하락했다”며 “이러한 현상이 자산과 소득의 양극화 및 지역 양극화를 유발하고 있다”고 분석했다. 이어 “강남권 고가 아파트 가격의 급등은 코인, 해외주식 등 글로벌 금융 자산의 유입과 관련이 있을 것”이라고 덧붙이며 “부동산이 단순한 투자 자산이 아니라 재산을 저장하는 ‘저장 자산’으로 여겨지는 수요가 증가하고 있어 주택 시장의 흐름이 변화하고 있다”고 강조했다.

#1. 직장인 김민준(34·가명) 씨는 서울에서 10년 이상 거주하며 직장생활을 이어왔다. 최근 몇 년간 급등한 전셋값과 월세 부담으로 인해 생활비를 감당하기 어려워졌다. 월급의 절반 이상이 주거비로 나가는 상황에서, 김 씨는 결국 경기도 부천으로 이주를 결정했다. 그는 "서울에 살면서 교통비와 생활비를 줄여보려고 했지만, 주거비 상승 속도를 따라잡을 수 없었다"며 "경기도로 이주하면 출퇴근 시간이 늘어나긴 하지만 같은 비용으로 더 넓고 쾌적한 집에서 살 수 있어서 선택할 수밖에 없었다"고 전했다. #2. 자영업자 이지현(42·여·가명) 씨는 서울 강남에 거주하며 부동산 가격 상승으로 더 큰 이익을 보았다. 그는 "강남은 집값이 비싸지만, 투자 가치가 높고 편의시설이 잘 갖춰져 있어서 떠날 이유가 없다"며 "높은 주거비 부담도 수익으로 상쇄된다"고 전했다. 서울에서의 높은 주거비 부담을 견디지 못한 약 5만여 명의 시민이 경기도와 인천으로 이주했다. 저소득층과 고소득층 간의 주거비 격차가 점차 심화되고 있는 것으로 나타났다. 저소득층은 점점 외곽으로 밀려나는 반면, 고소득층은 서울 도심에 머물며 자산을 더욱 축적하는 양극화 현상이 벌어지고 있는 것이다. 29일 KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 지난해 9월 기준 서울의 PIR(Price to Income Ratio)은 9.8로 집계됐다. 이는 중위 소득 가구가 서울에서 중간 가격대 주택 한 채를 구매하기 위해 모든 소득을 모아야 하는 기간이 약 9.8년에 달함을 의미한다. 비록 2분기(10.26)보다 소폭 하락한 수치지만 여전히 주거 안정성을 위협하는 수준이다. 소득별로는 저소득층(1분위)이 중간 가격 주택 구매에 약 26.37년이 필요한 반면, 고소득층(5분위)은 4.73년이면 가능해 격차가 더욱 두드러졌다. 고가 주택의 경우 격차는 더욱 극명했다. 저소득층이 고가 주택을 구매하려면 86.39년이 필요했지만, 고소득층은 14.2년 만에 구매할 수 있는 것으로 나타나 약 6배 이상의 차이를 보였다. 높은 주거비 부담은 서울 시민들의 탈출 행렬로 이어지고 있다. 한 부동산 빅데이터 플랫폼 조사에 따르면 지난해 말 기준 서울 인구는 933만 1828명으로 1년 전보다 5만 4206명 감소했다. 서초구, 강남구, 강동구를 제외한 22개 구에서 모두 인구 감소가 발생했으며, 특히 용산구는 9297명 감소로 가장 큰 감소 폭을 보였다. 서울을 떠난 이들이 가장 많이 선택한 지역은 경기도 고양시로, 지난해 5월부터 11월까지 서울에서 고양으로 이주한 가구는 2227세대에 달했다. 양주시(2199세대), 안양시(1686세대) 순으로 이주가 많았다. 경기도와 인천은 인구 증가세를 기록했다. 지난해 경기도는 6만 3864명이 순유입되었으며, 화성시와 양주시가 각각 2만 명 이상의 인구 증가를 기록했다. 인천도 2만 3600명이 유입돼 총 인구 302만 1010명을 기록했다. 전국적으로도 지방의 인구 유출은 심각한 수준이다. 