경기 화성 동탄 지역의 아파트 매매가격이 일주일 만에 2%에 육박하는 기록적인 폭등세를 보였다. 서울 주요 정비사업 단지가 완만한 상승세를 타는 수준을 넘어선 독주다. 부동산 시장에서는 인근 대기업 임직원들의 성과급 지급에 따른 유동성 유입이 동탄 신도시 일대의 매수세를 촉발한 결정적 요인이라는 분석이 나온다. 11일 한국부동산원이 발표한 2026년 6월 2주(6월 8일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 이번 주 경기 화성 동탄구의 매매가격 상승률은 1.98%를 기록했다. 이는 통상적인 부동산 상승기에서도 찾아보기 힘든 이례적인 수치이다. ◆ 삼성전자 성과급 유동성, 동탄역 역세권 신축으로 유입 부동산 업계에선 동탄의 이 같은 폭등세가 기흥·화성·평택 캠퍼스에 근무하는 삼성전자 등 대기업 고소득 임직원들의 자금력과 밀접하게 맞물려 있다고 진단한다. 최근 지급된 성과급 릴레이로 두둑한 현금 동원력을 갖춘 직장인들이 교통망 호재가 뚜렷한 청계동과 여울동 등 동탄역 역세권 신축 대단지로 대거 유입되면서 시장의 매물을 순식간에 소화했다는 해석이다. 이 같은 특정 배후 주거지의 독주 속에 경기 남부권 다른 핵심지들도 동반 상승 흐름을 타고 있다. 성남 분당구(0.62%)는 선도지구 지정 등 정비사업 개발 기대감이 고조된 구미동과 정자동 위주로 올랐고 성남 중원구(0.48%) 역시 강세를 나타냈다. 반면 경기 과천시(-0.30%)는 대단지 위주로 하락하며 경기 인접 지역 간에도 극명한 온도차를 보였다. 서울 매매시장(0.27%) 역시 상승 폭을 키웠으나 동탄의 폭등세에는 미치지 못했다. 강서구(0.42%)와 구로구(0.40%) 등 서남권 일부 지역이 강세를 보였고 한강 이북에서는 동대문구(0.39%)와 도봉구(0.39%)가 상승세를 이끌었다. ◆ 전세시장도 동반 불안... 전세 수요가 매매 자극하는 구조 수도권 아파트 시장의 또 다른 불안 요소는 가파르게 치솟는 전세가격이다. 이번 주 서울 전세가격은 0.32% 올라 매매가격 상승률을 웃돌았다. 성동구(0.64%) 행당·옥수동과 송파구(0.53%) 잠실·신천동 등 핵심 실거주지의 전세 품귀 현상이 심각한 수준이다. 경기 전세시장(0.19%)에서도 매매 폭등이 나타난 동탄구(0.52%)가 목동과 능동 위주로 전셋값이 크게 뛰었다. 광명시(0.44%) 하안·철산동 역세권과 성남 수정구(0.41%) 창곡·신흥동 등 서울 접근성이 좋은 단지들을 중심으로 전세 대기수요가 누적되면서 매매 전환 수요를 자극하는 구조가 만들어지고 있다는 관측이다. ◆ 대기업 배후지 단기 과열... 전국 확산 가능성은 낮아 시장 전문가들은 동탄의 주간 1.98% 상승에 대해 고소득 직장인의 탄탄한 자금력과 실거주 선호 현상이 결합해 나타난 단기 과열 양상으로 바라보고 있다. 대기업 성과급이라는 확실한 유동성 공급원이 전세 부족 상황과 맞물려 매매가격을 급격히 밀어 올렸다는 분석이다. 다만 이 같은 열기가 전국으로 확산할 가능성은 낮다는 관측이 지배적이다. 이번 주 지방 매매가격은 0.00%로 보합에 머물렀으며 세종시(-0.21%)를 비롯한 대다수 지방 광역시는 하락세를 면치 못했다. 결과적으로 하반기 주택시장은 동탄처럼 확실한 소득 기반을 갖춘 수도권 상급지와 대기수요가 부족한 지방 간의 격차가 더욱 벌어지는 양극화 장세가 굳어질 것으로 해석된다.

