서울 아파트값이 87주 연속 상승하며 역대 최장 기록을 갈아치운 가운데, 집값 상승과 전월세난에 불안해진 청년층을 중심으로 ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출)’ 매수가 이어지고 있다. 지난 8월 서울 아파트 거래량은 전월보다 30.1% 줄었지만, 30대 매수 비중은 42.2%로 4.4%포인트 높아졌다. 상대적으로 저렴한 서울 외곽과 소형 아파트까지 매수세가 몰리면서 ‘지금 아니면 집을 살 수 없다’는 포모(FOMO·소외되는 것에 대한 두려움) 심리가 확산하는 모습이다. 하지만 집값 상승세가 언제까지 이어질지 불확실하다. 무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 집값이 떨어지거나 이자 부담이 커질 경우 대출금 상환에 어려움을 겪을 수 있다는 우려도 나온다. 내 집 마련을 서둘러야 할지, 조금 더 기다려야 할지 무주택자들의 고민이 깊어지는 이유다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서 “현재 집값이 이미 임계점에 도달해 매매·전세·월세 거래가 동반 감소하는 현상이 나타나고 있다”며 무리한 추격 매수를 경계해야 한다고 강조했다. 특히 무주택자와 청년들에게는 정부의 추가 부동산 대책과 시장 변화를 확인한 뒤 매수 여부를 결정해도 늦지 않다고 조언했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 한 교수와 함께 청년층의 영끌 매수와 포모 현상이 확산하는 배경을 살펴보고, 무주택자의 내 집 마련 전략을 짚어봤다. 다음은 주요 인터뷰 내용을 일문일답 형식으로 재구성한 것이다. ―최근 2030세대를 중심으로 ‘지금 아니면 집을 못 산다’는 포모(FOMO) 심리가 확산하고 있다. 어떻게 보나? “지금 집을 사는 분들은 집값이 싸서가 아니라 ‘더 오르기 전에 어쩔 수 없이 사는’ 포모 심리에 쫓기고 있다. 원인은 복합적이다. 우선 과거 ‘둔촌주공 일병 구하기’ 등으로 자연스러운 시장 조정을 억지로 막으면서 정부가 정책 신뢰를 잃었다. 여기에 2022년 금리 폭등 당시 건설사들의 자금난 여파로 당장 2025~2027년 입주 물량이 부족할 것이라는 팩트가 더해지며 불안감을 키웠다. 게다가 집값이 비싼데도 대출 한도를 늘려주는 금융당국의 엇박자 정책과 시장을 부추기는 분위기가 결합해 쏠림 현상을 낳았다. 다만 최근에는 가격이 너무 올라 임계점에 이르다 보니 거래량이 다시 줄어드는 추세다.” ―노원·도봉·강북 등 서울 외곽 아파트값도 오르고 있다. 지금이라도 매수에 나서야 할까? “부동산 용어로 ‘키 맞추기’ 장세로 볼 수 있지만 꼼꼼히 따져봐야 한다. 외곽 지역의 상승세도 최근 멈추기 시작했다. 통계상 가격이 오르는 것처럼 보여도 이는 주로 분양가가 낮았던 신축 대단지 위주로 거래되며 평균값을 끌어올리는 ‘평균의 함정’일 가능성이 높다. 실제로 아직 전고점을 회복하지 못한 단지들도 수두룩하다. 현재 서울 시민의 평균 소득 구조를 고려할 때 무리하게 5억원 이상 대출을 받아 고가의 집을 살 경우 이자 감당이 안 돼 생활 자체가 불가능하다. 이미 가격 임계점에 도달해 매매·전세·월세 거래가 동반 감소하는 현상이 나타나고 있는 만큼 ‘남의 집 오르니 내 집도 오를 것’이라는 맹목적인 기대나 추격 매수는 극히 주의해야 한다.” ―정부의 부동산 정책이 현재 시장에 어떤 영향을 미쳤다고 보나? “개인적으로 현재 시장 상황을 긍정적으로 보지 않는다. 정부 정책의 뜻은 좋았으나 결과적으로 시장을 왜곡시켰다. 예를 들어 실거주 의무 등 제도를 도입할 때 전월세 물량 부족이 예견됐음에도 선제적인 대비가 부족했다. 특히 정부가 여러 차례 주택 공급 대책을 내놓았지만, 수요자들이 가장 중요하게 생각하는 분양가 기준이 빠져 있다. 최근 3기 신도시 사전청약 단지들의 본청약 분양가가 치솟으면서 수요자들은 ‘비싸도 기약 없는 신도시보다 당장 기존 주택을 사야겠다’며 한쪽으로 쏠리게 됐다. 앞으로 분양가 정책과 공급 일정에 대한 명확한 로드맵이 갖춰져야만 시장이 안정될 수 있을 것이다.” ―무주택자와 청년들은 언제, 어떻게 내 집 마련에 나서야 할까? “집값은 부담스러운 수준까지 올랐고 특별한 대책도 보이지 않아 매우 혼란스러운 시기일 것이다. 결론부터 말씀드리면 일단 연말이나 내년 초까지는 기다려보라고 조언하고 싶다. 현재 부동산 문제가 민심에 미치는 악영향이 크기 때문에 정부 입장에서도 이를 해결해야 한다는 의지가 강력할 수밖에 없다. 그동안 관료들의 미스매치 정책으로 효과가 반감됐지만, 최근 국토부·기재부 장관 등 경제 컨트롤타워가 대거 교체됐다. 이는 기존의 잘못된 방향을 바로잡고 획기적인 변혁을 꾀하겠다는 강력한 신호다. 연말 전후로 시장을 잠재울 새롭고 구체적인 대책이 나올 가능성이 높다. 그 결과를 확인한 뒤 매수 타이밍을 결정해도 늦지 않다.”

