수도권 아파트 시장의 상승 동력이 한풀 꺾인 것으로 나타났다. 고강도 금융 규제와 세제 이벤트가 맞물리면서 올해 들어 처음으로 신고가 거래 비중이 10% 선 밑으로 떨어졌다. 8일 프롭테크 기업 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 5월 수도권 아파트 신고가 거래 비중은 9.7%로 집계됐다. 이는 올해 들어 가장 낮은 수준이다. 지난해 10·15 대책 이후 확대된 토지거래허가구역 지정과 대출 규제가 매수 심리를 압박한 결과로 풀이된다. 여기에 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장에 쏟아진 급매물들이 소화된 점도 비중 감소에 영향을 미쳤다. 지역별로 살펴보면 서울의 5월 신고가 비중은 19.3%로 전월 21.3%보다 2%포인트 낮아졌다. 경기도 역시 7.7%에서 7.0%로 0.7%포인트 하락세를 보였다. 반면 인천은 2.7%에서 2.8%로 0.1%포인트 소폭 상승하며 보합세를 유지했다. ◆ 현금 동원력 막힌 강남권 관망... 중고가 실수요는 영·동·동 집중 서울 아파트 신고가 거래 비중은 올해 2월 31.3%까지 치솟은 이후 3월 25.1%, 4월 21.3%, 5월 19.3%를 기록하며 3개월 연속 감소했다. 매달 1000건을 넘나들던 신고가 거래 건수도 5월에는 864건으로 줄었다. 5월 전체 거래량 자체도 4467건에 그쳐 최근 3개월 월평균 거래량인 6563건과 비교해 크게 축소됐다. 특히 그동안 시장 상승세를 이끌던 강남·서초·용산 등 초고가 지역의 하락세가 뚜렷하다. 강남구의 5월 신고가 비중은 19.3%로 전년 동기 대비 31.1%포인트 급락했다. 서초구와 용산구도 각각 33.8%, 26.4%를 기록하며 전년보다 14.3%포인트, 9.0%포인트씩 줄었다. 대출 없이 순수 현금 동원력이 필요한 고가 단지에서 매수자들의 관망세가 짙어진 영향으로 해석된다. 반면 영등포구(41.2%)와 동작구(35.3%), 동대문구(31.8%)는 전년 동기 대비 20%포인트 안팎의 상승률을 기록하며 강세를 띠었다. 이들 지역의 5월 신고가 평균 가격은 영등포구 12억9000만 원, 동작구 15억 원, 동대문구 11억1000만 원 수준이다. 주로 10억~15억 원대 아파트를 중심으로 거래가 이뤄졌다. 전세 수요가 매매로 전환되는 과정에서 강남권보다 금융 규제 부담이 적은 지역으로 실속형 매수세가 유입된 것으로 관측된다. ◆ 경기 남부 반도체 벨트와 역세권 대단지는 ‘신고가 랠리’ 경기도 전체 지표는 숨고르기에 들어갔지만 교통 호재가 있거나 대기업 배후 수요가 탄탄한 비규제지역은 독주 체제를 굳히고 있다. 가장 눈에 띄는 곳은 구리시와 용인 수지구다. 구리시는 지하철 6호선 연장 추진과 노후 단지 재건축 기대감이 반영되며 5월 신고가 비중이 21.1%까지 올랐다. 전년 동기 대비 18.9%포인트 상승해 경기 지역 내 가장 큰 상승폭을 기록했다. 용인 수지구 역시 19.4%로 전년보다 16.1%포인트 올랐다. 강남 및 판교 접근성이 좋은 데다 리모델링 사업과 반도체 개발 호재가 겹친 결과로 보인다. 서울 접근성이 뛰어난 하남시(21.4%)와 성남 중원구(24.6%)도 높은 비중을 유지했다. 특히 화성 동탄구는 신고가 비중이 12.0%를 기록하며 6개월 연속 상승하는 저력을 보였다. 동탄은 삼성전자 화성·기흥캠퍼스와 ASML 화성캠퍼스가 인접한 반도체 산업벨트의 핵심 주거지다. 최근 삼성전자 노사의 임금협상 타결에 따른 주택대출 지원 확대 소식이 전해지면서 자금력을 갖춘 관련 업종 종사자들의 유입이 더욱 활발해질 것이라는 관측이 나온다. 인천은 2.8%로 소폭 올랐으나 전년 동기(3.4%) 수준에는 미치지 못했다. 미추홀구가 6.3%로 가장 높았고 부평구가 4.0%로 뒤를 이었다. 역세권 대단지인 부평신일해피트리더루츠와 힐스테이트푸르지오주안 등에서 신고가 거래가 집중됐다. ◆ 6월 지방선거 이후 부동산 정책·금융 환경 변화가 변수 현재 수도권 부동산 시장은 자금 압박을 받는 강남권 고가 단지의 관망세와 대출 문턱이 낮은 서울 중저가 지역 및 경기 반도체 호재 지역의 강세가 뚜렷하게 나뉘는 양상이다. 직방 관계자는 “현재 수도권 시장은 지역별·가격대별 차별화가 나타나는 모습이다”라며 “반도체 산업벨트와 주요 업무지구 배후 지역 등 경제적 기반이 탄탄한 곳으로 수요가 집중되는 양상이 확인된다”고 설명했다. 이 같은 현상은 당분간 이어질 것이라는 게 업계의 전반적인 평가다. 다만 5월 실거래 데이터는 아직 거래 신고 기한이 남아있어 토지거래허가구역 등의 추가 신고분이 반영될 경우 세부 수치에 일부 변화가 생길 수 있다.