올해 서울에서 아파트와 연립주택, 오피스텔 등 집합건물을 산 사람 10명 가운데 4명 이상은 생애 처음으로 부동산을 매입한 것으로 나타났다. 11일 대법원 등기정보광장 자료를 보면 올해 1월부터 5월까지 서울 집합건물 전체 매매 등기 건수 7만2025건 가운데 생애최초 매수자의 등기는 3만2843건으로 집계됐다. 전체 거래의 45.6%를 차지하는 규모다. 지난해 같은 기간 기록한 36.5%와 비교하면 9.1%포인트 상승했다. 서울에서 거래된 주택 절반 가까이를 무주택자가 사들인 셈이다. ◆ 규제 틈새 노린 무주택자, 외곽 지역 중심으로 매수세 확산 이처럼 생애최초 매입 비중이 급증한 배경에는 정부의 대출 규제 차별화가 있다. 정부는 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 규제지역 확대 등을 통해 주택담보대출을 전반적으로 조였다. 하지만 주택담보대출비율(LTV) 완화 등 정책자금 대출 혜택을 받을 수 있는 생애최초 구입자는 규제망을 피했다. 주택담보대출 금액이 2억~6억 원으로 축소된 지난해 10월부터 12월까지 생애최초 구입자 비중은 38.6% 수준이었다. 그러나 올해 1월 42.1%로 올라선 뒤 4월에는 48.7%, 5월에는 48.5%를 기록하며 50% 선을 위협하고 있다. 지역별로는 매매 가격이 상대적으로 낮은 비강남 지역에서 무주택자의 진입이 활발했다. 노원구의 올해 생애최초 집합건물 매수 비중은 60.6%로 서울에서 가장 높았다. 성북구가 59.8%로 뒤를 이었으며 강북구 57.2%, 서대문구 55.2% 순이었다. 반면 집값이 높은 강남구는 31.6%로 서울 최저치를 기록했다. 서초구와 용산구도 각각 32.7%, 33.4%에 그쳐 지역간 자산 격차에 따른 양극화 현상이 뚜렷했다. ◆ 토허구역 규제 완화에 전세 낀 매수 급증... 30대 비중 첫 과반 정부의 일시적인 규제 완화도 시장을 움직인 요인이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 정부는 서울 등 토지거래허가구역 내 매물 잠김을 막기 위해 무주택자에 한해 전세를 낀 채 주택을 매수할 수 있도록 허용했다. 실제로 정부 조사 결과 다주택자가 매도한 서울 아파트 가운데 무주택자 매수 비중은 73%를 차지해 지난해 56.1%에 비해 크게 높아진 것으로 나타났다. 연령별로는 30대의 움직임이 가장 과감했다. 생애최초 매수자 가운데 30대 비중은 올해 1월부터 5월까지 56.1%를 기록하며 역대 처음으로 과반을 차지했다. 지난해 평균인 49.8%와 비교해도 눈에 띄는 성장세다. 자산 형성이 상대적으로 부족한 30대들이 정책 대출과 전세보증금을 활용한 이른바 ‘갭투자’ 방식을 통해 서울 진입을 시도한 것으로 해석된다. ◆ 내 집 마련 신중해야... 금리 변동성 및 가계 부담 고려 필요 부동산 전문가들은 30대 무주택자들의 이러한 매수 쏠림 현상이 당분간 지속될 수 있지만 위험 요소도 상존한다고 조언한다. 정부의 가계부채 관리 기조가 이어지는 상황에서 향후 대출 금리 변동에 따른 이자 부담이 커질 수 있기 때문이다. 특히 비강남권 중저가 단지에 매수세가 집중된 만큼, 향후 부동산 시장이 조정을 받을 때 자산 가치 하락 충격이 더 클 수 있다는 우려도 나온다. 전문가들은 정책 자금을 활용하더라도 개인의 상환 능력을 넘어서는 과도한 부채 조달은 지양해야 하며, 지역별 수급 동향을 면밀히 살펴보고 진입 시점을 결정해야 한다고 제언한다.

정부와 서울시가 부동산 시장 진단과 공급 대책을 두고 정면으로 충돌했다. 이재명 대통령이 전세 시장 불안을 시장 정상화의 과정으로 평가하자 오세훈 서울시장이 정책 참사라며 강하게 반박하고 나섰다. 이에 따라 용산과 태릉 등 정부가 추진 중인 대규모 주택 공급 계획도 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다. ◆ 전세 시장 불안 원인 두고 극명한 인식 차이 11일 정부에 따르면 이 대통령은 지난 8일 청와대에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 부동산 시장에 대한 입장을 밝혔다. 