“서울도 아닌데 22억원이 넘었다고요?” 경기 화성 동탄신도시 아파트값이 다시 들썩이고 있다. 동탄역 주변 대장 단지로 꼽히는 아파트 전용 84㎡가 22억원을 넘어서면서다. 서울 일부 지역의 같은 면적 아파트와 비슷한 가격대까지 올라오자 시장에서도 동탄을 보는 시선이 달라지고 있다. 예전처럼 ‘서울이냐 아니냐’만으로 집값을 설명하기 어려워졌다. 직장과 가까운지, 철도망을 끼고 있는지, 새 아파트인지가 가격을 가르는 변수로 떠올랐다. 동탄역 인근 일부 단지는 이 조건을 한꺼번에 갖춘 곳으로 평가받고 있다. ◆동탄역 대장 단지, 22억원대 신고가 18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 화성시 오산동 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용 84.7㎡는 지난 4일 22억2500만원에 거래됐다. 해당 면적 기준 신고가다. 이 단지는 동탄2신도시에서도 상징성이 큰 아파트로 꼽힌다. 동탄역과 가깝고, 백화점과 업무·상업시설을 함께 이용할 수 있다. 동탄 안에서도 입지가 뚜렷한 단지다. 단순히 신도시 아파트라기보다 동탄역 생활권을 대표하는 단지로 보는 이유다. 신고가 이후 현장 분위기도 달라졌다. 집주인들은 호가를 올리고, 일부는 매물을 거둬들이는 분위기다. 같은 단지 84㎡ 호가가 이번 실거래가보다 높은 수준으로 올라온 사례도 나오고 있다. 신고가 한 건이 곧바로 매도자들의 새 기준점이 된 셈이다. 가격만 보면 이미 서울 일부 지역과 맞붙는 수준이다. 서울 안에서도 입지와 연식, 학군, 정비사업 기대감에 따라 집값은 크게 갈리지만, 전용 84㎡가 22억원대에 거래됐다는 점은 눈에 띈다. 이제 20억원대 ‘국평’이 꼭 서울 핵심지만의 얘기는 아니게 됐다. ◆철도와 일자리가 끌어올린 동탄 동탄 집값을 밀어 올린 배경에는 교통과 일자리가 있다. GTX-A 수서∼동탄 구간은 2024년 3월 개통했다. 동탄에서 수서까지 이동 시간이 줄면서 서울 접근성이 좋아졌고, 동탄역 주변 아파트의 매력도 커졌다. 국토교통부에 따르면 GTX-A 수서∼동탄 구간은 개통 이후 1년 동안 약 410만명이 이용했다. 개통 전 기대감으로만 움직이던 교통 호재가 실제 생활권 변화로 이어지고 있는 셈이다. 반도체 일자리도 동탄 집값을 받치는 요인이다. 삼성전자 화성캠퍼스가 가깝고, 용인 반도체 클러스터 배후 주거지로도 거론된다. 직장이 가까운 고소득 수요가 꾸준히 유입될 수 있는 구조다. 동탄역 주변 신축 단지에 매수 문의가 몰리는 이유도 여기에 있다. 수도권 주택시장에서 수요자들이 보는 기준도 바뀌었다. 과거에는 서울 주소 자체가 강한 프리미엄이었다. 지금은 출퇴근 거리와 철도 접근성, 단지 연식, 생활 인프라가 함께 가격을 좌우한다. 같은 84㎡라도 노후 단지인지, 직장 수요가 붙은 역세권 신축인지에 따라 가격 차이가 크게 벌어진다. ◆규제 피한 동탄, 수요 몰렸다 규제 차이도 동탄으로 수요가 몰린 배경으로 꼽힌다. 서울과 일부 경기 핵심 지역이 대출·거래 규제의 영향을 받는 사이 동탄은 상대적으로 규제 부담이 덜한 지역으로 남았다. 실수요뿐 아니라 투자 수요까지 움직이기 쉬운 여건이 만들어졌다. 한국부동산원이 발표한 6월 둘째 주 주간 아파트 가격동향에 따르면 화성 동탄구 아파트 매매가격은 전주보다 1.98% 올랐다. 같은 기간 서울은 0.27%, 경기 평균은 0.20% 상승했다. 동탄의 오름폭이 유독 컸다. 물론 동탄 전체가 같은 속도로 오르는 건 아니다. 오름세는 동탄역 주변 신축과 이른바 대장 단지에 더 강하게 나타난다. 같은 동탄 안에서도 역과의 거리, 입주 연식, 생활권에 따라 가격은 크게 갈린다. 동탄역 롯데캐슬의 22억원대 거래 하나를 동탄 전체 시세로 보기는 어렵다. ◆호가는 뛰었지만, 실거래는 더 봐야 관건은 속도다. 신고가가 찍히면 집주인 호가는 바로 움직인다. 반면 매수자가 실제로 받아들일 수 있는 가격은 다르다. 호재가 이미 가격에 많이 반영된 구간에서는 팔려는 쪽과 사려는 쪽의 간극이 더 벌어질 수 있다. 지금은 22억2500만원이라는 숫자만 볼 때가 아니다. 비슷한 면적에서 후속 거래가 이어지는지, 높아진 호가가 실제 계약으로 연결되는지, 전셋값이 매매가를 얼마나 받쳐주는지가 중요하다. 전셋값이 따라오지 못한 채 매매가만 앞서가면 부담은 커진다. 반대로 실거래가 반복되고 전세 수요까지 받쳐준다면 동탄역 일대 가격 흐름은 더 단단해질 수 있다. 수도권 집값을 보는 기준도 달라지고 있다. 이제는 ‘서울’이라는 이름만으로 가격을 설명하기 어렵다. 일자리와 철도, 신축 조건을 갖춘 단지는 서울 일부 지역 못지않은 가격에 거래되고 있다. 동탄역 롯데캐슬의 22억원대 거래는 이런 흐름을 보여주는 사례다. 다만 이 가격이 시장에 안착했다고 보기는 이르다. 신고가는 분위기를 흔들 수 있지만, 가격을 굳히는 것은 결국 그다음 거래다.