KB국민은행이 대표 아파트 담보대출 상품의 우대금리를 낮추면서 실제 적용되는 대출 금리가 인상됐다. 8일 금융권에 따르면 KB국민은행은 ‘KB스타아파트담보대출 Ⅰ, Ⅱ’ 중 신잔액 코픽스(COFIX) 6개월을 지표로 삼는 변동형 금리 상품의 우대금리를 0.2%p 축소했다. 우대금리 축소에 따라 대고객 적용 금리는 그만큼 상승하게 된다. 이에 따라 ‘KB스타아파트담보대출 Ⅰ’ 금리는 연 3.62∼4.12%에서 3.82∼4.32%로 올랐다. ‘KB스타아파트담보대출 Ⅱ’ 금리 역시 연 3.52∼4.92%에서 3.72∼5.12%로 상향 조정됐다. 이번 금리 조정은 주택 구입 자금 용도로 한정하여 적용된다. 생활안정자금 등 다른 용도의 대출 금리는 기존 수준을 유지한다. KB국민은행 관계자는 이번 조치에 대해 “적정 포트폴리오 유지를 위한 결정”이라고 밝혔다.

배우 엄지원 씨가 실거주 만족도와 단지 인프라를 극대화한 용산 초고가 렌트 라이프를 공개해 부동산 시장의 관심을 모으고 있다. 6일 엄씨는 본인의 유튜브 채널을 통해 이사한 지 1년 반쯤 지난 용산 주상복합의 내부와 주변 환경을 소개했다. 해당 단지는 서울 용산구 한강로 일대에 위치한 최고급 주상복합 단지로 파악된다. 엄지원 씨가 자가를 고집하지 않고 세입자로서 거액의 자산을 주거비로 활용하는 배경에는 단지의 독보적인 입지 인프라가 자리 잡고 있다는 분석이 나온다. 현장 관계자들과 네이버 부동산 매물 정보에 따르면 해당 단지는 단 128세대로만 구성되어 있다. 독립적인 주거 환경을 보장하는 희소성 높은 단지로 평가받는다. 공급면적 155㎡(약 47평형)부터 시작하는 이곳의 시세는 전세의 경우 25억 원 선에 달하는 것으로 조사됐다. 월세는 보증금 1억 원에서 2억 원 사이에 매달 임대료만 최소 1000만 원에서 최고 1450만 원 선에 형성되어 있는 렌트 단지다. ◆ 우산 없이 신용산역과 대기업 상가로 이어지는 지하 동선 수십억 원의 보증금을 묻어두거나 매달 거액의 월세를 지불하는 만큼 이 단지가 제공하는 주거 공간의 확장성은 상당한 수준이다. 슬리퍼를 끌고 엘리베이터를 타고 내려오면 지하 1층에서 곧바로 유명 커피숍과 주거래 은행 업무를 처리할 수 있는 구조다. 또 하나의 강점은 외부로 나가지 않고도 기후 변화의 영향을 받지 않는 지하 연계 동선에 있다. 단지 지하 통로를 통하면 지하철 4호선 신용산역으로 곧바로 연결된다. 인근 아모레퍼시픽 본사 빌딩 지하 상가의 트렌디한 상권까지 완벽하게 수평 동선으로 이어진다. 비나 눈이 오는 궂은 날씨에도 우산 없이 대기업 인프라와 교통망을 앞마당처럼 누릴 수 있는 설계다. 엄 씨는 개인 방송에서 “이 집은 집 자체만 보면 안 되고 이 모든 게 다 내 집의 일환이다” 라고 언급했다. 단지 내부의 커뮤니티 시설 역시 최고 수준으로 운영되는 것으로 확인됐다. 지문 인식을 통해 출입하는 3층 입주민 전용 스카이라운지 카페와 피트니스 센터 등이 대표적이다. ◆ 임대차 계약 만기 후 이동… ‘주거 유목민’ 자산가들의 선택 엄 씨는 영상 속에서 “잠깐 살기 때문에 드레스룸 장도 안 짰다” 고 밝히며 단기 거주 목적임을 밝혔다. 업계에서는 이사 온 지 1년 반쯤 지난 시점임을 고려할 때, 일반적인 임대차 계약 기간인 2년을 채운 후 새로운 주거지로 이동할 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 부동산 전문가들은 연예인, 사업가 등 자산가들이 서울 중심부 주상복합의 렌트 시장으로 유입되는 현상에 대해 실속과 편의성을 동시에 추구하는 전략으로 바라보고 있다. 자산이 부동산에 과도하게 묶이는 위험을 피하면서 최고급 입지가 제공하는 유무형의 혜택은 그대로 누리겠다는 계산이다. 철저한 보안과 프라이빗한 환경을 원하는 연예인 및 고소득 자산가들의 단기 임차 수요가 꾸준히 뒷받침되면서 초고가 전·월세 시장의 하방 경직성도 당분간 견고하게 유지될 것이라는 평가가 나온다.