이 대통령은 “다주택자들이 양도(소득)세 중과 유예 기간에 많이 팔면서 전세 물량이 줄어든 것이고, 오르긴 했으나 전세 가격 ‘폭등’이 오진 않았습니다. 잘했다는 얘기는 아니고, 이것도 정상화 과정입니다”라고 말했다. 이는 그동안의 집값 안정화 정책이 일정 부분 성과를 거두었으며 현재의 변화는 과도기적 현상이라는 취지로 해석된다. 반면 오 시장은 같은 날 SNS를 통해 정부의 시각을 정면으로 비판했다. 오 시장은 “현장의 고통을 몰라도 너무 모르는 괴리된 시각입니다. 전세가 소멸하고 있는 현상은 정부의 잘못된 부동산 정책이 초래한 뼈아픈 결과이자, 서민 주거 안정의 근간이 흔들리고 있는 정책참사의 장면입니다”라고 지적했다. 정부의 인위적인 규제가 시장을 왜곡했다는 뜻으로 풀이된다. ◆ 규제가 부른 공급 감소 vs 실수요자 진입 장벽 오 시장은 “현재 서울의 전세난이 수요 변화가 아닌 거친 규제로 인한 공급 감소 때문”이라고 주장했다. 토지거래허가구역 확대로 인한 실거주 의무 강화와 과도한 대출 규제가 임대사업을 위축시켰다는 설명이다. 오 시장은 “정부가 전세 공급줄을 끊어놓아 무주택자들이 터무니없이 적은 물량을 놓고 경쟁을 벌이고 있다”고 덧붙였다. 그는 대출 규제에 대한 구체적인 문제도 제기했다. 현재 서울 아파트 평균 가격은 13억 원을 돌파한 상태지만 주택담보대출 규제로 인해 대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 결과적으로 현금 7억 원이 있어야 집을 살 수 있는 구조가 되었다는 것이다. ◆ 용산·태릉 등 주택 공급 계획 차질 우려 이 대통령과 오 시장의 상황 인식이 대립하면서 정부의 주택 공급 계획에도 불확실성이 커지고 있다. 국토교통부는 지난 1월 29일 공급 대책을 통해 서울 용산국제업무지구 1만 가구를 포함해 수도권에 총 6만 가구 규모의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 그러나 서울시는 용산의 주택 물량을 두고 초기부터 반발해 왔다. 오 시장은 이번 선거에서 용산 국제업무지구 개발 원안 사수를 공약으로 내걸었다. 정부의 공공 주도 임대주택 확대 기조와 배치될 수 있는 대목이다. 태릉골프장 개발에 대해서도 오 시장은 주민이 원하는 방향으로 추진하겠다는 입장을 고수하고 있어 정부의 조기 착공 계획과 조율이 필요해 보인다. 부동산 전문가들은 중앙정부와 대형 지자체 간의 협치가 이루어지지 않을 경우 주택 공급 로드맵의 지연이 불가피하다고 내다본다. 공공 주도의 빠른 공급을 원하는 정부와 민간 활성화 및 개발 원안 유지를 원하는 지자체의 노선 차이가 뚜렷하기 때문이다. 국토부 관계자는 “실무선에서 선거와 무관하게 협의를 지속하고 있다”는 입장을 전했다. 하지만 시장에서는 당장 이사를 가야 하는 무주택자들의 주거 불안을 해소하기 위해 두 수장이 조속히 만나 현실적인 타협점을 찾아야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다.

경기 화성시 동탄신도시 부동산 시장이 매물 급감과 신고가 경신이 맞물리며 강한 상승 압력을 받고 있다. ◆ 두 달 만에 매물 40% 가깝게 급감… 매수 우위 장세 심화 11일 부동산 빅데이터 플랫폼 아파트실거래가에 따르면 지난 4월 초 6267건에 달했던 동탄 지역 아파트 매매 매물은 5월 초 5601건으로 줄어들었다. 이어 6월 10일 기준 3776건까지 급감한 것으로 집계됐다. 불과 두 달 사이에 전체 매물의 39.7%쯤이 시장에서 사라진 셈이다. 이 같은 매물 부족은 현장 전세 매물 고갈에 따른 무주택자의 매매 전환과 집주인들의 매물 회수가 겹친 결과로 풀이된다. 최근 부동산 플랫폼 호갱노노의 실시간 인기 아파트 순위에서도 동탄 지역 단지들이 상위권을 대거 차지하며 높은 시장 관심도를 증명하고 있다. ◆ 동탄역 일대 국평 15억 원 안팎 형성… 최고가 거래 잇따라 이날 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 동탄역 인근 대장주 단지인 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용면적 102㎡는 지난 4월 24일 23억2500만 원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 이는 서울 상급지 주요 단지의 시세와 맞먹는 수준이다. 