수도권으로 몰리는 인구 이동은 단순히 지역 간 인구 불균형을 넘어 지방 소멸 위기로 이어질 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 전문가들은 서울의 높은 PIR과 주거비 부담 문제를 개인의 책임으로 돌릴 수 없으며, 이를 해결하기 위해 국가적 차원의 도시 구조와 경제 재설계가 필요하다고 강조한다. “서울로만 집중되는 부동산 투자 수요가 지역 간 양극화를 심화시키고 있다”며 “지방의 양질의 일자리와 의료, 교육 인프라를 확충해 서울 쏠림 현상을 완화해야 한다”고 지적했다. 이어 “서울의 주거 문제와 지방의 인구 유출은 독립적인 문제가 아니라 긴밀히 연결된 과제”라며 “서울 집값 안정과 지방 균형 발전은 상호 보완적인 국가적 과제”라고 강조했다. 대출 규제와 경기 둔화 등의 여파로 전국 집값은 10주째 하락세를 기록했으며, 서울도 4주 연속 상승세를 멈췄다. 설 연휴 이후 집값에 대해 전문가들은 기준금리 인하 지연과 계절적 비수기, 정국 불안 등으로 단기적 위축이 예상되지만, 하반기에는 금리 인하와 대출 규제 완화 등의 영향으로 서울 주택시장이 회복세를 보일 가능성이 있다고 전망했다. 지방 부동산 시장은 올해도 어려운 상황이 지속될 가능성이 크다는 관측이다. 인구 감소와 다주택자 규제 등이 주요 요인으로 작용하고 있기 때문. 전문가들은 내 집 마련 자금이 준비됐다면 올해 상반기에는 급매물을 공략하거나 청약, 경매를 검토할 것을 조심스럽게 권했다. 서울·수도권 내에서도 지역별 편차가 크기 때문에 관심 지역을 미리 선정해 면밀히 살펴보는 것이 중요하다고 강조했다. 서울의 높은 주거비와 지방의 인구 감소 문제는 개별적인 과제가 아닌 긴밀히 연결된 국가적 난제다. 지방 활성화와 서울 주거 안정화를 동시에 달성하기 위해서는 국가 차원의 정책 개입과 균형 발전 전략이 필수적이라는 목소리가 커지고 있다.

서울 범강남권으로 분류되는 강동구의 A아파트 단지는 최근 부동산 경기 침체의 영향을 받아 가격이 큰 폭으로 하락했다. 지난해까지만 해도 15억 원에 거래되던 전용면적 84㎡의 매물이 이달 초 12억 원에 매매 계약이 체결됐다. 부동산 중개업소 측은 "금리 인상과 경기 침체로 인해 매수 심리가 위축되면서 급매물이 늘고 있다"며 "이전에는 매수자들이 희망 매도 가격에 쉽게 거래됐지만, 최근에는 시세보다 낮은 가격에도 매수자를 찾기가 어려운 상황"이라고 전했다. 부동산 경기 침체로 서울 아파트값이 보합세를 보이는 가운데, 강남권으로 분류되는 강동구에서도 일부 아파트 단지가 기존 시세 대비 수억 원씩 하락한 가격에 거래되고 있다. 28일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강동구 성내동에 위치한 '올림픽파크한양수자인'(482가구·2016년 입주) 전용면적 59㎡는 최근 6억6000만 원에 거래됐다. 이는 지난해 6월 실거래가 10억9000만 원에 비해 4억3000만 원 하락한 금액이다. 또 다른 인근 단지인 '성안마을청구'(349가구·2002년 입주)의 전용 59㎡ 매매가는 지난해 10월 8억2000만 원에서 최근 7억5000만 원으로 7000만 원가량 떨어졌다. 한국부동산원이 발표한 전국 주간 아파트 매매 가격 동향을 보면, 올해 1월 9일 기준 서울 아파트값은 전체적으로 보합세를 유지했다. 강동구는 0.02% 하락하며 여전히 약세를 보였다. 강동구는 그간 강남·서초·송파구와 함께 '강남 4구'로 불리며 서울 아파트 시장의 상승세를 주도해왔다. 둔촌주공아파트를 재건축한 '올림픽파크포레온'의 분양가·매매가 상승세로 인해 투자 수요가 몰리기도 했다. 최근 정부의 대출 규제가 강화되고, 탄핵 정국으로 인해 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 시장 분위기가 급변했다. 업계 관계자는 "강동구는 강남권에 속하지만 아파트값 하락세가 두드러지고 있다"며 "부동산 시장 악재가 계속되면서 당분간 가격 반등이 쉽지 않을 것으로 보인다"고 분석했다. 