6·3 제9회 전국동시지방선거의 핵심 승부처인 서울에서 국민의힘 소속 오세훈 서울시장 후보가 당선을 확정 지었다. 이번 선거는 강남3구와 한강벨트 등 부동산 정책에 민감한 핵심 지역뿐 아니라 전통적인 여권 강세 지역인 외곽 지역에서도 부동산 민심이 강하게 분출된 선거로 평가받는다. 5일 중앙선거관리위원회에 따르면 전날인 4일 오후 5시 10분쯤 개표율 99.54% 기준으로 오세훈 후보는 49.15%(256만590표)의 득표율을 기록했다. 오 후보는 48.13%(250만7130표)를 얻은 정원오 더불어민주당 후보를 1.02%포인트 차이로 누르고 승리를 거머쥐었다. 두 후보의 표 차이는 5만3460표에 불과했다. 자치구별로 살펴보면 오 후보는 강남구(65.98%)와 서초구(64.68%)를 포함해 개표가 완료되지 않은 송파구(54.77%) 등 강남3구에서 확실한 우세를 점했다. 아울러 용산구(57.09%), 강동구(50.65%), 영등포구(50.50%), 중구(49.60%), 동작구(49.56%), 양천구(49.22%), 광진구(48.68%) 등 서울 시내 10개 구에서 정 후보를 앞선 것으로 집계됐다. 구청장 선거 역시 강남3구와 중구, 용산구, 광진구, 양천구, 강동구 등 8개 구에서 국민의힘 후보가 승리하며 시장 후보와 정서적 궤를 같이했다. ◆ ‘공시가 폭탄’ 보유세 저항 결집…양천·광진 돌아서고 서초 투표율 1위 고가 아파트가 많고 재건축이나 재개발 추진이 활발한 지역이 오 후보에게 많은 지지를 보낸 배경에는 부동산 규제에 대한 민감성이 작용했다는 분석이 나온다. 서울 지역 주택 소유주들은 지난해 6·27 대출 규제로 인한 주택담보대출 한도 6억원 제한과 실거주 의무 강화 조치를 겪었다. 여기에 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 시장의 피로감이 누적된 것으로 풀이된다. 특히 지난해 집값이 가파르게 오르면서 올해 공동주택 공시가격은 서울 평균 18.6% 상승했다. 강남권과 한강벨트의 경우 공시가격 상승률이 20%대에 달했다. 여기에 한층 더 강화된 부동산 세제 개편이 나올 수 있다는 관측까지 제기되면서 늘어난보유세 부담에 위기감을 느낀 유권자들이 결집한 것으로 보인다. 실제 투표율을 보면 서초구가 66.3%로 서울 자치구 중 가장 높았으며 강남3구와 한강벨트의 투표율이 지난 지방선거 대비 전반적으로 상승했다. 목동 신시가지 재건축 이슈가 걸린 양천구와 한강벨트 전선의 요충지인 광진구에서도 오 후보가 승리를 거둔 점은 정비사업 규제 완화에 대한 지역 주민들의 열망이 투표로 연결된 결과로 해석된다. 지난 21대 대선과 비교하더라도 오 후보는 강동구, 영등포구, 중구, 동작구, 양천구, 광진구에서 당시 김문수 국민의힘 대선 후보보다 높은 득표율을 기록하며 약진했다. ◆ 전세난에 지친 2030 이탈…성동·마포는 오세훈 가로막아 전월세 시장의 불안과 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소 움직임은 청년층이 여당 지지에서 이탈하는 요소로 작용한 모양새다. 이번 지방선거 방송 3사 출구조사 결과를 보면 20대의 56.8%와 30대의 59.7%가 오 후보를 지지한 것으로 나타나 과반을 넘겼다. 전통적으로 민주당 우호 층으로 분류되던 여성 유권자 역시 20대(41.4%)와 30대(53.6%)에서 오 후보에게 많은 표를 던진 것으로 확인됐다. 임대차 시장의 변화는 서울 외곽 지역의 표심도 자극했다. 오 후보는 민주당 강세 지역인 노원구(45.62%), 도봉구(45.59%), 강북구(43.10%), 성북구(44.92%) 등에서도 지난 대선보다 높은 득표율을 올렸다. 한국부동산원의 6월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 노원구(0.41%)와 도봉구(0.47%), 성북구(0.43%) 등은 올해 들어 전셋값이 큰 폭으로 상승한 지역이다. 2024년 인구주택총조사 기준 서울의 자가 비율은 44.1%, 임차 비율은 53.4%로 전세난에 따른 주거 불안이 표심에 직접적인 영향을 준 것으로 관측된다. 반면 오 후보는 한강벨트의 핵심 축인 마포구와 성동구에서 패배하며 제동이 걸렸다. 성동구의 경우 성동구청장을 3선 연임하며 강력한 지역 기반을 다진 정원오 후보의 인물론이 철옹성 역할을 한 것으로 보인다. 다만 정 후보의 성동구 내 서울시장 득표율(51.21%)이 같은 날 치러진 민주당 성동구청장 후보의 득표율(53.48%)보다 낮게 나온 점을 고려하면 고가 주택 소유주를 중심으로 시장은 오세훈, 구청장은 민주당을 찍는 교차 투표 성향이 일부 발현된 것으로 유추된다. 젊은 1인 가구와 직장인 비중이 높은 마포구 역시 정권 심판론이 유지되면서 규제 완화 카드가 흡수되지 않은 것으로 판단된다. ◆ 하반기 부동산 정책 기조 변화 주목…“부동산 불만이 표로 연결” 시장 전문가들은 이번 서울시장 선거 결과가 향후 정부의 세제 개편과 공급 대책 속도에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 내다보고 있다. 오 시장이 수성에 성공한 만큼 서울시 주도의 정비사업은 탄력을 받겠지만 구청장 선거에서 야당이 많은 의석을 확보한 만큼 자치구와의 조율 과정에서 진통이 예상된다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “대통령의 높은 지지율과 주식시장 호황에도 서울 선거에서 야당이 이긴 것은 보유세 강화 등 부동산 정책의 불만과 불확실성이 표로 연결된 것으로 보인다”라고 설명했다. 이어 김 소장은 “특히 결혼을 앞두고 전세 감소 등으로 주거 불안을 겪는 30대에게 오 후보의 ‘닥치고 공급’이라는 구호가 유효했던 것으로 풀이된다”라고 분석했다.