주변 단지의 갭 메우기 현상도 가파르다. ‘동탄역 시범리슈빌’ 전용 84㎡는 지난달 30일 15억 원에 거래되며 최고가를 경신했다. 주상복합 단지인 ‘동탄역 유림노르웨이숲’ 전용 84㎡ 역시 지난달 31일 13억9000만 원에 매매됐다. 중소형 평형인 ‘동탄역 유보라아이비파크8.0’ 전용 73㎡도 이달 3일 14억1000만 원에 손바꿈하며 상승세에 올라탔다. ‘동탄역 센트럴자이’ 전용 84㎡ 또한 이달 3일 12억5000만 원으로 최고가를 갈아치웠다. ◆ 공급 절벽 속 고소득 종사자와 30대 상경 수요가 시장 견인 전문가들은 이번 상승세가 단순한 일시적 과열을 넘어선 구조적 수요 집중 현상에 기인한다고 분석한다. 심형석 미국 인터내셔널 대학 교수는 “정부에서 실효성 있는 공급 대책을 내놓지도 못하고 있다”라며 “정부에서 내놓은 공급 대책을 보더라도 사실은 2030년까지 공급으로서의 의미가 있는 아파트가 나오기가 쉽지 않은 상황이다”라고 짚었다. 심 교수는 이어 반도체 호황에 따른 고소득 종사자들의 구매력을 핵심 원인으로 꼽았다. 그는 “최근에 우리가 반도체 산업이 호황이면서 반도체 산업에 근무하는 종사자분들이 상당한 인센티브를 받고 있다”라며 “주택 대출을 또 회사에서 해 주는데 대략 한 5억 원 정도 금액을 1.5%의 금리로 빌려 주는 걸로 돼 있다”라고 설명했다. 아울러 심 교수는 전체 인구 감소 속에서도 30대 진입 인구가 최근 67만 명에서 73만~74만 명선으로 늘어난 점, 지방 30대 인구의 절반 이상이 서울과 수도권으로 상경하는 현상도 자산 가치 상승을 뒷받침하는 요인으로 꼽았다. 심 교수는 이러한 자본 축적과 수요 유입이 장기적으로 더 높은 상급지 이동을 부추길 것으로 내다봤다. 그는 “반도체 산업에 종사하는 분들이 계속적인 인센티브를 받으신다면 서울까지도 진입하실 수 있다”라며 “동탄에서 접근성이 상당히 좋은 강남 수서지구 등 서울 핵심 지역을 미리 선점해 두는 것도 좋지 않을까 생각한다”라고 제언했다.

최근 부동산 시장에서 전용 85㎡ 초과 대형 평형 공급이 제한적이라는 평가가 나온다. 신규 공급이 중소형 위주로 이뤄지는 흐름 속에서 대형 평형을 찾는 수요자의 선택지가 줄어들 수 있다는 관측도 제기된다. 대구 수성구 역시 대형 평형 공급이 제한적인 지역으로 꼽힌다. 수성구 내에서는 학군과 생활 인프라를 갖춘 지역을 중심으로 대형 평형 선호가 이어지고 있다는 게 업계의 설명이다. 이 가운데 포스코이앤씨가 수성구 범어동 일원에 공급하는 ‘어나드범어’가 대형 평형 위주로 공급된다. 해당 단지는 지하 6층에서 지상 33층, 5개 동 규모로 조성된다. 아파트 604가구는 전용 136㎡부터 244㎡까지의 대형 평형으로 구성되며, 오피스텔 146실은 전용 84㎡로 공급된다. 각 세대 내부에는 서브 키친, 알파룸, 대형 드레스룸 등 공간 활용도를 높인 설계가 적용되며, 세대 간 프라이버시를 고려한 유연한 인동 거리 배치를 적용한다. 더불어 입주민의 주거 편의를 위해 VVIP 비서 서비스와 컨시어지 서비스가 도입된다. 단지 내에는 프라이빗 영화관을 비롯해 스카이라운지, 골프연습장, 북카페 등 커뮤니티 시설이 들어설 예정이다. 단지가 들어서는 범어동 일대는 경신중·고등학교, 대구여고 등 학군과 대형 학원가가 형성되어 있다. 또한 법조타운 및 금융기관이 밀집해 있고 도시철도 2호선 범어역과 인접해 있어 교통 접근성을 갖췄다. 최근 주거 시장에서는 단순한 면적 확장을 넘어 입주민의 라이프스타일을 반영한 맞춤형 공간 설계와 프라이빗 서비스가 주요 고려 요소로 언급된다. 도심 중심부에 조성되는 이러한 단지는 대형 평형 수요를 반영한 상품으로 소개되고 있다. 어나드범어의 홍보관 및 샘플하우스는 대구광역시 수성구 일원에서 운영되고 있다.