대출 규제와 탄핵 정국의 여파로 매수 심리가 위축되면서 현재 서울 아파트 매물은 약 8만9000건에 달하고 있다. 최근 한국은행이 기준금리를 동결하며 집값 상승 기대감이 더 약해졌다. 설 연휴 이후에도 서울 아파트값의 보합세가 이어질 것으로 보이는 가운데, 지역별로 가격 양극화가 심화할 가능성도 제기되고 있다. 전문가들은 "서울 외곽 지역은 대출 의존도가 높고, 중심지는 정부 정책에 대한 기대감과 영향력이 크기 때문에 지역별로 차별적인 움직임을 보일 것"이라고 전망했다. 지난해 대출 문턱을 높였던 은행들이 최근 대출 금리를 잇달아 인하하고 있어, 일부 지역에서는 거래량 증가가 점쳐진다. 강남 3구를 중심으로 설 연휴 이후 매수세가 살아날 가능성이 있다는 분석이다. 업계 한 관계자는 "설 이후 주춤했던 매수 세력이 다시 움직이기 시작하면서 강남 중심지는 물론, 서울 전역으로 매수세 확산 조짐이 나타날 수 있다"고 말했다. 전반적으로 서울 아파트 시장은 불확실성 속에서 보합세를 유지하고 있다. 대출규제 완화, 금리 변동에 따라 시장 회복의 변곡점이 될 가능성도 배제할 수 없다. 당분간은 정책과 시장 반응의 상관관계를 주시해야 할 시점이다.

지난해 서울에서 30억원 이상 고가 아파트 거래가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 100억원 이상 거래는 1년만에 4배 증가했다. 28일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 서울의 30억원 이상 아파트 거래는 모두 2305건(거래 해제건 제외)으로 집계됐다. 이는 2023년의 875건보다 2.6배 늘어난 것이다. 30억원 이상 고가 아파트 거래는 강남구와 서초구에 집중됐다. 강남구 거래가 928건으로 40.3%를 차지했고, 서초구 거래는 833건으로 36.1%였다. 강남·서초구 거래가 합쳐서 76.4%다. 용산구(191건), 송파구(142건), 영등포구(113건), 성동구(50건), 양천구(31건)가 뒤를 이었다. 작년에는 100억원 이상 초고가 아파트 거래도 22건 이뤄졌다. 초고가 거래는 용산구에서 9건 있었고 강남구 6건, 성동구 5건, 서초구 2건이었다. ‘최고가’ 거래는 용산구 한남동 나인원한남으로, 7월 전용면적 273.4㎡가 220억원에 거래됐다. 2위 거래 역시 나인원한남으로 6월 273.9㎡가 200억원에 거래되며 ‘200억원 아파트 시대’를 알렸다. 3위는 서초구 반포동 아크로리버파크 234.9㎡(180억원), 4위는 한남동 파르크 한남 269㎡(170억원), 5위는 성동구 성수동1가 아크로서울포레스트 198.2㎡(145억원)였다. 100억원 이상에 거래된 아파트 대부분이 전용면적 200㎡ 이상인 가운데, 지난달에는 서초구 반포동 래미안원베일리 134㎡가 106억원에 거래됐다. 이는 3.3㎡(평)당 2억 원이 넘는 거래다. 2023년 100억원 이상 거래는 파르크한남(180억원), 아크로리버파크(110억원), 용산구 한남동 한남더힐(110억원·103억원), 성동구 성수동1가 갤러리아포레(100억원) 5건이었는데, 1년 새 대폭 늘었다. 50억원 이상∼100억원 미만 거래는 지난해 382건으로 역시 전년(146건)보다 3배 가까이 증가했다. 개별 단지 기준으로는 서초구 반포동에 30억원 이상 아파트 거래가 몰렸다. 반포자이 거래가 92건으로 가장 많았고 아크로리버파크 84건, 래미안퍼스티지 82건 순이었다. 다음으로 거래 건이 많았던 곳은 영등포구 여의도동 브라이튼여의도(59건), 강남구 도곡동 도곡렉슬(58건), 용산구 이촌동 한강맨숀(37건)이다.