서울 아파트값이 80주 넘게 고공행진을 이어가고 전월세 대란이 임차인들의 목을 죄어오는 가운데, 정부와 공공기관 수장들의 ‘시장 전망’을 향해 야권의 대표적 경제통 유승민 전 의원이 작심 비판을 쏟아냈다. 유 전 의원은 13일 자신의 페이스북을 통해 “대통령이든 LH 사장이든 누구든 집값과 주가에 대해서는 함부로 떠들면 안 된다”며 “돌팔이 예측을 믿고 집과 주식을 사고팔았다가 손해를 보면 누가 책임질 것인가”라고 날을 세웠다. 이재명 대통령과 공공기관 수장의 한마디가 시장의 방향타를 어떻게 뒤흔들었고, 그 부담이 어떻게 무주택 서민에게 전가되었는지는 지난 3개월간의 궤적에 고스란히 드러난다. 신호탄은 늦여름 이 대통령의 입에서 터져 나왔다. 이 대통령은 금리 인상 조짐, 주택담보대출 연체율 상승, 법원 경매 건수 증가 등 복합적인 거시경제 지표를 열거하며 ‘집값 폭락’ 가능성을 공식적으로 언급했다. ‘지금 무리해서 빚을 내 집을 샀다가는 상투를 잡게 된다’는 강력한 정책적 시그널이 시장 전반에 퍼졌다. 대통령의 발언을 신뢰한 무주택 실수요자들은 관망세로 돌아섰다. 당장 내 집 마련을 서두르기보다 하락장을 기다리며 매수 버튼에서 손을 뗐고, 시장에는 일시적으로 숨죽인 관망 기류가 형성됐다. 그러나 시장은 이재명 대통령의 호언장담대로 움직이지 않았다. 강력한 구두 개입과 대출 옥죄기로 매매 거래량은 뚝 끊기며 빙하기를 맞았지만, 공급 불안 심리가 해소되지 않으면서 서울 핵심지와 외곽을 가리지 않고 매매 호가는 좀처럼 내려앉지 않았다. 서울 아파트값 상승세는 80주 연속이라는 기록적인 행진을 멈추지 않았다. 더 큰 문제는 임대차 시장에서 터졌다. 매수를 미루고 임차 시장에 주저앉은 대기 수요가 일시에 전월세 시장으로 쏟아지자, 매물 부족과 맞물리며 전셋값이 치솟았다. “집값이 폭락할 테니 기다리라”던 대통령의 말을 믿고 버티던 세입자들은 유례없는 보증금 급등과 월세화 압박이라는 직격탄을 고스란히 맞아야 했다. 시장 혼란이 극에 달한 시점에 국회 국정감사가 열렸다. 이 자리에 출석한 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 “앞으로 집값이 급락할 가능성이 좀 많다”는 돌출 발언을 내놓으며 다시 한번 하락론에 기름을 부었다. LH는 시장의 가격을 예단하고 평가하는 연구기관이 아니라, 공공택지를 확보하고 주택을 적기에 공급해 시장 불안을 잠재워야 하는 집행 기관이다. 공급의 키를 쥔 공공기관의 수장이 본연의 공급 성과 대신 가격 전망을 앞세우자, 현장에서는 “공급 부족 사태를 변명하기 위해 근거 없는 희망 고문을 반복한다”는 비판이 나온다. 야권의 유 전 의원이 직격탄을 날렸다. 유 전 의원은 “LH 사장이면 본연의 공급 업무나 충실히 할 일이지, 오르내림을 입에 올리는 것 자체가 자기 분수를 모르는 일”이라고 일갈했다. 그는 이어 “이재명 대통령의 말을 믿고 집을 사지 않은 채 계속 임차인으로 남은 이들은 전월세 부담만 늘었다”며 대통령과 공공기관장의 무책임한 구두 개입이 낳은 결과를 꼬집었다. 그는 “돌팔이 예측을 믿고 집을 사고팔았다가 손해를 보면 국가가 물어줄 것인가”라고 말했다. 유 전 의원은 “LH 사장이면 LH에 주어진 본연의 주택공급 업무나 열심히 할 일”이라며 “집값이 오른다 내린다 함부로 입을 여는 것 자체가 자기 분수를 모르는 일”이라고 거듭 질타했다. 시장의 불안을 잠재우는 것은 정교한 공급 대책과 차질 없는 정책 실행이지, 공직자의 희망 섞인 예언이 아니라는 뜻으로 풀이된다.