국토교통부가 지난 5월 한 달 동안 전세사기 피해자 618건을 최종 가결했다. 9일 국토교통부는 지난 5월 10일과 17일, 24일 세 차례에 걸쳐 전세사기피해지원위원회 전체회의를 열어 총 1609건을 심의한 결과 618건을 전세사기 피해자 및 피해자 등으로 최종 가결했다고 발표했다. 이번에 가결된 618건 가운데 579건은 신규 신청 또는 재신청 사례다. 나머지 39건은 기존 결정에 이의를 제기한 뒤 추가 심사를 통해 전세사기 피해자로 인정받았다. 반면 심의 대상 991건 중 599건은 요건을 충족하지 못해 부결됐다. 198건은 보증보험 및 최우선변제금 등을 통해 보증금 전액 반환이 가능한 것으로 확인돼 적용 대상에서 제외됐다. 이의신청 194건은 요건 미충족으로 기각됐다. ◆ 누적 피해자 4만 명 육박... 절반만 구제 구설수 방지책은 이에 따라 전세사기피해지원위원회가 지금까지 최종 인정한 전세사기 피해자 등은 총 3만9121건으로 늘었다. 전체 처리 건수 6만4733건 가운데 약 60.4%가 피해자로 인정받은 수치다. 정부는 피해자들에게 주거와 금융, 법률 지원을 제공하고 있다. 현재까지 총 6만6417건의 지원이 이뤄졌으며 긴급 경·공매 유예 결정도 누적 1182건에 달한다. 전세사기 피해자로 인정되지 않았거나 피해자 등으로 결정된 임차인은 전세사기피해자법에 따라 이의신청을 할 수 있다. 이의신청이 기각되더라도 향후 관련 사정이 변경되면 재신청을 통해 피해자로 인정받을 수 있는 길이 열려 있다. 한국토지주택공사(LH)의 피해주택 매입도 빠르게 늘고 있는 추세다. 지난 5월 26일 기준 LH의 전세사기 피해주택 매입 실적은 9033호로 집계됐다. 올해 들어서는 월평균 807호를 매입하며 지난해와 비교해 매입 속도가 크게 개선됐다는 평가를 받는다. ◆ 사각지대 해소와 주거 안정이 향후 과제 국토부와 LH는 피해주택 매입 점검회의와 패스트트랙 제도를 운영하고 있다. 법원과의 협의를 통해 경매 절차를 신속히 진행해 피해자들의 주거 안정을 지원할 계획이다. 국토부 관계자는 “전세사기 피해 임차인들이 신속하게 지원을 받을 수 있도록 피해자 인정과 주택 매입 절차를 지속적으로 개선해 나가겠다”라고 밝혔다.

모바일로 관리비만 확인하던 아파트 앱이 이제는 오프라인 관리사무소의 행정 업무와 집 안 수리까지 스마트폰 하나로 해결해 주는 생활 밀착형 플랫폼으로 진화했다. ◆ 번거로운 서류 제출과 수기 입력 과정 사라진다 그동안 아파트 주민들이 전용 앱을 이용하면서 겪었던 대표적인 불편함은 데이터의 단절이었다. 이사를 오거나 차량을 교체하고 가족 구성원이 변경되면 관리사무소에 방문해 증빙 서류를 제출해야 했다. 이후 스마트폰 앱에도 똑같은 정보를 다시 한번 직접 입력해야 하는 번거로움이 존재했다. 관리사무소의 컴퓨터 시스템과 모바일 앱이 실시간으로 맞물리지 않았기 때문이다. 최근 주요 주거 관리 플랫폼들은 이러한 격차를 메우기 위해 관리사무소 시스템과 앱을 실시간으로 연동하는 기술을 도입했다. 이렇게 되면 입주할 때 관리사무소에 한 번 등록한 정보가 앱 실행과 동시에 자동으로 조회되고 매칭된다. 이용자가 일일이 차량 번호나 세대원 정보를 손으로 타이핑할 필요가 없어지는 구조다. ◆ 공동체 소식과 개인 행정 업무의 명확한 분리 기존 아파트 앱들은 동대표 선거 소식이나 부녀회 공지사항, 주민 투표, 우리 집 민원 신청 등이 한 화면에 혼재되어 있었다. 이로 인해 필요한 정보를 찾으려면 화면을 한참 헤매야 하는 피로감이 따랐다. 최근 시장의 트렌드는 화면 구조를 이웃과 공유하는 ‘단지 소식’과 우리 집 전용 업무인 ‘세대 업무’로 철저히 이원화하는 추세다. 이러한 개편은 이용자가 앱을 켠 목적에 맞춰 필요한 화면으로 알아서 우선 진입하게 돕는다. 소방 점검을 신청하러 들어온 주민에게는 세대 탭이 먼저 열리는 방식이다. 불필요한 화면 터치 횟수를 줄여 전자기기 조작에 서툰 고령층 입주민의 진입 장벽을 낮추는 효과를 거둘 수 있다는 해석이 나온다. ◆ 민원 접수가 비즈니스로 연결되는 홈케어 서비스 가장 주목받는 변화는 집안 내부를 수리하고 보수하는 서비스와의 영리한 결합이다. 과거에는 전등이 나가거나 누수가 발생하면 주민들이 동네 철물점을 수소문하거나 포털 사이트를 검색해야 했다. 관리사무소에 문의하더라도 공용 공간이 아닌 세대 내부 시설은 직접 고쳐야 한다는 안내를 받기 일쑤였다. 아파트아이 유관형 팀장은 “그동안 입주민들이 느꼈던 작은 불편함까지 세심하게 파고들어 온라인 관리사무소가 보여줄 수 있는 완성형 주거 편의 서비스를 구현했다”라며 “특히 9월 수도권 확대를 앞둔 아파트케어와의 시너지를 통해 앞으로도 독보적인 모바일 주거 라이프를 선도해 나갈 것”이라고 밝혔다.