“무주택자 기회라더니…” 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 눈길을 끄는 거래 하나가 올라왔다. 서울 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’ 전용 155㎡가 지난 5월 85억5000만원에 팔린 것이다. 이 면적의 최고 분양가는 2024년 기준 42억4477만원이었다. 입주도 채 2년이 지나지 않은 시점에 가격이 40억원 넘게 뛰었다. 분양가상한제가 적용되면서 처음 분양받을 때 가격과 지금 시장에서 거래되는 가격 사이의 차이가 크게 벌어졌다. 실제로 당첨자 입장에서는 청약 한 번으로 수십억원의 시세 차익을 거둔 사례가 나온 것이다. 이 단지는 애초부터 현금 동원력이 관건이었다. 입주자모집공고에는 “준공 후 분양하는 아파트로 중도금 대출을 시행할 수 없다”는 내용이 담겼다. 분양가상한제 단지였지만, 일반 무주택 실수요자가 쉽게 접근하기 어려운 구조였다. 반포 신축 아파트 가격이 분양가보다 수십억원씩 뛰는 이유는 무엇일까. 늘어난 시세 차익은 당첨자에게 돌아가지만, 그만큼 청약 경쟁은 더 치열해진다. 최근 래미안원펜타스 신고가 거래를 계기로 강남권 분양가상한제를 둘러싼 논란도 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 가격 상승폭은 작지 않다. 래미안원펜타스 전용 155㎡는 지난 5월 15일 85억5000만원에 거래됐다. 2024년 8월 78억원에 손바뀜한 뒤 약 1년9개월 만에 7억5000만원이 더 붙었다. 분양가와 비교하면 차이는 더 벌어진다. 전용 155㎡의 최고 분양가는 42억4477만원이었다. 최근 실거래가와 비교하면 격차는 43억원가량이다. 전용 191㎡는 이미 올해 3월 100억원에 거래됐다. 이 주택형의 최고 분양가는 51억9990만원이었다. 분양가와 실거래가 차이는 48억원 안팎이다. 래미안원펜타스는 신반포15차를 재건축한 단지다. 지하 4층~지상 35층, 6개동, 641가구 규모다. 2024년 6월 준공인가를 받은 뒤 같은 해 7월 후분양 방식으로 일반분양을 진행했다. 강남권 분양가상한제 단지는 택지비와 건축비 등을 바탕으로 분양가가 결정된다. 문제는 주변 집값이 빠르게 오를 때다. 분양가는 일정 기준에 묶여 있는 반면 시세는 시장 흐름을 따라 움직인다. 시간이 지날수록 새 아파트 분양가와 주변 신축 아파트 가격 사이의 차이가 크게 벌어질 수 있다. 래미안원펜타스도 그 틈에서 출발했다. 절대 분양가는 높았다. 전용 84㎡ 최고 분양가도 23억3310만원이었다. 반포 핵심 입지 신축이라는 점을 감안하면 주변 시세보다 낮다는 평가가 많았다. 대형 평형은 시장에 나오는 물건 자체가 많지 않다. 거래도 드문 편이다. 이 때문에 신고가 거래가 한두 건만 나와도 시장 분위기가 크게 달라진다. 집주인들은 그 가격을 기준으로 매물을 내놓고, 매수자들은 다음 거래가 더 비싸질 수 있다는 부담을 느끼게 된다. 결국 적은 거래가 가격 기대치를 끌어올리는 모습이 반복된다. 강남권 한 중개업소 관계자는 “강남 핵심지 신축은 가격보다 희소성이 먼저 움직이는 시장”이라며 “대체할 만한 새 아파트가 많지 않아 고가 매수 대기 수요가 쉽게 사라지지 않는다”고 말했다. 분양가상한제는 주변 시세보다 낮은 가격에 새 아파트를 공급해 무주택 실수요자의 주거 부담을 덜어주기 위해 도입된 제도다. 취지 자체는 비교적 분명하다. 새 아파트 가격 상승을 억제하고 내 집 마련 문턱을 낮추자는 데 목적이 있다. 하지만 강남권 고가 단지에서는 이런 취지가 그대로 작동한다고 보기 어렵다는 지적도 나온다. 래미안원펜타스는 후분양 단지였다. 중도금 대출이 없었고, 잔금 마련도 계약자 책임이었다. 20억~50억원대 분양대금을 감당할 수 있는 수요자만 청약 이후 계약까지 갈 수 있었다. 결과적으로 당첨자는 막대한 시세차익을 확보했다. 전용 155㎡는 분양가와 최근 실거래가 차이가 40억원을 넘는다. 전용 191㎡는 100억원 거래로 ‘100억 클럽’에 이름을 올렸다. 한 부동산 전문가는 “분양가상한제가 고가 핵심지에서 작동할 때는 실수요 보호 효과와 자산 격차 확대 효과가 동시에 나타난다”며 “현금 동원력이 큰 수요자에게 더 유리한 청약 구조는 보완 논의가 필요하다”고 말했다. 분양가상한제를 없애면 문제가 곧바로 풀리는 것도 아니다. 분양가 통제가 사라지면 강남권 신축 분양가 자체가 주변 시세에 맞춰 더 오를 수 있다. 무주택 실수요자의 진입 문턱은 오히려 높아질 가능성이 있다. 논쟁의 초점은 분양가상한제를 유지하느냐 폐지하느냐에만 있지 않다. 제도로 생긴 시세 차익이 결국 누구의 몫이 되는지, 그 혜택이 특정 당첨자에게 집중되는 것이 맞는지를 두고 의견이 갈린다. 만약 고가 분양가상한제 단지에서 발생한 수십억원대 시세차익이 자금 여력이 있는 일부 당첨자에게 집중된다면, 무주택자의 내 집 마련을 돕겠다는 제도의 취지와 시장에서 나타나는 결과 사이의 괴리는 더 커질 수 있다는 지적이 나온다. 