서울 강남구 대표 중층 재건축 단지인 개포주공6·7단지가 관리처분계획 인가를 받으며 재건축 사업의 마지막 행정 관문을 통과했다. 내년 초부터 본격적인 이주 절차에 돌입해 2032년 2698가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 전망이다. 강남구는 개포주공6·7단지아파트 재건축정비사업의 관리처분계획을 지난 8일 인가했다고 13일 밝혔다. 이번 결정은 한국부동산원의 타당성 검증 완료 통보가 나온 지 8일 만에 신속하게 처리됐다. 구는 오는 15일 관련 인가 내용을 공식 고시한다. 관리처분계획 인가는 정비사업에서 조합원별 분양 대상, 자산 지분, 추가 분담금 등을 최종 확정하는 단계다. 통상 재건축 사업에서 ‘사실상 착공 직전 마지막 8부능선’을 넘은 것으로 해석된다. ◆ 내년 2월 이주 시작…2028년 착공·2032년 입주 로드맵 인가 처리에 따라 조합은 내년 2월쯤부터 본격적인 조합원 이주를 시작할 계획이다. 같은 해 하반기에는 석면 제거 작업과 기존 건축물 철거를 진행한다. 이후 2028년 착공을 거쳐 2032년 준공 및 입주를 목표로 사업을 추진한다. 시공은 현대건설이 맡는다. ◆ 기존 1960가구서 최고 35층·2698가구 대단지로 전환 현재 1960가구 규모인 개포주공6·7단지는 재건축을 통해 지하 층을 포함한 최고 35층, 21개 동, 총 2698가구로 변모한다. 주택 공급 규모는 기존 대비 738가구 늘어난다. 공급 면적은 전용면적 45㎡ 소형부터 147㎡ 대형 평형까지 폭넓게 구성돼 수요자 선택 폭을 넓힐 것으로 보인다. 김현기 강남구청장은 “개포주공5단지에 이어 6·7단지도 관리처분계획 인가를 마치면서 개포동 중층 아파트 재건축이 한 단계 더 나아가게 됐다”며 “신속한 행정 지원을 이어가겠다”고 밝혔다. 인근 5단지에 이어 6·7단지까지 인가를 마치면서 개포동 일대 노후 중층 단지들의 주거지 정비 흐름도 한층 탄력을 받을 것이라는 관측이다.

서울 아파트값이 87주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 갈아치웠다. 한국부동산원의 ‘10월 첫째 주 주간 아파트가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.12% 올랐다. 지난해 2월 첫째 주부터 이어진 상승세로, 문재인정부 시기의 최장 상승 기록을 넘어섰다. 반면 강남구와 서초구의 아파트 매매가격은 9주 연속 하락세를 기록했다. 정부의 ‘8·3 세제개편안’ 발표 이후 세금 부담을 우려한 강남3구에서는 매물이 늘고 가격이 하락하는 등 서울 아파트 시장의 양극화가 두드러지고 있다. 무주택자는 더 늦기 전에 집을 사야 할지 고민이다. 1주택자는 상급지 갈아타기를, 다주택자는 보유 주택 정리와 증여를 저울질한다. 세제개편의 불확실성에 대출 규제, 전월세 부담까지 겹치면서 어느 쪽도 쉽게 결정하기 어려운 분위기다. 부동산 세금 콘텐츠 크리에이터 제네시스 박으로 활동 중인 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 “집을 가지고 있다면 함부로 팔아서는 안 된다”고 조언했다. 서둘러 매도하기보다 보유 주택의 가치와 향후 세 부담을 종합적으로 판단해야 한다는 취지다. 무주택자에게는 집을 사지 않았을 때의 전월세 비용과 실제 매수에 필요한 자금, 주택의 상품성까지 함께 고려해야 한다고 강조했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 박 대표와 세제개편 이후 1주택자의 대응 전략부터 상급지 갈아타기, 다주택자의 증여 전략과 무주택자의 내 집 마련 대책까지 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다. ―세제개편을 앞두고 집을 가진 사람은 팔아야 하나 “집을 가지고 있다면 함부로 팔아서는 안 된다. 우선 지금 가진 주택이 아주 좋지 않은 집이 아니라면 앞으로 가격이 오를 여지가 있다. 그런데 한 번 팔고 나면 비슷한 수준의 주택을 다시 사기가 쉽지 않다. 대출을 받기도 어렵고 토지거래허가구역에서는 거래 자체도 까다롭다. 반대로 현재 가지고 있는 집이 많이 아쉽고 상승 동력이 약하다고 판단한다면 과감하게 갈아타는 것도 방법이다. 세법에는 일시적 2주택 비과세 제도가 있어 신규 주택을 먼저 사고 일정 기간 안에 기존 주택을 처분할 수 있다. 하지만 실제 시장에서는 기존 집이 원하는 시점에 팔린다는 보장이 없다. 그래서 갈아타기를 한다면 기존 주택을 먼저 처분하고, 필요하면 단기 임대로 거주하면서 새집을 찾는 편이 낫다고 생각한다. 세법상 가능한 것과 실제 시장에서 안전하게 거래하는 것은 다른 문제다. 앞으로 국회에서 세제를 논의하는 과정에서 내용이 달라질 수도 있고, 이후 시행령이 어떻게 정비되는지도 봐야 한다. 