수도권 전세 시장의 공급 부족 현상이 심화하는 가운데 임대차 시장의 제도 변화까지 맞물리면서 ‘공공지원 민간임대 아파트’가 주거 사다리로 관심을 끌고 있다. 가파른 전셋값 상승과 월세 주택의 급증 속에서 세금 부담 없이 최장 10년간 장기 거주할 수 있다는 강점 덕분이다. 17일 부동산 업계에 따르면 최근 KB부동산 설문조사에선 전국 공인중개사의 77.5%가 “전세 공급이 부족하다”고 답했다. 여기에 다음 달부터 등록임대사업자의 임대보증금 반환보증 가입 요건이 부채비율 90% 이하로 강화된다. 시중 전세 물량은 더욱 쪼그라들고 월세 부담은 가중될 것이란 우려가 깊어지는 상황이다. 이 같은 시장 틈새를 메우기 위해 건설사들은 공공지원 민간임대 물량을 속속 선보이고 있다. 리젠시빌주택·리젠시빌건설은 이달 경기 의왕시 백운밸리 A1블록에 ‘의왕 백운밸리 리젠시빌 란트’를 공급한다. 단지는 지하 3층~지상 16층, 6개 동, 총 414세대 규모로 전용면적 59㎡(336세대)와 74㎡(78세대)로 구성된다. 시세보다 저렴한 임대료에 연간 상승률이 5% 이내로 제한되며 취득세·재산세 등 보유세 부담이 없다. 삼성전자 평택캠퍼스 배후 수요가 탄탄한 평택 고덕국제신도시에서도 공급이 이어진다. 현대건설은 고덕국제신도시 A-31·34·35블록에 ‘힐스테이트 고덕엘리스트’를 이달 중 선보일 계획이다. 실수요자의 눈높이에 맞춘 전용면적 58~84㎡의 중소형 타입 위주로 구성돼 젊은 층의 유입이 기대된다. 지방 거점 도시인 울산에서도 BS한양이 울산 중구 반구동 일원에 지하 4층~지상 17층, 2개 동, 총 178가구 규모의 ‘울산반구 수자인 더센트럴’을 분양할 예정이다.