50대 자영업자 김모 씨는 서울 강남구에 위치한 아파트를 보유하고 있다. 이 아파트의 가격은 2021년 최고가를 기록한 후 2022년과 2023년 두 해 동안 하락세를 보이며 김씨에게 걱정을 안겨주었다. 2024년 들어 상황이 반전됐다. 지난해 3월부터 서울 아파트 가격이 상승세로 돌아섰다. 김 씨의 아파트도 점차 회복세를 보이기 시작했다. 작년 12월까지 40주 연속 상승하며 평균 매매가가 2021년 고점의 99%에 육박하게 됐다. 지난해 서울 아파트 가격이 반등하며 평균 매매가가 2021년 고점의 99%까지 근접한 것으로 나타났다. 주요 요인은 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축 아파트) 현상 때문으로 풀이된다. 27일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 지난해 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 3861만3000원으로, 2021년(3885만5000원)의 99.4% 수준을 기록했다. 서울 집값은 2021년 고점을 찍은 후 2022년과 2023년 각각 하락했지만, 지난해에는 전년 대비 6.9% 상승하며 반등에 성공했다. 지난해 3월부터 상승세를 보이며 12월까지 40주 연속 상승했다. 한국부동산원 통계자료를 보면 12월 마지막 주에는 보합세(0.00%)를 나타내며 상승세가 잠시 멈춘 모습이다. 수도권 아파트 매매가격도 지난해 4.5% 상승해 3.3㎡당 평균 2319만9000원을 기록했다. 이는 2021년(2515만4000원)의 92.2% 수준이다. 지방의 아파트 가격은 하락세를 이어갔다. 지방 아파트 매매가는 2021년 3.3㎡당 1030만1000원에서 2022년 959만8000원으로 하락했다. 2023년에는 945만1000원, 지난해에는 932만6000원으로 연속 감소했다. 전국 아파트 평균 매매가는 지난해 3.3㎡당 1619만5000원으로, 2021년(1765만2000원)의 91.7% 수준에 머물렀다. 서울 아파트 가격 상승은 5년 이하 신축 아파트에 대한 선호도가 강해진 데 따른 것으로 분석된다. 지난해 서울의 5년 이하 신축 아파트 매매가는 연초 대비 7.8% 상승했다. 같은 기간 전국은 1.6%, 수도권은 3.39% 상승해 서울과의 격차를 드러냈다. 서울 외 수도권 지역에서는 GTX와 지하철 연장 등 교통망 개선과 개발 호재가 가격 상승을 이끌었다. 인천 서구 검단신도시는 지난해 4.7%의 상승률을 기록하며 서울과 비슷한 수준의 상승세를 보였다. 인천지하철 1·2호선 연장과 서울지하철 5호선 연장 등 대규모 교통 사업이 진행되면서 검단신도시 내 아파트 거래와 가격이 모두 늘어났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인천 서구 원당동에 위치한 ‘우미린 더 시그니처’ 전용 84㎡는 지난해 9월 8억1500만원에 거래됐다. 이는 약 6개월 전 거래가(6억8500만원)보다 1억원 이상 오른 금액이다. 연말 개통된 수도권광역급행철도(GTX) A노선 파주운정~서울역 구간의 파주운정신도시 주요 아파트도 회복세를 보이고 있다. 동패동 운정신도시아이파크 전용 84㎡는 지난해 초 6억원대 초반에서 연말에는 7억원대로 상승했다. 지난해 9월에는 최고가 8억원에 거래되기도 했다. 분양시장에서도 김포 등 경기 지역이 주목받고 있다. 김포시 북변동에서 지난해 9월 분양한 ‘한강 수자인 오브센트’는 1순위에 9101명이 접수하며 평균 경쟁률 7.95대 1, 최고 경쟁률 36.17대 1(84㎡A)을 기록했다. 업계 관계자는 "서울 집값 상승세가 경기·인천 접경지역으로 확산되고 있다"며 "최근 시장은 숨 고르기 국면이지만, 기준금리 인하 등의 여건 변화로 새해에도 서울 인접 지역을 중심으로 수요자들의 관심이 이어질 가능성이 크다"고 내다봤다.