아직 결정되지도 않은 세금 부담을 걱정해 급하게 집을 내놓기보다 제도가 어떻게 확정되는지 확인하고 차분하게 대응할 필요가 있다.” ―집값이 많이 올랐다. 1주택자의 상급지 갈아타기는 여전히 유효한가 “갈아타기는 언제든 유효하다. 다만 지금은 난도가 너무 높아졌다. 기준은 결국 본인만 알 수 있다. 현재 집을 팔고 세금과 대출을 정리한 뒤 남는 돈에 현금성 자산과 추가 대출을 더했을 때 지금보다 유의미하게 좋은 집으로 갈 수 있다면 굳이 미룰 이유가 없다. 반대로 집을 팔아도 비슷한 수준의 주택으로 옮기는 ‘옆그레이드’에 그친다면 움직일 필요가 없다. 특히 세금이 오를 것 같다는 막연한 불안감 때문에 아무 대책 없이 집부터 파는 것은 가장 피해야 할 선택이다. 현실적으로 1주택자가 갈아타려면 기존 주택을 먼저 처분해야 하는 경우가 많다. 자금 대부분이 현재 집에 묶여 있기 때문이다. 그 사이 단기 임대나 월세에 거주해야 할 수도 있어 쉬운 결정은 아니다. 기존 집을 먼저 팔기 어렵다면 조합원 입주권 같은 방법도 생각할 수 있다. 다만 재개발·재건축은 이미 완성된 아파트를 사는 것과 접근법이 완전히 다르다. 사업이 진행되는 과정에서 여러 변수가 생길 수 있기 때문에 처음 집을 마련하는 사람에게는 권하지 않는다.” ―내 집은 전세를 주고 다른 곳에 사는 전략, 앞으로는 불리해질까? “그건 사람마다 다르다. 비거주에 따른 세금이 조금 늘어난다고 해서 반드시 임대를 끝내고 내 집에 들어가 살아야 하는 것은 아니다. 실제 거주했을 때 줄어드는 세금과 이사 비용, 임대를 계속했을 때 얻을 수 있는 수익을 함께 계산해야 한다. 오히려 앞으로는 전세보다 반전세나 월세로 돌리는 집주인이 늘어날 수 있다. 전세보증금이 계속 오르면 나중에 집주인이 직접 들어갈 때 돌려줘야 할 보증금도 커지기 때문이다. 보증금을 계속 높이기보다는 일부를 월세로 전환해 현금흐름을 만드는 방식이다. 보유세가 조금 더 나오더라도 월세 수익으로 이를 감당할 수 있다면 굳이 당장 실거주로 전환할 필요는 없다. 결국 ‘비거주하면 무조건 불리하다’고 생각하기보다 자신이 부담해야 할 세금과 임대수익을 직접 비교해봐야 한다.” ―장기보유특별공제가 바뀐다는데 지금부터 매도를 고민해야 하나 “우선 자신이 실제로 장기보유특별공제 한도의 영향을 받는 사람인지부터 계산해야 한다. 가장 많이 헷갈리는 부분이 집값이 오른 금액과 장기보유특별공제 금액을 같은 것으로 생각하는 것이다. 예를 들어 10억원에 산 집이 30억원이 됐다면 양도차익은 20억원이다. 여기에 장기보유특별공제율이 50% 적용된다고 가정하면 공제금액은 10억원이다. 한도를 판단할 때 보는 것은 양도차익 20억원이 아니라 이 공제금액이다. 집값이 20억원 올랐다고 해서 곧바로 장기보유특별공제 한도에 걸리는 것은 아니라는 얘기다. 실제 한도의 영향을 크게 받는 사람은 양도차익이 상당히 크고 오랜 기간 거주한 고가주택 보유자에 집중될 수 있다. 그러니 세제개편 소식만 듣고 ‘지금 당장 팔아야 한다’며 겁먹을 필요는 없다. 취득가격과 예상 양도가격, 보유기간과 거주기간을 놓고 자신에게 실제로 어떤 영향이 있는지부터 계산해야 한다. 매도 시점 역시 세금만으로 결정해서는 안 된다. 해당 지역의 시장 흐름과 앞으로의 가격까지 함께 봐야 한다.” ―‘똘똘한 한 채’ 전략은 앞으로도 통할까? “오히려 더 강해질 수 있다. ‘똘똘한 한 채’ 선호가 본격적으로 강해진 계기 가운데 하나가 다주택자에 대한 취득세 중과였다. 여러 채를 보유할수록 취득세와 보유세 부담이 커지니 추가로 집을 사기 어려워지고, 기존 주택도 정리하게 됐다. 예를 들어 서울과 경기, 지방에 각각 주택이 있다면 상대적으로 선호도가 떨어지는 지방 주택부터 처분하게 된다. 보유 부담이 더 커지면 경기 주택도 팔고, 결국 서울 주택까지 정리한 뒤 가장 좋은 지역의 한 채로 갈아타려는 선택이 나올 수 있다. 그런데 사람들이 원하는 서울 중심지역의 새 아파트 공급은 충분하지 않다. 수요가 선호지역의 한정된 주택으로 몰릴 수밖에 없는 구조다. 결국 거주 중심으로 세제를 바꾸는 방향이 오히려 좋은 입지의 한 채에 수요를 더 집중시키는 결과로 이어질 수 있다.” ―다주택자가 자녀에게 주택을 증여해 주택 수를 줄이는 전략은? “자녀에게 주택을 증여해 주택 수를 줄이는 것도 충분히 활용할 수 있는 전략이다. 예를 들어 부모가 서울과 경기 지역에 각각 한 채를 가지고 있고 현재 경기 주택에 거주한다고 해보자. 서울 집의 임대차계약이 끝나면 세입자가 나간 뒤 부모가 서울 집으로 들어가 살고, 기존에 살던 경기 주택은 자녀에게 증여하는 식으로 자산 구조를 바꿀 수 있다. 그러면 부모는 서울의 한 채에 실거주하고 자녀는 경기 주택을 보유하는 형태가 된다. 일반 증여라면 증여받은 뒤 해당 주택을 임대하는 방식도 가능하다. 