전매제한과 실거주 의무는 이 차익을 일정 기간 묶어두는 장치다. 그러나 시세차익 자체를 없애지는 못한다. 오히려 매물이 잠기면서 희소성이 더 커지는 부작용도 생긴다. 신고가 거래 한 건은 주변 아파트 가격에도 적지 않은 영향을 준다. 특히 반포처럼 신축 수요가 많은 지역에서는 더욱 그렇다. 집주인들은 “이 정도 가격에도 거래가 되는구나”라고 생각하게 되고, 매수자들은 “더 오르기 전에 들어가야 하나”라는 부담을 느끼게 된다. 래미안원펜타스의 85억5000만원 거래는 단순한 최고가 경신이 아니다. 분양가를 누른 제도가 시장가격과 만났을 때 어떤 결과가 나오는지 보여준 사례다. 한 부동산 전문가는 “분양가상한제는 실수요자의 내 집 마련 부담을 낮추기 위한 제도지만, 강남권 고가 단지에서는 예상치 못한 부작용도 나타나고 있다”며 “분양가와 시세 차이가 지나치게 벌어질 경우 당첨자와 비당첨자 간 자산 격차 논란이 반복될 수밖에 없다”고 말한다. 이어 “제도의 취지를 살리면서도 시세차익이 특정 계층에 과도하게 집중되지 않도록 공급 방식과 청약 제도를 함께 점검할 필요가 있다”고 덧붙였다. 또 다른 부동산 시장 전문가는 “래미안원펜타스 사례는 강남 신축의 희소성과 분양가 통제가 결합할 때 어떤 결과가 나타나는지를 보여주는 상징적인 사례”라며 “분양가상한제 자체를 없앨 것인지의 문제가 아니라 제도 효과와 부작용을 어떻게 조정할 것인지가 앞으로의 과제가 될 것”이라고 설명했다.

전국 아파트 매매 시장이 수도권 핵심지와 지방 간의 극심한 차별화 장세를 나타내고 있다. 매수자들의 관망세 속에서도 양질의 일자리를 배후에 둔 신축 대단지와 교통 호재가 확실한 지역을 중심으로 상승 거래가 꾸준히 이어지는 양상이다. 4일 한국부동산원이 발표한 2026년 6월 1주 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 매매가격지수는 지난주 대비 0.07% 상승했다. 수도권이 0.14%, 서울이 0.25% 오르며 상승세를 견인한 반면 지방은 0.00% 보합에 그쳐 대조를 이뤘다. ◆ 반도체 머니와 준서울 입지, 매매 상승 주도 서울 매매 시장은 신축과 역세권 단지를 중심으로 매수세가 유입되며 0.25% 상승했다. 청량리역 일대 교통 호재와 뉴타운 정비사업이 활발한 동대문구가 0.37% 올랐고 강남 접근성이 뛰어난 성동구가 0.35% 상승하며 강북권 랠리를 이끌었다. 강남권에서는 가양동과 화곡동 역세권 위주로 강세를 보인 강서구가 0.31% 상승했으며 여의도 재건축 추진 기대감이 반영된 영등포구 역시 0.31% 오르며 흐름을 같이했다. 경기 지역에서는 확실한 자본의 흐름이 포착되는 곳들이 지수를 강하게 밀어 올렸다. 화성 동탄구는 청계동과 여울동 역세권 위주로 0.60% 폭발하며 수도권 최고 상승률을 기록했다. 이는 인근 삼성전자 캠퍼스 등 고소득 직주근접 수요와 성과급 유동성이 유입된 결과로 풀이된다. 사실상 서울 생활권이면서 정비사업을 통해 신축 밭으로 변모 중인 광명시 역시 0.43% 상승하며 뜨거운 분위기를 반영했다. 반면 과천시는 중앙동과 원문동 대단지 위주로 매물이 쌓이며 0.19% 하락했다. 지방 역시 광주가 0.11% 떨어지고 세종이 0.02% 하락하는 등 양극화 현상이 깊어지는 관측이다. ◆ 매매가 턱밑까지 추격하는 전세 폭등세 매매 시장이 지역별로 눈치싸움을 벌이는 사이 전세 시장은 훨씬 가파른 상승세를 보이며 매매가를 하방에서 압박하고 있다. 이번 주 전국 주간 아파트 전세가격지수는 0.11% 올랐으며 특히 서울은 0.29% 튀어 올랐다. 임차 수요는 꾸준하지만 실거주 규제와 입주 물량 급감으로 유통되는 전세 매물 자체가 씨가 마른 영향이다. 서울 송파구는 잠실동과 신천동 대단지 위주로 전세 수요가 집중되며 0.50% 상승해 서울 전체 1위를 기록했다. 성동구 역시 행당·옥수동 역세권 위주로 0.48% 상승하며 매매가와 전세가가 동반 폭등하는 흐름이다. 주목할 점은 전세난의 외곽 확산이다. 도봉구는 창동과 방학동 대단지 위주로 0.47% 올랐고 노원구 역시 상계·중계동 위주로 0.41% 상승했다. 상급지의 높은 전세가를 감당하지 못한 실수요자들이 외곽 지역으로 밀려 내려오면서 하방 지역의 전세가까지 통째로 들어 올리는 도미노 전세난이 본격화되는 것으로 해석된다. ◆ 전세가 폭등이 흔들 매매 시장의 임계점 부동산 전문가들은 “현재의 거센 전세가 상승세가 향후 둔화된 매매 심리를 다시 자극할 가장 강력한 불씨가 될 수 있다”고 경고한다. 전세가는 거품이 끼지 않는 순수 실거주 가치인데 이 수치가 매매가 턱밑까지 차오르면 매수 전환 압박이 커지기 때문이다. 시장 참여자들 사이에서 매달 치솟는 전세금을 대느니 차라리 대출을 활용해 내 집 마련에 나서는 편이 낫다는 심리가 확산될 임계점이 머지않았다는 분석이다. 수도권 전역에서 발생하는 전세 매물 잠김 현상이 장기화될 경우 하반기 아파트 매매 시장의 변동성도 덩달아 커질 것이라는 우려 섞인 전망이 나온다.