정부가 부동산 투기를 억제하고 실거주자를 보호하기 위해 주택 보유 전 과정을 아우르는 종합적인 세제 개편 방안을 마련하고 있는 것으로 알려졌다. 9알 정부 당국에 따르면 세금 당국은 국내외 조세 수준과 사례를 종합적으로 참고해 전체 과세 구조를 손질하겠다는 방침이다. ◆ 실거주 원칙의 핵심, 양도소득세 장특공제 대수술 이번 개편에서 실거주 원칙이 가장 두드러지게 반영되는 분야는 양도소득세다. 대표적으로 1세대 1주택자에게 주어지던 장기보유특별공제 혜택의 기준이 바뀔 것으로 보인다. 현행 제도는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 공제 혜택을 부여하고 있다. 정부는 이 가운데 단순 보유에 따른 공제는 축소하거나 폐지하는 방안을 검토 중이다. 대신 실제 거주한 기간에 대한 혜택 비중을 늘려 실거주 여부에 따른 과세 차등을 대폭 강화하겠다는 구상으로 해석된다. 이에 따라 집을 소유하고 있더라도 실제 살지 않았다면 매각 시 세 부담이 종전보다 크게 늘어날 수 있다는 관측이 나온다. ◆ 공정시장가액비율 상향... 우회적 보유세 인상 압박 보유세 개편은 국회 입법 사안과 정부 시행령 개정 사안을 모두 열어 놓고 검토 단계에 들어갔다. 재산세와 종합부동산세 등 법률을 개정해 과세표준 구간을 세분화하거나 명목 세율을 인상하는 방식이 거론된다. 정부가 국회 동의 없이 독자적으로 조정할 수 있는 공정시장가액비율 상향 카드도 유력한 대안으로 꼽힌다. 세금 산정의 기준이 되는 이 비율을 현행 60%에서 올릴 경우, 명목 세율을 건드리지 않아도 과세표준이 커져 사실상 보유세가 인상되는 효과가 생긴다. 주택 매입 단계에서 부과되는 취득세 역시 전체 세 부담 구조를 결정하는 주요 변수로 포함해 함께 검토하는 중이다. ◆ 이달 말 세법 개정안 밑그림 공개... 시장 영향은 정부는 부동산 세제 합리화 방안을 위한 연구용역 중간 결과를 바탕으로 이달 말쯤 세법 개정안 밑그림을 마련할 계획이다. 정부 관계자는 “현재는 현행 세 부담과 목표 수준 간의 격차를 어떻게 조정할지 큰 틀을 짜는 단계”라며 “구체적인 세부 방안은 향후 논의 과정에서 조정될 것”이라고 설명했다. 시장 전문가들은 이번 개편이 현실화되면 이른바 ‘갭투자’나 실거주를 하지 않는 원격 투자 수요가 크게 위축될 것으로 내다봤다. 반면 1주택 실거주자에게는 공제 혜택이 집중되면서 똘똘한 한 채 선호 현상이 더욱 심화될 수 있다는 진단도 나온다.

서울 아파트 매매 시장의 ‘매물 6만 건’ 선이 무너졌다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 대출 규제 압박이 맞물리며 ‘매물 잠김에 따른 거래 절벽’ 국면으로 진입했다는 분석이 나온다. 8일 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’의 서울 아파트 매물 통계에 따르면, 지난 3월 25일 7만9533건으로 올해 최고 수준을 기록했던 매매 물량은 서서히 감소세를 타다 전날(7일) 6만228건으로 내려앉은 데 이어, 8일 현재 5만9248건을 기록하며 6만 건 아래로 급감했다. 올해 고점 대비 두 달 만에 서울 전체 매물의 25%쯤에 달하는 2만여 건이 시장에서 증발한 셈이다. 현재 기록 중인 5만9000건 대의 매물 규모는 과거 동시기와 비교하면 현재의 매물 상태가 어떤 수준인지 드러난다. 1년 전인 2025년 6월 8일 서울 아파트 매매 물량은 8만318건이었고, 2년 전인 2024년 6월 8일에는 8만4218건에 달했다. 1년 전과 비교하면 26.2%쯤, 매물이 가장 많이 쌓였던 2년 전과 비교하면 29.6%쯤의 매매 물량이 한꺼번에 사라진 셈이다. 매물이 풍부하던 시기에는 자금 조건과 취향에 맞춰 여러 주택을 비교해 가며 고를 수 있었지만, 지금은 절대적인 매물 수 자체가 부족해때문에 제한된 수준에서 매물을 골라야한다. 마포구의 한 공인중개업소 관계자는 “과거 같으면 예산에 맞춰 집 3개쯤은 보여주고 비교하게 했는데, 지금은 매매 매물이 워낙 귀해 2개만 보여주고 계약 여부를 결정하라고 권유해야 할 판”이라며 현장의 달라진 분위기를 전했다. 