“14억원도 비싸다더니 이젠 18억원?” 서울에서 상대적으로 집값이 낮은 편으로 꼽히던 노원·동대문·성북 등 강북권 신축 아파트 가격이 가파르게 오르고 있다. 전용면적 84㎡, 이른바 ‘국민평형’ 분양권과 입주권이 잇따라 18억원 안팎에 거래되면서다. 신축 희소성에 고분양가 흐름까지 맞물리면서 비슷한 입지의 단지들이 서로 시세를 끌어올리는 ‘키 맞추기’ 현상도 나타나고 있다. ◆“14억도 비싸다더니”…노원 신축 국평 첫 18억 돌파 17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 월계동 서울원 아이파크 전용 84㎡ 44층 분양권은 지난달 14일 18억1160만원에 거래됐다. 이 단지 전용 84㎡ 분양권이 18억원을 넘어선 것은 처음이다. 서울원 아이파크는 2024년 분양 당시 전용 84㎡ 기준 분양가가 12억6200만~14억1400만원 수준이었다. 당시 노원구 역대 최고 수준 분양가라는 평가를 받았지만, 입주 전임에도 분양가보다 4억원 안팎 높은 가격에 거래되고 있다. 광운대역세권 개발과 GTX-C 노선 기대감이 반영된 단지로 꼽히지만, 주요 개발사업이 본격화되기 전부터 가격이 빠르게 오르고 있다는 점에서 시장의 관심을 받고 있다. ◆이문도 18억, 장위도 16억…강북 신축 몸값 상승 동대문구 이문동 신축 단지들도 가격 상승 흐름에 올라탔다. 이문아이파크자이 전용 84㎡ 입주권은 지난 4월 18억3500만원에 거래됐고, 지난달에도 18억3000만원 거래가 이뤄졌다. 같은 지역의 래미안 라그란데 전용 84㎡ 입주권 역시 지난달 17억5000만원에 거래되며 18억원대 진입을 눈앞에 두고 있다. 성북구 장위동 장위자이레디언트 4단지 전용 84㎡ 입주권은 지난달 16억5000만원에 계약됐다. 분양가가 10억원 안팎이었던 점을 감안하면 수억원의 프리미엄이 붙은 셈이다. 은평구 대조동 힐스테이트 메디알레 전용 84㎡ 입주권도 최근 15억8915만원에 거래됐다. 과거에는 강남권이나 마포·용산·성동 등 상급지에서나 볼 수 있었던 가격대가 강북 신축 단지로 확산되는 모습이다. ◆랜드마크 신축이 시세 이끈다…주변 단지도 ‘키 맞추기’ 전문가들은 공급 부족과 신축 희소성이 맞물리면서 지역 내 랜드마크 단지가 가격 기준점을 만들고 있다고 분석한다. 부동산업계 관계자는 “중하위권 지역 집값이 전반적으로 오르면서 비슷한 입지의 신축 단지들도 더 높은 가격을 받을 수 있는 환경이 형성됐다”며 “신축 아파트 가격이 15억원을 넘어 18억원 수준으로 맞춰지는 흐름이 강북권에서도 나타나고 있다”고 말했다. 또 다른 관계자는 “서울 내 새 아파트 공급이 부족한 상황에서 브랜드와 대단지, 커뮤니티 시설을 갖춘 신축 단지가 시장을 선도하고 있다”며 “주변 단지들이 이를 기준 삼아 가격을 형성하는 현상이 이어지고 있다”고 설명했다. 한때 강남권의 이야기로 여겨졌던 ‘국평 18억원’이 이제는 강북 신축 시장에서도 낯설지 않은 가격이 되고 있다. 새 아파트 공급이 제한된 상황에서 신축 단지가 지역 시세를 이끌면서 실수요자의 진입 장벽도 높아지고 있다는 지적이 나온다.

서울과 경기 일부 지역의 집값 오름세가 이어지는 가운데 지난달 주택 매매 심리도 상승 흐름을 탄 것으로 나타났다. 전국 주택 매매시장 소비심리가 보합에서 상승 국면으로 전환되면서 부동산 시장 안팎의 관심이 쏠린다. 국토연구원이 16일 발표한 ‘부동산시장 소비자 심리조사’ 결과에 따르면 지난 5월 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 전월 대비 4.7포인트 오른 116.7을 기록했다. 지수가 115를 넘어서며 부동산 시장이 본격적인 상승 국면에 진입했다는 평가다. 부동산시장 소비심리지수는 매달 마지막 주에 전국 152개 시·군·구에서 영업 중인 중개업소와 일반 가구를 대상으로 조사해 산출한다. 지수가 100을 넘으면 가격이 올랐거나 거래가 늘었다는 응답이 더 많다는 뜻이다. 연구원은 이 지수를 95 미만은 하강 국면, 95 이상에서 115 미만은 보합 국면, 115 이상은 상승 국면으로 분류한다. ◆ 서울·경기 중심의 수도권 상승세 주도 이번 조사에서는 수도권의 상승세가 특히 두드러졌다. 지난달 수도권 주택 매매시장 소비심리지수는 전월보다 6.1포인트 오른 125.2를 기록하며 상승 국면을 견고히 유지했다. 지역별로 살펴보면 서울의 상승 폭이 가장 가팔랐다. 서울은 전월 대비 10.7포인트 급등한 135.6을 기록했다. 경기는 4.5포인트 오른 122.2, 인천은 1.7포인트 상승한 111.8로 조사됐다. 반면 비수도권은 전월보다 2.3포인트 오른 106.3에 그치며 보합 국면을 이어갔다. 수도권과 지방 간의 심리적 온도 차가 지속되는 모양새다. ◆ 전세시장도 수도권 중심 상승세 지속 주택 전세시장 역시 매매시장과 유사한 흐름을 보였다. 지난달 전국 주택 전세시장 소비심리지수는 113.2로 전월 대비 1.7포인트 오르며 보합 국면을 유지했다. 수도권 전세시장 심리지수는 3.0포인트 상승한 119.0을 기록해 상승 국면이 지속됐다. 서울이 4.8포인트 오른 124.2, 경기가 3.0포인트 상승한 118.1로 집계됐다. 다만 인천은 2.2포인트 하락한 109.2를 나타냈다. 비수도권 전세시장은 0.2포인트 미미하게 상승한 106.3으로 조사돼 보합세를 유지했다. 한편 주택과 토지를 모두 합산한 전국 부동산시장 소비심리지수는 전월 대비 2.7포인트 오른 111.4로 파악됐다.