“17억이 40억 됐다.” 분양 당시 ‘로또 청약’으로 불렸던 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’에서 첫 40억원대 실거래가 나왔다. 3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 메이플자이 전용면적 59㎡는 지난 5월15일 40억5000만원에 거래됐다. 2024년 1월 입주자모집공고 당시 같은 면적 분양가는 17억3300만~17억4200만원이었다. 분양가와 비교하면 약 23억원 높은 가격이다. 서울 아파트 시장의 온도 차도 커지고 있다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 2026년 4월 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 0.18%였다. 같은 시기 공동주택 실거래가격지수는 2026년 3월 기준 -0.33%로 집계됐다. 호가와 선호 단지 가격은 움직이지만, 실제 거래 시장 전체가 같은 속도로 오르는 것은 아닌 셈이다. 메이플자이는 신반포4지구를 재건축한 단지다. 서울 서초구 잠원동 60-3 일대에 지하 4층~지상 최고 35층, 29개 동, 3307가구 규모로 조성됐다. 잠원동 일대에서 보기 드문 대단지 신축이라는 점에서 분양 전부터 관심이 컸다. 청약 경쟁은 숫자로 드러났다. 2024년 2월 진행된 서울지역 1순위 청약에는 81가구 모집에 3만5828명이 신청했다. 평균 경쟁률은 442.32대 1이었다. 전용 59㎡ 물량은 더 적었다. 59A형은 1가구 모집에 3574명이 몰렸고, 59B형은 2가구 모집에 6635명이 신청했다. 59㎡만 놓고 보면 3가구에 1만209명이 청약한 셈이다. 분양 당시 시장에서는 당첨자들이 상당한 시세 차익을 얻을 것이라는 전망이 많았다. 이번 거래 가격은 그 전망이 실제 시장에서 어떻게 평가됐는지를 보여주는 사례다. 메이플자이의 분양가는 분양가상한제 적용을 받았다. 주변 신축·준신축 단지 시세보다 낮게 공급되면서 청약 수요가 한꺼번에 몰렸다. 입주 후 가격은 시장이 다시 매겼다. 강남권 핵심 입지, 대단지, 신축, 학군, 교통, 생활 인프라가 겹치면서 전용 59㎡에도 40억원대 가격표가 붙었다. 인근 중개업소 관계자는 “분양 때부터 시세보다 싸다는 인식이 강했다”며 “입주 후 첫 거래에서 강남권 신축 대단지에 대한 시장 평가가 그대로 나온 것”이라고 말했다. 이어 “실거주 수요만으로 설명하기 어렵다”며 “강남 핵심지 신축은 주거 상품이면서 동시에 희소 자산으로 받아들여진다”고 덧붙였다. 이번 거래를 서울 아파트 전체의 회복 신호로 확대해석하기는 어렵다. 같은 서울 안에서도 가격 흐름은 입지와 연식, 단지 규모에 따라 크게 갈린다. 강남권 새 아파트에는 매수세가 먼저 붙지만, 외곽 구축 단지나 매수 대기층이 얇은 지역은 거래가 쉽게 살아나지 않는 곳도 적지 않다. 대출 부담과 보유세, 금리 수준도 여전히 변수다. 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 59㎡도 앞서 40억원대 거래가 나오며 강남권 소형 고가 거래 흐름을 보여줬다. 전용 84㎡가 아닌 59㎡에서도 40억원대 거래가 반복된다는 점은 강남권 신축 선호가 얼마나 강한지 보여주는 대목이다. 전문가들은 이번 거래를 서울 주택시장의 ‘전면 상승’보다 ‘선호 자산 쏠림’으로 봐야 한다고 말한다. 부동산업계 한 관계자는 “강남 핵심지 신축의 희소성은 커지는 반면, 일반 주택시장은 지역별 온도 차가 더 뚜렷해지고 있다”며 “메이플자이 첫 거래는 서울 부동산 시장의 양극화를 상징적으로 보여주는 사례”라고 진단했다.