시장 전문가들은 이 같은 매물 급감의 원인을 지난 4월과 5월 사이 벌어진 정책 시차와 실수요자들의 급매 소화에서 찾고 있다. 서울시 서울부동산정보광장에 집계된 실제 서울 아파트 매매 거래량(계약일 기준) 데이터를 보면 이 같은 인과관계가 드러난다. 올해 초 5000건 대에 머물던 서울 아파트 거래량은 4월 들어 8500건으로 폭발했다. 정책당국의 ‘다주택자 주담대 만기연장 금지(4월 17일 시행)’ 조치와 5월 9일 ‘양도세 중과 유예 종료’라는 압박을 이기지 못한 다주택자들이 3월 말부터 4월 초·중순에 매물을 대거 쏟아냈고, 집값 추가 상승과 대출 한도 축소를 우려한 실수요자들이 이 급매물을 대거 받아냈기 때문이다. 반면 5월 계약분 거래량은 8일 기준 5972건으로 숨고르기에 들어간 모습이다. 실거래가 신고 기한이 계약일로부터 30일이어서 6월 말까지 최종 수치는 더 늘어날 여지는 있다. 이런 상황에서 이재명 대통령은 이날 오전 취임 1주년 기자회견에서 부동산 세금 규제를 예고했다. 이 대통령은 “우리나라의 보유세가 대체로 낮아 많이 사모아도 부담이 없다”며 “오는 7월 부동산 세제 제도를 정비해 투기 목적 부동산의 보유 부담을 늘리겠다”고 천명했다. 부동산 업계와 학계는 현 정부의 부동산 규제책이 단기적인 매물 왜곡 현상을 야기했을 뿐, 도심 공급 위축을 장기화할 수 있다고 우려한다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 최근의 매물 급감에 대해 “다주택자 양도세 중과 유예 시행을 앞두고 규제를 피하려 일시적으로 쏟아졌던 매물 거품이 걷힌 것”이라며 “정책 리스크로 인해 비정상적으로 증가했던 매물이 유예 기간 종료와 함께 다시 원래의 공급 수준으로 제자리를 찾아 돌아갔다고 보는 게 맞다”고 해석했다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원(미국 IAU 교수)은 “다주택자 양도세 중과 회귀는 두 달간 매물이 늘어나는 착시를 줬을 뿐, 장기적으로는 매물 잠김을 부르는 잘못된 정책”이라며 “정부가 유도하려는 세 낀 1주택자 매물도 결국 다른 집을 사야 하는 수요자로 전환되므로 전체 매물 순증 효과는 사실상 제로에 가깝다”고 평가했다. 심 수석전문위원은 이어 “올해 서울 아파트 신규 입주 물량이 예년의 절반 이하인 1만7000호 수준으로 폭락한 공급 절벽 상태”라며 “이런 상황에서 기존 매물마저 규제로 묶이면 시장 타격은 더 커진다”고 말했다. 그는 “정부 대책은 수년 뒤에나 효과가 나오는 중장기 안뿐이며 정작 불을 끌 도심 재건축·재개발 규제 완화 같은 단기 대책이 빠져 있어 향후 이재명 정부 4년 동안 매물 가뭄과 가격 불안정이 지속될 위험이 매우 크다”고 덧붙였다.

“집값의 70%가 빚이라고?” 경기 화성시 동탄신도시로 2030세대 매수자들이 몰리고 있다. 서울은 대출 규제가 강화되면서 자금 마련이 쉽지 않은 반면, 동탄은 비규제지역이라 상대적으로 대출 여건이 나은 편이다. 반도체 산업 클러스터 조성 기대감도 매수 심리를 자극하고 있다. 집값이 더 오르기 전에 들어가려는 수요가 유입되면서 젊은 층을 중심으로 대출을 활용한 주택 매입이 늘어나는 모습이다. 9일 법원 등기정보광장 자료에 따르면 지난 5월 화성시 동탄구의 집합건물 대출지수 평균은 71.55를 기록했다. 집합건물 대출지수는 아파트·오피스텔·상가 등 집합건물 매매 때 매매실거래가 대비 근저당권 설정금액 비율을 보여주는 지표다. 보통 은행은 대출을 취급할 때 실제 대출금보다 높은 금액으로 근저당권을 설정한다. 이 때문에 근저당권 설정액만으로 실제 대출 규모를 정확히 추정하기는 어렵다. 다만 등기부상 근저당권 규모가 커졌다는 것은 주택 매입 과정에서 대출 활용도가 높아졌다는 신호로 읽힌다. 최근 동탄에서는 매수 자금의 상당 부분을 대출로 충당하는 거래가 적지 않은 것으로 나타났다. ◆넉 달 만에 3배 높아진 대출 비중 동탄의 대출지수는 올해 들어 가파르게 올랐다. 