서울 영등포구의 한 아파트 경매에서 감정가의 9배가 넘는 금액을 써낸 응찰자가 나왔다. 낙찰자가 매각대금을 납부하지 않으면 입찰보증금 1억5000여만원을 돌려받지 못할 수 있어, 경매업계에서는 ‘오기 입찰’ 가능성이 거론된다. 16일 업계에 따르면 지난 11일 서울남부지방법원에서 진행된 서울 영등포구 도림동 ‘영등포아트자이’ 전용 143.59㎡ 경매에서 한 응찰자가 172억9600만원을 써내 최고가 매수신고인으로 정해졌다. 해당 물건은 영등포아트자이 106동 24층 물건이다. 최초 감정가는 18억8000만원이었다. 한 차례 유찰되면서 이번 경매의 최저매각가격은 15억400만원까지 낮아진 상태였다. 문제는 낙찰가다. 172억9600만원은 감정가의 약 9.2배다. 낙찰가율로 따지면 920% 수준이다. 최저매각가격과 비교하면 11배를 훌쩍 넘는다. 2순위 응찰자는 18억5000만원, 3순위 응찰자는 16억7777만원을 써낸 것으로 알려졌다. 최고가만 유독 높게 튀면서 업계에서는 낙찰자가 정상 입찰 범위의 금액을 쓰려다 숫자 ‘0’을 하나 더 붙였을 가능성을 보고 있다. 다만 실제 의도한 금액은 확인되지 않았다. 낙찰을 포기하더라도 손실은 피하기 어렵다. 법원 경매에 참여하려면 통상 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 내야 한다. 이번 물건의 보증금은 약 1억5040만원이다. 매각허가결정 이후 정해진 기한 안에 잔금을 내지 못하면 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 경매 절차상 중대한 하자가 있으면 매각불허가가 나올 수 있다. 하지만 단순히 입찰자가 금액을 잘못 적었다는 사정만으로 구제받기는 쉽지 않다. 입찰 이후 금액을 취소하거나 바꾸기 어렵고, 오기 입찰을 폭넓게 인정하면 제도 악용 가능성도 생기기 때문이다. 비슷한 사례는 최근에도 있었다. 지난달 서울 구로구 구로동 ‘구일우성아파트’ 전용 84㎡ 경매에서도 감정가 7억5300만원 물건에 66억6000만원대 입찰가가 나왔다. 당시에도 정상 범위의 금액을 쓰려다 ‘0’을 하나 더 붙인 것 아니냐는 해석이 나왔다. 경매업계에서는 초보 응찰자가 늘면서 입찰표 작성 실수도 반복되고 있다고 본다. 법원 경매는 현장에서 입찰표를 직접 작성해 제출하는 방식인 만큼, 금액 단위 하나만 잘못 써도 보증금 수천만원에서 억대 손실로 이어질 수 있다. 업계 관계자는 “172억원대 입찰가는 시장가격과 차이가 워낙 커 단순 기입 실수 가능성이 거론되고 있다”며 “다만 법원 경매는 입찰표 제출 이후 내용을 번복하기 어렵기 때문에 실제 오기였다면 보증금 손실 부담을 피하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 또 다른 경매업계 관계자는 “최근 개인 투자자들의 경매 참여가 늘면서 입찰표 작성 실수 사례도 종종 발생한다”며 “특히 금액 단위를 잘못 적거나 숫자 하나를 더 쓰는 실수는 수천만원에서 수억원의 손실로 이어질 수 있어 입찰 전 최종 확인이 무엇보다 중요하다”고 설명했다.