부담부증여나 저가 양수도처럼 거래 방식이 달라지면 따져봐야 할 조건도 달라진다. 중요한 것은 단순히 주택 수를 줄이는 데서 끝내지 않는 것이다. 부모가 어느 집에 거주할지, 자녀에게 어떤 주택을 넘길지, 이후 자산을 어떻게 이전할지까지 함께 계획해야 한다.” ―무주택자는 지금이라도 집을 사야 할까? “일종의 ‘생존 매수’라고 생각한다. 주식은 시장에 참여하지 않겠다고 결정하면 아예 사지 않을 수 있다. 하지만 주거는 다르다. 집을 사지 않더라도 어디선가는 살아야 하고 전세나 월세를 선택해야 한다. 집값이 떨어질 것이라고 생각해 매수를 미뤘더라도 월세가 계속 오르면 결국 주거비 부담을 피하기 어렵다. 그러다 보면 ‘이 정도 월세를 낼 바에는 차라리 집을 사겠다’는 수요가 생긴다. 예를 들어 월세로 매달 300만원을 내야 하는데 주택담보대출 원리금도 비슷한 수준이라면 매수를 고민하는 사람이 나타날 수밖에 없다. 물론 앞으로 집값이 떨어질 것이라고 판단한다면 매수하지 않을 수도 있다. 중요한 것은 집을 사지 않았을 때의 전월세 비용까지 함께 계산해 선택해야 한다는 점이다.” ―서울에서 내 집 마련을 하려면 어느 정도 예산이 필요하고, 어떤 지역을 살펴봐야 할까 “서울 외곽까지 놓고 보면 노원구 일부 지역의 경우 6억~7억원 정도가 하나의 진입선으로 보인다. 10억원 이하 아파트를 찾는다면 노원·성북·은평 등을 살펴볼 수 있다. 다만 가격만 보고 선택하면 안 된다. 같은 금액으로 서울에 들어가려다 보면 주택 면적이 상당히 작아질 수 있다. 최소한 20평대 정도는 돼야 실수요층이 비교적 넓은데, 10평대 소형 주택은 수요 자체가 제한적일 수 있다. 결국 작은 집이라도 서울에 들어갈 것인지, 같은 예산으로 조금 더 외곽으로 나가 면적과 주거환경을 확보할 것인지 선택해야 한다. 단순히 ‘서울이냐 아니냐’보다 실제로 내가 살 수 있는 주택의 상품성을 함께 봐야 한다. 자금 계획도 집값에 딱 맞춰 세워서는 안 된다. 주택을 취득하면 취득세뿐 아니라 중개보수 등 여러 부대비용이 들어간다. 매매가격과 별도로 세금과 거래비용을 충당할 여유자금까지 준비해야 한다.”

서울 집값의 ‘바로미터’로 불리던 강남권의 엔진이 식어가는 사이, 그 온기가 오히려 서울 외곽과 수도권 준핵심지로 옮겨붙는 기현상이 나타나고 있다. 대출 규제와 자금 조달 압박이 겹치면서 시장의 판이 바뀌는 모습이다. 12일 부동산 플랫폼 직방이 분석한 국토교통부 실거래가 데이터는 뚜렷한 전환점을 보여준다. 올해 3분기 서울에서 비교 가능한 아파트 매매 거래 1만 930건 중 무려 54.7%(5,977건)가 역대 최고가(작년 말 기준 최고 거래가)와 같거나 이를 뛰어넘는 가격에 팔렸다. 서울 아파트 매매 둘 중 하나는 ‘신고가’나 ‘전고점 회복’이었던 셈이다. 이 비중은 1분기 38.2%에서 2분기 43.0%, 3분기 54.7%로 가파르게 치솟았다. 주목할 점은 불길의 ‘방향’이다. 당초 집값 상승세를 이끌던 핵심지의 기세는 사뭇 차분해졌다. 강남구의 전고점 이상 거래 비중은 1분기 55.0%에서 3분기 43.0%로 내려앉았고, 서초구(67.6%→62.6%)와 용산구(71.3%→66.9%) 역시 전고점을 뚫는 비중이 주춤했다. 강력한 대출 규제와 늘어난 자금 조달 부담 탓에, 초고가 단지에 섣불리 베팅하기 어려워진 탓이다. 그렇게 중심부에서 밀려난 수요는 서울 전역으로 옮겨붙었다. 25개 자치구 중 무려 22개 구에서 신고가 행진이 이어졌다. 동대문구는 전고점 이상 거래 비중이 45.7%에서 81.9%로 수직 상승했다. 성북구(32.1%→68.5%)와 서대문구(44.4%→73.5%) 역시 열기가 뜨거웠다. 상대적으로 진입장벽이 낮았던 은평구(26.1%→50.0%), 중랑구(13.2%→41.4%), 강북구(8.9%→34.5%), 노원구(8.1%→24.9%)까지 온기가 빠르게 번졌다. 온기는 서울 경계를 넘어 경기권 핵심지로도 퍼져나갔다. 경기도 전체로는 22.4% 수준이지만, 강남 접근성이 뛰어난 성남 분당구는 무려 94.1%의 거래가 전고점을 넘어서며 사실상 거래 대부분이 신고가였다. 성남 수정구(77.2%), 용인 수지구(74.1%), 하남(73.6%) 역시 뒤를 이었다. 반면 의정부(6.4%)나 파주(4.0%)처럼 서울과 거리가 있는 지역은 냉기가 여전해 지역 간 양극화는 더 뚜렷해졌다. 결국 지금 시장을 움직이는 동력은 투기 수요가 아닌 발등에 불이 떨어진 실수요자들이다. 김은선 직방 빅데이터실 랩장은 “최근 수도권 시장은 대출규제와 자금조달 부담이 커지면서 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역으로 실수요 관심이 넓어지는 모습”이라며 “여기에 공급 부족 우려와 임대차 가격 상승 등이 맞물려 서울에서는 외곽에서도 전고점 이상 거래가 늘었다”고 말했다.