지난 1월 21.95였던 지수는 2월 60.29로 뛰었다. 3월 61.81, 4월 64.02를 거쳐 5월에는 70선을 넘어섰다. 연초와 비교하면 3배 이상 높아진 셈이다. 수도권 주요 지역과 비교해도 눈에 띈다. 5월 기준 서울 평균 대출지수는 49.01, 경기도 평균은 64.10으로 집계됐다. 서울 금천구 63.02, 노원구 56.57, 도봉구 55.57은 물론 경기 광명시 63.84, 수원 영통구 59.02보다 동탄의 대출지수가 높았다. 이 수치는 동탄 주택 시장의 한 단면을 보여준다. 매수세는 살아났지만 자금 조달의 상당 부분을 대출에 의존한 거래가 많았다는 얘기다. 집값 상승 기대와 실수요가 맞물리면서 대출을 활용한 매입이 늘어난 것으로 해석된다. ◆서울은 막히고, 동탄은 열렸다 시장에서는 이를 대출 규제의 풍선효과로 보는 시각이 적지 않다. 지난해 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 서울 주요 규제지역의 대출 문턱은 높아졌다. 반면 동탄은 비규제지역으로 남아 상대적으로 자금 조달 여지가 컸다. 같은 소득과 자본을 가진 매수자라도 서울과 동탄에서 실제로 움직일 수 있는 금액은 달라진다. 서울에서 원하는 집을 사기 어려워진 청년층이 경기 남부 신도시로 눈을 돌린 배경이다. 동탄의 흐름을 규제 회피만으로 설명하기는 어렵다. 동탄의 대출지수는 구리시 62.08, 김포시 65.01, 용인 기흥구 63.36, 평택시 67.26 등 다른 경기권 비규제지역 보다도 높았다. 동탄만의 호재가 따로 작동했다는 해석이 나오는 이유다. ◆반도체 호재가 키운 ‘지금 사야 한다’는 심리 동탄에는 반도체 산업 클러스터 기대감이 강하게 붙어 있다. 삼성전자와 SK하이닉스를 중심으로 한 경기 남부 반도체 벨트, 대기업 성과급 기대, 교통망 확충 계획이 함께 거론된다. 집값이 더 오르기 전에 진입해야 한다는 심리가 청년층을 자극했다. 올해 1월부터 4월까지 동탄 아파트 매매 거래 3189건 가운데 20대와 30대 매수 비중은 52.8%에 달했다. 거래 절반 이상을 청년층이 차지한 셈이다. 자산 축적 기간이 길지 않은 세대가 대출을 통해 매수에 나선 구조다. 동탄으로 수요가 몰리는 이유는 분명하다. 반도체 산업 클러스터 조성 기대감에 직주근접 여건까지 갖추면서 실수요와 투자 수요가 함께 유입되고 있다. 대출 비중이 높아질수록 시장 변화에 대한 부담도 커진다. 집값 상승이나 소득 증가를 기대하고 매수에 나섰더라도, 금리와 경기 여건이 예상과 다르게 움직이면 상환 부담은 그만큼 커질 수밖에 없다. ◆집값보다 먼저 찾아오는 ‘대출 부담’ 대출은 매수 문턱을 낮춰준다. 그만큼 집을 살 수 있는 범위도 넓어진다. 문제는 이후다. 집값 상승 속도가 기대에 못 미치거나 금리 인하가 늦어질 경우 매달 갚아야 하는 원리금 부담은 그대로 남는다. 소득이 늘어날 가능성이 있는 청년층이라도 생활비와 대출 상환이 겹치면 부담을 느끼는 시점이 예상보다 빨라질 수 있다. 하반기 금융권 대출 관리도 변수다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 확대 적용과 은행권 대출 한도 조정이 맞물리면, 새로 집을 사려는 수요는 물론 이미 대출을 낀 매수자들의 심리에도 영향을 줄 수 있다. 동탄을 받치는 실수요는 여전히 두텁다는 평가가 많다. 다만 최근 매수 과정에서 대출 의존도가 높아진 만큼 앞으로 금리와 시장 흐름에 따라 부담이 커질 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 시각이다. 부동산업계 한 관계자는 “동탄은 산업 호재와 실수요가 함께 있는 지역이라 단순 투기 수요로만 보기는 어렵다”면서도 “대출 비중이 빠르게 높아진 만큼 금리 상승이나 시장 조정 국면에서는 상환 능력이 중요한 변수로 작용할 수 있다”고 말했다. 또 다른 관계자는 “반도체 산업 클러스터 조성과 교통망 확충 기대감이 있는 데다 실거주 수요도 꾸준한 지역”이라며 “집값 상승 기대만 보고 무리하게 대출을 늘리기보다는 금리 변동과 상환 부담까지 고려한 자금 계획이 필요하다”고 조언했다.