지난달 전국 아파트 매매 시장에서 저가 거래 비중이 줄어든 반면 6억 원 이상 중고가 거래 비중은 확대된 것으로 나타났다. 전세 매물 부족으로 임대차 시장 불안이 이어지자 중저가 실수요자들이 매매로 돌아서고, 자산가들은 강남권 등 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 집중하면서 지역별 가격대별 자금 조달 가능 여부에 따라 거래 구조가 재편되는 모양새다. 15일 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 5월 전국 아파트 매매 거래에서 3억 원 미만 거래가 차지하는 비중은 34.9%로 집계됐다. 이는 지난 1월의 38.3%와 비교해 3.4%포인트 감소한 수치다. 반면 6억 원 이상 가격대의 거래 비중은 전반적으로 늘어나며 대조를 이뤘다. ◆ 서울 강남권 ‘똘똘한 한 채’ 집중, 외곽은 전세난에 매수 전환 특히 서울은 강남권과 한강변을 중심으로 초고가 아파트에 매수세가 집중되는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 두드러졌다. 5월 기준 서울의 20억 원 이상 아파트 매매 거래 비중은 13.6%를 기록하며 지난 1월의 10.4%보다 3.2%포인트 증가했다. 자치구별로 살펴보면 송파구의 20억 원 이상 거래 비중이 1월 36.1%에서 5월 54.9%로 급증했으며 강남구, 서초구, 용산구 등에서도 고가 거래 비중이 줄지어 확대됐다. 동시에 서울 외곽 지역에서는 임대차 시장 불안에 떠밀린 실수요자들의 움직임이 관측됐다. 광진구와 관악구에서는 3억 원 이상 6억 원 미만 아파트의 거래 비중이 크게 늘었고, 동작구 역시 3억 원 이상 9억 원 미만 거래 비중이 커졌다. 직방 관계자는 “전세 매물 부족과 임대차 시장 불안이 지속되자 일부 전세 수요가 매매 시장으로 갈아타기에 나선 것”이라고 분석했다. 대출 규제 환경 속에서 개인이 조달할 수 있는 자금선에 맞춰 거래가 이루어지다 보니, 초고가 중심의 강남권과 접근 가능한 중저가 중심의 외곽 지역으로 양극화가 나타났다는 설명이다. ◆ 경기·인천 일자리 호재 차별화, 지방은 기존 구조 유지 경기도와 인천 등 수도권 지역은 서울 접근성과 대형 일자리 호재 여부에 따라 지역별로 희비가 갈렸다. 경기도의 6억 원 이상 거래 비중은 1월 40.3%에서 5월 42.5%로 소폭 상승했다. 그중에서도 판교테크노밸리 배후 수요와 강남 접근성이 우수한 성남시는 20억 원 이상 거래 비중이 6.7%에서 11.4%로 상승했다. 미사와 위례 등 신주거지가 위치한 하남시는 12억 원 이상 거래 비중이 25.2%에서 29.6%로 증가했다. 반도체 산업벨트 조성 호재가 있는 용인시는 9억 원 이상 거래 비중이 19.0%에서 28.3%로, 화성시는 6억 원 이상 9억 원 미만 구간 등이 늘어나며 지역 산업 인프라가 아파트 거래 가격을 지지하는 요인으로 작용했다. 반면 인천과 지방 전반은 기존의 거래 구조를 고수하거나 오히려 가격대가 하향 조정되는 등 수도권 상급지와 격차를 벌렸다. 인천은 3억 원 이상 6억 원 미만 구간이 여전히 거래의 중심을 지켰고 가격대별 구성 변화도 제한적이었다. 지방 대도시인 대구와 부산, 대전 등도 거래량 증감과 무관하게 3억 원 미만 및 3억 원 이상 6억 원 미만 주택 중심의 기존 거래 틀을 유지했다. 다만 지방 중에서는 대규모 산업단지와 SK하이닉스 공장 등이 가동 중인 충북 청주시가 3억 원 미만 비중을 줄이고 3억 원 이상 6억 원 미만 비중을 35.5%에서 38.4%로 넓히며 예외적인 성장세를 보였다. 반면 세종시는 3억 원 이상 6억 원 미만 비중이 49.9%에서 53.8%로 확대된 반면 고가 구간이 감소해 상대적으로 저가 매물 위주로 거래가 가라앉는 모습을 나타냈다. 향후 아파트 시장은 정부의 대출 규제 기조와 금리 변동 추이에 따라 지역별 격차가 더욱 뚜렷해질 것으로 관측된다. 자금 조달 여력에 따라 철저히 분절된 흐름을 보이고 있는 만큼, 규제가 강해질수록 상급지 선호와 중저가 실수요 중심의 시장 재편이 가속화될 가능성이 높다는 판단이다.