“지금 집 사면 상투를 잡는 것 아닙니까?” 가을바람이 제법 선선해진 10월 초순 오후 2시쯤, 서울 마포구 공덕동의 한 공인중개사사무소. 상담 테이블에 마주 앉은 30대 부부는 모니터에 뜬 아파트 실거래가 차트를 보며 연신 고개를 갸웃거렸다. 직전 거래가보다 1억 원 넘게 껑충 뛴 호가와 만만치 않은 대출 금리 부담 속에서 뉴스마저 연일 ‘거래 급감’과 ‘매물 누적’을 경고하자 발걸음을 돌린 것이다. 부부가 문밖을 나선 뒤 공인중개사는 “추석 명절 지나고 문의는 이어지는데 손님들이 선뜻 계약서에 도장을 찍지 못한다. 매도자는 호가를 유지하려 하고 매수자는 관망하면서 거래가 뚝 끊긴 소강상태이다”라며 깊은 한숨을 내쉬었다. 시장 지표에는 뚜렷한 경고등이 켜졌다. 지난 7월 5841건에 달했던 서울 아파트 매매 거래량은 8월 들어 3540건으로 곤두박질쳤다. 한 달 새 거래량의 39.4%가 증발한 셈이다. 서울 아파트 월평균 거래량이 통상 6000건 안팎임을 감안하면 심각한 거래 절벽이다. 동시에 매물도 쌓이고 있다. 10월 5일 기준 서울 아파트 매물 수는 일주일 전보다 3.3% 증가한 7만 1141건을 기록했다. 8월 세제 개편안과 2027년 말 일몰을 앞둔 등록임대사업자 세제 혜택 영향으로 강남 3구(2만 6826건, 37.7%)를 중심으로 쏟아져 나온 매물은, 10월 들어 증가분의 93.3%가 비강남권에서 발생하는 등 외곽 지역으로 급속히 번졌다. 매매가격 상승 폭 또한 5주 연속 둔화되며 겉보기에는 완연한 하락장의 초입처럼 비친다. 그러나 장막 뒤편의 임대차 시장은 전혀 다른 신호를 보내고 있다. 비슷한 시각, 성동구 옥수동의 또 다른 중개업소에서는 전셋집을 구하려던 직장인이 발을 동동 굴렀다. 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 눌러앉으면서 당초 점찍어 둔 보증금 6억 5000만 원짜리 전세 물건이 감쪽같이 사라졌기 때문이다. 사람들이 매매 시장의 냉기에 시선을 빼앗긴 사이, 집값의 하방을 지지하는 임대차 시장은 거세게 타오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 8월까지 서울 아파트 누적 전세가격 상승률은 5.91%로 2011년 이후 15년 만에 최고치를 기록했다. 같은 기간 월세 가격 누적 상승률 역시 5.65%로 통계 작성 이래 가장 가파르다. 임대차 공급 통로는 사실상 사방이 막혔다. 규제로 인해 갭투자를 통한 전세 공급이 차단된 데다, 세입자들의 계약갱신청구권 사용률이 역대 최고 수준에 달하며 기존 매물의 회전마저 멈췄다. 여기에 서울 신축 아파트 입주 물량은 올해 2만 6000가구 안팎에서 내년 1만 가구 수준으로 반토막 난다. 집을 사려던 대기 수요가 관망세로 돌아서면 그 수요는 소멸하는 것이 아니라 고스란히 전·월세 시장으로 전이된다. 씨가 마른 전세 시장에 대기 수요가 가세하면 전세가는 다시 매매가를 밀어올린다. 결국 치솟은 보증금을 감당하지 못해 매수로 돌아서는 이른바 ‘생존 매수’의 불씨가 바닥에서 여전히 살아 있는 셈이다. 전문가들이 현 상황을 2019년과 유사하다고 진단하는 이유가 여기에 있다. 2018년 9·13 대책 발표 직후 대출 규제가 강화되자 서울 아파트 시장은 9~10개월간 거래 단절과 매매가 조정을 겪었다. 당시에도 대세 하락론이 힘을 얻었으나, 시장을 뒤흔든 진짜 도화선은 밑바닥에서 누적되던 전·월세 불안이었다. 결국 치솟은 전세가가 매매가를 떠받치며 시장은 다시 반등세로 돌아섰다. 모두가 관망하며 발을 뺄 때 비로소 매수 우위의 장이 열린다. 호가를 쥐고 흔들던 매도자의 조급함을 지렛대 삼아 가격 협상에 나서고, 양호한 동·호수를 차분히 살펴볼 수 있는 기회는 이 같은 조정기에 주어진다. 과거와 같은 초저금리 시대로 복귀하기 어려운 만큼 무리한 차입을 통한 영끌은 경계해야 한다. 그러나 주택은 매수를 유보한다고 해서 주거 비용 부담 자체를 피할 수 있는 영역이 아니다. 4년 내지 10년을 내다보는 무주택자라면 시장의 단기적인 냉기 이면에 도사린 임대차 시장의 구조적 결핍을 냉정하게 읽어내야 할 시점이다.