서울 강서구 소재 A빌라의 작년 매매가는 3억 원, 전세가는 2억 5000만 원으로 전세가율이 약 83% 수준이었다. 올해 해당 빌라의 매매가는 3억 5000만 원으로 상승했지만, 전세가는 2억 7000만 원으로 비교적 소폭 상승에 그쳐 전세가율이 약 77%로 하락했다. 서울 빌라 시장의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 지속적으로 하락하고 있다. 비(非)아파트 시장이 바닥을 치고 반등하면서 빌라 매매·전세가격이 상승하고 있지만, 매매가격 상승폭이 더 크기 때문이다. 전문가들은 매매 수요 증가와 함께 매도인들이 가격을 높게 책정하는 경향이 이러한 현상을 유발했다고 분석하고 있다. 27일 한국부동산원의 임대차 시장 자료에 따르면, 지난해 12월 서울 연립·다세대(빌라)의 평균 전세가율은 65.4%로, 1년 전보다 3.1%포인트 하락했다. 서울 빌라 전세가율은 2022년 12월 78.6%에서 2023년 12월 68.5%로 하락하며 안정세를 보였다. 전세가율 하락은 세입자 입장에서 전세보증금을 떼일 위험이 줄었다는 점에서 긍정적으로 평가된다. 전세가율이 80%를 넘으면 '깡통전세'로 분류되며, 이는 집값이 하락하거나 집주인이 집을 처분해도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커지는 상황을 의미한다. 일부 전세사기 사례는 전세금이 매매가보다 높은 경우도 있어 위험성을 더한다. 2023년 상반기 서울 빌라 전세가율은 5월 72%로 높은 수준을 보였으나, 6월부터 하락세로 전환되어 10월에는 64.5%까지 떨어지며 관련 통계 집계 이후 최저치를 기록했다. 한국부동산원은 최근 3개월간 매매·전세 실거래 데이터를 기반으로 매월 전세가율을 발표하고 있다. 전세가율 하락은 빌라 매매가격 상승폭이 전세가격 상승폭을 넘어선 데 기인한다. 빌라 전세가격은 전세사기 여파로 인한 '월세 선호 현상'과 전세보증금 반환보증 가입 요건 강화로 인해 상승세가 제한되고 있다. 서울 연립·다세대 전세가격지수는 지난해 8개월 연속 상승했지만, 누적 상승폭은 0.63%에 그쳤다. 연립·다세대 매매가격지수는 2023년 한 해 동안 1.03% 상승하며 전세가격 상승폭을 웃돌았다. 서울에서 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(74.3%), 영등포구(73.7%), 송파구(73.0%)였다. 용산구(46.1%), 중구(57.0%), 노원구(59.8%)는 가장 낮았다. 경기 지역 빌라 전세가율은 2023년 12월 69.4%에서 67.5%로 1.9%포인트 하락했으나, 인천은 같은 기간 76.7%에서 80.2%로 상승해 대조를 보였다. 전국적으로 전남 광양(88.9%), 경기 파주(86.1%), 인천 미추홀구(85.4%) 등 일부 지역은 여전히 80%를 초과하는 높은 전세가율을 기록하고 있다. 빌라 월세는 전년 대비 큰 폭으로 올랐다. 서울 연립·다세대 원룸(전용면적 33㎡ 이하)의 월세는 평균 73만 원으로, 전월 대비 4.4% 하락했으나 2023년 연간 기준으로는 1.32% 상승했다. 중랑구의 평균 월세는 93만 원으로 전달보다 11.4% 상승하며 가장 큰 상승폭을 보였다. 도봉구는 전달 대비 월세가 27만 원(32.7%) 급락해 대조적인 모습을 보였다. 전세보증금은 평균 1억9977만 원으로 조사 이래 처음으로 2억 원을 밑돌았다. 전세보증금이 가장 많이 상승한 곳은 도봉구로, 11월 1억1050만 원에서 12월 1억4979만 원으로 35.6% 급등했다. 전문가들은 주택도시보증공사(HUG)의 전세 반환보증 기준 강화가 전세가율 하락에 영향을 미쳤다고 분석한다. 분양업자 입장에서도 전세가율이 지나치게 높을 경우 임차인이 입주를 꺼려 분양이 어려워지기 때문에 자연스럽게 낮아지는 흐름이 나타났다는 견해도 있다. 서울의 전세 시장은 매매가 상승과 월세 선호 현상, 보증 기준 강화 등 복합적인 요인에 따라 변화하고 있다.