현재 6월 중순을 지나며 체감하는 수도권 주택 시장의 지역별 온도차가 진행되고있음이 국가 승인 통계로 확인됐다. 15일 한국부동산원이 발표한 2026년 5월 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 전국 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 0.21% 올랐다. 서울이 0.90%, 수도권이 0.46% 오르며 전체 시장의 상승을 주도한 반면 지방은 0.02% 하락해 지역 간 디커플링 현상이 짙어졌다. ◆ 성북·광진·성동 등 강북권 질주... 서대문과 노원구까지 상승세 확산 서울 자치구별 5월 매매 동향을 보면 특히 강북 14개구의 핵심 주거지들을 중심으로 뚜렷한 상승세가 목격된다. 성북구(1.36%)는 길음·종암동 대단지 위주로, 광진구(1.18%)는 자양·광장동 중소형 규모 위주로 매수세가 상대적으로 강하게 유입됐다. 성동구(1.07%) 역시 하왕십리·행당동 역세권 위주로 상승세를 타며 선호 지역의 면모를 보였다. 이와 함께 서대문구(1.06%)는 남가좌·홍제동 주요 단지 위주로, 노원구(1.05%)는 상계·중계동 위주로 상승하며 강북권 주요 지역들이 일제히 서울 평균 상승률을 웃돌았다. 강남 권역 역시 송파구(1.19%)가 잠실·신천동 주요 단지 위주로 상승을 이끌었고, 강서구(1.04%)는 가양·염창동 대단지 위주로 매수세가 붙었다. 구로구(0.96%)는 개봉·구로동 역세권 위주로, 영등포구(0.93%)는 개발 기대감 있는 신길·대림동 위주로 상승 계약이 체결됐다. 경기 지역도 전월 대비 0.31% 상승하며 견조한 흐름을 유지했다. 서울 상급지 진입 장벽을 마주한 탈서울 실수요자들이 서울 접근성이 뛰어난 광명시나 화성 동탄신도시 위주로 유입되는 양상이다. 반면 인천(-0.06%)은 서·남동구 위주로 하락해 대조를 이뤘다. ◆ 전·월세 가격 상승이 매매가 지지... 지방은 하락세 지속 서울의 전세가격지수와 월세가격지수는 각각 0.91%, 0.81% 올랐다. 특히 송파구 전세가 1.62%, 성동구 전세가 1.44% 상승하는 등 상급지 전세 품귀가 5월에 가속화됐다. 이 시기에 누적된 주거비 압박이 결국 현재 6월의 매매 전환 수요를 직간접적으로 자극하고 있는 분위기다. 이와 대조적으로 지방 주택 매매 시장은 5대 광역시가 0.09% 떨어지는 등 전체적으로 0.02% 하락하며 침체 분위기를 이어갔다. 광주가 중소형 규모 위주로 0.52% 하락했고, 제주는 부동산 경기 침체가 심화되며 0.17% 떨어졌다. 이번 조사 결과는 전체 시장의 무차별적인 상승이라기보다, 확실한 정주여건과 미래 가치를 갖춘 서울 상급지와 주요 대단지를 중심으로 수요가 압축되는 흐름을 고스란히 담고 있다. 한국부동산원은 “서울‧수도권 중심으로 신축 및 재건축 추진 단지 등에 대한 수요가 집중되고, 일부 지역은 시장참여자의 관망세가 나타나는 등 혼조세를 보이며, 전반적인 흐름은 상승세를 보이는 가운데, 매매는 일부 외곽·구축 단지에서 관망세를 보이나, 역세권·대단지·재건축 추진 단지 등에서 상승거래가 포착되며 수요가 집중되는 등 전국은 전월 대비 상승하였고, 전·월세는 정주여건 양호한 신축·역세권 단지 등을 중심으로 임차수요가 증가하고 상승 거래 이루어지면서 전·월세 모두 전월 대비 상승”이라고 밝혔다.

올해 4월까지 주식과 채권 그리고 가상화폐 등 금융자산 시장에서 서울 주택시장으로 유입된 자금이 2조5000억원에 이르는 것으로 나타났다. 특히 주택 가격이 높은 지역일수록 금융자산을 매각해 집값을 치르는 금액과 비율이 모두 높게 나타났다. 15일 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자금조달계획서 자료를 분석한 결과이다. 올해 1월부터 4월까지 서울 주택시장에 투입된 주식·채권·가상화폐 매각대금은 총 2조4801억200만원으로 집계됐다. 이는 같은 기간 전국 주택시장에 유입된 전체 금융자산 매각대금 3조7788억9900만원 가운데 절반을 크게 웃도는 규모이다. ◆ 강남3구와 용산구에 금융자산 매각대금 집중 금융자산 매각 대금이 가장 많이 유입된 지역은 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 이른바 ‘강남3구’와 용산구였다. 구별로 살펴보면 강남구에 가장 많은 3751억5900만원이 유입됐다. 이어 송파구 3551억4400만원, 서초구 3020억100만원, 용산구 1895억5100만원 순으로 집계됐다. 전체 주택 매입 비용 가운데 금융자산 매각대금이 차지하는 비율은 서초구가 가장 높았으며 용산구와 강남구 그리고 송파구가 그 뒤를 이었다. 자산가들이 증시나 가상화폐 시장에서 확보한 유동성을 바탕으로 서울 핵심지 부동산을 사들인 것으로 풀이된다. ◆ 서울 외곽 지역은 금융기관 대출 의존도 높아 반면 서울 외곽 지역으로 갈수록 주택 매입 시 금융자산 매각대금을 활용하는 비율은 낮아지는 경향을 보였다. 대표적인 지역이 노원구이다. 노원구의 주택 총 거래금액은 2조492억7200만원으로 송파구와 강남구 그리고 서초구에 이어 서울 전체에서 네 번째로 컸다. 하지만 전체 거래금액 중에서 금융자산 매각대금이 차지하는 비율은 서울 자치구 중 가장 낮았다. 대신 노원구는 금융기관 대출액 비율이 39.67%를 기록해 서울에서 가장 높았다. 구로구 35.17%, 강서구 33.97%, 도봉구 32.87%, 성북구 32.82% 등이 그 뒤를 이었다. 이들 지역은 모두 금융자산 매각대금 비율 순위에서 최하위 9개 동네에 포함됐다. 자산이 부족한 실수요자들이 주로 대출에 의존해 집을 마련한 것으로 해석된다. ◆ 4개월간 서울 부동산에 36조원 몰려... 양극화 우려도 올해 1월부터 4월까지 금융자산 매각자금을 포함해 서울 부동산시장 전체에 흘러 들어간 거래대금은 총 36조6925억9300만원에 달했다. 한 달 평균 9조원이 넘는 자금이 서울 주택시장으로 유입된 셈이다. 특히 송파구에는 서울 전체 거래대금의 10%에 육박하는 3조6046억원이 몰렸고 강남구 2조8874억원, 서초구 2조2599억원 순으로 집계됐다. 부동산 전문가들은 이 같은 현상에 대해 자산 시장 간의 연결성이 긴밀해진 결과로 보고 있다. 주식과 코인 시장에서 대형 IT 주나 가상화폐 상승세로 수익을 올린 투자자들이 안전자산으로 인식되는 서울 상급지 부동산으로 차익을 실현하고 있다는 분석이다.