DL이앤씨가 시공을 맡은 경기 부천시 소재 발전소 건설현장에서 타워크레인 무게추 낙하·충돌 사고가 발생해 근로자 1명이 숨지고 1명이 크게 다쳤다. 고용노동부는 현장에 작업중지 명령을 내리고 중대재해처벌법 위반 여부에 대한 본격적인 조사에 착수했다. 10일 고용노동부 등에 따르면 전날 오후 3시 10분쯤 경기 부천시 발전소 신축 현장에서 타워크레인 카운터웨이트(무게추) 설치 작업 도중 사고가 발생했다. 인양 중이던 무게추가 중심을 잃고 요동치면서 인근에 있던 작업자들을 덮친 것으로 파악됐다. 이 사고로 임대업체 소속 타워크레인 근로자 A(58)씨가 심정지 상태로 병원에 옮겨졌으나 끝내 숨졌다. 함께 작업하던 근로자 B(58)씨 역시 중상을 입고 인근 병원으로 이송돼 집중 치료를 받고 있다. ◆ 고용부 부천지청, 전면 작업중지령…원인 규명 착수 사고 직후 고용노동부 부천지청은 해당 현장에 즉각 전면 작업중지 명령을 발렸다. 근로감독관과 한국산업안전보건공단 전문가를 현장에 급파해 인양 장비의 체결 결함, 신호수 배치 여부, 하부 출입 통제 등 필수 안전수칙 준수 여부를 다각도로 들여다보고 있다. 특히 인양 작업 시 하부 위험구역 내 노동자 출입을 엄격히 통제해야 하는 규정이 제대로 이행되었는지가 핵심 조사 쟁점이 될 것으로 보인다. ◆ 산업안전보건법·중대재해처벌법 위반 여부 집중 수사 노동당국은 이번 사고를 중대재해처벌법 적용 대상에 해당하는 중대산업재해로 보고 관련 법령 위반 여부를 철저히 규명할 방침이다. 중대재해처벌법에 따르면 사업장에서 사망자가 1명 이상 발생하거나 동일 사고로 6개월 이상 치료가 필요한 부상자가 2명 이상 발생한 경우 경영책임자 처벌 검토 대상이 된다. 당국은 DL이앤씨 본사 차원의 안전보건관리체계 구축과 이행 의무가 적절히 이뤄졌는지 따져볼 것으로 관측된다.

서울 관악구 신림8구역 재개발사업이 정비구역 지정 8개월 만에 조합설립인가를 받으며 사업 추진에 속도를 내고 있다. 8일 관악구는 전날 신림8구역 주택정비형 재개발사업의 조합설립을 공식 인가했다고 밝혔다. 2024년 1월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정된 해당 구역은 같은 해 2월 정비구역으로 지정된 바 있다. 이후 조합설립추진위원회가 꾸려진 지 8개월 만에 토지 등 소유자 76.52%의 동의를 얻어 인가 절차를 마쳤다. ◆ 최고 33층 2257세대 대단지로 탈바꿈... 녹지축·보행로 확보 정비사업이 완료되면 신림동 650번지 일대 10만 3912㎡ 부지에는 지하 3층∼지상 33층, 30개 동, 총 2257세대 규모의 주거단지가 들어선다. 이 중 임대주택은 340세대로 계획됐다. 단지 설계는 인근 공원과 배후 산을 연결하는 조망권과 바람길 확보에 중점을 뒀다. 난곡생활권 중심부라는 입지 특성을 반영해 남북 방향 공공보행통로와 동서 방향 경관축을 함께 조성할 방침이다. 조합 측은 시공사 선정 절차에 착수하는 한편, 통합심의 도서 작성과 유관 기관 사전협의를 진행할 계획이다. ◆ 전담 부서 신설 등 행정 지원 집중... 사업 기간 단축 기대 관악구는 정비사업 기간을 단축하기 위해 행정 역량을 집중하고 있다. 지난 7월 구청장 직속 ‘정비사업 신속지원단’을 신설한 데 이어, 2025년 1월쯤 기존 주택과를 ‘신속주거정비과’와 ‘주택관리과’로 분리 개편해 지원체계를 한층 보강할 예정이다. 박준희 관악구청장은 “이번 조합설립인가는 주민과 조합 관계자, 관악구가 함께 노력해 온 결과”라며 “앞으로도 통합심의를 비롯한 후속 절차가 원활하게 진행될 수 있도록 사업 단계별 행정 지원을 적극 이어가겠다”고 말했다.