최근 수도권 부동산 시장이 과거 상승장과는 전혀 다른 양상을 보이고 있다. 대출 규제와 고금리 여파로 강남권 초고가 아파트가 숨 고르기에 들어간 반면 서울 외곽과 경기 인접 지역의 중저가 단지는 전세난에 등 떠밀린 실수요자들이 매수에 나서며 가격이 치솟는 역설적인 상황이 벌어지는 중이다. ◆ 상급지 지고 중저가 뜨고... 통념 깨진 서울 부동산 3일 KB부동산 통계자료에 따르면 지난 5월 중순 기준 서울시 전역의 주간 전세 및 매매 상승률은 음영 표시 기준인 0.2%를 웃도는 지역이 속출했다. 주목할 점은 상승을 주도한 지역이다. 강북구와 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구 등 서울 평균 시세보다 비교적 저렴한 중저가 지역의 상승세가 매서웠다. 이들 지역은 주간 단위로 1% 이상 급등하는 이례적인 모습을 기록하기도 했다. 반면 가장 가격이 비싼 강남구와 서초구 등은 상반기 한때 주간 매매가가 0.05%에서 0.16%까지 떨어지며 다소 둔화하는 모습을 보였다. 자산가들이 주로 진입하는 고가 지역은 대출 레버리지를 활용하기 어렵고 전세가율이 낮아 전세난의 여파가 매매로 직접 이어지지 못했기 때문으로 풀이된다. ◆ 서울에 준하는 경기 인접지 전세난... 동탄은 비규제 막차 수요 경기도 역시 서울과 맞닿은 지역을 중심으로 뜨거운 열기가 이어졌다. 수원시 팔달구와 영통구, 성남시 분당구, 안양시, 광명시, 용인시 수지구 등 서울 접근성이 좋은 경기도 중고가 지역들은 주간 상승률이 0.3%를 넘어서며 서울의 상승률을 웃돌았다. 서울로 출퇴근하는 직장인들이 서울 전세난을 피해 경기 인접지로 밀려나면서 현지 전세난과 매매가 상승을 동시에 촉발한 것으로 보인다. 반면 고양시나 평택시, 안성시 등 서울과 거리가 먼 외곽 지역은 마이너스 흐름을 보이며 경기도 내 양극화 현상이 뚜렷해졌다. 외곽 지역 중 유일하게 급등세를 보인 화성 동탄 지역은 독특한 원인이 작용한 것으로 관측된다. 동탄은 매매가 대비 대출이 최대 70%까지 나오는 비규제 지역인 데다 인근 반도체 대기업 임직원들의 고소득 자금이 유입됐다. ◆ 5월 9일 양도세 완화 이후의 반전... 원인은 역대급 공급 가뭄 당초 시장에서는 5월 9일 양도세 중과 유예 폐지 이후 다주택자들의 매물이 전세로 돌아서며 임대 시장이 안정될 것으로 예상했다. 하지만 실제 결과는 정반대였는데 5월 중순 이후 대부분 지역의 전세가 상승폭은 오히려 더 커졌다. 늘어난 전세 매물보다 집을 구하려는 수요가 훨씬 더 압도적이기 때문이다. 이 같은 현상의 근본 원인은 앞으로 다가올 대규모 공급 가뭄에 있다. 이날 부동산 정보 플랫폼 아실 및 부동산지인 데이터에 따르면 서울 아파트 신규 입주 물량은 2026년 1만7000호쯤, 2027년 1만1000호쯤, 2028년 1만호쯤으로 예정됐다. 서울 시내 과거 최소 입주 물량이 연간 3만5000호쯤이었던 것과 비교하면 절반에도 못 미치는 역대급 저점이다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “전세 물량 부족과 전월세 가격 상승으로 실수요자들이 상대적으로 부담이 덜한 중저가 매매시장으로 이동하고 있다”라며 “이 같은 흐름이 서울 외곽은 물론 경기·인천 등 수도권 중저가 지역으로 확산할 가능성이 있다”라고 진단했다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서 서울 아파트 시장의 매물 부족 상황이 극단으로 치닫고 있다. 시장의 심리적 마지노선인 ‘매물 6만 건’ 붕괴가 코앞으로 다가오면서 집값 추가 폭등을 우려한 실수요자들이 반강제적으로 매수에 가담하는 현상이 관측된다. ◆ 올 초 대비 매물 4분의 1 증발... 6만 건 깨지면 호가 부르는 게 값 2일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실의 매물 통계를 살펴보면 서울 아파트 시장의 매물 가뭄은 올 초와 비교했을 때 체감이 극명하다. 올해 1월까지만 해도 정부의 다주택자 매도 유도책이 일시적 효과를 내며 서울 아파트 매물은 8만 건에 육박하는 흐름을 보였다. 그러나 5월 9일 세제 유예 혜택이 끝나자마자 다주택자들이 매물을 빠르게 거둬들였고 불과 몇 달 만에 전체 매물의 25% 쯤이 시장에서 증발했다. 현재 서울 아파트 매물 건수는 6만 건대 유지마저 위태로운 상태다. 부동산 시장에서 서울 매물 6만 건은 매도자와 매수자의 힘겨루기를 가르는 심리적 붕괴선으로 읽힌다. 이 선이 깨지면 시장은 완벽한 매도자 우위로 재편되며 매수자가 달라붙어도 매도인이 계약 당일 계좌를 닫거나 호가를 수천만 원씩 올리는 배짱 호가 장세가 본격화된다. 결국 시장에 쓸 만한 매물이 사라지자 집값 상승기에서 소외될 것을 두려워한 무주택자들이 최고가에도 어쩔 수 없이 집을 사는 강제매매(패닉바잉) 행렬에 동참하고 있다는 해석이 나온다. 이에 정부는 공급 부족 우려를 의식해 빌라와 오피스텔 등 다세대 주택을 집중 공급하는 비아파트 공급 대책을 지난달 26일 발표했다. 규제 완화를 통해 2030년까지 수도권 중심으로 총 11만 호를 공급해 아파트 쏠림 현상을 분산하겠다는 취지다. 