대기업 건설사 출신으로 수십년간 정비사업 현장을 누빈 한형기 HK미래주택연구원 대표의 말은 단호했다. 그는 “재건축이 망하는 첫 번째 이유는 조합장”이라며 “(조합장이 개인적) 욕심을 부리거나, 뭘 모르거나, 결정을 못 하거나, 이 셋 중 하나만 걸려도 사업은 멈춘다”고 지적했다. 반대로 성공하는 조합장의 조건으로는 사업 이해도와 투명성, 리더십을 꼽았다. 한 대표는 “재건축 사업은 수천억원이 오가는 대규모 사업인 만큼 조합장이 방향을 제대로 잡아야 한다”며 “욕심을 버리고 전문성을 갖춘 상태에서 필요한 결정을 미루지 않는 것이 가장 중요하다”고 강조했다. 서울 강남지역 재건축 성공 모델로 손꼽히는 아크로리버파크(신반포1차) 조합장과 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 통합) 조합장 직무대행을 역임한 그는 국내 정비사업계에서 ‘재건축의 신’이라 불린다. 세계일보는 지난 9일 서초구 반포동에 위치한 사무실에서 한 대표를 만나 정비사업의 해법을 물었다. 한 대표가 조합장으로서 거둔 성과는 수치로 증명된다. 아크로리버파크는 그가 2011년 9월 세 번째 조합장으로 취임한 뒤 4년 8개월 만에 이주부터 입주까지 마무리했다. 취임 당시 신반포 1차 재건축 사업은 18년째 표류 중이었다. 전임 조합장 두 명이 실패한 사업을 4년 남짓 만에 끝낸 비결은 무엇이었을까. 일반적으로 정비사업은 도시계획 심의, 건축 심의, 교통영향평가, 사업시행인가 순으로 절차를 밟는다. 한 대표는 이 관행을 뒤집었다. 그는 “심의가 80% 진행됐을 때 그 다음 심의를 준비했다”고 말했다. 이주·철거 공사를 진행하면서 동시에 사업시행인가를 추진하는 방식이다. 한 대표는 “전문성이 없는 조합장은 이런 게 불가능하다”며 “공사가 한창인데 인가가 늦어지면 공사가 중단된다”고 설명했다. 래미안 원베일리도 마찬가지였다. 도시계획·건축·교통 심의와 환경영향평가를 거쳐 사업시행인가를 받고, 조합원 분양 신청과 관리처분계획 총회를 진행한 뒤 관리처분인가를 신청하는 등 주요 인허가 절차를 약 2년 만에 마무리 단계까지 끌어올렸다. 한 대표는 서울 지역 재건축 속도전의 핵심은 서울시와의 협의가 관건이라고 했다. 그는 “용적률과 층수, 단지 배치 등 사업의 기본 틀이 서울시와 협의 단계에서 사실상 결정된다”고 설명했다. 서울시가 ‘오케이(OK) 사인’을 얼마나 빨리 내주느냐에 따라 전체 재건축 사업 속도를 좌우한다는 것이다. 재건축·재개발 사업에 속도만큼 중요한 것이 조합 내부 갈등 관리다. 래미안 원베일리는 신반포3차와 경남아파트, 소규모 단지 아파트를 묶은 2990가구 규모의 통합 재건축이었다. 이해관계가 다른 단지들을 하나로 묶어야 하는 만큼 분쟁 소지를 최소화하는 게 중요했다. 한 대표가 고심해 조합원들을 설득한 해법은 ‘제자리재건축’과 ‘독립정산제’였다. 독립정산제는 하나의 사업 시행 구역 안에서 각 단지가 개발 이익과 비용을 별도로 정산하는 방식이다. 원베일리는 단지별 독립정산제를 도입했고, 재건축 이후에도 기존 위치와 가장 가까운 새 아파트를 배정받는 제자리재건축을 적용해 단지 간 이주·배정 갈등을 최소화했다. 조합 설립부터 입주까지 7년 10개월 만에 마무리될 수 있었던 배경이다. 