홍지선 국토교통부 장관이 도심 내 주택 공급 속도를 끌어올리기 위해 재개발·재건축 사업을 가로막는 걸림돌을 적극 해소하겠다고 밝혔다. 사업 추진이 빠른 구역에는 인센티브를 부여하고 정비사업 과정의 분쟁 조정도 대폭 강화한다는 방침이다. 홍 장관은 7일 오전 10시쯤 열린 국회 국토교통위원회의 국토교통부 국정감사에 출석해 “신속하게 추진되는 사업장에 인센티브를 부여하고 현장의 갈등과 분쟁도 보다 적극적으로 조정하겠다”며 이같이 말했다. ◆ 수도권 공공택지 착공 단축… LH 전면 쇄신 추진 핵심 공급 과제로는 수도권 주택 확충을 지목했다. 홍 장관은 “무엇보다 수도권에 필요한 주택이 충분하고 신속하게 공급되도록 기반을 다지겠다”며 “공공택지 최단기 착공모델을 구축하고 신규택지를 확보해 실제 착공 물량을 늘리겠다”고 강조했다. 주택 공급의 핵심 축인 한국토지주택공사(LH)에 대해서는 고강도 쇄신을 예고했다. 홍 장관은 “국민 신뢰 속에서 주택 공급과 주거 복지라는 본연의 역할을 제대로 수행하도록 실효성 있는 개혁방안을 마련하겠다”고 설명했다. 공급 드라이브와 함께 기관 체질 개선을 병행하겠다는 의도로 풀이된다. ◆ 전세사기 최소보장제 도입… 보편형 공공임대 확대 서민 주거안전망 강화를 위한 대책도 구체화했다. 홍 장관은 “공적주택과 보편형 공공임대 공급 등 주거안정플랜을 차질 없이 추진하고 주거급여 대상 확대를 포함한 지원체계를 개편하겠다”고 말했다. 아울러 임차인 피해 예방과 관련해 전세사기 위험진단 서비스를 고도화하고 ‘최소보장제’를 도입해 피해자 보호망을 한층 두텁게 다지겠다는 구상을 내놓았다. ◆ 공공기관 2차 이전 연내 가시화… 건설 안전·불법 관행 근절 지방 균형발전과 관련해서는 ‘5극·3특’ 체제를 중심으로 한 지방 주도 성장을 내세웠다. 기업 투자가 지역 일자리로 이어지는 기업형 첨단도시를 육성한다는 전략이다. 특히 관심을 모으는 공공기관 2차 이전 계획에 대해 홍 장관은 “지역과 기관, 종사자 의견을 폭넓게 수렴해 연내 차질 없이 발표하겠다”고 못 박았다. 건설 현장의 구조적 악습 철폐도 강도 높게 주문했다. 홍 장관은 “국민 생명과 노동자 안전은 어떠한 경우에도 타협할 수 없다”며 부실시공 차단 및 해체공사 안전관리체계의 사전 예방형 전환을 약속했다. 불법하도급과 공사대금 체불 등 불공정 관행 역시 현장 점검과 제도 개선을 통해 엄단한다는 입장이다. 한편 교통 분야에서는 코레일과 SR의 통합을 발판 삼아 열차 공급 좌석을 확충하고, 운임 인하와 마일리지 혜택 등 체감형 교통 서비스를 확대하겠다고 덧붙였다.

전국 아파트 단지에서 승강기 교체와 외벽 도색 등을 위해 적립하는 장기수선충당금을 다른 용도로 유용하거나 제때 쌓지 않아 적발된 사례가 최근 5년간 3300건에 육박하는 것으로 나타났다. 7일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 조인철 의원(전남 광주 서구갑)이 국토교통부로부터 제출받은 ‘공동주택 실태감사 자료’에 따르면, 2021년부터 2025년까지 적발된 장기수선충당금 관련 위반 행위는 총 3299건으로 집계됐다. 지난 6월 기준 전국 공동주택의 장기수선충당금 적립 규모는 11조 1680억 원에 달한다. 하지만 관리 소홀과 부정 집행 사례는 2021년 579건, 2022년 588건, 2023년과 2024년 각각 673건, 지난해 786건으로 매년 증가하는 추세다. ◆ 일반 관리비로 펑펑… 4건 중 1건은 ‘목적 외 사용’ 위반 유형별로는 정해진 용도가 아닌 일반 관리비나 경비 등으로 임의 집행한 ‘목적 외 사용’이 833건(25.3%)으로 가장 높은 비중을 차지했다. 법정 기준에 따른 적립 의무를 지키지 않은 ‘적립 미이행’도 414건(12.5%)에 달했다. 이 밖에도 허위 회계처리 60건, 횡령·유용 2건이 적발됐으며, 기타 관리 기준 위반은 1990건으로 조사됐다. 노후 시설의 적기 교체를 담보해야 할 자금이 단지 내 운영비 부족분을 메우는 비상금처럼 쓰인 셈이다. ◆ 적발돼도 87.5%는 솜방망이 처분… “사후 공시 한계” 위반 행위가 잇따르고 있지만 제재 수위는 턱없이 낮다. 전체 후속 조치 3283건 가운데 행정지도는 1592건, 시정명령은 1279건으로 경고성 처분이 전체의 87.5%에 달했다. 실질적 금전 제재인 과태료 부과는 408건(12.4%)에 불과했고, 수사 의뢰나 고발은 3건(0.1%)에 그쳤다. 현재 공동주택관리정보시스템(K-apt)을 통해 월별 부과·사용 내역과 입찰 정보가 공개되고 있으나, 사후 점검 방식으로는 사전 부실 집행을 차단하기 어렵다는 평가가 나온다. 조 의원은 “장기수선충당금을 개별 단지의 ‘사적 자치’라는 핑계로 방치한다면 입주민 피해와 갈등이 깊어질 수밖에 없다”며 “자금 입출 내용을 사후 공시하는 수준을 넘어 적립 기준 준수부터 장기수선계획 수립 등 전 과정을 들여다볼 수 있는 국토부 차원의 상시 감시망을 구축해야 한다”고 강조했다.