이에 따라 도시형 생활주택의 건설 기준이 700세대까지 확대되고 층수 제한도 기존 5층에서 6층으로 한 층 완화된다. ◆ 아파트 없으면 경기 남부라도... 핀트 어긋난 대책에 풍선효과 폭발 그러나 시장 전문가들의 평가는 냉정하다. 서울 주택 수요의 본질은 역세권 신축 아파트인데 원룸과 투룸 중심의 비아파트 공급으로는 현재의 강제매매 흐름을 잡기 역부족이라는 지적이다. 공급 불안 심리가 팽배한 상태에서 발표된 비아파트 대책은 오히려 아파트 희소성만 부각하는 역효과를 냈다는 목소리도 나온다. 이처럼 서울 아파트 매물이 마르고 규제 엇박자가 지속되자 서울에서 밀려난 매수세는 고스란히 경기 남부 핵심지로 이동했다. 탄탄한 대기업 배후 수요를 갖춘 이른바 삼성·SK하이닉스 라인의 상승세가 서울을 압도하는 모양새다. 이날 한국부동산원의 주간 아파트 동향 누적 통계에 따르면 올해 서울 아파트값 누적 상승률은 3.42%를 기록 중이다. 가장 가파른 상승세를 보인 곳은 용인시 수지구로 올해 누적 상승률이 7.97%에 달했다. 이는 지난해 같은 기간 상승률의 4.6배에 달하는 수치다. 뒤를 이어 성남시 분당구가 5.71%, 용인시 기흥구가 5.01%, 수원시 영통구가 4.43%를 기록했다. 2월부터 통계에 편입되어 1월 상승분이 제외된 화성시 동탄 역시 3.97%로 서울 평균을 가볍게 넘어섰다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “정부가 대출규제와 실거주의무로 당장의 구매능력을 제한하는 것에는 성공했지만 그 부작용으로 전월세 난이 터지면서 구매욕구가 도리어 커졌고 성과급과 주식 상승으로 구매능력까지 커지면서 수도권의 집값 상승 압력은 더 높아지고 있다”고 설명했다. 이어 “이런 상황에서 거액의 성과급과 주식가격 상승은 주택구매능력을 크게 향상시킴으로써 사라져가던 내 집 마련의 희망을 싹 틔우고 주거환경이 더 좋은 상급지로 갈 수 있는 길을 열어주고 있다”며 “주식시장이 본격적인 조정을 받을 경우 주식에서 부동산으로 유입이 되는 내 집 마련 자금이동이 더 가속화할 가능성이 높다”고 전망했다.

다주택자 양도소득세 중과가 재개된 이후 서울 집합건물 증여 신청이 급증한 것으로 나타났다. 1일 법원 등기정보광장에 따르면 양도세 중과가 부활한 지난달 10일부터 28일까지 서울 집합건물 증여를 신청한 내국인은 812명으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 534명보다 51% 늘어난 수치다. 집합건물에는 아파트와 연립, 다세대주택, 오피스텔이 포함된다. 증가분의 대부분은 서울에서 나왔다. 같은 기간 전국 증여 신청인은 2172명에서 2548명으로 376명 증가했다. 이 가운데 73%에 달하는 278명이 서울에서 발생한 것으로 확인됐다. 자치구별로는 강남 3구에서 증여가 가장 활발했다. 강남구 80명, 송파구 77명, 서초구 57명 순으로 조사됐다. 광진구는 3명에서 25명으로 733% 급증했고 강동구와 노원구도 각각 200%와 155%의 높은 증가율을 기록했다. 올해 들어 서울 집합건물 증여 흐름은 가파른 상승 곡선을 그려왔다. 1월 1612명이던 서울 증여인 수는 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 명확히 예고한 직후부터 급증했다. 이후 2월 1772명, 3월 2744명, 4월 4278명으로 불어났다. 중과 시행 이후에도 증여 흐름이 끊기지 않는 건 매도 대신 증여를 고민하던 이들이 시차를 두고 실행에 나서고 있기 때문으로 전문가들은 분석한다. 세금 부담이 커질수록 주택 자체를 자녀에게 넘기는 편이 현금화 후 증여보다 절세 측면에서 유리하다는 판단도 증여 수요를 끌어올리는 요인으로 꼽힌다. 다주택자가 매도할 때 부담해야 할 세금이 수억 원에서 수십억 원까지 늘어난 만큼 처분 자체를 포기하고 자산을 이전하거나 버티는 전략을 택하는 사례가 늘고 있다는 분석이다. 증여 신청이 늘어난 것과 반대로 매물은 빠르게 소진되고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 매매 물건은 6만1761건으로 집계됐다. 중과 시행 직전인 지난달 9일의 68495건보다 9.9% 줄어든 규모다. 매물이 정점을 찍었던 올해 3월 말 약 8만 건과 비교하면 2만 건 가까이 빠진 셈이다. 자치구별로는 서초구와 강동구가 각각 16.6% 감소했고 노원구와 중랑구도 각각 13.7%와 11.9%의 큰 감소폭을 보였다. 부동산 전문가들 사이에서는 이 같은 현상이 시장 왜곡으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 정부의 규제 기조가 확고한 상황에서 다주택자들이 대거 증여나 장기 보유를 선택하면 매수세가 강하게 붙지 않더라도 공급되는 매물 자체가 줄어 가격 하락이 어려워진다는 논리다. 이에 따라 거래는 끊기는데 호가만 높아지는 왜곡 현상이 당분간 지속될 수 있다는 관측이다. 다주택자의 매물 잠김 현상이 장기화될 경우 실수요자의 진입 장벽이 더 높아질 수 있다는 해석도 나온다.