한 대표는 6·3 지방선거에서 막판 대역전극을 펼치며 연임에 성공한 오세훈 서울시장의 재건축·재개발 활성화를 위한 ‘신속통합기획(신통기획)’을 긍정 평가했다. 사업 속도가 빨라졌다는 이유에서다. 다만 그는 “아직도 행정 절차가 복잡하다”며 “사업 기간을 지금보다 더 줄일 여지가 충분히 있다”고 전했다. 이제 그는 조합장이 아닌 컨설턴트로서 새 출발을 준비하고 있다. 도움이 필요한 정비사업장들이 요청하면 찾아가 노하우도 전수한다. 한 대표는 “일종의 재능기부 차원에서 도움 요청이 오면 해당 정비사업장 관련 자료를 꼼꼼히 분석한 후 설명회를 열어 최선의 방안을 알려준다”고 말했다. 이르면 올 연말쯤 재건축조합 등 전문성이 떨어지는 발주자를 대신해 기획, 설계, 발주, 시공, 준공 등 건설 사업을 총괄 관리하는 CM업체로 닻을 올릴 예정이다. 한 대표는 “조합장으로서 이룰 것은 다 이뤘어요. 컨설팅을 받은 조합이 ‘확실히 다르다’는 말을 듣고 싶다”며 “이제는 CM회사로 성공하는 것이 목표”라고 말했다.

오세훈 서울시장이 6·3 지방선거에서 연임에 성공하면서 서울 정비사업이 다시 속도를 내고 있다. 오 시장은 신통기획(신속통합기획)을 개선해 사업 기간을 최대 6.5년 단축하는 ‘신통기획 2.0’을 민선 9기 핵심 공약으로 내세웠다. 14일 부동산업계에 따르면 서울 동대문구 용두7구역은 이달 세 번째 신통기획 신청을 준비하고 있다. 지난해와 올해 2월 두 차례 신통기획 후보지 신청에 나섰지만 신통기획과 도심복합개발을 둘러싼 주민 간 의견 차이로 모두 반려됐다. 도심복합개발은 민간 전문기관 등이 사업시행자로 참여해 용적률·건축규제 완화 등을 기대할 수 있지만 신생 제도라 세부 운영 기준과 사업 구조의 불확실성이 남아 있다. 반면 신통기획은 기존 재개발 절차를 서울시가 계획 단계부터 지원해 정비구역 지정 기간을 줄이는 방식이다. 인근 공인중개업소 관계자들에 따르면 어느 정도 주민들 간 이견은 좁힌 것으로 알려졌다. 종로구 창신동 143번지 일대에 있는 창신12구역도 지선 이후 멈춰 있던 논의를 재개했다. 창신 9·10구역이 신통기획 확정 이후 주민 동의율이 빠르게 오른 사례가 알려지면서 신통기획으로 무게가 기운 것이다. 신당13구역도 정비계획 변경에 따라 주민 동의서를 새로 받으며 사업 재추진에 나섰다. 재건축은 노후 아파트를 철거하고 새로 짓는 방식이지만, 안전진단과 사업성이라는 높은 문턱 때문에 추진이 쉽지 않은 단지들은 대안으로 리모델링을 검토해왔다. 리모델링은 기존 골조를 유지한 채 증축·수선으로 주거 환경을 개선하는 방식이지만 공정이 복잡해 재건축보다 공사비가 더 드는 경우가 많고 입주 후 시세도 낮게 형성되는 한계가 있다. 오 시장 연임으로 재건축 규제 완화 기조가 이어질 것이란 기대가 커지자 이 셈법이 달라지고 있다. 그간 재건축의 걸림돌이었던 조건들이 해소될 수 있다는 판단에서 리모델링을 검토하던 단지들도 사업 방향을 재검토하는 움직임이 나타나고 있는 것이다. 서울 성동구 응봉동 대림1차 아파트는 2007년 이후 이어온 리모델링 사업을 접고 신통기획 자문사업을 선정했다. 인근 신동아 아파트도 기존 리모델링 조합 해산 절차를 밟으며 한국토지주택공사(LH)에 공공재건축 사전 컨설팅을 요청한 것으로 알려졌다. 전문가들은 오 시장의 연임으로 신통기획 등 서울시 정비사업 정책의 연속성이 확보되면서 사업 추진 불확실성이 줄었다고 평가했다.